Kworum walnego zgromadzenia właścicieli domów. Jak przeprowadzić walne zgromadzenie właścicieli w budynku mieszkalnym. Podstawowe zasady określania wymaganego kworum

JAK ODBYWAĆ WALNE ZGROMADZENIE WŁAŚCICIELI BUDYNKU APARTAMENTOWEGO?

(instrukcja krok po kroku)

Decyzje są podejmowane przez właścicieli lokali apartamentowych na walnym zgromadzeniu. Walne zgromadzenie jest organem zarządzającym budynku mieszkalnego (część 1 artykułu 44 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Każdy właściciel może zainicjować walne zgromadzenie (część 2 artykułu 45 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Jak pokazuje praktyka, dla udanego walnego zgromadzenia pożądane jest, aby w domu pojawiła się grupa inicjatywna spośród właścicieli.

Krok 1. Utworzenie grupy inicjatywnej właściciele i zorganizowanie spotkania grupy inicjatywnej

Ustalamy, kto wystąpi z inicjatywą zwołania nadzwyczajnego walnego zgromadzenia (zgodnie z częścią 2 artykułu 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej wszystkie walne zgromadzenia, z wyjątkiem obowiązkowego dorocznego zgromadzenia, są nadzwyczajne).

Stworzenie zespołu ludzi o podobnych poglądach – grupa inicjatywna. Tylko właściciele lokali w tym domu mogą do niego wejść.

Odbywamy spotkanie grupy inicjatywnej. Określamy proponowaną agendę. Ustalamy datę, godzinę i miejsce walnego zgromadzenia. Po raz pierwszy musi być przeprowadzony w pełnym wymiarze godzin (w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej nazywa się to „poprzez wspólną obecność właścicieli lokali”).

Ostateczny dokument powinien być protokół z posiedzenia grupy inicjatywnej, który wyraża zamiar zwołania walnego zgromadzenia właścicieli lokali, jego formę, miejsce i czas odbycia, listę spraw, które mają być omówione oraz inne sprawy.

Należy pamiętać: walne zgromadzenie właścicieli lokali nie jest uprawnione do podejmowania decyzji w sprawach nieobjętych porządkiem obrad tego zgromadzenia, a także do zmiany porządku obrad tego zgromadzenia (część 2 art. 46 Kodeksu Mieszkaniowego). Federacji Rosyjskiej). Dlatego konieczne jest jak najdokładniejsze sformułowanie porządku obrad proponowanego do rozpatrzenia przez walne zgromadzenie.

Krok 2. Uzyskanie rejestru właścicieli lokali

Rejestr obejmuje właścicieli lokali konkretnego budynku mieszkalnego, wskazując powierzchnię zajmowanego przez nich lokalu. Aby uzyskać te informacje, członkowie grupy inicjatywnej mogą skontaktować się z organizacją zarządzającą.

ETAP I: Walne zgromadzenie właścicieli osobiście

Przypominamy: Po raz pierwszy walne zgromadzenie musi koniecznie odbyć się osobiście („poprzez wspólną obecność właścicieli lokalu”).

Krok 3. Zawiadomienie o walnym zgromadzeniu

Zgłoszenia wystawiamy na podstawie liczby właścicieli lokali.

d) porządek obrad posiedzenia;

Należy pamiętać, że inicjator spotkania musi poinformować właścicieli lokalu o spotkaniu nie później niż 10 dni przed terminem spotkania. W wyznaczonym terminie do każdego właściciela lokalu należy wysłać wiadomość o odbyciu walnego zgromadzenia. Zgodnie z częścią 4 art. 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej można to zrobić na trzy sposoby:

Wskazane jest, aby wraz z zawiadomieniem wysłać do właścicieli pismo informacyjne wyjaśniające istotę zbliżającego się głosowania. Dodatkowo ten newsletter, oprócz mailingu z powiadomieniami, może być umieszczony w miejscu dostępnym dla wszystkich właścicieli domu (np. tablica ogłoszeń).

Krok 4. Osobiste przeprowadzenie walnego zgromadzenia i sformalizowanie jego wyników

W dniu spotkania członkowie grupy inicjatywnej spotykają się w wyznaczonym miejscu io uzgodnionej godzinie dla pozostałych właścicieli lokalu.

Właściciel lokalu może głosować na walnym zgromadzeniu zarówno osobiście, jak i za pośrednictwem swojego przedstawiciela (część 1 artykułu 48 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Pełnomocnictwo do głosowania musi zawierać informacje o właścicielu lokalu i jego przedstawicielu (imię i nazwisko lub tytuł, miejsce zamieszkania lub miejsce zamieszkania, dane paszportowe) i musi być sporządzone zgodnie z wymogami ust. 4 i 5 art. 185 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej lub poświadczone przez notariusza (część 2 artykułu 48 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Wszystkie niezbędne dane są wprowadzane w kartach rejestracyjnych.

Bardzo ważne jest, aby o tym pamiętać walne zgromadzenie jest właściwe (ma kworum), jeżeli wzięli w nim udział właściciele lokalu lub ich przedstawiciele, którzy mają więcej niż 50% głosów ogólnej liczby głosów (część 3 artykułu 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacja Rosyjska).

Jeśli nie ma kworum...

Jeżeli walne zgromadzenie nie miało wymaganego kworum, sporządzamy odpowiedni protokół. Ponieważ nie zapadły żadne decyzje i nie udało się wybrać przewodniczącego i sekretarza posiedzenia, protokół podpisuje inicjator / inicjatorzy posiedzenia.

W przyszłości decyzje walnego zgromadzenia z tym samym porządkiem obrad można podejmować w drodze głosowania nieobecnego (część 1 artykułu 47 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej) - przejdź do

KROK II .

Jeśli istnieje kworum...

Przypominamy, że agendy nie można zmieniać, skracać ani uzupełniać(część 2 artykułu 46 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

W pierwszej kolejności wybieramy przewodniczącego walnego zgromadzenia, sekretarza do prowadzenia protokołu, komisję skrutacyjną do podsumowania wyników głosowania (najpierw ustalamy liczbę, potem skład osobowy). Są to, można powiedzieć, obowiązkowe pytania proceduralne. Następnie odbywa się dyskusja i głosowanie nad pozostałymi punktami porządku obrad.

Krok 5. Zawiadomienie o wynikach walnego zgromadzenia osobiście

O decyzjach walnego zgromadzenia, a także wynikach głosowania, zwraca uwagę właścicielom lokalu właściciel, z którego inicjatywy takie zgromadzenie zostało zwołane. Termin upływa nie później niż dziesięć dni od daty tych decyzji (część 3 artykułu 46 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Spotkanie musi zdecydować, w jakiej formie i gdzie: miejsce musi być dostępne dla wszystkich właścicieli lokalu. Najprostszą formą jest kopia protokołu ze spotkania właścicieli lokalu. Ale właściciele mogą zdecydować, że będzie to osobny dokument - powiadomienie (wiadomość) oraz decyzje o spotkaniu i wyniki głosowania.

Krok 6. Przechowywanie dokumentów

ETAP II: Walne zgromadzenie właścicieli w formie głosowania nieobecnego

Jeżeli zgromadzenie właścicieli lokali osobiście nie miało wymaganego kworum, dalsze decyzje walnego zgromadzenia właścicieli lokali z tym samym porządkiem obrad mogą być podjęte przez głosowanie nieobecne. Oznacza to przekazanie na miejsce lub adres wskazany w zawiadomieniu o walnym zgromadzeniu pisemnych decyzji właścicieli w sprawach poddanych pod głosowanie (część 1 artykułu 47 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Ponieważ część pracy została już wykonana na pierwszym etapie, algorytm działań podczas spotkania właścicieli w formie głosowania nieobecnych jest nieco inny.

Krok 5. Przeprowadzenie spotkania grupy inicjatywnej

Ten sam porządek obrad jest przekazywany do rozpatrzenia właścicielom, ale zmienia się forma odbycia walnego zgromadzenia właścicieli lokali. W związku z tym częściowo zmienia się program spotkania samej grupy inicjatywnej. Konieczne jest określenie:

- termin jego odbycia.

Ponieważ na pierwszym etapie należy już uzyskać rejestr właścicieli, następny będzie

Krok 6. Ogłoszenie walnego zgromadzenia i dostarczenie formularzy decyzyjnych

W zależności od liczby właścicieli lokali przygotowujemy zawiadomienia o zwołaniu walnego zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego.

Część 5 art. 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej określa, co należy wskazać w takim powiadomieniu:

a) informację o osobie (osobach), z której (ich) inicjatywy zwoływane jest posiedzenie;

b) forma spotkania (spotkanie osobiste lub głosowanie nieobecne);

c) datę, godzinę, miejsce zgromadzenia lub w przypadku odbycia tego zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego – termin akceptacji decyzji właścicieli w sprawach poddawanych pod głosowanie, miejsce lub adres takie decyzje należy przedłożyć;

d) porządek obrad posiedzenia;

e) procedurę zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które zostaną zaprezentowane na tym spotkaniu, miejsce lub adres, pod którym można je przeglądać.

Bardzo ważne jest, aby pamiętać! Porządek obrad walnego zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego musi koniecznie być dokładnie taki sam, jak w przypadku nieudanego osobistego zgromadzenia.

Inicjator zgromadzenia zobowiązany jest poinformować właścicieli lokalu o odbyciu zgromadzenia nie później niż 10 dni przed terminem jego odbycia. W wyznaczonym terminie do każdego właściciela lokalu należy wysłać wiadomość o odbyciu walnego zgromadzenia. Zgodnie z częścią 4 art. 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej można to zrobić na trzy sposoby:

1) przesłać listem poleconym (chyba że decyzja walnego zgromadzenia właścicieli przewiduje inny sposób wysłania tej wiadomości w formie pisemnej). Ta metoda jest najskuteczniejsza, szczególnie w domach o dużej liczbie mieszkań;

2) wręczyć za podpisem każdemu właścicielowi lokalu;

3) umieścić w lokalu tego domu, określonym decyzją walnego zgromadzenia właścicieli i dostępnym dla wszystkich właścicieli lokalu.

Jednocześnie wysyłamy do właścicieli lokali formularze decyzyjne w sprawach poddawanych pod głosowanie.

Głosowanie nad porządkiem obrad walnego zgromadzenia właścicieli lokali, które odbywa się w formie głosowania nieobecnego, odbywa się wyłącznie za pomocą pisemnych decyzji właścicieli w sprawach poddanych pod głosowanie (część 5 art. 48 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

W decyzji właściciela w sprawach poddanych pod głosowanie należy wskazać:

2) informację o dokumencie potwierdzającym własność osoby biorącej udział w głosowaniu do lokalu w odpowiednim budynku mieszkalnym;

3) decyzje w każdej sprawie objętej porządkiem obrad, wyrażone w sformułowaniach „za”, „przeciw” lub „wstrzymałem się” (część 3 art. 48 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

Wskazane jest jednocześnie ponowne wysłanie do właścicieli listu informacyjnego wyjaśniającego agendę.

Krok 7. Akceptacja decyzji właścicieli lokali

Decyzje podejmowane są przed terminem w miejscu lub adresie wskazanym w ogłoszeniu o walnym zgromadzeniu.

Uważa się, że właściciele lokali w tym domu, których decyzje otrzymano przed zakończeniem ich przyjęcia (część 2 artykułu 47 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej), wzięli udział w walnym zgromadzeniu odbywającym się w formie głosowanie nieobecne.

Krok 8.Rejestracja wyników głosowania nieobecnych właścicieli

Komisja Skrutacyjna przetwarza otrzymane karty do głosowania i po upływie określonego czasu oblicza wyniki głosowania.

O Walne zgromadzenie jest właściwe (ma kworum), jeżeli wzięli w nim udział właściciele lokalu lub ich przedstawiciele, którzy mają więcej niż 50% głosów ogólnej liczby głosów (część 3 artykułu 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacja Rosyjska).

Liczba głosów posiadanych przez każdego właściciela lokalu w budynku mieszkalnym na walnym zgromadzeniu jest proporcjonalna do jego udziału w prawie współwłasności wspólnej nieruchomości w tym budynku (część 6 artykułu 48 rosyjskiego kodeksu mieszkaniowego Federacja).

Gdy głosowanie odbywa się za pomocą pisemnych decyzji właścicieli w sprawach poddanych pod głosowanie, głosy liczone są w sprawach, w których właściciel biorący udział w głosowaniu pozostawił tylko jedną z możliwych opcji głosowania. Decyzje podjęte z naruszeniem tego wymogu są nieważne, a głosy w sprawach w nich zawartych nie są liczone. Jeżeli decyzja właściciela w sprawach poddanych pod głosowanie zawiera kilka spraw poddanych pod głosowanie, niespełnienie tego wymogu w odniesieniu do jednej lub kilku kwestii nie pociąga za sobą uznania określonej decyzji za nieważną w ogólności (część 6 art. 48 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ).

Ostateczną decyzję walnego zgromadzenia właścicieli sporządza się w formie minuty z dołączonymi do niego wszystkimi kartami do głosowania.

Krok 9. Zawiadomienie o wynikach walnego zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego

O decyzjach podjętych przez walne zgromadzenie, a także o wynikach głosowania, właściciel lokalu informuje właścicieli lokalu, z którego inicjatywy takie zgromadzenie zostało zwołane, umieszczając stosowny komunikat o tym w lokalu ten dom, określony decyzją walnego zgromadzenia i dostępny dla wszystkich właścicieli lokalu. Musi to nastąpić nie później niż dziesięć dni od daty wydania tych decyzji (część 3 art. 46 Kp).

Krok 10. Przechowywanie dokumentów

Protokoły z walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz decyzje takich właścicieli w sprawach poddanych głosowaniu są przechowywane w miejscu lub pod adresem określonym decyzją tego zgromadzenia (klauzula 4 art. 46 Kodeksu Mieszkaniowego z Federacja Rosyjska).

Decyzje walnego zgromadzenia właścicieli.

Do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym należy:

1) podejmowanie decyzji o przebudowie budynku mieszkalnego (w tym wraz z jego rozbudową lub nadbudową), budowie budynków gospodarczych i innych budynków, budowli, budowli, remontu majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o wykorzystaniu funduszu remontowego;

1.1) podejmowanie decyzji o wyborze sposobu tworzenia funduszu naprawy kapitału, wysokość funduszu naprawy kapitału w zakresie przekroczenia jego wielkości ponad ustaloną minimalną kwotę wkładu naprawy kapitału, minimalną wielkość funduszu naprawy kapitału w warunki przekroczenia jego wielkości ponad ustaloną minimalną wielkość funduszu naprawy kapitału (w przypadku, gdy prawo podmiotu Federacji Rosyjskiej określa minimalną wielkość funduszu naprawy kapitału), wybór osoby upoważnionej do otwarcia specjalnego konta i wykonywać transakcje ze środków na specjalnym rachunku;

1.2) podejmowanie decyzji o odbiorze przez spółdzielnię domową lub spółdzielnię budownictwa mieszkaniowego, spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, organizację zarządzającą oraz, w bezpośrednim zarządzaniu budynkiem mieszkalnym, przez właścicieli lokali w tym budynku przez osoba upoważniona decyzją walnego zgromadzenia takich właścicieli pożyczki lub pożyczki na kapitalny remont nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, przy ustaleniu istotnych warunków umowy pożyczki lub umowy pożyczki, po otrzymaniu przez te osoby poręczenie, poręczenie tego kredytu lub pożyczki oraz na warunkach uzyskania określonej gwarancji, poręczenia, a także spłaty kredytu lub pożyczki z funduszu remontowego kapitału przeznaczonego na pokrycie kosztów remontów kapitałowych majątku wspólnego w budynku mieszkalnym , a przy wypłacie odsetek za korzystanie z tej pożyczki lub pożyczki, wypłaty z funduszu naprawczego kosztów uzyskania określonych gwarancji, poręczyciel posiadłości;

2) podejmowanie decyzji o ograniczeniach użytkowania działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, w tym wprowadzanie ograniczeń w jej użytkowaniu;

3) podejmowanie decyzji o korzystaniu z majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przez inne osoby, w tym o zawieraniu umów na montaż i eksploatację konstrukcji reklamowych, jeżeli planowane jest korzystanie z majątku wspólnego właściciele lokali w budynku mieszkalnym do ich instalacji i eksploatacji;

3.1) podejmowanie decyzji w sprawie ustalenia osób, które w imieniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym są upoważnione do zawierania umów o korzystanie z majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (w tym umów o wykonanie instalacji i obsługa konstrukcji reklamowych) na warunkach określonych decyzją walnego zgromadzenia;

3.2) podejmowanie decyzji o korzystaniu z systemu lub innych systemów informatycznych podczas odbywania walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w formie głosowania nieobecnego;

3.3) podejmowanie decyzji w sprawie ustalenia osób, które w imieniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym są uprawnione do korzystania z systemu lub innych systemów informatycznych podczas odbywania walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w formie głosowania nieobecnego (zwany dalej administratorem walnego zgromadzenia);

3.4) podejmowanie decyzji w sprawie trybu otrzymywania przez administratora walnego zgromadzenia komunikatów o odbyciu walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, decyzji właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w sprawach podlegających pod głosowanie, co do czasu trwania głosowania nad porządkiem obrad walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym w formie głosowania nieobecnego przy użyciu systemu;

4) wybór sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym;

4.1) podejmowanie decyzji w sprawie bieżącego remontu nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym;

5) inne sprawy przekazane niniejszym Kodeksem do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. (Artykuł 44 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej).

1. Właściciele lokali w apartamentowcu są obowiązani do odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu. O ile walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym nie postanowi inaczej, coroczne walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym odbywa się w drugim kwartale roku następującego po roku sprawozdawczym, w trybie określonym w niniejszym artykule.

2. Walne zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu odbywające się oprócz zwyczajnego walnego zgromadzenia mają charakter nadzwyczajny. Nadzwyczajne walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu może zostać zwołane z inicjatywy któregokolwiek z tych właścicieli.

3. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest prawnie właściwe (posiada kworum), jeżeli właściciele lokali w tym budynku lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż pięćdziesiąt procent głosów ogólnej liczby głosów, z wyjątkiem bierze w nim udział walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, które odbywa się w sprawie określonej w punkcie 4.5 części 2 artykułu 44 niniejszego Kodeksu. W przypadku braku kworum do odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, konieczne jest odbycie powtórnego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, które odbywa się w sprawie określonej w paragrafie 4.5 części 2 artykułu 44 niniejszego Kodeksu, jest właściwe (ma kworum):

1) jeżeli w budynku mieszkalnym jest więcej niż jedno wejście, jeżeli właściciele lokali w tym budynku mieszkalnym lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż pięćdziesiąt procent głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym, zajęli udział w walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu, w tym właścicieli lokali w apartamentowcu, przy wejściu do których znajdują się przenoszone lokale, posiadających ponad dwie trzecie głosów ogólnej liczby głosów takich właścicieli;

2) jeżeli w budynku mieszkalnym jest jedno wejście, jeżeli w czynnościach brali udział właściciele lokali w tym budynku mieszkalnym lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż dwie trzecie głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

3.1. Organizacja zarządzająca, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa lub budowlana lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka są obowiązane do prowadzenia rejestru właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, który zawiera informacje umożliwiające identyfikację właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym (nazwisko, imię, patronimik (jeśli istnieje) właściciel lokalu w budynku mieszkalnym, pełna nazwa i główny numer rejestracyjny osoby prawnej, jeżeli właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym jest osobę prawną, numer lokalu w budynku mieszkalnym będącym własnością osoby fizycznej lub prawnej), a także informację o wielkości ich udziałów w prawie własności wspólnej do majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym . Po przyjęciu do organu zarządzającego, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielni budowlano-mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej, pisemny wniosek, w tym wniosek korzystający z systemu, właściciel lub inna osoba określona w niniejszym artykule, z którego inicjatywy walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, w sprawie udostępnienia rejestru właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, osoby te są obowiązane przekazać właścicielowi lub innej osobie określonej w niniejszym artykule ten rejestr w terminie pięć dni od daty otrzymania takiego wniosku. Zgoda właścicieli lokali w budynku mieszkalnym na przekazanie danych osobowych zawartych w ewidencji właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, przy przekazywaniu tego rejestru w sposób określony w niniejszej części, w celu zwołania i zorganizowania walnego spotkanie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym nie jest wymagane.

4. Właściciel, inna osoba określona w niniejszym Kodeksie, z której inicjatywy zwoływane jest walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, musi poinformować właścicieli lokali w tym budynku o odbyciu takiego zgromadzenia nie później niż w ciągu dziesięciu dni przed datą jego posiadania. We wskazanym terminie wiadomość o odbyciu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym musi zostać wysłana do każdego właściciela lokalu w tym budynku listem poleconym, chyba że postanowieniem walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym budynek ten przewiduje inny sposób przesłania tej wiadomości w formie pisemnej lub wręczonej każdemu właścicielowi lokalu w tym domu za podpisem lub umieszczonego w lokalu tego domu, określonym takim rozwiązaniem i dostępnym dla wszystkich właścicieli lokali w tym domu Dom.

5. Zawiadomienie o zwołaniu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym powinno zawierać:

1) informację o osobie, z której inicjatywy zwołuje się to posiedzenie;

2) formę odbycia tego posiedzenia (osobiście, in absentia lub in absentia w głosowaniu);

3) datę, miejsce, godzinę tego zebrania lub, w przypadku odbycia tego zebrania w formie głosowania nieobecnego, datę zakończenia przyjmowania decyzji właścicieli w sprawach poddanych głosowaniu oraz miejsce lub adres, pod którym należy składać takie decyzje;

4) porządek obrad posiedzenia;

5) tryb zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które zostaną zaprezentowane na tym spotkaniu, oraz miejsce lub adres, pod którym można je przeglądać.

6. Właściciele, którzy dysponują co najmniej dziesięcioma procentami głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, mają prawo wystąpić pisemnie do organizacji zarządzającej lub zarządu spółki mieszkaniowej, mieszkaniowej lub budownictwa mieszkaniowego spółdzielnia, inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka do organizowania walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. W odwołaniu o zorganizowanie walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym należy sformułować sprawy, które mają zostać umieszczone w porządku obrad zgromadzenia. Na wniosek właścicieli, organ zarządzający, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa lub mieszkaniowo-budowlana lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka są obowiązane podjąć działania niezbędne do odbycia walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnego, w ciągu czterdziestu pięciu dni od daty otrzymania wniosku, ale nie później niż na dziesięć dni przed terminem walnego zgromadzenia, powiadomić każdego właściciela lokalu w tym domu o odbyciu walnego zgromadzenia zgodnie z z ustaloną procedurą, a także sporządzić niezbędne dokumenty na podstawie wyników tego walnego zgromadzenia i zapewnić, że zostaną one podane do wiadomości właścicieli lokali w tym domu zgodnie z zainstalowaną procedurą.

7. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu może zostać zwołane z inicjatywy organu zarządzającego, który zarządza tym apartamentowcem na podstawie umowy o zarządzanie. Jednocześnie w porządku obrad takiego zgromadzenia mogą znajdować się sprawy przekazane niniejszym Kodeksem do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.

Komentarz do art. 45 LCD RF

1. Na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym każdy taki właściciel – właściciel udziału w nieruchomości wspólnej w tym budynku może wyrazić swoją wolę we wszystkich sprawach związanych z zarządzaniem tym domem, w tym z procedurą użytkowania , w ustalonych granicach zbycia i utrzymania majątku wspólnego w domu, a tym samym skorzystania ze swojego prawa do uczestniczenia w zarządzaniu budynkiem mieszkalnym.

2. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym zobowiązani są do odbywania corocznego walnego zgromadzenia (zwykłego walnego zgromadzenia). Jednocześnie RF LC nie określa terminów (warunków), trybu odbycia takiego spotkania, a także tego, jakie kwestie należy na nim bezbłędnie rozwiązać, tj. upewnij się, że znalazłeś się w porządku obrad spotkania.

Zgodnie z częścią 1 komentowanego artykułu 45 LC RF właściciele muszą samodzielnie rozwiązać te kwestie na walnym zgromadzeniu. W tym przypadku pojawia się pytanie o granice wolności właścicieli przy ustalaniu trybu odbywania walnego zgromadzenia, a w szczególności: czy właścicielom przysługuje prawo zmiany trybu podejmowania decyzji, wymogi dotyczące kworum, obowiązek doboru protokoły itp.?

W tym przypadku należy mieć na uwadze, że ustawodawca, podając nazwę komentowanego artykułu „Procedura odbycia walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym”, nakreślił tym samym zakres relacji związanych z tą kwestią, niektóre z nich stały się przedmiotem regulacji komentowanego artykułu, to relacje powstałe w związku z ustaleniem obecności kworum zgromadzenia i poinformowaniem współwłaścicieli o proponowanym odbyciu zgromadzenia. Dlatego też inne kwestie związane z trybem podejmowania decyzji, głosowania, odbycia zgromadzenia w formie głosowania nieobecnego oraz odzwierciedlone w – nie są przypisywane przez ustawodawcę procedurze odbywania walnych zgromadzeń, w związku z czym wymogi przewidziane w art. artykuły te mają zastosowanie w równym stopniu do corocznych walnych zgromadzeń, a współwłaściciele, ustalając procedurę odbycia walnego zgromadzenia, nie są uprawnieni do ograniczania stosowania takich wymogów.

Potwierdzeniem tego wniosku jest również fakt, że ustawodawca w części 1 komentowanego artykułu nie uwzględnia procedury zawiadamiania o decyzjach podjętych przez zgromadzenie, ustanowionej w części 3 art. 46 Kp RF, do porządku posiedzenia. W szczególności ust. 1 komentowanego artykułu wprost wskazuje na potrzebę ustalenia, wraz z trybem odbywania corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, trybu zawiadomienia o decyzjach podjętych przez takie zgromadzenie. Jednocześnie należy zauważyć, że biorąc pod uwagę literalną wykładnię części 3 komentowanego artykułu (część ta wprost przewiduje obowiązek odbycia powtórnego walnego zgromadzenia właścicieli w przypadku braku kworum ustanowionego przez tę część o odbycie zwyczajnego walnego zgromadzenia), ustalając tryb odbycia zwyczajnego walnego zgromadzenia, właściciele nie mieli prawa zmienić określonych w niniejszej części warunków dotyczących legalności takiego zgromadzenia (kworum).

W związku z tym właściciele lokali w budynku mieszkalnym, w ramach ustalania trybu odbycia walnego zgromadzenia, mogą określić konkretną datę, godzinę i miejsce walnego zgromadzenia lub termin, w którym to zgromadzenie powinno się odbyć, stały wykaz spraw objętych corocznie porządkiem obrad zgromadzenia, tryb przesyłania komunikatów o jego odbyciu, w tym tryb zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które będą prezentowane na tym posiedzeniu, w tym adres lub miejsce ich odbycia ogłoszone i gdzie można je znaleźć, formę odbycia walnego zgromadzenia, osoby odpowiedzialne za jego przeprowadzenie, tryb zawiadamiania o decyzjach podjętych przez zgromadzenie oraz inne sprawy związane z odbyciem walnego zgromadzenia, z wyjątkiem tych, które musi zostać rozwiązany w ramach wymagań określonych w art. Sztuka. 46 - 48 RF LC, a także wymagania dotyczące kworum przewidziane w części 3 art. 45 Kodeksu.

3. Obowiązek odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym wynika przede wszystkim z faktu, że istnieje dość szeroki wachlarz spraw, które wymagają corocznej uwagi właścicieli nieruchomości wspólnych w budynku mieszkalnym. Są to kwestie, które wiążą się z utrzymaniem infrastruktury apartamentowca i samego domu w należytym stanie, gdyż nieruchomość ta z biegiem czasu narażona jest na działanie czynników zewnętrznych, co prowadzi do jej stopniowego niszczenia, a co za tym idzie z pewnością wymaga stałej opieki i uwaga ( kontrola nad jego stanem). Należy zauważyć, że RF LC nie przewiduje konsekwencji nieprzestrzegania przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym wymogu corocznego walnego zgromadzenia.

4. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym, w miarę potrzeb, mogą również odbywać nadzwyczajne walne zgromadzenia, które zwoływane są z inicjatywy któregokolwiek z właścicieli i odbywają się w trybie określonym przez RF LC. Jednocześnie jest dość oczywiste, że do czasu ustalenia terminu i trybu odbywania corocznych walnych zgromadzeń pierwsze walne zgromadzenie będzie miało charakter nadzwyczajny. W związku z tym kwestie związane z odbyciem pierwszego dorocznego walnego zgromadzenia mogą zostać określone na walnym zgromadzeniu zwołanym z inicjatywy któregokolwiek z określonych właścicieli i odbywającym się w sposób określony przez Kodeks Mieszkaniowy RF dotyczący odbywania walnych zgromadzeń.

Możliwość odbycia nadzwyczajnych spotkań przewidziana jest dla bardziej elastycznej i szybkiej interwencji właścicieli w procesie zarządzania apartamentowcem. Należy zauważyć, że RF JK nie wymienia konkretnych przypadków, w których nadzwyczajne walne zgromadzenie musi zostać zwołane bezbłędnie. Jednocześnie takie przypadki obejmują przypadki wystąpienia okoliczności, w których właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do podjęcia decyzji o likwidacji spółki właścicieli domów (patrz).

Zgromadzenia nadzwyczajne można scharakteryzować jako „zgromadzenia nadzwyczajne”. Termin ten bardzo trafnie określa status niezwykłego spotkania i jego znaczenie w życiu apartamentowca. Co do zasady spotkania nadzwyczajne mają charakter nadzwyczajny, gdyż są na przykład głównym środkiem wyjaśniania stosunków, rozwiązywania sporów powstałych pomiędzy właścicielami a organizacją zarządzającą lub pomiędzy poszczególnymi grupami właścicieli.

5. Osobliwością zwoływania i odbycia nadzwyczajnego zebrania, w przeciwieństwie do dorocznego zebrania, jest to, że po pierwsze, nadzwyczajne zebranie może zwołać każdy właściciel, a po drugie, procedura jego odbycia jest bezwzględnie określona w Kodeksie Mieszkaniowym RF . Walne zgromadzenie, biorąc pod uwagę jego okresowość, może odbyć się bez zwoływania przez dowolną osobę: na przykład procedura określona decyzją walnego zgromadzenia może przewidywać, że doroczne zgromadzenie odbywa się corocznie 31 grudnia następnego roku . W takim przypadku można ustalić specjalną procedurę jego odbycia, w tym powiadomienie właścicieli o podjętych decyzjach, tworzeniu porządku obrad takiego spotkania, miejscu itp. To właśnie w corocznym walnym zgromadzeniu mogą uczestniczyć przedstawiciele organizacji zarządzającej, z którą właściciele zawarli umowę, lub przedstawiciele stowarzyszenia właścicieli domów, gdy można ocenić ich działania w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym itp.

6. Część 3 komentowanego artykułu 45 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ustanawia ogólny wymóg zwołania zarówno dorocznego, jak i nadzwyczajnego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym pod względem zgodności z kworum - wymagane minimum liczba głosów właścicieli, w której decyzje podjęte na zgromadzeniu są uznawane za zasadne.

Wymóg kworum na walnym zgromadzeniu RF LC jest bezpośrednio związany z koniecznością obecności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym z ponad 50% głosów ogólnej liczby głosów tych właścicieli lub ich przedstawicieli. Innymi słowy, walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, jako organ zarządzający budynkiem mieszkalnym, jest uprawnione do podejmowania decyzji w sprawach objętych porządkiem obrad danego zgromadzenia tylko wtedy, gdy do czasu jego rozpoczęcia , liczba właścicieli spełnia określone wymagania dotyczące kworum. W przeciwnym razie decyzje walnego zgromadzenia nie będą miały mocy prawnej (zasada brzmi: „Brak kworum – nie można podejmować decyzji”).

7. Całkowita liczba głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym biorących udział w posiedzeniu jest ustalana na podstawie sumy ich udziałów we wspólnej własności nieruchomości wspólnej w tym budynku, ponieważ zgodnie z częścią 3 art. 48 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, liczba głosów posiadanych przez każdego właściciela lokalu w budynku mieszkalnym, proporcjonalnie do jego udziału w prawie wspólnej własności nieruchomości wspólnej w tym budynku.

Artykuły 37 i 40 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej ustanawiają procedurę ustalania udziałów we wspólnej własności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

8. Warunkiem kwalifikowania spotkania jest poznanie całkowitej powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych należących do właścicieli w budynku mieszkalnym i nie wchodzących w skład majątku wspólnego w takim budynku lokale niemieszkalne. Tylko znając tak łączny obszar można odbyć spotkania, ponieważ, jak już wskazano w powyższych przykładach, pozwoli to nam obliczyć liczbę głosów należących do każdego z właścicieli biorących udział w spotkaniu i określić obecność kworum.
———————————
Suma głosów należących do właścicieli uczestniczących w zgromadzeniu musi być większa niż 50%, gdyż tylko w tym przypadku walne zgromadzenie właścicieli zostanie uznane za właściwe.

Obliczenia takiej całkowitej powierzchni na pierwsze walne zgromadzenie może dokonać grupa inicjatywna właścicieli, po uprzednim sporządzeniu listy właścicieli wszystkich lokali w domu i podsumowaniu informacji o powierzchni posiadanych lokali. Jednocześnie wydaje się, że taka lista powinna być stale dostępna dla wszystkich właścicieli „pod ręką”, ponieważ może być wymagana nie tylko w określonym celu, ale także w celu zapewnienia, że wymóg informowania jest obowiązkowy właściciele o odbyciu spotkania (na przykład w razie potrzeby wyślij wiadomość do właściciela listem poleconym), a także w celu identyfikacji osób, które przybyły na spotkanie lub złożyły pisemne decyzje w sprawach objętych porządkiem obrad spotkania.

Lista właścicieli może zawierać np. następujące informacje:

- liczba lokali w budynku mieszkalnym;

- całkowita powierzchnia takich pomieszczeń;

- opis każdego pokoju w budynku mieszkalnym (mieszkalny lub niemieszkalny, mieszkanie lub pokój, numer mieszkania itp.);

- reżim własności danego lokalu (udział indywidualny, wspólny wspólny lub wspólny);

- nazwisko, imię, patronimik (nazwisko) właściciela lokalu lub wskazanie, że lokal należy do własności Federacji Rosyjskiej, do określonego podmiotu Federacji lub do określonej gminy, a także informacje o dokument potwierdzający własność takich lokali;

- dane niezbędne do identyfikacji właściciela lokalu (na przykład dane paszportowe obywatela, numer zaświadczenia o rejestracji państwowej osoby prawnej itp.);

- nazwisko, imię, patronimik (imię i nazwisko) przedstawiciela właściciela lokalu (jeżeli właściciel na stałe ustalił swojego przedstawiciela lub ma swojego przedstawiciela prawnego);

- dane niezbędne do identyfikacji takiego przedstawiciela (na przykład dane paszportowe obywatela, numer zaświadczenia o rejestracji państwowej osoby prawnej itp.), A także informacje o dokumencie, na którym opierają się jego uprawnienia, termin takich uprawnień;

- adres korespondencyjny właściciela, na który należy przesyłać zawiadomienia o odbyciu walnych zgromadzeń (chyba że walne zgromadzenie postanowi rozmieścić takie zawiadomienia w lokalu).

9. W przypadku corocznego walnego zgromadzenia komentowany art. 45 kodeksu mieszkaniowego ustanowił dodatkowy wymóg: jeżeli na takim zgromadzeniu nie ma kworum, należy odbyć powtórne coroczne walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. RF JK nie określa jednak ram czasowych, w których powinno się zwołać powtórne doroczne walne zgromadzenie. Jednocześnie oczywiste jest, że takie powtarzające się spotkanie powinno odbyć się w terminie, który nie pozwala na naruszenie wymogu części 1 komentowanego artykułu dotyczącego jego corocznego odbycia.

10. Jeżeli w większości kwestii, które są przypisane do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, część 1 art. 46 Kodeksu Mieszkaniowego RF przewiduje podejmowanie decyzji zwykłą większością głosów ogólnej liczby głosów należących do właścicieli uczestniczących w posiedzeniu, wówczas decyzje określone w mogą być podejmowane tylko kwalifikowaną większością głosów (co co najmniej 2/3) ogólnej liczby głosów wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.

Tak więc w istocie Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej określa kworum wymagane do otwarcia spotkania i uznania go za kompetentne oraz kworum wymagane do podjęcia decyzji w niektórych kwestiach. Oznacza to, że nawet jeśli dane zgromadzenie jest, na mocy części 3 komentowanego artykułu, prawnie właściwe, ale biorą w nim udział właściciele posiadający mniej niż 2/3 głosów ogólnej liczby głosów wszystkich właścicieli, to nie jest uprawniony do podejmowania decyzji w sprawach (chociaż objętych porządkiem obrad) związanych z przebudową budynku mieszkalnego, budową budynków gospodarczych i innych budynków, budowli, budowli, remontu majątku wspólnego w mieszkaniu budynku, ograniczenia w użytkowaniu działki, na której znajduje się budynek mieszkalny, w tym wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nich, a także z przekazaniem do użytkowania nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym.

11. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są współwłaścicielami, użytkują iw ustalonych granicach rozporządzają majątkiem wspólnym w takim budynku. Wykonują te uprawnienia, w tym poprzez głosowanie na walnym zgromadzeniu. Jednak brak informacji o terminie i miejscu takiego spotkania dla jakiegokolwiek właściciela w istocie pozbawia go możliwości skorzystania z tych uprawnień, tj. każdy właściciel lokalu w apartamentowcu ma prawo do informacji dotyczących zarządzania apartamentowcem. Zasada ta związana jest na ogół ze wszystkimi czynnościami związanymi z tym zarządzaniem.

Tym samym prawo właściciela lokalu w budynku mieszkalnym do informacji związanych z wykonywaniem jego praw do własności wspólnej w takim budynku można określić jako jego prawo, w sposób i w zakresie określonym prawem, do dochodzenia, otrzymywania przekazywania, wytwarzania i rozpowszechniania informacji o osobach, przedmiotach, faktach, zdarzeniach, zjawiskach i procesach w zarządzaniu budynkiem mieszkalnym.

12. Prawo właściciela lokalu w budynku mieszkalnym do informacji nabiera szczególnego znaczenia, gdy stanowi rękojmię należytego wykonywania jego praw jako właściciela nieruchomości wspólnej w tym budynku. W szczególności grupa właścicieli zainteresowanych podjęciem konkretnej decyzji może celowo niewłaściwie powiadomić innych właścicieli o zbliżającym się spotkaniu i tym samym zapewnić podjęcie potrzebnej im decyzji. W związku z tym, w wyniku nieterminowego przekazania właścicielom informacji o dacie, godzinie i miejscu walnego zgromadzenia, mogą oni zostać pozbawieni możliwości wykonywania swoich uprawnień właścicielskich poprzez udział w podejmowaniu decyzji przez takie zgromadzenie. Jednocześnie zgodnie z jednym z przesłanek odwołania właściciela lokalu w apartamentowcu do sądu z wymogiem uznania decyzji walnego zgromadzenia właścicieli za nieważną, fakt podjęcia takiej decyzji z naruszeniem wymagań RF Housing Code jest tzw. Do takich naruszeń można zaliczyć również nieterminowe powiadomienie właścicieli o dacie, godzinie i miejscu walnego zgromadzenia, brak możliwości zapoznania się z niezbędnymi informacjami w sprawach objętych porządkiem obrad itp.

Tym samym posiadanie niezbędnych informacji pozwala właścicielowi lokalu w budynku mieszkalnym najwłaściwiej realizować swoje prawa związane z zarządzaniem takim budynkiem. Bez uzyskania informacji realizacja niektórych praw właściciela będzie bardzo utrudniona lub po prostu niemożliwa. W związku z tym komentowany art. 45 kp ustanawia obowiązek przekazywania właścicielom lokali w apartamentowcu informacji dotyczących przygotowania i przebiegu ich walnych zgromadzeń (określa wymogi dotyczące treści i formy zawiadomienia).

13. Zgodnie z ust. 4 komentowanego artykułu właściciel, z którego inicjatywy zwoływane jest walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, jest zobowiązany poinformować właścicieli lokali w tym budynku o takim zgromadzeniu nie później niż 10 dni przed datą jego posiadania. Jednocześnie, we wskazanym terminie, wiadomość o odbyciu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym powinna zostać wysłana do każdego właściciela lokalu w tym budynku listem poleconym, chyba że decyzja generalnego Spotkanie właścicieli lokali w nim przewiduje inny sposób wysłania takiej wiadomości w formie pisemnej lub doręczonej każdemu właścicielowi lokalu za pokwitowaniem lub znajdującego się w lokalu tego domu, określonym takim rozwiązaniem i dostępnym dla wszystkich właścicieli lokali.

W związku z tym, co do zasady, zawiadomienie o walnym zgromadzeniu może odbywać się na kilka sposobów:

1) wysyłając wiadomość listem poleconym;

2) poprzez doręczenie zawiadomienia każdemu właścicielowi lokalu w odpowiednim domu za pokwitowaniem;

3) poprzez wywieszenie wiadomości w lokalu domu.

Zarówno pierwsza, jak i druga metoda przewidują takie doręczenie informacji, które stanowi potwierdzenie jej otrzymania przez adresata.

W szczególności, zgodnie z sub. „B” punkt 12 Regulaminu świadczenia usług pocztowych, zatwierdzony dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 kwietnia 2005 r. N 221, przesyłka polecona jest przesyłką poleconą, w tym w formie listu, otrzymanego od nadawca wraz z wystawieniem mu pokwitowania i wręczony adresatowi ( jego przedstawicielowi ustawowemu) wraz z pokwitowaniem. Jednocześnie, zgodnie z określonym paragrafem, polecone przesyłki pocztowe można wysyłać z listą załączników, z paragonem zwrotnym i za pobraniem. W przypadku nieobecności adresata (jego przedstawiciela ustawowego) pod adresem wskazanym w piśmie, w skrzynce pocztowej pozostawia się wzmiankę wzywającą adresata do odbioru przesyłki w placówce pocztowej. Po pięciu dniach adresat otrzymuje powtórne zawiadomienie o konieczności otrzymania listu poleconego. Jeżeli w ciągu miesiąca adresat nie stawi się po przesyłkę, pismo takie zwraca się do nadawcy (klauzula 35 przywołanego Regulaminu).
———————————
SZ RF. 2005. N 17. Art. 1556.

Jest dość oczywiste, że nie tylko na etapie odbycia pierwszych walnych zgromadzeń mogą pojawić się problemy związane z brakiem niezbędnych informacji o adresie (miejscu zamieszkania, lokalizacji) właścicieli lokalu, ale także w przyszłości, gdy właściciele ci nie mogą informować o zmianie miejsca zamieszkania (zwłaszcza, że taki obowiązek nie został ustalony przez LCD). Jednocześnie RF LC nie przewiduje żadnych wyjątków w zakresie wysyłania lub obsługi wiadomości, w przeciwieństwie do np. przepisów proceduralnych, które dopuszczają stosowanie zasady fikcji prawnej. Jej istota polega na tym, że jeżeli osoba uczestnicząca w sprawie nie poinformowała o zmianie swojego adresu, wezwanie lub inne zawiadomienie sądowe wysyłane jest na ostatnie znane miejsce zamieszkania lub siedzibę danej osoby i uważa się je za doręczone , przynajmniej ta osoba pod tym adresem już nie mieszkała lub nie była (art. 118 kpc, art. 124 kpc).

Jednocześnie zwraca się uwagę, że RF Housing Code nie wiąże bezpośrednio wysyłania zawiadomień z miejscem zamieszkania lub lokalizacją właściciela, do którego takie zawiadomienie jest kierowane. W związku z tym właściciele lokali w apartamentowcu mają dostateczną swobodę rozwiązania kwestii związanej z określeniem konkretnych adresów, na które takie wiadomości będą wysyłane. Najważniejsze jest to, że adres, na który wysyłane jest zgłoszenie, został wcześniej uzgodniony z odpowiednim właścicielem (w większości przypadków takim adresem może być adres pokoju w apartamentowcu). W tym przypadku przez analogię można zastosować powyższą zasadę fikcji prawnej (wiadomość wysyłana jest na ostatni znany i uzgodniony z właścicielem adres i uważana jest za doręczoną, nawet jeśli osoba nie zamieszkuje pod tym adresem lub jest nie znajduje się).

Doroczne walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym odbywa się w drugim kwartale, chyba że zgromadzenie właścicieli wcześniej ustaliło inny tryb. Nadzwyczajne walne zgromadzenie właścicieli może odbyć się w każdym czasie. Inicjatorem może być:

każdy właściciel lokalu w domu;
GKU „Usługi inżynieryjne dzielnic” (jeśli w domu znajduje się nieruchomość miejska);
Organizacja zarządzająca (HOA, ZhK, ZhKK) może zainicjować spotkanie na pisemny wniosek właścicieli posiadających co najmniej 10% ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Odwołanie powinno formułować kwestie, które właściciele chcą umieścić w porządku obrad spotkania. "> Zarządzanie organizacją(lub HOA, ZhK, ZhSK);
organ samorządu terytorialnego lub właściciel specjalnego konta (tylko w szczególnych przypadkach przewidzianych przez RF LC).

2. Jakie pytania mogą poddać pod głosowanie właściciele budynku mieszkalnego?

3. Jakie formy może przybrać spotkanie?

Walne zgromadzenie właścicieli może odbyć się:

osobiście (wspólna obecność);
korespondencja (poprzez ankietę lub za pomocą systemu);
forma stacjonarna i niestacjonarna.

W zależności od formy spotkania treść wiadomości o spotkaniu, którą należy najpierw przesłać właścicielom, a także procedura głosowania będzie się różnić.

W przypadku głosowania twarzą w twarz właściciele są osobiście obecni na spotkaniu. W przypadku odbycia posiedzenia zaocznego właściciele mają prawo zarówno osobiście uczestniczyć w posiedzeniu, jak i głosować po zapoznaniu się z porządkiem obrad zaocznie. W przypadku głosowania nieobecnego właściciele przekazują swoje decyzje na adres wskazany w zawiadomieniu o spotkaniu lub drogą elektroniczną za pośrednictwem systemu.

4. Jak przygotować się do walnego zgromadzenia właścicieli?

Przygotowując się do walnego zgromadzenia właścicieli lokali, musisz:

Definiować W agendzie spotkania można umieścić kwestie wymagające decyzji właścicieli. Ponadto do porządku obrad każdego posiedzenia wymagane są pytania o wybór miejsca przechowywania protokołu posiedzenia i decyzji właścicieli oraz o wybór przewodniczącego posiedzenia, sekretarza i członków komisji rachunkowej, które podsumuje wyniki głosowania, jeśli nie zostało to wcześniej ustalone na stałe odrębną decyzją zgromadzenia właścicieli. "> porządek obrad walne zgromadzenie.
Makijaż
Wiadomość do powiadomienia właścicieli musi koniecznie wskazywać:
- forma spotkania (pełny etat, niepełny etat, niepełny etat);
- data, godzina i miejsce posiedzenia (jeżeli posiedzenie odbywa się osobiście lub osobiście lub zaocznie);
- sprawy umieszczone w porządku obrad;
- informację o osobie, z której inicjatywy zwoływane jest posiedzenie;
- adres Twojego domu i numer mieszkania inicjatora spotkania;
- procedurę zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które zostaną zaprezentowane na spotkaniu, a także miejsce lub adres, pod którym można je obejrzeć.
"> wiadomość
powiadomić właścicieli.
Przygotować Rejestr właścicieli lokali w apartamentowcu ułatwi powiadamianie właścicieli o spotkaniu, a także może później pomóc w liczeniu głosów. Rejestr powinien wskazywać nazwisko, imię i nazwisko każdego właściciela, numer mieszkania, szczegóły dokumentu poświadczającego własność, powierzchnię mieszkania, udział właściciela we własności lokalu, liczbę głosów należących do właściciel. Liczba głosów, którymi dysponuje każdy właściciel, jest proporcjonalna do jego udziału we wspólnej własności majątku wspólnego w domu.
Możesz sporządzić rejestr, zamawiając wyciągi o właścicielach lokali w Twoim domu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości lub dokonując objazdu mieszkańców domu. Ponadto, aby uzyskać te informacje, możesz skontaktować się z radą rejonową (w przypadku obwodów Nowomoskowskiego i Troickiego - do prefektury powiatowej) oraz GKU „Usługi inżynierskie powiatów”. "> Rejestr właścicieli
lokal w apartamentowcu, a także Przybliżone formy zawiadomienia o walnym zgromadzeniu właścicieli, pełnomocnictwo do głosowania, formy w jakich właściciele zaznaczają swoje głosy, protokół z walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym znajdują się w załącznikach nr. 1, 2, 3, 4, 5 do Rozporządzenie Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 31 lipca 2014 r. Nr 411 / pr „O zatwierdzeniu przybliżonych warunków umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym oraz wytycznych dotyczących organizowania i odbywania walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych”.
Więcej szczegółów na temat wymogów rejestracji protokołu walnego zgromadzenia właścicieli można znaleźć w zarządzeniu Ministerstwa Budownictwa i Mieszkalnictwa i Gospodarki Komunalnej z dnia 28 stycznia 2019 r. nr 44 / protokoły z walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynki mieszkalne uprawnionym organom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej, sprawującym państwowy nadzór mieszkaniowy ”.
"> formy form oraz materiały informacyjne (formularz zawiadomienia o spotkaniu, formularz do decyzji właściciela lokalu, formularz do protokołu itp.).
Określ sposób, w jaki powiadomisz właścicieli o spotkaniu.

5. Jak powiadomić właścicieli o spotkaniu?

Jeśli wcześniej na walnym zgromadzeniu właściciele ustalili już, że ogłoszenia o nowych spotkaniach można umieścić w wejściu, możesz to zrobić. Ale jeśli taka decyzja nie zostanie podjęta, zawiadomienie będzie musiało zostać wysłane listem poleconym lub dostarczone osobiście za podpisem.

Właściciele muszą zostać powiadomieni nie później niż 10 dni przed terminem spotkania. Uwaga: Twoja dzielnica będzie również musiała powiadomić o spotkaniu właścicieli, jeśli dom jest własnością miasta Moskwa.

Będziesz także musiał prowadzić rejestr zgłoszeń, wskazując w nim dane właścicieli i daty ich zgłoszenia. Jeśli wyślesz powiadomienie listem poleconym, wówczas datą powiadomienia jest data wysłania listu. W przyszłości do protokołu ze spotkania właścicieli konieczne będzie dołączanie pokwitowań pocztowych.

Jeżeli odbywasz posiedzenie in absentia lub in absentia, do zawiadomienia należy dołączyć formularze głosowania dla każdej ze spraw oraz wskazać termin podjęcia decyzji, a także miejsce lub adres, na który należy je przesłać .

6. Jak mogę głosować?

Na spotkanie twarzą w twarz właściciele zapoznają się z materiałami dotyczącymi spraw objętych porządkiem obrad, omawiają te kwestie i głosują nad każdym z nich. Głosowanie w sprawach nie objętych wcześniej porządkiem obrad będzie nieważne.

Aby wziąć udział w bezpośredniej dyskusji i głosowaniu, właściciele lokalu muszą posiadać paszport i kopię dokumentu potwierdzającego własność lokalu, a przedstawiciele właścicieli lokalu muszą również Oryginał i kopię pełnomocnictwa do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, a jeżeli właścicielem jest osoba prawna, to dodatkowo należy mieć przy sobie poświadczony odpis postanowienia/protokołu o wyborze/ustanowieniu jego kierownika do pozycja

"> dokumenty potwierdzające uprawnienie do reprezentowania interesów właściciela na walnym zgromadzeniu. W przypadku oddania głosu przez przedstawiciela właściciela do protokołu walnego zgromadzenia dołącza się pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

informacje o tym, kto bierze udział w głosowaniu (nazwisko, imię i nazwisko właściciela lub przedstawiciela właściciela; jeśli właścicielem lokalu jest osoba prawna, wówczas nazwa i OGRN osoby prawnej);
numer mieszkania (lokal niemieszkalny);
szczegóły i rodzaj dokumentu potwierdzającego własność;
powierzchnia posiadanych lokali;
udział właściciela we własności lokalu i majątku wspólnego domu;
liczba głosów, którymi dysponuje właściciel na walnym zgromadzeniu.

"> formularze, a na przykład poprzez podniesienie ręki z dokumentami potwierdzającymi decyzje właścicieli. Zasady i sposób przeprowadzania głosowania może zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie.

Głosowanie w formularz korespondencyjny odbywa się w ustalonym przez Państwa terminie za pomocą formularzy przesyłanych właścicielom wraz z komunikatami o spotkaniu lub drogą elektroniczną za pośrednictwem systemu.

W niepełnym wymiarze godzin formularz zakłada możliwość głosowania zarówno zaocznego, jak i osobistego udziału w posiedzeniu.

W formularzach głosowania obok każdej sprawy, w której decyzja wymagana jest od właścicieli, należy umieścić rubryki „za”, „przeciw” i „wstrzymałem się”. Właściciel musi zaznaczyć jedną z opcji odpowiedzi. Formularz i odpowiednio głos właściciela zostaną uznane za nieważne, jeśli kilka odpowiedzi na to samo pytanie zostanie zaznaczonych jednocześnie, jeśli odpowiedzi na pytania nie zostaną udzielone, jeśli informacje o właścicielu (przedstawicielu właściciela) nie zostaną podane wskazane, jeżeli w formularzu brak podpisu właściciela (przedstawiciela) ...

7. Jak liczyć głosy właścicieli?

8. Co zrobić po spotkaniu?

Nie później niż 10 dni po walnym zgromadzeniu właścicieli oryginały decyzji i protokołów walnego zgromadzenia właścicieli należy złożyć w organie zarządzającym, zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub mieszkaniowej, innemu wyspecjalizowanemu konsumentowi spółdzielni, która następnie przesyła te dokumenty do Moskiewskiego Inspektoratu Mieszkalnictwa. Ponadto w ciągu 10 dni należy je umieścić w celu zapoznania właścicieli w pomieszczeniu dostępnym dla wszystkich właścicieli i ustalonym przez walne zgromadzenie. Kopie dokumentów przechowywane są pod adresem, który określa również walne zgromadzenie właścicieli.

Decyzja walnego zgromadzenia właścicieli jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w domu, niezależnie od tego, czy brali udział w zgromadzeniu, czy nie.

Jeśli nie zgadzasz się z decyzją podjętą przez walne zgromadzenie właścicieli z naruszeniem procedury określonej w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (jeśli nie brałeś udziału w takim spotkaniu lub głosowałeś przeciwko przyjęciu tej decyzji), oraz jeśli ta decyzja narusza Twoje prawa i uzasadnione interesy, możesz się od niej odwołać.

Możesz wnieść apelację do sądu w ciągu sześciu miesięcy od daty, w której wiedziałeś lub powinieneś wiedzieć o decyzji. Sąd, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, ma prawo utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie, jeżeli Twój głos nie mógł mieć wpływu na wyniki głosowania, popełnione naruszenia nie są istotne, a wydane orzeczenie nie wyrządziło Ci żadnej szkody.

Możesz również zwrócić się do Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej miasta Moskwy, która z kolei ma prawo wystąpić do sądu z oświadczeniem o unieważnieniu decyzji przyjętej przez walne zgromadzenie właścicieli.

otrzymuj informacje o ankietach i innowacjach w domu poprzez aplikacje, e-mail lub SMS.

Właściciele lokali, organizacje zarządzające i HOA mogą zorganizować walne zgromadzenie online. Aby jednak rozpocząć spotkania online, właściciele muszą podjąć odpowiednią decyzję na wstępnym, osobistym, osobistym, korespondencyjnym lub korespondencyjnym (bez korzystania z systemu) spotkaniu właścicieli.

Aby skorzystać z usługi wystarczy mieć pod ręką komputer lub smartfon i być zarejestrowanym w projekcie Active Citizen, a aby zainicjować ankietę, informowanie lub spotkanie, należy powiązać swój profil w systemie Active Citizen ze swoim profilem na Strona internetowa.

Usługa „Elektroniczny Dom” korzysta z nowoczesnego systemu szyfrowania i przechowywania informacji (blockchain), w którym nie ma możliwości fałszowania wyników sondaży i głosów.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

5. Zawiadomienie o zwołaniu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym powinno zawierać:

1) informację o osobie, z której inicjatywy zwołuje się to posiedzenie;

2) formę odbycia tego posiedzenia (osobiście, in absentia lub in absentia w głosowaniu);

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

4) porządek obrad posiedzenia;

5) tryb zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które zostaną zaprezentowane na tym spotkaniu, oraz miejsce lub adres, pod którym można je przeglądać.

Minimalna liczba uczestników spotkania właściciela domu wymagana do podjęcia decyzji nazywana jest kworum. Zgodnie z częścią 3 artykułu 45 Kodeksu Mieszkaniowego (HC), większość spotkań wymaga kworum ponad 50% wszystkich właścicieli.

Przy mniejszej reprezentacji publiczność może wymieniać poglądy, ale nie będzie to miało znaczenia prawnego. Więcej właścicieli domów musi być obecnych, aby podejmować krytyczne decyzje. O wszystkich aspektach opowiemy w artykule. Jeśli nadal masz pytania, możesz uzyskać poradę od prawnika.

Podstawowe zasady określania wymaganego kworum

Organem zarządzającym budynku mieszkalnego (MD), zgodnie z art. 44 część 1 kp, jest zebranie właścicieli lokali mieszkalnych w tym budynku. Kworum wymagane do podejmowania różnych decyzji określa kilka artykułów tego aktu normatywnego. Im bardziej istotny jest omawiany problem, tym wyższy wymagany wskaźnik.

Możliwe wartości kworum do podejmowania różnych decyzji są wymienione w ust. 1 części 44 artykułu 2 oraz w części 1 artykułu 46 JK (link na końcu artykułu). Ustalono następujące opcje wymaganej liczby głosów: ponad połowa, dwie trzecie i 100%.

Minimalny możliwy wymóg reprezentacji gwarantuje, że dwa legalne zgromadzenia nie mogą zostać zorganizowane w tym samym czasie. Niektóre z nich nie będą miały wymaganej liczby właścicieli. Ponadto w razie potrzeby zgromadzenie właścicieli ma prawo zmienić wymaganą wartość reprezentacji w kierunku wzrostu.

Właściciele mieszkań w apartamentowcu mają mieszkania o różnej wielkości. Dlatego głosowanie nie odbywa się na podstawie prostego liczenia publiczności. Najpopularniejszy stosunek to 1 głos = 1 m2 mieszkania. Mając to na uwadze, konieczne jest liczenie głosów na każdym spotkaniu właścicieli.

Kworum i głosowanie

Jeśli masz niezbędną reprezentację, możesz rozpocząć głosowanie. Ustawodawca może rozstrzygnąć główną część pytań zwykłą większością, a nie wszystkimi właścicielami domów, ale tylko tymi, którzy się zebrali. Oznacza to, że jeśli na spotkaniu obecna jest ponad połowa właścicieli, decyzję w konkretnej sprawie podejmuje 50 proc. tej połowy.

Innymi słowy, niewiele ponad jedna czwarta mieszkańców może rozwiązać wiele problemów życia apartamentowca. Takim problemem jest np. rozkład kosztów utrzymania domu. Albo mechanizm zarządzania majątkiem wspólnym, na przykład poprzez wybór Rady Właścicieli MD.

Głosowanie na zebraniu właścicieli domów może odbywać się osobiście lub zaocznie, a także osobiście i zaocznie.

Pytania, na które wystarczy zwykła większość

Wybór przewodniczącego i sekretarza zgromadzenia, a czasem komisji lokatorskiej, jest obowiązkowy na każdym takim zebraniu właścicieli domów. Równie ważne jest ustalenie, gdzie przechowywane są kopie protokołu i innych dokumentów ze spotkania.

Oprócz tych kwestii zwykła większość zatwierdza również procedurę powiadamiania właścicieli o planowanym spotkaniu właścicieli lub o rozwiązywanych na nim sprawach. Dzieje się tak, gdy procedura dotycząca takich informacji ustanowiona przez Kodeks Mieszkaniowy musi zostać zmieniona.

Punkty 3.2, 3.3 i 3.4 części 2 artykułu 44 KP określają również, że następujące kwestie mogą być rozwiązane zwykłą większością głosów:

wybór systemu informacyjnego wykorzystywanego do głosowania nieobecnych (np. GIS Housing and Communal Services);
wybór administratora walnego zgromadzenia dla takiego systemu;
zatwierdzenie Regulaminu odbywania spotkań z wykorzystaniem systemu;
ustalenie zasad głosowania nieobecnych i odbioru głosów przez administratora.

Część 2 art. 161 Kodeksu nakłada na właścicieli domów obowiązek wyboru sposobu zarządzania domem. Może to być samozarządzanie lub za pośrednictwem firmy zarządzającej, spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej.

Klauzula 4 części 2 art. 44 i część 1 art. 46 pozwalają większością głosów zatwierdzić wybraną spółkę zarządzającą i umowę z nią. Jeśli mówimy o zmianie organizacji zarządzającej, zatwierdzane jest również rozwiązanie umowy z poprzednią.

Wysokość wynagrodzenia za usługi spółki zarządzającej, wynagrodzenie Prezesa Zarządu, opłaty za komunikację. środki na utrzymanie majątku wspólnego decyduje także zwykłą większością uczestników spotkania właścicieli. A także zawieranie umów na dostawę mediów, umów z operatorem regionalnym na wywóz odpadów stałych, układanie ogrodzeń, klombów, placów zabaw dla dzieci i samochodów.

Inne często zadawane pytania, na które odpowiada większość zaangażowanych osób:

wyposażenie wejść w domofon;
sprzęt do monitoringu wideo;
aranżacja terenów rekreacyjnych w pobliżu domu;
zastosowanie czujników ruchu;
zatrudnianie dozorców.

Do zatwierdzenia taryf za opłacenie treści takich innowacji wystarcza również zwykła większość uczestników spotkania. Ale już ponad połowa głosów wszystkich właścicieli jest potrzebna, aby nadać administracji MD prawo do rozwiązywania problemów bieżących napraw.

Jak również w celu decydowania o procedurze tworzenia pułapu funduszu. remonty, otwarcie konta do gromadzenia składek na jego realizację, jeśli właściciele wybrali ten sposób finansowego wsparcia prac.

Pytania wymagające 2/3 głosów

Przy takiej liczbie spółgłosek Rada lub Przewodniczący ma prawo decydować o sprawach gospodarowania domem, a także rozporządzać całym majątkiem wspólnym. Zauważ, że nie dotyczy to jego konserwacji. Mowa tu o wydzierżawieniu działki o lokalnym terenie lub piwnicy, zamontowaniu dowolnego nośnika reklamowego itp.

Koszty materiałów stałych, takie jak nakłady inwestycyjne, należą do tej kategorii takich kwestii. remont i przebudowa budynku. Mówią więc o wysokości wkładu za czapkę. remont i cały fundusz tego wydarzenia.

Podobnie uzgadniają realizację pożyczki, warunki umowy pożyczki oraz wyznaczają osobę odpowiedzialną za pożyczkę. To, nawiasem mówiąc, uchroni właścicieli przed sporami, które mogą trafić do sądu.

100% głosujących i 100% wszystkich właścicieli

W praktyce bardzo trudno jest rozstrzygnąć kwestię wymagającą pełnej jednomyślności. Nawet zapewnienie 100% frekwencji nie jest łatwym zadaniem. Co możemy powiedzieć o jednomyślności właścicieli przy podejmowaniu decyzji. Na szczęście tylko w nielicznych przypadkach ustawodawca stwierdził potrzebę takiego głosowania.