Hoće li se hipoteka smanjiti za godinu dana. Hoće li se hipotekarne stope sniziti? Refinanciranje hipotekarnog kredita u AHML

Sažeo rezultate 2017. na tržištu hipoteka. Za razliku od 2016. godine, koju je obilježio samo oporavak aktivnosti zajmoprimaca, u 2017. su kvantitativne promjene prešle u kvalitativne: postignut je povijesni rekord u pogledu kreditiranja (2 bilijuna rubalja) i kamatnih stopa od 9,8% godišnje. Istodobno, postoje i pozitivni i negativni aspekti u sve većoj važnosti hipoteka za stambeno tržište, kažu stručnjaci.

2017. je bila najproduktivnija godina u cijeloj dokumentiranoj povijesti ruskog hipotekarnog tržišta. U Rusiji je izdano 1 milijun kredita za kupnju stanova na ukupan iznos 2 trilijuna rubalja, što je iznosilo 2,2% godišnje BDP zemlje, izračunali su stručnjaci Metrium grupe. Pokazatelji su u potpunosti premašili razinu kreditiranja Rusa prije krize. U usporedbi s 2014., broj hipoteka izdanih prošle godine premašio je 7%, a njihov novčani volumen - za 15%. U odnosu na 2016. godinu, prema ovim kriterijima, tržište hipoteka poraslo je za 27%, odnosno 37%.

Podaci o izdavanju hipotekarni krediti u Rusiji

Izvor: CBR

Krediti su postali veliki i dugoročni

Analitičari Metrium grupe napominju da se upravo u 2017. kvantitativni rast hipotekarnog tržišta, koji je pokrenut programom subvencioniranja kamatnih stopa, pretvorio u kvalitativno poboljšanje pokazatelja. Prije svega, to je izraženo u padu prosječnih stopa na kredite: tijekom prošle godine stopa (u stvari, trošak kredita) smanjena je sa 11,54% na 9,79% (za 1,75 postotnih bodova). Nikada prije hipoteka u Rusiji nije bila tako isplativa - posljednji minimum koji je dosegnuo stopu zabilježen je u studenom 2011. - 11,40%.

Minimalne stope nude se u okviru zajedničkih hipotekarnih programa programera i banaka. NS Bank dd (nije uključena u prvih 20 vodećih hipotekarnih banaka) za razdoblje izgradnje objekta - 3%, nakon završetka objekta, stopa raste na 12%. Rosselkhozbank nudi hipoteke po stopama od 5,17% i daje kredite gotovim objektima i objektima u izgradnji.

Povećanje dostupnosti hipoteka imalo je dva učinka: povećala se veličina i trajanje kredita. Ako su 2016. Rusi posuđivali od banaka u prosjeku 1,72 milijuna rubalja za kupnju stambenog prostora, onda 2017. - 1,86 milijuna rubalja. Dakle, smanjenje stopa omogućilo je povećanje iznosa kredita za 140.000 rubalja. Povećan je i rok kredita: za tri mjeseca u odnosu na 2016., odnosno za gotovo 10 mjeseci u odnosu na razdoblje prije krize.

Povećanje veličine zajma ukazuje na to da je ne samo da je više Rusa moglo priuštiti hipotekarni zajam u 2017. godini, već se povećala i površina objekata koje kupuju. Zauzvrat, duže razdoblje ukazuje na relativno povjerenje u budućnost.

Potražnja se prebacuje na druge kuće

U listopadu 2017. nestala je razlika između hipotekarnih stopa za kupnju primarnog i sekundarnog stanovanja, napominju stručnjaci Metrium grupe. Prvih deset hipotekarnih banaka nude gotovo identične osnovne stope. Za nove zgrade raspon ponude varira od 7,9% do 11%, a za sekundarne stanove - unutar 9,1-11,5%. Prema AHML-u, u prosincu 2017. prosječna ponderirana stopa na kredite izdane za gotove stambene objekte iznosila je 9,8%, a za novogradnje - 9,77%.

Ovaj trend u više favorizirao tržište gotovih stanova, a ne u izgradnji, napominju stručnjaci Metrium grupe. Ako se općenito broj izdanih zajmova povećao za 27%, a njihov volumen - za 37%, tada je hipoteka za sudjelovanje u zajednička gradnja nije bio toliko popularan. Prema Središnjoj banci Ruske Federacije, broj zajmova izdanih za kupnju stambenih objekata u izgradnji (prema ugovorima vlasničko sudjelovanje, DDU) porasla je sa 306 tisuća na 312 tisuća, odnosno za samo 2%. Međutim, obujam kreditiranja porastao je s 571 milijarde rubalja na 661 milijardu rubalja (za 15%), što je još uvijek manje od dinamike hipoteka na sekundarnom tržištu.

“Dok je bio na snazi ​​program državnih subvencija za hipoteke, stope za kupnju objekata u izgradnji bile su otprilike 2% niže od stopa za kredite za kupnju “sekundarne imovine”, komentira Maria Litinetskaya, upravljački partner Metrium grupe , član CBRE partnerske mreže. - Zato su kupci 2015.-2016. pokazali veliki interes za novogradnje. Sada kada su se stope izjednačile, mnogi kupci, posebno u regijama u kojima prihodi često ne dopuštaju istovremeno plaćanje hipoteke i stanarine dok čekaju dovršetak novog doma, vratili su se ideji ​kupnja gotovih nekretnina. Unatoč tome, već je pokrenut program subvencioniranja koji se odnosi samo na novogradnju od graditelja, pa vjerujem da će se ravnoteža između dva sektora tržišta stambenih nekretnina i dalje održati i nitko neće ostati bez kupaca.”

Moskva je ispred predgrađa u potražnji

Povećanje dostupnosti hipoteka imalo je dvosmislen učinak na stambeno tržište regije glavnog grada, napominju stručnjaci Metrium grupe. Moskva je nadmašila i obujam i broj hipotekarnih kredita koje je izdao njezin glavni konkurent, Moskovska regija. Prema podacima Središnje banke, u 2017. godini izdano je 63.000 hipotekarnih kredita u glavnom gradu u iznosu od 254 milijarde rubalja. U međuvremenu, u moskovskoj regiji, čije tržište premašuje i broj transakcija i ponudu kapitala, izdano je 57.000 hipotekarnih zajmova u vrijednosti od 160 milijardi rubalja. Tako su se hipotekarni zajmoprimci u glavnom gradu pokazali aktivnijim, iako je 2014. godine Moskovska regija premašila glavni grad po broju izdanih zajmova: 55 tisuća hipoteka u regiji naspram 46 tisuća u glavnom gradu.

Stručnjaci Metrium Grupe također napominju da su moskovske nove zgrade u velikoj potražnji hipotekarni zajmoprimci nego oni u blizini Moskve. Ako u Moskvi udio kredita za kupnju stambenih objekata u izgradnji čini 48% svih hipoteka (30 tisuća transakcija), onda u moskovskoj regiji - samo 38% (21 tisuća transakcija).

Udio hipoteka približava se 50%

Moskovsko tržište novih zgrada postalo je glavni korisnik smanjenja hipotekarnih stopa u Rusiji, smatraju stručnjaci Metrium grupe. Upravo u glavnom gradu se u protekloj godini nije povećao broj transakcija sekundarnog stanovanja, ali je broj sklopljenih predškolskih ustanova porastao za 52%. Smanjenje hipotekarnih stopa dovelo je do povećanja udjela u prodaji zajmoprimcima na 44%, u odnosu na 36% u 2016. i 27% u 2015. godini. Hipoteka je najveću važnost dobila u novogradnjama masovnog segmenta, gdje je uz nju plaćeno 48% kupljenih stanova ekonomskog i komfornog razreda. Udio hipoteka u poslovnoj klasi povećao se na 33%, au elitnom segmentu - do 12%.

“U 2017. godini zabilježili smo značajan porast kupaca s hipotekama u visokobudžetnim stambenim kompleksima, što je bilo nekarakteristično za naš segment u vrijeme prije krize”, komentira Roman Sychev, generalni direktor TEKTA GRUPA. - Na primjer, u našem projektu poslovne klase Mayakovsky udio vlasnika hipoteka porastao je s 15% na 45% tijekom 2017. godine. Tako su hipoteke do kraja godine osigurale gotovo polovicu prodaje u kompleksu, što je čak i više od prosjeka za naš segment u glavnom gradu. Privlačenje zajma postalo je puno isplativije od korištenja obročnih planova, koji su nekada bili popularan alat za kupnju stanova u visokobudžetnim segmentima. Vjerujem da većina naših klijenata očekuje otplatu kredita u narednim godinama nakon kupnje.”

Rizici tržišta hipoteka rastu

Rast kreditiranja u pozadini pada realnih dohodaka stanovništva povećava rizike na tržištu hipoteka. Uz smanjenje troškova kredita, smanjenje minimalne polog(PV). Prema podacima Središnje banke Ruske Federacije, udio kredita s ratama manjim od 20% u ukupnom iznosu izdanih hipoteka porastao je sa 7% početkom 2017. na 21% na kraju godine. Istodobno, banke su postale povoljnije za zajmoprimce. Prema podacima Nacionalnog ureda kreditne povijesti(NKBI), odbijena je tek trećina zahtjeva za hipoteku, dok je udio odobrenja iznosio 67,5%, što je za 3 p.p. više od razine iz 2016. godine.

Istodobno, analitičari Metrium grupe smatraju da su prijetnje hipotekarnom tržištu preuveličane od strane nekih sudionika u industriji. Unatoč povećanju kreditiranja, broj "loših" dugova nije se povećao, nego se smanjio. Prema podacima AHML-a, udio duga koji kasni tri mjeseca i više iznosio je 2,2% u prosincu 2017. godine, dok je na kraju 2016. godine dosegao 2,65% ukupnog volumena izdanih kredita.

Osim toga, analitičari Metrium Grupe primjećuju da je prosječni udio mjesečne otplate hipoteke u odnosu na prihode zajmoprimaca u zemlji 28%. Ova razina odgovara normalnim pokazateljima hipotekarnog tržišta razvijenih zemalja, gdje se plaćanje smatra prihvatljivim, što je oko 30% mjesečni prihod obitelji. Iznimka su moskovski zajmoprimci, koji u prosjeku daju banci 48% svojih mjesečnih prihoda.

“U informatičkom polju stalno postoje nagađanja o “mjehuriću” na tržištu hipoteka, koja u stvarnosti nemaju ozbiljne osnove”, komentira Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium Grupe, članice mreže partnera CBRE. - Po mom mišljenju, naprotiv, u Rusiji stanovništvo pati od nedostatka pristupačnih kredita za poboljšanje stambenih uvjeta. Ako u razvijene zemlje udio hipoteka doseže polovicu, ili čak 100% BDP-a, u Rusiji ta brojka doseže samo 5%. To sugerira da su čak i trenutne rekordne kamatne stope samo desetina stvarnog potencijala hipotekarnog tržišta u našoj zemlji, gdje bi se oko 41% stanovništva, prema anketama VTsIOM-a, željelo poboljšati životni uvjeti. U svjetlu planova Ministarstva graditeljstva da do 2025. godine poveća godišnji puštanje u pogon stambenih objekata na 120 milijuna četvornih metara. m. (to jest, gotovo dvostruko u odnosu na trenutne stope), vjerujem da je tempo hipotekarni kredit stanovništvo se ne može smanjiti, inače će sve ove kuće biti prazne. No, treba shvatiti da i gospodarstvo i prihodi kućanstava moraju rasti kako povećanje kreditiranja ne bi dovelo do povećanja sistemskih rizika.”

U 2017. godini hipoteka bi mogla pasti na 10%, a broj izdanih kredita dosegnut će rekordnu razinu u 2014., predviđaju državne strukture uključene u regulaciju hipotekarnog tržišta. Istodobno, banke i trgovci nekretninama s nestrpljenjem iščekuju prekid programa subvencioniranja hipoteka. Većina sudionika na tržištu slaže se da se stope doista mogu sniziti na 10%, ali to neće povećati broj kredita ako cijene porastu.

Godina obećava da će biti zanimljiva za tržište hipoteka. Glavna intriga: hoće li se obistiniti izračuni službenih struktura koji predviđaju daljnje smanjenje stopa i rekordan rast izdavanja novih kredita?

“S obzirom na dinamiku hipotekarnih stopa i postojeću potražnju stanovništva za stanovanjem, očekujemo da će sljedeće godine biti izdano više od milijun kredita u iznosu od 1,7-1,8 bilijuna rubalja. Time će se barem ponoviti rezultati rekordne 2014. godine. Kako Banka Rusije dosegne ciljnu inflaciju od 4%, stope na hipoteke nastavit će opadati i do kraja sljedeće godine mogle bi doseći 11,0-11,5%.

Prema prognozama AHML-a, već u 2018. stope na hipotekarne kredite će pasti ispod 10%”, rečeno je Gazeta.ru u analitičkom centru Agencije za stambeno hipotekarne kredite (AHML).

Moram reći da su mnogi sudionici na tržištu takve prognoze prihvatili s suzdržanim skepticizmom. Dakle, Kirill Yakovenko, analitičar Alor grupe, nazvao ih je "previše ružičastim", iako priznaje da pod nizom uvjeta postoji šansa da se dosegne planirani volumen novih kredita.

“Ako ove godine agencija procjenjuje rast obujma unutar 30% od prošlogodišnjih razina, odnosno s 1,3 bilijuna na 1,5 bilijuna rubalja, tada je, u principu, vjerojatnost da će banke moći izdavati kredite za 12 mjeseci 2017. 1,7-1,8 bilijuna rubalja odjednom, postoji, ali samo pod određenim uvjetima”, smatra Yakovenko. Prema njegovom mišljenju, rekord će biti moguće postići ako i stope na hipoteke i cijene stanova budu na dovoljno niskoj razini.

Što se tiče stopa, glavna intriga sljedeće godine na tržištu hipoteka, kako je primijetio Dmitrij Ševčenko, zamjenik predsjednika uprave Lanta-Bank, je hoće li program državnih subvencija za hipotekarne stope, koji završava 31. prosinca 2016. , će se produžiti, a na njega nema daljnjih plaćanja.

Prema AHML-u, trenutno su se hipotekarne stope vratile na razinu iz 2014. godine, te stoga više nije potrebna podrška hipotekarnom tržištu kroz program subvencioniranja.

“Danas nam je potreban razvoj tržišnih mehanizama koji ne zahtijevaju nikakva javna sredstva. Među njima je i mehanizam za izdavanje hipoteke u jednoj tranši vrijedne papire uz jamstvo AHML-a, što će bankama omogućiti jeftino financiranje i nakon toga građanima ponuditi hipotekarne kredite po sniženim stopama”, istaknuo je analitički centar agencije.

Ne vjeruju svi da će nakon ukidanja subvencija stope nastaviti padati.

“Prognoze Vlade u 2017. da će smanjiti kamatnu stopu, nažalost, malo su vjerojatne. To je prvenstveno posljedica teške gospodarske situacije i vanjskih makroekonomskih čimbenika. Ukidanjem državne potpore 2017. procijenjene stope će ostati u rasponu od 11,5-13%”, kaže Evgeny Nartov, voditelj odjela za hipoteke u Bon Tonu.

Kako se prisjetio Ševčenko, hipotekarne su subvencije koje su održavale tržište stambenih nekretnina na površini u prošloj godini.

"Bez toga, kriza investitora bila bi mnogo dublja, pad cijena stanova bio bi dramatičniji, a to bi utjecalo ne samo na nekretnine, već i na srodne sektore, gdje su nekretnine založene, na primjer", smatra stručnjak. U sadašnjoj situaciji, prema njegovom mišljenju, već je moguće odustati od subvencija postizanjem nižih stopa snižavanjem ključna stopa Centralna banka.

“Mislim da bi vlasti mogle odbiti subvencionirati hipoteke, navodeći činjenicu da će sniziti ključnu stopu Središnje banke. U 2016. smanjena je dva puta i sada iznosi 10%, a ta stopa, zapravo, određuje visinu kamatnih stopa na kredite poslovnih banaka.

Ako se smanji jedan ili dva puta u 2017., onda postoji mogućnost da će rublja oslabiti bliže 70 rubalja po dolaru, bit će lakše državni proračun hipoteke će pojeftiniti. No, najvjerojatnije će izgubiti državnu potporu. German Gref je u kolovozu 2016. rekao da bi hipotekarna stopa u 2017. mogla pasti ispod 11%, a Sberbank je i dalje vodeći na tržištu hipotekarnih kredita, izdajući oko polovicu obujma, pa ovu prognozu treba poslušati. AHML također priprema razne inovacije, na primjer elektroničko upravljanje dokumentima na hipotekarne kredite”, dijeli svoje prognoze Ševčenko.

Generalni direktor NDV-Nedvizhimost Alexander Khrustalev također vjeruje da bez povlaštena hipoteka već se može učiniti.

Cijene će biti snižene i bez sudjelovanja države zbog rasta prodaje.

“Nekoć su se kao mjera štednje uvodile državne subvencije, kada su hipoteke u bankama bile ponuđene po 15 posto i više. Sada vidimo drugačiju situaciju: procesi stabilizacije i oporavka se razvijaju, a mnogi kreditne organizacije revidirane stope prema dolje. Očekujemo da će se, doista, u 2016. godini hipoteke prodavati po prosječnoj stopi od 10% i bez sudjelovanja države, jer je to snažan čimbenik potražnje. Dakle, smanjenje stope za 1 p.p. privući će 4% novih zajmoprimaca, a uz hipoteku od 7% onih koji žele kupiti stan u novoj zgradi, to bi se barem udvostručilo “, smatra programer.

Međutim, prema Yakovenko, čak i uz smanjenje stopa na 10%, što je, prema mnogim stručnjacima, vrlo vjerojatno, prodaja može usporiti kako cijene rastu.

“Cijene stanova su ove godine pale u svim regijama, ali samo kao rezultat neravnoteže ponude i potražnje. Tržište stambenih nekretnina dosta osjetljivo reagira na takve situacije, a nakon potražnje s odmakom od 1-1,5 godina dolazi do smanjenja ponude. Tako je formiran višak nastao do početka 2016. kao rezultat puštanja u pogon rekordnih 85,3 milijuna četvornih metara. m stambenog prostora i još 37,2 milijuna četvornih metara. m u prvoj polovici godine”, rekao je Yakovenko.

No, kako je podsjetio, gotovo sve te nekretnine su nasljeđe iz razdoblja prije krize.

“U posljednje dvije godine aktivnost developera je u padu, a kako se ponuda i potražnja teže ravnoteži, cijene stanova će neminovno rasti”, smatra stručnjak.

Politika Banke Rusije doprinosi smanjenju stopa na hipotekarnom tržištu, međutim, rekordno niske stope hipoteka od 6-7% godišnje treba očekivati ​​tek u perspektivi dvije ili tri godine, kreditne organizacije koje su intervjuirale RIA Novosti vjerovati. Bankarsko tržište ne može u kratkom vremenu smanjiti stope za nekoliko postotnih bodova, jer će to dovesti do negativnih marži, objašnjavaju.

Ruski premijer Dmitrij Medvedev izjavio je u utorak da su makroekonomski uvjeti u Ruskoj Federaciji kao cjelini zreli za pad stopa na hipoteke na 6-7% godišnje.

Prema podacima Središnje banke, hipotekarne stope ruskih banaka bile su u prosjeku 11,8% u prvom tromjesečju 2017., što je 0,67 postotnih bodova manje u odnosu na godinu prije.

“Tržište je zrelo da banke krenu na snižavanje kamatne stope. ali bankarsko tržište neće moći smanjiti stopu kredita za nekoliko postotnih bodova u kratkom roku, jer će to dovesti do neravnoteže imovine i obveza. Jeftine obveze postupno zamjenjuju skuplja sredstva prikupljena s tržišta, zbog čega financijske i kreditne organizacije postupno snižava stope”, komentirao je Anton Pavlov, direktor Odjela kreditnih i osiguravajućih proizvoda u Absolut banci.

Ne tako brzo

Potražnja za hipotekama po stopi od ovaj proizvod u 6-7% će se nesumnjivo povećati. Na tržištu će se pojaviti zajmoprimci kojima je viša razina kamata bila nepodnošljiva, siguran je šef odjela za masovno tržište i kreditni proizvodi Raiffeisenbank Andrej Morozov.
Međutim, opća tržišna razina hipotekarnih stopa od 6-7% ove godine ne vrijedi čekati, jednoglasno kažu predstavnici banke.

Uz najpovoljniji scenarij za gospodarstvo i nastavak trenda smanjenja ključne stope, moguće je prići gornjoj granici te razine ne prije kraja 2018. godine, smatra Morozov.

Banka Vozrozhdenie predviđa da će se na kraju 2017., kao i u 2018., hipotekarne stope na tržištu smanjiti za oko 1-2 postotna boda.

“Najvjerojatnije ćemo ove godine već vidjeti jednoznamenkastu stopu na tržištu. Stopa od 6-7% je izgledna za dvije ili tri godine “, kažu u Absolut banci.

Opća prognoza do kraja 2017. i za 2018. obećava smanjenje hipotekarnih stopa za oko 1-2 postotna boda u prosjeku za tržište, kažu u Promsvyazbank.

V hipotekarna banka DeltaCredit pak smatra da uz inflaciju od 3-4% i gospodarski rast prosječna tržišna stopa hipoteke do 2019.-2020. može biti 8-9%, a u nedostatku gospodarskog rasta - 9,5% godišnje.

Pritom je opći trend snižavanja stope apsolutno opravdan, smatraju bankari. Pozitivna dinamika hipotekarnog kreditiranja objašnjava se ne samo ukidanjem državne potpore, već i Trenutna vrijednost financiranje banaka i očekivani pad inflacije, napominjemo, posebno u Promsvyazbank.

„Morate također uzeti u obzir demografski faktor i podizanje financijska pismenost stanovništva - već sada se može promatrati pojava nove generacije solventnih zajmoprimaca. Predviđa se da će stvarni raspoloživi dohodak stanovništva početi rasti u 2017. nakon tri godine pada”, rekla je Elena Nazarenko, voditeljica hipotekarnih proizvoda i refinanciranja u Promsvyazbank.

Planovi banke

Sve banke uvjeravaju da namjeravaju pratiti situaciju na tržištu i, ako je moguće, smanjiti stope na hipoteke.

"Što se tiče daljnjih promjena stopa u banci Vozrozhdenie, ako se nastavi trenutni trend smanjenja troškova financiranja i smanjenja ključne stope, naše stope će također biti smanjene", rekao je Oleg Korkin, zamjenik šefa maloprodaje blok banke, posebice.

Prema banci, trenutni volumen njenog hipotekarnog portfelja iznosi 44 milijarde rubalja. U 2017. hipotekarni portfelj banke Vozrozhdenie porast će za najmanje 30%, što odgovara dinamici rasta u 2016., dodao je Korkin.

Absolut Bank također namjerava prilagoditi stopu hipoteke, ako za to postoje uvjeti. “Za to je važno da stanje u gospodarstvu ostane stabilno, Centralna banka je nastavila s politikom smanjenja ključne stope, što će, između ostalog, pomoći u smanjenju troškova formiranja za sudionike na tržištu. Još važan faktor je razvoj infrastrukturnih projekata, uspostava interakcije s odjelima kako bi se smanjili operativni troškovi i komponenta rizika”, naveo je Pavlov.

Od početka godine banka je već tri puta smanjila stopu na hipoteku. Trenutno minimalna ponuda prema standardnim programima kreditiranja iznosi 10,25% godišnje, a ispod partnerski programi— 7,7% godišnje u rubljama.

Istodobno, smanjenje stope bez subvencija na 6-7% značit će da banka posluje s negativnom maržom, jer trošak Novac za sudionike na tržištu sada je veća. Osim toga, banka troši novac na održavanje infrastrukture, obradu transakcija itd., što također treba uključiti u cijenu proizvoda, objasnio je Pavlov.

U ovom trenutku hipotekarni portfelj Absolut banke iznosi 65,1 milijardu rubalja, a do kraja godine preći će oznaku od 80 milijardi rubalja, očekuju u kreditnoj instituciji.

Promsvyazbank je u 2016. godini povećala obujam izdanih hipotekarnih kredita za 4,3 puta na godišnjem nivou, a hipotekarni portfelj banke lani je porastao za 39%. Prosječan iznos hipotekarni zajam u banci od ožujka 2017. iznosio je 1,78 milijuna rubalja.

“Glavni kriteriji i trendovi u 2017. u hipotekarnom poslovanju bit će dva elementa: žestoka konkurencija u stopama – kupci su navikli na niske stope tijekom razdoblja državni program subvencije, a drugi element je pojednostavljenje procesa: minimalni paket dokumenata, daljinski i elektronički kanali za izdavanje i registraciju transakcija”, istaknuo je Nazarenko.

"Želimo biti "na tržištu" i u budućnosti možemo razmotriti mogućnost smanjenja stopa, ali još nema preduvjeta za značajnije smanjenje", rekao je Aleksej Tartišev, voditelj marketinga u DeltaCredit banci.

Od 1. svibnja hipotekarni portfelj DeltaCredit banke iznosio je 140,1 milijardu rubalja. Banka predviđa da će do kraja godine porasti za 23% - do 172,5 milijardi rubalja.

Zahvaljujući nižim stopama hipoteka u 2017., 700.000 obitelji poboljšalo je svoje životne uvjete. Alexander Plutnik, generalni direktor AHML-a, odgovarao je na pitanja o trenutnoj situaciji i izgledima za stambeno tržište.

1. Hipotekarne stope su osjetno pale u 2017. Je li ih u posljednjim tjednima ove godine moguće dodatno smanjiti?

U zemlji se može pratiti poboljšanje makroekonomske situacije. Kao rezultat rujna, stopa hipoteke za kupce novih stanova u prosjeku iznosila je 9,88%, za sekundarno stanovanje - 10,14%. Povećava se broj novih kredita po stopi manjoj od 10% godišnje. Najznačajniji pad u 2017. je već iza nas, no u preostalim tjednima stopa se može smanjiti za desetinke postotka.

2. Kada se ljudi obrate bankama, često im se nudi da podignu hipoteku na više od 11%. Ovo je u redu?

Najveće banke imaju stope od 9-10%, ali neke financijske institucije pokušavaju zaraditi više na provizijama i dodatnim uplatama. Državna duma planira raspravljati o zakonu koji predviđa naznaku na prvoj stranici ugovora svih plaćanja i svih iznosa u apsolutnom iznosu. Ako se usvoje, uvjeti kreditiranja postat će jasniji i jasniji.

3. Nedavno je čelnik Sberbank German Gref rekao da će u budućnosti biti moguće izdati hipoteku na 5%. Ovo je stvarno?

U budućnosti je smanjenje stope na takvu razinu doista moguće. Potrebni uvjeti: poboljšanja u gospodarstvu i smanjenje ključne stope Centralne banke. Srednjoročno je moguće smanjenje na 8-7%.

Danas AHML ima programe s predmetima, pomoću kojih možete dobiti hipoteku od 6% godišnje. Ova razina se postiže subvencioniranjem dijela stopa za preferencijalne kategorije stanovništvo. Zahvaljujući AHML-u, stopa hipoteke je oko 9%, još 2-3% se nadoknađuje iz regionalnog proračuna.

4. Je li zajmoprimcima bolje da odmah dobiju hipoteku ili pričekaju daljnje smanjenje stope?

Cijene stanova još ne rastu. Stoga se ne isplati odgađati s hipotekarnim kreditom. Ako je moguće, trebate poboljšati životne uvjete. Prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku, zajmoprimac fiksira cijenu stana. Moguće smanjenje stopa ne bi trebalo prestati, budući da se kredit može refinancirati.

5. Postoje alarmantne informacije o pretrpanosti tržišta. Ponuda u nekim regijama premašuje potražnju za 30-40%. Hoće li AHML nekako potaknuti potražnju za stambenim viškom?

Glavni zadatak AHML-a je poticanje stambenog sektora u cjelini, odnosno potražnje i ponude. U nekim regijama doista postoje problemi s prevelikim zalihama, ali oni nisu povezani toliko s nedostatkom potražnje, koliko s nedostacima programera. Programeri nisu uspjeli osigurati ugodno urbano okruženje, nisu se pobrinuli za poboljšanje.

Uz niže cijene, mnogi ljudi su spremni kupiti skuplje stanovanje, ali žele biti u ugodnom i bogatom urbanom okruženju. Imućne kupce više ne zanimaju stanovi koji se nalaze dalje od pješačke udaljenosti od vrtića, škola i trgovina.

Rad AHML-a sada je usmjeren na izgradnju uistinu udobnog stanovanja. Zemljište osigurana za najuspješnije projekte. Zemljište se ne dodjeljuje u blizini gradova, već unutar granica grada, unutar postojećeg razvoja. Ljudi bi trebali platiti ne samo za četvornih metara već za ugodno urbano životno okruženje.

Prognoze stručnjaka su se obistinile: u 2017. stopa hipoteke u Sberbanku i drugim domaćim bankama sustavno se smanjivala. U najvećem od njih ljeti je dosegnuo povijesni minimum iz pretkrizne 2014. godine.

Vrijeme je za kupnju!

Početkom ljeta najveća banka zemlji, napravljen je još jedan korak u pogledu dostupnosti hipotekarnih kredita. Tada bi se nova zgrada mogla kupiti po 10,7%, a ako posao registrirate online, onda po 10%.

Sberbank je 10. kolovoza najavio rekordno smanjenje hipotekarnih stopa u 2017. godini. Sada možete kupiti stan u novogradnji na kredit od 7,4%, u starom fondu - od 8,9%. Smanjen je i predujam - do 15% cijene kupljenih "kvadrata".

Napomenu! U prvoj polovici godine tržište hipoteka poraslo je za 16%, ažurirajući rekordne razine iz pretkrizne 2014. godine.

Hipoteke s državnom potporom - od 6,25%!

Do danas Agencija za stambeno hipotekarne kredite (AHML) pokrenuo niz državnih programa koji omogućuju regijama da pozajmljuju one koji žele uzeti novac za stanovanje na 6,25%. Regija Vladimir i Nižnji Novgorod već su postali sudionici programa.

Najniža hipoteka u 2017. godini dodatno će se uvesti u šest regija. Zajam s povlaštenim 6,25% bit će dostupan stanovnicima:

Tatarstan;

• Moskovska regija;

  Mordovia;

  Rostov regija;

  Jamalo-Nenecki autonomni okrug.

"Ukusna ponuda" bit će omogućena na teret regionalnih proračuna, pa će lokalne vlasti odrediti kategorije građana kojima će stanovanje postati još pristupačnije. Oni sretnici mogu biti proračunski radnici(liječnici ili učitelji), mlade obitelji itd.

Važno! U državni program planira se uključiti Kareliju, Kalinjingrad i Voronjež.

Inače, neke regije traže mogućnosti da stanovnicima ponude najviše isplativi uvjeti. Konkretno, moskovska vlada predstavila je smanjenje kamata na hipoteku na 7% za imigrante iz Hruščova. Za pomoć gradske vlasti primijenjeno na AHML, ali do sada im je ponuđeno samo standardnih 9%.

Koja je banka najbolja za uzimanje hipoteke?

Hipotekarne stope banaka za usporedbu prikazane su u tablici, podaci iz kojih su aktualni na dan 10. kolovoza 2017.*

* Koriste se informacije sa službenih stranica banaka. Naznačena je donja granica kamatne stope.

Nadam se da će konkurencija natjerati sve bankare da hipoteke učine još pristupačnijim. S rekordnim padom kreditne kamate u Sberbanku, još jedna popularna banka do sada ne ostavlja uvjete kreditiranja najatraktivnijim na tržištu - hipotekarna stopa u 2017. na VTB 24 iznosi 10,7%. Ali prilikom kupnje veliki stanovi(sa 65 "kvadrata") VTB smanjuje kamate na 10, a banka daje jedan od najvećih iznosa na tržištu - do 60 milijuna rubalja. uz predujam od 10%.

Odabir najatraktivnijih uvjeta kredita kamatna stopa definitivno igra važna uloga, međutim, potrebno je usporediti druge pozicije - iznos kapare, kriteriji za zajmoprimca, broj potrebni dokumenti itd.

Predviđanja i stvarnost

Premijer Medvedev je u svibnju rekao da gospodarstvo dopušta smanjenje stope hipotekarnih kredita na 6-7% u 2017., dok je ranije objavljeno da je vlada "ispunjena" i ne može podržati 30.000 hipotekarnih zajmoprimaca koji su se prijavili za restrukturiranje takvih zajmovi.

Napomenu! Boris Titov, glavni branitelj ruskih poduzetnika, uvjeren je da će se, ako država uspije smanjiti stopu na 5%, građevinsko tržište udvostručiti. U svojoj Strategiji rasta rusko gospodarstvo izračunao je da bi takav korak koštao 150 milijardi rubalja.

AHML predviđa volumen izdavanja hipoteke za 1,8 bilijuna rubalja, uzimajući u obzir nekoliko povoljnih čimbenika:

usporavanje inflacije (4,3%);

daljnje smanjenje ključne stope o kojoj izravno ovisi obračun kamata za izdavanje bankarskih proizvoda;

razvoj mehanizama za refinanciranje i državnu potporu.

Za 1. tromjesečje, prema AHML-u, od banaka je posuđeno 324 milijarde rubalja, a samo u ožujku 150 milijardi rubalja, što je 10% više od razine rekordnih količina u 2014. No druge brojke navode na razmišljanje o postojanju problem, u rješavanju kojeg smanjenje stope hipoteke u 2017. neće pomoći ni Sberbank ni drugim bankama.

Rusi nisu spremni trošiti, uključujući kupnju stambenog prostora na kredit. Prema Rosstatu, s zabilježenim porastom plaće u zemlji za 2,5%, stvarni prihod građana naglo pao za 7,6% i postao najniži u posljednjih 5 godina.

Ankete VTsIOM-a postaju melem za srce. Oni pokazuju, iako beznačajno, ali ipak povećanje kreditnog povjerenja u zemlji:

u siječnju - samo 10% ispitanika smatra da je to povoljno vrijeme za kreditiranje;

u ožujku - 11%;

u travnju - 12%.

Unatoč činjenici da velika većina (66%) Rusa vjeruje da "sada nije najbolje vrijeme za trošenje", i turističke agencije, aeromitingi i banke izvještavaju o rastućim stopama: za praznike, i za nove automobile, i za ostale potrebe, Rusi su počeli posuđivati ​​sve češće i veće iznose. I ovdje je prikladno prijatelju dati statistiku: krajem veljače kreditni dug građani koji se suočavaju s bankama porasli su za zloslutnih 13%.

Vrijedno je razmisliti o tome financijske institucije(banke i MFI) manje je vjerojatno da će odobriti zahtjeve za potrošački krediti zbog sve većeg nepovrata. Hoće li se ova situacija ponoviti i u segmentu hipotekarnog kreditiranja, hoće li se Rusi zaduživati ​​konkretnije za kupnju nekretnina i hoće li hipotekarna stopa oboriti ljetni rekord 2017. godine, pokazat će vrijeme.