วิธีตรวจสอบบ้านให้สะอาดถูกกฎหมายด้วยตัวเอง ความแตกต่างของการตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ด้วยตนเองก่อนซื้อ

ตลาดที่อยู่อาศัยในรัสเซียเพิ่งปรากฏขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ประชากรส่วนใหญ่ไม่มีความสามารถทางกฎหมายในเรื่องเหล่านี้ดังนั้นจึงมักใช้บริการของคนกลาง - หน่วยงานจำนวนมากสำหรับการขาย / ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยหวังว่าจะได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ อนิจจาไม่เป็นธรรมเสมอไป

คุณสมบัติส่วนบุคคลของพวกเขาเป็นปัจจัยส่วนตัว: นายหน้าที่ไร้ยางอายหรือไร้ความสามารถสามารถเพิกเฉยต่อความแตกต่างที่สำคัญที่สุดซึ่งในอนาคตจะทำให้ชีวิตของเจ้าของใหม่ซับซ้อนขึ้นอย่างมาก ตัวแทนจะไม่ตอบผลที่ตามมาของการทำธุรกรรม - ไม่มีกฎหมายที่เหมาะสม ดังนั้นให้ควบคุมทุกอย่างโดยเรียนรู้กฎง่ายๆ ด้านล่างก่อน ผู้ฉ้อโกงกลัวผู้ซื้อที่ถูกกฎหมาย

พื้นที่สำหรับตรวจสอบความสะอาดของอพาร์ตเมนต์เมื่อซื้อ

มันจะเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยรองนั่นคือคนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่วางขาย

พร้อมชี้แจงประวัติความเป็นมาพื้นที่ใช้สอย ที่สุด เหตุผลหลักสำหรับการตรวจสอบอย่างละเอียด - เพื่อหลีกเลี่ยงการเรียกร้องความถูกต้องตามกฎหมายของการได้มาซึ่งความเป็นเจ้าของโดยเจ้าของใหม่และการเรียกร้องสิทธิที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในนั้นโดยบุคคลที่สาม ข้อกำหนดดังกล่าวสามารถทำได้หาก:

• มีผู้เกษียณอายุชั่วคราวด้วยเหตุผลหลายประการ:
  • การรับราชการทหารในกองทัพ,
  • นักโทษที่ถูกตัดสินจำคุก,
  • ผู้ป่วยในโรงพยาบาลจิตเวช,
  • ผู้อ้างสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์,
  • เด็กอายุต่ำกว่า 18 ปี;
• การทำธุรกรรมทำโดยบุคคลที่ถูกประกาศว่าไร้ความสามารถ ซึ่งต่อมาอาจเป็นเหตุผลสำหรับการดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรม
• หลังจากซื้อไปแล้วปรากฏว่าห้องชุดถูกจับกุมหรือจำนอง

อีกกรณีหนึ่งที่สำคัญคือการไม่อยู่ กฎระเบียบของรัฐซึ่งสร้างดินอุดมสมบูรณ์สำหรับ แผนฉ้อฉล... นี่คือบางส่วนของพวกเขา:

1. วิธีที่มีชื่อเสียงที่สุดคือการปลอมแปลงเอกสาร: ขายห้องชุดของผู้อื่นโดยมีหนังสือมอบอำนาจปลอมแปลง เทคโนโลยีสมัยใหม่ให้งานพิมพ์คุณภาพสูง คุณจะไม่แตกต่างจากต้นฉบับ
2. ขายโดยซ้ำกัน(สำเนา) เอกสารให้บุคคลหลายคน
3. ขายตามหนังสือมอบอำนาจของแท้- "ทั่วไป". ในกรณีนี้บุคคลที่เป็นบุคคลที่เชื่อถือได้มีโอกาสที่จะดำเนินการกับอพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้รับอนุญาต
4. ผู้เช่าปลอมตัวเป็นเจ้าบ้านภายใต้ข้ออ้างอันไกลโพ้น ล่อเอาของฝาก หายวับไป

รูปแบบที่ชื่นชอบของนักต้มตุ๋นคือการขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้หนังสือมอบอำนาจที่เป็นเท็จ

แพ็คเกจเอกสารที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าธุรกรรมที่เสนอมีความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย

จะตรวจสอบอพาร์ตเมนต์เมื่อซื้อได้อย่างไร ในการทำเช่นนี้ คุณต้องสำรวจเอกสารสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ขายต้องจัดเตรียมให้ ในกรณีที่ไม่มีแม้แต่หนึ่งในนั้น อย่าเสี่ยงทำข้อตกลง รวบรวมและวิเคราะห์เท่านั้นจะช่วยลดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อได้อย่างมาก:

• สิทธิ: ระบุผู้ขาย ยืนยันความจริงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน และได้รับสิทธิ์นี้จากพื้นฐานใด:
  • หนังสือเดินทาง;
  • ใบรับรองความสามารถทางกฎหมายและการขาดการขึ้นทะเบียนโรคพิษสุราเรื้อรังและการติดยา (ขึ้นอยู่กับคุณว่าจะขอเอกสารเหล่านี้จากผู้ขายหรือไม่)
  • เอกสารการแก้ไขการเกิดขึ้นของสิทธิในทรัพย์สินหลังจากการแปรรูป: ข้อตกลงและหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ;
  • เหตุผลอื่นๆ สำหรับการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์: การบริจาค การได้รับมรดกพร้อมข้อตกลงและใบรับรองที่เกี่ยวข้อง การลงทะเบียนของรัฐคุณสมบัติ.
• สารสกัดจากทะเบียนสิทธิของรัฐแบบรวมศูนย์(USRR). ข้อมูลไม่เป็นความลับ ผู้ซื้อสามารถรับได้เองโดยแสดงหนังสือเดินทางที่สำนักงานภูมิภาคของ Rosreestr เนื้อหาจะบอกทุกอย่างเกี่ยวกับเจ้าของคนก่อนและปัจจุบัน การปรากฏตัวของภาระผูกพัน (การจับกุม, การประกันตัว)
  อันที่จริงนี่เป็นประวัติอพาร์ตเมนต์ที่เริ่มขึ้นในปี 2541 ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการตรวจสอบเนื่องจากระยะเวลาที่ จำกัด สำหรับการยื่นคำร้องไม่เกิน 3 ปี
• ข้อมูลจากหนังสือบ้านในรูปแบบของส่วนขยายหรือไฟล์เก็บถาวรแยก ออกให้ที่บริการหน้าต่างบานเดียว ศูนย์ข้อมูลและการตั้งถิ่นฐาน บริษัทจัดการ และสำนักงานหนังสือเดินทาง
• ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานผู้ปกครองเพื่อทำการขายต่อหน้าเด็กที่ลงทะเบียนและผู้พิการ
• ด้วยความยินยอมของคู่สมรสบนเงื่อนไข ซื้อร่วมกันอพาร์ตเมนต์แต่งงานแล้ว
• หนังสือมอบอำนาจเดิมสำหรับการขายรับรอง
• คำอธิบายหรือแผนของพาร์ทเมนท์เพื่อสร้างความเป็นจริงของการพัฒนาขื้นใหม่ที่ผิดกฎหมาย

คำแนะนำ: ทำข้อตกลงเฉพาะในสถานที่ที่ "มีอยู่" เท่านั้น และถ้าคุณรู้สึกกดดันจากผู้ขาย คุณควรหาทางเลือกอื่นและอยู่ห่างจากบุคลิกที่ "ลื่นไหล"

วิธีตรวจสอบความถี่ของอพาร์ตเมนต์ก่อนซื้อตามข้อมูลจากเอกสาร

อย่าฝากเงินในที่ที่ไม่เป็นทางการ

มาสรุปและชี้แจงประเด็นเพิ่มเติมกัน

แม้แต่การใช้บริการของนายหน้าเพื่อซื้อก็ไม่สามารถผ่อนคลายได้ ให้การเจรจาของคุณกับผู้ขายอยู่ภายใต้การควบคุมส่วนบุคคลและตรวจสอบเอกสารทั้งหมด

ไม่ว่าในกรณีใด ๆ ก็ตามตกลงที่จะโอนเงินมัดจำในลักษณะที่ไม่เป็นทางการ ตามกฎแล้ว นักต้มตุ๋นจะสร้างสถานการณ์ที่ตึงเครียดให้กับคุณเพื่อที่จะได้รับ ภายใต้ข้ออ้างต่างๆ พวกเขาจะเสนอใบเสร็จรับเงินและสำเนาเอกสาร เมื่อได้รับเงินจากผู้สมัครหลายคนในการซื้อ พวกเขาจะขายอพาร์ทเมนต์ให้กับหนึ่งในนั้น คนอื่นๆ จะไม่เหลืออะไรเลย

ในบทความก่อนหน้านี้เราเขียนเกี่ยวกับ ทำความเข้าใจว่าหลักประกันประเภทใดที่เหมาะกับคุณ อย่างไรก็ตาม หากคุณพบผู้ฉ้อโกงที่ลงทุนด้านการเงิน ก็จะมีปัญหาที่ชัดเจน

สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน: การขายอพาร์ทเมนต์ให้กับบุคคลหลายคนโดยใช้เอกสารที่ซ้ำกันที่ทำมาอย่างดี

ระวังหนังสือมอบอำนาจ "ทั่วไป" โดยไม่มีคำสั่งเฉพาะในการขายอพาร์ตเมนต์นี้ พยายามติดต่อกับบุคคลที่ออกให้

แทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะตรวจสอบความสามารถทางกฎหมายของผู้ขายโดยผ่านใบรับรองอย่างเป็นทางการ แพทย์จะไม่เปิดเผยข้อมูลที่เป็นความลับ เผื่อแม่ค้าจะเหงา ชายชรามีความแปลกประหลาดในการสื่อสาร และคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสภาพจิตใจของเขา โปรดระวัง คุณสามารถขอรายละเอียดเพื่อนบ้านได้ แต่จะดีกว่าถ้าเลือกตัวเลือกอื่น

หากคุณปฏิเสธบริการของตัวแทน คุณสามารถประหยัดรูเบิลได้หลายหมื่นรูเบิลในการตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย ด้วยวิธีการที่เหมาะสม แม้แต่การตรวจสอบที่เป็นอิสระก็สามารถเปิดเผยจุดอ่อนที่เป็นไปได้ของวัตถุได้ นอกจากนี้ ขั้นตอนการตรวจสอบบางอย่างสามารถทำได้โดยใช้แหล่งข้อมูลทางอินเทอร์เน็ต โดยเฉพาะเว็บไซต์ Rosreestr พอร์ทัลไซต์ให้คำแนะนำหลายประการซึ่งผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้อย่างอิสระ ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายแปลงพร้อมบ้านก่อนซื้อ คำแนะนำยังเหมาะสำหรับกรณีซื้อที่ดินพร้อมบ้านที่ไม่ได้จดทะเบียน

ในสายตาของผู้ซื้อส่วนสำคัญ มันคือบ้านส่วนตัวที่ไม่จดทะเบียนซึ่งน่าซื้อมากกว่า มันถูกกว่าในราคา นอกจากนี้จนติดบ้าน ทะเบียนที่ดินคุณไม่ต้องจ่ายภาษีสำหรับมัน (โดยปกติคือมากกว่า 10,000 rubles ต่อปี) อย่างไรก็ตาม แม้แต่การซื้อวัตถุที่ "ไม่เป็นทางการ" ดังกล่าว คุณต้องแน่ใจว่าสร้างขึ้นตามข้อบังคับอาคารและไฟไหม้ และสามารถลงทะเบียนได้หากมีความจำเป็น (สำหรับการประกันภัย การรวมอยู่ในพินัยกรรม ฯลฯ) ) .

ขั้นตอนที่ 1. ตรวจสอบเบื้องต้นออนไลน์

ผู้ซื้อมักจะใช้จ่าย การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายความบริสุทธิ์ของวัตถุที่ได้มาหลังจากที่เขาตรวจสอบข้อเสนอทั้งหมดที่เขาสนใจและเลือกเอง อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่ค่อนข้างสำคัญเกี่ยวกับแปลงที่มีบ้านสำหรับขายสามารถรับได้ก่อนที่จะไป "งานแสดงเจ้าสาว" และพบปะกับผู้ขาย สิ่งนี้จะช่วยให้คุณสามารถลบวัตถุที่มีปัญหาทางกฎหมายออกจากรายการเพื่อตรวจสอบและไม่ต้องเสียเวลาทำความรู้จักกับพวกเขาเป็นการส่วนตัว

เช็คเบื้องต้น สถานะทางกฎหมายวัตถุเริ่มต้นด้วยการโทรไปยังผู้ขาย ในระหว่างการสนทนา ไม่เพียงแต่ต้องกำหนดเวลาการประชุมและตรวจสอบไซต์และบ้านเท่านั้น แต่ยังต้องค้นหาหมายเลขที่ดินของไซต์หรือที่อยู่ที่แน่นอน (หากมีการกำหนดที่อยู่ให้กับไซต์ / บ้าน) นี่ไม่ใช่ข้อมูลลับ ไม่มีเหตุผลใดที่ผู้ขายต้องปกปิด เมื่อทราบที่อยู่หรือหมายเลขที่ดินคุณสามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับไซต์และบ้านได้จากเว็บไซต์ Rosreestr อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าการค้นหาตามที่อยู่อาจไม่ทำงานที่นี่เสมอไป จะปลอดภัยกว่าในการค้นหาตามจำนวนที่ดิน หากผู้ซื้อวัตถุไม่ทราบหมายเลขนี้ เขาสามารถชี้แจงผ่านแหล่งข้อมูล kadastr.ktotam.pro ที่นี่คุณสามารถค้นหาหมายเลขที่ดินได้ฟรีหากคุณป้อนที่อยู่ของวัตถุ

ค่อนข้างมากเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์จะบอกหน้าของเว็บไซต์ Rosreestr "ข้อมูลอ้างอิงเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์" ที่นี่คุณสามารถค้นหาที่อยู่, มูลค่าที่ดินของวัตถุ, พื้นที่ของที่ดินและบ้าน, วันที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์, เช่นเดียวกับการมีอยู่ของข้อ จำกัด - ไม่ว่าจะเป็นวัตถุในการจำนองการจำนำ หรืออยู่ภายใต้การจับกุม จริงจะไม่มีการระบุรูปแบบของข้อ จำกัด - มีเพียงหมายเหตุว่ามีข้อ จำกัด ในการกำจัดวัตถุ ผู้ซื้อต้องเข้าใจว่าจนกว่าจะยกเลิกข้อ จำกัด การขายและการซื้อวัตถุนั้นเป็นไปไม่ได้

นอกจากนี้ สามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับไซต์และเกี่ยวกับบ้านได้โดยใช้ Public Cadastral Map บนเว็บไซต์ Rosreestr ในโดเมนสาธารณะมีข้อมูลเกี่ยวกับประเภทของที่ดิน การใช้งานที่ได้รับอนุญาต และขนาดของวัตถุ

ขั้นตอนที่ 2. ตรวจสอบเอกสารที่ผู้ขายมีให้

ผู้ขายบ้านส่วนตัวโดยปริยายต้องมีเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดิน โฉนดบ้าน และหนังสือเดินทาง ผู้ซื้อจะสามารถศึกษาเอกสารเหล่านี้ได้ในการประชุมครั้งแรก นอกจากนี้ คุณควรขอให้ผู้ขาย (เช่น ระหว่างการสนทนาเบื้องต้นทางโทรศัพท์) ให้เอกสารที่ตัดตอนมาจาก USRN เกี่ยวกับการโอนสิทธิ์ หนังสือรับรองจากสำนักงานหนังสือเดินทาง และใบเสร็จรับเงินที่ยืนยันว่าไม่มีหนี้สินสำหรับ สาธารณูปโภคและการชำระเงินอื่น ๆ เป็นไปได้มากว่าในขณะที่พบหลักทรัพย์เหล่านี้จะไม่อยู่ในมือของผู้ขาย (ไม่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมและผู้ขายมักจะไม่สนใจการรวบรวม) จากนั้นตกลงกับผู้ขายเพื่อพบกันใหม่ในอีกไม่กี่วันเมื่อเอกสารที่ขาดหายไปพร้อม

เอกสารภาคสนาม

กรรมสิทธิ์ของผู้ขายใน ที่ดินยืนยันด้วยเอกสารสองฉบับ ประการแรกเป็นเอกสารกรรมสิทธิ์ - ระบุว่าเจ้าของปัจจุบันเป็นเจ้าของที่ดินตามหลักเกณฑ์ใด เอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถ: พระราชกฤษฎีกาการจัดสรรที่ดิน สัญญาซื้อขาย ใบรับรองสิทธิในการรับมรดก คำตัดสินของศาล ฯลฯ เอกสารที่จำเป็นฉบับที่สองคือสารสกัดจาก Unified State Register of อสังหาริมทรัพย์ - USRN ซึ่งยืนยันความเป็นเจ้าของพล็อตของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ...

ผู้ซื้อควรระมัดระวังเพียงพอเกี่ยวกับแปลงที่สืบทอดมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้รับมรดกโดยพินัยกรรมและไม่ใช่ตามกฎหมาย หนังสือรับรองสิทธิในการรับมรดกจะระบุเสมอว่าได้รับมรดก "โดยพินัยกรรม" หรือ "ตามกฎหมาย" นายหน้าให้ความสนใจเป็นพิเศษกับวัตถุที่สืบทอดมาน้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว อีกสถานการณ์หนึ่งที่ควรเตือนผู้ซื้อคือหากเจ้าของปัจจุบันเพิ่งซื้อที่ดินมา - น้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว ในกรณีนี้ คุณควรยืนยันว่าเจ้าของนำเสนอ "สารสกัดเพิ่มเติมจาก USRN" เพิ่มเติม (ซึ่งจะกล่าวถึงด้านล่าง)

กระดาษแผ่นที่สอง - สารสกัดจาก USRN - ไม่ต้องการความสนใจน้อยลง ควรจำไว้ว่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2017 สารสกัดจาก USRN เป็นเอกสารเดียวที่ยืนยันคุณสมบัติ เอกสารอื่นๆ ทั้งหมด (หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของตลอดชีพ โฉนดกรรมสิทธิ์ ฯลฯ) ถูกกฎหมายและไม่มีผลบังคับอย่างเป็นทางการอีกต่อไป อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของเว็บไซต์ได้จดทะเบียนความเป็นเจ้าของก่อนวันที่ 15 กรกฎาคม 2016 เขาจะมี "หนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิ์" อยู่ในมือ ซึ่งอย่างน้อยก็ระบุว่าสิทธิ์ของเจ้าของได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม เป็นการดีกว่าที่เขานำเสนอสารสกัดจาก USRN พร้อมวันที่ล่าสุด มันเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าวัตถุนั้นไม่ได้จำนำหรือเป็นภาระ

เมื่อศึกษาสารสกัดจาก USRN คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่อยู่ที่ระบุตรงกับตำแหน่งจริงของไซต์ ตรวจสอบการกำหนดค่าของไซต์ (มีภาพวาดในสารสกัด) หากคุณกำลังซื้ออาคารที่อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านสวน) คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะของไซต์ช่วยให้คุณสามารถพิจารณาที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นได้จริงๆ อาคารที่อยู่อาศัย... นั่นคือสถานที่จะต้องตั้งอยู่บนที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง การตั้งถิ่นฐาน(และได้รับอนุญาตให้ใช้บุคคล การก่อสร้างที่อยู่อาศัย- การก่อสร้างบ้านส่วนบุคคลหรือแปลงย่อยส่วนบุคคล - แปลงส่วนตัวในครัวเรือน) หรือบนที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (อนุญาตให้ใช้การก่อสร้างกระท่อมฤดูร้อนหรือสำหรับการทำสวนหรือการทำฟาร์มด้วยรถบรรทุก)

วลาดิมีร์ โวโรนอฟ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองของ Academy of Sciences "Link"

คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจด้วยว่าเอกสารสำหรับไซต์ระบุลักษณะอย่างถูกต้อง มักเกิดขึ้นที่พื้นที่ของไซต์ที่ระบุในเอกสารชื่อและในสารสกัดจาก USRN ไม่ตรงกัน ในคำสั่ง - ตัวเลือกที่ถูกต้องมากขึ้น นอกจากนี้ จากการศึกษาสารสกัด คุณสามารถเข้าใจได้ว่าได้ทำการสำรวจที่ดินแล้วหรือไม่ ผมขอเตือนคุณว่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2018 เป็นต้นไป การขายที่ดินโดยไม่มีการสำรวจที่ดินจะเป็นไปไม่ได้ ในสารสกัดจาก USRN มีส่วนที่ 1 คอลัมน์ "พื้นที่" หากระบุว่าพื้นที่นั้น "ระบุ" แสดงว่าได้ดำเนินการสำรวจแล้ว หรือตัวเลขในคอลัมน์ถัดไปจะบอกคุณเกี่ยวกับแบบสำรวจ หากมีเครื่องหมายบวก / ลบถัดจากตัวเลขเพิ่มเติม (เช่น 320 ± 4) แสดงว่าไซต์ได้รับการสำรวจแล้ว อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าการสำรวจจะอายุเท่าไหร่ ฉันแนะนำให้โทรหานักสำรวจและชี้แจงตำแหน่งที่แท้จริงของไซต์ เพื่อประกันความผิดพลาดในการจัดทำแบบสำรวจที่ดิน มันเกิดขึ้นที่ที่ดินที่ได้มาครอบครอง พื้นที่ขนาดใหญ่มากกว่าที่ระบุไว้ในเอกสาร หากมีสิ่งปลูกสร้างฟาร์ม (โรงอาบน้ำหรือโรงจอดรถ) อยู่นอกเขตพื้นที่ซึ่งซื้อพร้อมกับพื้นที่จะเลวร้ายยิ่งกว่าที่ระบุไว้ในเอกสาร

หากไม่ชัดเจนจากการสกัดจาก USRN ว่าพล็อตถูกแบ่งเขตและเจ้าของอ้างว่าเขาทำการสำรวจก็ควรจะชี้แจงเมื่อเสร็จสิ้น มันเกิดขึ้นที่พื้นที่ที่ถูกคั่นก่อนปี 2008 จะต้องมีการสลับกัน เนื่องจากระบบการกำหนดพิกัดมีการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่นั้นมา หากมีการสำรวจที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าของ (หรือวิศวกรเกี่ยวกับที่ดินที่ดำเนินการสำรวจที่ดิน) อาจไม่ได้ยื่นคำร้องต่อ Rosreestr เพื่อแก้ไข USRN โทรไปที่ " สายด่วน»โรสรีสตรา โทร. 8-800-100-34-34. ในระหว่างการสนทนา คุณจะต้องตั้งชื่อเลขที่ที่ดินของไซต์ ดังนั้นเขาจะต้องถูกจดจำหรือสามารถ "สอดแนม" ได้

เอกสารบ้าน

หากเจ้าของบ้านเข้าหาการขายบ้านด้วยความรับผิดชอบทั้งหมด เขาก็นำวัตถุนั้นไปไว้ในทะเบียนที่ดินก่อนเวลาอันควรและทำให้กรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นเป็นทางการ ในกรณีนี้ผู้ขายมี "สารสกัดจาก USRN เกี่ยวกับคุณสมบัติหลักและสิทธิ์จดทะเบียนในทรัพย์สิน" ในมือของเขา เอกสารนี้ยืนยันความเป็นเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสารสกัดประกอบด้วยชื่อเจ้าของ เลขที่ที่ดิน ที่อยู่ จำนวนชั้น และพื้นที่ของบ้าน ความสนใจเป็นพิเศษควรให้ความสนใจกับมูลค่าที่ดินของวัตถุตามที่มันจะส่งผลกระทบ ในภูมิภาค Sverdlovsk ภาษีสำหรับบ้านส่วนตัวจะคำนวณตาม มูลค่าที่ดินเริ่มในปี 2562 หรือ 2563

หากบ้านถูกสร้างขึ้นก่อนปี 2542 แสดงว่าน่าจะจดทะเบียนกับ BTI นั่นคือ Rosreestr อาจขาดข้อมูลเกี่ยวกับตัวบ้านและเจ้าของบ้าน เป็นที่ชัดเจนว่าในกรณีนี้ เจ้าของ (ผู้ขาย) จะไม่มีสารสกัดจาก USRN อยู่ในมือ แต่ต้องมีเอกสารยืนยันสิทธิเข้าบ้าน (โฉนด) นี่อาจเป็นใบรับรองการลงทะเบียนจาก BTI ข้อตกลงการซื้อและการขาย บัตรของขวัญ ใบรับรองสิทธิในการรับมรดก ฯลฯ

ตามที่อธิบายไว้ในสำนักงานของ Rosreestr ในภูมิภาค Sverdlovsk แม้ว่าเจ้าของบ้านจะไม่ได้กำหนดสิทธิ์ในบ้านให้เป็นทางการ แต่เขาก็สามารถขายบ้านหลังนี้ได้ ในกรณีนี้จะมีการส่งใบสมัครสองรายการไปที่ Rosreestr (ผ่าน MFC) - สำหรับการลงทะเบียนสิทธิ์และการลงทะเบียนการโอนสิทธิ์ เอกสารโฉนดที่ดินและบ้านแนบมากับคำร้อง

เมื่อศึกษาสารสกัดจาก USRN เช่นเดียวกับเอกสารชื่อ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลจากเอกสารตรงกับลักษณะของบ้านจริง

Egor Mityurev

ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองของ Academy of Sciences "Novosel"

มันเกิดขึ้นที่อาคารสามชั้นได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชั้นเดียว ตามทฤษฎี มีอันตรายที่หน่วยงานเทศบาลจะทราบเกี่ยวกับการละเมิด (มักจะเกิดขึ้นเนื่องจาก "สัญญาณ" จากเพื่อนบ้าน) และจะเรียกร้องให้นำบ้านตามเอกสาร นั่นคือผู้ซื้อวัตถุดังกล่าวจะต้องเตรียมพร้อมสำหรับความขัดแย้งกับสถาปัตยกรรมหลัก หรือเขาจะต้องได้รับอนุญาตให้สร้างใหม่และจดทะเบียนบ้านอย่างซื่อสัตย์

หนังสือเดินทางของเจ้าของ

หนังสือเดินทางของผู้ขายจะต้องได้รับการตรวจสอบไม่เพียง แต่เพื่อให้แน่ใจว่าบุคคลนี้เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินเท่านั้น นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องให้ความสนใจกับสถานภาพการสมรสและทำความเข้าใจว่าบ้านถูกซื้อโดยการแต่งงานหรือไม่

อนาสตาเซีย เชอร์โนวา

ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายของ Academy of Sciences "Nakhodka"

มันสำคัญมากที่จะต้องรู้ว่าใครมีคุณสมบัติสำหรับบ้านและที่ดิน หากพวกเขาถูกซื้อในการสมรสจะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสในการขาย นอกจากนี้ยังควรตรวจสอบการปรากฏตัวของเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะซึ่งสามารถท้าทายการทำธุรกรรมนี้ได้ในภายหลังหากสิทธิของพวกเขาถูกละเมิด

หากผู้ขายมีลูกสองคนขึ้นไปและเขาซื้อบ้านเสร็จแล้วก็มีความเป็นไปได้ที่จะใช้ทุนการคลอดบุตรในการซื้อบ้านซึ่งหมายความว่าตามกฎหมายแล้วสมาชิกทุกคนในครอบครัวควรได้รับส่วนแบ่งในทรัพย์สินนี้ . หากยังไม่ได้ดำเนินการ ธุรกรรมที่ตามมากับวัตถุอาจถูกท้าทาย ดังนั้น เจ้าของบ้านในอนาคตจึงมีความเสี่ยง ดังนั้นผู้ซื้อควรพยายามค้นหาว่าเจ้าของปัจจุบันใช้ทุนแม่ในการซื้อบ้านหรือไม่ มันค่อนข้างยากเนื่องจากการมีส่วนร่วมของเงินทุนในการซื้อบ้านไม่ได้บันทึกไว้ในโฉนด แต่ถ้าบ้านถูกซื้อโดยใช้การจำนอง การอ้างอิงถึงทุนมารดาอาจอยู่ในสัญญาเงินกู้

ขั้นตอนที่ 3 ดูเอกสารที่จัดทำตามคำขอของผู้ซื้อ

หากพิจารณาจากผลการตรวจสอบบ้านและที่ดินแล้ว (ขั้นสุดท้ายหรือเบื้องต้น) เกี่ยวกับการซื้อของพวกเขา คุณสามารถเริ่มขั้นตอนของการตรวจสอบทรัพย์สินที่คุณต้องการอย่างละเอียดยิ่งขึ้นได้ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น สำหรับสิ่งนี้ คุณจะต้องมีสารสกัดจาก USRN ในการโอนสิทธิ์ เอกสารรับรองจากสำนักงานหนังสือเดินทาง และใบเสร็จรับเงินที่ยืนยันว่าไม่มีหนี้สินจากค่าสาธารณูปโภคและการชำระเงินอื่นๆ

สารสกัดจาก USRN ในการโอนสิทธิ์

หากผู้ขายส่งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารกรรมสิทธิ์ (นั่นคือเขาเคยซื้อที่ดินพร้อมบ้านเพื่อเงิน) ผู้ซื้อควรตรวจสอบประวัติทางกฎหมายของทรัพย์สิน สำหรับสิ่งนี้ "สารสกัดจาก USRN ในการโอนสิทธิ์ไปยังวัตถุอสังหาริมทรัพย์" เหมาะที่สุด บางครั้งบทความนี้เรียกอย่างไม่เป็นทางการว่า "extended extract from the USRN" สามารถสั่งซื้อได้โดยเจ้าของบ้านหรือบุคคลที่มีหนังสือมอบอำนาจรับรองจากเขาเท่านั้น ใบรับรองสั่งจาก MFC หรือ (หากเจ้าของมี ลายเซนต์อิเล็กทรอนิกส์) บนเว็บไซต์ Rosreestr การลงทะเบียนของคำสั่งขยายใน แบบฟอร์มกระดาษจะมีราคา 400 รูเบิลใน ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์- 250 รูเบิล เวลาในการดำเนินการคือสามวันทำการ

สารสกัดเพิ่มเติมประกอบด้วยชื่อของเจ้าของไซต์ตามลำดับเวลา ประเภทของสิทธิ์ของเจ้าของแต่ละราย (ทรัพย์สิน เจ้าของร่วมกัน.) และที่สำคัญที่สุด - วันที่ลงทะเบียนของแต่ละรายการ

Lyudmila Plotnikova

คุณควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับเงื่อนไขการเป็นเจ้าของไซต์และบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อควรได้รับการแจ้งเตือนหากเจ้าของปัจจุบันและเจ้าของเดิมของวัตถุเป็นเจ้าของในช่วงเวลาสั้น ๆ มีอันตรายที่ชุดของข้อตกลงสายฟ้าจะปกปิดร่องรอยหลังจากการดำเนินการที่มีความเสี่ยง ในทางกลับกัน หากผู้ขายเป็นเจ้าของเว็บไซต์มาหลายปี วิธีนี้จะช่วยลดความเสี่ยงในการ "ทักทาย" จากอดีตได้

ผู้เชี่ยวชาญทราบว่าสารสกัดเพิ่มเติมจะมีประโยชน์เมื่อตรวจสอบแปลง (แปลงพร้อมบ้าน) ซึ่งก่อนหน้านี้ส่งผ่านจากเจ้าของรายหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่งผ่านการสืบทอดหรือโดยคำตัดสินของศาล

หนังสือรับรองจากสำนักงานหนังสือเดินทาง

ข้อมูลเกี่ยวกับคู่สมรสและบุตรไม่ได้มีอยู่ในหนังสือเดินทางของเจ้าของเสมอไป อาจเป็นได้หากหนังสือเดินทางเพิ่งถูกเปลี่ยน (เนื่องจากการสูญหายหรือเมื่อเจ้าของมีอายุ 45 ปี) หรือเพียงเพราะความผิดพลาดของเจ้าหน้าที่หนังสือเดินทาง แนวคิดบางประการเกี่ยวกับองค์ประกอบของครอบครัวของเจ้าของบ้านสามารถหาได้จากหนังสือรับรองจดหมายเหตุจากสำนักงานหนังสือเดินทาง บางครั้งเรียกว่าใบรับรองแบบขยายหรือย้อนหลังในรูปแบบ 40 ใบรับรองดังกล่าวออกที่สำนักงานหนังสือเดินทาง ของ Stay of FMS) เอกสารอ้างอิงประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับใครและเมื่อใดที่ลงทะเบียนในบ้านตลอดเวลาที่เจ้าของปัจจุบันเป็นเจ้าของบ้าน ข้อมูลอ้างอิงนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจประเภทของญาติที่เจ้าของ (ผู้ขาย) มี และความเสี่ยงที่อาจก่อให้เกิดกับเจ้าของในอนาคตในอนาคต ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว การมีบุตรตั้งแต่สองคนขึ้นไปอาจบ่งบอกถึงการใช้ทุนแม่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ในใบรับรองคุณควรให้ความสนใจกับบันทึกการปลดพลเมืองที่เกี่ยวข้องกับการเดินทางไปยังสถานที่คุมขังหรือทางเดิน การรับราชการทหาร... บุคคลดังกล่าวยังคงมีสิทธิที่จะอยู่ในบ้านแม้ว่าบ้านจะโอนไปให้เจ้าของคนอื่นแล้วก็ตาม

นอกจากนี้ก่อนการทำธุรกรรมควรขอใบรับรองปกติจากผู้ขายในแบบฟอร์ม 40 ซึ่งระบุถึงบุคคลที่ลงทะเบียน (ลงทะเบียน) ในบ้านในขณะที่ออกใบรับรอง ขอแนะนำว่า ณ เวลาขายจะไม่มีใครลงทะเบียนในสถานที่นี้ และไม่มีผู้เยาว์อย่างแน่นอน

ใบเสร็จรับเงิน

ก่อนซื้อบ้านคุณต้องแน่ใจว่าเจ้าของคนก่อนไม่มีหนี้สำหรับ "ชุมชน" (หากไซต์ / บ้านเชื่อมต่อกับเครือข่าย) สำหรับการเป็นสมาชิกและการชำระเงินอื่น ๆ ดังนั้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบใบเสร็จรับเงิน สาธารณูปโภคให้โดยเจ้าของ นอกจากนี้ คุณสามารถเยี่ยมชมประธานของห้างหุ้นส่วนสวน (หากบ้านตั้งอยู่ใน SNT) หรือสำนักงาน บริษัทจัดการ(ถ้าบ้านอยู่ในหมู่บ้านกระท่อม) คุณสามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับหนี้ที่เป็นไปได้ของผู้ขายเว็บไซต์ได้ที่นี่

ขั้นตอนที่ 4 การตรวจสอบในเชิงลึกออนไลน์

ต่างจากการตรวจสอบเบื้องต้นในโหมดออนไลน์ ขั้นตอนนี้ต้องใช้เวลามากและต้นทุนทางการเงินต่ำ

สารสกัดอย่างง่ายสำหรับแปลงหรือบ้านจาก USRN

หากมีความจำเป็นต้องเกี่ยวกับบ้านและไซต์ ข้อมูลเพิ่มเติมคุณสามารถสั่งซื้อได้ที่เว็บไซต์ Rosreestr "สารสกัดจาก USRN เกี่ยวกับคุณสมบัติหลักและสิทธิ์ที่จดทะเบียนในวัตถุ" สามารถรับได้ในรูปแบบกระดาษ 750 รูเบิล ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ 300 รูเบิล กระดาษจะออกให้กับพลเมืองใด ๆ

เดนิส วอคเมนิน

ในการตรวจสอบข้อมูลที่เจ้าของให้ไว้เกี่ยวกับความเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินจำเป็นต้องสั่งสารสกัดจาก USRN สำหรับบ้านและแปลง ประกอบด้วยข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับเจ้าของ (ชื่อเต็ม) บนพื้นฐานของการได้มาซึ่งสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ ข้อจำกัดและภาระผูกพัน (ถ้ามี) ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

เมื่อศึกษาคำชี้แจง ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อควรศึกษาส่วนที่มีข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัด - ภาระผูกพัน (การยึด) สิทธิ์อย่างละเอียดถี่ถ้วน ตลอดจนข้อกำหนดที่ระบุไว้ใน ขั้นตอนการพิจารณาคดี... เหนือสิ่งอื่นใด อาจมีข้อมูลเกี่ยวกับการท้าทายสิทธิ์ในการรับมรดก แน่นอนว่าการปรากฏตัวของ "อวัยวะ" ทางกฎหมายดังกล่าวจะเพิ่มความเสี่ยงให้กับเจ้าของบ้านและที่ดิน

ก่อนหน้านี้ พอร์ทัลไซต์พูดคุยเกี่ยวกับความหลากหลายและต้นทุนในการใช้งาน

เป็นวัตถุที่เป็นรายการ คดีความ

แหล่งความรู้อีกแหล่งหนึ่งเกี่ยวกับบ้านที่ได้มาคือเว็บไซต์ของศาลแขวงและศาลเมือง พวกเขามีเครื่องมือค้นหาที่ช่วยให้คุณค้นหาคดีในศาล (เสร็จสมบูรณ์หรืออยู่ระหว่างดำเนินการ) โดยใช้ชื่อของผู้เข้าร่วมในกระบวนการ ไซต์ของ Federal Bailiff Service อาจเป็นที่สนใจเช่นกัน หากต้องการค้นหานอกเหนือจากชื่อเต็มคุณจำเป็นต้องทราบวันเดือนปีเกิดของพลเมือง

Lyudmila Plotnikova

ทนายความของหอการค้าอสังหาริมทรัพย์อูราล

ก่อนซื้อบ้านและที่ดินบนเว็บไซต์ของศาลแขวง คุณควรดูว่ามีการฟ้องร้องเกี่ยวกับทรัพย์สินนี้หรือไม่ ไม่ว่าญาติจะแชร์กันในศาลหรือไม่ มีความจำเป็นต้องค้นหาในศาล ณ ที่ตั้งของทรัพย์สิน สู่เว็บไซต์ ปลัดอำเภอมันคุ้มค่าที่จะมองหาเหตุผลดังกล่าว - มันเกิดขึ้นที่ปลัดอำเภอได้ปลุกเร้า กระบวนการบังคับใช้แต่ไม่ได้ยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ นั่นคือ USRN จะไม่แสดงข้อมูลที่มีการกำหนดข้อจำกัดบนวัตถุ และ Rosreestr จะจดทะเบียนข้อตกลงกับทรัพย์สินดังกล่าว อย่างไรก็ตาม หากคุณซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากบุคคลที่อยู่ระหว่างการดำเนินการบังคับใช้ ธุรกรรมดังกล่าวอาจถูกท้าทายในภายหลัง และผู้ซื้อจะสูญเสียทรัพย์สินที่ได้มา

เป็นผู้ขายล้มละลาย

หากเจ้าของบ้านอยู่ในภาวะล้มละลายส่วนบุคคล การขายอสังหาริมทรัพย์ของเขาให้กับเขาอาจถูกท้าทายโดยเจ้าหนี้ จากนั้นวัตถุจะคืนเจ้าของเดิมและผู้ซื้อจะเข้าร่วมกับเจ้าหนี้เพื่อรับเงินที่จ่ายไปสำหรับบ้านพร้อมแปลง

Lyudmila Plotnikova

ทนายความของหอการค้าอสังหาริมทรัพย์อูราล

กรณีล้มละลายของประชาชนควรค้นหาบนเว็บไซต์ของศาลอนุญาโตตุลาการ แต่ฉันจะสังเกตว่าการไม่มีคดีล้มละลายไม่ได้ให้หลักประกัน หากบุคคลในขณะขายไม่ล้มละลาย แต่ล้มละลายภายใน สามปีภายหลังการทำธุรกรรมเสร็จสิ้น มีความเสี่ยงที่เจ้าหนี้จะพยายามคัดค้านธุรกรรมดังกล่าว เนื่องจากทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการถอนทรัพย์สินของลูกหนี้ออกจากเจ้าหนี้ หากทำธุรกรรมในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด 25% มีความเป็นไปได้สูงที่จะเป็นโมฆะ

เพื่อเป็นการป้องกันเพิ่มเติมจากการล้มละลายของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ การรับประกันที่เหมาะสมจากผู้ขายสามารถรวมอยู่ในสัญญาการขายได้ UPN เสนอถ้อยคำต่อไปนี้: “ผู้ขายรับประกันว่าเขาจะไม่ถูกประกาศว่าล้มละลาย ไม่มีการดำเนินคดีล้มละลายกับเขา และเขาไม่มีหนี้สินและ / หรือภาระผูกพันอื่น ๆ ที่ยังไม่บรรลุผลซึ่งอาจทำให้เกิดการดำเนินคดีกับเขา . การล้มละลายและ / หรือการเรียกเก็บเงิน เงินว่าเขาไม่รู้อะไรเกี่ยวกับเจ้าหนี้ที่สามารถไปศาลโดยอ้างว่าตนล้มละลายได้และตัวเขาเองไม่ได้วางแผนที่จะไปศาลเพื่อประกาศตัวเป็นบุคคลล้มละลาย " อย่างไรก็ตาม แนวคิดเรื่องการล้มละลายส่วนบุคคลในรัสเซียเพิ่งปรากฏ และจนถึงขณะนี้ยังไม่มีแบบอย่างของศาลที่แสดงว่าสูตรดังกล่าวปกป้องเจ้าของในอนาคตจากการท้าทายธุรกรรมที่เขาทำขึ้นหรือไม่

ซื้อบ้านไม่จดทะเบียน

บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินแต่ละแปลงไม่ได้จดทะเบียนอาคารที่พักอาศัยเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ โดยพื้นฐานแล้ว คุณสามารถซื้อที่ดินพร้อมบ้านที่ไม่ได้จดทะเบียนได้ บ่อยครั้งในกรณีนี้ สัญญาระบุว่ามีวัสดุก่อสร้างบนไซต์

เดนิส วอคเมนิน

หัวหน้าที่ปรึกษากฎหมายของ Academy of Sciences "Nakhodka"

ในกรณีนี้สามารถซื้อที่ดินได้ตามกฎหมายเท่านั้น และเจ้าของใหม่จะต้องจัดการกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้าน (ถ้าเขาตัดสินใจว่าควรจะทำ) โดยที่ เจ้าของใหม่อาจประสบปัญหาในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้าน เนื่องจากขั้นตอนทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับประเภทของที่ดินและประเภทการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต

เจ้าของใหม่ตามอาร์ท 222 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสามารถลงทะเบียนอาคารที่สร้างเสร็จแล้วได้ แต่สำหรับสิ่งนี้เขาจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หากสร้างบ้านแล้ว หน่วยงานเทศบาลอาจปฏิเสธที่จะออกใบอนุญาต รวมทั้งอาจถูกปฏิเสธด้วยเหตุว่าบ้านไม่สอดคล้อง รหัสอาคาร(ตัวอย่างเช่น ไม่มีการสังเกตการเยื้องจากขอบเขตของโครงเรื่อง) ดังนั้น หากซื้อบ้านที่ไม่ได้จดทะเบียน (เช่น ไม่ได้จดทะเบียนใน USRN) ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายมีใบอนุญาตก่อสร้างและบ้านจริงสอดคล้องกับที่เขียนไว้ในใบอนุญาต

การซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองมีความเสี่ยงของตัวเองซึ่งหลักคือความเป็นไปได้ที่จะท้าทายสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ดังนั้นเพื่อตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรมโดยเฉพาะอย่างยิ่งต้องทำ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารที่นำเสนอแก่คุณเป็นของแท้และไม่มีการอ้างสิทธิ์ของบุคคลที่สามในอพาร์ตเมนต์

1. เหตุท้าทายสิทธิในอพาร์ตเมนต์

เหตุผลในการท้าทายสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์อาจเป็น:

• ความขัดแย้งระหว่างอดีตทายาทของอพาร์ตเมนต์หรือความพยายามที่จะแบ่งอพาร์ตเมนต์โดยอดีตคู่สมรสหลังจากการหย่าร้าง
• การรับรู้ของอดีตผู้ขายอพาร์ทเมนต์นั้นไร้ความสามารถตามกฎหมาย (เนื่องจากอายุและ (หรือ) ความผิดปกติทางจิต, โรคพิษสุราเรื้อรังหรือติดยา)
• กลับจากสถานที่ลิดรอนเสรีภาพของบุคคลที่เคยลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์
• การปรากฏตัวของผู้สูญหายซึ่งเคยลงทะเบียนไว้ในอพาร์ตเมนต์
• ออกจากอพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ปกครองและผู้ปกครองของเด็กเล็กที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์นี้

2. เอกสารที่ต้องตรวจสอบก่อนทำรายการ

เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสี่ยงหรือลดความเสี่ยง จำเป็นต้องศึกษาเอกสารดังต่อไปนี้

2.1. เอกสารของผู้ขาย

เอกสารเหล่านี้ ประการแรก ได้แก่

• หนังสือเดินทาง (สัญชาติของสหพันธรัฐรัสเซียหรืออย่างอื่น);
• ใบรับรองจากร้านขายยา neuropsychiatric และ narcological เกี่ยวกับความสามารถทางกฎหมายของผู้ขาย (ออกให้ PND, ND เป็นการส่วนตัวให้กับพลเมืองในวันที่ติดต่อ)

2.2. เอกสารรับรองความเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์และอำนาจหน้าที่ของตัวแทน

ถึง เอกสารเหล่านี้รวมถึง (มาตรา 185.1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย; ข้อ 3 ของมาตรา 35 ของ IC RF; ส่วนที่ 2 ของข้อ 14, ส่วนที่ 1 ของมาตรา 28 ของกฎหมายของ 13.07.2015 N 218-FZ; ส่วนที่ 7 ของบทความ 21 แห่งกฎหมาย 03.07 2016 N 360-FZ; บทความ 34.4 แห่งพื้นฐานของกฎหมายว่าด้วยพรักาน):

• สารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate (USRN จนถึง 01.01.2017 - USRR) ที่ออกโดย Rosreestr จนถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2559 การลงทะเบียนสถานะการเกิดขึ้นและการโอนสิทธิ์ไปยังอพาร์ตเมนต์ได้รับการรับรองโดยหนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐ
• เอกสารกรรมสิทธิ์ห้องชุด (สัญญาซื้อขายห้องชุดที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ หรือ การแลกเปลี่ยน การบริจาค สัญญาเช่า ข้อตกลงการโอนห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ (การแปรรูป) หรือหนังสือรับรองสิทธิในการรับมรดก );
• หนังสือมอบอำนาจรับรอง (ฉบับจริง) กรณีขายห้องชุดโดยใช้หนังสือมอบอำนาจ ขอแนะนำให้ติดต่อห้องรับรองเอกสารเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจและอำนาจของทนายความ เจ้าของสามารถเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจได้ตลอดเวลา เพื่อหลีกเลี่ยงความไม่ถูกต้องของธุรกรรม คุณควรยื่นคำร้องต่อทนายความที่ออกหนังสือมอบอำนาจเกี่ยวกับความถูกต้องของธุรกรรม หรือใช้บริการเพื่อตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ United ระบบข้อมูลพรักานผ่านทางอินเทอร์เน็ต
• รับรองความยินยอมของคู่สมรสที่จะทำให้แปลกแยกพาร์ทเมนต์ถ้าพาร์ทเมนต์ถูกซื้อในระหว่างการแต่งงาน

2.3. เอกสารและข้อมูลเพื่อตรวจสอบว่าไม่มีการเรียกร้องของบุคคลที่สาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเอกสารดังกล่าว ได้แก่ (มาตรา 62 ของกฎหมายหมายเลข 218-FZ):

• สารสกัดจากหนังสือบ้านซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับทุกคนที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์นี้
• สารสกัดจาก USRN ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์นี้

สิ่งสำคัญคือสารสกัดจาก USRN จะต้องเป็นปัจจุบัน (อาจล้าสมัยในสองสามวัน)

เมื่อมีการร้องขอที่ส่งโดยทนายความถึง แบบฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์ในโหมดอัตโนมัติ ข้อมูลที่ร้องขอจะถูกจัดเตรียมในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ทันที แต่ไม่เกินวันทำการถัดไปหลังจากวันที่ส่งคำขอที่เกี่ยวข้อง (ส่วนที่ 14 ของมาตรา 62 ของกฎหมาย N 218-FZ)

สารสกัดแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ถูกจับกุมหรือไม่ ถูกกีดกันด้วยวิธีอื่นใด มีการขาย บริจาคกี่ครั้ง หรือมีข้อพิพาททางแพ่งเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์นี้หรือไม่

บันทึก!

หากมีข้อสงสัย (การขายอพาร์ตเมนต์บ่อยครั้ง ขายโดยผู้รับมอบฉันทะ เช็คชั่วคราวจากอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ) ให้ใส่ใจกับการกำหนดธุรกรรมหรือข้อพิพาทเหล่านี้ เนื่องจากระยะเวลา ระยะเวลาจำกัดในการรับรู้ธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องเป็นเวลาหนึ่งหรือสามปีขึ้นอยู่กับเหตุผลที่ธุรกรรมนั้นอาจถูกรับรู้ว่าเป็นโมฆะ (ศิลปะ. 181 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ใน USRN หมายความว่าหลังจากการแปรรูปไม่มีการทำธุรกรรมใด ๆ อย่างไรก็ตาม ควรระลึกไว้เสมอว่าข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ถูกป้อนลงใน USRN ตั้งแต่วันที่ 01/31/1998 ข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมก่อนวันที่ระบุสามารถรับได้จากหน่วยงานท้องถิ่น (ในมอสโก หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตเป็นกรมทรัพย์สินทางปัญญาของเมืองมอสโกและหน่วยงานในอาณาเขต) หรือในสำนัก สินค้าคงคลังทางเทคนิคตั้งแต่ปี 2541 หน่วยงานนี้มีหน้าที่ในการรักษาทะเบียนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (https://notariat.ru/

จัดทำขึ้นตามวัสดุ

ทนายความ Bogatkov S.A.

ยอมรับว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่ง่ายที่สุดที่จะทำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในครั้งแรก ความทุกข์ทรมานในการเลือกอพาร์ทเมนต์ที่สมบูรณ์แบบนั้นรวมกับคำถามมากมายเกี่ยวกับขั้นตอนการลงทะเบียน มีความปรารถนาที่จะไม่เสียเวลาพลังงานและที่สำคัญที่สุดคือเงินของคุณเอง เสียงคุ้นเคย?

เว็บไซต์จะจัดเรียงความเสี่ยงที่เป็นไปได้ทั้งหมดและบอกวิธีตรวจสอบอพาร์ทเมนท์เพื่อความสะอาดเมื่อซื้อ

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในตลาดหลัก

อพาร์ตเมนต์ในบ้านที่กำลังก่อสร้างนำเสนอในตลาดหลัก พวกเขายังไม่มีเจ้าของ ยิ่งกว่านั้นพวกเขาไม่มีอยู่ในฐานะ วัตถุสิ่งของ... ด้วยเหตุนี้ความเสี่ยงหลักของผู้ซื้อจึงเกี่ยวข้องกับความจริงที่ว่าผู้พัฒนาจะไม่สร้างและ / หรือว่าจ้างทรัพย์สิน

ในทางกลับกัน อพาร์ทเมนต์ "ใหม่" ดังกล่าวมีข้อดีหลายประการในแง่ของความเสี่ยง:

• ไม่จำเป็นต้องตรวจสอบประวัติของเธอ
• ไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย
• ง่ายต่อการรับข้อมูลเกี่ยวกับผู้ขาย กล่าวคือ เกี่ยวกับนักพัฒนา

ดังนั้น คุณกำลังให้เงินสำหรับ "pig in a poke" ซึ่งเกี่ยวข้องกับสิ่งที่คุณต้องพึ่งพาผู้พัฒนา ดังนั้นการเลือกอย่างถูกต้องจึงเป็นสิ่งสำคัญ รายละเอียดวิธีการทำ ช่วงเวลาสำคัญ- ให้ความสนใจกับข้อมูลที่เป็นทางการของบริษัทก่อน: ประวัติ, งบการเงิน, กำหนดเส้นตายสำหรับการแล้วเสร็จของโครงการก่อสร้างก่อนหน้านี้.

ใช่ ไม่มีการรับประกัน 100% สำหรับการเปลี่ยนกำหนดการหรือการแช่แข็งการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย แต่สามารถลดความเสี่ยงได้ อีกทางเลือกหนึ่งคือการซื้อบ้านในตลาดรองนั่นคือจากเจ้าของ

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในตลาดรอง

ในตลาดรอง วัตถุอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ "ผี" แต่เป็นของจริง ดังนั้นความเสี่ยงของการทำธุรกรรมจึงมีความหลากหลายมาก

กรณีการฉ้อโกงผู้บริโภคส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรอง เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการฉ้อโกงประเภทยอดนิยม

ความเสี่ยงหลักทั้งหมดเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรองสามารถแบ่งออกเป็นหลายกลุ่ม ลองพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมกัน

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับตัวตนของผู้ขาย

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับสิทธิของผู้อื่น

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

วิธีค้นหาประวัติของอพาร์ตเมนต์

ด้วยการถือกำเนิดของ Unified State Register of Rights และ Unified State Register of Real Estate การตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของอพาร์ตเมนต์ก่อนซื้อจึงทำได้ง่ายขึ้น

คุณสามารถรับใบแจ้งยอดได้หลายประเภทจากการลงทะเบียน ซึ่งรวมถึง:

• เกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์
• เกี่ยวกับเจ้าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์
• เกี่ยวกับการเกิดขึ้น การเปลี่ยนแปลง และการสิ้นสุดของสิทธิในทรัพย์สิน
• เกี่ยวกับมูลค่าที่ดินของวัตถุ

ฉันจะได้รับใบแจ้งยอดได้อย่างไร? สิ่งที่ง่ายที่สุด - เกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ - มีให้ทางอิเล็กทรอนิกส์บนเว็บไซต์ทางการของ Rosreestr มันสามารถใช้ได้กับทุกคน อื่นๆ ติดต่อ:

• สาขาของ Rosreestr หรือห้องเกี่ยวกับที่ดิน

ด้วยสารสกัด คุณสามารถลดโอกาสในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีประวัติไม่ดีได้

เอกสารสำคัญอีกฉบับที่คัดแยกจากทะเบียนบ้านก็เป็นใบรับรองแบบฉบับที่ 9 หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนด้วย มันมีข้อมูลเกี่ยวกับการลงทะเบียนและยกเลิกการลงทะเบียนในปัจจุบัน บุคคล... สามารถรับได้โดยเจ้าของหรือบุคคลที่ลงทะเบียนเท่านั้น

ที่จะได้รับมัน?

• ที่ MFC;
• ในสำนักงานอาณาเขตของ FMS;
• ในสถาบันบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย

วิธีตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของธุรกรรมการซื้อและขาย

หากคุณแน่ใจว่าไม่มีปัญหากับอพาร์ตเมนต์ก็อย่ารีบไปพักผ่อน คุณต้องตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของธุรกรรมเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ คอยระมัดระวังในขณะที่ลงนามในสัญญาการขาย

สัญญาที่มีผลผูกพันตามกฎหมายควรเป็นอย่างไร? กฎหมายกำหนด แบบฟอร์มบังคับ- เขียนเป็นเอกสารฉบับเดียวลงนามโดยคู่กรณี คุณจะต้องใช้สำเนาสามชุด: สำหรับคุณในฐานะผู้ซื้อ สำหรับผู้ขาย และสำหรับ Rosreestr

นอกจากรูปแบบแล้ว เนื้อหาของสัญญาก็มีความสำคัญเช่นกัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีสิ่งต่อไปนี้:

• ข้อมูลเกี่ยวกับคู่สัญญา: ผู้ขายและผู้ซื้อ
• ข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องของสัญญาเช่น เกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์
• ภาระผูกพันโดยตรงของฝ่ายหนึ่งในการโอนอพาร์ตเมนต์และอีกฝ่ายหนึ่ง - ยอมรับและชำระราคา
• ข้อมูลเกี่ยวกับราคาและวิธีการชำระเงิน
• รายชื่อผู้แสดงสิทธิในการใช้สินค้าที่จำหน่ายแล้ว ที่อยู่อาศัย, ถ้ามี.