Ako skontrolovať byt pred kúpou - právna čistota nehnuteľnosti. Kontrola čistoty bytu

Ak odmietnete služby agenta, môžete pri kontrole právnej čistoty ušetriť niekoľko desiatok tisíc rubľov. So správnym postojom dokonca samokontrola identifikovať možné slabé miesta objektu. Okrem toho je možné niektoré overovacie kroky vykonať pomocou internetových zdrojov, najmä webovej stránky Rosreestr. Portál poskytuje niekoľko odporúčaní, pomocou ktorých si kupujúci bude môcť pred kúpou nezávisle skontrolovať právnu čistotu stránky s domom. Odporúčania sú vhodné aj pre prípady kúpy pozemku s neohláseným domom.

V očiach významnej časti kupujúcich ide o neregistrovaný súkromný dom, ktorý je zaujímavejší na kúpu. Cenovo je to lacnejšie. Okrem toho, kým dom nie je nasadený katastrálny zápis, nemusíte za to platiť daň (zvyčajne je to viac ako 10 tisíc rubľov ročne). Aj pri kúpe takéhoto „neoficiálneho“ objektu si však treba byť istý, že je postavený v súlade so stavebnými a požiarnymi predpismi a v prípade potreby ho možno zaregistrovať (na poistenie, zahrnutie do závetu atď.). .

Krok 1. Online predbežná kontrola

Kupujúci zvyčajne vykonáva právnu kontrolu čistoty nadobudnutého predmetu po tom, čo osobne preskúmal všetky ponuky, ktoré ho zaujali, a vybral si. Dosť dôležité informácie o pozemkoch s domami ponúkanými na predaj však možno získať ešte pred odchodom za „nevestou“ a stretnutím s predávajúcim. To vám umožní odstrániť objekty s právnymi problémami zo zoznamu na kontrolu a nestrácať čas ich osobným oboznámením.

Predbežná kontrola právny stav objekt začína telefonátom predávajúcemu. Pri rozhovore je potrebné nielen stanoviť čas stretnutia a obhliadky pozemku a domu, ale zistiť aj katastrálne číslo pozemku alebo presnú adresu (ak má pozemok/dom pridelený adresa). Toto nie je tajná informácia, nemá zmysel, aby ju predávajúci tajil. Keď poznáte adresu alebo číslo katastra, môžete získať informácie o lokalite a dome na webovej stránke Rosreestr. Je pravda, že stojí za zváženie, že vyhľadávanie podľa adresy tu nie vždy funguje. Bezpečnejšie je hľadať podľa čísla katastra. Ak kupujúci objektu toto číslo nepozná, môže ho objasniť prostredníctvom zdroja kadastr.ktotam.pro. Tu môžete bezplatne zistiť katastrálne číslo, ak zadáte adresu objektu.

Pomerne veľa o nehnuteľnosti prezradí stránka webovej stránky Rosreestr „Referenčné informácie o realitných objektoch online“. Tu môžete zistiť adresu, katastrálnu hodnotu objektu, rozlohu pozemku a domu, dátum registrácie vlastníctva, ako aj prítomnosť obmedzení - či je objekt v hypotéke , v zástave alebo vo väzbe. Je pravda, že forma obmedzenia nebude uvedená - iba poznámka, že existuje obmedzenie nakladania s objektom. Kupujúci musí pochopiť, že kým nebude obmedzenie zrušené, kúpa a predaj predmetu je nemožný.

Okrem toho je možné informácie o lokalite a dome získať pomocou Verejnej katastrálnej mapy na webovej stránke Rosreestr. Tu sú vo verejnej sfére údaje o kategórii pozemku, povolenom využití a veľkosti objektu.

Krok 2. Preskúmajte dokumenty dostupné od predajcu

Predávajúci súkromného domu musí mať štandardne doklady potvrdzujúce jeho vlastníctvo pozemku, doklad o vlastníctve domu a pas. Tieto dokumenty si kupujúci bude môcť preštudovať na prvom stretnutí. Okrem toho by ste mali požiadať predajcu (napríklad počas predbežného telefonického rozhovoru), aby mal so sebou výpis z USRN o prevode práv, archívny certifikát z pasového úradu a potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za služby a iné platby. . S najväčšou pravdepodobnosťou predajca v čase stretnutia nebude mať tieto papiere po ruke (nie sú potrebné na transakciu a predajcovia sa zvyčajne nestarajú o ich vyzdvihnutie). Potom sa oplatí dohodnúť s predajcom opätovné stretnutie o pár dní, keď budú pripravené chýbajúce doklady.

Pozemkové doklady

Vlastníctvo predávajúceho pozemok doložené dvoma dokumentmi. Po prvé, je to list vlastníctva - uvádza, na akom základe súčasný vlastník pozemok vlastní. Vlastníckym listom k pozemku môže byť: rozhodnutie o pridelení pozemku, kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, rozhodnutie súdu a pod. Druhým požadovaným dokladom je výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností - EGRN, ktorý potvrdzuje vlastníctvo pozemku konkrétnej osobe .

Kupujúci by si mal dávať dostatočný pozor na pôdu získanú ako dedičstvo, najmä ak dedičstvo získalo závetom, a nie zo zákona. V osvedčení o dedičskom práve je vždy uvedené, či dedičstvo bolo prijaté „zo závetu“ alebo „zo zákona“. Realitné kancelárie obzvlášť starostlivo študujú predmety zdedené pred menej ako 3 rokmi. Ďalšou situáciou, ktorá by mala kupujúceho upozorniť je, ak samotný súčasný vlastník nadobudol stránku nedávno – pred menej ako 3 rokmi. V tomto prípade by ste mali trvať na tom, aby majiteľ dodatočne predložil „rozšírený výpis z USRN“ (o ňom bude reč nižšie).

Druhá práca - výpis z USRN - si vyžaduje nemenej pozornosť. Treba pripomenúť, že od 1. januára 2017 je jediným dokladom potvrdzujúcim vlastnícke právo k nehnuteľnosti výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Všetky ostatné listiny (osvedčenie o doživotnom vlastníctve, list vlastníctva atď.) sú listami vlastníctva a formálne už nemajú právnu silu. Ak si však majiteľ stránky zaregistroval svoje vlastníctvo pred 15. júlom 2016, má v rukách „Certifikát o registrácii práv“, ktorý aspoň hovorí, že vlastníkove práva sú riadne zaregistrované. Je však pre neho lepšie predložiť výpis z USRN s nedávnym dátumom. Je potrebné sa uistiť, že objekt nie je zastavený alebo zaťažený vecným bremenom.

Pri štúdiu výpisu z USRN sa musíte uistiť, že adresa, ktorá je tam uvedená, sa zhoduje so skutočným umiestnením stránky, skontrolujte konfiguráciu stránky (v výpise je nákres). Ak si kúpite obytnú budovu (nie záhradný dom), musíte sa uistiť, že stav lokality vám umožňuje zvážiť bývanie na nej postavené. obytné budovy. To znamená, že lokalita musí byť umiestnená buď na pozemku osady(a majú povolené individuálne použitie bytovú výstavbu- IZHS alebo osobný vedľajší pozemok - LPH), alebo na poľnohospodárskej pôde (povolené využitie na výstavbu letnej chaty alebo na záhradníctvo alebo záhradníctvo).

Vladimír Voronov

expert na nehnuteľnosti z Akadémie vied "Link"

Musíte sa tiež uistiť, že charakteristiky lokality sú správne uvedené v dokumentoch pre danú lokalitu. Často sa stáva, že plocha pozemku uvedená v titulnom dokumente a vo výpise z USRN sa nezhoduje. V úryvku - presnejšia verzia. Okrem toho, preštudovaním výpisu môžete pochopiť, či bol vykonaný prieskum lokality. Pripomínam, že od 1. januára 2018 nie je možné predávať pozemky bez zamerania pozemkov. Vo výpise z USRN je oddiel č. 1, stĺpec „plocha“. Ak hovorí, že oblasť je „špecifikovaná“ – znamená to, že prieskum bol vykonaný. Alebo číslo v nasledujúcom stĺpci vám povie o prieskume. Ak je vedľa čísla ešte znamienko plus/mínus (napríklad 320 ± 4), znamená to, že stránka prešla prieskumom. Bez ohľadu na dĺžku trvania prieskumu však odporúčam zavolať geodeta a ujasniť si skutočnú polohu lokality. To umožní poistiť sa proti chybám pri príprave hraničného prípadu. Stáva sa, že získaná pôda zaberá veľká plocha ako je uvedené v dokumentoch, je to ešte horšie, ak sa mimo pozemku nachádza prístavba (kúpeľňa alebo garáž), ktorá sa kupuje spolu s miestom.

Ak z výpisu z USRN nie je jasné, že lokalita je ohraničená, a majiteľ tvrdí, že prieskum vykonal, tak treba objasniť, kedy sa tak stalo. Stáva sa, že úseky vymedzené pred rokom 2008 je potrebné preložiť, keďže odvtedy sa súradnicový systém zmenil. Ak bol prieskum vykonaný nedávno, potom možno vlastník (alebo katastrálny inžinier, ktorý prieskum vykonal) nepredložil Rosreestrovi žiadosť o zmenu USRN. Výzva na " horúcu linku» Rosreestr telefonicky. 8-800-100-34-34. Počas rozhovoru budete musieť uviesť číslo katastra lokality. Preto si to treba pamätať alebo vedieť „odkukať“.

Dokumenty k domu

Ak majiteľ pristupoval k predaju domu so všetkou zodpovednosťou, zapísal objekt do katastra vopred a formalizoval jeho vlastníctvo. V tomto prípade má predávajúci v rukách „výpis z USRN o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k nehnuteľnosti“. Tento dokument potvrdzuje vlastníctvo domu. Vo výpise sa uvádza najmä: celé meno vlastníka, číslo katastra, adresa, počet podlaží a plocha domu. Osobitná pozornosť by si mali dať pozor na katastrálnu hodnotu objektu, nakoľko to ovplyvní. V regióne Sverdlovsk sa daň zo súkromných domov vypočíta na základe katastrálna hodnota počnúc rokom 2019 alebo 2020.

Ak bol dom postavený pred rokom 1999, potom bol s najväčšou pravdepodobnosťou zaregistrovaný v ZINZ. To znamená, že Rosreestr nemusí mať informácie o samotnom dome a jeho majiteľovi. Je jasné, že v tomto prípade vlastník (predávajúci) nebude mať v rukách výpis z USRN. Ale potom musí mať doklad potvrdzujúci jeho právo na dom (titulný doklad). Môže to byť technický pas od ZINZ, kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve atď.

Ako je vysvetlené v úrade Rosreestr pre región Sverdlovsk, aj keď majiteľ domu neformalizoval svoje práva k domu, stále môže tento dom predať. V tomto prípade sa Rosreestrovi predkladajú dve žiadosti (prostredníctvom MFC) - na registráciu práva a na registráciu prevodu práva. K žiadostiam sú priložené listiny o vlastníctve pozemku a domu.

Pri štúdiu výpisu z USRN, ako aj titulného dokumentu, sa musíte uistiť, že údaje z dokumentov zodpovedajú charakteristikám skutočného domu.

Egor Mityurev

agent, expert na prímestské nehnuteľnosti Akadémie vied Novosel

Stáva sa, že trojpodlažné budovy sú registrované ako jednopodlažné. Teoreticky hrozí, že sa o priestupku dozvedia obecné úrady (často sa tak deje na „signál“ od susedov) a budú požadovať uvedenie domu do súladu s dokumentmi. To znamená, že kupujúci takéhoto objektu musí byť pripravený na konflikty s hlavnou architektúrou. Alebo bude musieť získať povolenie na rekonštrukciu a dom poctivo prihlásiť.

Pas majiteľa

Cestovný pas predávajúceho si treba preštudovať nielen preto, aby ste sa uistili, že práve táto osoba je vlastníkom domu a pozemku. Je tiež potrebné venovať pozornosť rodinnému stavu a pochopiť, či bol dom zakúpený v manželstve alebo nie.

Anastasia Černovová

špecialista predaja Akadémie vied "Nakhodka"

Je veľmi dôležité vedieť, kto si môže nárokovať dom a pozemok. Ak boli kúpené v manželstve, potom je potrebný notársky overený súhlas manžela s predajom. Oplatí sa skontrolovať aj prítomnosť maloletých detí, ktoré môžu následne túto transakciu napadnúť, ak boli porušené ich práva.

Ak má predávajúci dve alebo viac detí a kúpil dom už pripravený, je pravdepodobné, že to tak bude materský kapitál, čo znamená, že zo zákona musia byť všetci členovia rodiny obdarení podielmi na tomto majetku. Ak sa tak nestalo, následné transakcie s objektom môžu byť napadnuté, a preto je budúci vlastník domu ohrozený. Preto by sa mal kupujúci pokúsiť zistiť, či pri kúpe domu súčasný vlastník použil materské imanie. Je to dosť ťažké, pretože účasť materského kapitálu na obstaraní domu nie je zaznamenaná v dokumente o vlastníctve. Ale ak bol dom kúpený na hypotéku, potom môže byť zmienka o materskom imaní v úverovej zmluve.

Krok 3. Prezrite si papiere pripravené na žiadosť kupujúceho

Ak sa na základe výsledkov obhliadky domu a pozemku rozhodne (konečné alebo predbežné) o ich kúpe, môžete začať s fázou hlbšej kontroly nehnuteľnosti, ktorá sa vám páči. Ako je uvedené vyššie, bude si to vyžadovať výpis z USRN o prevode práv, archívne osvedčenie z pasového úradu a potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za služby a iné platby.

Výpis z USRN o prevode práv

Ak predávajúci predloží kúpnu zmluvu ako doklad o vlastníctve (to znamená, že sám kedysi kúpil pozemok s domom za peniaze), kupujúci by mal preskúmať právnu minulosť nehnuteľnosti. Na tento účel je najvhodnejší „výpis z USRN o prevode práv na objekt“. nehnuteľnosť". Niekedy sa tento dokument neformálne nazýva „rozšírený výpis z USRN“. Objednať si ho môže len majiteľ domu alebo osoba, ktorá má od neho notárom overenú plnú moc. Certifikát sa objednáva v MFC alebo (ak má vlastník elektronický podpis) na webovej stránke Rosreestr. Urobiť rozšírené vyhlásenie v papierová forma bude stáť 400 rubľov, v elektronickej forme - 250 rubľov. Doba spracovania je tri pracovné dni.

Rozšírený výpis obsahuje celé meno vlastníkov lokality v chronologickom poradí, druh práva každého vlastníka (vlastníctvo, čiastkové vlastníctvo.), a čo je najdôležitejšie - dátum registrácie každej transakcie.

Ľudmila Plotníková

Pozorne by ste si mali všímať podmienky vlastníctva pozemku a domu. Kupujúci by si mal dať pozor najmä vtedy, ak ho súčasní a predchádzajúci majitelia objektu vlastnili veľmi krátko. Hrozí, že séria bleskových obchodov zahladí stopy po riskantnej operácii. Na druhej strane, ak predajca vlastní stránku už mnoho rokov, znižuje sa tým riziko „ahoj“ z minulosti.

Odborníci upozorňujú, že rozšírený výpis príde vhod aj pri kontrole pozemku (pozemku s domom), ktorý predtým prešiel z jedného vlastníka na druhého dedením alebo súdnym príkazom.

Archívny certifikát z pasového úradu

Informácie o manželovi a deťoch nie sú vždy dostupné v pase majiteľa. Môže to byť, ak bol pas nedávno nahradený (z dôvodu straty alebo keď majiteľ dosiahne vek 45 rokov) alebo jednoducho z dôvodu chyby pasového úradníka. Určitú predstavu o zložení rodiny majiteľa domu možno získať z archívneho osvedčenia z pasového úradu. Niekedy sa nazýva rozšírené alebo historické osvedčenie vo formulári 40. Takéto osvedčenie sa vydáva na pasovom úrade (moderný názov tohto orgánu je Stredisko pre prijímanie a vydávanie dokladov pre evidenciu občanov v mieste bydliska a miesta pobytu). Federálnej migračnej služby). Archívne osvedčenie obsahuje údaje o tom, kto a kedy bol v dome evidovaný po celú dobu, kedy je vlastníkom domu aktuálny vlastník. Tento certifikát vám pomôže pochopiť, akých príbuzných má majiteľ (predávajúci) a aké riziká to môže znamenať pre budúceho majiteľa v budúcnosti. Ako už bolo spomenuté, prítomnosť dvoch alebo viacerých detí môže naznačovať použitie materského kapitálu pri kúpe nehnuteľnosti. Pozornosť by sa v osvedčení mala venovať aj evidencii vypúšťania občanov v súvislosti s ich odchodom na miesta obmedzenia osobnej slobody alebo prechodu. vojenská služba. Títo ľudia si zachovávajú právo bývať v dome, aj keď dom prešiel na iného vlastníka.

Pred transakciou by ste tiež mali požiadať predajcu o pravidelný certifikát vo formulári 40. Označuje osoby registrované (registrované) v dome v čase vydania certifikátu. Je žiaduce, aby v čase predaja nebol v priestoroch nikto evidovaný a už vôbec nie nikto z maloletých.

Potvrdenia o platbe

Pred kúpou domu sa musíte uistiť, že predchádzajúci vlastník nemá dlhy za „komunálne“ (ak je pozemok / dom pripojený na rozvodnú sieť) za členské a iné platby. Preto sa kupujúcemu odporúča, aby sa oboznámil s účtami za energie, ktoré poskytne majiteľ. Dodatočne môžete navštíviť predsedu záhradkárskeho združenia (ak sa dom nachádza v SNT) alebo kanceláriu správcovská spoločnosť(ak je dom v chatovej obci). Tu môžete tiež získať informácie o možných dlhoch predajcu stránky.

Krok 4: Hlboká kontrola online

Na rozdiel od predbežnej kontroly online si táto fáza vyžaduje značné časové a malé finančné náklady.

Jednoduchý výpis na pozemok alebo dom z USRN

Ak je potrebné dostať sa k domu a pozemku Ďalšie informácie, si môžete objednať na webovej stránke Rosreestr "výpis z USRN o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k objektu." Dá sa získať v papierovej forme za 750 rubľov, v elektronickej forme - za 300 rubľov. Papier sa vydáva každému občanovi.

Denis Vochmenin

Pre overenie vlastníkom poskytnutých údajov o vlastníctve domu a pozemku je potrebné objednať si výpisy z USRN k domu a pozemku. Obsahujú všetky údaje o vlastníkovi (celé meno), na základe nadobudnutia vlastníctva, o obmedzeniach a vecných bremenách (ak existujú) k nehnuteľnostiam.

Potenciálny kupujúci by si mal pri preštudovaní výpisu pozorne preštudovať časti obsahujúce údaje o obmedzeniach - vecných bremenách (zadržaní) práva, ako aj o náležitostiach uvedených v súdneho poriadku. Môže obsahovať najmä údaje o napadnutí dedičských práv. Samozrejme, prítomnosť takýchto zákonných „príloh“ značne zvyšuje riziká majiteľa domu a pozemku.

Predtým sa na portáli hovorilo o rozmanitosti a nákladoch na ich používanie.

Je objekt objektom súdne spory

Ďalším zdrojom poznatkov o kupovanom dome sú stránky okresných a mestských súdov. Majú vyhľadávače, ktoré vám umožňujú nájsť súdne prípady (dokončené alebo prebiehajúce) podľa mena účastníka procesu. Zaujímavá môže byť aj webová stránka Federálnej exekútorskej služby. Na vyhľadávanie na ňom potrebujete okrem celého mena poznať aj dátum narodenia občana.

Ľudmila Plotníková

právnik Uralskej komory nehnuteľností

Pred kúpou domu a pozemku na stránkach okresných súdov si treba pozrieť, či sa okolo tejto nehnuteľnosti nevedú súdne spory, či si ju príbuzní rozdeľujú na súde. Musíte sa pozrieť na súdoch, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Na webovú stránku súdnych exekútorov stojí za to pozrieť sa z tohto dôvodu - stáva sa, že súdny exekútor inicioval exekučné konanie ale nezhabal majetok dlžníka. To znamená, že USRN nezobrazuje informáciu, že na objekt boli uvalené obmedzenia. A Rosreestr zaregistruje obchod s takýmto majetkom. Ak však kúpite pozemok s domom od osoby, voči ktorej prebieha exekučné konanie, potom môže byť takáto transakcia následne napadnutá. A kupujúci príde o nadobudnutý majetok.

Je predávajúci v konkurze

Ak je majiteľ domu v stave osobného bankrotu, veritelia mu budú môcť napadnúť predaj jeho majetku. Potom sa objekt vráti bývalému majiteľovi a kupujúci sa zaradí do radu veriteľov, ktorí dostanú peniaze zaplatené za dom s pozemkom.

Ľudmila Plotníková

právnik Uralskej komory nehnuteľností

Prípady konkurzov občanov treba hľadať na stránke rozhodcovského súdu. Podotýkam však, že neexistencia konkurzného konania nedáva záruku. Ak človek nebol v čase predaja v úpadku, ale skrachoval v rámci tri roky po uzavretí transakcie existuje riziko, že veritelia sa pokúsia proti transakcii protestovať z dôvodu, že bola vykonaná s cieľom odňať veriteľom majetok dlžníka. Ak bola transakcia vykonaná za cenu nižšiu ako trhová cena o 25 %, potom bude určite vyhlásená za neplatnú.

Ako dodatočnú ochranu pred možným úpadkom predávajúceho nehnuteľnosti môže byť súčasťou kúpnej zmluvy primeraná záruka predávajúceho. OPN navrhuje nasledovné znenie: „Predávajúci ručí, že na neho nie je vyhlásený konkurz, že na neho nebol začatý konkurz a nie je v konkurze, že nemá dlhy a/alebo iné nesplnené záväzky, ktoré môžu viesť k začatie konkurzného konania proti nemu konkurzu a/alebo exekúcie Peniazeže nevie nič o veriteľoch, ktorí sa môžu obrátiť na súd s návrhom na vyhlásenie jeho konkurzu, a že sám neplánuje ísť na súd s vyhlásením konkurzu. Koncept osobného bankrotu v Rusku sa však objavil pomerne nedávno a zatiaľ neexistujú žiadne súdne precedensy, ktoré by ukázali, či takáto formulácia chráni budúceho vlastníka pred napadnutím transakcie, ktorú uskutočnil.

Kúpa neregistrovaného domu

Majitelia jednotlivých pozemkov často neregistrujú budovy na bývanie, aby sa vyhli dani z nehnuteľností. V zásade si môžete kúpiť pozemok s neevidovaným domom. V tomto prípade zmluva často uvádza, že na mieste sú stavebné materiály.

Denis Vochmenin

Generálny radca Akadémie vied "Nakhodka"

V tomto prípade možno legálne nadobudnúť iba pozemky. A nový vlastník už bude musieť riešiť zápis vlastníctva domu (ak sa rozhodne, že to treba urobiť). V čom nového majiteľa môže mať ťažkosti pri zápise vlastníctva domu, keďže celý postup bude závisieť okrem iného aj od kategórie pozemku a druhu povoleného využitia pozemku.

Nový vlastník podľa čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže zaregistrovať hotovú stavbu, na to však bude potrebovať stavebné povolenie. Ak je dom už postavený, mestské úrady môžu odmietnuť vydať povolenie. Vrátane môže byť odmietnuté z dôvodu, že dom nevyhovuje stavebné predpisy(napríklad nie sú rešpektované odrážky od hraníc lokality). Ak sa teda kupuje neevidovaný dom (t.j. neevidovaný v USRN), tak má zmysel, aby sa kupujúci uistil, že predávajúci má stavebné povolenie a skutočný dom zodpovedá tomu, čo je napísané v povolení.

Otázku právneho overenia bytu pred kúpou si kladú najmä kupujúci, ktorí sa rozhodli pre kúpu konkrétnej nehnuteľnosti. Cieľ je jednoduchý a zrejmý – ochrániť seba a svoj majetok pred budúcimi nárokmi tretích osôb. Ak bude obchod prebiehať cez realitnú kanceláriu, potom sú povinní si všetko preveriť právne nuansy sami. Ak sa rozhodne o uzavretí zmluvy bez pomoci realitnej kancelárie, potom je mimoriadne dôležité vedieť porozumieť dokumentom a vedieť, čo je potrebné na opätovnú registráciu vlastníckych práv.

Aké doklady je potrebné skontrolovať pri kúpe bytu

Bez ohľadu na to, či sa transakcia uskutoční s pomocou kvalifikovanej agentúry alebo nezávisle, je lepšie, aby predávajúci a kupujúci mali základné právne znalosti. Pred podpisom zmluvy a samotným prevodom peňazí je dôležité zhromaždiť potrebnú dokumentáciu k transakcii.

V celkom určite je potrebné skontrolovať doklady potvrdzujúce práva predávajúceho na byt. Hlavným dokumentom je osvedčenie o vlastníctve. V texte akéhokoľvek osvedčenia sú odkazy na dokumenty, ktoré boli základom pre registráciu práva pre osobu.

Najčastejšie sú takýmito titulnými dokumentmi zmluvy o predaji, darovaní, výmene. Pre kupujúceho je dôležité vedieť, že modrá pečať FRS musí byť na zadnej strane takejto zmluvy. Ak nie, potom nebude možné uzavrieť dohodu. Certifikát aj zmluva budú predložené FRS na registráciu transakcie.

Ako skontrolovať pas predajcu

Údaje z pasu uvedené priamo v osvedčení a zmluve musia zodpovedať úradnému dokladu potvrdzujúcemu totožnosť. Ak osoba zmenila svoj pas, staré údaje sa uložia na poslednú stranu nového dokumentu.

Ak je to možné, je lepšie vziať si kópiu pasu predajcu a nezávisle overiť pravosť dokumentu prostredníctvom oficiálnej webovej stránky migračnej služby.

Ako skontrolovať list vlastníctva bytu

Je lepšie nájsť príležitosť osobne držať originál osvedčenia o registrácii majetku vo svojich rukách. Musí byť na opečiatkovanom papieri s číslom a tiež bez chýb, vymazaní a iných opráv. Dokument obsahuje informácie o držiteľovi autorských práv, údaje o jeho pase, a pokiaľ ide o nehnuteľnosť, adresu a oblasť. V certifikáte budú viditeľné aj informácie o prítomnosti obmedzení a bremien, ale nesmieme zabúdať, že sú uvedené v čase vydania certifikátu.

Ako skontrolovať vecné bremeno bytu a či došlo k zatknutiu

Pred uzavretím zmluvy je potrebné skontrolovať nehnuteľnosť, či sa na nej nenachádzajú vecné bremená, ktoré okrem iného zahŕňajú zaistenie, záložné právo, nájom. Čerstvé informácie, ktoré zodpovedajú realite, nájdete len vo výpise z USRR k tomuto bytu.

Papierový výpis si môžete objednať osobne na FRS alebo MFC. Ak na to nechcete tráviť čas, je lepšie kontaktovať služby zamestnanca realitnej kancelárie, aby ho dostal. Ak dosť elektronickej forme pomoc, môžete podať žiadosť na webovej stránke Rosreestr.

Potrebujem katastrálny pas

Potrebné. Pri predložení balíka dokumentov na FRS na zápis vlastníckych práv, a to ako katastrálneho, tak aj technický preukaz. Ak aspoň jeden chýba, musí ho vyrobiť predajca. Okrem toho je lepšie osobne skontrolovať súlad umiestnenia stien a okien podľa pasu. Ak existujú prestavby, ale nie sú zobrazené v dokumente, je lepšie požiadať predajcu, aby ho aktualizoval.

Potrebujem súhlas manžela?

Ak je predávajúci ženatý, tak pri predaji nehnuteľnosti musí poskytnúť súhlas manžela. Rozhovor nie je o ústnom potvrdení, ale o listine, ktorú vyhotoví notár a overí. Zamestnanci FRS alebo MFC, ktorým budú predložené dokumenty na registráciu práv, odmietnu prijať, ak neexistuje súhlas od manžela.

Ako skontrolovať byt v Rosreestr cez internet

Pred kúpou nehnuteľnosti si ju určite sami preverte. Predtým to bolo možné urobiť tak, že osobne navštívil registračnú službu a objednal si výpis z USRR. Žiadosť môže podať každá osoba, nie nevyhnutne vlastník. Štátne štruktúry snažia sa ísť s dobou a dnes si môžete certifikát objednať aj doma, online.

Ak to chcete urobiť, prejdite na oficiálnu webovú stránku Rosreestr, prejdite do sekcie " Pre jednotlivcov“a objednajte si výpis z USRR, ktorý bude obsahovať celú históriu bytu. Kupujúci by mal byť upozornený, ak sa nehnuteľnosť často predáva.

Ako skontrolovať prítomnosť registrovaných osôb

Netreba zabúdať, že prihlásené osoby majú právo v byte bývať. Pred kúpou nehnuteľnosti musí predávajúci každého vypísať. Existuje však malá nuansa - niektoré kategórie občanov sa môžu neskôr objaviť a uplatniť si právo bývať v nehnuteľnostiach:

Odsúdení a dočasne prepustení na miesta izolácie od spoločnosti;
- liečený a dočasne prepustený do psychoneurologického dispenzára;
- absolvovanie vojenskej služby;
- maloletí žijúci vo vzdelávacích inštitúciách;
- dôchodcovia s prechodným pobytom v domovoch dôchodcov.

Ak chcete vylúčiť prítomnosť takýchto osôb, musíte od predajcu požiadať o rozšírený certifikát, ktorý sa vydáva v pasovej službe. Informácia o neprítomnosti prihlásených osôb by mala byť uvedená v zmluve o predaji bytu.

Ako skontrolovať dlhy v byte

Kupujúci môže pred kúpou požiadať predávajúceho, aby si zobral potvrdenie z Bytového úradu o tom, že nemá žiadne dlhy za plyn, elektrinu, vodu a pod. Takéto potvrdenie musí byť čerstvé, pretože hovoríme o tom, že predávajúci všetko zaplatí. verejné služby do posledného mesiaca. V opačnom prípade bude musieť nový vlastník zaplatiť dlhy.

Ak kupujete byt v elitný dom, potom je potrebné skontrolovať dlhy za interkom, bezpečnosť, vrátnicu a ďalšie dodatočné, ale povinné platby pre obyvateľov. Stáva sa, že predávajúci je v platobnej neschopnosti a nedokáže splácať dlhy za byt. V takejto situácii môže kupujúci zaplatiť sám, ale znížením ceny nehnuteľnosti. Informácie o neexistencii dlhov musia byť uvedené v kúpnej zmluve.

Čo skontrolovať, či bol byt zdedený

Kupujúci môže byť upozornený aj vtedy, ak z osvedčenia vyplýva, že byt je zdedený. Kľúčovou otázkou je, či existujú ďalší dedičia.

Ale aj keď prešli 3 roky, nesmieme zabúdať, že dedič môže súdu poskytnúť osobitné dôvody na zmeškanie lehoty. A ak to súd uzná za možné, tak aj po 5 rokoch môže byť byt vrátený dedičovi. Tento výsledok situácie je skôr výnimkou ako pravidlom, ale je lepšie sa poistiť.

Spolu s predávajúcim môžete navštíviť notára, ktorý mu vydal osvedčenie o dedičstve, a vyžiadať si potvrdenie o neprítomnosti ďalších dedičov alebo o ich odmietnutí dedenia. Bez predávajúceho nebude možné takýto doklad získať, notár sa nebude baviť s cudzími ľuďmi, ktorí s dedičskou vecou nemali nič spoločné.

Čo robiť, ak je predávajúci neplnoletý

V takejto situácii existuje pre kupujúceho určité riziko, pretože na to, aby registračná služba umožnila opätovnú registráciu práva, je potrebné, aby opatrovnícke a opatrovnícke orgány vydali príslušné povolenie. A vydávajú ho pri potvrdení kúpy ďalšej nehnuteľnosti pre dieťa. V dôsledku toho už mohli byť peniaze prevedené a Fed tieto dokumenty neprijme.

Čo robiť, ak existujú podozrenia na neadekvátnosť predajcu

Životné situácie sú rôzne a je lepšie požiadať predajcu pred kúpou o doloženie potvrdenia z psycho-neurologickej ambulancie, že nie je registrovaný. V praxi sú takéto odkazy zriedkavé.

Ak však počas rozhovorov kupujúceho niečo upozornilo na správanie predávajúceho, stále stojí za to požiadať o takýto dokument.

Kúpa bytu je vážny podnik. Uskutočniť právne spôsobilú transakciu je pomerne ťažké, pretože kúpu nehnuteľnosti sprevádzajú riziká stretnutia s podvodníkmi. Ako sa chrániť pred vyššou mocou, na čo si dať pozor pri kúpe bytu? O tom sa dozviete z nášho článku.

○ Vlastnosti procedúr.

Kúpa domu začína obhliadkou obydlia a územia susediaceho s domom. Už v prvej fáze sa budúci kupujúci rozhodne, či sa mu byt páči, alebo je lepšie nájsť si lepšiu možnosť.
Druhou fázou je kontrola právnej čistoty majetku. Je v záujme kupujúceho, aby vzal do úvahy všetky nuansy, aby po transakcii nebol zaskočený náhlym objavením sa vzdialených príbuzných a vlastníkov bytu na čiastočný úväzok. Súbežne s overovaním dokladov musí kupujúci ohodnotiť priameho predávajúceho.

○ Legislatívna úprava.

Transakcie občianskeho práva s kúpou nehnuteľnosti sú založené na uzavretí zmluvy o predaji bytu (článok 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zmluva je vyhotovená písomne a podpísaná oboma stranami transakcie. Zákon umožňuje výlučne dobrovoľné uzatváranie takýchto zmlúv – inak je transakcia uznaná za neplatnú a možno sa proti nej odvolať na súde.
Podľa odseku 1 čl. 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluvné strany kúpnej zmluvy vypracujú zmluvu o prevode. Dohoda slúži ako základ pre prevod bytu z bývalého správcu na nového vlastníka. Právne vzťahy vyžadujú registráciu v Rosreestr alebo pobočke Moje dokumenty (predtým MFC). Po štátna registrácia práva k nehnuteľnostiam prechádzajú z predávajúceho na kupujúceho.

○ Čo a ako skontrolovať pred kúpou bytu?

Podlieha overeniu štandardný balík doklady o nehnuteľnostiach. Neprítomnosť alebo pochybnosť akéhokoľvek dokumentu by mala kupujúceho upozorniť.
Dokumenty na overenie:

Pas vlastníka (splnomocnenie zástupcu).
Osvedčenie o vlastníctve.
Právne dokumenty k bytu.
Výpis z domovej knihy.
Písomné povolenie od manžela na dokončenie transakcie.
Potvrdenie opatrovníckeho orgánu, ak sú v byte prihlásení maloletí.

Osobitná pozornosť sa venuje výpisu z domovej knihy a osvedčeniu o prevode práv na bývanie. V prvom prípade zistíte, či sú okrem predávajúceho aj ďalší záujemcovia o byt. Certifikát sa porovná s výpisom a porovnaním sa zistí, či neboli porušené práva iných vlastníkov. Nebude zbytočné vziať si aj potvrdenie o tom, že nemáte dlhy za bývanie a komunálne služby.

✔ Listy vlastníctva

Kontrola bytu sa nezaobíde bez preštudovania dokladov o vlastníctve. Prejdite potrebné papiere obsiahnuté v liste vlastníctva (poskytne predávajúci). Absencia dokumentu v zozname je jasným dôvodom na zaslanie žiadosti spoločnosti Rosreestr. Je možné, že sa papier pri sťahovaní stratil. Ale ak sa dokumenty nenájdu, pokojne odmietnite kúpu takéhoto bytu!
Certifikát a titulné dokumenty obsahujú nasledujúce informácie:

O majiteľovi.
technické údaje byty.
údaje katastra.
Štátne registračné číslo.
Dátum registrácie atď.

Overeniu podliehajú iba originály, ktoré musia byť overené notársky overenými kópiami. Pozor na štátne pečate, pečiatky a podpisy oprávnených osôb.

✔ História bytu

Právnu „čistotu“ nehnuteľností, to je tiež história, uznáva výpis z USRN. Vzor certifikátu obsahuje informácie o zadržaní bytu, zákazoch transakcií, ako aj informácie o predtým uzavretých transakciách.
Príliš častý ďalší predaj bývania zvyčajne naznačuje nerentabilnosť nadchádzajúceho nákupu. Nedostatok informácií o byte v USRN naopak zvyšuje šance na úspešný predaj bývania. Žiadosť o potrebné informácie sa podáva obci v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

✔ Kvalita bývania

Rovnako dôležitý je súlad bytu s bytovými predpismi. Ak chcete skontrolovať údaje z katastra, požiadajte vlastníka, aby predložil dokumenty zo ZINZ. Venujte pozornosť plánu - naznačuje možné zmeny prestavba. Z dokumentov sa dozviete, či boli zmeny vopred legalizované, alebo majiteľ dostal od magistrátu povolenie.
Nemali by ste sa zaoberať bývaním, kde je narušená konštrukcia nosných stien. Okrem toho prechádzajte okolo bytov s nelegálnou a neoprávnenou prestavbou. V súlade s čl. 7.21 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie, nejednotné reorganizácie obytné štvrte sa trestá pokutou vo výške 1 000 až 2 500 rubľov s požiadavkou na odstránenie porušení. V tento prípad všetka vina padne na plecia kupujúceho, ako budúceho správcu nehnuteľnosti.

✔ Práva tretích strán

Prihlásené osoby bývajú v byte, kým majiteľ nepredá nehnuteľnosť kupujúcemu. Výpis sa vyskytne vopred, ale na obzore sa môžu náhle objaviť tretie strany:

Tí, ktorí sú na miestach zadržania.
Podstupovanie liečby v PND.
Vojaci z brannej povinnosti.
Maloletí vo vzdelávacích inštitúciách.
Dôchodcovia z domovov dôchodcov.

O predchádzanie problémom s právami tretích strán sa môžete postarať prečítaním rozšíreného pomocníka. Doklad sa vydáva na úrade pasu na žiadosť osoby.

✔ Overenie predajcu

Pred podpísaním kúpnej zmluvy si overte totožnosť predajcu. Údaje z pasu, ktoré im budú predložené, sa musia zhodovať s údajmi v osvedčení o vlastníctve bytu. Požiadajte predajcu, aby urobil kópie svojho pasu na kontrolu informácií v migračnej službe.
Sú situácie, keď kupujúci pochybuje o predajcovi. V tomto prípade si zdvorilo vyžiadajte potvrdenie od psycho-neurologickej ambulancie o absencii registrácie. V žiadosti nie je nič hanebné, no treba byť pripravený na akúkoľvek reakciu predajcu.

○ Ako vykonať domovú prehliadku?

Obhliadka bytu môže byť prieskumná (povrchová) alebo podrobná. Prieskum je zameraný na skúmanie vlastností bytu pre vhodné podmienky na bývanie. Kupujúcemu sa napríklad hneď nebude páčiť dispozícia alebo nebude spokojný so spoločnou kúpeľňou.
Podrobné vyšetrenie sa vykonáva po všeobecnom vyšetrení, zvyčajne po niekoľkých dňoch, ako sa hovorí, s novým vzhľadom. V priebehu podrobnej štúdie technických vlastností bytu skontrolujte zásuvky, sieťové inžinierstvo, práca pultov a iných častí domu. Podrobná kontrola sa premieta do rýchleho uzavretia kúpnej zmluvy.

✔ Na čo si dať pozor

Význam obhliadky bytu spočíva predovšetkým v zisťovaní nedostatkov. V budúcnosti to pomôže znížiť cenu bývania alebo bude vyžadovať odstránenie problémov na úkor predávajúceho.
Venujte pozornosť nasledujúcim parametrom:

Interiér bytu.
Počet poschodí, účinnosť výťahu.
Dostupnosť parkovísk a detských ihrísk.
Exteriér domu.
charakter susedov.
Umiestnenie škôlok, škôl, nemocníc, zábavných centier.
Prítomnosť lesa alebo parku.

preskakovanie dôležité detaily pred uzavretím zmluvy vám hrozí strata financií na odstránenie nedostatkov.

✔ Ako chápať ziskovú alebo neponúkanú ponuku

Niekedy v reklamách nájdete frázu „zjednávať je vhodné“ – známy signál, že predajca poskytuje zľavu. Ale nie všetko je také jednoduché, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. asi 80 % moderné apartmány na sekundárnom trhu s bývaním sú predražené. O cene sa treba začať handrkovať až po obhliadke nehnuteľnosti, ale nie skôr. prečo? Zľava sa poskytuje len pri zistení nedostatkov v bývaní, a nie len jednej frázy v inzeráte.
Zamerajte sa na nesúlad medzi skutočným a deklarovaným stavom vecí. Napríklad plocha kuchyne uvedená v inzeráte je 10 m2. metrov, no v skutočnosti len 9,6 metrov štvorcových. metrov. Alebo predajca uviedol jednu vzdialenosť k najbližšiemu metru, ale cesta je oveľa dlhšia. Nakoniec sa zamerajte na nedôležité vzhľad z okna. Nech veľkosť zľavy nie je milión, ale niekoľko tisíc rubľov, ale ušetríte na kúpe domu.

Právna kontrola bytu pri kúpe. Kde sa vykonáva vďaka pracovitosti byt, prečo je potrebný a ako ho najrýchlejšie minúť.

Kontrola právnej čistoty bytu je dôležitým krokom pri uzatváraní obchodu pri kúpe nehnuteľnosti. Ako to správne implementovať?

Právna kontrola bytu pri kúpe - čo hľadať

Pri transakciách s majetkom je potrebná prítomnosť právnika. Len špecialista upozorní na dôležité nuansy operácie. Úlohu však môžete zvládnuť sami.

Právna čistotaa je termín, ktorý sa objavil nedávno. Používa sa na opis majetku, ktorý nebude za žiadnych okolností zrušený alebo odvolaný. V skutočnosti tak charakterizujú najsprávnejšiu schému na uzatváranie zmlúv.

To si vyžaduje:

skontrolovať práva predávajúceho k nehnuteľnosti;

vidieť, kto je zaregistrovaný v majetku;

uistite sa, že manžel/manželka a spoluvlastníci vlastníka súhlasia s transakciou;

skontrolujte bremená a obmedzenia.

Kontrola zákonnej čistoty bytu pred kúpou – ako sa správať

Pre kontrolu právnej čistoty nehnuteľnosti je potrebné najskôr kontaktovať predajcu. Je žiaduce, aby transakciu s nehnuteľnosťou sprevádzal skúsený právnik. Napríklad notár.

1. Na schôdzi si dôkladne prezrite byt. Opýtajte sa na bývalých nájomníkov a susedov.

2. Vyžiadajte si od potenciálneho predajcu doklad totožnosti.

3. Preskúmajte predmet vo výpise z USRN.

4. Požiadajte vlastníka, aby predložil dokumenty o titule nehnuteľnosti.

Právne overenie bytu - kde vykonať

Pred kúpou a predajom nehnuteľnosti (napríklad bytu) sa potenciálny kupujúci musí uistiť, že transakcia je čistá. Navrhuje sa skontrolovať nehnuteľnosť prostredníctvom:

- "Verejné služby";

webová stránka Rosreestr;

Prvá možnosť sa nepoužíva príliš často. Pozrime sa na bežnejšie možnosti.

Oficiálna webová stránka štátneho registra a právne overenie bytu

Aj pri preberaní dedičstva či daru si treba prevádzaný majetok skontrolovať. Vo väčšine prípadov je potrebné vydať výpis z USRR. Cena dokumentu je priemerná 450 rubľov (250 rubľov- elektronický analóg). Pre rozšírenú pomoc poskytnite 700 rubľov.