Înstrăinarea imobilului, care nu este singura administrație, are unele caracteristici care pot afecta complexitatea procesului și calendarul acestuia. Pentru a înțelege cum să vândă o participație în apartament, în conformitate cu toate regulile procedurale, este necesar să se dau seama ce este cota ideală și cunoașterea nuanțelor procedurii de tranziție a proprietății. Vânzarea de apartamente pentru al doilea proprietar, vânzând o cotă într-un apartament privatizat, care impozit din vânzarea unei acțiuni în apartament va trebui plătită, este posibil să se vândă o cotă în apartamentul băncii din toate acestea și Multe alte lucruri pe care le veți afla mai departe.
Prezența unei acțiuni nu spune despre proprietatea unei anumite părți a locuințelor. Acest concept indică numai despre dreapta. Pur și simplu pune, împărtășind dreptul de proprietate și nu zona. Dacă aspectul permite, proprietarii pot distribui în mod oficial camere între ele. În același timp, bucătăria, coridorul, baia rămân zone comune de utilizare. Toate plățile de utilități sunt distribuite între co-proprietari în aceleași dimensiuni, indiferent de metoda care este ocupată de o persoană.
Vânzarea apartamentului cu împărtășirea tuturor proprietarilor este posibilă în două moduri - încheierea unui singur acord sau a mai multor. Ultima opțiune se întâlnește atunci când co-proprietarii trăiesc la o distanță mare una de cealaltă sau nu comunică și nu au nici o dorință de a acorda o împuternicire oricărei acțiuni în legătură cu vânzarea unei părți din numele său. Situația cu mai multe tratate nu este profitabilă, deoarece va trebui să plătească fiecărui vânzător să plătească taxa de stat de la vânzare.
Înstrăinarea proprietății capitalurilor proprii este complicată, cu excepția cazului în care unul dintre co-proprietarii au decis să vândă o participație în apartament. Prin co-proprietari, această opțiune nu poate veni în suflet, deci prima prioritate este dreptul de a cumpăra.
Cum de a vinde o miză în apartament - instrucțiuni pas cu pas
Fiecare tranzacție are nevoie de o definiție a acțiunilor. Legislația din 2020 se caracterizează printr-o platformă extinsă de facturi, unde vânzarea ponderii apartamentului este reglementată. Instrucțiunea care conține algoritmul de acțiuni determină secvența procedurilor. Aici puteți selecta pașii principali ca:
- selecție în natură;
- desemnarea condițiilor și a prețurilor;
- notificarea vânzării unei acțiuni în co-proprietarii apartamentului;
- colectarea documentelor;
- Înregistrarea legală a vânzării;
- plată.
Procesul începe cu faptul că proprietarul ar trebui să știe cum să evidențieze o participație în apartamentul de vânzare. Acest lucru poate apărea în coordonare cu alți proprietari sau decizia judiciară. Quadratura este calculată din zonă și numărul de proprietari.
Determinarea termenilor tranzacției între vânzător și cumpărător
Vânzarea unei acțiuni în apartament este o terță parte în formă notarială. Dar înregistrarea oficială este precedată de aprobarea preliminară a termenilor tranzacției. Prețul final este negociat, întrebări privind plata taxelor de stat, a serviciilor notariale și a altor cheltuieli conexe. Concluzionează acordul preliminar Cu calendarul încheierii tranzacției.
Co-proprietari despre vânzarea unei acțiuni în apartament
Înainte de cota dreptului de a expune spre vânzare, trebuie remarcat faptul că dreptul preferențial de cumpărare rămâne peste co-proprietari. Proprietarul notifică următoarea gazdă care o pot cumpăra pentru a exclude prezența persoanelor neautorizate. Vânzătorul informează co-proprietarii despre intenția în scris cu o anumită dată de notificare.
Acesta poate fi notificat personal prin trecerea hârtiei corespunzătoare. În același timp, este necesar să aveți o copie exactă, în cazul în care destinatarul va pune o semnătură. Dacă acest lucru nu este posibil datorită faptului că co-proprietarii nu locuiesc pe această locuință sau relațiile cu ele sunt destul de complexe, ieșirea corectă este de a le notifica cu o literă (personalizată cu notificare).
Pentru a primi un răspuns de la co-proprietari, se stabilește o perioadă de 1 lună. Dacă nu există niciun răspuns prin expirarea sa, vânzătorul raportează vânzarea unei acțiuni în apartamentul altor caracteristici.
Descărcați anunțul despre vânzarea unei acțiuni în apartament.
Pregătirea pentru tranzacție
În stadiul de pregătire pentru vânzarea de acțiuni în apartament, trebuie să colectați documente prevăzute de legislația pe cont propriu sau să contactați agenția imobiliară. În a doua versiune, contractul a urmat. De asemenea, este necesar să se notarizeze puterea avocatului pe imobiliar să primească documentația necesară în numele gazdei. Un pachet de documente pentru vânzarea unei părți în apartament găzduiește:
- documente care confirmă identitatea participanților la tranzacție;
- lucrarea oficială care stabilește proprietatea;
- confirmarea plății taxei de stat;
- extras din registrul unificat de stat al imobilelor;
- documentația BTI;
- consimțământul coproprietarilor de capital rămas, notariat.
Dacă unul dintre coproprietarii proprietății de vânzare este o persoană minoră, este necesar să se ofere permisiunea oficială a organelor tutelă. Același lucru se aplică persoanelor cu o capacitate limitată. Pentru a vă pregăti în mod corespunzător, merită consultat cu un specialist corpul de stat Înregistrarea, care este necesară pentru vânzarea unei acțiuni în apartament, uneori există cerințe suplimentare pentru diferite cazuri individuale.
Înregistrarea transferului drepturilor de proprietate
Procedura de înregistrare a înstrăinării proprietății capitalului propriu este multiplată de către GK și Legea federală. Participanții aleg calea convenabilă Apeluri către departamentul autorizat competent - prin serviciul Rosreestra sau prin sistemul IFC. Diferența va fi diferită în timpul de înregistrare. În primul caz - 7 zile, iar în a doua - 10 zile.
Autoritatea de înregistrare care acceptă documentele emite solicitanților la o chitanță cu o dată afiliată de obținere a documentelor emise. Înregistrarea precede pregătirea obligatorie a unui contract civil pentru vânzarea unei acțiuni în apartament de către un organism notarial. Pentru perioada legislativă, serviciile de înregistrare sunt efectuate de toate acțiunile prevăzute de competențele lor și să facă date privind tranziția de proprietate asupra registrului imobiliar unificat de stat.
Răspunsuri la întrebări frecvente
Baza de facturi care reglementează relațiile care decurg din vânzarea unui apartament în capitaluri proprii este suficient formată. În ciuda acestui fapt, unele întrebări necesită adesea clarificări detaliate.
Notația necesită
Vânzarea de proprietate a acțiunilor în apartament nu este posibilă fără notar, începând cu faptul că le-a fost atribuită cota de acțiune. Tranzacții legate de transferul de bunuri, inclusiv contractul de vânzare a unei acțiuni în apartament, necesită confirmare notarială.
Cum să vindeți jumătate din partea dvs.
Se întâmplă că, partea dedicată în apartament este destul de mare, iar proprietarul vinde doar partea sa. Există aceleași proceduri algoritm începând cu notificarea vecinilor. Dacă proctorul a venit de la ei, scapa de o parte din cota, deși este dificil, dar poate fi unul dintre mai multe moduri:
- pentru a face un cadou pentru o parte, după care noul proprietar, devenind un coproprietar, va fi capabil să cumpere restul;
- să facă un contract fictiv pentru donarea unei părți din proprietate, care a primit, nu mai este oficial, pentru bani;
- continuați pentru un acord de împrumut.
Orice acord are un anumit risc. În cazul în care co-proprietarii se îndreaptă către instanța de judecată pentru a stabili fictiunea unei tranzacții, vânzătorul riscurilor de a rămâne fără bani, iar cumpărătorul nu va primi proprietate.
Cum de a vinde o parte dintr-un copil minor
Întrebarea rămâne destul de dificilă atunci când co-proprietarul pachetului de vânzări din apartament este un copil. Una dintre principalele caracteristici ale unei astfel de tranzacții va fi o autoritate gardian care dă rezoluția. În același timp, este necesar să se furnizeze documente care să confirme că copilul va fi în posesia unei zone diferite, nu inferioare vândute. Înstrăinarea ponderii unui minor și a achiziției pentru aceasta este nouă locuință - două operațiuni care apar simultan. Copiii de peste 14 ani devin participanți independenți în acest proces cu consimțământul părinților.
Cum de a vinde o miză în apartament fără consimțământul celui de-al doilea proprietar
Adesea, pentru a obține consimțământul celei de-a doua gazdă este destul de dificil, mai ales dacă se ia în considerare tranzacționarea cu un apartament cu o cameră, împărțită în 2 mize. Nu va fi posibilă traversarea spațiului de locuit din punct de vedere geografic și nu este confortabil să trăiți alături de un străin, astfel încât co-proprietarul exprimă protestatul său. Dar, în cazul în care vânzătorul a notificat în Advance Co-proprietar și nu a vrut să devină un cumpărător după lună, imobiliare imobiliare să vândă cea de-a treia față.
Care sunt caracteristicile vânzării de acțiuni într-un apartament privatizat
Cand premisele rezidențiale Este privatizată de toți locuitorii înregistrați în zona sa, devine proprietatea lor comună, în care toată lumea i se atribuie o parte echivalentă. Schema, cum să vândă în mod corespunzător un apartament privatizat cu rușine include trei etape principale:
- anunțul de co-proprietari;
- elaborarea unui contract pentru vânzarea de vânzări a acțiunii apartamentului;
- procedura de înregistrare.
Procedurile intermediare care permit vânzarea unei părți într-un apartament privatizat vizează colectarea documentației relevante. Dacă alți proprietari în orice mod împiedică separarea unei părți a locuințelor articulare de privatizare, proprietarul rezolvă problema prin intermediul autorităților judiciare.
Cum de a vinde un apartament privatizat cu rușine veți afla în postul următor.
Cum să organizați vânzarea unei părți în apartamentul dintre rude și care este diferența cu procedura de vânzare către o terță parte
niste momente importante Are o vânzare a unei acțiuni într-un apartament privatizat atunci când unul dintre coproprietari este o rudă. Persoana înrudită are ocazia să dobândească o parte din proprietatea pusă la licitație, când restul coproprietarilor o refuză. Vânzarea este exclusă între soți, alienarea are loc prin donare sau compilarea unui contract de căsătorie care prevede starea secțiunii. De exemplu, o înțelegere, când un soț își vinde soția, partea sa, nu va fi complet legală.
La vânzarea cotei apartamentului către alte rude este un certificat de recepție baniAstfel încât tranzacția nu poate fi considerată fictivă. Impozitele sunt plătite pe motive generale.
Cum de a vinde o miză în apartament prin proxy
Există situații în care proprietarul care dorește să vândă proprietăți nu dorește sau, datorită anumitor circumstanțe, nu poate face acest lucru singur. Este îndreptățit să transfere drepturile la toate acțiunile legate de proiectarea tranzacției, o altă persoană are încredere în el. Acest lucru va necesita compilarea unui procuror notariat, unde sunt indicate toate puterile reprezentantului.
Cum de a vinde o miză în apartament moștenit
Dreptul de a moșteni ponderea apartamentului poate trece prin lege sau prin voință. Dacă se dorește, este necesar să o vindeți, este necesar să se organizeze inițial un certificat în notar, indicând dreptul de proprietate, să-l înregistrați la USRP. În continuare, este necesar să se aloce parte prin acord cu vecinii sau prin intermediul Curții. În continuare urmează algoritmul standard al acțiunilor.
Cum de a vinde o cotă după un divorț
Înstrăinarea ponderii imobiliare după un divorț nu are diferențe. Toate acțiunile sunt făcute conform unei scheme unice: notificarea coproprietarilor, căutarea cumpărătorului, încheierea preliminară a contractului de vânzare a vânzării unei acțiuni în apartament, înregistrare.
Cum să plătiți impozitul pe venit din vânzarea unei acțiuni în apartament
Taxa stabilită a vânzării unei acțiuni în apartament este de 13%. Nu este acumulat dacă valoarea fondurilor inversate din vânzare este mai mică de 1 milion de ruble, adică. Suma de peste un milion este supusă impozitării. Impozitul nu este perceput când apartamentul a fost deținut de la 3 ani și mai mult.
Cum de a vinde o parte într-un apartament comunal
Într-un imobil comun comun, fiecare vesta are o cameră separată, care simplifică foarte mult vânzarea unei părți în apartament unui alt proprietar. Aici vorbim exclusiv despre contoarele privatizate ale pieței. O caracteristică este faptul că atunci când camerele vecinilor nu sunt privatizate, refuzul legea priorităților Shopping oferă municipalității.
Cum de a vinde un apartament în acțiuni la un cumpărător
Toți co-proprietarii pot vinde apartamentul în întregime cumpărătorului. Acesta este cel mai simplu mod de a vinde un apartament în proprietatea capitalului propriu. Există două opțiuni aici: pentru a face un singur acord multilateral de cumpărare cu fixarea tuturor coproprietarilor și a cumpărătorului sau prin elaborarea unor tratate separate cu fiecare proprietar.
Cum să suspende vânzarea de acțiuni
Vânzătorul, precum și cumpărarea, au dreptul de a suspenda până la 1 lună de vânzare. Suspendarea până la 3 luni poate să apară dacă registratorul se îndoiește de autenticitatea documentelor. Înregistrarea este, de asemenea, suspendată în cazul în care documentele pentru vânzarea unei acțiuni în apartament nu conțin un refuz scris al vecinilor de la cumpărare, când perioada lunară nu a expirat de la notificarea acestora.
Cum se alocă cota în timpul vânzării și cum să o evalueze
Este posibil să se distingă o parte a consimțământului pentru pace al tuturor proprietarilor (există un eșantion special de design scris) sau prin deciziile navelor. De regulă, este același lucru pentru toți proprietarii. Calculul se face proporțional cu zona și numărul de chiriași: dacă co-proprietarii sunt doi, fiecare vor face parte din jumătate, dacă trei este de 1/3 și așa mai departe.
Costul proprietății acțiunilor vândute este stabilit independent (pe baza valorii de piață a unor astfel de obiecte) sau cu implicarea unui evaluator independent, a căror acțiuni vor ajuta să vândă profitabil o cotă în apartament. În al doilea exemplu de realizare, acesta va lua pregătirea unui acord privind evaluarea experților.
Cum de a vinde o miză în apartament poate
Este posibilă vânzarea de proprietăți comune de către bancă, ca rambursarea sumei datoriei la un angajament împrumutat. Înainte de a vinde o cotă în apartament, banca trebuie să fie stabilită la faptul că proprietatea vândută nu este singurul loc posibil de reședință al proprietarului.
Este ușor să vindeți o miză în apartament și cum să găsiți un cumpărător
Este imposibil să spunem cu siguranță dacă este ușor să vinzi ponderea imobilului. Există situații complet diferite, de exemplu, de a vinde distribuiți apartamentul Întregii co-proprietari sunt mult mai ușor decât să elaboreze un contract de vânzare a unei acțiuni, mai ales dacă apar copii minori. Pentru a găsi cumpărătorul, vânzătorul localizează anunțuri, aranjează vizualizările de locuințe, negociază. Adesea, acest rol este atribuit agențiilor imobiliare.
Prezența proprietății comune asupra oricărui loc rezidențial oferă proprietarului său o gamă largă de drepturi de a le ordona, dar, în același timp, și are propriile sale caracteristici. Fiecare caz de vânzare este individual, deci este foarte important să vă familiarizați cu cadrul legislativ.
Vânzarea de nu o cotă dedicată în apartament este și mai dificilă. Dacă aveți întrebări despre acest subiect, vă rugăm să le întrebați în comentarii și este mai bine să vă înscrieți consultare gratuită La avocatul nostru. Vă vom ajuta să treceți întregul mod de a vă vinde cota cât mai repede posibil și confortabil.
Evaluați postul și livrați cum ar fi.
Din articolul pe care îl veți învăța: Cum să vindeți o parte într-un apartament privatizat prin contractul de vânzare, prin donare și angajament și cum să recunoașteți vânzarea unei părți în apartament ilegal.
Procesul de privatizare este prevăzut de legea Federației Ruse din 04.07.1991 nr. 1541-1 "privind privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă» acțiune legalăCa urmare a cărei proprietate (teren, apartament, casă, cameră etc.) merge la proprietatea persoanelor care au îndeplinit toate acțiunile indicate în lege.
Apartamentul poate fi privatizat de o singură persoană sau un grup de persoane. La dreptul de a privatiza spațiul de locuit, toți cei care la momentul depunerii documentelor în autoritatea de înregistrare este înregistrat în mod corespunzător în acesta ca fiind permanent în temeiul temeiului juridic. Deci, adesea privatizarea este întocmită de toți membrii familiei: soți, copii și alte rude.
De-a lungul timpului, soții pot rezilia căsătoria sau copiii pot moșteni ponderea părinților, iar apoi proprietarul unei părți care nu dorește să se bucure de alți co-proprietari ai acestui apartament, are dreptul de a-și vinde proprietatea. Luați în considerare modul în care să efectuați în mod corespunzător vânzările, observând interesele dvs. și fără a încălca drepturile celorlalți co-proprietari.
Este posibil să vindeți o miză într-un apartament privatizat?
Este important să stipuleze imediat o astfel de nuanță importantă ca distincție a termenilor legali " proprietatea comună"Și" distribuiți proprietatea" Este posibil să se vândă o fracțiune, în timp ce dimensiunea acestei acțiuni trebuie alocată și specificată în documentul potrivit.
Dacă apartamentul aparține mai multor persoane cu privire la drepturile de proprietate comună, atunci vânzarea poate fi efectuată numai întregul apartament al întregului apartament sau să facă o secțiune preliminară a acțiunii, după care fiecare coproprietar poate să-și dispună propria acțiune la discreția sa.
Când toți co-proprietarii sunt de acord în mod egal cu vânzarea, atunci situația este permisă foarte simplă. Este suficient să încheiem un acord între toate despre valoarea vânzării și secțiunea acestuia după primirea de bani de la cumpărător, după care puteți trece la proiectarea vânzărilor. Problema când cineva vrea să-și vândă cota, iar restul - împotriva. Ea intră în vigoare un algoritm complet diferit de acțiuni.
Astăzi este practicată în principal trei scheme de vânzări în apartamentstandardele legislative competente și practicate. Dacă sunteți coproprietar al apartamentului, orice diagramă poate fi utilizată pentru a transforma metri pătrați în bani.
Schema numărul 1. Vânzarea prin donație
Vânzarea unei acțiuni în apartament poate fi efectuată cu consimțământul coproprietarilor rămași. În virtutea unor circumstanțe diferite, este imposibil să primiți un astfel de consimțământ sau foarte dificil. Cu toate acestea, legea permite donarea acțiunii - pentru acest lucru, consimțământul coproprietarilor rămași nu mai este necesar.
Este extrem de important să compilați corect un cadou. Această operațiune este extrem de recomandată pentru a încredința avocatului cu experiență. În caz de nerespectare a oricărei cerințe de legislație, ulterior, co-proprietarii rămași rămași vor putea să facă apel în instanță și să obțină recunoașterea tranzacției nevalabile. Și o mulțime de cerințe sunt destul de:
- Este necesar să enumerați pe deplin toți ceilalți co-proprietari, indicând mărimea fracțiunilor aparținând acestora.
- Specificați toți cei care nu sunt co-proprietari, dar au fost înregistrați în acest spațiu de locuit pe o bază în curs de desfășurare.
- Câți metri pătrați este transmis la apartenența la fața.
- Cu privire la motivul acestei acțiuni a trecut la proprietatea donatorului.
- În cazul în care proporția aparține unei persoane în căsătorie legală, va fi necesar să se aplice la consimțământul notarial al Soțului la tranzacție.
Pentru cineva care decide să dobândească o cotă în apartament prin donație, este important să ne amintim că prin lege (articolul 217 NKRF, punctul 18.1) din plata a 13% din impozitul pe valoarea acțiunii a fost eliberată doar rude apropiate a vânzătorului. Dacă partaja cumpără un soț, fiu sau fiică, tată sau mamă a vânzătorului, atunci impozitul nu plătește, toți ceilalți cumpărători vor fi obligați să o plătească. Și dacă cumpărătorul nu este cetățean al Federației Ruse, se aplică apoi rata de impozitare 30%.
Costul cotei este indicat în mod necesar în dar, deși tranzacția este de natură gratuită. Nu se recomandă subestimarea dimensiunii sale, deoarece în cazul în care peste 20% din valoare de piață Pot exista astfel de consecințe ca o amendă.
După absolvire decorată, banii sunt transmise vânzătorului de către cumpărător prin celula bancară. Acordul de transfer este încheiat cu participarea băncii, condiția de emitere a banilor este, de obicei, prezentarea unui document care confirmă transferul proprietății donatorului persoanei finale.
Există o altă opțiune: Puteți face o parte din cotă și după înregistrarea cadoului, pe motive legale de a vinde partea rămasă, deoarece noul coproprietar va avea dreptul la achiziție prioritară. Această schemă va costa mai mult pentru părți, dar și gradul de fiabilitate este mai mare. Se utilizează, de asemenea, în cazurile în care cumpărătorul nu are posibilitatea de a achita o dată întreaga valoare a cotei, iar părțile convin să efectueze o tranzacție în două etape.
Schema numărul 2. Vânzare după gaj
Această metodă utilizează atunci când banca este de acord să accepte această participație în depozit pentru a emite un împrumut. Tranzacția de acest tip se numește ipoteca. Dacă ați luat banii, dar nu a fost posibilă returnarea acestei sume la perioada convenită anterior cu interes - cota va merge la proprietatea creditorului ipotecar (Bank).
Adesea avocați întreabă: Această regulă se aplică locuințelor, care este singura pentru proprietarul acțiunii și a familiei sale? Răspuns: Da - se referă la ceea ce este indicat direct în: art. 446 Codul de procedură civilă a Federației Ruse, Art. 337, 348 din Codul civil al Federației Ruse. Nu vă puteți fi frică de imobiliare cu banca pentru datorii, numai în cazurile specificate în art. 54.1 Legea "privind ipoteca":
- Cantitatea datoriei este mai mică de 5% din valoarea garanției.
- Datoria de apărare mai mică de 3 luni.
Adesea proprietarii proprietății în domeniul imobiliar sunt exact ceea ce fac ei, ocupând deliberat bani de la bancă, astfel încât ei să nu-i returneze. Atunci când nu există nici o speranță, este benefic să se vândă o cotă, o astfel de sistem este benefică, chiar ținând cont de costurile ipotecare.
Schema numărul 3. Vânzarea simplă
O modalitate destul de simplă, dar în practică nu este atât de des folosită datorită faptului că vânzătorul trebuie să respecte reguli dure, deoarece notificarea corectă a tuturor coproprietarilor cu privire la intenția de a vinde cota, precum și respectarea din limitele de timp pentru decizia lor. În general, procedura este după cum urmează:
- Proprietarul ordinului de acțiuni Evaluarea imobiliară pentru a utiliza în continuare rezultatul în toate operațiunile. Va trebui să ne întâlnim cu ceea ce este imposibil să obținem pentru cota sa când vânzare specială Atât ar fi posibil să ajutați vânzarea apartamentului și avantajul ulterior al sumei primite.
- Fiecare dintre coproprietari este trimis printr-o scrisoare recomandată, cu o notificare a dorinței de a vinde și de a indica suma de vânzare. Așteptați decizia de co-proprietari este de 30 de zile de la data primirii notificărilor. Numai după aceea puteți pune o miză open vânzareDin moment ce, toți ceilalți coproprietori au dreptul să cumpere o cotă pentru cantitatea specificată de alți cumpărători. O asigurare bună va fi certificată refuzând în mod special altor coproprietari să cumpere foarte mult, dar nu este întotdeauna posibil să le obțineți.
- Între vânzător și cumpărător constă într-un contract de vânzare a unei acțiuni în apartament. Unde indică: mărimea acțiunii, costul acestuia, descrierea acțiunii și ordinea așezărilor reciproce.
- Tranzacția este înregistrată în USRP, pe care extractul potrivit îl eliberează cumpărătorului.
Cum să recunoașteți vânzarea unei acțiuni în apartament ilegal?
Dispute în jurul vânzării de acțiuni în apartament în modern practica judiciară - Nu neobișnuit. Tranzacțiile de încărcare pot fi angajate în co-proprietari, cumpărători, precum și terți ale căror drepturi au fost perturbate. Puteți contesta achiziționarea și vânzarea contractului și înregistrați la USRP, numai în instanță.
Co-proprietarii apartamentului pot merge la tribunal în termen de 3 luni de la momentul în care au devenit conștienți de afacerea și vânzarea. În același timp, este imposibil să se conteste tranzacția în sine, ci doar să solicite traducerea dreptului și obligațiilor cumpărătorului pentru contractul deja înregistrat. Cu o hotărâre pozitivă a instanței, reclamantul va plăti fostului proprietar al ponderii sumei specificate în contract și va deveni proprietarul acestei acțiuni.
Este important să rețineți că proces Acest tip de ocupă de mult timp, necesită costuri, deci este mai bine să încercați să rezolvăm disputa în mod pașnic. Pentru a încredința negocierilor în numele dvs., puteți un avocat profesionist. Această metodă va contribui la rezolvarea argumentului care a apărut fără atracția Curții prin acordul de decontare.
Orice acord poate fi ușor de recunoscut ca nevalid în instanță dacă reclamantul poate dovedi că, în concluzia sa, normele legislației au fost încălcate. De exemplu, cumpărătorul a predat vânzătorului întreaga sumă înainte de semnarea contractului de vânzare sau vânzătorul este o persoană care nu are drepturi la această proprietate și de a face tranzacții cu acesta.
Limitările pentru acest tip de acest fel sunt foarte importante:
- În cursul anului, puteți contesta afacerea dacă puteți stabili în mod fiabil timpul de la care reclamantul a aflat despre circumstanțele care împiedică concluzia legitimă.
- Tranzacțiile none-negative pot fi contestate timp de 3 ani. De exemplu, dacă reclamantul poate dovedi că vânzătorul nu a primit bani de la cumpărător.
- Persoanele terțe care nu sunt participanți la vânzări au dreptul să depună un proces în instanță atunci când încălcarea drepturilor lor timp de 10 ani de la data la care a trebuit să primească informații despre această încălcare.
Toate aceste circumstanțe joacă un rol decisiv în determinarea valorii acțiunii. Un număr mare de riscuri diferite sperie cumpărătorii, astfel încât să mă puteți ajuta să vând o cotă cu o anumită sumă decât este într-adevăr.
Vânzarea unei părți în apartament în virtutea specificității sale juridice este o tranzacție destul de complicată cu imobiliare legate de anumite dificultăți juridice. Acest lucru se datorează faptului că proprietarul cotei nu poate să dispună de apartament și să facă acțiuni semnificative din punct de vedere juridic fără a ține seama de opiniile altor proprietari ai acțiunii.
Cu toate acestea, după cum arată practica, mulți proprietari de capital nu pot fi de acord între ei și să înceapă să împiedice vânzarea unei acțiuni în apartament comun. Situația este complicată de faptul că, în multe cazuri, apartamentul este împărțit într-o parte numai pe hârtie, iar în realitate, proprietarii nu vor indica cu siguranță unde începe zona de un scop și teritoriul celuilalt.
În plus, chiar și cu consimțământul tuturor proprietarilor, ar trebui să se efectueze vânzarea unei părți într-un apartament comun, cu o respectare clară a tuturor cerințelor oficiale prevăzute de legislația rusă a locuințelor.
Regimul juridic și regulamentul legislativ al proprietății
În Codul civil rusesc, sa constatat că apartamentul aparținând mai multor proprietari (doi sau mai mulți) poate fi în capitaluri proprii și proprietate în comun. Principala diferență dintre aceste forme juridice este că, cu proprietatea pe capital, fiecare proprietar are o cotă dedicată proprie într-un apartament comun.
Caracteristica principală reglementarea legală Ofertele cu proprietatea de capital sunt consimțământul tuturor proprietarilor de locuințe pentru utilizarea și eliminarea acestei imobile rezidențiale. Proprietatea și utilizarea apartamentului în apartament este diferită de proprietate, de exemplu, una dintre camere.
Complexitatea este că ponderea este practic nerealistă pentru a se separa de alte acțiuni ale frontierei și de a interzice altor proprietari să utilizeze teritoriul "străin". Ponderea într-un apartament comun este scrisă în documentația legală sub forma unei fracții (de exemplu, ½, ¼, etc.).
Pentru a vinde o cotă într-un apartament comun, respectarea respectării condiție obligatorie, și anume dreptul preemptiv al altor proprietari pentru a cumpăra acest apartament.
Acest lucru înseamnă că atunci când vindeți una dintre ponderea imobilului rezidențial, toți ceilalți proprietari (de exemplu, un fost soț / soție) au dreptul de a răscumpăra această cotă înainte de a fi oferită altor cumpărători. În consecință, proprietarul uneia dintre părți nu are dreptul să caute alți cumpărători până când primește un refuz al tuturor proprietarilor apartamentului.
Procedura de vânzare a unei acțiuni în totalul imobilului rezidențial
Deci, pentru a vă vinde cota într-o proprietate de apartamente comune, proprietarul său trebuie:
- Atribuiți prețul și sugerați răscumpărarea ponderii acestui apartament care îi aparține de către alți proprietari ai acestui apartament. Pentru a face acest lucru, el trebuie să notifice fiecare dintre proprietarii în scris despre intenția sa de a vinde o cotă într-un apartament comun, precum și să indice prețul și alte condiții importante de vânzări în anunț;
- Dacă cineva de la proprietari exprimă dorința de a cumpăra o miză în apartament, face o înțelegere. În acest caz, tranzacția este, de asemenea, întocmită, precum și vânzarea unui apartament între întregi;
- Dacă proprietarii refuză să achiziționeze cota vândută într-un apartament comun, trebuie să obțineți refuzul scris și să începeți să vă vindeți partea noastră în apartamentul persoanelor neautorizate. Dacă nu este primit un refuz scris, proprietarul nu are dreptul să prezinte un apartament de vânzare în termen de o lună. După o lună, vânzătorul poate vinde o cotă la orice cumpărător dacă niciunul dintre ceilalți proprietari ai proprietății generale nu va dobândi o cotă de vânzare. Cu toate acestea, în acest caz, vânzătorul trebuie să aibă o confirmare că toți proprietarii au primit o notificare privind vânzarea unei acțiuni.
Atunci când se vinde ponderea unei persoane străine, proprietarul, de regulă, ar trebui să fie prezentat împreună cu toate celelalte documente care să prezinte autorității de înregistrare refuzul altor proprietari (în scris) sau documentele care confirmă că toți proprietarii au primit anunțul corespunzător de Vânzarea unei acțiuni într-un apartament comun de mai mult de o lună în urmă, iar niciunul dintre ei nu și-a exprimat dorința de a dobândi o cotă înstrăinată.
Dacă mai mulți proprietari de proprietate a acțiunilor și-au exprimat dorința de a răscumpăra cota de vânzare, proprietarul propriului său dalit poate alege care dintre ei își va vinde cota aparținând lui.
În cazul în care vânzătorul, atunci când își vinde cota, a încălcat dreptul preferențial de a cumpăra restul proprietarilor de locuințe, atunci oricare dintre acționari poate aplica instanței de a-și restabili dreptul. Legea stabilește un termen de trei luni de limitareÎn timpul căreia proprietarul de proprietate a acțiunilor poate contesta vânzarea unei acțiuni într-un apartament comun.
Această perioadă începe să fie numărată din acea zi în care unul dintre proprietarii de acțiuni într-un apartament comun, al cărui drept la o achiziție predominantă a fost încălcat de către vânzător, a învățat că a trebuit să învețe despre faptul că a vândut o cotă în apartamentul Uniunii la cumpărătorul exterior.
Ce dificultăți pot apărea la vânzarea unei acțiuni
După cum sa menționat deja, proprietarul cotei în apartamentul comun se poate confrunta cu anumite dificultăți în înstrăinarea acțiunii sale. În primul rând, ele sunt asociate cu reticența altor proprietari ai apartamentului de vânzare a părții ei către alte persoane, chiar dacă nu intenționează să răscumpere această cotă.
În practică, se întâmplă adesea că participanții la proprietatea capitalului propriu se evită în mod specific, primind o notificare, care a declarat că va vinde o cotă într-un apartament comun. Drept urmare, proprietarul cota care dorește să-l vândă unei terțe părți nu poate înregistra o înțelegere, deoarece nu are nici un refuz scris al altor proprietari de apartamente și nici nu confirmă faptul că au primit o notificare de intenție de a vinde o cotă.
Este chiar mai dificil pentru situația în care proprietarul cota alienată nu cunoaște adresele locului altor proprietari și, prin urmare, nu le pot trimite o notificare scrisă. În acest caz, legea vă permite să trimiteți o notificare scrisă la cea mai recentă adresă cunoscută de el. Cu toate acestea, în acest caz, este imposibil să se excludă faptul că proprietarii de alte acțiuni vor încerca să conteste legitimitatea tranzacției pentru vânzarea unei acțiuni într-un apartament comun, contactarea instanței.
În aceste cazuri, vânzătorul acțiunii este recomandat să colecteze cât mai multe dovezi scrise pe care le-a făcut toate și a luat toate măsurile posibile pentru a informa pe toți proprietarii de locuințe comune cu privire la intenția sa de a vinde o cotă. Acest lucru îl va ajuta să dovedească în instanță dreptul său de a vinde ponderea unui outsider în cazul unui litigiu.
Există astfel de cazuri atunci când alți proprietari de proprietate de acțiuni întârzie în mod deliberat procesul de vânzări. Pentru a face acest lucru, ei sunt de acord să cumpere o cotă, fără să o cumpere.
În unele cazuri dificile, atunci când proprietarul ponderii din orice motiv nu poate fi vândut rolul său imobiliar, se utilizează următoarele sisteme de vânzări:
- apel la instanța solicitantă să-și răscumpere cota. Legea admite că, în cazul imposibilității de a împărtăși un apartament comun (de exemplu, în apartament cu o cameră), care este în proprietate asupra capitalului propriu, proprietarul unei cote mai mici poate în instanța de judecată, în absența unui acord, la cererea unui alt proprietar al răscumpărării acțiunii sale;
- continuați cu un cadou. Complexitatea designului vânzării unei părți în apartament a condus la faptul că vânzătorii sunt forțați să facă această tranzacție sub masca de donație, deoarece proprietarul cota cu donarea ei nu ar trebui să notifice alți acționari. În acest caz, părțile de vânzare au semnat acordul de donare, iar banii sunt transferați sau direct vânzătorului sau prin celula bancară depozitară.
Alți participanți la proprietate asupra acțiunilor pot încerca să conteste această tranzacție în instanță, dar, în practică, va fi foarte dificil pentru ei să demonstreze că tocmai vânzarea unei părți a proprietății, nu o donație. Cu toate acestea, folosind această schemă, trebuie să fie amintit că, în dar, va fi o datorie de a plăti o taxă pe donare.
O altă opțiune care minimizează posibilitatea de a contesta tranzacția este de a "da" o mică parte din cota către cumpărător (de exemplu, mai mulți metri pătrați) și apoi să-i ofere ca unul dintre proprietarii apartamentului comun, să cumpere rest.
O opțiune similară pentru vânzarea unui rol în proprietatea acțiunilor este utilizarea unui acord de gaj atunci când cumpărătorul a documentat creditorul ipotecar al acestei acțiuni și îl primește ca urmare a "neînfalcării" de către debitor (vânzătorul acțiunii) datoria de a plăti taxe.
Folosind schema, vânzătorul și cumpărătorul cota în apartament în proprietatea apartamentului nu ar trebui să uite că aceste tranzacții sunt încă recunoscute de Curte.
Astfel, cota cea mai complicată din apartamentul partajat este notificată de alți proprietari și respectarea dreptului lor de răscumpărare preferențială de a răscumpăra această cotă în proprietate comună. După ce restul acționarilor au convenit sau au refuzat să răscumpere proporția, piața de a cumpăra și de a vinde o parte din nimic nu diferă de vânzarea întregului apartament.
Comentarii (115)
Ilyas | 2017/10/01.
Buna! Există următoarea situație - 2 apartament cameră. Doi acționari. Unul dintre grade vrea să-și vândă cota. Al doilea prolonnel este un copil minor, gardianul său este soția fratelui mamei mamei mamei. Poate oferi oferta un copil minor Influența vânzarea de proprietăți? Cum poți fi de acord cu Guardian și este posibil? Mulțumesc!
admin |. 2017/10/09.
Bună ziua Ilyas! Acest fapt este că un copil minor este un al doilea participant la proprietatea capitalului propriu, nu împiedică un alt proprietar să-și vândă cota. Cu toate acestea, în această situație, vânzătorul trebuie să respecte dreptul celui de-al doilea acționar pentru o achiziție predominantă - adică vânzătorul cota este obligat să trimită reprezentanții legali ai minorului (adică, mama) notificarea cu propunere de a cumpăra o cotă. În cazul refuzului sau absenței unui răspuns, proprietarul acțiunii va putea să-și vândă cota de o persoană neautorizată fără obstacole.
Ilya | 2017/10/23.
Buna ziua. A cumpărat un apartament cu mai puțin de un an în urmă. Apartamentul a dobândit în trei acțiuni. Unul dintre proprietari vrea să-și vândă ciudatul
fără consimțământul altor proprietari. Poate face acest lucru în cazul în care apartamentul a dobândit în proprietatea acțiunilor cu mai puțin de un an în urmă? Mulțumesc.
admin |. 2017/11/03.
Bună ziua Ilya! Participanții rămași la proprietatea împărtășită au dreptul preferențial de cumpărare în conformitate cu art. 250. Cod Civil Rf. În caz de nerespectare a punerii în aplicare a acestui drept și a vânzării ponderii unei persoane străine, această tranzacție de cumpărare și vânzare poate fi contestată în instanță.
Vitaly | 2017/11/20.
O zi buna.
Am o cotă de 1 \\ 4 în apartament. Eu vând unul dintre participanți la proprietatea generală a acestui apartament. Participanții rămași sunt notificați și nu au arătat dorința de a dobândi o cotă. Mi sa spus lui MFC că contractul de vânzare ar trebui să fie sigur de a asigura notari. Se pare ca o tranzacție de înstrăinare cu proprietatea generală. Repet eu vând o parte din unul dintre cei 4 participanți la totalul proprietății, nu vând "la partea"
Și, în același timp, toate semințele. Întrebare: Notare o astfel de tranzacție sau poate o formă scrisă simplă?
admin |. 2017/11/30.
Hello Vitaly! In conformitate cu schimbări recente În legislația, tranzacțiile cu privire la înstrăinarea acțiunilor în dreptul de proprietate comună proprietate imobiliaraInclusiv cu înstrăinarea de către toți participanții la proprietatea asupra acțiunilor lor pe o singură tranzacție, sunt supuse unui certificat notarial (introdus de Legea federală N 172-FZ).
Anton | 2017/11/28.
Buna ziua. Două persoane au un apartament în acțiuni egale (50% -50%), o vor vinde. Ei negociază că unul va primi 60%, iar al doilea 40% din suma tranzacției. Cum se execută corect în mod legal? Cum contribuie această informație la contract atunci când primiți un avans de la cumpărător?
admin |. 2017/12/09.
Bună ziua Anton! La determinarea prețului apartamentului din contract, trebuie doar să vă înregistrați în textul contractului, că ponderea unui vânzător este estimată la o anumită sumă, iar partea celui de-al doilea vânzător este la altul. Este mai bine să specificați sume specifice care ar trebui să fie listate de către cumpărător către fiecare dintre vânzători.
Marina | 2018/03/08.
Salut, vecinul meu a decis să-și vândă miza în apartament, sunt gata să-l cumpăr, dar este nevoie de bani imediat, dar am nevoie de timp pentru a face o ipotecă cu capitala maternă. Mă poate refuza? Și să vândă oamenii altcuiva?
admin |. 2018/03/20.
Bună ziua Marina! Dacă notificarea vânzării pe care ați primit-o nu conține condiții esențiale de vânzări esențiale (de exemplu, vânzarea numai pentru numerar), vecinul dvs. nu are dreptul să înstrăineze această participație în apartament către terțe părți înainte de a primi un refuz scris de la dvs.
Snoyia | 2018/03/20.
Bancile cumpără o cotă în apartament? În acest caz, este posibil și ce bănci pot cumpăra o participație în apartament?
admin |. 2018/03/27.
Bună ziua Snoye! Prin natura activităților lor, Banca este o organizație financiară și de credit și nu este angajată în cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Excepție - emitere credite ipotecare Pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Inclusiv, într-o parte din apartament. Vânzările imobiliare prin implementarea băncilor pot fi angajate în cazul executării necorespunzătoare de către debitorii de obligații de credit. Multe bănci cooperează cu agenții de creditare rezidențială, inclusiv serviciile imobiliare.
Elnura | 2018/09/09.
Bună ziua, situația este astfel de 6 proprietari în apartament, fiecare parte din 1/7, acești cinci persoane doresc să vândă un apartament și unul, deoarece are o greșeală în pașaport, a făcut o greșeală în nume, și ar trebui să fie Fiți în judecată pe acel om este același, nu vrea să facă acest lucru! Ea spune că nu este timp să faci într-o astfel de situație ???
admin |. 2018/09/21.
Bună ziua Elnura! Deoarece persoana pe care ați specificat-o are dreptul de cumpărare preferențial, restul de proprietari sunt obligați să-i trimită o propunere scrisă de a cumpăra o cotă prin notar. În cazul în care nu există niciun consimțământ sau refuzul de a cumpăra în termen de 30 de zile, restul de proprietari au dreptul să-și vândă acțiunile către un outsider / persoane.
Anna | 2018/11/29.
Bună ziua, apartament cu o cameră, trei proprietari: I, Copil și Ex-soț. Vreau să-mi vând miza. Fost soț nu este de acord să cumpere. Banii de la vânzare vor merge la îmbunătățire condiții de locuit Casa aflată în construcție în cadrul căreia va fi evidențiată ponderea copilului. Voi vinde cota la o terță parte. Picioarele din apartament nu trăiesc.
admin |. 2018/12/09.
Buna, Ana! Da, puteți vinde o miză în apartament la un outsider, dar înainte de vânzare va trebui să obțineți consimțământul autorităților de tutelă pentru vânzarea unei părți a unui minor, precum și notificarea în scris prin notar fostul soț Despre intenția dvs. de a vinde o cotă (implementarea dreptului preemptiv al achiziției). În cazul refuzului fostului dvs. soț în achiziționarea unei acțiuni, puteți vinde deja o parte dintr-un străin.
Dacă apartamentul este împărțit într-o cotă, există întotdeauna posibilitatea ca cineva de la proprietari să vrea să-și vândă partea din locuință. Restul este o astfel de vânzare, nimic bun este promulit. Ce se poate face pentru a împiedica apartamentul să se transforme într-un serviciu comun?
Recent, în districtul Moscova din conflictul Perovo între rezidenți apartament municipal sa încheiat cu crimă. A precedat incidentul criminal pentru vânzarea unei acțiuni. Cameră obișnuită cu două camere sa transformat într-un serviciu comunitar după ce foștii soți divorțați. Soția și fiul și-au vândut acțiunile către noii proprietari care au organizat o viață insuportabilă a vechiului proprietar: un om nu a fost permis de bucătărie și în baie și în orice fel a supraviețuit din apartament. Nu putea să stea și să-l captureze pe vecinul în ostatic, apoi la împușcat.
Tranzacțiile cu acțiuni sunt adesea asociate cu conflictele care apar înainte și după vânzarea unei acțiuni. Este deosebit de dificil pentru acei proprietari care rămân în apartamentul în care sunt invitați alte persoane. Este posibil să se împiedice vânzarea unei acțiuni?
Este posibil să interziceți coproprietarului să vândă o miză?
Astăzi, proprietarii de locuințe au posibilitatea de a controla tranzacțiile cu imobilul său. Pentru a face acest lucru, contactați USRP și scrieți o cerere pentru interzicerea tranzacțiilor fără participare personală. Din păcate, în cazul vânzării ponderii apartamentului, o astfel de declarație nu va ajuta.
"Interzicerea tranzacțiilor fără participare personală se referă numai la cota deținută de proprietar. Va afecta o astfel de declarație asupra coproprietarului ", explică Elena Medvedev, șeful biroului" pe Alekseevskaya "" Miel-rețea de birouri imobiliare ".
Deci, în cazul în care partea apartamentului nu vă aparține, nu veți putea să-i interzic la compararea vânzării sale. Cu toate acestea, legea vă protejează în continuare drepturile: aveți dreptul de cumpărare preferențial.
Ce oferă coproprietar dreptul preferențial de cumpărare?
Dacă dețineți, să spunem, două mize din apartament, iar cealaltă treime aparține unui alt proprietar, atunci el trebuie să vă informeze despre intenția lor de a vinde o parte din apartament mai întâi.
Esența achiziției preferențiale explică avocatul Penny Lane Realty Boris Barutin: "Vânzătorul cota este obligat să notifice restul coproprietarilor (acționari) în scris despre intenția de a-și da o parte la o terță parte care indică o terță parte prețul și condițiile tranzacției viitoare. Cu condiția, dacă în termen de 30 de zile, co-proprietarii (acționarii) nu au exprimat dorința de a dobândi o cotă înstrăinată, vânzătorul are dreptul de a-și vinde ponderea la o terță parte. Dacă această cerință nu respectă acționarii care nu au notificat vânzarea, pot recunoaște această tranzacție nevalidă ".
Deci, numai dacă, în decurs de 30 de zile, nu ați răspuns la această scrisoare sau nu ați refuzat dreptul nostru preemptiv, co-proprietarul va fi capabil să ofere partide terților la același preț. Dacă aceste reguli sunt încălcate, tranzacția de vânzare poate fi contestată în instanță.
Cum va certificatul de notarizare al tranzacției în alienarea acțiunii?
De la 01/01/2017, tranzacțiile pentru vânzarea acțiunilor sunt protejate suplimentar - de la această dată Legea federală "În înregistrarea imobiliară" prevede noi reguli. Dacă mai devreme contractul de vânzare al acțiunii ar putea fi încheiat într-o scriere simplă, acum astfel de tranzacții fac obiectul unui certificat notariat, ceea ce le face mai transparente și protejate. Notificarea coproprietarilor (acționari) privind vânzarea se produce acum cu participarea directă a notarului, care controlează procesul. Astfel, toți proprietarii au informații complete și condiții de vânzare.
După cum explică Boris Baryutin, au existat anterior cetățeni necurați (vânzători și cumpărători) au avut posibilitatea de fraudă în punerea în aplicare a tranzacțiilor cu privire la înstrăinarea acțiunilor, în timp ce acționarii rămași nu ar putea fi conștienți de vânzare. De exemplu, cumpărătorii fără scrupule au folosit pe scară largă practica de a cumpăra o cotă fără notificarea efectivă a altor acționari. Acest lucru a dat naștere la o serie de infracțiuni: fără cunoașterea acționarilor sau cu un design fictiv al notificărilor despre vânzarea unui nou proprietar în apartament. El a făcut viața celorlalți chiriași insuportabili, astfel încât să vândă acțiuni în apartamente la prețuri substanțial reduse.
La vânzarea unei părți prin notar, riscul de a fi înșelat de coproprietari a scăzut. Toți participanții la tranzacție au dobândit o mare securitate juridică, iar tranzacția în sine a devenit mai transparentă.
Ce trebuie să faceți cu o parte în caz de conflict de proprietari?
În mod obișnuit, problemele asociate cu acțiunile de vânzare apar după conflicte și certuri.
"Una dintre cele mai problematice situații din domeniul imobiliar este atunci când apartamentele sunt într-o ceartă și încearcă să nu se stabilească situația, ci, dimpotrivă, să se rănească reciproc", spune Alexander Lunin, manager de plumb al Departamentului de Locuințe secundare a Azbuka Imobiliare locuințe. Potrivit expertului, moștenitorii se certe cel mai adesea. Motivul principal - non-dovezi care apar, de regulă, la momentul dobândirii moștenirii. Mai rar există situații în care conflictul a început în timpul vieții testatorului. În orice caz, apare întrebarea: ce să faceți cu o parte? Este imposibil să fiți de acord cu vânzarea, este, de asemenea, dificil să folosiți apartamentul, nu vreau să vin pentru un snot.
"În această situație, singura decizie adecvată este de a face apel la expertul imobiliar, Alexander Lunin recomandă. - În primul rând, agentul este o persoană este întotdeauna neutră și nu este interesată de punctul de vedere al moștenirii. Va fi mai ușor să negocieze cu partidele opuse. În al doilea rând, vânzarea unei acțiuni în apartament sugerează întotdeauna o reducere mare, cel puțin 50% din valoarea sa reală. Apartamentul vândut în întregime va costa mai mult. Agentul va fi imediat capabil să se orienteze pe piață, poate că opțiunea pe care o va propune va se potrivi cu ambele părți. "
