Powstawanie działalności przedsiębiorczej w sektorze nieruchomości datuje się na pierwszą połowę lat 90., kiedy zaczął się kształtować krajowy rynek nieruchomości. Charakterystyczne cechy rozwoju rynku nieruchomości w tym okresie to:
motywacje konsumenckie, które kształtują popyt na rynku nieruchomości, nieruchomości zaczynają być traktowane przez instytucje finansowe jako obiekt inwestycyjny, którego celem jest osiągnięcie zysku dopiero na końcowym etapie;
brak regulacji praw do nieruchomości oraz słabość ram regulacyjnych rynku, co pozwoliło na szybkie zwiększenie liczby transakcji na początku okresu i stało się hamulcem na etapie jego realizacji;
przewaga tendencji redystrybucyjnych między warstwami ludności o różnym poziomie dochodów, między starymi a nowymi stolicami.
Oczywiście w tych warunkach wiodącą pozycję na rynku nie mogło zabraknąć transakcji z nieruchomościami mieszkaniowymi, które dominują na rynku nieruchomości w Rosji. Najważniejsze jest to, że koncentracja na rynku nieruchomości na żywo w warunkach właściwych współczesnej Rosji ukształtowała odpowiednią strukturę działalności przedsiębiorczej w tej dziedzinie gospodarki, miała decydujący wpływ na skład klientów, określiła odpowiednią formy płatności, metody pracy na rynku itp.
Wraz z rozwojem rynku nieruchomości zaczyna kształtować się bardziej szczegółowa struktura działalności przedsiębiorczej (rys. 3.2). Chociaż większość firm działających na rynku nieruchomości to nadal firmy zdywersyfikowane, które jednocześnie pełnią szereg funkcji, to jednak proces
Ryż. 3.2. Struktura działalności gospodarczej na rynku nieruchomości
specjalizacja stała się już oczywistym faktem. Wiele firm przydzieliło w swojej strukturze jednostki do pracy z różnymi rodzajami nieruchomości, do wykonywania określonych operacji. Rozszerzenie asortymentu nieruchomości biorących udział w obrocie rynkowym, komplikacja zakresu transakcji przeprowadzanych na rynku nieruchomości, pojawienie się nowych rodzajów działalności przedsiębiorczej odpowiadających tym transakcjom – wszystko to wskazuje, że nieruchomość rynek stopniowo wkracza na nowy poziom - poziom tworzenia się rynku rozwiniętego charakterystyczny dla krajów o ugruntowanej gospodarce rynkowej.
W nowoczesnych firmach przedsiębiorczych tworzone są profesjonalne grupy przedsiębiorców, takie jak firmy hipoteczne, ubezpieczeniowe, doradcy nieruchomości itp. każda z tych grup pełni swoje własne funkcje, aw ramach jednej firmy mogą istnieć różne obszary działalności. Na przykład rozwój i zarządzanie nieruchomościami często się pokrywają, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych.
Ale jest jeszcze za wcześnie, by mówić o nasyceniu rynku profesjonalnymi uczestnikami. Również rozkład firm w dużym mieście jest nierównomierny. Należy pamiętać, że większość firm działa na terenie miasta jako całości, ao ich lokalizacji decydują wskaźniki dostępności komunikacyjnej i ruchu ludności. W większości krajów zachodnich firmy działające na rynku nieruchomości mają tendencję do lokalizowania swojej działalności na całym terytorium.
Dosyć trudno jest określić priorytety w obszarach działalności firm. W krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej na rynku nieruchomości z reguły działają duże, zróżnicowane firmy działające zarówno w obszarze deweloperskim, jak i doradczym. Rozwój firm w Moskwie, Sankt Petersburgu i innych dużych miastach przebiega w tym samym kierunku, choć kontury tego rozwoju są wciąż niewystarczające.
Pośrednicy odgrywają kluczową rolę wśród profesjonalistów działających na rynku nieruchomości. Działalność na rynku nieruchomości w chwili obecnej to stale rozwijająca się sfera usług, które świadczą firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami (tj. osoby prawne o różnych formach własności), jak również pośrednicy w obrocie nieruchomościami prowadzącymi działalność prywatną (indywidualny przedsiębiorca). Działalność na rynku nieruchomości we współczesnych warunkach jest zjawiskiem stosunkowo nowym, choć należy zauważyć, że profesjonalna działalność pośrednictwa nie jest nowością dla Federacji Rosyjskiej, ponieważ agenci i brokerzy ubezpieczeniowi, brokerzy na rynku papierów wartościowych istnieją już iz powodzeniem działają od kilkuset lat. Od początku lat 90-tych. w obrocie rynkowym zaangażowane były obiekty nieruchomości, wówczas zaistniała potrzeba fachowej wiedzy i umiejętności. Pośrednicy są ich przewoźnikami.
Działalność na rynku nieruchomości - czynności wykonywanych przez osoby prawne i indywidualnych przedsiębiorców na podstawie umowy z zainteresowaną osobą (lub przez pełnomocnictwo) do wykonywania w jego imieniu i na jego koszt lub we własnym imieniu, ale na koszt i w interesie zainteresowanego, czynności cywilnoprawnych z przedmiotami nieruchomości i prawami do nich.
Obecnie regulacja prawna działalności w zakresie nieruchomości jest realizowana przez akty rządu Federacji Rosyjskiej, a także akty normatywne władzy wykonawczej podmiotów Federacji Rosyjskiej Działalność w zakresie nieruchomości regulują następujące dokumenty :
1. „Przepisy dotyczące licencjonowania działalności związanej z nieruchomościami”, uchwała rządu Federacji Rosyjskiej z 23.11.1996, nr 1407. Dokument ten określa istotę i przedmiot działalności związanej z nieruchomościami, procedurę licencjonowania itp.
”, zarządzenie Państwowego Komitetu Federacji Rosyjskiej ds. Zarządzania Mieniem Państwowym z dnia 27.02.1997, nr 88-R.
3. „Federalna ustawa o licencjonowaniu niektórych rodzajów działalności” z dnia 25 września 1998 r. Nr 158-FZ.
Wraz z państwową regulacją działalności na rynku nieruchomości istnieje również regulacja społeczna. Powstaje w przypadku, gdy przedstawiciele określonej specjalności tworzą samorządowe zawodowe stowarzyszenia publiczne (SPOO). To właśnie tego typu organizacja ma dość surowe prawa i obowiązki. Standardy (zasady) działalności zawodowej, opracowane i przyjęte w takim stowarzyszeniu, obowiązują członków SPOO. Istnieją różne stowarzyszenia pośredników w handlu nieruchomościami - cechy, stowarzyszenia, związki, izby.
Na rynku nieruchomości w Petersburgu działa kilka związków zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami: Stowarzyszenie Profesjonalistów Rynku Nieruchomości (APRI), stowarzyszenia firm zajmujących się obrotem nieruchomościami „Wielka Siódemka”, „Top Ten”, „City Corporation of Realtors” (GKR) ), Bałtycki Związek Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Budowniczych Domów w Petersburgu. Stowarzyszenia profesjonalistów na rynku nieruchomości w Petersburgu nieustannie się zmieniają. Na przykład APRN powstała rok temu na podstawie Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Petersburgu, Bałtyckiego Związku Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Fakt tego zjednoczenia położył kres konfrontacji w 1998 roku między dwiema publicznymi organizacjami pośredników w handlu nieruchomościami. Zakładano, że do jednego stowarzyszenia wstąpi także GKR, ale jego członkowie w ostatniej chwili odmówili przystąpienia do nowego związku, tłumacząc to obawą przed rozwiązaniem dużych firm i utratą całego dobra, jakie udało im się osiągnąć w czasie ich trwania. pracować w GKR. W ciągu roku swojej działalności APRN straciło około połowy swoich członków, ale nadal pracuje w stabilnym składzie. Obecnie jest w nim około 40 firm.
Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Petersburgu współpracuje z organami rządowymi (m.in. uzgodniło z izbą licencyjną powołanie komisji atestacyjnej, która będzie sprawdzać przydatność zawodową agencji nieruchomości - w jej skład wchodzą specjaliści z APRN, izba notarialna i agencje rządowe).
Koncesjonowanie działalność na rynku nieruchomości ma na celu rozwiązanie dwóch głównych zadań:
Zapewnienie jednolitej polityki państwa w realizacji licencjonowania działalności w zakresie nieruchomości;
Stworzenie ram prawnych dla jednolitego rynku nieruchomości w Federacji Rosyjskiej.
Jest prawnie określone, jakie rodzaje robót i usług związanych z działalnością na rynku nieruchomości podlegają licencjonowaniu.
Na przykład w Moskwie są to:
Pośrednictwo w transakcjach kupna i sprzedaży, zamiany, dzierżawy nieruchomości;
Zarządzanie obiektami nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem tych obiektów;
Zawarcie umów najmu i dożywotniego utrzymania z osobami zależnymi, przewidujących przewłaszczenie obiektów nieruchomości. W innych regionach Rosji, na przykład w Petersburgu, Woroneżu, Smoleńsku, Murmańsku i na Terytorium Stawropola, działalność związana z nieruchomościami nie jest podzielona na typy.
Główne wymagania licencyjne dla wnioskodawców prowadzących działalność na rynku nieruchomości to:
Informacje o lokalach przeznaczonych do realizacji licencjonowanej działalności i prawach do nich;
Informacje charakteryzujące kwalifikacje zawodowe osoby, która zamierza prowadzić licencjonowaną działalność;
Informacja o wypłacalności (dostępności wystarczających środków finansowych) w celu zrekompensowania ewentualnych strat spowodowanych z winy licencjobiorcy przez klienta jego usług.
Licencja wygasa w następujących przypadkach:
Po upływie okresu, na który pozwolenie zostało wydane, w przypadku braku wniosku o przedłużenie jego ważności;
W przypadku likwidacji osoby prawnej lub wygaśnięcia zaświadczenia o rejestracji państwowej osoby fizycznej jako indywidualnego przedsiębiorcy - właściciela licencji;
W przypadku cofnięcia koncesji decyzją organu wydającego koncesje.
Koncesjonowanie działalność na rynku nieruchomości w Petersburgu jest prowadzona przez organ licencyjny - Izbę Licencyjną w Petersburgu, która prowadzi 29 rodzajów działalności gospodarczej. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zajmują się zarządzaniem licencjonowaniem działalności projektowej i budowlanej.
Standardowa procedura uzyskania licencji na nieruchomości:
Kancelaria składa pakiet dokumentów do Izby Koncesyjnej;
Pracownicy izby dokonują ekspertyzy dokumentacji i udają się na miejsce, aby dowiedzieć się, czy licencjobiorca może prowadzić tego rodzaju działalność gospodarczą;
Biegły, który przeprowadził kontrolę, decyduje o wydaniu pozwolenia lub odmowie.
Informacja o dostępności licencji w firmie zajmującej się nieruchomościami jest wydawana na żądanie każdego obywatela w ciągu miesiąca (opłata za usługę 3 płace minimalne). W Petersburgu zarejestrowanych jest ponad 600 licencjonowanych agencji nieruchomości.
Prawo do podejmowania decyzji o zawieszeniu koncesji lub jej cofnięciu przysługuje Radzie Ekspertów ds. licencjonowania działalności na rynku nieruchomości. Jest to poniekąd arbiter w sporze między klientem a firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami.
Powodem kontroli firmy zajmującej się nieruchomościami jest z reguły skarga klienta na niezgodne z prawem działania firmy. Izba Koncesyjna przeprowadza również zaplanowane naloty. Siedem agencji nieruchomości zawieszono licencje za różne naruszenia.
Zgodnie z prawem firma ma sześć miesięcy „na wyeliminowanie zidentyfikowanych braków. W przypadku niepowodzenia licencja powinna zostać anulowana na drodze sądowej.
Zarówno osoba prawna, jak i osoba fizyczna mogą posiadać status pośrednika w obrocie nieruchomościami, posiadając jedynie licencję na prowadzenie działalności związanej z nieruchomościami. Ponadto osoba fizyczna (zarówno indywidualny przedsiębiorca, jak i pośrednik w obrocie nieruchomościami w ramach osoby prawnej) musi przejść certyfikację do prowadzenia działalności związanej z nieruchomościami. Do certyfikacji dopuszczone są osoby, które przeszły szkolenie według zatwierdzonego programu szkolenia dla specjalistów w zakresie obrotu nieruchomościami w wymiarze co najmniej 90 godzin.
Istnieją techniki i metody prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług w zakresie nieruchomości. Technologię świadczenia usług związanych z nieruchomościami można sprowadzić do następujących głównych etapów:
1. Otrzymanie zlecenia na usługę:
a) badanie charakteru i wielkości nadchodzących prac na podstawie analizy szczegółów obiektu nieruchomości zadeklarowanego przez klienta;
b) sformułowanie warunków restrykcyjnych.
2.Wstępna inspekcja obiektu i zawarcie umowy serwisowej:
a) konkretyzacja przedmiotu umowy i przygotowanie do jego podpisania;
b) sporządzenie planu wykonania prac w ramach umowy
3.Gromadzenie i analiza danych obiektowych:
a) zebranie dokumentów o przedmiocie nieruchomości oraz potwierdzenie rzetelności, aktualności i przydatności zebranych informacji niezbędnych do konkretnej transakcji nieruchomościowej;
b) przekazanie klientowi raportu z wykonanych prac oraz poinformowanie o stopniu gotowości wszystkich podmiotów do zrealizowania transakcji.
4. Obsługa prawna transakcji:
a) sporządzenie kompletu dokumentów i ich opracowanie, potwierdzenie przez prawnika legalności transakcji;
b) określenie ryzyk związanych z transakcją;
c) zapoznanie klienta z dostarczonymi dokumentami i materiałami do realizacji transakcji oraz uzgodnieniem warunków i technik jej realizacji.
5. Przeprowadzenie transakcji dotyczącej nieruchomości i opłacenie usług pośrednikowi:
a) przeprowadzenie transakcji nieruchomościowej i udokumentowanie jej wyników;
b) wykonanie protokołu odbioru prac wykonanych w ramach umowy o wskazanie usługi;
c) zapłata za usługi pośrednika za wykonaną pracę. Te etapy pokazują typową relację między firmą z branży nieruchomości a klientem. Wygląda to następująco: oferta przez firmę pakietu usług - wybór usługi przez klienta - zawarcie umowy - wykonanie usługi - zawarcie transakcji nieruchomościowej - zapłata za usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami za wykonaną pracę.
W tych relacjach treść każdej usługi jest dość sztywno sformalizowana i ograniczona zakresem usług świadczonych przez firmę, a specjaliści każdej jednostki strukturalnej firmy zajmującej się nieruchomościami pracują zgodnie z wewnętrznymi zasadami zapewniania odpowiedniego profilu usługi. Klient z kolei musi dość jasno określić treść i efekt świadczonej usługi. A niedocenianie specyfiki postrzegania przez klienta treści obsługi nieruchomości powoduje ryzyko utraty klienta.
Główne działania pośredników w handlu nieruchomościami.
1. Pośrednik działa jako agent. Pośrednik realizuje ten status na podstawie umowy agencyjnej, którą zawiera z konsumentem usług. Niniejsza umowa określa obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami do przeprowadzenia określonych czynności prawnych w odniesieniu do przedmiotu nieruchomości określonego w umowie (na przykład zawarcia z nim jednej lub kilku transakcji) we własnym imieniu i na koszt konsumenta lub w imieniu i na koszt konsumenta. Umowa agencyjna może również przewidywać nałożenie na pośrednika-pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązku dokonania czynności prawnych w stosunku do konsumenta usług osobiście (nabycie lub zbycie, przyjęcie lub przekazanie do czasowego użytkowania przedmiotu nieruchomości). Wszyscy pracownicy osoby prawnej, którzy bezpośrednio pracują z klientami i uczestniczą w przygotowaniach do zawarcia umów o realizację transakcji cywilnych z obiektami nieruchomości, muszą posiadać osobistego agenta karty licencyjnej.
2. Pośrednik działa jako pełnomocnik. W takim przypadku zawierana jest umowa agencyjna, która nakłada na pośrednika obowiązek dokonania w imieniu i na koszt zleceniodawcy określonych czynności prawnych w stosunku do należącej do niego lub używanej przez niego nieruchomości.
3. Pośrednik działa jako pośrednik. Umowa prowizyjna zawierana jest między konsumentem usług a pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Zgodnie z nim, pośrednik w obrocie nieruchomościami przyjmuje zobowiązania we własnym imieniu i na koszt zleceniodawcy do przeprowadzenia jednej lub kilku transakcji z nieruchomością. Broker realizuje następujące funkcje:
Pełnienie funkcji powiernika jednej lub obu stron w transakcji z przedmiotem nieruchomości;
Analiza negatywnych i pozytywnych czynników towarzyszących transakcji;
Opracowanie optymalnego programu przeprowadzenia odpowiedniej transakcji z obiektem nieruchomości przy najniższych kosztach i ryzyku.
Karta licencyjna maklera wydawana jest wyłącznie specjalistom lub przedsiębiorcom indywidualnym, którzy pracowali jako agent lub prowadzą działalność maklerską od co najmniej dwóch lat.
4. Biuro nieruchomości działa jako dealer. Działalność pośrednika prowadzona jest w przypadku, gdy nieruchomość jest własnością samego pośrednika (została wcześniej nabyta w celu późniejszej sprzedaży).
5. Pośrednictwo pośrednika w obrocie nieruchomościami. Działania w zakresie świadczenia usług w zakresie poszukiwania kontrahentów dla osób, które wyraziły chęć zakupu lub sprzedaży dowolnego obiektu nieruchomości w celu późniejszego zawarcia odpowiednich transakcji. W tym przypadku pośrednik nie jest stroną bezpośrednią.
6. Działalność handlowa Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami. Posiadając ten status, pośrednik pełni następujące funkcje:
- świadczy usługi wsparcia informacyjnego dla uczestników transakcji;
Świadczy usługi doradcze i papierkowe;
Świadczy usługi w zakresie prawidłowego i bezpiecznego rozliczania transakcji.
7. Działalność firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami w zakresie tworzenia nowych obiektów nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży. Działalność ta prowadzona jest w oparciu o partnerstwa z firmami inwestycyjnymi i budowlanymi. Z reguły na wtórnym rynku nieruchomości działa firma zajmująca się obrotem nieruchomościami, ale w Petersburgu istnieje kilka firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, które sprzedają mieszkania na rynku pierwotnym.
8. Działalność spółki zajmującej się obrotem nieruchomościami w celu stworzenia w celu późniejszej sprzedaży odrębnego obiektu nieruchomości poprzez zmianę reżimu prawnego wcześniej istniejącego obiektu (kompleksu nieruchomości). Prywatyzowane przedsiębiorstwa często nie posiadają dokumentów własności nieruchomości uzyskanych w procesie korporatyzacji przedsiębiorstw. W tym przypadku specjaliści agencji wykonują pełen zakres prac od doradztwa po rejestrację prawa własności gruntu.
9. Praca firmy zajmującej się nieruchomościami przemysłowymi. Ta działalność pośrednika ma na celu z reguły wynajem i sprzedaż powierzchni biurowej, handlowej i magazynowej.
10. Praca firmy zajmującej się nieruchomościami przemysłowymi w ramach programu restrukturyzacji produkcji. Działalność ta prowadzona jest w oparciu o akredytację Komisji Polityki Gospodarczej.
11. Działalność firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami w zakresie zarządzania nieruchomościami można przeprowadzić na podstawie:
a) umowy agencyjne i umowy o pracę;
b) umowy najmu z prawem podnajmu dla klientów;
c) zarządzanie powiernicze nieruchomościami.
4 maja 1998 r. Duma Państwowa przyjęła w pierwszym czytaniu projekt ustawy federalnej „O działalności na rynku nieruchomości w Federacji Rosyjskiej”.
Do połowy 1999 r. KUGI zajmowała się licencjonowaniem działalności związanej z nieruchomościami na podstawie rozporządzenia „W sprawie procedury licencjonowania działalności związanej z nieruchomościami” z dnia 14 maja 1997 r. Nr 436-r.
| Poprzedni |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Nikolay kupił lokal niemieszkalny na pierwszym piętrze domu w 1997 roku. Po 12 latach postanowił wynająć go jako sklep. Wydane indywidualnemu przedsiębiorcy na uproszczony system podatkowy w celu uczciwego płacenia podatków od dochodu. W dokumentach pisał, że wynajmie własną nieruchomość. Jako przedsiębiorca planował uzyskiwać dochody tylko z czynszu.
Od 2009 roku Nikołaj otrzymywał pieniądze od najemców i wpłacał przepisane 6% do budżetu. Pracował więc przez pięć lat, po czym postanowił sprzedać lokal za 10,5 mln rubli.
Ponieważ kupił go jako zwykły osobnik na długo przed rejestracją IP, sprzedał go jako osoba fizyczna. Nikołaj nie zapłacił żadnych podatków od sprzedaży, ponieważ był właścicielem nieruchomości przez wiele lat.
Urząd skarbowy nie zgodził się z nim i dodał 630 tysięcy rubli podatku plus odsetki i grzywny. Tylko 720 tys. Nikołaj poszedł na sądy.
Dlaczego organy podatkowe naliczyły setki tysięcy rubli?
Nikolay jest przedsiębiorcą i pracował dla STS. Otrzymywał dochód z najmu. A jeśli otrzymywał dochód z najmu, to wykorzystywał swoją nieruchomość na działalność gospodarczą.
Kiedy sprzedawał swój własny lokal, to było tak, jakby uzyskiwał dochód nie jako zwykły właściciel, ale jako przedsiębiorca. Oznacza to, że dochód ze sprzedaży tej nieruchomości można uznać za dochód indywidualnego przedsiębiorcy - wszystkie 10,5 miliona rubli.
Nie ma odliczeń za sprzedaż nieruchomości w uproszczonym systemie podatkowym ze stawką 6%. I nie będziesz mógł zwolnić przedmiotu z podatku, biorąc pod uwagę okres posiadania. Cała kwota ze sprzedaży lokalu to dochód, z którego budżet ma płacić podatek. Plus 10% kary i odsetek. I tak przyszło 720 tysięcy rubli.
Co sprzeciwił się temu przedsiębiorca?
Mężczyzna przedstawił następujące argumenty:
- Kupił lokal jako osoba fizyczna, na długo przed rejestracją indywidualnego przedsiębiorcy.
- Sprzedałem również nieruchomości jako osoba fizyczna. Umowa nie zawierała wzmianek o jego statusie jako indywidualnego przedsiębiorcy. Pieniądze ze sprzedaży otrzymał na swoje konto osobiste.
- Jako przedsiębiorca nie zajmował się sprzedażą nieruchomości: w dokumentach rejestrowych nie ma takiej działalności.
- W podobnych sytuacjach Ministerstwo Finansów dzieliło dochody według rodzaju i podatku. Były oficjalne pisma w tej sprawie.
Co powiedziały sądy?
👎Sąd arbitrażowy
Urząd skarbowy zrobił wszystko dobrze. Mężczyzna musi zapłacić
W przypadku podatków ważny jest cel nieruchomości, a nie sposób jej sformalizowania zgodnie z dokumentami. Chociaż mężczyzna sprzedał nieruchomość jako własność osobistą, wykorzystał ją do celów biznesowych.
Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów nie są dokumentem normatywnym. Temu przedsiębiorcy nie zostały przekazane i nie można się do nich odnieść.
👎 Odwołanie
Prawo podatkowe
To tak. Pozwól mu zapłacić dodatkowy podatek, grzywny i kary. Ale ponieważ działał w dobrej wierze, zmniejszymy jego karę o połowę.
Przedsiębiorca, choć działał w dobrej wierze, pomylił się. Jeśli korzystasz z majątku osobistego w biznesie, zapłać podatek od jego sprzedaży jako indywidualny przedsiębiorca.
Sądy się nie myliły. Zgodnie z jego charakterystyką lokal nie jest przeznaczony do użytku osobistego. Oznacza to, że dochód z jego sprzedaży jest dochodem indywidualnego przedsiębiorcy ze wszystkim, co to oznacza.
Konkluzja. Mężczyzna przebywał w sądzie przez ponad rok, ale nie mógł zakwestionować zarzutów. Dochód ze sprzedaży nieruchomości osobistych został uznany za przedsiębiorczy. Będziemy musieli zapłacić do budżetu 720 tysięcy rubli.
Nie możesz złożyć skargi do Trybunału Konstytucyjnego?
To raczej nie pomoże. Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że przedsiębiorcy mogą wykorzystywać swój majątek zarówno do celów osobistych, jak i biznesowych. Trudno to prawnie odróżnić, więc musisz to rozgryźć.
Jeśli jestem indywidualnym przedsiębiorcą i sprzedam samochód lub komputer, czy oni również mogą mnie czymś obciążyć?
Mogą. Jeśli okaże się, że wykorzystałeś tę nieruchomość do działalności gospodarczej, dochód z jej sprzedaży jest ujmowany jako przychód. W przypadku samochodu może to nastąpić łatwo: urząd skarbowy otrzymuje dane od policji drogowej.
Część przedsiębiorców indywidualnych została już obciążona podatkiem od sprzedaży samochodów osobowych. Nie odwołali się. To nie pierwszy raz z nieruchomościami.
Z komputerem jest to trudniejsze, bo dane o takich transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi nie są automatycznie przekazywane do urzędu skarbowego. Ale zawsze są niuanse i nikt nie da gwarancji, że sprzedając laptopa, meble lub garaż, nie zostaniesz obciążony podatkiem jako indywidualny przedsiębiorca.
Sprzedam nieruchomość i zażądam odliczenia. Na przykład koszty zakupu. Więc to możliwe?
Nie możesz tego zrobić w ten sposób. Odliczenie można zastosować tylko wtedy, gdy dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 13%. Jeśli jest to dochód indywidualnego przedsiębiorcy w uproszczonym systemie podatkowym z 6%, nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, a stawka jest inna.
Nie ma też odliczenia: nie jest to dozwolone przez prawo. Nie można zastosować stałego odliczenia w wysokości 1 miliona rubli za nieruchomość i 250 tysięcy za inną nieruchomość. Koszty zakupu i długa kadencja też nie pomogą. Podatek zostanie naliczony od całej kwoty sprzedaży.
Jeżeli mam uproszczony system podatkowy „dochód minus wydatki”, jak będzie obliczany podatek?
Następnie wydatki na nabycie nieruchomości zostaną odjęte od wpływów. Ale z tą różnicą nadal musisz płacić podatek. A mogą to być setki tysięcy.
Tak było w historii innego przedsiębiorcy, który na długo przed rejestracją kupił samodzielnie kilka mieszkań, przeniósł je do lokalu niemieszkalnego i wynajął. Potem przestał robić ten biznes i sprzedawał wszystko jako osoba fizyczna. Organy podatkowe oceniły go na 620 tys. z różnicy, a sądy go poparły.
Czy ci przedsiębiorcy działają przypadkowo i czy sami są winni? Czy mogli przewidzieć takie konsekwencje?
Przedsiębiorcy ci nie działali przypadkowo, ale nie do końca rozumieli sytuację. Za podstawę przyjęli pisma Ministerstwa Finansów i stanowiska sądów. Myśleli, że robią wszystko dobrze, a nawet ubezpieczają się. Płacili też wszystkie podatki i nie ukrywali transakcji przed sprzedażą swojej własności, nie wycofywali aktywów i nie zaniżali cen.
Na przykład jeden indywidualny przedsiębiorca nie uwzględnił w deklaracji kosztów mediów i sprzedał lokal po zamknięciu firmy. Ministerstwo Finansów poinformowało, że w takich przypadkach można zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (pismo 03-11-11/25 z 20.08.2012).
Co zrobić, aby nie zostać opodatkowanym przy sprzedaży nieruchomości?
Jeśli korzystasz z tej nieruchomości w celu uzyskania dochodu jako indywidualny przedsiębiorca, jest mało prawdopodobne, że nie będziesz w stanie zapłacić podatku. Organy podatkowe i sądy zajmują jednoznaczne stanowisko.
Ale nawet to może być korzystne. Trzeba tylko być przygotowanym na to, że trzeba zapłacić podatek. Na przykład przy sprzedaży uwzględnij to w cenie, a następnie przenieś do budżetu i śpij spokojnie. Albo nie sprzedawać, jeśli nie jest to opłacalne.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość, o której organy podatkowe nie wiedzą i nie chcesz płacić podatku jako indywidualny przedsiębiorca, oceń ryzyko. Jeśli jest to komputer za 50 tysięcy rubli, a kupującym jest osoba fizyczna, jest mało prawdopodobne, że z czymś się zmierzysz. Ale jeśli jest to samochód za milion dolarów i zajmujesz się transportem, możesz wpaść w kłopoty.
Bądź ostrożny, jeśli sytuacja majątkowa jest niejednoznaczna. Na przykład masz serwis samochodowy we własnym garażu, ale Twój samochód też tam jest. Albo masz mieszkanie na parterze i przyjmujesz klientów jak prawnik. Nikt nie może zagwarantować, że sprzedając tę nieruchomość, nie zostaniesz nagle obciążony dodatkowymi podatkami.
W każdej historii mogą być niuanse. Urząd skarbowy w ogóle nie wystąpi z roszczeniem bez podania przyczyny. Inspektorzy będą gromadzić dowody, badać dokumenty i przesłuchiwać świadków. Na przykład w tej historii tak było. Nie zaniedbuj dokumentów, skonsultuj się z prawnikami, poszukaj kompetentnego księgowego.
Nie odwołuj się do pism Ministerstwa Finansów, jeśli opisują one sytuację, która choć trochę różni się od Twojej. W razie wątpliwości
Inspekcja postawiła przedsiębiorcę przed sądem za uchylanie się od płacenia podatków. W trakcie kontroli stwierdzono, że płatnik nie uwzględnił w deklaracji dochodów ze sprzedaży pojazdów. Kontrowersyjne samochody były wykorzystywane w biznesie. Spowodowało to brak zapłaty podatku do budżetu. W efekcie na indywidualnego przedsiębiorcę obciążono podatek zapłacony w związku ze stosowaniem uproszczonego systemu podatkowego oraz grzywnę za naruszenie prawa podatkowego. Przedsiębiorca zaskarżył decyzję inspektoratu do sądu. Urząd kasacyjny odmówił spełnienia wymagań SP.
Sąd wskazał, że przedmiot opodatkowania w ramach uproszczonego systemu podatkowego jest uznawany za dochód lub dochód pomniejszony o kwotę wydatków (klauzula 1 art. 346,14 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Przychody ze sprzedaży są ujmowane jako przychody ze sprzedaży towarów (pracy, usług), zarówno własnej produkcji, jak i wcześniej nabytych (klauzula 1 art. 249 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Jednocześnie przy sprzedaży domów, mieszkań, działek i innych nieruchomości, które są w posiadaniu od ponad 3 lat, obywatel ma prawo do odliczenia od podatku od nieruchomości. Odliczenie od podatku dochodowego od osób fizycznych jest przewidziane w kwocie otrzymanej przy sprzedaży tej nieruchomości ( pod. 1 pkt 1 art. 220 Kod podatkowy). Świadczenie to nie dotyczy dochodów indywidualnych przedsiębiorców ze sprzedaży nieruchomości w związku z ich działalnością gospodarczą.
Z materiałów sprawy wynikało, że indywidualny przedsiębiorca uwzględnił dochód z głównej działalności w ramach uproszczonego systemu podatkowego oraz ze sprzedaży ośmiu samochodów. Do inspektoratu złożono deklarację podatku dochodowego od osób fizycznych. Odzwierciedlał dochód ze sprzedaży pojazdów mechanicznych. Jednocześnie przedsiębiorca skorzystał z odliczenia od nieruchomości na podatek dochodowy od osób fizycznych. Kwota dochodu podlegającego opodatkowaniu w wysokości 2,4 mln rubli. została pomniejszona o kwotę wydatków w wysokości 2,8 mln RUB związanych z zakupem samochodów. W rezultacie kwota podatku należnego do budżetu wyniosła 0 rubli.
Uzasadniając swoją niewinność, przedsiębiorca indywidualny wskazał, że opodatkowanie w ramach uproszczonego systemu podatkowego odbywa się wyłącznie w odniesieniu do działalności gospodarczej zgłoszonej podczas rejestracji. Ponadto indywidualny przedsiębiorca wyjaśnił, że transakcja sprzedaży samochodów ma charakter jednorazowy i nie ma na celu osiągnięcia zysku. W rzeczywistości przyniosła stratę. Sąd uznał te argumenty za nie do przyjęcia.
Sędziowie wyjaśnili, że nabycie nieruchomości w celu czerpania zysku z jej użytkowania lub sprzedaży wskazuje na obecność działalności gospodarczej. Przedsiębiorca nie jest prawnie zabroniony sprzedaży pojazdów mechanicznych. Brak informacji w jednolitym rejestrze państwowym na temat tego rodzaju działalności nie oznacza, że obywatele nie mogą zajmować się sprzedażą samochodów.
Status SP potwierdza stosowny certyfikat. Ponadto nie jest powiązany z czynnościami wymienionymi w certyfikacie. W konsekwencji brak w zaświadczeniu określonego rodzaju działalności nie oznacza, że osoba w stosunku do niej nie nabyła statusu przedsiębiorcy.
Kontrowersyjne samochody zostały zakupione przez indywidualnych przedsiębiorców w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Wykorzystano je w jego realizacji i sprzedano innemu przedsiębiorcy. Na tej podstawie sąd uznał, że przy obliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych nie należy uwzględniać dochodów ze sprzedaży tych samochodów, a także kosztów ich nabycia. W konsekwencji kasacja stwierdziła, że dodatkowe naliczenie jednolitego podatku w ramach uproszczonego systemu podatkowego było uzasadnione.
Przedsiębiorca próbował zaoszczędzić na podatkach od transakcji ze względu na swój podwójny status. Jest jednocześnie uproszczonym przedsiębiorcą i jednostką. W przypadku transakcji, która nie przynosi zysku, bardziej opłaca się zapłacić podatki jako osoba fizyczna.
Głównym czynnikiem wpływającym na rozstrzygnięcie takich sporów w sądzie jest cel nabycia nieruchomości. W omówionej powyżej sytuacji przedsiębiorca indywidualny sprzedał 8 samochodów. Wykorzystywanie takiej liczby pojazdów do celów osobistych jest nierealne. W tych samych przypadkach, gdy np. indywidualny przedsiębiorca sprzedaje jedyne mieszkanie, prawo do odliczenia nieruchomości powinno być realizowane w całości.
Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej stwierdziło również, że stosowanie odpisów majątkowych przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych jest nieuzasadnione. W Uchwała z dnia 16.03.10 nr 14009/09 należy zauważyć, że indywidualny przedsiębiorca jest w każdym przypadku zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do celów komercyjnych. Jednocześnie nie odgrywa roli ani moment nabycia tej nieruchomości, ani fakt rozliczenia kosztów jej nabycia.
Z drugiej strony dochodzi do nadużyć ze strony organów podatkowych. Na przykład, gdy brany jest pod uwagę absolutnie dowolny dochód ze sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości, w tym mienia osobistego. Zdarzają się przypadki, w których przy sprzedaży nieruchomości po zakończeniu OD naliczany jest dodatkowy podatek.
Indywidualny przedsiębiorca stosujący uproszczony system opodatkowania z przedmiotem opodatkowania „dochód” prowadzi działalność gospodarczą w zakresie dzierżawy własnej nieruchomości - lokali niemieszkalnych. Indywidualny przedsiębiorca planuje sprzedać ten lokal niemieszkalny. Założenie jest w jego posiadaniu od ponad 3 lat. W jakim systemie podatkowym (uproszczony system podatkowy czy podatek dochodowy od osób fizycznych) transakcja ta będzie opodatkowana, jeśli indywidualny przedsiębiorca przestanie korzystać z lokalu w działalności gospodarczej, wypowie wszystkie umowy najmu, a następnie sprzeda lokal, zachowując lub nie zachowując status indywidualnego przedsiębiorcy? Czy w tej sytuacji istnieje okres przedawnienia (na przykład rok po zakończeniu korzystania z lokalu w działalności gospodarczej, jest on uważany za własność osoby fizycznej i jest opodatkowany nie przez STS, ale przez podatek dochodowy od osób fizycznych)?
Po rozważeniu problemu doszliśmy do następującego wniosku:
Jeżeli w momencie transakcji indywidualny przedsiębiorca nie utracił statusu przedsiębiorcy i stosuje uproszczony system podatkowy, to przy sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej, dochód jest opodatkowany w uproszczonym systemie podatkowym. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy przedmiot jest używany w momencie sprzedaży w działalności gospodarczej, czy nie i ile czasu minęło od wykorzystania tej nieruchomości w działalności gospodarczej.
W przypadku utraty statusu przedsiębiorcy indywidualnego dochód ze sprzedaży podlega zaliczeniu do podstawy podatku dochodowego od osób fizycznych i jest opodatkowany stawką podatku 13% również niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana w momencie sprzedaży do generowania dochodu albo nie.
Jednocześnie „przedawnienie” korzystania z nieruchomości w celu generowania dochodu nie jest przewidziane w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej i wyjaśnieniach Ministerstwa Finansów Rosji.
Uzasadnienie wniosku:
Sprzedaż nieruchomości przez indywidualnych przedsiębiorców w okresie stosowania uproszczonego systemu podatkowego
Przy określaniu przedmiotu opodatkowania podatników stosujących uproszczony system podatkowy, dochód ze sprzedaży określony zgodnie z Kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej, a także dochód nieoperacyjny określony zgodnie z Kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej Federacji Rosyjskiej).
W takim przypadku każda nieruchomość sprzedana lub przeznaczona do sprzedaży (kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej) jest uznawana za towar do celów podatkowych.
Oznacza to, że transakcje sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować do celów podatkowych jako transakcje sprzedaży towarów.
Jednocześnie należy zauważyć, że majątek indywidualnego przedsiębiorcy i osoby fizycznej nie jest prawnie zróżnicowany. Dlatego też przez długi czas tematem dyskusji wśród specjalistów i sporów sądowych pozostawała kwestia, w ramach których czynności uwzględniać w opodatkowaniu transakcje sprzedaży nieruchomości przez indywidualnych przedsiębiorców.
Do niedawna opinia organów urzędowych była taka, że jeśli nieruchomość była wykorzystywana przez indywidualnego przedsiębiorcę do działalności gospodarczej, to jej sprzedaż można również przypisać sprzedaży nieruchomości w ramach działalności przedsiębiorczej (Ministerstwo Finansów Rosji z dnia 21.02. .2012 N 03-04-05/3 -198, Federalna Służba Podatkowa Rosji w Moskwie z dnia 16.02.2009 N).
W takim przypadku dochód uzyskany przez indywidualnego przedsiębiorcę ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej przez niego do działalności gospodarczej, której opodatkowanie stosuje uproszczony system podatkowy, nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych zgodnie z kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej (Ministerstwo Finansów Rosji z dnia 05.10.2012 N 03.11.11/151 z dnia 15.03.2012 N, 08.09.2011 N, 12.05.2011 N, 14.04.2011 N) .
Jednocześnie, zdaniem specjalistów z działu finansowego, w celu rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości w ramach podstawy opodatkowania podatku zapłaconego w związku ze stosowaniem uproszczonego systemu podatkowego (dalej do podatku), muszą być spełnione 2 warunki:
Rejestrując indywidualnego przedsiębiorcę w Jednolitym Państwowym Rejestrze Przedsiębiorców Indywidualnych, wskazane są rodzaje działalności gospodarczej, w szczególności takie jak „Przygotowanie do sprzedaży własnej nieruchomości”, „Kupno i sprzedaż własnych nieruchomości” lub „Budowa budynków i budowli” (odpowiednio kody 70.11, 70.12 i 45.2 Ogólnorosyjskiego Klasyfikatora Działalności Gospodarczej (OKVED), zatwierdzone przez Państwową Normę Rosji z dnia 06.11.2001 N 454-st);
Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej indywidualnego przedsiębiorcy.
Otwarte pozostawało pytanie, czy te warunki powinny być spełnione jednocześnie.
Z kolei sędziowie, rozpatrując sprawy w tej kwestii, w większości przypadków wskazują, że jeśli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, wówczas dochód z jej sprzedaży jest opodatkowany w ramach uproszczonego systemu podatkowego, nawet jeśli odpowiednie kody OKVED były niezgłoszone podczas rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy i później (FAS Moskovsky od 28.10.2011 N F05-11288/11 w sprawie N A41-40926/2010, FAS Okręgu Północno-Zachodniego od 19.04.2011 N w sprawa N A05-7156/2010).
Z takim stanowiskiem zgodziło się również Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w nr 14009/09 z dnia 16 marca 2010 r. (zob. również Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej nr VAC-12756/11 z dnia 11 października 2011 r. ).
Najwyraźniej, biorąc pod uwagę stanowisko naczelnych arbitrów, w ostatnich wyjaśnieniach dział finansowy nieco zmienił zdanie.
Ministerstwo Finansów Rosji bardziej szczegółowo wyjaśniło swoje stanowisko w piśmie z dnia 23.04.2013 r. N 03-04-05/14057. Według specjalistów z departamentu, jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej lub jeżeli indywidualny przedsiębiorca podczas rejestracji zadeklarował taką działalność, jak sprzedaż nieruchomości, wówczas dochód z takiej sprzedaży jest uwzględniany jako dochód przy ustalaniu podstawa opodatkowania dla podatku. W związku z tym, jak już wspomniano, jeżeli indywidualny przedsiębiorca stosuje uproszczony system podatkowy w celu opodatkowania w formie dochodu, wówczas do uzyskanego dochodu stosuje się stawkę podatkową w wysokości 6%.
Jednocześnie dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, które nie były wykorzystywane przez indywidualnego przedsiębiorcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w tym, jeżeli indywidualny przedsiębiorca nie został wskazany podczas rejestracji, rodzaje działalności związanej ze sprzedażą własne nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w sposób określony w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej.
Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną po utracie statusu indywidualnego przedsiębiorcy
Nabywając i tracąc status indywidualnego przedsiębiorcy, obywatel staje się podmiotem określonych podatkowych stosunków prawnych, odpowiednio, z chwilą zakończenia działalności, indywidualny przedsiębiorca przestaje być szczególnym podmiotem podatkowych stosunków prawnych z chwilą unieważnienia rejestracji państwowej (drugi arbitraż Sądu Apelacyjnego z dnia 12.03.2012 N 02AP-8013/11).
Jednocześnie, jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów Rosji (z dnia 20.08.2012 N 03-11-11 / 25), zgodnie z kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej, okres rozliczeniowy dla podatku zapłaconego w związku z użytkowaniem uproszczonego systemu podatkowego to rok kalendarzowy, a okresami sprawozdawczymi są I kwartał, pół roku i dziewięć miesięcy roku kalendarzowego. Okresem rozliczeniowym dla podatku uiszczonego w związku ze stosowaniem uproszczonego systemu podatkowego dla podatnika, który zaprzestał działalności jako przedsiębiorca indywidualny jest okres od początku roku kalendarzowego do dnia zakończenia działalności prowadzonej w ramach w ramach uproszczonego systemu podatkowego.
Czyli np. jeżeli od 01.07.2014 obywatel utraci status indywidualnego przedsiębiorcy, jego prawa i obowiązki związane ze stosowaniem uproszczonego systemu podatkowego przestaną obowiązywać od tej daty. Od tego momentu opodatkowanie jego dochodów będzie odbywać się zgodnie z kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej „Podatek od dochodów osobistych”.
Odpowiadając na takie pytania, Ministerstwo Finansów Rosji stosuje się do następującej opinii.
Biorąc pod uwagę, że ten punkt widzenia nie pokrywa się ze stanowiskiem departamentu finansowego, jest wysoce prawdopodobne, że konieczna będzie obrona prawa do zwolnienia z opodatkowania przedmiotowych transakcji i uzyskiwanych w sądzie dochodów.
Obecnie nie mamy żadnych przykładów praktyki arbitrażowej w tej kwestii.
Przygotowana odpowiedź:
Ekspert Doradztwa Prawnego GARANT
zawodowy księgowy Molchanov Valery
Odpowiedź przeszła kontrolę jakości
Materiał został przygotowany na podstawie indywidualnych konsultacji pisemnych przeprowadzonych w ramach usługi Doradztwo Prawne.
