Majetku zahraničného investora alebo obchodnej organizácie. Investície do zahraničných nehnuteľností. Typické chyby nováčikov patrí v zahraničí: Kupovanie emócií, reklama dôvery. Vyberte si najlepšie krajiny na investovanie peňazí. Daňové ústupky na rezanie

Tradične, prilákať zahraničné investície a vylepšenia investičná klímaPoužíva sa poskytovanie záruk a prínosov pre investorov.

Vo federálnom zákone "o zahraničných investíciách Ruská federácia№160-фз z datovania 9. júla 1999 Výhody pre zahraničných investorov sú inak označované ako zachytenia stimulačného charakteru (článok 2, článok 4). To tiež stanovuje, že výhody pre zahraničných investorov možno vytvoriť v záujme sociálno-ekonomického rozvoja Ruskej federácie.

Podľa poskytovania dávok, v tomto prípade sa odporúča porozumieť priaznivejším podmienkam (režimom) vykonávania Ruskej federácie (alebo typu činnosti) pre túto tému (kategória subjektov) proti zvyčajným podmienkam pre zvyšok týchto aktérov. Vyhlásenie záruk musí byť formou prijímania štátu, prostredníctvom príslušných orgánov, povinností subjektu (v našom prípade - predmet investičná činnosť).

Význam prijatia zákona "o zahraničných investíciách" je určiť základné záruky práv zahraničných investorov o investíciách z nich príjmy a zisky, ako aj určovanie podmienok pre podnikateľské činnosti zahraničných investorov na území Ruská federácia.

Pre zahraničných investorov v Rusku sa stanoví tieto základné záruky podľa zákona "o zahraničných investíciách" č. 160-FZ: \\ t

1. Záruky právnej ochrany zahraničných investorov na území Ruskej federácie. (Článok 5);

2. Záruky na použitie zahraničného investora rôznych foriem investícií na území Ruskej federácie (článok 6);

3. Záruky prevodu práv a povinností zahraničného investora inej osobe (článok 7);

4. Záruky kompenzácie v znárodnení a podrobnosti o majetku zahraničného investora alebo obchodnej organizácie so zahraničnými investíciami (článok 8);

5. Záruky z nepriaznivých zmien zahraničného investora a obchodnej organizácie so zahraničnými investíciami právnych predpisov Ruskej federácie (článok 9);

6. Záruky na zabezpečenie riadneho riešenia sporu, ktorý vznikol v súvislosti s vykonávaním investícií a podnikania na území Ruskej federácie zahraničným investorom (článok 10);

7. Záruky používania na území Ruskej federácie a preklady nad rámec príjmu Ruskej federácie, ziskov a iných legitímnych prijatých peňažné sumy (Článok 11);

8. Záruky práva zahraničného investora o voľnom vývoze majetku RF a informácie v dokumentárnej forme alebo vo forme zaznamenávania elektronických médií, ktoré boli pôvodne dovezené na území Ruskej federácie ako zahraničnej investície ( Článok 12);

9. Záruky práva zahraničného investora na nákup cenných papierov (článok 13);

10. Záruky účasti zahraničného investora pri privatizácii (článok 14);

11. Záruky poskytovania práva pozemkov pre pôdu, iné prírodné zdroje, budovy, zariadenia a iné nehnuteľnosť (Art. 15).

Tento zoznam nie je vyčerpávajúci. Podľa čl. 17 zákona "o zahraničných investíciách", subjektom Ruskej federácie a miestne samosprávy v rámci svojej pôsobnosti môžu poskytnúť zahraničným investorom výhody a záruky na financovanie a poskytovanie ďalších foriem podpory investičného projektu vykonávaného zahraničným investorom, \\ t na úkor rozpočtov tém Ruskej federácie a miestne rozpočtyako aj extrabudgetážne finančné prostriedky.

Článok 6 zákona "o zahraničných investíciách" vyhlasuje, že zahraničný investor na území Ruskej federácie má právo investovať do všetkých foriem, ktoré nie sú zakázané právnymi predpismi Ruskej federácie. Takýto zákaz môže byť celoštátny, t.j. Pre obyvateľov a nerezidentov, alebo zákaz vo forme reštriktívneho šírenia zahraničných investorov zriadených federálnym zákonom Ruskej federácie. Opísaná záruka bola v Rusku vyhlásená po prvýkrát, a to môže byť nazývaný román, ale vyhlásenie iného by bolo v rozpore so zásadami stanovenými v ústave Ruskej federácie (článok 30) a Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (Článok 2).

Akýkoľvek vloženie zahraničného investora v činnostiach obchodných organizácií na území Ruskej federácie je teda určite legitímne, pokiaľ sa nevzťahuje osobitné šírenie reštriktívnej, stanovené spolkového zákona pre takýto zahraničný investor alebo taký Investícia nie je uložená národným zákazom právnych predpisov Ruskej federácie. Odolnosť alebo odmietnutie Štátna registrácia alebo predbežné riešenie takejto investície zo strany štátnych orgánov, miestne samosprávy odvolali predpísaným spôsobom.

Záruka zabezpečenia riadneho zohľadnenia sporu vznikajúceho v súvislosti s realizáciou investícií a podnikania na území Ruskej federácie v súčasnej investícii do súčasného existujúceho zákona na území Ruskej federácie, bol tiež formulovaný ako možnosť odvolať sa na ruské súdy a arbitrážne súdy (článok 9 zákona o zahraničných investíciách v RSFSR).

Súdna ochrana sa vyznačuje skutočnosťou, že spor zahraničného investora, ktorý vznikol v súvislosti s realizáciou investícií a podnikania na území Ruskej federácie, je povolené v súlade s medzinárodnými zmluvami Ruskej federácie a spolkových zákonov na súde .

Odsek 2 umenia. 5 zákona "o zahraničných investíciách" zriadené: zahraničný investor má právo na náhradu škody spôsobených, ktoré mu spôsobili v dôsledku nezákonných činností (nečinnosti) štátnych orgánov, miestnych samospráv alebo úradníkov týchto orgánov, v súlade s občianskymi orgánmi Zákon Ruskej federácie. Dôstojníci Tradične, administratívne alebo v extrémnych prípadoch, trestnej zodpovednosti.

Článok 13 zákona "o zahraničných investíciách" vyhlasuje záruku práva zahraničného investora na získanie akcií a iných cenných papierov ruských obchodných organizácií a štátnych cenných papierov. Táto záruka je logickým pokračovaním všeobecnejšej záruky využívania rôznych foriem investícií v Rusku zahraničným investorom (článok 6 zákona "o zahraničných investíciách"). Nadobudnutie ruských cenných papierov zahraničných investorov sa vykonáva v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie "na trhu s cennými papiermi".

V zákone o zahraničných investíciách je záruka účasti zahraničného investora v privatizácii formulovaná dosť nejasná. Táto sadzba môže byť nazývaná úplne odmietnutia, aj keď je nepravdepodobné, že záruka môže spočívať len na referenciu. Napríklad je uvedené, že zahraničný investor "sa môže zúčastniť na privatizácii štátnych a komunálnych predmetov." Je to "môže", a nie "oprávnený". To znamená, že žiadna jasnosť sa nemôže zúčastniť a nemusí sa zúčastniť. Ďalej odkaz na legislatívu Ruskej federácie o privatizácii. Preto nie je možné argumentovať s dostatočnou presnosťou, že zahraniční investori v Ruskej federácii zaručujú právo zúčastňovať sa na privatizácii.

Vzhľadom k tomu, podmienky a postup účasti zahraničného investora v privatizácii štátnych a komunálnych predmetov je zriadený ruskými právnymi predpismi o privatizácii, možno predpokladať, že implementácia zahraničných investorov "privatizačných činností" je do značnej miery odlišná, a nie Režim obvyklého podnikateľskej činnosti zahraničného investora v Rusku.

Je známe, že štáty chránia právo svojich občanov predovšetkým, preto je logické hlásiť zahraničných investorov ako záruky ako pre investorov domáceho. Ak je však zárukou vyhlásený za zahraničného investora, ktorý nemá domáci investori, potom takáto záruka by sa mala považovať za prospech.

Takže na dávky, podľa nášho názoru, ako je uvedené vyššie, môže byť pripísané podľa umenia. 9 zákona "o zahraničných investíciách", záruka z nepriaznivých zmien zahraničného investora a obchodnej organizácie so zahraničnými investíciami právnych predpisov Ruskej federácie. Je to jednoduchšie, že je uvedené v literatúre "stabilizácia" alebo "dedko" s výhradou a poskytuje nárast predmetu dane a iných takýchto odpočtov na určité obdobie po začatí investičného projektu, aj keď zákon , tieto zrážky sa zvyšujú. Termín na množstvo zrážok sa rovná Ruskej federácii podľa obdobia návratnosti investičného projektu, ale je obmedzený na sedem rokov. Investor teda vie, že aj keď zajtra po začatí investícií do hospodárstva Ruska, štát zavedie "okrádanie" dane aspoň na vrátenie vlastného.

Ruskí investori sa môžu spoľahnúť na takú záruku len v prípade investičných aktivít v Ruskej federácii vo formulári kapitálové investície (odsek 2 čl. 15 zákona "o investíciách vo forme kapitálových investícií").

Rezervácia stabilizácie v Ruskej federácii v súvislosti s: \\ t

Dovozné clá (s výnimkou colných ciel spôsobených uplatňovaním opatrení na ochranu hospodárskych záujmov Ruskej federácie pri vykonávaní zahraničný obchod tovar);

Federálne dane (s výnimkou spotrebných daní, daň z pridanej hodnoty za tovar vyrobený v Rusku);

Príspevky na štát eXTRABUDGETARY FONDY (S výnimkou príspevkov Dôchodkový fond Rf);

Využite rezerváciu stabilizácie:

Zahraniční investori zavádzajú prioritu investičný projekt (S výhradou účelu cieleného používania tovaru dovezeného na územie Ruskej federácie na implementáciu prioritného investičného projektu);

Obchodných organizácií so zahraničnými investíciami, ktoré vykonávajú prioritný investičný projekt;

Komerčné organizácie so zahraničnými investíciami, kde podiel zahraničného investora v štatutárnom (akciovom) kapitáli presahuje 25%.

Okrem toho, ako je uvedené vyššie, rezervácia stabilizácie platia pre investorov (vrátane ruštiny), ktorá vykonáva prioritné investičné projekty súvisiace s investičnými aktivitami vo forme kapitálových investícií.

Ďalšia záruka, ktorá robí režim zahraničných investícií, je priaznivejší - to je záruka práva zahraničného investora na neobmedzený vývoz Ruska za predtým dovážané majetok a informácie (článok 12 zákona "o zahraničných investíciách"). Zabezpečuje nepoužívanie kvót, udeľovania licencií a iných opatrení netarifnej regulácie činností zahraničného obchodu pri vyvážaní z Ruska zahraničným investorom majetku a informácií v dokumentárnej forme alebo forme zaznamenávania elektronických médií, ktoré boli pôvodne dovážané na územie Ruska ako zahraničnej investície. V tomto prípade nie je zaručené nepoužívanie opatrení regulácie colných predpisov v tejto situácii.

Platba vývozného colného sadzobníka (clo) bude musieť zaviesť zahraničného investora.

Okrem práva na vývoz svojho majetku a informácií, zahraničný investor je zaručený, že je nezaručený preklad peňažných sumách v zahraničí (článok 11 zákona "o zahraničných investíciách"). Podmienky takéhoto prekladu sa vykonávajú v povinnej predbežnej platbe všetkých daní a poplatkov s príjmom a investičnými poplatkami ustanovenými právnymi predpismi Ruskej federácie. Oblasť tohto zahraničného investora alebo slobodne využíva hotovosť Na území Ruskej federácie vrátane reinvestície, alebo ich prekladá do zahraničia. V tom istom článku zákona sa uvádza, že preklad musí byť vykonaný v roku 2006. \\ T zahraničná mena.

Nakoniec, zákon "o zahraničných investíciách" predpokladá, že prínosy pre vyplácanie colných platieb sú poskytované zahraničnými investormi a obchodnými organizáciami so zahraničnými investíciami do vykonávania prioritného investičného projektu v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie a právnych predpisov Ruská federácia o daniach a poplatkoch (článok 16 zákona "zahraničných investícií").

Je ťažké preceňovať výhody prilákania investícií. Toto je dodatočné financovanie veľkých projektov a výmenu skúseností a prístup moderné technológie a nové spôsoby organizácie výroby. Výhoda z investície do hospodárstva inej krajiny odstraňuje zahraničný investor. Na prezentáciu vašich záujmov v Ruskej federácii musí investor porozumieť jej právam a obmedzeniam uloženým miestnym zákonom.

Kapitál známok má vplyv na národné hospodárstvo, ale dôsledky môžu byť len pozitívne. Nevýhody investícií zahŕňajú:

• potlačenie miestnej produkcie;
• degradácia tradičných sektorov ekonomiky;
• nedostatok motivácie rozvíjať svoje vlastné technológie;
• poškodenie ekológie v dôsledku organizácie "špinavých" priemyselných odvetví atď.

A zároveň má ruská ekonomika pozitívny vplyv:

• rast objemu kapitálových investícií;
• efektívne využívanie prírodných zdrojov;
• zvýšenie počtu pracovných miest;
• rozšírenie sortimentu;
• mena prietoku;
• dodatočné prostriedky na financovanie štátnych programov;
• posilnenie medzinárodnej reputácie Ruskej federácie;
• záujem nových investorov atď.

Rezať negatívne dôsledkyBol prijatý federálny zákon č. 160-FZ "o zahraničných investíciách v Ruskej federácii". Obsahuje koncepciu zahraničného investora a zahraničných investícií, prerokuje sa režim spoločností a ďalšie aspekty otázky.

Zahraničný investor: Definícia

Ak chcete byť presné, výrazy "cudzie" a "zahraničný" kapitál by sa mali rozlíšiť. V prvom prípade hovoríme o prostriedkoch zahraničných investorov investovaných do ruskej ekonomiky av druhej - o majetku ruských vkladateľov umiestnených v zahraničí. Zahraničný investor je teda predmetom inej krajiny, apadridu alebo organizácie patriacej do iného štátu.

Investície sú klasifikované podľa zdrojov ich pôvodu, vlastníctva a môžu byť:

• súkromné \u200b\u200b(vykonávané súkromnými podnikmi, organizáciami, bankami alebo jednotlivými občanmi);
• štátu (úvery a úvery poskytnuté krajinou alebo skupinou štátov).

Vlastníctvo zahraničného investora v Ruskej federácii môže byť zastúpený ako:

• meny;
• nehnuteľnosť;
• hnuteľný majetok;
• práva alebo práva podnikov;
• s ruskými vkladateľmi podniku;
• duševné vlastníctvo;
• cenné papiere;
• práva na vykonávanie hospodárskej činnosti (využívanie prírodných zdrojov, \\ t pozemné pozemky a iné hodnoty);
• služby;
• informácie.

Ako sa uvádza vo vyššie uvedenom zákone, občianskoprávna právna spôsobilosť zahraničného investora-právnickej osoby je určená právnymi predpismi krajiny, v ktorej je stanovená. To isté platí pre jednotlivcov, jednotlivcov bez občianstva, medzinárodných organizácií a iných štátov. To znamená, že by mali byť obdary s právom zapojiť sa do zahraničných podnikateľských aktivít v súlade so zákonmi svojej krajiny a dodržiavajú požiadavky obsiahnuté v federálnych aktoch.

Kto môže byť investorom

Na otázku, či zahraničný vstup môže byť investorom, ruské právo dáva pozitívnu odpoveď.

Právo na získanie stavu predmetu investičnej činnosti nemôžu nielen investori, ale aj dodávatelia, zákazníci, užívatelia kapitálových investícií a iných osôb vrátane cudzích.

Je možné stať sa investorom len vtedy, ak je investičný rozsah zahrnutý do zoznamu ustanoveného zákonom. Príloha zahraničný kapitál Nie je možné niektoré objekty občianskych práv z dôvodu obmedzení obratu v Ruskej federácii.

Napríklad zahraničné investície nie sú k dispozícii nasledujúcim investíciám:

1. Akvizícia patentov, licencií, ochranných známok zahraničných firiem.
2. Nákup cenných papierov patriacich do zahraničných spoločností alebo jednotlivcov.
3. Vývozu.
4. Investície do podnikov nachádzajúcich sa mimo Ruskej federácie.

Ak je legálne alebo jednotlivec patrí k počtu tých, ktoré považujú za ruská legislatíva Ako zahraničný investor, stačí, aby existovali v právnych formách uznaných za platné v štáte ich pôvodu. Federálna legislatíva nevyžaduje svoju právnu formu, že formy Jurlitzu sú prijaté v Rusku.

Základné investičné objekty

Zahraničný investor je oprávnený investovať na území Ruskej federácie v akejkoľvek forme, ktorá nie je zakázaná zákonom. Môže sa zúčastniť na privatizácii štátnych a komunálnych objektov prostredníctvom nadobudnutia práv alebo podielu vlastníctva v autorizovanom hlavnom meste spoločnosti, kúpiť akcie, investovať do spoločných podnikov, vydáva úvery na zákonnosti a tak ďalej.

Je zvyčajné zdieľať investície na:

1. Priame (vklady fyzických / právnických subjektov plne vlastné spoločnosťou alebo kontrolou 10% akcií / oprávneného kapitálu spoločnosti).
2. Portfólio (akvizícia pre menej ako 10% sporu, akcií, účtov, dlhopisov súvisiacich s autorizovaným kapitálom spoločnosti).
3. Iní (investície, ktoré nepatria do uvedených kategórií kapitálových investícií: úvery pre zahraničných investorov a iné príjmy finančných prostriedkov patriacich k medzinárodným finančným inštitúciám, vládam zahraničných krajín).

Viac ako 60% výnosov sa sústreďuje v centrálnom federálnom okrese. S veľkou maržou (8% a 10%), za ktorým nasleduje Ural a severozápad Federálny okres. Najhoršia vec je investícia objektov pôsobiacich na severnom Kaukaze (0,03%).

Podľa štatistík sú priame investície najobľúbenejšie (viac ako 40% finančných prostriedkov), druhé miesto je držaná treťou kategóriou investícií (približne 37%). Analyzujte trh možných príspevkov ruské podniky Sprostredkovatelia pomáhajú zahraničným investorom.

Jedným zo spôsobov, ako prilákať veľké investície do ruskej ekonomiky, je Dohoda o zdieľaní produktu (PSA), vďaka ktorej hlavnými objektmi investícií zostáva výroba ropy a zemného plynu. Bývajú takmer 90% všetkých zahraničných investícií.

Ak sa investor plánuje stať sa užívateľom podložia, zúčastňuje sa súťaže (aukcie), ktorý vykonáva federálne orgány. Po použití určitej oblasti musí podpísať dohodu, v ktorej:

• podmienky spolupráce;
• postup oddelenia výrobkov;
• pojem poskytovanie práv na vykonávanie práce;
• povinnosti investora týkajúce sa prenájúcich dodávateľov, dopravcov, pracovníkov.

Zahraničný investor, ktorý uzavrel dohodu o predaji výrobkov, získava právo vypracovať miesto podložia, napríklad vklady minerálov. Stanovuje osobitný postup zdanenia (daň z príjmov a pravidelné platby za používanie podloží).

PSA pozostáva z dvoch fáz: investičného obdobia (iba platby) a návrat kapitálu (dane a platby). V druhej fáze sú výrobky rozdelené na kompenzáciu a ziskové a investor sa začína vrátiť finančné prostriedky. Ak každý účastník dohody pôsobí v rámci požiadaviek uvedených v zákone, investor zaručuje stabilné pracovné podmienky a štát dostane špecifikovaný podiel výrobkov.

Právny stav zahraničného investora v Ruskej federácii

Z ustanovení federálnych právnych predpisov Ruskej federácie majú zahraniční vkladatelia rovnaké právne postavenie ako ruština. Štát okrem toho sľubuje, že právny režim zahraničných investorov v Rusku bude pre investorov priaznivý pre investorov zo zahraničia. Môžu:

• nezávisle určujú objem a smer vkladov;
• uzavrieť dohody s ostatnými investormi;
• vlastné a likvidovať objekty a výsledky investícií;
• previesť právo na implementáciu a výsledky kapitálových investícií podľa zmluvy / zmluvy;
• kontrola cieľové použitie fondy;
• bez prekážok, aby vyložili finančné prostriedky z Ruskej federácie v cudzej mene;
• spojiť vlastné zdroje S hlavným mestom iných investorov atď.

Verejná politika v oblasti zahraničných investícií vykonáva vláda Ruskej federácie. Je to táto autorita:

• určuje opatrenia na kontrolu činností subjektov;
• zabezpečuje zavedenie zákazov / obmedzení na implementáciu investícií a vydávania účtov;
• rozhoduje o tom, ktoré projekty sú prioritou;
• reguluje interakciu investorov s určitými predmetmi Ruskej federácie;
• vytvára a koordinuje programy na prilákanie nových investícií.

Spolu so zákonom "o zahraničných investíciách" je právne postavenie zahraničných investorov v Ruskej federácii regulované mnohými ustanoveniami a činmi podtitulkov.

Najvýznamnejšia je možné pripísať odseku 4 umenia. Časť prvého Občianskeho zákonníka Ruskej federácie 30.11.1994, čl. 210 APC RF 5.05.1995 a časť 2 umenia. 433 GPK RSFSR od 11.06.1964.

Okrem toho existujú aj medzinárodné (často bilaterálne) dohody, ktoré vyjednávať aspekty vzájomného uznávania práv a povinností právnických osôb určujú ich postavenie, prevádzkové režimy.

Je zvyčajné prideliť dva hlavné typy režimov: absolútne a relatívne, ale druhá klasifikácia sa používa častejšie. Najbežnejšie systémy možno považovať za národný režim a zásadu najväčšieho priaznivého.

Čo poskytuje národný režim

Podľa Dohovoru o ochrane práv investorov podpísaných 28. marca 1997 je národný režim distribuovaný na zahraničných investorov. Zásada tejto právne záväznej pozície je stanovená medzinárodnými zmluvami a dohodami, ako aj federálne legislatívne akty.

Národný režim poskytovaný zahraničným investorom v Ruskej federácii naznačuje, že predmety inej krajiny, osoby bez štátnej príslušnosti a právnických osôb majú rovnaké práva a povinnosti ako ruskí občania a spoločnosti.

Táto zásada je zakotvená v Občianskom zákonníku a Ústave Ruskej federácie.

Pri určovaní právneho postavenia zahraničných investorov je hlavnou zásadou národného režimu. Najčastejšie sa uplatňuje na:

• autorské práva a súvisiace práva;
• ekonomické činnosti zahraničných investorov;
• zahraničný tovar;
• voľný prístup k súdnictva;
• právna pomoc;
• sociálne zabezpečenie.

Vláda zavádza hranice uplatňovania tejto zásady, pričom zohľadní záujmy krajiny, ako aj na odstránenie zneužívania zahraničných vkladateľov s ich právami. Existujú tieto typy záchvatov pre zahraničných investorov: zabavenie stimulačného a reštriktívneho charakteru. Tieto opatrenia a prínosy sú stanovené ruskými právnymi predpismi.

Aký je princíp najväčšej obľúbenej

Na rozdiel od národného režimu, vymazanie línia medzi právami zahraničných a domácich investorov, zásada najväčšieho priaznivého vyrovnávania zahraničné organizácie a zahraniční občania. Zároveň uprednostňovaný právny režim najmä poskytuje zahraničným investorom jednej krajiny rovnaké práva, ktoré boli vkladatelia iného štátu prijatý. Všetci sú oprávnení počítať s výhodami pri dovoze zariadení a surovín, oslobodenia od colných daní a povinností atď.

Ak chcete využiť tento režim, môžu investori, ktorí investujú do nedostatočne rozvinutých sektorov hospodárstva, podnikov nachádzajúcich sa v ťažkostných regiónoch so slabou infraštruktúrou a vyžadujú veľké investície.

Obmedzenia pre zahraničných investorov

Aby sa zabránilo dôsledkom deštruktívnych dôsledkov pre štátnu ekonomiku, existuje súbor činností, ktoré kontrolujú proces a rozsah kapitálových investícií. Takže v Rusku praktizuje:

• zákaz prijímania zahraničných investorov do strategických sektorov hospodárstva;
• akreditácia, oznámenie a udeľovanie licencií;
• zákaz aktivít v určitých oblastiach hospodárstva;
• povinná spoločná účasť štátu v podnikoch financovaných zahraničným vkladateľom;
• vytvorenie osobitného fiškálneho režimu;
• uplatňovanie dohôd o koncesie;
• kontrola všetkých druhov činností zahraničného investora súvisiaceho s rozvojom podložia a prírodného bohatstva.

Okrem toho vládne agentúry nasledujú súlad s požiadavkami pre vkladateľa.

Bankovníctvo

Ruské úrady nemajú námietky proti investícii finančných prostriedkov a zahraničných spoločností v autorizovanom hlavnom meste domácich bánk. Ak však skôr dosiahol maximálny podiel kapitálu 50%, potom od januára 2016 podľa postupu uvedeného v čl. 18 zákona č. 372-FZ "o bankách a bankové aktivity»Maximálna výška takýchto príspevkov bola 13,44%. Toto číslo je spôsobené záväzkami prijatými Ruskou federáciou pri vstupe do WTO.

Pri určovaní kvót nie sú zohľadnené niektoré zahraničné investície. Podľa centrálnej banky Ruska sa podiel zahraničného kapitálu vypočíta ročne.

V investovaní médií podnikania

Od roku 2016 nadobudli účinnosť pozmeňujúce a doplňujúce návrhy v masmédiách. Podľa tohto dokumentu nemôže podiel zahraničného kapitálu v ruských médiách prekročiť 20%, hoci to predstavovalo 50%.

Činnosť týchto pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov sa týkalo približne 1 000 médií so zahraničnými akcionármi. Obmedzenie nútené veľké spoločnosti Revidovať štruktúru akcionárov alebo zmeniť majiteľov. Zmeny ovplyvnili držanie "STS médiá", tlačená tlač (Ruská edícia Forbes, Vemosti, Moskva časy). Trh opustil NBC Universal a AMC siete.

Účasť na poisťovacom podnikaní

Poistenie je osobitným sektorom hospodárstva, ktorých účel pozostáva nielen na ochranu majetkových záujmov ruských občanov a právnických osôb, ale aj pri vytváraní pevného hospodárskeho prostredia, bez ktorého hospodársky rast nie je nemožný. Poisťovacie podnikanie prispieva k posilneniu finančný systém RF na úkor neustáleho investície do ekonomiky vrátane zahraničných vecí.

Štát striktne upravuje činnosti zahraničných subjektov v poisťovníctve, orgány dohľadu nad poisťovníctvom kontrolujú objem trhového trhu (kvóty pre prípustný podiel na podielu zahraničného investovania).

Kvóta sa vypočíta ako pomer príspevku príspevku investora a ich dcérskych spoločností na schválenom hlavnom meste poisťovní (SC), do súhrnného oprávneného kapitálu SC. Ako je uvedené v odseku 3 článku 6 zákona "o organizácii poisťovníctva v Ruskej federácii", ak je špecifikovaná kvóta vyššia ako 50%, orgány dohľadu nad poisťovníctvom nie sú licencované činnosťami SK, ktorí sú dcérskou spoločnosťou Spoločnosti vo vzťahu k významným organizáciám investorov alebo tých, ktorých podiel investorov v povolenom kapitáli presahujú 49%.

Rovnaký dokument uvádza, že platba zahraničných investorov ich akciami poisťovní sa môže vykonávať len v ruských rubľov.

V ťažobnom diamante

Terviere, kde sú vklady diamantov zahrnuté do zoznamu SEDS federálneho významu, takže len licencované spoločnosti budú môcť získať právo na rozvoj.

Ako vyplýva z pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhov k federálnemu zákonu "o podloží", prístup do oblastí sa poskytuje spoločnostiam, v ktorých investori zo zahraničia nie viac ako 25% kapitálu.

Predtým, táto prahová hodnota bola 10%, ale s cieľom prilákať strategických zahraničných investorov v ťažobnom priemysle som musel urobiť koncesie. Hoci nárast podielu zahraničných investorov v riadení spoločnosti nedovolí im prijať kľúčové rozhodnutia, tieto zmeny stimulujú proces skúmania podložia a výroby základne minerálnych zdrojov Ruskej federácie.

Investovanie do strategických spoločností

Ruská legislatíva nezakazuje vkladateľom investovať do formy nákupu akcií (akcií) v overený kapitál Ekonomické spoločnosti (HO) so strategickou hodnotou a Komisiou o iných transakciách, ktoré im poskytli kontrolu nad týmito spoločnosťami. V novembri 2014 predseda Ruskej federácie podpísal návrh novely zákona z 29.04.2008 č. 57-FZ, ktorý zjednodušuje poradie investícií, ale zároveň predpisuje: \\ t

• dohodnúť sa na transakcii s vládnou komisiou (článok 7);
• upozorniť oprávnený orgán Výkonný pobočka oddanej transakcie (článok 14).

Postup oznamovania je obsiahnutý v vyhláške vlády Ruskej federácie z 27.10. 2008 č. 795 a stanovuje prevod údajov o spoločnosti s akciami (akciami) v HO, a na osoby, ktoré jej kontrolujú.

Pri využívaní pôdy

Zásada vnútroštátneho režimu sa vzťahuje na otázky vlastníctva. Všeobecne platí, že investori si môžu kúpiť a odcudziť majetok, dať mu zálohu, vlastniť a používať ho za rovnakých podmienok, ktoré ruskí občania a právnické osoby, ale v niektorých obmedzeniach.

Tieto obmedzenia spravidla ovplyvňujú vlastníctvo pôdy. Kapitola 1 zákona č. 101 "o obrate pôdy pre poľnohospodársku pôdu" uvádza, že takéto osoby nemôžu získať pozemkové pozemky zahrnuté do zoznamu poľnohospodárskej pôdy.

Výhody pre vkladateľov

Daňové výhody sú iným spôsobom stimulovania vlastníkov zahraničných kapitálu. Poskytovanie zahraničných investorov preferenčných úverov alebo záruk na úvery je pre nich vynikajúcou finančnou motiváciou.

Veľkosť a podmienky poskytovania dávok závisia od podielu vkladateľa v autorizovanom hlavnom meste organizácie. Podľa čl. 5. Zákon "o zahraničných investíciách v Ruskej federácii", ak investor vlastní 10% a viac akcií v autorizovanom hlavnom meste organizácie, potom pri reinvestícii, môže použiť všetky výhody uvedené v tomto zákone. Podobné podmienky sa vzťahujú na ruské spoločnostipríjem organizácie s zahraničnými vkladmi.

Okrem toho výhody pre zahraničných investorov môžu byť netariff. Napríklad, ak kapitál spoločnosti pozostáva z 30% zložených z zahraničných investícií, má právo vyvážiť vyrábané produkty bez licencie.

Regionálne výhody

Federálne orgány umožňujú orgánom samosprávu subjektom Ruskej federácie v rámci svojej autority na regionálnej úrovni: \\ t

• s výhodami zahraničných vkladateľov a záruk;
• financovanie a inak podporované investičné projekty zahraničných vkladateľov.

Na tento účel môžu využívať miestne rozpočtové fondy, rozpočty subjektov Ruskej federácie a extrabudgetických materiálov zdrojov.

Daňové ústupky pre obyvateľov špeciálnych ekonomických zón

O právach zahraničných investorov

Zámorský vklad má značnú slobodu konania na území Ruskej federácie. Napríklad, O.

majú právo nadobudnúť akcie obchodných organizácií a štátu cenné papiere, Podieľajte sa na privatizácii majetkových objektov, prenájom pozemných pozemkov, využívať nehnuteľnosti a prírodné zdroje krajiny. Okrem toho ruská legislatíva obsahuje hlavné záruky práv zahraničných vkladateľov v štáte.

V súlade so zákonmi Ruskej federácie má zahraničný investor právo prijať majetok a informácie z krajiny, pôvodne dovezené do Ruska ako zahraničnej investície.

V tomto prípade sa nevzťahuje na zásady citácie, udeľovania licencií a uplatňovania iných nearifných regulačných opatrení činností zahraničného obchodu.

Podrobnejšie zvážte základné práva zahraničných vkladateľov.

Podriadenie

Hlavným problémom medzinárodného investičného práva je zabezpečiť ochranu vkladov. Žiadny investor investičný kapitál v nestabilnom ruská ekonomika, nie poistený proti používaniu obmedzení alebo opatrenia núteného stiahnutia: znárodnenie, rekvizity atď.

Do určitej miery chrániť práva zahraničného investora môže princíp podriadeného, \u200b\u200bktorá pôsobí v investičnej legislatíve právo jednotlivých krajín a medzinárodného práva.

Riziká môžu byť politické / neziskové (nepriateľské akcie, občianske nepokoje, znárodnenie a iné formy núteného odberu majetku). Zvyčajne sa investičné poistenie v tomto prípade zaoberá štátom alebo medzinárodným poisťovacie organizáciekonajúc v mene vývozcu kapitálu.

Systém investičnej záruky na národnej a medzinárodnej úrovni znamená uzatvorenie poistnej zmluvy medzi investorom a garantickou autoritou.

Odškodnenie pre rekvizity alebo znárodnenie

Všeobecne platí, že majetok vkladateľov nemôže byť odstránený, požiadavka alebo znárodneniu. Investori vkladatelia majú právo požadovať náhradu škody za straty, ktoré vznikli v dôsledku nelegálnych činností alebo nečinnosti štátnych orgánov a úradníkov.

V správnej alebo znárodnení nehnuteľností sa platí zahraničný investor plná hodnota Potrebné majetok a iné straty. Ak sa okolnosti, v súvislosti s ktorým sa požiadavka vykoná, už sa nevzťahuje, zámorský vkladateľ môže požiadať Súdny dvor s požiadavkou vrátiť sa zachovaný majetok. Zároveň je povinný vrátiť výslednú výšku kompenzácie vzhľadom na stratu z znižovania hodnoty majetku.

Kompenzácia za stiahnutie investícií poskytnutých zahraničnými investormi by sa mala vyplatiť v mimoriadne krátkom čase bez zbytočného odkladu.

Uplatňovanie rezervácie stabilizácie

Pre zdaňovanie investorov sa činnosť "rezervácie stabilizácie" vyznačuje významnou zárukou investícií zameraných na sprísnenie daňového zaťaženia. Táto funkcia uskutočniteľnosti sa zohľadňuje a uplatňuje sa súdmi zvažujúcimi spory spojené s ochranou zahraničných investorov.

Uplatňovanie rezervácie stabilizácie zahraničnému investorovi chráni záujmy vkladateľa z tvrdenia zákonov prijímajúcej krajiny upravujúceho investičný režim. Ak sa vnútroštátne právne predpisy zmenia v nepriaznivom smere pre investora, môže sa spoľahnúť na odklad týchto zmien.

Po prvýkrát bola rezervácia stabilizácie diskutovaná v čl. 14 zákona RSFSR z 26.06.1991 "o investičných aktivitách v RSFSR". Jeho použitie v nových zákonoch o zahraničných investíciách závisí od viacerých podmienok. Tento princíp:

• vzťahuje sa na obchodné organizácie so zahraničnými investíciami vo výške najmenej 25% v schválenom kapitáli a investorov / organizáciách, ktoré investujú do prioritných projektov.
• používa sa pri sprísňovaní celkového daňového zaťaženia alebo režimu zákazov a obmedzení zahraničných vkladov v porovnaní s celkovým daňovým zaťažením a režimom konaním na začiatku projektového financovania;
• zaručené počas obdobia návratnosti investičného projektu (nie viac ako 7 rokov od dátumu začiatku kapitálových investícií do projektu).

Využívanie investičných príjmov

Zahraničný investor môže slobodne využiť svoje príjmy a zisky na území Ruskej federácie pre všetky predmety, ktoré nie sú v rozpore s ruskými právnymi predpismi. Preklad z výnosov RF, ziskov a iných finančných prostriedkov prijatých v cudzej mene, ako aj reinvestovanie prijatých investormi nerezidentmi sa vzťahuje na základné práva vkladateľov.

Výnosy z investícií sa zvažujú: \\ t

• zisk, dividendy, úroky;
• peňažné sumy prijaté pri plnení povinností vyplývajúcich z zmlúv a iných transakcií;
• finančné prostriedky získané prispievateľom po likvidácii spoločnosti alebo odcudzenie investovaného majetku, práva na majetok a duševné práva;
• kompenzácia ustanovená podľa čl. 8 zákona o zahraničných investíciách.

Ako je právna úprava zahraničných investícií

V súvislosti s možným vznikom problémov v investičnom práve upravujú právne predpisy Ruskej federácie právne vzťahy v oblasti zahraničných kapitálových investícií. Zahraniční investori a obchodné organizácie, ktoré dostali investície, sú podriadené všeobecným a osobitným normám. daňová legislatíva Rusko ( Daňový kód, federálne zákony, pokyny MNS a štátna služba Ruska.).

Legality v tejto oblasti koordinuje aj medzinárodné zmluvy. Treba mať na pamäti, že normy medzinárodných dohôd sú dôležitejšie ako požiadavky ruskej legislatívy.

Medzinárodná právna úprava vkladu

Hlavnými dokumentmi v oblasti investičnej činnosti je Dohovor Washington (03/18/1965) "o postupe riešenia investičných sporov medzi zahraničnými osobami" a Soulským dohovorom (10.10.1985) "o zriadení multilaterálnych investičných záruk agentúry ".

Mechanizmus ochrany práv zahraničných investorov v dohovore Soulu umožňuje ich zabezpečiť svoje vklady v multilaterálnej agentúre pre investičné záruky (mágy) zo straty investícií v dôsledku straty investícií: \\ t

• vojny / občianske nepokoje;
• znárodnenie;
• porušenie zmluvy prijímajúcim štátom (v oblasti koncesných dohôd);
• Štát zákaz konverzie miestnej meny vo voľne konvertibilných.

V prípade nástupu týchto podmienok platí kúzelníci kompenzáciou investorov a prijať právo tvrdiť, že hostiteľský štát. Konflikty so sídlom v súkromnom stave sa stáva verejným právnym sporom medzi agentúrou a prijímajúcou krajinou. Objem odškodnenie Určené podmienkami zmluvy krajiny od kúzelníkov.

Nariadenie o domácnostiach

Zahraniční vkladatelia majú takmer rovnaké práva ako obyvatelia Ruskej federácie. Štátne záruky právna ochrana činností zahraničných investorov v Rusku je regulovaná Federálny zákon 07/09/1999 č. 160-FZ (v znení 07/18/2017) "o zahraničných investíciách v Ruskej federácii".

Národné nariadenie je založené na používaní noriem administratívneho a civilné právo, ako aj osobitné zákony upravujúce investičné činnosti.

Ruská legislatíva poskytuje priamym zahraničným investorom záruky, pričom sa zohľadnia vzájomné záujmy, zabezpečuje nedostatok diskriminácie, obsahuje mnohé ustanovenia o ochrane pred rôznymi rizikami, podrobne stanovuje podmienky znárodnenia súkromný pozemokPoskytuje priaznivé daňové, colné a administratívne výhody.

Treba tiež uviesť, ktoré záruky práv zahraničných investorov obsahuje ústavu Ruskej federácie. Podľa ustanovení časti 4 čl. 15 tohto dokumentu, medzinárodné zmluvy - komponent Právny systém krajiny. To znamená, že záruka zahraničných vkladateľov sa vyzýva zmluvy s inými štátmi o podpore a vzájomnej ochrane investícií, dohody o zamedzení dvojitého zdanenia, podpísané Ruskou federáciou a inými regulačnými aktmi.

Spôsoby riešenia sporov v Rusku

Ak majú zahraniční vkladatelia spory týkajúce sa vykonávania investícií a podnikania na území Ruskej federácie, konanie sa koná v súlade s medzinárodnými zmluvami Ruskej federácie a spolkových zákonov v: \\ t

• súd;
• arbitrážny súd;
• medzinárodná arbitráž (rozhodcovský súd).

Treba mať na pamäti, že neexistuje jednotný medzinárodný postup, ktorý upravuje posúdenie investičných sporov, ako aj všeobecne akceptované a všeobecne akceptované správne.

Protimonopolné legislatívy a zahraničných investorov

Zahraniční investori sú povinní dodržiavať antimonopolné právne predpisy Ruskej federácie. To znamená, že neumožňujú nečestnú hospodársku súťaž a reštriktívne obchodné praktiky. K takýmto činnostiam patrí:

• tvorba komerčnej organizácie so zahraničnými investíciami alebo pobočkou zahraničného právnického subjektu na výrobu tovaru, ktorý využíva zvýšený dopyt, a následné sebazničenie s cieľom implementovať podobný produkt cudzieho pôvodu na trhu;
• pokojná dohoda o cenách / distribúcii trhov s tovarom / účasť na obchodovaní (aukcie, súťaže).

Či Rusko sa stalo atraktívnejším pre zahraničných investorov v roku: video

Zákon zavádza koncepciu "prioritného investičného projektu". Ide o investičný projekt, celkový objem zahraničných investícií, v ktorom je najmenej 1 miliardy rubľov, alebo investičný projekt, v ktorom minimálny podiel (príspevok) zahraničných investorov v zákonnom (akciovom) hlavnom meste obchodnej organizácie so zahraničnými investíciami je najmenej 100 miliónov rubľov, zahrnutých do zoznamu schváleného vládou Ruskej federácie. Pri vykonávaní takéhoto projektu sa žiadne zmeny v právnych predpisoch Ruskej federácie zhoršujú daňový a colný režim podniku nebudú prevádzkované pred jej návratnosťou. Bolo zistené, že aktivity zahraničných investorov a využívanie ich ziskov prijatých z investícií sa môžu obmedziť v porovnaní s ruskými podnikateľmi len spolkovými zákonmi v rozsahu potrebnom na ochranu základov ústavného systému, morálky, zdravie, práva a legitímne Záujmy iných, zabezpečenie obranných krajín a štátnu bezpečnosť. Pobočka zahraničnej právnickej osoby, vytvorená na území Ruskej federácie, vykonáva niektoré funkcie alebo všetky funkcie, vrátane funkcií zastupiteľského úradu, v mene zavedeného zahraničného právnického subjektu za predpokladu, že ciele stvorenia a aktivity ústredia majú obchodnú povahu a sídlo sú priame vlastnosti zodpovedné za prijaté jej kvôli vedúcemu špecifikovaná aktivita Na území Povinnosti Ruskej federácie. Dcérske spoločnosti a pobočky komerčnej organizácie so zahraničnými investíciami nemajú právnu ochranu, záruky a prínosy stanovené týmto federálnym zákonom, pri výkone podnikateľských aktivít na území Ruskej federácie. Bolo tiež zistené, že ak cudzí stav alebo poverený štátnym orgánom vytvára platbu v prospech zahraničného investora v rámci záruky (poistná zmluva) poskytovaná zahraničným investorom vo vzťahu k investíciám vykonávaným na území Ruskej federácie a do tohto zahraničný štát Alebo autorizovaný štátny orgán úradom je prevedený (požiadavky) zahraničného investora sú horné ako stanovené investície, takýto prechod práv (postúpenie požiadavky) sa považuje za legitímne. Bolo zistené, že zahraničný investor po platbe rUČNÉ DANE a poplatky majú právo slobodné využitie príjmov a ziskov na území Ruskej federácie na reinvestíciu alebo na iné právne účely a pre neobmedzený prechod z Ruskej federácie príjmov, ziskov a iných právneho legálne dostal peňažné sumy v cudzej mene v súvislosti s investície, ktoré predtým vykonávali. Vytvorenie a eliminácia obchodnej organizácie so zahraničnými investíciami sa vykonávajú za podmienok a spôsobom poskytovaným spôsobom Občianskeho zákonníka RF. Právne subjektyKomerčné organizácie so zahraničnými investíciami podliehajú štátnej registrácii v súdnych orgánoch. Zákon nadobúda účinnosť dňom jeho oficiálnej zverejnenia.

V posledných niekoľkých rokoch, západné investičné fondy opustia ruský trh s nehnuteľnosťami - na pozadí poklesu ekonomiky a sankcií riziká, vyplýva z správy JLL. Napríklad vedie fínsku SPONDA, v roku 2013, ktorá oznámila zámer predávať ruské projekty. V tomto roku sa situácia dosiahla vrchol: Rakúsky IMMOFINANZ uzavrel predaj piatich nákupných centier Moskvy nad 500 000 metrov štvorcových. m. Americký Heitman American Foundation je minimalizovaný: Dokončí predaj jediného majetku tu - kancelárska veža metropolis komplexu v umení. m. "Voikovskaya" v Moskve. Atrium Európska nehnuteľnosť, papier sa obchoduje na burze Viedeň a Amsterdam, postavte sa na predaj celé ruské portfólio zo siedmich nákupných komplexov "Park House" v Moskve a regiónoch. Kto prichádza namiesto nich?

Iba v roku 2017 boli investori z Ázie vynaložené na nákup nehnuteľností v Európe a Spojených štátoch nad 20 miliárd dolárov podľa JLL. Neobúdali a Rusko. Čínska fosunová skupina spolu s ruskou správcovskou spoločnosťou Avica kúpila slávny "Voengorg" na VozDvizhenku a Arabský rozvoj Mubadala Ruská nadácia Priame investície - 84 000 metrov štvorcových. M Sklady v PNK Parku - Bekasovo v regióne Moskva "PNK TOLMACHEVO" v Novosibirsku. Čínska Vanke Group naďalej rokuje o kúpe až 51% v jednom z najväčších majiteľov Moskvy kancelárií - O1 vlastnosti..

Finančné prostriedky Ázijské a Blízkeho východu, na rozdiel od európskych, doteraz v menšej miere na ruskom trhu s nehnuteľnosťami a ich záujem bol obmedzený na jednorazové akvizície, vedúci oddelenia JLL OLESYA DZUBE. Situácia bola zhoršená krízami z roku 2014, keď sa trh s nehnuteľnosťami vstal, dodáva riadiaceho partnera kapitálových globálnych partnerov Svetlana Kara: Investori sa zaujímali o výnos o 30% viac ako na trhu.

Teraz ich záujem je taký veľký, že posledné dva roky každé druhé stretnutie JLL s spoločnosťami z Ázie a zo Stredného východu, poznamenáva Jüb. Ak v roku 2015 predstavoval 540 miliónov dolárov zahraničných investícií do západného kapitálu za viac ako 95%, potom v tom takmer 30% investovaných 700 miliónov dolárov - to sú ázijské a stredné východné peniaze, Irina USHAKOV vypočítaná z CBRE. Základy z Ázie a zo Stredného východu sa začali pozorne pozerať na ruský majetok, pokiaľ ide o rok pred rokmi, pripomína Karu, ale masové transakcie sa nestali kvôli dlhej koordinácii. Pre nich ruský trh Netradičné - študovať a nájsť požadovaný čas objektov, potvrdzuje partner Colliers International Stanislav Bibik.

Teraz si môžete kúpiť kvalitné alebo dokonca trofejové aktíva za veľmi atraktívnu cenu a ich kapitalizácia bude určite rásť v strednodobom horizonte, hovorí Kara. Náklady na ruské aktíva sú nízke, potvrdzuje sudcu. Okrem toho, podľa nej, čínski investori sa snažia diverzifikovať investície na pozadí spomalenia rastu ekonomiky Číny a oslabenie juanov. Okrem toho Rusko, na pozadí sankcií, aktívne spolupracuje s krajinami Ázie a Blízkeho východu v mnohých smeroch, zhrnujú. Preto napríklad trh s nehnuteľnosťami Fosun nehnuteľností nie je obmedzený na: teraz v priorite spoločnosti v projektoch infraštruktúry, logistiky, zdravotnú starostlivosť, poľnohospodárstvo, Výroba potravín atď., Zoznamy výkonného riaditeľa Fosun Russia Tanya Ann Ternavskaya. Tieto investície budú určite významnejšie, poznamenávajú sa.

Skutočnosť, že viac a viac Rusov zvažuje nehnuteľnosti v zahraničí nielen ako "Chata", ale aj ako investičný nástroj, už mnohokrát. Investovanie peňazí do zahraničných bytov a domov na účely prijímania príjmov je sľubný. Ale, bohužiaľ a riskantné.

Tento článok je referenčným a informačným materiálom, všetky informácie v nej sú prezentované na informačné účely a je výlučne informačná.

S hlavnými ťažkosťami a nebezpečenstvami, ktoré tu prijímajú, nováčik, a snažili sa pochopiť pozorovateľ "".

Drahšie, ako sa to zdá
Budeme trvať ako Axiom, že drvivá väčšina začínajúcich investorov chcú pripojiť menšie množstvo. Bod nie je v chamtivosti, ale v základnej opatrnosti: Na neznámom trhu existuje vždy riziko straty tejto investície. Prvá palacinka Komom ..., a preto je pokojnejší, že na koňoch je 5 tisíc eur, a nie 500 tisíc.

Na prvý pohľad existuje mnoho návrhov na trhu, ktorý spĺňa takéto požiadavky. Najmodernejšia internetová analýza ukazuje, že v Nemecku (táto krajina je "odvíjaná", pretože najatraktívnejšie pre súkromné \u200b\u200binvestície) majú návrhy za cenu 5 tisíc eur. 7, 8, 10 tisíc - existuje mnoho takýchto domov.

EUPHORIA však zmizne s trochou pozornejšou úvahou. V Rusku, nadobudnutie nehnuteľností nie je spojené s prakticky akýchkoľvek dodatočných výdavkov - nie zvážiť vážnu spotrebu 1000 rubľov, ktoré platíme vo forme štátnej povinnosti! Všetky ostatné výdavky (Rieter Fee, nájom bankové bunky) - Táto záležitosť je dobrovoľná, s veľkou túžbou bez toho všetkého, môže kupujúci urobiť. Raz v tom istom Nemecku, náš muž "zotrvačník" si myslí, že všetko by malo byť rovnaké. NIE! Nadobudnutie nehnuteľností v tejto krajine je sprevádzané výdavkovými výdavkami vo výške 8-10% - to zahŕňa náklady notára, dane, náklady na vstup do vykládky.

Ale to nie je všetko. Pozornejšie hľadáme. Každá nízkonákladová možnosť je skromná sekvencia s malým písmom: "Macler's Fee - 3300 eur." A ešte menšie - "s DPH 19%". To znamená, že cena objektu potrebuje okamžite pridať 3927 eur. Samozrejme, ak je byt viac alebo lacnejší (najmenej 50 tisíc eur), potom táto suma bude menšia ako 8% - aj keď je to skvelé. Ale keď kúpite celkom "baby", sprostredkovateľský poplatok je pomerne úmerný hlavnou cenou.

Morálka: Pri nákupe by sa nemali pozerať cena - Hoci je na tom, že sa bude snažiť sústrediť vašu pozornosť na predajnú stranu. Rozoznať konečná suma vrátane všetkých dodatočných výdavkov, \\ t "Koniec koncov, je to pre teba zaplatiť."

Bezpochybne výpočet ziskovosti
Niektoré objekty sa predávajú konkrétne na základe budúcej objednávky. V blízkosti nich je pridelenie "uvedenie do prevádzky", ako aj označenie toho, aké ziskovosť prináša túto nehnuteľnosť. Čísla sú niekedy vysoko zvodné - a 20% ročne a 35% a 38%.

Samozrejme, najviac fantastický z takýchto čísel možno okamžite zaznamenať: Je jasné, že to jednoducho nemôže byť. Požiadajte o rozumnú otázku: Prečo by mal vlastník, ktorý vlastní taký "kuracieho nosiča zlatých vajec"? Kde je defektovaný z predaja peňazí, v ktorom ich ekonomika investuje? Koniec koncov, je jasné, že prakticky kdekoľvek (výnimky: pašovanie zbraní, obchodovanie s drogami atď. "Podnikanie") nie je možné získať ani blízko k údajom uvedeným v predchádzajúcom odseku.

Predpokladáme však, že argumenty z vypúšťania "nemôžu byť, pretože to nemôže byť" mučená čitateľ nie je spokojná. Analyzujme výpočty dané predajcov. Ihneď môžete vidieť: Jednoducho rozdeľujú nájomné prijaté 12 mesiacov na cenu objektu. Napríklad byt stojí 5 tisíc eur, nájomca platí 2 tisíc za to - tu, 40% výnos vo vrecku.

Takéto výpočty sú nesprávne (toto je najviac mäkká, ktorú o nich možno povedať). Po prvé, ako si pamätáme z predchádzajúcej kapitoly, ceny nehnuteľností a sumu, ktorú musí kupujúci zaplatiť, je ďaleko od tej istej veci. Ak si beriete byt v tom istom Nemecku, potom bude musieť pridať asi 4 tisíc eur sprostredkovateľov a 1 tisíc výdavkov pri nákupe. Tí. Skutočné množstvo investícií rastie o polovicu a výnos okamžite klesá zo 40% na 20%.

A po druhé, na druhej strane našej rovnice (to znamená, že počítame príjmy z našej investície) je všetko nevyhnutné. Prenajímateľ má veľa výdavkov:

- Prenájom a úžitkové platby. V niektorých krajinách má trh pravidlo, že tieto náklady nesú nájomcov. Ale tak - nie všade, a to je dosť pravdepodobné, že tam, kde nehnuteľnosti dostanete, tieto výdavky (úplne alebo čiastočne) budú chrániť majiteľom bytu;

- Platba bytu v období nečinnosti - Keď prišiel jeden nájomca a druhý ešte nebol nájdený. V tomto prípade, ako rozumiete, byt bude musieť zaplatiť z vášho vlastného vrecka bez možností;

- poistenie . Vo väčšine krajín bez nej kdekoľvek. Ale aj keď sa zrazu rozhodnete bez tohto výdavkov, budete musieť nezávisle odložiť niektoré fondy v prípade nehôd, zátok, požiarov atď.;

- dane . Ak sa v Rusku niektoré byty prevádzkujú od daňovej inšpekcie, potom je nepravdepodobné, že je možné v zahraničí. V prvom rade, pretože tam ste cudzinec a pozornosť vám bude priori viac;

- aktuálne náklady. Zdá sa, že je to Trivia, ale nakoniec existujú značné sumy. "Zahraničné investície si budú vyžadovať určité výdavky súvisiace s telefónnymi komunikáciami, výmenu dokumentov poštou, prípravou daňového výkazníctva o dani z príjmov z prenájmu a tak ďalej, vysvetľuje Stanislav Zingel, prezident Medzinárodnej realitnej kancelárie Gordon Rock. - V absolútnom vyjadrení sú tieto výdavky malé - 150-300 eur ročne a pre veľké investície budú záujmy percentuálneho podielu príjmov. Ale ak je investícia malá ... Predpokladajme, že sme investovali 5 tisíc eur, ktoré prinášajú 6% ročne, čo je 300 eur. Ukazuje sa, že z 50% na 100% z príjmu prijatých v tomto prípade opustí súvisiace výdavky. "

"V zaujímavom ruskom kupcovi, Európske krajiny, napríklad v Taliansku alebo Španielsku, prenájom podnikania je najčastejšie rodinnou tradíciou miestnych obyvateľov. Hlavným účelom vlastníkov nehnuteľností nie je zároveň získať maximálne príjmy z prenájmu a minimalizácia nákladov na údržbu majetku, "dodáva Yana Dobrovolskaya, výkonný riaditeľ spoločnosti "Country Plus". A navrhuje podrobnejšie zvážiť náklady a príjmy z lízingu podmienečne identicky identických villasov, v hodnote asi 1 milión eur, ktoré sú ponúkané v pondelok nájomné za 10 000 eur:

Morálka:Grutto-ziskovosť, ktoré vás predajcov nájomného objektov zvádzajú, je len východiskovým bodom výpočtov. Pre každý konkrétny trh je potrebné zistiť všetky náklady na vás a správne upraviť všetky čísla. Ak je 35% ročného sľúbeného sľúbeného na 5%, je stále dobré. Je možné, že nehnuteľnosti bude "fungovať v mínus ", T.j. Ročne sa bude aj vytiahnuť z vás 500-1000 eur.

Sezónnosť: Nezabudnite na ňu
Mnohí odborníci varujú pred investovaním do krajín južnej Európy - Bulharska, Grécka, Španielska. "Pre tieto krajiny skúsení zahraniční investori nedávajú pozor na dlhú dobu, - poznámky Igor Indriksons, vedúci analytického portálu Indriksons.com. - Ale alas, problémy mnohých ruských investorov je, že ich nákupy sú výlučne emocionálne. "

Ak stále zvažuje nehnuteľnosti v týchto krajinách z hľadiska investícií peňazí, potom je potrebné poznamenať sezónnosť týchto trhov. Jednoducho povedané, v hlavnej sezóne (zvyčajne júl-august) sú davy ľudí, takmer akékoľvek nehnuteľnosti bez výrazných nedostatkov v dopyte. Ale je tu aj mŕtve obdobie, keď nejaká aktivita zamrzne. Je možné stráviť určitú analógiu s dedinami v blízkosti Moskvy do šiestich tkáčov: nikto nežije v týchto "tímových slote" domy v týchto "tímových slote", nie je možné ich odovzdať za nejaké peniaze, dokonca aj veľmi symbolické .

To všetko je veľmi negatívne ovplyvňuje ziskovosť vašich investícií. Náklady na udržiavanie nehnuteľností pôjdu rokgnogodicky: ak napríklad nechať LCD bez bezpečnosti, potom v januári, podnikaví miestni obyvatelia tam idú von. Ale výnosy budú prijaté len 2-3 mesiace ročne ...

Tam je sezónnosť a ďalšia nie veľmi príjemná strana. Keď je byt odovzdaný na dlhodobý (rok alebo viac) nájomného, \u200b\u200bprenajímateľ vníma bývanie ako "jeho vlastné". Ľudia prichádzajú do strediska na dva, maximálne tri týždne a ich cieľom je "vytiahnuť". To všetko je mimoriadne negatívne ovplyvňuje bezpečnosť nehnuteľností a majetku - nábytok, domáce spotrebiče ...

Morálka: Možnosti, ktoré prinášajú len sezónny zisk, je lepšie vyhnúť sa. A samozrejme, neberie do viery "výpočty", keď sa považuje príjmy z príjmov za august ako základ a potom sa toto číslo tlačí na 12 - na základe skutočnosti, že v roku 12 mesiacov.

Správa: Nájdite spoľahlivé
Urobíme to vzhľadom na to, že nehnuteľnosti bez kontroly nie je možné. Aj keď nehovoríme o rezorte, kde je potrebná hotelová služba, stále bez toho, aby manažéri nemohli robiť. Žiť v Moskve a odovzdaní apartmánu Moskvy, môžete, ak existujú problémy (nehody na vodovod, problémy so susedmi, návšteva okrstva atď.) Osobne prichádzajú sami. A čo keby nehnuteľnosti v inej krajine?

Už sme spomínali manažérov - keď hovorili o výpočte ziskovosti. Zistilo sa, že z dôvodu manažérov sa tento výnos zníži, a dokonca aj v týchto obdobiach, keď nehnuteľnosť nie je odovzdaná. Ale "problémy" nie sú obmedzené na to. Existujú prípady, keď riadiace spoločnosti odovzdali byt bez vedomia majiteľa - všetky zisky v tomto prípade išli s mazaným personálom a majiteľ dostal len nosenie svojho bývania. Na jednom z fórach bolo možné čítať veľmi šťavnatý popis, ako majiteľ bytu v Bulharsku, pri príchode, objavil v chladničke kuracie mäso v chladničke a elektrické a vodomery naskrutkované značnú spotrebu. Správcovská spoločnosť, samozrejme, uviedla, že nič nevie.

Morálka: Výber manažéra, musíte sa dozvedieť o svojej obchodnej reputácii a reakcii predchádzajúcich zákazníkov. A dokonca skôr - pochopiť, či je na tomto trhu taká vec: s povesťou.

Zhrnutie z portálu.
Najmenej by som chcel niekoho vystrašiť a odradiť: akcie, dokonca chybné, lepšie ako nečinnosť. Avšak prístup k novému trhu je vždy múdrejší na predvídanie štúdia. Fráza nedávno čítala v jednej knihe: Pred novými investíciami nie je čas strávený na príprave čas menej, ako ste strávili na zarábaní sumy, ktorú budete investovať.

Odborné názory
OLGA GORYACHKIN, vedúci zahraničného oddelenia nehnuteľností MAN "RENTERALE":
Je najvýraznejšie kúpiť nehnuteľnosti na prenájom v Rusku: v Moskve alebo St. Petersburg, ak je vhodný región Moskva. V Európe, a najmä v Nemecku a Českej republike, revenčné domy sa aktívne predávajú, ale je potrebné pochopiť, že maximálne 5% bude maximálne 5% pri plnom vyplnení. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy, že zákon na strane nájomcu, t.j. Ak zaplatí včas, potom požiadajte o uvoľnenie miestnosti alebo zmeniť podmienky zmluvy, ktorú nebudete môcť za žiadnych okolností.

Vadim Dolmendis, riaditeľ Grécka Invest:
V Grécku, v obľúbenom letovisku v pešej vzdialenosti od mora, byt s jednou spálňou začína od 30 tisíc eur (sekundárne) a od 50 tisíc (primárne). Nákup najlacnejších nehnuteľností však môže mať výrazne veľké riziká straty kapitálu. Na prenájom Potrebujete si vybrať najobľúbenejšie možnosti, potom si ich môžete vziať nielen v vrchole sezóny, ale aj v nízkej sezóne. Hlavným kritériom voľby, podľa môjho názoru, je pomer dodávok a návrhov v tomto konkrétnom regióne. Ak si kúpite nehnuteľnosť lacno, ako je to možné, kde nie je potrebný pre nikoho, a neexistuje žiadny dopyt po takýchto nehnuteľnostiach, bude to nielen príjmy, ale prinesie straty na jej obsah. Pred nákupom musíte konzultovať so špecialistami, ktorí majú zážitok z nájmu.

Igor Indriksons, vedúci analytického portálu Indriksons.com:
Dôležitý moment - byrokratická strana nákupu. Na jednej strane, tým menší je papier vydaný a podpísať, tým jednoduchšie, transakcia je rýchlejšia a lacnejšia a v dôsledku toho je samotná investícia. Na druhej strane zjednodušený dizajn zvyšuje riziko podvodu, a je tiež signálom pre investora na skutočnosť, že investor sa snaží prilákať takéto zjednodušenie, čo znamená, že na trhu môže existovať problémy s likviditou a ziskovosťou na trhu. Len rovnováha v prístupe dekorácia dokumentov Transakcie s nehnuteľnosťami je veľkou výhodou krajín, ako je Spojené kráľovstvo, Francúzsko, Nemecko, Rakúsko a Švajčiarsko.

Viktor Novikov, výkonný riaditeľ mojej novej investície do hotela:
V Rakúsku je cena "vstupného lístka" vysoká. Hoci byt na rekreáciu nájdete 100 tisíc eur a pozemok Pre výstavbu z 1000 eur nasto. Ale bude to investícia na odpočinok, a nie na zarábanie peňazí. Pre zvýšenie kapitálu odporúčame viac pevných investícií - od 500 tisíc eur. Výhoda - Spoľahlivosť!

Elena Lukašova, cEO CJSC "Zelený kontinent":
Samozrejme, že jedna z najlepších krajín na staršie je Austrália. Stabilná ekonomika, vysoká životná úroveň, sociálne zabezpečenie, odborná medicína, dôstojné vzdelávanie, nádherné klímy a najlepšia ekológia - To všetko zaisťuje stabilný dopyt po nehnuteľnostiach, trvalý nárast nákladov na objekty, vysoké požičovne a vyhliadky na lepší život na zelenom kontinente.

Vysoké nájomné ceny pre nehnuteľnosti v Austrálii nemôžete, ale potenciálny investor. Kvapalný objekt dôsledne prináša najmenej 8% ročne a príjmy z lízingu niektorých objektov dosiahne 10-15%. V súvislosti s nádhernou klímou, sezóna tu trvá po celý rok a miera obsadenosti objektu je najmenej 85%. Mnohé stavebné spoločnosti dokonca zaručujú výnos 6-8% ročne na odovzdanie svojich zariadení na prvých 2-3 rokoch, ako poznajú trh a sú presvedčení, že klient bude stále viac a nebude vyžadovať plnenie Záručné povinnosti.

Stanislav Zingel, prezident Medzinárodnej realitnej kancelárie Gordon Rock:
Je mimoriadne dôležité nemiešať pojmy "nákup pre seba" a "nákup za investície". Inými slovami, predmetom, že ruský kúpi pre seba často sa ukáže, že je slabo atraktívny z hľadiska prijímania príjmov z prenájmu. V dôsledku toho nie vždy zmysel zvoliť objekt pre investície, berúc do úvahy, že v budúcnosti sa presuniete na bližšie k nemu. Zarobiť peniaze na nehnuteľnosti, ktoré potrebujete, kde prináša stabilný príjem A má optimálny pomer "zisku - rizík" a žiť tam, kde sa vám páči a pohodlie.

Gennady Tuzov, riaditeľ Estateervice Moskva & Estateervice St. Petersburg:
Stojí za to navigácie na sezónne, krátkodobé prenájom a miesto na výber zodpovedajúceho. Dlhodobý prenájom, berúc do úvahy socio-orientované zákony Európskej únie, ochrana nájomcu, sa stáva neatraktívny - nikto nechce byť v situácii, keď, že nájomca musí posúdiť prostredníctvom Súdneho dvora za neplatenie, pričom si to uvedomuje Je možné, že Súd prvého stupňa považuje okolnosti tejto úctyhodnosti.

Tak pre malá investícia Mali by sa vybrať stabilné a podporované pokyny pre stredisko, a z hľadiska vyhliadok na trhu (stabilita a rast cien samotného nehnuteľností), ako tam, kde nové bývanie nie je postavené milióny metrov štvorcových ročne.

V prípade riadenia správcovských spoločností sú France trhy (Pobrežie d'Azur), Španielsko sú optimálne vhodné pre "sezónny odovzdanie", kde kríza na trhu s nehnuteľnosťami nemá vplyv na dopyt po sezónne nájomné a Pokles cien je investorom s peniazmi a Portugalskom. Ak ste schopní sa vysporiadať s vlastnou nehnuteľnosťou sami - môžete zvážiť trhy Bulharska, Čiernej Hory a Turecka, ale dôverovať miestnym manažérom môže byť ovplyvnený len hojnou infúziou pod bodovacím slnkom.

Sergey Kartsev, vedúci Zora Home:
Tu sú niektoré hlavné triky predajcov pri predaji nehnuteľností podľa potenciálu skôr:

Na predaj s garantovanou priemernou úrovňou nájomného z nájomného v prvých 2-3 rokoch - cena je nadhodnotená a skôr sa dostane len časť svojich peňazí späť, a nemusíte nič prejsť;

Uvedenie príjmu bez daní - je potrebné pripraviť sa na skutočnosť, že úroveň príjmu prudko klesá;

Podstatania služieb správcovskej spoločnosti - často je pridružená k vývojárovi. Odporúča sa vybrať nezávislú spoločnosť s dobrou povesťou.

Arthur Kobzev, výkonný riaditeľ IMEX realitného makléra LLC:
Trh s nehnuteľnosťami SAE je, bez pochybností, najviac rozvinuté a atraktívne na Blízkom východe. Naša spoločnosť pracuje na najrozvinutejších a atraktívnom trhu s nehnuteľnosťami v SAE - v Dubaji. Toto mesto je známe celým svetom s jeho ambicióznymi projektmi: najvyššia budova na svete a najvyšší hotel, hromadné umelé ostrovy, celé oblasti mrakodrapy pri mori. Zahraniční investori si môžu kúpiť nehnuteľnosti v plnej výške v ich mene, zatiaľ čo oni neplatia žiadne dane z výnosov prijatých z neho. Dať kľúčové bodyKto povzbudzuje investorov, aby si vybrali trh Dubaj.

Dubaj Nehnuteľnosti prináša vysoký príjem z príjmov - dlhodobý prenájom prináša čistý príjem 5-10%, krátkodobé - až 15% ročne z hodnoty nehnuteľností. Dopyt po prenájme je veľmi vysoký - len 10% domorodého obyvateľstva žije v Dubaji. Zvyšných 90% sú cudzinci, ktorí pracujú v emiráte a, samozrejme, potrebujú bývanie.

Alexey Vasilevsky, riaditeľ skupiny Hermes:
Podľa nášho názoru Chorvátsko poskytuje vynikajúce podmienky pre získavanie a následné dodávky nehnuteľností. Krajina s počtom obyvateľov asi 5 miliónov ľudí ročne má takmer 10 miliónov turistov. Hotelová sieť je malá a úprimne sa nespôsobí na tento prúd, takže byt na prenájom je veľmi v dopyte na trhu. Väčšina z nich je vyhradená na letnú sezónu aj do apríla. Toto je trend posledných rokov. Aktívna sezóna prechádzania trvá od polovice mája do konca septembra. Odstráňte apartmány väčšinou európski turisti, pre ktorých blízkosť mora nie je tak kritická ako pre našich krajanov. Vzdialenosť 1 km je vnímaná normálne a nie je významná v cene.