Ako skontrolovať právnu čistotu bývania. Nuansy samokontroly bytu pred kúpou

Trh s bývaním v Rusku sa objavil nedávno, väčšina obyvateľstva v týchto veciach nie je dostatočne právne spôsobilá, preto sa často využívajú služby sprostredkovateľov - početné agentúry na predaj / nákup nehnuteľností v nádeji na odbornú pomoc, čo, žiaľ, nie je vždy opodstatnené.

Ich osobné vlastnosti sú subjektívnym faktorom: bezohľadný alebo nekompetentný realitný maklér môže ignorovať najdôležitejšie nuansy, ktoré v budúcnosti značne skomplikujú život nového majiteľa. Zástupca nebude zodpovedať za dôsledky transakcie - neexistuje vhodný zákon. Takže prevezmite kontrolu nad všetkým tým, že sa najprv naučíte jednoduché pravidlá nižšie. Podvodníci sa boja právne gramotných kupujúcich.

Dôvody na kontrolu čistoty bytu pri kúpe

Hovoríme o sekundárnom bývaní, to znamená, že ľudia bývali v byte ponúkanom na predaj.

Od zisťovania histórie životného priestoru. Najviac hlavný dôvod na dôkladnú kontrolu – vyhnúť sa nárokom na zákonnosť nadobudnutia vlastníctva novým vlastníkom a nárokom tretích osôb na nasťahovanie sa do neho. Takýto nárok môžete uplatniť, ak:

• Dočasne odchádzajú do dôchodku z rôznych dôvodov:
  • vojenská služba,
  • odsúdení väzni,
  • psychiatrickí pacienti,
  • žiadateľov o dedičstvo
  • deti mladšie ako 18 rokov;
• transakciu uskutoční osoba uznaná za právne nespôsobilú, čo môže následne viesť k súdnemu konaniu vo veci zákonnosti transakcie;
• po kúpe sa ukáže, že byt je zatknutý alebo zastavený.

Ďalším dôležitým faktorom je absencia štátna reguláciačo vytvára úrodnú pôdu pre podvodné schémy. Tu sú niektoré z nich:

1. Najznámejšou metódou je falšovanie dokumentov.: cudzí byt sa predáva na základe vykonštruovaného splnomocnenia. Moderné technológie poskytujú vysokokvalitnú tlač, ktorú nemôžete odlíšiť od originálu.
2. Predaj duplikátmi(kópie) dokumentov viacerým osobám.
3. Predaj na základe skutočnej plnej moci- "všeobecný". Osoba, ktorá je dôveryhodná, má v tomto prípade možnosť vykonávať s bytom neoprávnené úkony.
4. Nájomca vystupujúci ako prenajímateľ, pod premyslenou zámienkou, vyláka zálohu, zmizne.

Obľúbenou schémou podvodníkov je predaj bytu na základe falošnej plnej moci.

Potrebný balík dokumentov na zabezpečenie právnej čistoty navrhovanej transakcie

Ako skontrolovať byt pri kúpe? Aby ste to dosiahli, musíte sa orientovať v dokumentoch pre priestory, ktoré musí predávajúci poskytnúť. Pri absencii čo i len jedného z nich neriskujte uzavretie obchodu. Iba zhromaždené a analyzované pomôžu výrazne znížiť riziká pre kupujúceho:

• Konštitutívny: identifikovať totožnosť predávajúceho, potvrdiť skutočnosť, že nehnuteľnosť vlastníte a na akom základe ste toto právo získali:
  • pas;
  • osvedčenia o právnej spôsobilosti a absencii registrácie pre alkoholizmus a drogovú závislosť (je na vás, či si tieto doklady od predajcu vyžiadate alebo nie);
  • doklady o vzniku vlastníckeho práva po výsledkoch privatizácie: zmluva a osvedčenie potvrdzujúce vlastnícke právo;
  • iné dôvody vlastníctva bytu: darovanie, dedenie s príslušnými zmluvami a osvedčeniami štátna registrácia nehnuteľnosť.
• Výpis z Jednotného štátneho registra práv(EGRP). Údaje nie sú tajné, môže ich získať samotný kupujúci po predložení pasu v regionálnej pobočke Rosreestr. Jeho obsah napovie všetko o predchádzajúcich a súčasných vlastníkoch, o prítomnosti vecných bremien (zatknutie, kaucia).
  V skutočnosti ide o históriu bytu, ktorá sa začala v roku 1998 - dostatočná lehota na overenie, pretože premlčacia lehota na prihlasovanie pohľadávok nepresahuje 3 roky.
• Informácie z domovej knihy vo forme rozšíreného, ​​resp. archívneho výpisu. Vydáva sa na jednotných kontaktných miestach, informačných a zúčtovacích centrách, správcovských spoločnostiach a pasových úradoch.
• Písomný súhlas opatrovníckych orgánov uskutočniť predaj za prítomnosti prihlásených detí a práceneschopných občanov.
• so súhlasom manžela poskytnuté spoločný nákup manželské byty.
• originál splnomocnenia na predaj, notársky
• Vysvetlenie, alebo bytový plán, na zistenie skutočnosti nelegálnej prestavby.

Tip: Dohodnite sa iba na oficiálnom mieste, na „verejnom“ mieste. A ak cítite tlak zo strany predajcu, je lepšie hľadať inú možnosť a držať sa ďalej od „klzkých“ osobností.

Ako skontrolovať frekvenciu bytu pred kúpou na základe informácií z dokumentov

Nedávajte zálohu v neformálnom prostredí.

Poďme zhrnúť a objasniť niektoré ďalšie body

Aj keď ste sa pri kúpe uchýlili k službám realitnej kancelárie, nemôžete sa uvoľniť. Rokovania s predajcom majte pod osobnou kontrolou a kontrolujte si všetky doklady.

Za žiadnych okolností nesúhlaste s prevodom zálohy v neformálnom prostredí. Podvodníci vám spravidla vytvárajú stresovú situáciu, aby ju získali, pod rôznymi zámienkami vám dokonca ponúknu potvrdenie a kópie dokladov. Keď takto dostanú peniaze od viacerých záujemcov na kúpu, byt predajú jednému z nich, ostatným ostane nič.

V jednom z predchádzajúcich článkov sme písali o . Zistite, ktorý z týchto typov kolaterálu je pre vás výhodnejší, ak však narazíte na podvodníkov s investovanými financiami, určite nastanú problémy.

Podobná situácia: predaj bytu viacerým osobám s použitím dobre vyhotovených duplikátov dokladov.

Pozor na „generálne“ splnomocnenie bez konkrétneho príkazu na predaj tohto konkrétneho bytu, skúste sa dostať do osobného kontaktu s tým, kto ho vydal.

Je takmer nemožné skontrolovať právnu spôsobilosť predajcu obídením oficiálneho osvedčenia, dôverné informácie lekári nezverejňujú. Ak je predávajúci slobodný starý muž, má nejaké zvláštnosti v komunikácii a máte pochybnosti o jeho duševnom zdraví, buďte na pozore. Na podrobnosti sa, samozrejme, môžete opýtať svojich susedov. Ale je lepšie zvoliť inú možnosť.

Ak odmietnete služby agenta, môžete pri kontrole právnej čistoty ušetriť niekoľko desiatok tisíc rubľov. Pri správnom prístupe aj nezávislá kontrola odhalí možné slabé miesta objektu. Okrem toho je možné niektoré overovacie kroky vykonať pomocou internetových zdrojov, najmä webovej stránky Rosreestr. Portál poskytuje niekoľko odporúčaní, pomocou ktorých môže kupujúci nezávisle skontrolovať právna čistota pozemok s domom pred kúpou. Odporúčania sú vhodné aj pre prípady kúpy pozemku s neohláseným domom.

V očiach významnej časti kupujúcich ide o neregistrovaný súkromný dom, ktorý je zaujímavejší na kúpu. Cenovo je to lacnejšie. Okrem toho, kým dom nie je nasadený katastrálny zápis, nemusíte za to platiť daň (zvyčajne je to viac ako 10 tisíc rubľov ročne). Aj pri kúpe takéhoto „neoficiálneho“ objektu si však treba byť istý, že je postavený v súlade so stavebnými a požiarnymi predpismi a v prípade potreby ho možno zaregistrovať (na poistenie, zahrnutie do závetu atď.). .

Krok 1. Online predbežná kontrola

Kupujúci zvyčajne míňa vďaka pracovitostičistotu nadobudnutého objektu po osobnom preštudovaní všetkých návrhov, ktoré ho zaujali, a výbere. Dosť dôležité informácie o pozemkoch s domami ponúkanými na predaj však možno získať ešte pred odchodom za „nevestou“ a stretnutím s predávajúcim. To vám umožní odstrániť objekty s právnymi problémami zo zoznamu na kontrolu a nestrácať čas ich osobným oboznámením.

Predbežná kontrola právny stav objekt začína telefonátom predávajúcemu. Pri rozhovore je potrebné nielen stanoviť čas stretnutia a obhliadky pozemku a domu, ale zistiť aj katastrálne číslo pozemku alebo presnú adresu (ak má pozemok/dom pridelený adresa). Toto nie je tajná informácia, nemá zmysel, aby ju predávajúci skrýval. Keď poznáte adresu alebo číslo katastra, môžete získať informácie o lokalite a dome na webovej stránke Rosreestr. Je pravda, že stojí za zváženie, že vyhľadávanie podľa adresy tu nie vždy funguje. Bezpečnejšie je hľadať podľa čísla katastra. Ak kupujúci objektu toto číslo nepozná, môže ho objasniť prostredníctvom zdroja kadastr.ktotam.pro. Tu môžete bezplatne zistiť katastrálne číslo, ak zadáte adresu objektu.

Pomerne veľa o nehnuteľnosti prezradí stránka webovej stránky Rosreestr „Referenčné informácie o nehnuteľnostiach online“. Tu môžete zistiť adresu, katastrálnu hodnotu objektu, rozlohu pozemku a domu, dátum registrácie vlastníctva, ako aj prítomnosť obmedzení - či je objekt v hypotéke , v zástave alebo vo väzbe. Je pravda, že forma obmedzenia nebude uvedená - iba poznámka, že existuje obmedzenie nakladania s objektom. Kupujúci musí pochopiť, že kým nebude obmedzenie zrušené, kúpa a predaj predmetu je nemožný.

Okrem toho je možné získať informácie o lokalite a dome pomocou verejnej katastrálnej mapy na webovej stránke Rosreestr. Tu sú vo verejnej sfére údaje o kategórii pozemku, povolenom využití a veľkosti objektu.

Krok 2. Preskúmajte dokumenty dostupné od predajcu

Predávajúci súkromného domu musí mať štandardne doklady potvrdzujúce jeho vlastníctvo pozemku, doklad o vlastníctve domu a pas. Tieto dokumenty si kupujúci bude môcť preštudovať na prvom stretnutí. Okrem toho by ste mali požiadať predajcu (napríklad počas predbežného telefonického rozhovoru), aby mal so sebou výpis z USRN o prevode práv, archívny certifikát z pasového úradu a potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za služby a iné platby. . S najväčšou pravdepodobnosťou predajca v čase stretnutia nebude mať tieto papiere po ruke (nie sú potrebné na transakciu a predajcovia sa zvyčajne nestarajú o ich vyzdvihnutie). Potom sa oplatí dohodnúť s predajcom opätovné stretnutie o pár dní, keď budú pripravené chýbajúce doklady.

Pozemkové doklady

Vlastníctvo predávajúceho pozemok doložené dvoma dokumentmi. Po prvé, je to list vlastníctva - uvádza, na akom základe súčasný vlastník pozemok vlastní. Vlastníckym listom k pozemku môže byť: rozhodnutie o pridelení pozemku, kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, rozhodnutie súdu a pod. Druhým požadovaným dokladom je výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností - EGRN, ktorý potvrdzuje vlastníctvo pozemku konkrétnej osobe .

Kupujúci by si mal dávať dostatočný pozor na pôdu získanú ako dedičstvo, najmä ak dedičstvo získalo závetom, a nie zo zákona. V osvedčení o dedičskom práve je vždy uvedené, či dedičstvo bolo prijaté „zo závetu“ alebo „zo zákona“. Realitné kancelárie obzvlášť starostlivo študujú predmety zdedené pred menej ako 3 rokmi. Ďalšou situáciou, ktorá by mala kupujúceho upozorniť je, ak samotný súčasný vlastník nadobudol stránku nedávno – pred menej ako 3 rokmi. V tomto prípade by ste mali trvať na tom, aby majiteľ dodatočne predložil „rozšírený výpis z USRN“ (o ňom bude reč nižšie).

Druhá práca - výpis z USRN - si vyžaduje nemenej pozornosť. Treba pripomenúť, že od 1. januára 2017 je jediným dokladom potvrdzujúcim vlastnícke právo k nehnuteľnosti výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností. Všetky ostatné listiny (osvedčenie o doživotnom vlastníctve, list vlastníctva atď.) sú listami vlastníctva a formálne už nemajú právnu silu. Ak si však majiteľ stránky zaregistroval svoje vlastníctvo pred 15. júlom 2016, má v rukách „Certifikát o registrácii práv“, ktorý aspoň hovorí, že vlastníkove práva sú riadne zaregistrované. Je však pre neho lepšie predložiť výpis z USRN s nedávnym dátumom. Je potrebné sa uistiť, že objekt nie je zastavený alebo zaťažený vecným bremenom.

Pri štúdiu výpisu z USRN sa musíte uistiť, že adresa, ktorá je tam uvedená, sa zhoduje so skutočným umiestnením stránky, skontrolujte konfiguráciu stránky (v výpise je nákres). Ak si kúpite obytnú budovu (nie záhradný dom), musíte sa uistiť, že stav lokality vám umožňuje zvážiť bývanie na nej postavené. obytné budovy. To znamená, že lokalita musí byť umiestnená buď na pozemku osady(a majú povolené individuálne použitie bytovú výstavbu- IZHS alebo osobný vedľajší pozemok - LPH), alebo na poľnohospodárskej pôde (povolené využitie na výstavbu letnej chaty alebo na záhradníctvo alebo záhradníctvo).

Vladimír Voronov

expert na nehnuteľnosti z Akadémie vied "Link"

Musíte sa tiež uistiť, že charakteristiky lokality sú správne uvedené v dokumentoch pre danú lokalitu. Často sa stáva, že plocha pozemku uvedená v titulnom dokumente a vo výpise z USRN sa nezhoduje. V úryvku - presnejšia verzia. Okrem toho, preštudovaním výpisu môžete pochopiť, či bol vykonaný prieskum lokality. Pripomínam, že od 1. januára 2018 nie je možné predávať pozemky bez zamerania pozemkov. Vo výpise z USRN je oddiel č. 1, stĺpec „plocha“. Ak hovorí, že oblasť je „špecifikovaná“ – znamená to, že prieskum bol vykonaný. Alebo číslo v nasledujúcom stĺpci vám povie o prieskume. Ak je vedľa čísla ešte znamienko plus/mínus (napríklad 320 ± 4), znamená to, že stránka prešla prieskumom. Bez ohľadu na dĺžku trvania prieskumu však odporúčam zavolať geodeta a ujasniť si skutočnú polohu lokality. To umožní poistiť sa proti chybám pri príprave hraničného prípadu. Stáva sa, že získaná pôda zaberá veľká plocha ako je uvedené v dokumentoch, je to ešte horšie, ak sa mimo pozemku nachádza prístavba (kúpeľňa alebo garáž), ktorá sa kupuje spolu s miestom.

Ak z výpisu z USRN nie je jasné, že lokalita je ohraničená, a majiteľ tvrdí, že prieskum vykonal, tak treba objasniť, kedy sa tak stalo. Stáva sa, že úseky vymedzené pred rokom 2008 je potrebné preložiť, keďže odvtedy sa súradnicový systém zmenil. Ak bol prieskum vykonaný nedávno, potom možno vlastník (alebo katastrálny inžinier, ktorý prieskum vykonal) nepredložil Rosreestrovi žiadosť o zmenu USRN. Výzva na " horúcu linku» Rosreestr telefonicky. 8-800-100-34-34. Počas rozhovoru budete musieť uviesť číslo katastra lokality. Preto si to treba pamätať alebo vedieť „odkukať“.

Dokumenty k domu

Ak majiteľ pristupoval k predaju domu so všetkou zodpovednosťou, zapísal objekt do katastra vopred a formalizoval jeho vlastníctvo. V tomto prípade má predávajúci v rukách „výpis z USRN o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k nehnuteľnosti“. Tento dokument potvrdzuje vlastníctvo domu. Vo výpise sa uvádza najmä: celé meno vlastníka, číslo katastra, adresa, počet podlaží a plocha domu. Osobitná pozornosť by si mali dať pozor na katastrálnu hodnotu objektu, nakoľko to ovplyvní. V regióne Sverdlovsk sa daň zo súkromných domov vypočíta na základe katastrálna hodnota počnúc rokom 2019 alebo 2020.

Ak bol dom postavený pred rokom 1999, potom bol s najväčšou pravdepodobnosťou zaregistrovaný v ZINZ. To znamená, že Rosreestr nemusí mať informácie o samotnom dome a jeho majiteľovi. Je jasné, že v tomto prípade vlastník (predávajúci) nebude mať v rukách výpis z USRN. Ale potom musí mať doklad potvrdzujúci jeho právo na dom (titulný doklad). Môže to byť technický pas od ZINZ, kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve atď.

Ako je vysvetlené v úrade Rosreestr pre región Sverdlovsk, aj keď majiteľ domu neformalizoval svoje práva k domu, stále môže tento dom predať. V tomto prípade sa Rosreestrovi predkladajú dve žiadosti (prostredníctvom MFC) - na registráciu práva a na registráciu prevodu práva. K žiadostiam sú priložené listiny o vlastníctve pozemku a domu.

Pri štúdiu výpisu z USRN, ako aj titulného dokumentu, sa musíte uistiť, že údaje z dokumentov zodpovedajú charakteristikám skutočného domu.

Egor Mityurev

agent, expert na prímestské nehnuteľnosti Akadémie vied Novosel

Stáva sa, že trojpodlažné budovy sú registrované ako jednopodlažné. Teoreticky hrozí, že sa o priestupku dozvedia obecné úrady (často sa tak deje na „signál“ od susedov) a budú požadovať uvedenie domu do súladu s dokumentmi. To znamená, že kupujúci takéhoto objektu musí byť pripravený na konflikty s hlavnou architektúrou. Alebo bude musieť získať povolenie na rekonštrukciu a dom poctivo prihlásiť.

Pas majiteľa

Cestovný pas predávajúceho si treba preštudovať nielen preto, aby ste sa uistili, že práve táto osoba je vlastníkom domu a pozemku. Je tiež potrebné venovať pozornosť rodinnému stavu a pochopiť, či bol dom zakúpený v manželstve alebo nie.

Anastasia Černovová

špecialista predaja Akadémie vied "Nakhodka"

Je veľmi dôležité vedieť, kto si môže nárokovať dom a pozemok. Ak boli kúpené v manželstve, potom je potrebný notársky overený súhlas manžela s predajom. Oplatí sa skontrolovať aj prítomnosť maloletých detí, ktoré môžu následne túto transakciu napadnúť, ak boli porušené ich práva.

Ak má predávajúci dve alebo viac detí a dom kúpil už pripravený, potom je pravdepodobné, že pri kúpe domu bol použitý materský kapitál, čo znamená, že podľa zákona by mali byť všetci členovia rodiny obdarení podielmi na tomto nehnuteľnosť. Ak sa tak nestalo, následné transakcie s objektom môžu byť napadnuté, a preto je budúci vlastník domu ohrozený. Preto by sa mal kupujúci pokúsiť zistiť, či pri kúpe domu súčasný vlastník použil materské imanie. Je to dosť ťažké, pretože účasť materského kapitálu na obstaraní domu nie je zaznamenaná v dokumente o vlastníctve. Ale ak bol dom kúpený na hypotéku, potom môže byť zmienka o materskom imaní v úverovej zmluve.

Krok 3. Prezrite si papiere pripravené na žiadosť kupujúceho

Ak sa na základe výsledkov obhliadky domu a pozemku rozhodne (konečné alebo predbežné) o ich kúpe, môžete začať s fázou hlbšej kontroly nehnuteľnosti, ktorá sa vám páči. Ako je uvedené vyššie, bude si to vyžadovať výpis z USRN o prevode práv, archívne osvedčenie z pasového úradu a potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za služby a iné platby.

Výpis z USRN o prevode práv

Ak predávajúci predloží kúpnu zmluvu ako doklad o vlastníctve (to znamená, že sám kedysi kúpil pozemok s domom za peniaze), kupujúci by mal preskúmať právnu minulosť nehnuteľnosti. Na tento účel je najvhodnejší „výpis z USRN o prevode práv na nehnuteľnosť“. Niekedy sa tento dokument neformálne nazýva „rozšírený výpis z USRN“. Objednať si ho môže len majiteľ domu alebo osoba, ktorá má od neho notárom overenú plnú moc. Certifikát sa objednáva v MFC alebo (ak má vlastník elektronický podpis) na webovej stránke Rosreestr. Urobiť rozšírené vyhlásenie v papierová forma bude stáť 400 rubľov, v elektronickom formáte- 250 rubľov. Doba spracovania je tri pracovné dni.

Rozšírený výpis obsahuje celé meno vlastníkov lokality v chronologickom poradí, druh práva každého vlastníka (vlastníctvo, čiastkové vlastníctvo.), a čo je najdôležitejšie - dátum registrácie každej transakcie.

Ľudmila Plotníková

Pozorne by ste si mali všímať podmienky vlastníctva pozemku a domu. Kupujúci by si mal dať pozor najmä vtedy, ak ho súčasní a predchádzajúci majitelia objektu vlastnili veľmi krátko. Hrozí, že séria bleskových obchodov zahladí stopy po riskantnej operácii. Na druhej strane, ak predajca vlastní stránku už mnoho rokov, znižuje sa tým riziko „ahoj“ z minulosti.

Odborníci upozorňujú, že rozšírený výpis príde vhod aj pri kontrole pozemku (pozemku s domom), ktorý predtým prešiel z jedného vlastníka na druhého dedením alebo súdnym príkazom.

Archívny certifikát z pasového úradu

Informácie o manželovi a deťoch nie sú vždy dostupné v pase majiteľa. Môže to byť, ak bol pas nedávno nahradený (z dôvodu straty alebo keď majiteľ dosiahne vek 45 rokov) alebo jednoducho z dôvodu chyby pasového úradníka. Určitú predstavu o zložení rodiny majiteľa domu možno získať z archívneho osvedčenia z pasového úradu. Niekedy sa nazýva rozšírené alebo historické osvedčenie vo formulári 40. Takéto osvedčenie sa vydáva na pasovom úrade (moderný názov tohto orgánu je Stredisko pre prijímanie a vydávanie dokladov pre evidenciu občanov v mieste bydliska a miesta pobytu). Federálnej migračnej služby). Archívne osvedčenie obsahuje údaje o tom, kto a kedy bol v dome evidovaný po celú dobu, kedy je vlastníkom domu aktuálny vlastník. Tento certifikát vám pomôže pochopiť, akých príbuzných má majiteľ (predávajúci) a aké riziká to môže v budúcnosti pre budúceho majiteľa znamenať. Ako už bolo spomenuté, prítomnosť dvoch alebo viacerých detí môže naznačovať použitie materského kapitálu pri kúpe nehnuteľnosti. Pozornosť by sa v osvedčení mala venovať aj evidencii vypúšťania občanov v súvislosti s ich odchodom na miesta obmedzenia osobnej slobody alebo prechodu. vojenská služba. Títo ľudia si zachovávajú právo bývať v dome, aj keď dom prešiel na iného vlastníka.

Pred transakciou by ste tiež mali požiadať predajcu o pravidelný certifikát vo formulári 40. Označuje osoby registrované (registrované) v dome v čase vydania certifikátu. Je žiaduce, aby v čase predaja nebol v priestoroch nikto evidovaný a už vôbec nie nikto z maloletých.

Potvrdenia o platbe

Pred kúpou domu sa musíte uistiť, že predchádzajúci vlastník nemá dlhy za „komunálne“ (ak je pozemok / dom pripojený do siete) za členské a iné platby. Kupujúcemu sa preto odporúča, aby sa oboznámil s dokladmi o platbe komunálne služby poskytuje majiteľ. Okrem toho môžete navštíviť predsedu záhradkárskeho združenia (ak sa dom nachádza v SNT) alebo kanceláriu správcovská spoločnosť(ak je dom v chatovej obci). Tu môžete tiež získať informácie o možných dlhoch predajcu stránky.

Krok 4: Hlboká kontrola online

Na rozdiel od predbežnej kontroly online si táto fáza vyžaduje značné časové a malé finančné náklady.

Jednoduchý výpis na pozemok alebo dom z USRN

Ak je potrebné dostať sa k domu a pozemku Ďalšie informácie, si môžete objednať na webovej stránke Rosreestr "výpis z USRN o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k objektu." Dá sa získať v papierovej forme za 750 rubľov, v elektronickej forme - za 300 rubľov. Papier sa vydáva každému občanovi.

Denis Vochmenin

Pre overenie vlastníkom poskytnutých údajov o vlastníctve domu a pozemku je potrebné objednať si výpisy z USRN k domu a pozemku. Obsahujú všetky údaje o vlastníkovi (celé meno), na základe nadobudnutia vlastníctva, o obmedzeniach a vecných bremenách (ak existujú) k nehnuteľnostiam.

Potenciálny kupujúci by si mal pri preštudovaní výpisu pozorne preštudovať časti obsahujúce údaje o obmedzeniach - vecných bremenách (zadržaní) práva, ako aj o náležitostiach uvedených v. súdneho poriadku. Môže obsahovať najmä údaje o napadnutí dedičských práv. Samozrejme, prítomnosť takýchto zákonných „príloh“ značne zvyšuje riziká majiteľa domu a pozemku.

Predtým sa na portáli hovorilo o rozmanitosti a nákladoch na ich používanie.

Je objekt objektom súdne spory

Ďalším zdrojom poznatkov o kupovanom dome sú stránky okresných a mestských súdov. Majú vyhľadávače, ktoré vám umožňujú nájsť súdne prípady (dokončené alebo prebiehajúce) podľa mena účastníka procesu. Zaujímavá môže byť aj webová stránka Federálnej exekútorskej služby. Na vyhľadávanie na ňom potrebujete okrem celého mena poznať aj dátum narodenia občana.

Ľudmila Plotníková

právnik Uralskej komory nehnuteľností

Pred kúpou domu a pozemku na stránkach okresných súdov si treba pozrieť, či sa okolo tejto nehnuteľnosti nevedú súdne spory, či si ju príbuzní rozdeľujú na súde. Musíte sa pozrieť na súdoch, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Na webovú stránku súdnych exekútorov stojí za to pozrieť sa z tohto dôvodu - stáva sa, že súdny exekútor inicioval exekučné konanie ale nezhabal majetok dlžníka. To znamená, že USRN nezobrazuje informáciu, že na objekt boli uvalené obmedzenia. A Rosreestr zaregistruje obchod s takýmto majetkom. Ak však kúpite pozemok s domom od osoby, voči ktorej prebieha exekučné konanie, potom môže byť takáto transakcia následne napadnutá. A kupujúci príde o nadobudnutý majetok.

Je predávajúci v konkurze

Ak je majiteľ domu v stave osobného bankrotu, veritelia mu budú môcť napadnúť predaj jeho majetku. Potom sa objekt vráti bývalému majiteľovi a kupujúci sa zaradí do radu veriteľov, ktorí dostanú peniaze zaplatené za dom s pozemkom.

Ľudmila Plotníková

právnik Uralskej komory nehnuteľností

Prípady konkurzov občanov treba hľadať na stránke rozhodcovského súdu. Podotýkam však, že neexistencia konkurzného konania nedáva záruku. Ak človek nebol v čase predaja v úpadku, ale skrachoval v rámci tri roky po uzavretí transakcie existuje riziko, že veritelia sa pokúsia protestovať proti transakcii z dôvodu, že bola vykonaná s cieľom stiahnuť majetok dlžníka veriteľom. Ak bola transakcia vykonaná za cenu nižšiu ako trhová cena o 25 %, potom bude určite vyhlásená za neplatnú.

Ako dodatočnú ochranu pred možným úpadkom predávajúceho nehnuteľnosti môže byť súčasťou kúpnej zmluvy primeraná záruka predávajúceho. OPN navrhuje nasledovné znenie: „Predávajúci ručí, že na neho nie je vyhlásený konkurz, že na neho nebol začatý konkurz a nie je v konkurze, že nemá dlhy a/alebo iné nesplnené záväzky, ktoré môžu viesť k začatie konkurzného konania proti nemu konkurzu a/alebo exekúcie Peniazeže nevie nič o veriteľoch, ktorí sa môžu obrátiť na súd s návrhom na vyhlásenie jeho konkurzu, a že sám neplánuje ísť na súd s vyhlásením konkurzu. Pojem osobného bankrotu sa však v Rusku objavil pomerne nedávno a zatiaľ neexistujú žiadne súdne precedensy, ktoré by ukázali, či takáto formulácia chráni budúceho vlastníka pred napadnutím transakcie, ktorú uskutočnil.

Kúpa neregistrovaného domu

Majitelia jednotlivých pozemkov často neregistrujú budovy na bývanie, aby sa vyhli dani z nehnuteľností. V zásade si môžete kúpiť pozemok s neevidovaným domom. V tomto prípade zmluva často uvádza, že na mieste sú stavebné materiály.

Denis Vochmenin

Generálny radca Akadémie vied "Nakhodka"

V tomto prípade možno legálne nadobudnúť iba pozemky. A nový vlastník už bude musieť riešiť zápis vlastníctva domu (ak sa rozhodne, že to treba urobiť). V čom nového majiteľa môže mať ťažkosti pri zápise vlastníctva domu, keďže celý postup bude závisieť okrem iného aj od kategórie pozemku a druhu povoleného využitia pozemku.

Nový vlastník podľa čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže zaregistrovať hotovú stavbu, na to však bude potrebovať stavebné povolenie. Ak je dom už postavený, mestské úrady môžu odmietnuť vydať povolenie. Vrátane môže byť odmietnuté z dôvodu, že dom nevyhovuje stavebné predpisy(napríklad nie sú rešpektované odrážky od hraníc lokality). Ak sa teda kupuje neevidovaný dom (t.j. neevidovaný v USRN), tak má zmysel, aby sa kupujúci uistil, že predávajúci má stavebné povolenie a skutočný dom zodpovedá tomu, čo je napísané v povolení.

Kúpa bytu na sekundárnom trhu má svoje riziká, z ktorých hlavným je možnosť napadnutia práva na byt, preto je na overenie čistoty transakcie potrebné najmä overenie pravosti dokumentov, ktoré vám boli predložené, a absencia nárokov tretích osôb na byt.

1. Dôvody napadnutia práv k bytu

Dôvody napadnutia práv k bytu môžu byť:

• konflikt medzi bývalými dedičmi bytu alebo pokus o rozdelenie bytu bývalými manželmi po zániku manželstva;
• uznanie bývalého predávajúceho bytu za právne nespôsobilého (z dôvodu pokročilého veku a (alebo) duševných porúch, alkoholizmu alebo drogovej závislosti);
• návrat z miest pozbavenia slobody osoby predtým zaregistrovanej v byte;
• vzhľad nezvestnej osoby, ktorá bola predtým zaregistrovaná v byte;
• výpis z bytu bez súhlasu poručníctva a poručníctva maloletých detí prihlásených v tomto byte.

2. Dokumenty vyžadujúce overenie pred uzavretím transakcie

Aby ste predišli alebo minimalizovali riziká, mali by ste si preštudovať nasledujúce dokumenty.

2.1. Dokumenty predávajúceho

Tieto dokumenty zahŕňajú predovšetkým:

• cestovný pas (občianstvo Ruskej federácie alebo iné);
• potvrdenie z psycho-neurologickej a narkologickej ambulancie o spôsobilosti predávajúceho na právne úkony (vydané v PND, ND osobne občanovi v deň podania žiadosti).

2.2. Doklady osvedčujúce vlastníctvo bytu a oprávnenie zástupcu

TO špecifikované dokumenty zahŕňajú (článok 185.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie; doložka 3 článku 35 RF IC; časť 2 článku 14, časť 1 článku 28 zákona z 13. júla 2015 N 218-FZ; časť 7 Článok 21 zákona z 03.07.2016 N 360-FZ, článok 34.4 Základov právnych predpisov o notároch):

• výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (EGRN, do 1. 1. 2017 - EGRP), vydaný Rosreestr. Do 15.7.2016 sa štátna evidencia vzniku a prechodu práv k bytu osvedčovala aj osvedčením o štátnej registrácii práv;
• vlastnícke listiny k bytu (kúpno-predajná zmluva, na základe ktorej bol byt predtým kúpený, alebo zámenná, darovacia, nájomná zmluva, zmluva o prevode bytu do vlastníctva (privatizácia) alebo osvedčenie o dedičstve);
• notársky overené splnomocnenie (originál) v prípade predaja bytu na základe plnej moci. Pre kontrolu platnosti plnej moci a oprávnení notára je vhodné obrátiť sa na notársku komoru. Splnomocnenie môže vlastník kedykoľvek odvolať. Aby ste predišli neplatnosti transakcie, mali by ste požiadať notára, ktorý splnomocnenie vydal o jeho platnosti, alebo využiť službu overenia splnomocnenia v rámci Jednotného informačný systém notári prostredníctvom internetu;
• notársky overený súhlas manžela na scudzenie bytu, ak byt nadobudol za trvania manželstva.

2.3. Dokumenty a informácie na overenie absencie nárokov tretích strán

Medzi takéto dokumenty patria najmä (článok 62 zákona N 218-FZ):

• výpis z domovej knihy, ktorý obsahuje údaje o všetkých osobách evidovaných v tomto byte;
• výpis z USRN, ktorý obsahuje informácie o všetkých transakciách, ktoré prebehli v súvislosti s týmto bytom.

Je dôležité, aby bol výpis z USRN aktuálny (za pár dní môže byť neaktuálny).

Na požiadanie zaslané notárom na elektronickej forme v automatizovanom režime sú požadované informácie poskytnuté v elektronickej forme okamžite, najneskôr však nasledujúci pracovný deň po dni odoslania príslušnej žiadosti (§ 62 ods. 14 zákona N 218-FZ).

Z výpisu je vidieť, či bol byt vo väzbe, či bol inak zaťažený, koľkokrát bol predaný, darovaný, či boli ohľadom tohto bytu občianskoprávne spory.

Poznámka!

V prípade akýchkoľvek pochybností (časté predaje bytu, predaj prostredníctvom splnomocnenca, dočasné prepustenie z bytu a pod.) dbajte na premlčanie týchto transakcií alebo sporov, keďže obdobie premlčacej dobe o uznaní neplatnosti transakcií je jeden alebo tri roky v závislosti od dôvodov, pre ktoré môže byť transakcia vyhlásená za neplatnú (čl. 181 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak v USRN nie sú žiadne informácie o byte, znamená to, že po privatizácii sa s ním neuskutočnili žiadne transakcie. Treba však mať na pamäti, že informácie o transakciách s nehnuteľnosťami sa do USRN vkladajú od 31.01.1998. Informácie o transakciách pred stanoveným dátumom je možné získať buď od miestnej správy (v Moskve autorizovaný orgán je odbor majetku mesta Moskvy a jeho územné jednotky), alebo v úrade technický inventár, keďže do roku 1998 bola tomuto orgánu zverená funkcia vedenia registra nehnuteľností (https://notariat.ru/

Pripravené na základe materiálu

právnik Bogatkov S.A.

Súhlaste s tým, že kúpa nehnuteľnosti nie je najjednoduchšia vec, najmä na prvýkrát. Agónia pri výbere dokonalého bytu je spojená s mnohými otázkami o registračnom postupe. Existuje túžba nestrácať čas, úsilie a čo je najdôležitejšie, vlastné peniaze. známy?

stránka vyrieši všetky možné riziká a povie vám, ako pri kúpe skontrolovať čistotu bytu.

Akvizícia bytu na primárnom trhu

Primárny trh zahŕňa byty v domoch vo výstavbe. Ešte nemali majiteľa, navyše neexistujú ako hmotný predmet. Preto je hlavným rizikom kupujúceho, že developer nehnuteľnosť nepostaví a/alebo neskolauduje.

Na druhej strane má takýto „nový“ byt množstvo výhod z hľadiska rizík:

• nie je potrebné kontrolovať jej históriu;
• žiadne riziko nelegálnej prestavby;
• je jednoduché získať informácie o predajcovi, t.j. o vývojárovi.

Peniaze teda dávate za „prasa v žite“, a preto ste závislý od vývojára. Preto je také dôležité vybrať si ten správny. Podrobnosti o tom, ako to urobiť Kľúčový moment- venovať pozornosť najskôr formálnym údajom spoločnosti: histórii, finančné výkazy, termíny dodania predchádzajúcich stavebných projektov.

Áno, neexistuje 100% záruka na odloženie alebo zmrazenie výstavby obytného domu. Ale je možné minimalizovať riziká. Alternatívou je kúpa domu na sekundárnom trhu, teda od majiteľa.

Kúpa bytu na sekundárnom trhu

Na sekundárnom trhu nie je nehnuteľnosť „strašidelná“, ale celkom skutočná. Preto sú riziká transakcie veľmi rôznorodé.

Väčšina prípadov podvodov so zákazníkmi sa vyskytuje na sekundárnom trhu. Prečítajte si viac o populárnych podvodoch

Všetky hlavné riziká pri kúpe bytu na sekundárnom trhu možno rozdeliť do niekoľkých skupín. Zvážme každý podrobnejšie.

Riziká spojené s identitou predávajúceho

Riziká súvisiace s právami iných

Riziká spojené s nehnuteľnosťou

Ako zistiť históriu bytu

S príchodom Jednotného štátneho registra práv a potom Jednotného štátneho registra nehnuteľností bolo jednoduchšie overiť právnu čistotu bytu pred kúpou.

Z registra môžete získať niekoľko typov výpisov vrátane:

• o nehnuteľnostiach;
• o vlastníkoch nehnuteľností;
• o vzniku, zmene a zániku práv k nehnuteľnostiam;
• o katastrálnej hodnote objektu.

Ako získať extrakt? Najjednoduchšie - o nehnuteľnosti - sa dá urobiť elektronicky na oficiálnej stránke Rosreestr. Je k dispozícii každej osobe. Pre ostatných kontaktujte:

• pobočka Rosreestr alebo katastrálna komora.

Vďaka extraktu môžete minimalizovať šancu na kúpu bytu so zlou históriou.

Ďalším dôležitým dokumentom je výpis z domovej knihy, je to aj osvedčenie na tlačive č.9 alebo Osvedčenie o evidencii. Obsahuje informácie o aktuálne prihlásených a odhlásených jednotlivcov. Získať ho môže iba vlastník alebo registrovaná osoba.

kam sa dostať?

• v MFC;
• v územnom pracovisku FMS;
• v zariadení na údržbu bytov.

Ako skontrolovať právnu čistotu transakcie nákupu a predaja

Ak ste sa uistili, že v byte nie sú žiadne problémy, neponáhľajte sa relaxovať. Pri kúpe bytu si musíte skontrolovať právnu čistotu transakcie. Buďte ostražití priamo pri podpise kúpnej zmluvy.

Aká by mala byť zmluva, aby bola právne záväzná? Zákon ustanovuje povinné tlačivo– napísané vo forme jedného dokumentu podpísaného stranami. Budete potrebovať tri kópie: pre vás ako kupujúceho, pre predávajúceho a pre Rosreestr.

Okrem formy je dôležitý aj obsah zmluvy. Uistite sa, že obsahuje nasledovné:

• údaje o zmluvných stranách: predávajúci a kupujúci;
• informácie o predmete zákazky, t.j. o samotnom byte;
• priamo povinnosť jednej strany previesť byt a druhá - prijať ho a zaplatiť cenu;
• informácie o cene a spôsobe platby;
• zoznam osôb s uvedením ich práv na používanie predávaného obytné štvrte, Ak nejaké existujú.