Władze Moskwy przyciągną informatorów, aby zidentyfikować osoby uchylające się od płacenia podatków od dochodów z najmu
Niedawno moskiewski rząd ogłosił prawdziwą krucjatę przeciwko Moskalom, którzy potajemnie wynajmują od władz mieszkania i nie płacą podatków. Metody identyfikacji takich pozbawionych skrupułów właścicieli będą wykorzystywane niemalże do oprogramowania szpiegującego
Przewodniczący stołecznych HOA otrzymali już „listy szczęścia” z urzędu burmistrza, w których naturalnie proszono ich o zostanie informatorami w przypadku złapania złośliwych oszustów podatkowych. Sformułowanie jest jednak najbardziej życzliwe: „Prośba o wykonanie prac mających na celu identyfikację obywateli mieszkających w lokalu mieszkalnym bez umowy najmu, a także poinformowanie właścicieli, że najem mieszkania jest opodatkowany”.
„Jesteśmy zaproszeni do zgłaszania osób, które wynajmują mieszkanie z umową, bez umowy oraz o ludziach, którzy po prostu żyją bez żadnych praw”, Valentin Grigoriev, przewodniczący Moskiewskiego Związku Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych i HOA, podzielił się Izwiestia.
Z kolei kierownik wydziału Polityka ekonomiczna i rozwoju Moskwy Maksyma Reszetnikowa powiedział, że do końca roku władze metropolitalne zamierzają „debugować mechanizmy”, a już od 2013 roku wszystkie podatki należne miastu będą ściągane od właścicieli. Co więcej, jeśli okaże się, że mieszkanie jest wynajmowane od kilku lat (a stanie się to jasne w każdym pierwszym przypadku), będziesz musiał zapłacić karę za każdy rok.
„Przez drugą połowę roku zbierzemy wszystkie informacje – gdzie i kto wynajmuje mieszkanie. Oczekujemy, że obywatele zrozumieją, że wszystkie informacje na ich temat znajdują się w urzędzie skarbowym i będą chcieli płacić podatki, a nie komunikować się z organami podatkowymi - powiedział Reszetnikow.
Jednak opierając się tylko na stowarzyszeniach właścicieli domów, które zwykle nie dbają o lokatorów, będą regularnie otrzymywać pieniądze, władze nie zamierzają tego robić. W roli czujnych oczu i wrażliwych uszu moskiewskiej administracji wystąpią także milicjanci okręgowi i oczywiście współlokatorzy, którzy dokładnie wiedzą, kto komu wynajmuje mieszkanie. Jednocześnie Reszetnikow natychmiast zastrzegł, że nikt nie zapłaci informatorom. Oznacza to, że obywatele będą musieli „pukać” do sąsiadów za darmo, jak mawiała Sowa z kreskówki o „Kubuś Puchatek”.
Maksym Reszetnikow powiedział również, że władze liczą na sumienność „szarych” właścicieli, którzy w 2012 roku wynajmowali mieszkania. To prawda, że wychodzenie z cienia nie przynosi im żadnej korzyści. Żadnej amnestii, żadnej nagrody za uczciwość — zwykłe straty. A jeśli okaże się, że mieszkanie było wynajęte w 2011 roku, to pisania nie było.
„Jeśli potwierdzą się fakty wynajmu mieszkań w 2011 roku, obywatele będą musieli się komunikować inspektorzy podatkowi... Jeśli nie złożyli deklaracji za 2011 rok, to będą musieli wyjaśnić dlaczego. Za niepłacenie podatków przewiduje się sankcje "- Reshetnikov przestraszył złośliwych defaulters.
Nie jest jeszcze jasne, czy pomogą „listy szczęścia” i wolni informatorzy. Według Valentina Grigoriewa prośba o identyfikację właścicieli to nie tylko
trudne do wdrożenia, ale także sprzeczne z prawem.
„Nie mam prawa ujawniać danych osobowych obywateli i ujawniać ich bez zgody osoby wynajmującej mieszkanie. Istnieje tajemnica podatkowa. 102. artykuł Kod podatkowy stwierdza, że nie można ujawnić informacji o działalności organizacji i osób” – powiedział.
Podobnego zdania są profesjonalni prawnicy. Na przykład Roman Sorokin, prawnik Moskiewskiego Stowarzyszenia Adwokackiego Alexander Ekim i Partnerzy, powiedział Izwiestii, że nie widzi mechanizmu prawnego sprawdzania prywatnych mieszkań.
„Mieszkanie jest własność prywatna, jest nienaruszalna, podobnie jak prywatność. Nie możesz przyjść i powiedzieć: pokaż, kto tu z tobą mieszka ”- powiedział.
Zapewne dlatego władze zamierzają angażować w takie kontrole komisarzy powiatowych, którzy ze względu na swój obowiązek mają prawo odwiedzać domy obywateli.
Co czeka „szarych” gospodarzy złapanych za rękę? Zgodnie z Kodeksem Podatkowym Federacji Rosyjskiej kara za niepłacenie podatków od dochodów z wynajmu mieszkania w poprzednich latach jest nakładana na maksymalnie trzy lata. Jeśli właściciel domu „zapomniał” złożyć wniosek Urząd podatkowy oświadczenie o dochodach, będzie musiał zapłacić grzywnę w wysokości 5 tysięcy rubli.
Jeśli zostanie ujawniony fakt, że właściciel musiał zapłacić podatek czynszowy w latach 2010-2011, ale zrezygnował z tego, zostanie ukarany grzywną za każdy dzień zwłoki. Ale za niepłacenie podatków możesz uzyskać czas rzeczywisty. To prawda, tylko jeśli kwota długu przekracza 100 tysięcy rubli w jednym roku kalendarzowym.
Jednak zdaniem Romana Sorokina sankcje te nigdy wcześniej nie były powszechnie stosowane. Natalya Sivko, dyrektor zarządzająca Miel-Arenda, również nie pamiętała precedensów, kiedy właściciele lokali byli karani grzywnami za uchylanie się od płacenia podatków za dostarczenie nieruchomości.
Najwyraźniej władze są zdeterminowane, aby poważnie wywrzeć presję na zagorzałych uchylających się od płacenia podatków, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań. Dotychczasowe inicjatywy w tym zakresie nie zostały jednak uwieńczone sukcesem. Nawet jeśli FMS przekazał organom podatkowym adresy, pod którymi wynajęte apartamenty mieszkali nielegalni migranci, na właścicieli domów nie nałożono żadnych sankcji.
Zobaczcie, jak to się kończy tym razem.
Prawnik Stanisław Ryzhenkov
Niektóre cechy wynajmu lokali niemieszkalnych w apartamentowcu przez Stowarzyszenie Właścicieli Domów
Ustawodawstwo mieszkaniowe zezwala stowarzyszeniom właścicieli domów na prowadzenie działalności gospodarczej, w tym wynajmowanie, oddawanie do użytku, wynajmowanie części wspólnej nieruchomości w budynku mieszkalnym (klauzula 2, art. 152 RF LC).
Zgodnie z częścią 2 art. 137 ZhK RF „W przypadkach, gdy nie narusza to praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, stowarzyszenie właścicieli domów ma prawo zapewnić użytkowanie lub ograniczone korzystanie z części wspólnej nieruchomości w mieszkaniu budynek."
Należy zauważyć, że w celu wydzierżawienia (użytkowania) nieruchomości wspólnej decyzję musi podjąć walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (klauzula 3, część 2, art. 44 RF LC). Taką decyzję podejmują dwie trzecie głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w apartamentowcu.
Tak więc stowarzyszenie właścicieli domów ma prawo działać jako wynajmujący lokale niemieszkalne w relacjach z organizacjami (indywidualnymi przedsiębiorcami) - lokatorami.
Zaletą tej opcji jest to, że czynsz przechodzi na własność HOA, a nie właścicieli lokali w apartamentowcu, więc nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z tym organizacje najemców nie mają obowiązku działać jako: agenci podatkowi na podatek dochodowy od osób fizycznych (oj tak, nie ma obowiązku naliczania podatku, potrącaj go z dochodu podatnika - osoby fizycznej i odprowadzaj potrąconą kwotę podatku do budżetu).
Zgodnie z ust. 7 pkt 2 art. 145 ZhK RF do kompetencji walne zgromadzenie członków HOA obejmuje określenie obszarów wykorzystania dochodów z działalność gospodarcza Związki partnerskie. Zgodnie z ust. 3 art. 151 ZhK RF: " Na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków wspólnoty mieszkaniowej mogą być tworzone w spółce specjalne fundusze przeznaczone na cele przewidziane w statucie. Tryb tworzenia funduszy specjalnych określa walne zgromadzenie członków spółki.».
Z powyższych norm RF Housing Code wynika, że wspólnoty mieszkaniowe mają prawo decydować o sposobie wykorzystania dochodów z działalności gospodarczej spółki nie tylko poprzez planowanie pozycji kosztów bezpośrednich, ale także poprzez tworzenie specjalnych funduszy, liczby i których rodzaje nie są ograniczone przez Kodeks Mieszkaniowy. Podstawą utworzenia Funduszu jest decyzja o utworzeniu Funduszu, podjęta przez walne zgromadzenie członków HOA.
Fundusze HOA reprezentują gotówka Stowarzyszenia właścicieli domów, które można przeznaczyć na cele i zadania partnerstwa, na przykład na renowację i naprawę majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, zapewnienie awaryjnych prac renowacyjnych, pokrycie nieprzewidzianych wydatków, budowę lub przebudowę wspólnych obiektów majątkowych właścicieli lokali w budynku mieszkalnym itp. Głównym celem tworzenia funduszy jest gromadzenie środków na opłacenie niektórych rodzajów wydatków HOA.
Procedurę tworzenia i wykorzystania funduszy funduszy HOA określają przepisy szczególne dotyczące funduszy HOA, zatwierdzone przez walne zgromadzenie jego członków.
W ten sposób dochody z najmu lokali niemieszkalnych mogą być kierowane na specjalny Fundusz HOA (np. Fundusz na pracę nad wyremontować nieruchomość wspólna w budynku mieszkalnym), z której środki zostaną przeznaczone na opłacenie odpowiedniej pracy wykonanej przez organizacje zlecające (zarządzające) na podstawie umowy z HOA.
Dział pracy z podatnikami i mediami
Biuro Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla regionu Tambow
V Ostatnio kwestia wyboru formy rządzenia apartamentowiec aw szczególności stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), ich tworzenie i opodatkowanie jest szczególnie istotne.
Stowarzyszenie właścicieli domów jest dość nową formą organizacyjno-prawną organizacji non-profit dla Rosji, która stała się powszechna w ostatnie lata w związku z realizacją reformy mieszkaniowej i przekształceń w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych.
Zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej) partnerstwo właścicieli domów jest uznawane za stowarzyszenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w celu wspólnego zarządzania kompleksem nieruchomość, organizacji jego utrzymania, posiadania, użytkowania, eksploatacji i ustanowiony przez prawo granice zbycia tej nieruchomości (klauzula 1 artykułu 135 LC RF). Należy pamiętać, że działalność HOA jest regulowana przez Kodeks Mieszkaniowy.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 161 Kod mieszkaniowy Właściciele domów RF są zobowiązani do wyboru sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym. W sumie istnieją trzy takie metody:
1) bezpośrednia kontrola. Każdy właściciel zawiera odrębną umowę na usługi komunalne i mieszkaniowe i sam za nie płaci;
2) samorząd. Powstaje stowarzyszenie właścicieli domów (na przykład HOA), działające w imieniu wszystkich właścicieli za pośrednictwem wybieralnego zarządu. Relacje z dostawcami mediów i usługi mieszkaniowe są budowane na podstawie umów pomiędzy osobami prawnymi. HOA odpowiada za naliczanie wpłat, zbieranie pieniędzy i rozliczanie się z wyspecjalizowanymi organizacjami;
3) zatrudnianie prywatna firma lub służbę komunalną i upoważnienie jej na podstawie umowy z właścicielami mieszkań.
Stworzenie HOA ma wiele zalet. Po pierwsze, samorząd przyczynia się do większej efektywności, ponieważ każdy członek partnerstwa jest zainteresowany szybkim rozwiązywaniem pojawiających się problemów. Po drugie, są miejsca pracy dla mieszkańców. Po trzecie, w ramach HOA można utworzyć małą, ale stabilną firmę, na przykład świadczącą różnego rodzaju usługi na swoim terenie (w ramach statutu). Po czwarte, HOA jest właścicielem budynek mieszkalny całkowicie - od fundamentu po dach, a pod pewnymi warunkami do otoczenia (tzw. kondominium). Dzięki wspólnym wysiłkom możliwa będzie poprawa stanu domu i podwórka. I po piąte, jeśli HOA nie jest gotowy do samodzielnej pracy, możesz znaleźć firma zarządzającaże zaufa. Skonsolidowanemu klientowi, jakim jest HOA, jest znacznie łatwiej niż każdemu właścicielowi mieszkania.
Uwaga: kiedy tworzenie stowarzyszenia właścicieli domów rachunki najemców za media nie wzrosną. Faktem jest, że taryfy za usługi komunalne są ustalane przez władze regionalne i lokalne i nie można ich zmienić. Dodajmy do tego jeszcze jedną rzecz: tworząc HOA, właściciele lokali będą mogli jasno śledzić, na co wydawane są ich pieniądze i decydować, jak poradzić sobie ze wspólną własnością. Dzięki kompetentnemu podejściu możesz poradzić sobie z wieloma problemami, na przykład z uzyskaniem dotacji na utrzymanie lub naprawę domu itp.
Jednocześnie należy wziąć pod uwagę rzekome wady HOA. Na przykład możliwość bankructwa, do której może dojść z powodu nieracjonalnego wykorzystania zasobów, nieprofesjonalnego zarządzania lub z innych powodów.
Zgodnie z ust. 1 art. 36 Kodeksu Mieszkaniowego właścicielom lokali w budynku mieszkalnym na zasadach współwłasność posiada lokale niebędące częścią mieszkania i przeznaczone do obsługi więcej niż jednego pokoju w domu:
Windy, windy i inne szyby; - korytarze, schody, klatki schodowe; - posadzki techniczne, strychy, piwnice, dachy; - obudowanie konstrukcji nośnych i nienośnych; - wyposażenie mechaniczne, elektryczne, sanitarne i inne budynku; - działka, na której się znajduje, wraz z elementami małej architektury, zagospodarowania itp.
Uwaga: sam dom nie jest własnością HOA i nie jest jego głównym atutem, tak jak działka, na której znajduje się apartamentowiec.
Tworzenie HOA, jak każda inna firma, wymaga konsekwencji. Zgodnie z prawem, HOA jako organizacja non-profit może zostać utworzona za zgodą ponad 50 procent właścicieli. Reszta jest zobowiązana do posłuszeństwa większości. Co więcej, HOA można utworzyć, nawet jeśli dom ma stan lub mieszkania komunalne, a także w nowo budowanych domach, gdy lokatorzy nie sformalizowały jeszcze prawa własności. W tym drugim przypadku przyszli właściciele podczas głosowania potwierdzą swoje prawa np. umową inwestycyjną, umową kupna-sprzedaży itp.
Oprócz decyzji o utworzeniu stowarzyszenia właścicieli domów, walne zgromadzenie musi, zwykłą większością głosów, przyjąć statut i wybrać zarząd (klauzula 2 artykułu 135 i klauzula 2 artykułu 147 RF LC). W skład zarządu mogą wchodzić wyłącznie członkowie HOA (klauzula 2 artykułu 147 LC RF). Członkowie zarządu oddzielnie wybierają ze swojego składu przewodniczącego (art. 147 RF LC ust. 3). Stowarzyszenie Właścicieli Domów to osoba prawna, co oznacza, że trzeba go zarejestrować, złożyć pieczęć, otworzyć konto bankowe itp.
Począwszy od 15 grudnia 2007 r. Rejestracja państwowa stowarzyszeń właścicieli domów (a także wielu innych organizacji non-profit) odbywa się zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawie federalnej z dnia 08.08.2001 nr 129-FZ „O rejestracja państwowa osoby prawne i indywidualni przedsiębiorcy„(W związku z wejściem w życie od tej daty Prawo federalne z dnia 29 listopada 2007 r. Nr 278-FZ „O zmianach w art. 1 ustawy federalnej „O organizacjach niekomercyjnych”).
Oznacza to, że od grudnia ubiegłego roku dokumenty do rejestracji państwowej HOA należy składać nie do administracji terytorialnej federalnej służby rejestracyjnej, ale do inspekcji podatkowej w lokalizacji HOA, gdzie podejmowana jest decyzja o rejestracji stanowej i wpis jest dokonywany w Jednolitym Państwowym Rejestrze Osób Prawnych. Zmieniły się również formy dokumentów składanych do organu rejestrującego w celu rejestracji państwowej. Określa je dekret rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 czerwca 2002 r. Nr 439 „W sprawie zatwierdzania formularzy i wymagań dotyczących wykonania dokumentów wykorzystywanych do rejestracji państwowej osób prawnych, a także osób fizycznych jako indywidualnych przedsiębiorców. "
Powiedzmy kilka słów o członkostwie w HOA. Wejście w spółkę i wyjście z niej następuje na podstawie pisemnego wniosku (art. 143 LC RF). Od momentu, w którym najemca przestaje być właścicielem lokalu (na przykład przy sprzedaży mieszkania), przestaje być członkiem HOA. Nowy właściciel może również przystąpić do spółki na pisemny wniosek.
Stowarzyszenia właścicieli domów mogą same zawierać umowy na utrzymanie domu, wywóz śmieci, sprzątanie sąsiednie terytorium oraz inne prace i usługi. Właściciele mieszkań i lokali niemieszkalnych, w tym ci, którzy nie są członkami spółki, muszą przekazać mu pieniądze na media, wodę, ciepło itp. A HOA z rachunku bieżącego płaci wyspecjalizowanym organizacjom.
Nie trać z oczu faktu, że HOA, mimo że jest organizacją non-profit, może samodzielnie zarabiać. Aby osiągnąć cele określone w statucie, prawo zezwala HOA na prowadzenie działalności gospodarczej. To prawda, że lista takich działań jest niewielka, ogranicza się do trzech rodzajów (klauzula 2 artykułu 152 RF LC). Ten:
1) utrzymanie, eksploatacja i naprawa nieruchomości w budynku mieszkalnym; 2) budowa dodatkowych lokali i obiektów własności wspólnych w budynku mieszkalnym; 3) najem, dzierżawa części nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.
Co może składać się na dodatkowy dochód spółki.
Użytkowanie gruntu przekształcone we własność wspólną. Dochód można uzyskać z czynszu działki do wynajęcia np. na parking, kiosk itp.
Dzierżawa lokali we wspólnej własności. Piwnice, strychy czy budynki gospodarcze zamienione na przykład na warsztat lub gabinet lekarski i wynajęte również mogą przynosić dochody.
To prawda, że otrzymane środki mogą być wykorzystane na pokrycie kosztów ogólnych lub skoncentrowane w funduszach, które spełniają statut partnerstwa (klauzula 3, art. 152 LC RF). Na przykład, kosztem dochodów z działalności gospodarczej, możliwe jest przeprowadzenie modernizacji domu i otoczenia, naprawa wind.
Badanie utrzymanie a eksploatacją budynku mieszkalnego może być personel HOA lub wyspecjalizowana organizacja. Prezes Zarządu zawiera umowy o pracę lub umowy cywilnoprawne z osoby fizyczne lub umowa z osobą prawną na utrzymanie lub zarządzanie domem.
Szczególnej uwagi wymaga traktat, który, jeśli zostanie zawarty, stanie się najważniejszym dokumentem po karcie. Sporządza się go tylko na piśmie (klauzula 1 artykułu 162 RF LC) i koniecznie zawiera adres domu, skład majątku wspólnego, wykaz prac związanych z jego konserwacją i naprawą, procedurę zmiany takiego lista, lista dostarczonych narzędzia, zasady kalkulacji ceny zamówienia, kosztu konserwacji, naprawy Pomieszczenia mieszkalne i media, procedurę płatności, a także środki kontroli wypełniania przez organizację zarządzającą jej zobowiązań.
Minimalny okres, na jaki można zawrzeć umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, wynosi rok, maksymalny to pięć lat (klauzula 5 art. 162 RF LC). Jeżeli pod koniec terminu żadna ze stron nie oświadczy rozwiązania umowy, uważa się ją za przedłużoną na tych samych warunkach (klauzula 6 artykułu 162 RF LC).
Przejdźmy teraz do bardzo trudnego tematu - kwestii opodatkowania stowarzyszeń właścicieli domów. Powszechnie wiadomo, że wraz z pojawieniem się nowych form organizacyjno-prawnych lub rodzajów stosunków umownych lub transakcji pojawiają się problemy podatkowe, gdyż przepisy podatkowe często nie uwzględniają ich specyfiki. Głównym pytaniem, które wynika z HOA, jest to, czy konieczne jest uwzględnienie w podstawa opodatkowania o podatku VAT oraz w składzie dochodów uwzględnianych przy obliczaniu podatku dochodowego, płatności otrzymywanych od rezydentów oraz z dochodów z najmu wspólnych obiektów majątkowych.
Aby na nie odpowiedzieć, konieczne jest ustalenie statusu HOA. Wróćmy do jego definicji zawartej w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej. Przede wszystkim więc HOA jest organizacją non-profit, czyli osobą prawną i zgodnie z obowiązującym ustawodawstwo podatkowe wszystkie osoby prawne są podatnikami i mają obowiązek rejestracji organ podatkowy... Organizacje non-profit nie są wyjątkiem od główna zasada i są uważani za płatników podatków i opłat ustanowionych przez prawo. Główna różnica między organizacjami non-profit polega na tym, że osiąganie zysku nie jest głównym celem ich działalności. Nie wyklucza to jednak możliwości angażowania się organizacji non-profit w działalność przedsiębiorcza jeśli służy realizacji celów statutowych. Zysk uzyskany w wyniku działalności przedsiębiorczej organizacji non-profit nie podlega podziałowi między uczestników i przeznaczony jest na realizację celów określonych w statucie organizacji. W tym przypadku, w opinii organów finansowych, wyrażonej w licznych pismach Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej, ma on obowiązek zapłaty podatku dochodowego i VAT.
Ponadto w przypadku HOA (z zastrzeżeniem ograniczeń określonych w art. 346.12 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) możliwe jest przejście na uproszczony system podatkowy (USN) i w rezultacie zwolnienie z płatności podatku dochodowego, VAT (bez VAT, płatny przy imporcie towarów na obszar celny) Federacja Rosyjska, a także VAT należny zgodnie z art. 174,1 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej), podatek od nieruchomości od osób prawnych i UST. Organizacje korzystające z uproszczonego systemu podatkowego płacą za obowiązkowe ubezpieczenie emerytalne zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej. Pozostałe podatki płacą organizacje stosujące „uproszczony system podatkowy” zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach.
Przy przejściu na uproszczony system podatkowy spółka właścicieli domów będzie musiała zdecydować o przedmiocie opodatkowania. Jeśli HOA oczekuje, że będzie żył wyraźnie zgodnie z szacunkiem zatwierdzonym na walnym zgromadzeniu, bez angażowania się w działalność przedsiębiorczą, bardziej celowe jest wybranie przedmiotu „dochodu”. Najprawdopodobniej ten sam obiekt będzie bardziej opłacalny, nawet jeśli HOA chce samodzielnie zarabiać na wynajmie lokalu lub świadczeniu jakichkolwiek usług. Chociaż w tym drugim przypadku możliwa jest również inna opcja (dochód minus wydatki) - gdy część kosztowa będzie porównywalna z częścią dochodową.
Można wynająć z HOA nieruchomość będącą w powszechnym użytkowaniu członków Spółki i innych właścicieli domów, jeżeli takie użytkowanie nie stwarza przeszkód w korzystaniu z pozostałej części nieruchomości i organizacji Działania HOA(część 2 artykułu 137 LC RF).
Najemca ma prawo wydzierżawić działkę, lokal niemieszkalny, a także część nieruchomości wspólnej (np. ściankę do umieszczenia banera). Zdarzały się przypadki, gdy spółka wydzierżawiła teren przy wejściu na instalację terminala płatniczego.
W praktyce sądów rosyjskich istnieje tendencja do tego, że jakikolwiek majątek powszechne zastosowanie budynek mieszkalny może być oddany do użytkowania, z wyjątkiem komunikacji i mienia niezbędnego do realizacji działalności Stowarzyszenia Mieszkańców w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym i organizowania życia mieszkańców (plac zabaw, punkty zbiórki odpadów z gospodarstw domowych, winda itp.).
Jak mogę wynająć lokal od Spółki?
WAŻNY: Nie można zawrzeć takiej umowy bez zgody właścicieli i członków partnerstwa (część 3 art. 44 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).
Najlepszą opcją jest sytuacja, gdy walne zgromadzenie właścicieli domów natychmiast zatwierdza listę obiektów, które lokatorzy zezwalają na wynajem i na podstawie tego protokołu spółka zawiera umowy z dowolnym lokatorem w trakcie pracy organizacji non-profit.
V w tym przypadku decyzja zebrania właścicieli jest zadaniem przyszłego najemcy.
Z reguły najemca sam organizuje zwołanie spotkania lub dokonuje objazdu „od drzwi do drzwi” i prosi o zgodę na wydanie lokalu.
Najem lokalu podlega rejestracji w Rosreestr, jeżeli okres użytkowania nieruchomości jest krótszy niż rok. Jeżeli okres ten nie przekracza roku, nie jest konieczne rejestrowanie prawa dzierżawy (część 2 artykułu 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 651. Forma i rejestracja państwowa umowy najmu budynku lub budowli
- Umowa najmu budynku lub budowli zostaje zawarta na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (paragraf 2 art. 434).
Niedochowanie wzoru umowy najmu budynku lub budowli pociąga za sobą jej nieważność. - Umowa najmu budynku lub budowli, zawarta na okres co najmniej roku, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą jej rejestracji.
W imieniu HOA umowę podpisuje przewodniczący zarządu, którego wybierają członkowie spółki. Aby sprawdzić uprawnienia, wystarczy uzyskać odpis z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych lub zażądać od przewodniczącego protokołu ze spotkania, na którym został wybrany.
Jeżeli umowa nie jest zarejestrowana, bieg terminu do korzystania z nieruchomości rozpoczyna się od momentu zatwierdzenia przez strony aktu zbycia. Na podstawie daty podpisania ustawy strony ustalają okres użytkowania obiektu, naliczanie opłat i naliczanie kar.
Najprawdopodobniej spółka ma projekt umowy, który jest stale podpisany ze wszystkimi lokatorami. Jednocześnie prawo daje najemcy prawo do dokonywania własnych zmian w umowie lub oferowania własnej wersji.
ODNIESIENIE: Dokument ten musi wskazywać okres najmu, płatność (z reguły wskazany jest koszt miesięczny), termin płatności. W umowie konieczne jest jak najdokładniejsze opisanie przedmiotu transakcji.
Jeśli temat jest częścią pokoju lub częścią ściany budynku, najlepiej jest sporządzić schemat układu wskazujący dokładne wymiary i współrzędne. Schemat taki należy oznaczyć jako załącznik do podpisu przez strony.
Wskazano odpowiedzialność stron, formę i wysokość odpowiedzialności.
Umowa użytkowania gruntów
W niektórych przypadkach oprócz umowy najmu konieczne jest zawarcie umowy użytkowania działka... Umowa użytkowania gruntu zostaje zawarta, jeżeli z charakteru działalności dzierżawcy do dzierżawionej nieruchomości przechodzi nieograniczona liczba osób.
Na przykład spółka wynajęła lokal na sklep i ten sklep potrzebuje, aby klienci mogli do niego chodzić. Teren może być również wykorzystany do parkowania samochodów.
Jeśli najemca będzie prowadził działalność licencjonowaną, najprawdopodobniej dział licencjonowania będzie wymagał takiej umowy.
UWAGA: Jeśli właścicielem takiej strony jest spółka osobowa, to strony nie ulegną zmianie, a jeśli administracja, to umowa zawierana jest na zasadach ogólnych lub ustanawiana jest służebność.
Niuanse i pułapki
Główną pułapką w wynajmie HOA jest brak walnego zgromadzenia właścicieli domów lub członków, na którym transakcja została zatwierdzona. Spotkanie może uznać transakcję za nieważną w sądzie, jeśli jej nie zatwierdziło, a taka transakcja jest duża (część 6 artykułu 46 RF LC).
Jednocześnie procedura dalszego zatwierdzania może zostać zatwierdzona w statucie organizacji. Na przykład umowa została zawarta bez spotkania właścicieli, ale później, na walnym zgromadzeniu, członkowie spółki zatwierdzili transakcję, wtedy taka umowa będzie ważna.
Statut pozwala na ustanowienie prawa walnego zgromadzenia do przeniesienia uprawnień na zarząd HOA, jeżeli zgodnie z prawem takie uprawnienia nie należą do wyłącznej kompetencji zgromadzenia.
Prawo do najmu lokale niemieszkalne można również przenieść na tablicę.
Więc przed zawarciem umowy należy zapoznać się ze statutem organizacji.
WAŻNY: Kolejną przeszkodą może być nielegalne spotkanie. Takie spotkanie można uznać za bezprawne, jeśli obecna jest mniej niż połowa właścicieli domów.
W dzisiejszych czasach mieszkania w Rosji są często wynajmowane, a po przedstawieniu protokołu najemcy nie można zweryfikować, kto się podpisał, właściciel lub najemca lokalu, czy członek rodziny. Jeżeli w posiedzeniu uczestniczyli niewłaściciele i podpisali protokół, sąd uzna to postanowienie za niezgodne z prawem (część 6 artykułu 46 RF LC).
Zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym (Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej) stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) jest podmiotem prawnym non-profit. Oznacza to, że jego działania nie mogą być nakierowane wyłącznie na zysk. Ale, jak każda inna organizacja non-profit, HOA ma prawo do angażowania się działalności komercyjne osiągnięcie celów wyznaczonych dla partnerstwa. Czy realne jest zarabianie pieniędzy przez HOA i jak to zrobić, mówi prawnik.
Głównym celem HOA jest utrzymanie budynków mieszkalnych. Do jego realizacji potrzebne są fundusze. Zgodnie z art. 151 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej fundusze partnerstwa powstają ze składek i wpłat członków HOA; dochód z działalności gospodarczej; dotacje i inne źródła.
Dotacje i wpłaty członków HOA będą tematem osobnego artykułu, dziś porozmawiamy o działalności gospodarczej HOA. Pomimo faktu, że zgodnie z prawem organizacje non-profit mają prawo do prowadzenia działalności gospodarczej, art. 152 ZhK RF nakłada na nich ograniczenia. Klauzula 2 tego artykułu zawiera zamkniętą listę rodzajów działalności gospodarczej dozwolonych dla HOA. Obejmują one:
Utrzymanie, naprawa i eksploatacja nieruchomości w budynku mieszkalnym;
Budowa dodatkowych lokali i urządzeń w budynku mieszkalnym;
Wynajem części nieruchomości wspólnej w apartamentowcu.
Nietrudno się domyślić, że najatrakcyjniejszym z wymienionych rodzajów działalności gospodarczej jest wynajmowanie nieruchomości wspólnych.
Przede wszystkim - umowa
Aby spółka mogła wynająć dowolny lokal, walne zgromadzenie uczestników HOA musi najpierw ustalić, jakie powierzchnie i komu konkretnie członkowie spółki są gotowi wynająć, na jak długo i za jaki czynsz. Wszystkie pozostałe warunki umowy, których w zasadzie nie posiadają ważna wartość w przypadku członków HOA do umowy może dopisać prawnik, któremu spółka zleci dzierżawę. Sporządzenie takiej umowy będzie kosztować określoną kwotę, ale będziesz musiał zapłacić tylko raz: później ta umowa może być używana jako standardowa dla wszystkich najemców.
Jeśli najem jest długoterminowy, będzie musiał zostać zarejestrowany. Ten biznes jest kłopotliwy i długi, dlatego lepiej zawrzeć umowy najmu na czas nieokreślony lub na 11 miesięcy z prawem do nieograniczonej liczby przedłużeń. Pozwoli to uniknąć konieczności rejestracji umowy, choć rzeczywisty termin jej obowiązywania w końcu wyniesie znacznie ponad rok.
Również w umowie najmu HOA należy przewidzieć procedurę wypowiedzenia umowy z inicjatywy spółki. Co do zasady wynajmujący ustalają, że umowa zostaje przez nich rozwiązana w: jednostronnie z powiadomieniem najemcy z miesięcznym wyprzedzeniem (maksymalnie) bez podania przyczyn. Dzięki temu nie tracisz czasu na papierkową robotę.
Wynajem: ważne drobiazgi
Ponieważ sprawa najmu lokalu należy do kompetencji walnego zgromadzenia, dla każdego najemcy podejmowana jest stosowna decyzja. W przeciwnym razie niezadowoleni członkowie spółki mają prawo zakwestionować legalność obecności najemców w budynku.
Powinieneś także zwrócić się o pomoc do księgowego, który podpowie Ci, jak prawidłowo rozliczać dochody z najmu i płacić od nich podatki. Po zawarciu umowy HOA może zaoferować swoim najemcom usługi związane z eksploatacją lokali, ich naprawą itp. W ten sposób najemca otrzyma określony zestaw usług, a partnerstwo, na całkowicie prawnej podstawie, pomoże więcej pieniędzy na jeden pokój.
Jakie trudności napotyka po drodze koleżeństwo? Po pierwsze należy pamiętać, że prawo zezwala tylko na wynajem wspólne obszary w domu i tylko na podstawie decyzji walnego zgromadzenia członków HOA. Dlatego z specjalna uwaga konieczne jest odniesienie się do kwestii legalności zgromadzenia i prawidłowości wykonania jego postanowień. Jeżeli mniej niż połowa członków HOA jest obecna na posiedzeniu, nie ma prawa podejmować żadnych decyzji. Nie można wynajmować pustych mieszkań. Nie można ich brać pod uwagę własność wspólna w związku z tym nie podlega najmu.
Po drugie, spółka nie może wybudować np. parkingu w celu późniejszego wynajmu: zgodnie z prawem HOA ma prawo dzierżawić tylko nieruchomość wspólną znajdującą się w domu, a parking nie należy do takiej nieruchomości. Jednocześnie taki parking naprawdę można stworzyć na potrzeby członków partnerstwa. Organizacja parkingu wymaga dużego wysiłku. Konieczne jest skontaktowanie się z gminą i prefekturą powiatu w celu uzyskania przydziału przydziału gruntu pod parking. Jeśli witryna należy do HOA, musisz zmienić jej przeznaczenie.
Jeśli chodzi o samych najemców, należy pamiętać, że nikt nie pozwoli na ulokowanie jakiegokolwiek przedsiębiorstwa przemysłowego w budynku mieszkalnym. Naruszy to interesy nie tylko członków spółki, ale także mieszkańców okolicznych domów. Aranżując obiekty rozrywkowe (restauracje, kluby itp.) należy odrębnie określić w umowie najmu nie tylko harmonogram ich pracy, ale także obowiązki związane z doposażeniem wynajmowanego lokalu. Aby zachować spokój najemców, najemcy tacy mogą wyposażyć lokale w panele dźwiękochłonne, które nie wpuszczają do mieszkań obcych dźwięków.
Stowarzyszenia właścicieli domów nie są uprawnione do zarabiania na sprzedaży ciast, wynajmu samochodów lub świadczenia innych usług nieprzewidzianych przez prawo. Ale możliwości, które daje spółkom z mocy prawa, pozwalają uzyskać wystarczający zysk, aby utrzymać dom w dobrym stanie. Najważniejsze jest odpowiednie zorganizowanie procesu, sporządzenie dokumentów i opłacenie podatków. Wtedy mieszkańcy będą mogli sobie pozwolić zarówno na ochronę przy wejściu, jak i kwiaty na biegach schodów.
