Wprowadzenie

ryzyko kredytowe kredytów hipotecznych

Hipoteka jest jedną z formy zabezpieczenia, w którym nieruchomość pozostała w posiadłości dłużnika, a pożyczkodawcy w przypadku braku spełnienia obowiązku nabycia prawa do otrzymania satysfakcji poprzez wdrażanie tej nieruchomości. Nieruchomość, na której instaluje się hipoteka pozostaje na Pledger w posiadaniu i użytkowaniu.

Koncepcje kredytów hipotecznych i kredytów hipotecznych należy wyróżnić, w których pożyczka jest wydawana przez bank zabezpieczony przez nieruchomości. Pożyczka hipoteczna jest jednym ze składników systemu hipotecznego. Po otrzymaniu pożyczki na zakup nieruchomości, sama nieruchomość zakupiona wchodzi do hipoteki (zastaw) do banku jako gwarancja zwrotu pożyczki. Kredyt hipoteczny jest również kluczem do istniejącego właściciela nieruchomości w celu otrzymania pożyczki lub pożyczki, która zostanie skierowana lub na naprawę lub budowę lub inne potrzeby według uznania moździerza kredytobiorcy. W przypadku niespełnienia głównego obowiązku kara jest narysowana tylko do nieruchomości hipotecznej, a Pledgee ma dominujące prawo do spełnienia swoich roszczeń do innych wierzycieli dłużników. Jednym ze sposobów zmniejszenia ryzyka pożyczkodawcy jest ubezpieczenie hipoteczne.

Celem tej pracy jest ujawnienie znaczenia kredytów hipotecznych

Zadania tego praca semestralna są:

· Ujawnienie istoty kredytów hipotecznych;

· Zobacz korzyści i niedociągnięcia kredytów;

Przedmiotem badania jest proces kredytów hipotecznych, który powstał w warunkach współczesnego okresu, zarówno w Rosji, jak i za granicą.

Koncepcja esencji i klasyfikacja kredytów hipotecznych

Esencja i pojęcie kredytów hipotecznych

Hipoteka jest pożyczką zabezpieczoną przez nieruchomości, pożyczka hipoteczna jest ruchem kapitału kredytowego w nieruchomościach związanych z świadczeniem środków pieniężnych na warunkach spłaty, pilności i płatności. Hipoteka jest pożyczką podaną w gotówce lub w postaci papierów wartościowych zabezpieczonych obiektowi nieruchomości, mające na celu zakup lub budowanie tej nieruchomości. Pożyczka hipoteczna, będąc jedną z form stosunków kredytowych i różnorodności kredytu, ma w nim wszystkie objawy związane z nim i jest wyraźnym pewnym stosunkiem między składniki gospodarczektóre są uczestnikami procesu świadczenia kredytu hipotecznego, tj. Osoby, instytucje finansowe, firmy, agencje rządowe, firmy budowlane.

Z kredytów hipotecznych kredytobiorca otrzymuje pożyczkę na zakup nieruchomości lub innych celów. Jego zobowiązanie do pożyczkodawcy jest spłata pożyczki i zapewnia spełnienie tego obowiązku bezpieczeństwa nieruchomości. Jednocześnie kupuj i leżałeś, możesz nie tylko mieszkania, ale także inne obiekty nieruchomości - ziemia, samochód, jacht itp. Nieruchomość nabyta przez pomoc kredytu hipotecznego jest własność kredytobiorcy pożyczki od czasu nabycia.

Najczęstszym wykorzystaniem kredytu hipotecznego w Rosji jest zakup mieszkania na kredyt. Kredyty hipoteczne są wydawane przez banki, a wszystkie warunki pożyczki są różne. Na poziomie państwowym w Rosji hipoteka stwierdza wsparcie w formie rozwiniętego przepisów hipotecznych, a także agencji hipotecznych specjalnie stworzonych przez państwo. Za zgodą właściciela, przedmiot kredytu hipotecznego może być również prawem do dzierżawy nieruchomości.

Projekt hipoteczny jest procedurą wielokierunkową, w tym zbiór dokumentów, przejście Komisji Kredytowej Banku, poszukiwanie odpowiednich mieszkań, jej oceny i ubezpieczenia, zawarcia umowy hipotecznej. Broker hipoteczny może pomóc na tej ścieżce. Może być również konieczne, aby pomóc agencji nieruchomości przy zakupie mieszkania na kredyt.

Po uzyskaniu kredytu hipotecznego, a obudowa zostanie zakupiona, pojawia się czas "stosu". Spłata kredytu może być przeprowadzona zarówno w gotówce, jak i bezgotówkowej, albo w ściśle określonych dniach lub w dowolnym dniu miesiąca - warunki te są określone przez bank wierzyciela. Możliwość wcześniejszego spłaty kredytu jest również określona przez Bank Mortki. Pożyczka jest "wykupiona" całkowicie, gdy konto kredytowe jest całkowicie uznane za całkowicie i zainteresowanie. Jako sumy kredyty hipoteczne Dość świetny, a sam projekt jest długoterminowy, a następnie pożyczka jest spłacana przez części. Możesz spłacić pożyczkę na kilka sposobów, aby bank i kredytobiorca mogli wybrać najbardziej optymalną opcję spłaty.

Kredytobiorca musi również pamiętać, że istnieją możliwości zmniejszenia kosztów i na etapie spłaty kredytu: możliwe jest spłacenie pożyczki przed harmonogramem lub skorzystać z pożyczki (jest to uzyskanie pożyczki o niższej stopie procentowej spłacić pożyczkę z wyższą stawką podjętą wcześniej. Do tej pory wydaje się dużą liczbę programy hipoteczne Z niższymi stopami procentowymi. Korzystając z zamknięcia, kredytobiorca może znacznie zmniejszyć opłatę za nabytą mieszkaniową).

Metody spłaty pożyczek zależą od następujących czynników: z którymi dokonano płatności częstotliwości, jakie są terminy i kwota płatności, w jakiej formy płatności jest przeprowadzana.

Bank-pożyczkodawca zwykle określa okres płatności: Na przykład od 5 do 10 numerów każdego miesiąca. W przypadku, gdy wkład kredytobiorcy nie jest w odpowiednim czasie, pożyczkodawca może zastosować kary. Gdy tylko pożyczkobiorca i pożyczkodawca podpisali umowę, kredytobiorca otrzymuje harmonogram płatności ze wskazaniem ich wielkości. Często bank jest ustawiony bardzo surowe wymogi dotyczące spłacenia pożyczki - zgodność wymienionych i tych kwot należy przestrzegać przed Kopecks. Wszelkie odchylenie (nieporozumienie lub nadpłaty) ze wskazanej kwoty można rozpatrywać przez Bank jako naruszenie zobowiązań wynikających z Umowy. Może to spowodować zastosowanie kar.

Jeśli wybrany forma gotówkowa Płatność zapłaty, oznacza to, że konieczne jest zarabianie pieniędzy na rachunku kredytowym za pośrednictwem kasjera Banku. Kredytobiorca, który wybrał taką formę płatności, nie należy zapominać, że płatność nie zawsze jest możliwa do przeprowadzenia wieczornego, aw weekendy i święta banki nie działają.

Jeśli kredytobiorca jest wybrany przez metodę płatności bezgotówkowych, konieczne jest przełożenie określonych kwot z jego konta w odpowiednim czasie, na rachunku banku wierzycielskiego. W takim przypadku konieczne jest uwzględnienie faktu, że samo tłumaczenie międzybank jest również płatną obsługą i jest wymagane do wykonania 1-3 dni roboczych. Aby pozbyć się tych kosztów (zarówno tymczasowych, jak i finansowych), możesz otworzyć konto w banku, w którym podjęto pożyczkę hipoteczną.

Istnieje również inny sposób na zapłatę za pożyczkę za pośrednictwem płatności bezgotówkowych: Przetłumacz część wynagrodzenia na rachunek banku wierzyciela przed jej otrzymaniem. W tym przypadku kredytobiorca musi napisać aplikację skierowaną do szefa przedsiębiorstwa, w którym pracuje kredytobiorca, a także omówić i koordynować wszystkie szczegóły z działem księgowym.

Do tej pory większość programów kredytowych kredytów hipotecznych zapewnia kredytobiorca do spłaty kredytobiorcy, minimalny moratorium wynosi zwykle 6 miesięcy. Możesz spłacić przed harmonogramem zarówno wszystkie kredyty, jak i jego część. Aby to zrobić, napisz oświadczenie w formie ustalonej przez wierzyciela.

Jeśli kredytobiorca osiągnie część pożyczki przed harmonogramem, ma prawo do zmniejszenia kwoty płatności miesięcznych na pozostały okres, lub utrzymanie kwoty płatności, ale w celu zmniejszenia okresu płatności. Jeśli kredytobiorca wybiera redukcję okresu kredytowego, ilość nadpłaty mieszkaniowej jest znacznie zmniejszona. Która opcja wyboru - sama pożyczkobiorca decyduje. Po wcześniejszym spłodzeniu części kredytu kredytobiorca wydał nowy harmonogram płatności.

Jeśli kredytobiorca w pełni odpycha pożyczkę z wyprzedzeniem, a następnie pożyczkodawca musi poprosić o dokładną kwotę pożyczki i odsetek od szacowanej daty pełna spłata pożyczka. Po dokonaniu wszystkich niezbędnych płatności kredytobiorca musi dokonać dwóch kolejnych procedur: zarejestrować wypowiedzenie kredytu hipotecznego w ustanowieniu sprawiedliwości. Jest to konieczne, aby usunąć obciążenie hipoteczne z obudową; Powiadom wczesną spłatę spółki ubezpieczeniowej pożyczki, co pozwoli zwrócić niektóre pieniądze na niewykorzystany okres ubezpieczenia.

W momencie kredytu hipotecznego - najbardziej niezawodny sposób Nabycie mieszkaniowe w przeciwieństwie do budowy kapitałowej lub wkładu w spółdzielnię budowlanej. Pieniądze są przekazywane bezpośrednio do sprzedawcy mieszkalnictwa, a nie dla osób trzecich (deweloperów lub właścicieli spółdzielczych). Na całym świecie kredyty hipoteczne rozwija się i funkcjonuje jako forma długoterminowego finansowania. programy mieszkaniowe. Pożyczki hipoteczne, z jednej strony, przyczynia się do rozwiązania wielu problemów społecznych i gospodarczych kraju, a przede wszystkim problemy dostarczania mieszkań, z drugiej - spadek inflacji, tymczasowo opóźnione gotówka obywatele i przedsiębiorstwa.

Przedmiot kredytu hipotecznego może być następująca nieruchomość:

1. wylądowaćprywatnie własnością;

2. Przedsiębiorstwa, a także budynki, struktury i inne nieruchomość;

3. Budynki mieszkalne, apartamenty i części budynków mieszkalnych i apartamentów składających się z jednego lub więcej izolowanych pomieszczeń;

4. Domki, domy ogrodowe, garaże itp.;

5. Naczynia lotnicze i morskie, wewnętrzne naczynia do opatrunku.

Obecnie w praktyce świata znajdują się dwie klasyczne metody kredytów hipotecznych:

1. Model kredytów hipotecznych jednokoziomowych (model niemiecki);

2. Dwupoziomowy model kredytów hipotecznych (model amerykański).

W jednopoziomowym modelu kredytów hipotecznych kredytobiorcy i pożyczkodawca są związane z pożyczką. Model ten opiera się na cykliciwie krążenia środków pieniężnych: środki świadczone przez kredytobiorcę są wykorzystywane do wydawania pożyczek dla swoich poprzedników, które już zakończyły okres akumulacji.

Przy wdrażaniu tego modelu planowane jest zakończenie następujących podstawowych rodzajów umów między kredytobiorcą a pożyczkodawcą:

1. Umowa w sprawie akumulacyjnego wkładu mieszkaniowego, a następnie umowy kredytowej i umowy hipotecznej;

2. Między Organizacją Ubezpieczeń Kredytobiorcy - umowa ubezpieczenia obudowy;

3. Między kredytobiorcą a sprzedawcą (Builder) mieszkaniowy - umowa zakupu i sprzedaży mieszkania.

Jak działa pożyczkodawca bank hipoteczny lub instytucja kredytowa. Dla pożyczkodawcy, refinansowanie kredytów hipotecznych można wyrafinować ze względu na emisję papierów wartościowych - pośredniach hipotecznych, a tym samym minimalizującym możliwe ryzyko. Podczas interakcji z instytucją oszczędności kredytobiorcy kredytobiorca gromadzi podstawową (właściwą) kapitał, który jest warunkiem wstępnym wydawania kredytu hipotecznego (pożyczony kapitał).

W dwupoziomowym modelu kredytów hipotecznych, oprócz kredytobiorcy i pożyczkodawcy, mediator (agencja hipoteczna) i / lub uczestnika rynku finansowego (spółki finansowej hipotecznej i inwestycyjnej). Przy wdrażaniu tego modelu zawiera zawarcie następujących podstawowych rodzajów kontraktów:

1. Umowa kredytowa;

2. Umowa hipoteczna

3. Umowa ubezpieczenia obudowy;

4. Umowa zakupu i sprzedaży;

5. Umowa ogólna;

6. Umowa agencyjna;

7. Umowa przydziału praw kredytów hipotecznych;

8. Traktat o procedurze prowadzenia operacji papierów wartościowych agencja hipoteczna;

9. Umowa ubezpieczenia ryzyka przedsiębiorczości;

10. Traktat o zakupie i sprzedaży papierów wartościowych.

Na pierwszym etapie realizacji relacji umownych między uczestnikami dwukopoziomowego modelu kredytów hipotecznych, umowy kredytowej i umowy hipotecznej głównych uczestników - kredytobiorcy i pożyczkodawcy zostają zawarte. Po otrzymaniu pożyczki kredytobiorca stwierdza umowę zakupu mieszkaniowego ze sprzedawcą lub jego konstruktora, po czym liczba uczestników w tym modelu wzrasta wraz z celem ryzyka poważnych uczestników do minimum. Wraz z organizacją ubezpieczeniową zawierane są ubezpieczenie ryzyka przedsiębiorczości i umowy ubezpieczenia mieszkaniowego.

Na wtórnym rynku kredytów hipotecznych między pożyczkodawcą a agencją hipoteczną, odpowiednia umowa w sprawie przydzielenia praw do zobowiązań z tytułu kredytów hipotecznych, a także umowy zarządzanie zaufaniem nabyte prawa do wymogów. Pozwala to pożyczkodowi do dalszego kontrolowania pożyczkobiorcy, otrzymywać prowizje do obsługi pożyczki oraz do środków otrzymanych z Agencji, rozszerzyć transakcje kredytowe.

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, kredytobiorca jest w banku standardowe opakowanie Dokumenty wymagane do rozwiązania problemu wydania pożyczki. Jednocześnie, biorąc pod uwagę, że nieruchomość będzie działać jako temat zastawu, dodatkowo należy przedstawić. następujące dokumenty:

· Certyfikaty rejestracji państwowych praw własności w zakresie obiektów nieruchomości, w tym gruntów;

· Dokument na granicach terytorialnych działki (plan rejonowy) wydany przez zasoby ziemskie i komisję zarządzania gruntami;

· Pomoc z Komitetu Kierowaniowego i zarządzania gruntami na temat braku aresztowań na nieruchomości położonej przez Płodzę;

· Zawarcie niezależnej zawodowej spółki wyceny (firma) w sprawie oceny rzeczywistej wartości obiektu hipotecznego;

· Umowa z firmą ubezpieczeniową o obiekcie ubezpieczeniowym nieruchomości;

· Projekt umowy hipotecznej;

· Inne dokumenty, które są integralną częścią umowy kredytu hipotecznego.

W Rosji mediator jest agencją hipoteczną. Agencje hipoteczne są organizacjami stworzonymi przez państwo dla rozwoju hipotecznego. W Rosji Federalna agencja kredytów hipotecznych oraz agencje regionalne, które zależą od federalnego, teraz pracują.

Praca agencji hipotecznych z bankami opiera się w następujący sposób:

· Agencja określa warunki pożyczki, konsultuje się z kredytobiorcą;

· Bank partnerski wydaje pożyczkę na warunkach podanych przez Agencję;

· Po tym, jak Agencja przeredagowała prawo Banku do wymagań kredytowych, staje się odpowiednio pożyczkodawcy kredytobiorcy do całego okresu kredytowego.

W rezultacie kredytobiorca do rozwiązywania problemów mieszkaniowych, otrzymuje pożyczkę, jakby państwu. Z reguły warunki pożyczki oferowane przez Agencję (termin, tempo, wielkość początkowego wkładu) są odpowiednim średnim rynkiem.

Ważne jest jednak, aby bank w programie można wyjaśnić pod względem dodatkowych wydatków. Pozytywny aspekt współpracy z Agencją jest to, że ma szerokie doświadczenie na tym rynku i reprezentuje państwo. Kredytobiorca musi się zdecydować - co do wyboru: współpraca z Agencją, lub bezpośrednio z Bankiem.

Kup mieszkanie na kredyt z agencją hipoteczną nie jest trudniejsze niż za pośrednictwem brokera hipotecznego.

Procedura kredytu hipotecznego za pośrednictwem agencji kredytowej kredytów hipotecznych sprowadza się do następujących: pierwsza część kredytobiorcy dochodzi do Agencji konsultacji, gdzie ocenia się możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, kwota pożyczki jest określona, \u200b\u200ba wszystkie niezbędne Określono zalecenia dotyczące zbierania dokumentów do zakupu mieszkania na kredyt.

Następnie kredytobiorca składa zebrane dokumenty do Agencji. W przypadku pozytywnej odpowiedzi Komisji Kredytowej Agencji otrzymuje list dla Banku - potwierdzenie możliwości uczestnictwa w federalnym programie kredytów hipotecznych.

Przez pewien czas (zwykle nie więcej niż 2 miesiące), kredytobiorca jest zobowiązany do wyboru opcji mieszkania. Również musi przejść dwa obowiązkowe procedury - Ocena nieruchomości i ubezpieczenie.

Procedura ubezpieczeniowa obejmuje: ubezpieczenie mieszkania - przedmiot zabezpieczenia, ubezpieczenia na życie i zdolność roboczą kredytobiorcy, ubezpieczenie od ograniczeń lub utraty pożyczkobiorcy własności nieruchomości, a także uznanie sprzedaży mieszkania na sprzedaż Nieprawidłowy .

Hipoteka jako cywilna instytucja prawna ma długą historię. Analiza ustawodawstwa w tej dziedzinie pokazuje, że hipoteczna historycznie powstała jednocześnie z nadejściem własności prywatnej. Grecki "Hipotheca" - stoisko, kopia zapasowa. Termin "hipoteka" sama wprowadziła Archon Solon w 594 pne. I był związany z obowiązkiem dłużnika dłużnika z pewnymi dobytkami ziemi. Trwające reformy były, aby wszyscy otrzymali prawo do części z własnością i żetonem według własnego uznania. Przed tym świadczeniem obowiązku był osobowość dłużnika, który w przypadku niemożności płacenia długu zagrożone niewolnictwem. Solon oferował, aby umieścić filar w posiadłości z napisem, że ta grunt służy jako pewna ilość wymagań. Tak więc osobista odpowiedzialność dłużnika zamieniła się w nieruchomość. Taki filar i zwany hipoteką. Z czasem słowo "hipoteka" zaczął być wykorzystywana do wyznaczania zastawów, a następnie zabezpieczenia tylko nieruchomości.
Jednak kredyty hipoteczne jako system zaczął tworzyć podczas rozpoczęcia rozwoju kapitalizmu tylko do końca XVIII wieku wraz z pojawieniem się pierwszych specjalistycznych instytucji kredytowych. Kraje europejskie rządowe z pierwszych lat pracy instytucji hipotecznych zwróciły dużą uwagę na regulację legislacyjną ich działalności. Dość wcześnie w krajach europejskich pojawiły się systemy legislacyjne, które regulują podstawy kredytów hipotecznych. Tak więc w Prusach w 1783 r. Karta hipoteczna pojawiła się w 1783 roku, aw Austrii w 1811 r. - Kodeks cywilny.
W Rosji pierwsze instytucje kredytowe zostały założone w 1754 r.: W przypadku szlachty - Petersburg i Moskwa Biuro Banku Państwowego podczas Senatu i Biura Senatu oraz dla kupców - w porcie Petersburgu i handlu. Banki prowadziły szlachetność i sprzedawców na bezpieczeństwo nieruchomości. W 1786 r. Banki te zostały zreorganizowane do państwowego banku pożyczonego.
Na terenie europejskim Rosji kredyty hipoteczne zostały wprowadzone przez ustawę w dniu 19 maja 1881 r. Specjalna komisja hipoteczna została założona w 1882 r., Aby zbadać szczegóły i praktyki prawa. Skuteczność systemu hipotecznego w Rosji została osiągnięta ze względu na jego ścisłe związanie z prawodawstwem. Trybunał nie podejmował produkcji roszczeń, na podstawie faktów nie uwzględnianych w księdze kredytowej hipotecznej. W ten sposób rekord w książce hipotecznej nie był formalnym charakterem, ale była podstawą dowodową w sporach zadłużenia. Hipoteka wprowadziła wyraźne zamówienie i wdrażanie operacji zabezpieczeń, z wyłączeniem możliwych oszustw. "Ponieważ podmiot legislacyjny własności został przewidziany na ten przedmiot, który przed zapłaceniem pieniędzy na bezpieczeństwo nieruchomości, pierwsze wprowadzone do księgi hipotecznej, system hipoteczny nie pozwolił na możliwość przyjęcia tej samej własności dwóch lub Kilka osób i intencjonalna dwójka sprzedaży. "
W 1917 r. W Rosji istniał rozwinięty system kredytów kredytowych i bankowych, które miało dobre wsparcie legislacyjne i było dobrze zorganizowane. Konkretne rosyjskie doświadczenie długoterminowych kredytów, w szczególności w sprawie bezpieczeństwa gruntów, różnorodność technologii kredytowych i inwestycyjnych oraz infrastruktury kredytowej kredytu hipotecznego, niewątpliwie odgrywał ogromną rolę w rozwoju amerykańskich i europejskich kredytów hipotecznych, służył jako podstawa do tworzenia nowych narzędzi inwestycyjnych i hipotecznych..
W Rosji okres post-rewolucyjny, prawo hipoteczne nadal istnieją, ale w warunkach, w odniesieniu do jakiegokolwiek stosowania Instytutu Zobowiązania ze względu na niepewność skutecznej skuteczności rzeczy, a przede wszystkim nieruchomości. Dlatego w okresie ponad siedemdziesięcioletnim radzieckim rozwojem naszego kraju, kredyty hipoteczne zmieniają się w większym mechanizm, który był bardzo rzadko stosowany w operacjach przez porządek nieruchomości.
Weszła w życie 16 lipca 1998 r. Federalne prawo Federacji Rosyjskiej "na kredyt hipoteczny
p.
(Zastawność właściwości) "(zwany dalej prawem hipotecznym) znacząco wpłynęło na proces tworzenia krajowego rynku kredytów hipotecznych. Czytaj więcej formacji ram regulacyjnych w nowoczesna Rosja Zostanie uwzględniony w rozdziale II.
Definicja koncepcji "kredytów hipotecznych" jest logicznie poprzedzona ujawnieniem esencji hipotecznej. W literaturze, często w ramach terminu "hipoteka" oznacza kredyt hipoteczny. Tymczasem sama słowo "hipoteka", choć zwykle jest używana w połączeniu ze słowem "pożyczka", ma niezależną wartość.
Termin "hipoteka" w obrocie prawnym obejmuje dwie koncepcje. Pierwszy jest hipoteką jako związek prawny - istnieje zastaw nieruchomości w celu uzyskania kredytu hipotecznego. W przypadku hipoteki charakteryzuje się opuszczeniem nieruchomości w rękach dłużnika. Zastaw B. prawo cywilne - Jednym ze sposobów zapewnienia obowiązku - w tym przypadku kredyt bankowy. Jednocześnie we wszystkich przypadkach wymagana jest rejestracja stanu zabezpieczenia dowolnej nieruchomości. W przypadku niewypłacalności dłużnika roszczenie wierzycielskie jest zadowolone z dochodów z realizowanej nieruchomości, głównie dla innych wierzycieli lub przekazując załączoną własność do własności hipoteki. Druga koncepcja kredytu hipotecznego obejmuje "kredyt hipoteczny" - dokument potwierdzający depozyt nieruchomości. Hipoteka jest narzędziem długu, które poświadczają prawa PleDgee do nieruchomości. Hipoteka jest zwykle bezpłatna na rynku.
W art. 334 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwane dalej tekstem pracy - Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej) 8 W ramach kredytu hipotecznego jest zastaw lądowe działki, Przedsiębiorstwa, budynki, obiekty, apartamenty i inne nieruchomości.
Według niektórych autorów "taka definicja kredytu hipotecznego nie jest kompletna. Nie mogą być ograniczone ze względu na fakt, że hipoteka zakłada nie tylko depozyt nieruchomości. Reprezentuje cały prawny system prawny do oceny własności nieruchomości, autentyczności jej przynależności do Mortgager i stanu osiedli z wierzycielami dla określonej nieruchomości. Tak więc, w szerokim znaczeniu słowo "hipoteka" oznacza system prawny i prawny, który obejmuje procedurę określania stanu własności nieruchomości i długu konsekwentnie na ten temat dla każdego konkretnego momentu. W tym sensie hipoteka jest porównywalna z układem współrzędnych matematycznych "9.
W ekonomiczny ekonomiczny Hipoteka jest narzędziem na rynku obrotów praw własności do obiektów nieruchomości w przypadkach, w których inne formy alienacji (zakup i sprzedaż, wymiana i inne) są prawnie lub komercyjnie nieodpowiednie, i umożliwiając przyciągnięcie dodatkowych środków finansowych w celu wdrożenia różnych projektów.
o
Wiele powszechnie interpretuje koncepcję kredytu hipotecznego i jako pożyczki do bezpieczeństwa nieruchomości i jak otrzymać pożyczkę na zakup nieruchomości. Jednak naszym zdaniem określenie "hipoteka" należy uznać za sposób zapewnienia zobowiązań, gdy przedmiot zobowiązania jest nieruchomością. Jeżeli pożyczka jest wydawana na zakup mieszkania, stosuje się termin "kredyty hipoteczne".
Merkulov V.v. Proponuje rozważenie kredytów mieszkaniowych hipotecznych jako "złożony mechanizm, który zapewnia finanse na rynku mieszkaniowym, w oparciu o jasne i jasne prawo i jego ścisłe wdrożenie, działające w rozporządzeniu rynkowym stosunków finansowych uczestników kontrolowanych przez państwo w celu rozwiązać pewne problemy społeczne swoich obywateli. "
Większość autorów przy użyciu terminu "pożyczki mieszkaniowe hipotecznego" w swojej pracy, oznaczają ogólnie kredyty hipoteczne. Jednakże, naszym zdaniem pożyczki mieszkaniowe kredytów hipotecznych jest jednym z rodzajów kredytów hipotecznych, ponieważ nie jest to nie dołączać w tej koncepcji i innych rodzajach pożyczek na bezpieczeństwo nieruchomości (na przykład pożyczki do podmiotów prawnych i poszczególnych przedsiębiorców zabezpieczone przez ich nieruchomość).
W celu głębszego i wszechstronnego zrozumienia
termin rozważany powinien być podkreślenie funkcji kredytów hipotecznych i niektórych cech kredytu hipotecznego, które dają mu zalety w stosunku do innych metod kredytowych.
Według Vaxman S.a. I Sparrow O.e. Możesz sformułować następujące funkcje kredytów hipotecznych:

1. funkcja mechanizmu finansowego przyciągania inwestycji w zakres produkcji materiałowej;
2. funkcja wsparcia zwrotnego pożyczone pieniądze;
3. funkcja stymulowania obrotów i redystrybucji nieruchomości, gdy inne metody (zakup i sprzedaż i inne) są niezdrogi ekonomicznie lub prawnie niemożliwe;
4. tworząc fikcyjny wielopoziomowy

kapitał w formie hipotecznych, pochodnych papierów wartościowych hipotecznych i więcej.
Możesz również podkreślić następujące cechy charakterystyczne.
kredyt hipoteczny:

1. obowiązek zapewnienia depozytu (a nieruchomość może również działać jako depozyt, aby kupić kredyt hipoteczny);
2. czas trwania okresu pożyczki;
3. docelowy charakter kredytu hipotecznego;
4. pożyczka hipoteczna odnosi się do operacji bankowości o niskiej ryzyku. Badanie funkcji, celów i funkcji kredytów hipotecznych,

możliwe jest sformułowanie definicji koncepcji "kredytów hipotecznych".
Najczęstszą i szeroko stosowaną koncepcją kredytów hipotecznych jest "pożyczanie na bezpieczeństwo nieruchomości, czyli pożyczanie na wykorzystanie kredytów hipotecznych jako spłaty fundusze kredytowe" Istnieją również opinie, że "legalna treść kredytów hipotecznych jest obciążenie praw własności do obiektów nieruchomości pod ich zastawem, a podstawą prawną kredytów hipotecznych stwarza prawo hipoteczne, biorąc pod uwagę relacje między podmiotami prawa, w tym przypadku Mortgager i hipoteka. "13
Autor uważa, że \u200b\u200bte definicje, chociaż rejestrują istotę kredytów hipotecznych, ale uważa go za zbyt wąskie, ponieważ kredyty hipoteczne z legalnego punktu widzenia przewiduje nie tylko depozyt w dziedzinie nieruchomości, ale także wiele prawnie ważnych działań przy pojawieniu stosunków prawnych między pacjentami kredytów hipotecznych. W szczególności obejmują kwestie proceduralne poprzedzające zawarcie umowy kredytowej i umowy hipotecznej; Sprawdź "transakcję prawną czystości" - analiza dokumentów potwierdzających własność kredytobiorcy na nieruchomości przeniesiony do zastawu; ubezpieczenie przedmiotu zastawu; jego ocena; Działania w sprawie rejestracji państwa zaangażowanej transakcji i innych prawnie istotnych działań.
W związku z tym autor uważa, że \u200b\u200blegalna istota kredytów hipotecznych pozwala na naukowo określa ją jako zestaw działań popełnionych między kredytobiorcą a instytucją kredytową
(wyspecjalizowana instytucja hipoteczna) miała na celu zawarcie umowy kredytowej (pożyczki) w sprawie świadczenia zabezpieczonego kredytu hipotecznego (kredyt hipoteczny) w nieruchomości kredytobiorcy nieruchomości, lub w celu uzyskania pożyczkobiorcy nieruchomości i W przyszłości przeniesienie do zastawu (kredyty hipoteczne), a także zawarcie innych umów, które spełniają swoje zobowiązania przez kredytobiorcę.
Takie podejście pozwala podkreślić główne cechy wyróżniające kredyty hipoteczne.
Przede wszystkim przedmiot tych stosunków prawnych oznacza udział w ramach kredytu hipotecznego Instytutu Kredytów hipotecznych - Banku lub innej specjalistycznej instytucji hipotecznej, która prowadzi działalność kredytową. Wyróżnia się to przez kredyty hipoteczne z kredytu hipotecznego w swojej czystej formie, gdzie każdy zdolny prawny lub jednostka może wykonać hipotekę.
Po drugie, jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych, depozyt nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku niespełnienia zobowiązań kredytobiorcy, hipoteka ma prawo do odwołania się do nieruchomości hipotecznej, a głównie przed innymi wierzycielami dłużnikami. Należy zauważyć, że powyższa definicja sugeruje, że nieruchomości mogą być wykorzystywane jako zabezpieczenie kredytów hipotecznych, których własność jest zarejestrowana w sposób określony i nie obejmuje deprecjacji praw własności.
Po trzecie, proponowana definicja przydziela docelowy cel kredytów hipotecznych, co również rozróżnia ten ostatni od koncepcji hipoteki. Kredyty hipoteczne są wykorzystywane do nabycia, restrukturyzacji i przebudowy zarówno mieszkaniowych, jak i przebudowy, rozwoju gruntów lub wykorzystywanych do innych celów określonych w umowie pożyczki.
Po czwarte, definicja pozwala na nie ograniczać się do dwóch rodzajów stosunków prawnych wynikających między dłużnikiem a pożyczkodawcą, a mianowicie ramy umowy kredytowej i umowy hipotecznej, ale pokazuje, że kredyty hipoteczne jest złożonym systemem stosunków prawnych wynikających z każdego z nich Etapy relacji między kredytobiorcą a pożyczymem podczas procesu kredytowania.

Pożyczka hipoteczna jest rodzajem pożyczki, dla której jest charakterystyczna:

• -Preative gotówka przez długi czas,
• - Umowa kredytowa na nabywanie nieruchomości,
• -W jakość zabezpieczenia jest nabyta nieruchomość.

Tak więc charakterystyczną cechą kredytu hipotecznego jest połączenie obiektu zastawu i obiektu nabytych.

W ciągu całego okresu kredytowania kredytobiorca (Mortgager) i pożyczkodawca (hipoteka) nie wpływa w pełni w nieruchomości hipotecznej. Utrzymywanie praw posiadania i użytkowania, nie mogą wyrzucać własności. Jednocześnie kredytobiorca powinien wykorzystywać nieruchomości, aby dochód otrzymał pozwolić na spłatę zadłużenia głównego, wynagrodzenie odsetek, podatki, wkłady ubezpieczeniowe., spędzać terminowe naprawy, aby utrzymać obiekt w odpowiednim stanie, a także otrzymywać dochód do zagnieżdżonych kapitał.

Pożyczka hipoteczna jest reprezentowana przez liczne gatunki, które można sklasyfikować na różne funkcje, takie jak:

• -Nactive założony obiekt;
• -Karter udział w procesie inwestycyjnym;
• -Poładzanie spłaty zadłużenia i płatności odsetek;
• - Stopa procentowa kredytu;
• -stablisty wkładu w spłaty zobowiązań;
• - księgowość pożyczkodawcy w bieżącym dochodzie i wzrost;
• - Koszt kapitału inwestora;
• Zakaz finansowania odsprzedaży.

Dla celów oceny wszystkie kredyty hipoteczne są podzielone na kredyty ze stałym i zmiennym płatnościami, jako harmonogram zwrotu kredytu i opłacania odsetek w okresie analizowanym wpływa na stabilność strumienia dochodów, a zatem, aby wybrać metodę oceny.

Pierwsza grupa obejmuje pożyczki samochłonne zapewniające spłatę długu i procentowych równoważnych kwot.

W drugiej grupie obejmowali kredyty hipoteczne, dla których kwota kosztów obsługi zadłużenia w ciągu lat pod wpływem różnych czynników, takich jak okresowa zmiana stopy procentowej, charakter odpisu zadłużenia głównego, Procedura płatności odsetek, metoda udziału wierzyciela w dochodach inwestorskich.

1. Pożyczka z "piłką" płatność jest pożyczką, która zakłada spłatę całości (lub głównie części) długu na koniec okresu kredytowego w jednej lub serii płatności. Odmiany tej pożyczki obejmują:

"Pożyczki zapewniające okres pożyczania częściowej spłaty długu z wypłaty odsetek, a na koniec terminu -" piłka "płatność;" pożyczki z płatnością naliczane odsetki i na koniec terminu - " piłka "płatność; "Pożyczki, dla których zapłata" piłka "obejmuje zadłużenie główne i kwotę odsetek gromadzą się w okresie zainteresowania;

• 2. Pożyczki z jednolitą spłatą otrzymanej pożyczki i wynagrodzenie za równowagę długu. Odmiany pożyczki obejmują:
  • -Credita ze stałą proporcjonalną spłatą długu;
  • -Credita, w pierwszych latach płacona jest tylko ilość odsetek, aw pozostałym okresie istnieje jednolitą spłatę zadłużenia przy wypłaty istotnego interesu.
• 3. Pożyczki z udziałem płatności części dochodu inwestora, który nabywa dochód nieruchomości. Jednocześnie odróżnić:
  • -Credita z udziałem pożyczkodawcy w obecnym dochodzie, który sugeruje, że pewna kwota zwana "Cycker" zostanie wypłacona przekraczającą część pożyczki pożyczki. Kwota ta może być stała lub zdefiniowana jako procent czystych dochodów operacyjnych lub wpływów gotówkowych;
  • -Credita z udziałem pożyczkodawcy w przychodach ze sprzedaży nieruchomości otrzymanych przez inwestora lub tak zwanego udziału w zwiększeniu wartości.
• 4. Pożyczki ze zmieniającą się stopą procentową. Ta forma pożyczek pozwala na zmniejszenie ryzyko bankowe. I odpowiednio reaguje na zmieniającą się rentowność rynku w okresie pożyczki całorocznej. Zmiana stawki może być wdrażana w następujący sposób:
  • - Stopa procentowa insekcji zgodnie z państwem rynkowym, zapewniając maksymalną i minimalną granicę nowej stawki. W takim przypadku nie zmieniono żadnego okresu kredytowego ani kwoty jednorazowych płatności;
  • - Sprawdzanie stopy procentowej po z góry określonych przedziałach czasowych (Kanadyjska rolka, szybkość negocjacji).

Koncepcja pierwszego, ostatecznego i przyjętego hipoteki powstaje w zależności od wybranej metody finansowania odsprzedaży nieruchomości.

Pierwszy kredyt hipoteczny jest kredytem hipotecznym zapewniającym finansowanie obiektu nieruchomości bez obciążenia długu hipotecznego. Pierwszy kredyt hipoteczny występuje zarówno przy zakupie obiektu, który nigdy nie został przyznany przed i na nieruchomości z istniejącym długiem hipotecznym. Jednak w tym przypadku sprzedawca musi spłacić wcześniej otrzymaną pożyczkę z ceny odsprzedaży. Kupujący płaci za nieruchomości kosztem własnych środków i pożyczki uzyskanej w ramach tej nieruchomości nabywającym status pierwszego kredytu hipotecznego.

Przyjęta hipoteka występuje przy zakupie nieruchomości obciążona przez kredyt hipoteczny, jeżeli Kupujący przyjmuje obowiązki w ramach istniejącej pożyczki hipotecznej wcześniej uzyskanej przez Sprzedającego.

Zakończono lub młodszy, hipoteka jest pożyczką dostarczoną przez sprzedawcę lub stronę trzecią z istniejącą pierwszą hipoteką. Młodszy, lub kończący się hipoteka występuje, jeśli sprzedawca chce zachować istniejącą pożyczkę hipoteczną korzystne warunkiLub kupujący nie może uzyskać pożyczki bankowej w akceptowalnych warunkach.

Zalety i wady przyciągania pożyczonych środków dla inwestora

Korzyści z przyciągania pożyczonych środków na zakup nieruchomości Pozwala inwestorowi (kredytobiorcy):

• 1. Kupuj droższy obiekt w porównaniu z własnym kapitałem, który ma w momencie transakcji.
• 2. Dywersify portfolio nieruchomości ze względu na inwestycję wydanych funduszy własnych przy udzielaniu pożyczek do innych obiektów.
• 3. Zakup dochodów nieruchomości w ratach pozwala właścicielowi płacić pożyczkodawcy długu z odsetkami z dochodu, wniesionych przez tę samą własność.
• 4. Zwiększ stopę dochodu na kapitał własny ze względu na wybór optymalnych warunków finansowania.

Biorąc pod uwagę pozytywne aspekty wykorzystania pożyczonych środków przez inwestora, konieczne jest zanotowanie niedociągnięć:

• 1. Kwota zwrócona przez pożyczkodawcę przekracza uzyskane pożyczki, ponieważ inwestor musi zapłacić odsetki.
• 2. Pożyczka hipoteczna jest pożyczonym źródłem, który wymaga terminowego i pełnego zwrotu pieniędzy.
• 3. Zmiana warunków pożyczki określonych w początkowej umowie pożyczki, spadek procesu eksploatacji nieruchomości, kwota przychodów z netto może prowadzić do negatywnej dźwigni finansowej.
• 4. Naruszenie harmonogramu spłaty kredytu daje pożyczkodawcy prawo do odwołania się do położonych własności. W tym przypadku sprzedano nieruchomości, a dług jest spłacony z ceny sprzedaży. Saldo kwoty do sprzedaży nieruchomości z powodu właściciela może być mniejsza niż wielkość spłaty pożyczki.

Decyzja w sprawie świadczenia funduszy pożyczonych

Pożyczkodawca decyduje o zapewnieniu pożyczonego środków na długoterminowej podstawie zabezpieczonej nieruchomościami na podstawie następujących czynników:

• 1. Zaliczony przedmiot z powodu funkcji fizycznych, ekonomicznych i prawnych w całym okresie spłaty długu może być monitorowane przez wierzyciela.
• 2. Obowiązkowa rejestracja praw dotyczących praw nieruchomości, a także transakcje z nim, w tym hipoteką, służy jako gwarancja prawna spełnienia zobowiązań umownych przez kredytobiorcę.
• 3. Długoterminowe życie fizyczne i gospodarcze nieruchomości są podstawą zwrotu nie tylko kwoty zadłużenia głównego, ale także z powodu odsetek.
• 4. Elastyczny system opracowywania umowy pożyczki, możliwość włączenia do swoich warunków specjalnych umożliwia rozważenie zmiany rentowności rynku zasobów kredytowych, trwałość finansowa kredytobiorcy, wpływają na proces odsprzedaży kredytowej nieruchomości podczas spłaty długu.
• 5. Rejestracja "kredytów hipotecznych" zgodnie z kredytów hipotecznych pozwala bankowi hipotecznemu wprowadzić kredyty hipoteczne do obiegu i uzupełnienia ich zasobów kredytowych.

Uważane cechy nieruchomości doprowadziły do \u200b\u200bfaktu, że w krajach z rozwiniętą gospodarką rynkową, obiekty nieruchomości są kupowane z udziałem kredytu hipotecznego.

Nieruchomość jako optymalny obiekt kredytowy

Nieruchomość jest integralnym elementem większości procesy gospodarcze. Jednak ze względu na jego cechy, odnosi się do obiektów optymalnych do pożyczek. Najważniejsze obejmuje:

• 1. Koszt nieruchomości jako jednostki towarów jest bardzo wysoki i wymaga znacznego kapitału od inwestora.
• 2. Nieruchomość, przede wszystkim, to działka gruntowa, na której wzniesiono pewne ulepszenia, zapewniając jego wydajność; Proces korzystania z generacji nieruchomości można przeprowadzić tylko na miejscu jego początkowego tworzenia, ponieważ nie podlega transporcie.
• 3. Nieruchomość prawa, ponieważ towary podlegają obowiązkowej rejestracji w zunifikowanym rejestrze państwowym praw do nieruchomości w sposób określony przez prawo federalne.
• 4. Nieruchomości ma dość dużych wymiarów fizycznych, starzenie się fizyczne i ekonomiczne nieruchomości występują przez długi czas.
• 5. W trakcie życia gospodarczego nieruchomości możliwe jest przeprowadzenie środków kapitału, które wpływają na kwotę dochodów, a zatem może być stabilny, zmniejszanie i rosną z czasem.
• 6. Inwestowanie w nieruchomości jest mniej amortyzowane, ponieważ zmiana wartości nieruchomości zwykle kompensuje procesy inflacyjne.

Wykonalność używania pożyczonych funduszy podczas wykonywania operacji nieruchomości, jest zarówno kredytobiorca, jak i pożyczkodawca.

Pożyczki hipoteczne jest jednym z głównych rodzajów bankowości w sprawie świadczenia pożyczki na bezpieczeństwo nieruchomości. Z hipoteką wierzyciel staje się pledgee. Z kredytu hipotecznego na bezpieczeństwo nieruchomości (kredyt hipoteczny), pożyczkodawca staje się PleDgee, a dłużnik jest dłużnikiem na głównym obowiązku świadczonym przez hipotekę.

Od ustalenia kredytu hipotecznego wynika z tego, że pożyczkodawca - Mortgoksek nie staje się właścicielem położonych nieruchomości, ale jeśli warunki umowy pożyczki zostały naruszone lub niespełnione - ma prawo żądać satysfakcji kosztem nieruchomość, w których rękach nie byłaby.

Podobnie jak każdy rodzaj kredytu, kredyty hipoteczne są świadczone na warunkach spłaty, pilności i płatności. Metoda zapewnienia spłaty jest hipoteka - klucz do nieruchomości w pewnych warunkach.

Hipoteka nie jest niezależna kategoria gospodarcza, w swojej istocie. Służy jako materialne wsparcie pożyczki jako niezależnego związku gospodarczego. Hipoteka pośredniczy przemieszczanie kredytów w procesie kredytowym. Natychmiast z hipoteką, wartość wartości od Mortgagora do Mortgabeli będzie tylko w przypadku nieprzestrzygania swoich zobowiązań do spłaty pożyczki.

Hipoteka, jest ważnym elementem stosunków kredytowych, ma ogromne znaczenie dla ich rozwoju. Zastosowanie hipoteki zwiększa liczbę potencjalnych gwarantów jako tematów relacji kredytowych - często możliwe jest tylko na obecność zastawu (nieruchomości) sprawia, że \u200b\u200btransakcja kredytowa jest prawdziwa. Hipoteka znacząco wzmacnia pozycję kredytobiorcy i zaufanie pożyczkodawcy w powrocie pożyczki. Ponadto hipoteka umożliwia niższy procent kredytu kredytu kredytu hipotecznego, wzrost kwoty pożyczki i termin kredytowy w porównaniu z niezabezpieczonymi pożyczkami. Obecność zastawu i prawdziwej możliwości kredytobiorcy do stracenia nieruchomości z powodu naruszenia jego zobowiązań stymulować racjonalną, produktywną pożyczkę.

Możemy przeznaczyć cztery cechy kredytów hipotecznych ogólny system. pożyczanie.

1. Hipoteka jest wydawana ściśle pod pewnym rodzajem zabezpieczenia, tj. Zgodnie z odpowiednią metodą nieruchomością, która ułatwia Mortgager monitorując bezpieczeństwo obiektu zastawu.

2. Hipoteka jest długotrwałym rodzajem pożyczki, tj. Przez 30 lat, co prowadzi do zmniejszenia wielkości miesięcznych płatności, ale zwiększa koszty pożyczki dla gwaranta. Z kolei wzrostu terminu pożyczki pozwala zwiększyć kwotę pożyczki.

3. Mortgge jest ukierunkowane.

4. Hipoteka jest uważana za jedną z najniższych operacji bankowych Banku ze względu na fakt, że kwota pożyczki nie jest ponad 60-80% wartości rynkowej nabytych mieszkaniowych, a ilość płatności (co miesiąc) nie jest Ponad 50% całkowitego dochodu kredytobiorcy, oceniając procedurę prawdopodobieństwa spłaty pożyczki informacje o potwierdzeniu ten moment, dochód kredytobiorcy.

Nowoczesna rozwinięta gospodarka oznacza powszechne wykorzystanie kredytów hipotecznych, z których konieczność wynika z rozwoju relacji towarowych.

Do stymulowania inwestycje bankowe. Konieczne jest uwzględnienie w obrotach takich zasobów, które podlegają inflacji i utraty płynności. Zasoby te obejmują obiekty lądowe i nieruchomości. Doświadczenie wiodących krajów Zachodu pokazuje, że kredyt hipoteczny jest najbardziej preferowanym rodzajem zapewnienia dużej pożyczki przez długi czas. Pożyczka hipoteczna jest najbardziej obiecującym kierunkiem stymulowania inwestycji bankowych i rozwoju rynku kredytowego.

Obszar kredytu hipotecznego może być objęty przez wszystkie sektory gospodarki: produkcja, rolnicze, konsument.

W sektorze konsumenckim gospodarki kredyt kredyty hipoteczne przyczynia się do zaangażowania inwestorów w budowa mieszkaniowa. Mieszkanie kredyty hipoteczne były powszechne w praktyce bankowości światowej. Znaczenie kredytu hipotecznego mieszkaniowego wynika z faktu, że jego użycie pozwala rozwiązać sprzeczności:

Między wysokimi cenami nieruchomości a bieżącym dochodem ludności;

Istnieje grupa obiektów gospodarczych między oszczędnościami pieniężnymi a potrzebą korzystania z nich w innym.

Hipoteka przyczynia się do zapewnienia ciągłości procesu produkcyjnego w budownictwie. Aby branża budowlana była opłacalna, potrzebna jest szybka i opłacalna implementacja skonstruowanych obiektów. Korzystanie z kredytu hipotecznego pozwala znacząco rozszerzyć zakres potencjalnych konsumentów - nabywców nieruchomości. Pożyczka hipoteczna, w związku z tym, w pewnym stopniu przyczynia się do skutecznego funkcjonowania branży budowlanej.

W drodze zawartość ekonomiczna Kredyty hipoteczne wykonuje ważne funkcje, które można sklasyfikować według następujących grup:

1) Funkcje systemu kredytowego hipotecznego wdrożonego w sektorze gospodarki realnej (przyciąganie zasobów inwestycyjnych i różnych branż, zapewniając obrót praw własności i innych);

2) Funkcje systemu kredytowego hipotecznego wdrożonego w sektorze finansowym gospodarki (zapewnienie stabilności system kredytowy., Rozwój Instytutu Refinansowania, Stymulowania Rozwoju rynek ubezpieczeń i inni);

3) Funkcje społeczne systemu kredytów hipotecznych, w tym wdrażanie projektu krajowego "przystępne i wygodne mieszkania - obywatele Rosji".

System kredytów hipotecznych zapewnia mobilizację środków finansowych do celów inwestycyjnych (w tym dla finansowanie inwestycji. i rozwijanie szerokiej gamy gatunków nieruchomości), a także sfinansować nabycie nieruchomości.

Kredyty hipoteczne, jako długoterminowy mechanizm pożyczkowy może być skutecznie stosowany podczas pożyczki dla deweloperów. W wielu krajach hipoteka jest zapewniana przez programistów, którzy są przyznani, co umożliwia przyciągnięcie większej liczby firm na rynek mieszkaniowy, tworzenie konkurencji, zwiększają objętość wpisu mieszkaniowego i zmniejsza cenę sprzedaży. Ważnym punktem jest to, że podczas pożyczki dla deweloperów (lub deweloperów) nie ma potrzeby przyciągania środków na populację we wczesnych etapach, co znacznie zmniejsza ryzyko utraty oszczędności i zwiększa "wykonywanie dyscypliny" deweloperów.

Kolejnym interesującym kierunkiem stosowania mechanizmu kredytu hipotecznego w prawdziwym sektorze gospodarki jest ukierunkowana na kredyty hipoteczne do rozwoju przedsiębiorczości.

Rozwój małych i średnich przedsiębiorstw jest jednym z najważniejszych zadań w rosyjskiej gospodarce. Jednocześnie istotne jest w wielu regionach problem zatrudnienia populacji. W tym sensie pożyczki na bezpieczeństwo mieszkania (70% populacji kraju są właścicielami mieszkaniowych) otwiera możliwości długoterminowych i niedrogich zasobów kredytowych w zakresie rozwoju własnej działalności.

Kredyty mieszkaniowe hipoteczne ma wpływ na różne sektory systemu finansowego Federacji Rosyjskiej, głównie na rynek usługi bankowe, Zbiorowy rynek inwestycji, rynek ubezpieczeń.

Główne funkcje kredytów hipotecznych obejmują:

· Rozwój mechanizmu refinansowania pożyczek;

· Stworzenie mnożnego kapitału fikcyjnego na podstawie kredytu hipotecznego;

· Dywersyfikacja i stabilizacja portfele pożyczki banki;

· Stymulowanie wzrostu rynku ubezpieczeń;

· Tworzenie dodatkowych miejsc pracy z powodu rozwoju infrastruktury sektor bankowy.

Rynek kredytów hipotecznych, utworzony we wszystkich zakątkach Federacji Rosyjskiej, stworzyło podstawę do rozwoju infrastruktury branży. Oprócz wyglądu dużych gałęzi bankowych w regionach, hipoteka wydała nowy impuls rozwoju wielu obszarów biznesu, w szczególności działalności ubezpieczeniowej. Obowiązkowe ubezpieczenie Ryzyko na kredyty hipoteczne zapewniły nowych klientów "długoterminowych" do firm ubezpieczeniowych. Dzięki temu firma ubezpieczeniowa zaczęła rozwijać się w regionach.

Oprócz tego rodzaju działalności przedsiębiorczości, działalność nieruchomości otrzymała rozwój. W działalnościch nieruchomości pojawił się nowy kierunek - hipoteczny Brkingery. Maklerstwo hipoteczne jako oddzielny biznes jest nadal naistodzony, ale wiele agencji nieruchomości (prawie wszystkich dużych) świadczy usługi konsultacyjne i selekcyjne najlepsza opcja Kredyty hipoteczne dla swoich klientów.

Innym rodzajem nowej działalności jest agencje kolekcjonerskie. Ten ostatni pojawiają się na rynku, świadcząc usługi dla kolekcji "złych" długów. Po całym świecie, takie agencje bardzo często specjalizują się na rynku kredytów hipotecznych. Pożyczki samochodowe, konsument, kredyty edukacyjne wchodzi również do sfery ich potencjału.

Należy podkreślić, że aktywny rozwój rynku kredytów hipotecznych ma szerszy cel niż po prostu utrzymywanie skutecznej podaży populacji w mieszkaniu. Analiza pozwala scharakteryzować rynek hipoteczny z punktu widzenia rynków kredytowych i finansowych jako wiodącego segmentu ich ilościowego i wysokiej jakości wzrostu.

Z punktu widzenia rozwoju gospodarki jako całości, hipoteka składa fundament do dalszego rozwoju infrastruktury finansowej, pojawienie się nowych mechanizmów finansowych do rozwoju prawdziwy sektor Ekonomia z powodu małych i średnich przedsiębiorstw w regionach (mieszkania, rynek materiałów budowlanych); I przyczynia się również do tworzenia mechanizmów kredytowych infrastruktury społecznej (pożyczki edukacyjne).

Rozwój systemu kredytów hipotecznych pozwoli na wdrożenie szeregu najważniejszych funkcji społecznych tej instytucji finansowej, które należy przypisać:

· Zapewnienie zakwaterowania odpowiedzialnego za mieszkania obywatele rosyjscy. ze średnim dochodem;

· Wzrost skutecznego popytu obywateli poprzez rozwój dodatkowych narzędzi do inwestowania zgromadzonych funduszy;

· Zaangażowanie w prawdziwy obieg ekonomiczny sprywatyzowanych mieszkań.

Uważa się, że pierwsza wzmianka o hipotece (na pasie z greckim - hipoteka, zastaw) odbyła się w prawach Solona w VI BC.

W 594 pne mi. Jeden z legendarnych "Siedmiu mędrców" starożytności Solona zaproponowało umieścić na posiadłości dłużnika (zwykle na skrzyżowaniu graniczni) filar z napisem, które gwiazdy terenowe służy jako prawa wierzyciela o określoną kwotę. Taki filar nazywano hipoteką (z greckiego. Lypotka - stoisko, kopia zapasowa). Zaznaczył wszystkie długie właściciela ziemi. Później w tym celu wykorzystano specjalne książki o nazwie kredytów hipotecznych. Spalanie w starożytnej Grecji, hipoteka została opracowana w prawie rzymskim okresie klasycznego. Następnie niemieckie zwyczaje zostały znacząco dotknięte. Dzięki wszystkim tym długoterminowym procesom powstał najważniejsze zasady współczesnego kredytu hipotecznego.

Nawet K.P. Zwycięscy ludzie wierzyli, że hipoteka "odpowiada najwyższym rozwoju życia gospodarczego. W tym społeczeństwo dostaje najlepsze, idealne narzędzie pożyczkowe; Ale w obsłudze tego instrumentu wymagana jest więcej sztuki, ostrożność, zrozumiałość, zwinność techniczna technik.

Potrzeba powstania kredytu hipotecznego była spowodowana potrzebami obrotów gospodarczych, a także niezawodnej pożyczki. Jeden z najbardziej autorytatywnych specjalistów w prawie rzymskim w przedobiegu rewolucyjnej Rosji, autor popularnej pracy "systemu prawa rzymskiego" V.M. Ogony opisały dwa rodzaje kredytów - osobiste i prawdziwe. Pożyczka osobista wynika z podmiotów kredytowych do zaksięgowania. Gwarancją zaufania jest wszystkie ruchome i nieruchome własność dłużnika w ilości, której będzie miała czas, w którym transakcja kredytowa zostanie wdrożona. Istotą prawdziwej pożyczki jest to, że zapewnienie spełnienia obowiązku właściwości dłużnika, pewna rzecz jest przydzielona, \u200b\u200bw odniesieniu do których pożyczkodawca ma pewne prawa. Tak więc, w przypadku braku spełnienia przez dłużnika swojego obowiązku, pożyczkodawca ma prawo zadowolić swoje wymagania poprzez sprzedaż oddaną rzecz, nawet jeśli własność tej rzeczy przekazała innej osobie. Ponadto, po otrzymaniu satysfakcji, pożyczkodawca, który zapewnił prawdziwą pożyczkę, ma przewagę nad wierzycielami osobistymi.

Wdrożenie pożyczki w prawie rzymskim, wraz z innymi rodzajami zabezpieczenia, była formą zastawu bez przekazywania przynależności do wierzyciela - hipoteca. Prawo rzymskie uznało hipotekę w grupie praw do kogoś innego, jako prawdziwe prawo (konsolidacja bezpośredniego przekazywania osoby), aby zamówić nieznajomego. Oprócz kredytu hipotecznego w rzymskim prawie cywilnym, zgodnie z V.M. Ogon i inne zabezpieczenia rezerwy. Najstarszą formą zapewnienia płatności za zobowiązania były wierzyciel Fiducia Cum, w którym dłużnik dostarczył pożyczkodawcy prawo własności do jego rzeczy i otrzymał roszczenie osobiste przeciwko pożyczkodawcy w przypadku płatności zadłużenia. W tej formie wierzyciel otrzymał więcej praw niż konieczne, aby ją zapewnić, a dłużnik pozostał zbyt małych funduszy przeciwko pożyczkodawcy. Kolejną formę zobowiązań opracowanych w starożytnej prawej stronie - Pignitus wyróżniono w odwrotnej naturze. Pignitus był taki, że pożyczkodawca otrzymał coś dłużnika w pochodnej, a on mógł go utrzymać w rękach, dopóki dług został zapłacony.

Później w rzymskim prawie wierzycielowi Fiducia Cum został przewidziany przez zapomnienie. Opracowano dwie formy zabezpieczenia:

· Pignitus, tj. Prawo hipoteczne, w którym wierzyciel jest przekazywany przez prawo do posiadania rzeczy;

· Hipotheca, tj. Rodzina hipoteczna, w której rzecz pozostaje w posiadaniu dłużnika do opóźnienia w zabezpieczonym zaangażowaniu.

W Rosji depozyt nieruchomości ma swoją historię. W rosyjskim przedobiegu rewolucyjnym systemie prawnym uważano, że depozyt jest prawdziwy prawda. Przypomnijmy, że "Prawdziwe prawa są wydawane i naprawiają przynależność rzeczy (materiałów, wartości ciała obrotu nieruchomości) do tematów stosunków prawnych, innymi słowy, statyka stosunków nieruchomości. W tym celu różnią się od obowiązkowych praw, które określają przejście rzeczy i innych przedmiotów stosunków cywilnych. Szczególne specyfikacje praw rzeczywistych są ich absolutną postacią, rozróżniając je przed względnymi zobowiązaniami. Specyfika praw rzeczywistych są tradycyjnie widoczne również w fakcie, że tylko indywidualnie określone rzeczy mogą służyć jako obiekt. Przedmiotem prawa obowiązkowego jest zachowanie osoby zobowiązanej dłużnika. "

Podstawy zabezpieczenia nieruchomości po rozpoczęciu w Rosji reformy ekonomiczne 1990. zostali wprowadzeni Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (część 1) przyjęta w 1994 roku.

Nowoczesne rosyjskie przepisy hipoteczne można uznać za wreszcie odbywa się od przyjęcia Prawo federalne "O hipotecznym (zobowiązanie nieruchomości)" z 16 lipca 1998 r. NQ 102-F3, chociaż wykaz podstawowych aktów prawnych w kwestiach związanych z kredyty hipoteczne jest dość duży.

W nowoczesnym prawie rosyjskim określenie kredytu hipotecznego jest zbliżony do definicji zawartej w projekcie rosyjskich depozytów cywilnych, ale ta instytucja prawna jest przypisana do obowiązkowego prawa. W sztuce. 1 ustawy federalnej "na hipotece (zastaw nieruchomości)" mówi: "Zgodnie z Umową o zobowiązaniu nieruchomości (umowa hipoteczna), jednej strony hipoteki, która jest wierzycielem zobowiązania dostarczonego przez hipotekę , ma prawo uzyskać satysfakcję z wymogów pieniężnych dla dłużnika w tej obowiązku kosztu położonych nieruchomości po drugiej stronie, głównie przed innymi wierzycielami Płodziejstwa, w przypadku napadów ustanowionych przez federalny Prawo. "

Wprowadzenie

Wniosek

Wprowadzenie

Nabycie własnej obudowy jest priorytetową potrzebą każdej rodziny: bez zaspokojenia tej potrzeby, nie można porozmawiać o wszelkich priorytetach społecznych społeczeństwa.

Na podstawie tego wdrożenie praw konstytucyjnych obywateli do przyzwoitego mieszkania jest uważany za najważniejsze społeczno-polityczne i problem ekonomiczny. Od wyboru pewnych podejść do rozwiązania tego problemu, łączna skala i tempo mieszkania, prawdziwy dobrobyt ludzi, ich moralny i fizyczny samopoczucie, oceny polityczne i motywacja zachowania są w dużej mierze zależne.

Przed przejściem dalej stosunki rynkowe. Głównymi źródłami uzupełnienia fundacji mieszkaniowej w kraju były budownictwo mieszkaniowe i budownictwo mieszkaniowe przez przedsiębiorstwa i organizacje, współpracę i indywidualna konstrukcja odegrała rolę wspierającą. W warunkach zmniejszenia budowy finansowania budowy i zapewniając populację mieszkaniową, głównym źródłem środków na nabycie mieszkaniowy są własne fundusze ludności, a także kredyty bankowe, jak dzieje się w większości krajów rozwiniętych ekonomicznie świat.

Przy ostrym braku źródeł finansowania mieszkaniowego, potrzeba wzrasta na koszty napływu uchodźców z krajów sąsiednich i przeniesienia jednostek wojskowych. W tych warunkach obie obiektywnie potrzebuje pożyczek długoterminowych dla ludności budownictwa mieszkaniowego, minimalnie z zastrzeżeniem inflacji i najbardziej zabezpieczonego terminowego zwrotu pieniędzy. Jest to wymagania, że \u200b\u200bkredyt hipoteczny jest odpowiedzialny, zabezpieczony przez klucz do wartości towarowych i istotnych. Doświadczenie wielu zagranicznych krajów sugeruje, że z właściwą organizacją i prowadzeniem ważonej polityki hipotecznej hipotecznych hipotecznie jest stopniowo przekształcony w system samokapłomny, który zapewnia i w dużej mierze określa funkcjonowanie rynku mieszkaniowego. Jednocześnie nowa konstrukcja jest zintensyfikowana ze względu na gwałtowną rozbudowę skutecznego popytu z populacji, wytwarzanie materiałów budowlanych, sprzęt wyspecjalizowany wzrasta, pojawiają się nowe ulepszone projekty architektoniczne, rozwój wielu pokrewnych sektorów gospodarki.

W kontekście reformy rosyjskiej gospodarki, tworzenie realnego systemu mieszkaniowego hipotecznego jest jednym z pilnych zadań, zarówno na poziomie makroekonomicznym, jak i mikroekonomicznym. Udane rozwiązanie tego zadania jest możliwe tylko z ogólnoustrojową umową stron gospodarczych, prawnych i organizacyjnych do wprowadzenia kredytu hipotecznego do praktyki rosyjskiej.

mieszkanie hipoteczne kredytów hipotecznych

1. Koncepcja i istota kredytów hipotecznych

Słowo "hipoteka" ma greckie pochodzenie. Po raz pierwszy ten termin pojawił się na początku VI wieku. PNE. (Został wprowadzony przez Archont Solona) i był związany z obowiązkiem dłużnika przed pożyczkodawcą z pewnymi dobytami gruntów (początkowo osobowość dłużnika służyła w Atenach, co w przypadku niezarządzenia zobowiązania zagrożone) .

Nowoczesna historia kredytów hipotecznych w Rosji zaczyna się od 1998 roku. Istnieją dwie koncepcje kredytów hipotecznych. W wąskim znaczeniu słowa "hipoteka" - jest to klucz do nieruchomości, aw szerokiej z formy majątku zabezpieczającego obowiązki dłużnika, w którym nieruchomość pozostaje w posiadaniu tego ostatniego i Pożyczkodawca w przypadku braku spełnienia przez dłużnika jego obowiązku nabywa prawo do otrzymania satysfakcji z powodu wdrażania własnej własności. Według tego hipoteka - jest to pożyczka dostarczona przez zastaw nieruchomości.

Charakterystyczne cechy kredytów hipotecznych są następujące.

Po pierwsze, hipoteczne, takie jak każdy depozyt, jest sposobem na zapewnienie właściwego wykonania innego (głównego) zobowiązania - pożyczki lub umowy pożyczki, umowy najmu, umowy, odszkodowania za szkodę itp. W związku z tym kredyt hipoteczny zależy od tego podstawowego zobowiązania, ponieważ poza tym zależnością traci to znaczenie.

Po drugie, przedmiot kredytu hipotecznego jest zawsze nieruchomościami. Nieruchomość obejmuje działki i wszystko, co jest mocno związane z nim - przedsiębiorstwami, budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami i strukturami.

Po trzecie obiekt hipoteczny pozostaje w posiadaniu dłużnika. Ten ostatni pozostaje właścicielem, użytkownikiem i rzeczywistym właścicielem tej nieruchomości.

Po czwarte, umowa pożyczkodawcy i dłużnik w sprawie ustanowienia kredytu hipotecznego są wydawane przez specjalny dokument - hipoteka, która podlega notariuszowi certyfikatowi i rejestracji państwa. Hipoteka -osobiste zabezpieczenia certyfikujące następujące prawa właściciela: Prawo do otrzymania realizacji zobowiązania pieniężnego świadczonego przez hipotekę, bez składania innych dowodów na istnienie tego obowiązku; Odpowiedni zastaw na nieruchomości obciążony hipoteką. W pewnych warunkach hipoteka może zdobyć właściwości bezpieczeństwa zdolnego do przemieszczania się z jednego właściciela do drugiego i wystarczająco "rozdarty" z początkowego wymogu.

Wreszcie, w przypadku braku spełnienia obowiązków świadczonych przez hipotekę, pożyczkodawca ma prawo domagać się sprzedaży zobowiązanej własności z aukcji publicznej. Przy wdrażaniu nieruchomości ustanowionej na podstawie umowy kredytu hipotecznego pożyczkodawca ma zalety wobec innych wierzycieli w wysokości kwoty określonej w hipotece.

Zgodnie z powyższym, można odróżnić następujące informacje główne zasady kredytów hipotecznych:

· reklamalub reklama, dostęp każdego zainteresowanego osoby do informacji zawartych w książce hipotecznej;

· specjalność - możliwość ustanowienia kredytu hipotecznego tylko do niektórych nieruchomości i w pewnej kwoty;

· niezawodność - wpisy w książkach publicznych oznaczają, że nie ma innych praw i ograniczeń prawnych w odniesieniu do tej nieruchomości, z wyjątkiem wyznaczonego;

· starszeństwo - zaletę jednego kredytu hipotecznego do innych, w zależności od czasu, gdy w książce hipotecznej;

· rozliczalność - hipoteka jest zakończona tylko w przypadkach bezpośrednio przewidzianych w prawie lub umowie;

· nie stosowanie statut Razing Do praw wymienionych w książce hipotecznej.

Specyfika działalności hipotecznej noszą pewne wymagania dotyczące mechanizmu kredytowego kredytu hipotecznego, który służy jako podstawa do przydzielania jej jako niezależnej formy pożyczki i pozwala nam mówić o specjalnym segmencie rynku finansowego - rynku kapitału hipotecznego.

Rynek kapitału hipotecznego -jest to część rynku finansowego, która kręci się z pożyczkowanym kapitałem, zabezpieczona zastawem nieruchomości. Uczestnikami procesu kredytu hipotecznego są pożyczkodawcy hipotecznym, kredytobiorcą (właściciel nieruchomości), inwestor, specjalistycznych mediatorów, rząd. Inwestorzy mogą być różnymi instytucjami kredytowymi i finansowymi, firmami ubezpieczeniowymi, funduszami emerytalnymi, a także ludnością. Głównymi wskaźnikami charakteryzującymi koniunkturę na rynku kredytów hipotecznych są z jednej strony, oprocentowanie obligacji hipotecznych, a z drugiej strony stawki kredytów hipotecznych.

W ekonomicznych hipotecznych jest narzędziem rynkowym do obrotów praw własności do obiektów nieruchomości w przypadkach, w których inne formy alienacji (zakup i sprzedaż, wymiana) są prawnie lub komercyjnie nieodpowiednie i pozwala przyciągnąć dodatkowe środki finansowe w celu wdrożenia różnych projektowanie.

Szczególnie konieczne jest podkreślenie funkcji kredytów hipotecznych i cech tego rodzaju pożyczki, które nadają mu przewagę nad innymi sposobami pożyczania.

Funkcje wykonywane przez kredyty hipoteczne, Może być sformułowany w następujący sposób:

funkcja mechanizmu finansowego przyciągania inwestycji w zakres produkcji materiałowej;

funkcja zapewnienia zwrotu pożyczonych środków;

funkcja stymulowania obrotów i redystrybucji nieruchomości, gdy inne metody (zakup i sprzedaż itp.) Są ekonomicznie niemożliwe lub prawnie niemożliwe;

funkcja tworzenia wielopoziomowego kapitału fikcyjnego w formie hipoteki, pochodnych papierów wartościowych hipotecznych itp.

DO podstawowe wymagania Możesz przypisać następujące elementy:

kwota pożyczki jest zwykle nie więcej niż 60-70% wartości rynkowej zakupionej obudowy;

wielkość miesięcznej płatności pożyczki nie powinna przekraczać 30% całkowitego dochodu kredytobiorcy i współtwórców (w przypadku, gdy są) dla odpowiedniego szacowany okres;

w procedurze oszacowania prawdopodobieństwa spłaty kredytu, pożyczkodawca wykorzystuje oficjalnie potwierdzone informacje na temat bieżącego dochodu kredytobiorcy i współtwórców.

Te standardy i wymagania mają na celu zmniejszenie ryzyka dla pożyczkodawcy i kredytobiorcy.

główny cel Rozwój długoterminowych kredytów mieszkaniowych hipotecznych jest stworzenie skutecznego systemu pracy zapewnienia kosztów obudowy obywateli rosyjskich o średnich dochodach, w oparciu o zasady na rynku pozyskiwania mieszkań na monopolizmu rynku mieszkaniowego na koszt ich Własne fundusze obywateli i długoterminowych kredytów hipotecznych. Utworzenie określonego systemu pozwoli:

zwiększyć skuteczny popyt obywateli i dokonać nabycia mieszkania w przystępnej części dla głównej części populacji;

zintensyfikować rynek mieszkaniowy;

zaangażuj sprywatyzowane zakwaterowanie w prawdziwym obiegu ekonomicznym;

przyciągnąć oszczędność ludności i inne pozbawiające środki finansowe do sferze mieszkaniowej;

zapewnić rozwój kompleksu budowlanego;

ożywić gospodarkę kraju jako całość.

2. Analiza systemu kredytowego kredytu hipotecznego w Federacji Rosyjskiej

Rynek kredytów hipotecznych na całym świecie pracuje w dwóch kierunkach: wydawanie pożyczek i ich refinansowania.

W ramach systemu kredytów hipotecznych oznacza stworzenie odpowiednich instytucji i spędzonych mechanizmów, które zapewniłyby możliwość skutecznego kredytu hipotecznego.

Zapewnienie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Obecnie głównym obszarem wykorzystania kredytów hipotecznych we wszystkich krajach finansuje zakup mieszkania.

Niezależnie od modelu, świadczenie kredytu hipotecznego składa się z sześciu głównych etapów:

· etap 1 - Wstępne kwalifikacje klientów i rejestracja pożyczki;

· krok 2 - Zbieraj i potwierdź otrzymane informacje;

· etap 3 - Ocena spłaty kredytu przez potencjalny kredytobiorca;

· etap 4 - Decyzja Komitetu Kredytowego w sprawie świadczenia pożyczki;

· etap 5 - Zawarcie transakcji kredytowej;

· krok 6 - Utrzymanie kredytu hipotecznego.

Podczas świadczenia kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, pożyczkodawca zwraca uwagę na następujące atrakcje.

Poziom wypłacalności kredytobiorcy, jego zdolność do spłaty pożyczki w odpowiednim czasie oparty na analizie jego dochodów i wydatków. W tym celu obliczane są następujące stosunki kwalifikacyjne:

a) miesięczna wypłata kredytobiorcy w obudowie kredytu hipotecznego do dochodu zbiorczego, nie może przekroczyć 40%;

b) Miesięczne długoterminowe obowiązki kredytobiorcy, ubezpieczenie minus, podatek i inne płatności za nabytych nieruchomości, do zerszczego dochodu, nie może przekroczyć 60%.

Poziom zdolności kredytowej kredytobiorcy, gotowość do wykonania otrzymywania zobowiązania finansowe Na podstawie analizy historia kredytowa. W oparciu o badanie historii kredytowej pożyczkobiorcy określa, ile bank jest odpowiedzialny za wykonanie otrzymane zobowiązaniaa także ustanawia kwotę nieznajdołynia długu, czasu i kwoty płatności do spłaty.

Minimalny dopuszczalny rozmiar początkowego wkładu powinien wynosić 30% kosztów zakupionych nieruchomości (wartość umowy). Ponadto kredytobiorca musi mieć wystarczającą ilość własnych środków na pokrycie kosztów transakcji kredytowej. Są to Komisja Banku, wypłaty spółki ubezpieczeniowej, księgowej, rzeczoznawcy; Koszty związane z rejestracją i notarialną certyfikat umowy sprzedaży i hipoteki mieszkania, a także do uzyskania innych dokumentów niezbędnych do dokonania transakcji.

Stosunek kwoty pożyczki na wartość właściwość ochrona Nie powinno przekraczać 70% szacowanej wartości lub ceny sprzedaży zakupionej nieruchomości, w zależności od której wartość jest mniejsza. Bank sprawdza legalność (czystość prawna) własności zobowiązania, jego kondycji fizycznej, jego wartości.

Dopiero w zasadzie przestrzegania wszystkich tych warunków można podjąć, aby zapewnić kredyt hipoteczny. W trakcie okres kredytowania Pożyczkodawca monitoruje terminowość swoich zobowiązań kredytobiorcy, a także ma prawo kontrolować stan nieruchomości, który służy jako pożyczka.

W Federacji Rosyjskiej na poziomie ustawodawczym przyjęto model dwukopoziomowy jako odniesienie firma hipoteczna. Wdrożyć to utworzone Agencja federalna Według kredytów mieszkaniowych powstaje ramy ustawodawcze i regulacyjne do wydawania i dodawania kredytów hipotecznych. Jednak kredyty mieszkaniowe hipoteczne w Rosji nie otrzymało jeszcze rozwoju masowego, co wynika z wysokiego ryzyka i niskiej wypłacalności głównych segmentów ludności. Niemniej jednak w strategii rozwoju sektora bankowego w perspektywie średnioterminowej, rozwój kredytów hipotecznych jest określony jako jeden z obiecujących kierunków rozwoju biznesu bankowego.

Teraz w rynku kredytów hipotecznych w Rosji istnieje wiele negatywnych trendów, które utrudniają jego rozwój i kredyty hipoteczne są coraz częściej dostępne dla ludności. Główne są następujące:

.Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych;

2.Wymagania dokręcania dla kredytobiorców i anulowania (lub zawieszenia) przez niektóre banki programów kredytowych kredytów hipotecznych;

.Niewielka ilość dotacji państwowej w celu zapewnienia dostępności kredytu hipotecznego dla ludności. Ze względu na wysokie ceny nieruchomości, większość ludności nie może używać kredytów hipotecznych.

3. Problemy z rosyjskiego kredytu hipotecznego

Ustanowienie i postępujący rozwój systemu długoterminowych kredytów mieszkaniowych hipotecznych jest utrudniony przez szereg problemów: niedoskonałości prawodawstwa; nieskuteczność systemu rejestracji nieruchomości i transakcji z nim w instytucjach sprawiedliwości; Niewystarczający rozwój szacowanej i ubezpieczenia; brak wyspecjalizowanych banków hipotecznych; Wysoki koszt zasobów kredytowych banków komercyjnych; brak wtórnego rynku kredytów hipotecznych (kredyty hipoteczne); wysokie wskaźniki refinansowania; brak skuteczne mechanizmy ograniczenia dotyczące ryzyka banków i pokrycia organami państwowymi; wysoki koszt kredytów dla kredytobiorcy; niski przychód przeważająca część populacji w porównaniu z kosztem mieszkania; Brak środków budżetowych za udzielenie dotacje do obudowy społecznie niezabezpieczone obywatele, którzy pozwolą na zmniejszenie obciążenia pożyczki podczas pozyskiwania obudowy; Niedoskonałość opodatkowania, niewystarczające zachęty do inwestycji przez obywateli w mieszkaniu.

Spójną trudnością dla banków jest ocena wypłacalności kredytobiorcy wobec braku znacznej liczby "białych" obywateli dochodów. Jest to problem nie tylko rynku kredytów hipotecznych, ale także handel detaliczny w ogóle, inna przeszkoda do zmniejszenia stawek. A nawet jeśli możemy zakwalifikować się jako odpowiedni kredytobiorca na kryteriach banku, mieliśmy przed znalezieniem trudności z łatwym miejscem zakwaterowania na gotowym rynku, szczególnie nowym. Otrzymał to, pod warunkiem że rentowność sferze budowy wynosi około 80-100%, a to jest znacznie wyższe niż rentowność innych branż. W każdej normalnej gospodarce oznaczałoby to przypływ nowej kapitału, nowych zasobów i wyrównaniu stawki rentowności. Ale się nie zdarzymy.

Należy uznać, że w celu dalszego rozwoju instytutu hipotecznego w Federacji Rosyjskiej konieczne jest niezwykle łatwe do uniknięcia sprzeczności, ale także w celu promowania tworzenia systemu prawodawstwa regulującego bezpieczeństwo nieruchomości. Akty prawne O nieruchomościach, ubezpieczeniach, mieszkaniach, gruntów, podatkach, bankach hipotecznych należy uzgodnić między sobą. System Przepisy rosyjskie Okazało się, że przepisy prawneZwiązane z różnymi gałęziami prawa są dostosowane do siebie tylko formalnie, ale nie w treści. W rezultacie przepisy mogą bezpośrednio sprzeczne, wyrażać wzajemnie ekskluzywne podejścia do tego problemu.

Ponieważ wydanie pożyczki na zakup mieszkania wiąże się z pewnymi technologiami, w odniesieniu do pomyślnego działania modelu hipotecznego, konieczne jest kilka warunków:

· system rejestracji powinien działać dobrze;

· system ubezpieczeniowy, który zapewnia mieszkanie, a życie kredytobiorcy należy rozwinąć;

· system oceny powinien działać, czyli rynek powinien być organizacją, która może obiektywnie ocenić wartość rynkową mieszkalnicę;

· na przykład potrzebna jest wiele rzeczy serwisowych, na przykład notariat. Oczywiście duża rola należała do realentów, która powinna być podstawą rynku kredytów hipotecznych. Klient, odnoszący się do agencji nieruchomości, powinien być w stanie uzyskać usługę hipoteczną.

Pomimo wielu przeszkód aktywnie rozwija się hipoteka, ponieważ popyt na to jest świetne.

Tak więc, państwo wsparcie obywateli powinno być zgodne. W celu zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych dla szerszych kategorii populacji Gosstroy Rosja prowadzi docelową pracę w celu zmniejszenia kosztów mieszkaniowych kosztem rozwiązań projektowych i wprowadzenia nowoczesnych materiałów i rozwiązań technologicznych dla budownictwa, a także rozwój Projekty inwestycyjne i budowlane mające na celu rozwiązanie tego zadania.

Aby skutecznie funkcjonować system, stworzenie nowego środowiska rynkowego, infrastruktury, rozporządzenia, zaangażowanie wielu uczestników, których interesy gospodarcze powinny być zrównoważone i służą jako podstawa skutecznej interakcji przedmiotów w ramach systemu.

Ponieważ system finansowy zostanie wzmocniony, pojawienie się instytucji kredytowych na rynku krajowym z zachodnią stolicą zostanie wzmocnione i zaufanie system bankowy, między innymi od uczestników rynku nieruchomości. Najprawdopodobniej hipoteka zacznie się rozwijać wystarczająco powoli, ale stale: uczestnicy transakcji będą poruszać się do siebie z małymi krokami.

Oprócz wszystkich konieczne jest zapewnienie szeregu specjalnych świadczeń mieszkaniowych dla banków prowadzących działalność hipoteczną. Dość skutecznym środkiem może być wprowadzenie procedury, w której banki otwierające osady mieszkaniowe i kredyty hipoteczne mogą mieć możliwość zmniejszenia opodatkowania zysków na temat kwoty długoterminowych kredytów mieszkaniowych wydanych lub dla nich, zwolnienie z podatku dochodowego otrzymanego z kredytu hipotecznego stosuje się pożyczki. Ponadto, według ekspertów, należy go zwolnić z zastrzegacza lub zmniejszenia norm obowiązkowych zastrzeżeń złożonych przez Bank Centralny Bank Federacji Rosyjskiej, zgodnie z środkami wchodzącymi do depozytów mieszkaniowych.

Przyciąganie zewnętrznych zasobów na kredyty mieszkaniowe hipoteczne jest ograniczony przez wysoki poziom ryzyka. W tych warunkach państwo musi w pełni przyczynić się do przyciągania środków na renowację i tworzenie środków trwałych. W praktyce występują procesy odwrotne. Rynek państwowych papierów wartościowych pochłania zasoby finansowe i sprawia, że \u200b\u200bzakazano ich za drogie, podatki są nieuzasadnione zwiększanie wartości inwestycyjnej. Konieczne jest znalezienie takich rozwiązań, które pozwalają rozwiązać interesy wszystkich uczestników bez naruszenia.

Wniosek

Na nowoczesnym rynku kredytów hipotecznych w Rosji istnieje wiele problemów. Po pierwsze, niezadowolona potrzeba populacji w mieszkaniu, skomplikowane przez niewystarczające finansowanie budżetowe i wysokie ceny nieruchomości. Po drugie, małe objętości budowy podczas rosnącego popytu i dużą część obudowy zniszczonej i awaryjnej. Po trzecie, niedostępność kredytów hipotecznych dla większości ludności z powodu wysokiego stopy procentowe, niezbędny początkowy wkład, nieefektywność wsparcia państwa.

Ze względu na rosnący koszt nieruchomość staje się coraz bardziej przystępna. W tych warunkach prawie jedyne rozwiązanie problem mieszkaniowy - Jest to kredyt hipoteczny. Ale dla dalszego rozwoju rynku kredytów hipotecznych potrzebne są mechanizmy, aby przyciągnąć tanie gotówki przez długi czas.

Tak więc hipoteka może zostać wdrożona, konieczne jest przestrzeganie co najmniej trzech warunków. Musi być po pierwsze, długoterminowe zasoby finansowe, które mogą być dostarczone klientom w formie pożyczek; Po drugie, potencjalni klienci zdolni do potwierdzenia, że \u200b\u200bich dochody są wystarczające do spłaty pożyczki; Wreszcie prawny Stosowanie mieszkaniowe jako zabezpieczenie. Jeśli nie zostanie wykonany co najmniej jeden z tych warunków, hipoteka masowa jest niemożliwa. Dziś w Rosji nie jest w pełni spełnione jeden z następujących warunków.

Sama kredytów hipotecznych nie jest w stanie rozwiązać problemu fundamentalnej niezagospodarowania rynków mieszkaniowych. W szczególności populacja musi być przygotowana do inwestowania konserwacja Istniejące apartamenty, branża budowlana powinna być w stanie reagować na żądanie, uruchomienie nowej obudowy, a sprzedaż mieszkań powinna być przeprowadzona bez żadnych problemów. Konieczne jest opracowanie dodatkowych przepisów i zapewnienie wsparcia systemu sądowego do skonsolidowania praw wierzycieli w celu usprawnienia procedury odzyskiwania własności dłużnika. W przypadku braku prawidłowo funkcjonującego rynku mieszkaniowego, szybki rozwój systemu kredytów hipotecznych, we wszystkich prawdopodobieństwach przyczyni się tylko do wzrostu cen mieszkań, bez rozwiązywania problemów poprawy warunków mieszkaniowych dla większości ludności.

Z pomocą dalszych reform w dziedzinie prawa, strategii, rozporządzenia i rozwoju instytucjonalnego, finansowanie hipoteczne może znaczący wkład w rozwój rosyjskiej gospodarki i podniesienie standardu życia ludności rosyjskiej.

Lista używanych literatury

Korepetycjonowanie

Potrzebujesz pomocy, aby studiować, jakie motywy językowe?

Nasi specjaliści doradzą lub mają korepetycje na przedmiot zainteresowania.
Wyślij zapytanie Właśnie z tematem, aby dowiedzieć się o możliwości otrzymania konsultacji.