Okružni sud glavnog grada Simonovsky donio je presedan o takozvanom ugovoru o doživotnoj renti.
Takav ugovor za mnoge usamljene starce jedini je način da osiguraju podnošljive uvjete života, dobiju mali dodatni prihod, a prema nekim ugovorima i pomognu u vođenju kućanstva. Takav sporazum je također koristan za drugu stranu. Onaj tko se obvezuje nadoplatiti i pomoći starijoj osobi dobiva u vlasništvo svoj stan. Jasno je da s takvom shemom slabi ljudi riskiraju naletjeti na prevarante koji mogu ili ubiti starca iz svijeta, ili jednostavno prevariti plaćanjem.
Kupac je također u opasnosti. Kako pokazuje sudska odluka, on može odmah izgubiti i pravo na stanovanje i sav uplaćeni novac.
U međuvremenu, ugovori o doživotnoj renti postaju sve popularniji kako u Moskvi tako iu drugim ruskim gradovima. Istovremeno raste i broj zlikovaca koji pokušavaju unovčiti ovu vrstu suradnje sa starijima. Kako se nositi s prijevarom? Neće svaka starija osoba moći kompetentno braniti svoje interese u parnicama, neke čak ne mogu pravilno sastaviti dokumente na sudu. Što bi trebali učiniti? Odgovor daje razotkrivajuća priča s jednim takvim ugovorom.
Zato je toliko važna svježa sudska odluka, koja je starijoj ženi pomogla da se riješi robovske rente.
82-godišnjakinja, invalid druge skupine, 2008. godine sa svojom prijateljicom sklopila je ugovor o doživotnom uzdržavanju prema kojem je svoj stan u Moskvi prenijela u svoje vlasništvo. Istodobno, prema uvjetima ugovora, obveznik stanarine obvezao se starijoj ženi osigurati smještaj, hranu, odjeću, njegu, potrebnu pomoć, kao i plaćati joj mjesečnu najamninu i popravljati stan.
U početku je “dobar prijatelj” redovito svaki mjesec plaćao starici obećane priloge. Istina, odmah od trenutka sklapanja ugovora odbila je svaku stvarnu pomoć, uključujući i popravak stana. A od svibnja 2014. novi vlasnik stana umirovljeniku je prestao prenositi mjesečne uplate. Stanarka je nakon toga čak morala o svom trošku plaćati i komunalne račune, kako mu ne bi isključili struju u stanu.
Za zaštitu svojih prava, umirovljenica se obratila tužiteljstvu. Utvrdivši da su uvjeti ugovora doista prekršeni, tužitelj se zauzeo za prava 82-godišnje Moskovljanke i poslao je na sud tužbeni zahtjev o raskidu ugovora o najmu. Sud je potvrdio stav tužitelja. Osuda već je poslana upravi Rosreestra za obrnuti preknjižbu stana bivšem vlasniku.
Pritom joj se neće morati vraćati isplate koje je starija žena primala od placatelja stanarine 6 godina. Činjenica je da, prema Građanskom zakoniku, u slučaju bitne povrede svojih obveza od strane platitelja najamnine, primatelj najamnine ima pravo zahtijevati povrat stana ili isplatu otkupne cijene za njega. . U tom slučaju obveznik najamnine nema pravo zahtijevati naknadu troškova nastalih u vezi s uzdržavanjem primatelja najamnine.
Ova priča je dobro završila. Ali, nažalost, često ljudi koji su potpisali ugovor o najmu sami potpisuju smrtnu presudu. Krajem prošle godine glavni grad šokirala je priča o smrti 62-godišnje Tamare Khokhryakove na njezinom ulazu, na koju su iznenada naletjela dvojica nepoznatih muškaraca koji su ubrizgali špricu s otrovom.
Kako se kasnije ispostavilo, organizator zločina bio je trgovac nekretninama Vitalij Studenikin, koji je stvorio cijeli "biznis" za ubojstvo umirovljenika. Ubijeno je još najmanje šest osoba. Svi su, nedugo prije smrti, sklopili ugovore o doživotnoj renti.
Ipak, ponekad je ugovor o anuitetu obostrano koristan. Stari ljudi primaju značajno povećanje mjesečne mirovine plus ostali predviđeno sporazumom usluge, a, recimo, mladi bračni par - prilika da u budućnosti dobiju stan za koji nemaju načina uštedjeti. Glavni uvjet je isti – da su obje strane pristojni ljudi.
Usput, takva shema za kupnju kuće dugo se prakticira u Europi. U mnogim zemljama moguće je kupiti stan po cijeni znatno nižoj od tržišne, ali s tim da će vlasnik u njemu živjeti do kraja svojih dana.
Prema ruskom zakonu, "doživotna renta" je skup zakona koji reguliraju prijenos nekretnina s jedne osobe na drugu u zamjenu za plaćanje najamnine bivšem vlasniku imovine. Jednostavno rečeno, kupac plaća prodavatelju jednokratni dio troška stana i obvezuje se plaćati mjesečnu najamninu navedenu u ugovoru u jednakim dijelovima tijekom cijelog života vlasnika nekretnine.
Posebnost doživotne rente je da prodavatelj takve nekretnine i dalje nastavlja živjeti u već prodanom prostoru, ali gubi mogućnost prodaje ili darivanja stana.
Prema agencijama za nekretnine, u Rusiji se za pravo vlasništva prema ugovoru o najmu obično postavlja dodatno plaćanje umirovljeniku u iznosu od 10-15 tisuća rubalja. Ponekad preduvjet Transakcija je zbrinjavanje starca - kupac će mu morati kupiti lijekove, hranu, pomoć ako umirovljenik bude primljen u bolnicu. Često ugovor predviđa plaćanje pogrebnih troškova. No, sve to, prema odvjetnicima, stranke pojedinačno raspravljaju pri sklapanju ugovora.
Glavni dokument koji se sastavlja u takvim transakcijama je ugovor o najmu koji regulira sve parametre koji se odnose na nekretninu, kao i uvjete i uvjete plaćanja. Zakonodavstvo Ruske Federacije određuje da veličina minimalne najamnine treba biti najmanje jedna minimalna plaća, a kada se indeksira, također treba doći do odgovarajućih povećanja plaćanja.
Treba napomenuti da ugovori o doživotnoj renti i doživotnoj ovisnosti (kupnja hrane, lijekova, čišćenje i sl.) nisu ni na koji način pravno povezani. Stoga se u takvim slučajevima sklapaju dva ugovora odjednom.
Pomoć "RG"
Trošak stanova prema ugovorima o najmu u Moskvi i iznos plaćanja najma na njima
Prema riječima trgovaca nekretninama, jednosobni stanovi najčešće se prodaju po ugovoru o najmu u Moskvi. Na primjer, sada na ovaj način možete kupiti odnushku na periferiji za 2,3 milijuna. Istodobno, umirovljenik, koji sada ima 66 godina, morat će doživotno plaćati 15 tisuća rubalja mjesečno.
Ali studio apartman bliže centru prodaje se za 3,7 milijuna rubalja. Vlasnik ima 80 godina. Morat će plaćati 30 tisuća rubalja mjesečno.
Dvosoban stan u dobro područje ponuđeno prema ugovoru o najmu za 2,2 milijuna rubalja. U njemu žive supružnici od 60 i 70 godina. Morat će plaćati dodatnih 30 tisuća rubalja mjesečno. Ovaj stan se odmah prodaje kao vlasništvo, ali sa zakašnjenjem nagodbe i uknjižbe.
Objašnjenja za "rg"
Prednosti i nedostaci ugovora o najmu za vlasnike nekretnina:
1. Prodavatelj i članovi njegove obitelji imaju pravo živjeti u njegovom stanu do njegove smrti.
2. Prodavatelj stana ima redoviti izvor prihoda u obliku plaćanja najma.
3. Ugovorom se može odrediti niz usluga koje će uplatitelj pružati najmoprimcu do kraja njegova života.
4. Postoji opasnost od nepoštenja obveznika zakupnine, koji izbjegava ili ne ispunjava uvjete ugovora. U tom slučaju, da biste raskinuli ugovor o najmu ili pozvali drugu stranu da ispuni svoje uvjete, morat ćete se obratiti sudu ili tužiteljstvu.
5. Postoji rizik da će se "kupac" pokazati prevarantom i, zainteresiran za smrt "prodavača", svojim postupcima doprinijeti tome.
Mišljenje stručnjaka
Konstantin Aprelev, potpredsjednik Ruskog ceha nekretninama:
Danas u ovom području poslovanja postoji prilično ozbiljna kriminalna komponenta. Postoje tvrtke koje su specijalizirane za to, i, naravno, postoji prijetnja da, nakon što su dobili stan, beskrupulozni ljudi namjerno stvaraju najgore uvjete za umirovljenika, čime mu skraćuju život. Stoga smatram prilično rizičnom situacijom ulazak u takve ugovorne odnose s nepoznatim osobama ili s nekim tvrtkama, posebno za samce umirovljenika.
Što je ugovor o najmu, u odnosu na koju nekretninu se može sklopiti, s kim, pod kojim uvjetima i kome je koristan, saznali smo u agencijama za nekretnine koje nude ovu vrstu usluge.
Što je najam i što očekivati od ove vrste prometa nekretninama
Artem Kosulin, odvjetnik u agenciji za nekretnine Adres, kaže:
Najam je prilično nova vrsta ugovora za rusko zakonodavstvo. Ako se sve pojednostavi, onda se odnosi najamnine svode na to da jedna strana (primatelj najamnine) prenosi imovinu drugoj strani (platitelju najamnine), za što povremeno prima naknadu ili čak potpuno uzdržavanje proizvoljno dugo vremena.
Ugovor o najmu regulira Ch. 33 dijela drugog "Građanskog zakonika" Ruska Federacija. Prema dokumentu, sljedeće vrste najamnine imaju pravo na postojanje:
Trajna najamnina (st. 2, čl. 589-595) - prema ugovoru obveznik najamnine preuzima obvezu da je primatelju plaća na neodređeno vrijeme. Prava primatelja se nasljeđuju. Nakon njegove smrti, nasljednici će koristiti najamninu. Osim toga, primatelj rente može svoje pravo prenijeti na drugu osobu ustupanjem tražbina. Primatelji trajne najamnine mogu biti i građani i neprofitne organizacije, ako nije u suprotnosti s ciljevima njihovog djelovanja;
Životna renta (stav 3, čl. 596-600) - ugovor koji predviđa mjesečnu isplatu novčanog iznosa do kraja života primatelja rente. Taj iznos mora biti jasno definiran i zabilježen u javnobilježničkom ugovoru;
Doživotno uzdržavanje uz uzdržavanog člana (stav 4. čl. 601-605) - osiguravanje primatelja najamnine stanovanja, hrane, njege, lijekova (ako su mu potrebni iz zdravstvenih razloga) u zamjenu za vlasništvo nad imovinom. Ova vrsta najma također uključuje plaćanje i organizaciju pogrebnih usluga.
Ugovorom o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim uzdržavanim licem može se predvidjeti mogućnost zamjene uzdržavanja uzdržavanim u naravi plaćanjem povremenih plaćanja u novcu za života građanina po dogovoru stranaka (članak 603.).
Iznos doživotne rente, utvrđen ugovorom, mjesečno mora biti najmanje minimalni iznos utvrđeno zakonom, au slučajevima predviđenim člankom 318. Građanskog zakonika Ruske Federacije, podliježe povećanju.
Ugovor o anuitetu mogu sklopiti punoljetni poslovno sposobni građani. Jedina iznimka su socijalni radnici. Zbog svoje profesionalne djelatnosti ne mogu biti obveznici najamnine.
Ugovor o anuitetu ponekad se miješa s ugovorom o donaciji. Treba jasno reći: darovni ugovor je prijenos imovine (u našem slučaju nekretnine) besplatno i zauvijek, a ugovor o renti je prijenos imovine u zamjenu za bogatstvo do kraja života primatelja. Osim toga, ugovor o najmu se može raskinuti (sporazumom stranaka ili u sudski nalog), a bit će vrlo teško, gotovo nemoguće, vratiti stan darovan pri zdravoj pameti i sjećanju.
Eduard Chuprov, zamjenik direktora agencije za nekretnine Doverie-AN, kaže:
Ugovor o najmu reguliran je člancima 538-597 Građanskog zakona Ruske Federacije. Prema članku 584. Građanskog zakona Ruske Federacije, ugovor o najmu podliježe obveznoj ovjeri kod javnog bilježnika. Zakon ne predviđa opcije za jednostavan pisani oblik. Zato je za obje strane ugovora o najmu bolje prije sklapanja konzultirati se s odvjetnikom specijaliziranim za nekretnine. Tada će potencijalni platitelj i primatelj zakupnine razumjeti svaku točku, međusobnim dogovorom se vrše dodavanja, a sama transakcija će biti što transparentnija.
Prema praksi koja se razvila na tržištu nekretnina, ugovor o doživotnoj renti mnogo je češći od ostalih vrsta ugovora o renti. I za to postoji objašnjenje. Ugovorom o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim uzdržavanim, primjerice, uz mjesečne najamnine, predviđena je i obveza brige o najmoprimcu, osiguravanje hrane, lijekova... Obično bliske osobe, rođaci, koji također imaju dovoljno vremena , idi na ovo. Poslovnoj osobi je lakše redovito plaćati iznos novca određen ugovorom.
Razmislite o ugovoru o doživotnoj renti. Njegov uvodni dio trebao bi sadržavati potpune pouzdane informacije o strankama sporazuma, to mogu biti samo pojedinci, od strane obveznika zakupnine, pojedinaca i organizacija.
Zakupnik - osoba koja svojom imovinom ustupa imovinu najmoprimca uz uvjete naknade, čiji je iznos i učestalost utvrđena ugovorom o najmu. Naknada može biti izražena u novcu ili u naturi.
Obveznik zakupnine - osoba u čijem je vlasništvu osigurana imovina najmoprimca.
Prema zakonu, imovina koja se prenosi na temelju ugovora o najmu može biti svaka imovina najmoprimca. Budući da je riječ o nekretnini, imovina po ugovoru postaje stan, kuća, garaža, zemljište itd. Treba navesti o kakvoj se nekretnini radi, gdje se nalazi, na temelju kojih dokumenata je vlasništvo primatelja zakupnine.
Važne odredbe ugovora o anuitetu su visina paušalnog iznosa, vrste, visina i učestalost ostalih plaćanja (plaćanje stanarine, plaćanje komunalne usluge ostala plaćanja). Obično se ponavljajuća plaćanja vrše mjesečno.
Važno je obratiti pažnju na to u kojoj se mjeri obveznik zakupnine obvezuje da će primatelju najamnine u zamjenu za primanje imovine prenijeti paušalni iznos. Moglo bi biti deset posto Tržišna vrijednost stanova ili iznos, recimo, 100 tisuća rubalja. Cijena nekretnine utvrđuje se u trenutku sklapanja ugovora.
Potreban je iznos mjesečne zakupnine. Iznos prema ugovoru može biti bilo koji, ali ne manji od dva minimalne dimenzije plaće (SMIC).
Inače, u ugovor može biti uključeno nekoliko primatelja najamnine. Nakon smrti jednog od njih, najamnina pokojnika prelazi na živog i zdravog primatelja. Primjerice, ugovor je sklopljen sa starijim supružnicima. Svaki od njih imao je pravo na, recimo, tisuću rubalja mjesečno. Nakon smrti jednog od supružnika, njegova udovica (udovac) primat će dvije tisuće mjesečno kao isplatu rente.
Ovaj dio ugovora može uključivati obveze mjesečnog plaćanja režija, određenog fiksnog iznosa za kupnju lijekova, medicinskih pripravaka i sl.
Prava i obveze stranaka moraju se pažljivo razmotriti. Upravo ono što je fiksirano u ugovoru osigurat će platitelj najamnine i dobiti, oprostite na riječima s istim korijenom, primatelj najamnine.
Tu se također uzimaju u obzir troškovi pokopa u skladu s vjerskim obredom, te načini prijenosa plaćanja stanarine (na bankovni račun, korištenjem narudžba poštom, gotovina uz račun ili na drugi način) s naznakom datuma, naknada štete u slučaju više sile i još mnogo toga. Pomoć odvjetnika bit će potrebna u objašnjavanju svake klauzule ugovora kako bi se izbjegle moguće međusobne tužbe stranaka.
Raskid ugovora. Još jedan vrlo važan dio. Uvjeti za raskid ugovora osiguravaju se kako na inicijativu jedne od stranaka, tako i sporazumno.
Često se postavljaju mnoga pitanja prilikom potpisivanja ugovora o doživotnoj renti. Što se događa ako obveznik najamnine umre prije primatelja najamnine? Što učiniti ako je najmoprimac pristao prodati stan drugoj osobi uz prijenos prava i obveza plaćanja najamnine, a onda mu se ta osoba iz nekog razloga nije svidjela? Je li moguće promijeniti iznos najamnine ako je u ugovoru naveden određeni iznos, a zbog činjenice da život postaje sve skuplji, taj novac ispada iznimno malen? Za kompetentno rješavanje svih ovih pitanja i njihov odraz u sklopljenom ugovoru o najmu, savjetujem vam da se obratite odvjetnicima specijaliziranim za promet nekretnina.
Već smo rekli da više osoba može istovremeno biti primatelj stanarine. Također može postojati nekoliko platitelja stanarine, na primjer, muž i žena. Zajedno će jedni drugima pomagati i solidarno biti odgovorni za ispunjavanje uvjeta ugovora kako bi u budućnosti njima ili njihovoj odrasloj djeci osigurali vlastiti smještaj.
Ugovor o najmu u akciji. Informacije za one koji sumnjaju
Oksana Shagalova, menadžerica agencije za nekretnine "Biser Rusije" kaže:
Kao i kod svakog dogovora nekretnina neke sumnje mogu biti prisutne s obje strane ugovora o najmu. Glavna nedoumica: tko će posjedovati stan, je li moguće iseliti primatelja stanarine iz njega i useliti se kod obveznika stanarine, je li moguće prodati ga, prijaviti unuke, na primjer, ili nećake, koji, nakon sklapanja ugovora o najmu usamljena starica, iznenada probuđena nježnim obiteljskim osjećajima. Zakon predviđa zadržavanje prava korištenja i stanovanja za primatelja najamnine. Pravo vlasništva na stanu po ugovoru o najmu prelazi na obveznika najamnine, ali je on po zakonu opterećen zalogom (hipotekom). Drugim riječima, bez suglasnosti primatelja zakupnine, isplatitelj zakupnine ne može obavljati nikakve transakcije s nekretninama. A zakon neće dopustiti da primatelj najamnine stanom raspolaže po vlastitom nahođenju, jer on dokumentarno sada pripada drugom vlasniku.
Visina mjesečnih najamnina izaziva sumnje. Prema zakonu, one moraju biti najmanje dvostruko veće od minimalne plaće. Zapravo, postoje dva različita koncepta minimalne plaće. Prve brige radni odnosi. U skladu s tim, od 1. rujna 2007. minimalna plaća iznosi 1100 rubalja. Druga minimalna plaća odnosi se na građanskopravne odnose. Trenutno je jednak 100 rubalja. Dakle, plaćanje najma ne smije biti manje od 200 rubalja mjesečno. Naravno, zarad ovako smiješnog iznosa nitko neće sklopiti ugovor o renti. Ovdje je važno predvidjeti i obveznu naplatu komunalnog stana, i paušalnu isplatu, te doplate prema zajedničkom dogovoru stranaka.
“Hoće li me socijalna radnica ostaviti ako sklopim ugovor o renti”, izražava sumnju usamljeni umirovljenik. Prema zakonu, prijenos vlasništva nad nekretninama s jedne osobe na drugu ne utječe na pružanje ili izostanak socijalne pomoći.
Ali posebno treba reći rodbinu usamljenih staraca. Događa se da će starija teta svojoj sestrični dati stan i čekati da se ona počne brinuti za nju. Ugovor o darovanju ne nameće nikakve obveze obdareniku. Zakon ne može natjerati tetkinu nećakinju da trči po mlijeko ili iznosi smeće. Dok se ugovorom o doživotnoj renti obvezuje novčano uzdržavati primatelja najamnine, a ugovorom o doživotnom uzdržavanju uz uzdržavanoga uzdržavana osoba, osim novca, brine, osigurava hranu, potrebne lijekove i sve što je propisano ovim ugovorom.
Zhemchuzhina Rossii ima iskustva u sastavljanju ugovora o najmu. Primjerice, 68-godišnjak, invalid 2. skupine, detaljno je pitao uvjete za sklapanje ugovora o najmu, konzultirao se s prijateljima i donio odluku. I jedna starija žena došla je po pomoć pri raskidu ugovora o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom s jednim obveznikom stanarine i sklapanju ugovora s drugim.
Provođenje bilo kakve transakcije nekretninama ozbiljan je korak. Prije donošenja odluke svakako se posavjetujte sa stručnjacima za tržište nekretnina. Ne vjerujte slučajnim ljudima i donosite ishitrene odluke.
Dat ću vam primjer. Jednom sam na ulici prišla starici s prijateljicom, koja je izložila staklenke kiselih krastavaca i džemova. Po cijeni. A ona me pita: “Radiš li u agenciji za nekretnine?” - "Da." - "Savjetujte mi što da radim." I ispričala je svoju priču. Prije otprilike godinu dana svoj stan darovala je agentu za nekretnine ili posredniku na temelju ugovora o donaciji. Starija žena nije navela mjesto rada, već je jednostavno vjerovala ugodnoj gospođi, vjerujući da će joj pomoći u novcu, hrani i plaćanju stana. Doista, sve je prošlo super, umirovljenik je bio zadovoljan. Iznenada je umrla žena koja je dobila stan. Njezina odrasla kći sada dolazi u nasljedstvo. O starici i njihovom usmenom dogovoru s pokojnom majkom ne želi ništa čuti. Baka se sada boji ostati na ulici.
Vrijedno je razmotriti prednosti najma za samce starije osobe.
Objavila Olga Kustova
Inače, u Telegramu smo pokrenuli kanal na kojem objavljujemo najzanimljivije vijesti o nekretninama i nekretninama. Ako želite biti među prvima koji će pročitati ove materijale, pretplatite se na: t.me/ners_news.
Pretplata na ažuriranja
Vrlo često se mogu naći oglasi da se stan prodaje s kašnjenjem u nastanku. Obično takve stanove prodaju starije osobe koje bi željele primati redoviti novac, možda hranu ili lijekove i tako dalje.
Postoje dvije vrste ugovora, zahvaljujući kojima se stan može prodati s odgodom korištenja.
Prva vrsta se zove ugovor o renti i obračunava se samo za primanje unovčiti. Takav ugovor može se sklopiti u odnosu na bilo koju imovinu.
Druga vrsta ugovora naziva se ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem. Obično se ovaj obrazac koristi samo za prijenos kućišta. Ovaj ugovor podrazumijeva ne samo plaćanje novčane najamnine, već i pružanje drugih usluga.
U bilo kojem slučaju prodavatelj nastupa kao primatelj zakupnine, a kupac kao obveznik zakupnine. Stan prelazi u vlasništvo obveznika najamnine odmah nakon sklapanja ugovora za vrijeme trajanja primatelja najamnine.
Zamke koje čekaju stranke ovog ugovora obično su one vezane uz popis dodatnih obveza onoga tko plaća najam. U većini slučajeva, kada se podnose zahtjevi za rentu, uglavnom ih podnose oni koji primaju rentu, budući da, prema njegovom mišljenju, on ne dobiva odgovarajuću skrb, što
predviđeno ugovorom.
Ili razlog može biti to što mu se ne kupuju hrana ili potrebni lijekovi. Ima i takvih umirovljenika koji nekoliko puta prodaju stan i svaki od njih tuže stan nazad.
Kako biste izbjegli takve slučajeve, bolje je sklopiti ugovor o anuitetu i ograničiti se samo na plaćanje potrebnih iznosa.
Ako prodavatelj snažno inzistira da se ugovor sklopi s uzdržavanom osobom, to bi vas trebalo upozoriti, a svakako provjerite je li prodavatelj ranije obavljao slične transakcije. Ako su se takve transakcije dogodile, onda je ipak vrijedno pokazati interes kako su završile. Ugovor mora nužno navesti sve uvjete održavanja i njege. Tako da kad god se takve radnje provode, potrebni dokumenti su pri ruci.
Ne postoje posebni zahtjevi za to kako se dokumenti ispravno sastavljaju na temelju ugovora o renti ili doživotnog uzdržavanja s uzdržavanim licem. Evo grubog popisa potrebni dokumenti:
1. Isprave kojima se utvrđuju prava na imovinu, zajedno s potvrdom o vlasništvu, kao i isprave koje su temelj (ugovor o kupoprodaji, darovanje, ugovor o prijenosu ako je stan privatiziran, potvrda o pravu na nasljedstvo i dr.).
2. Potvrda iz ZTI u obrascu 11a i tehnički certifikat za stambene ili nestambenih prostorija.
3. Izvadak iz kućne knjige i presliku financijskog osobnog računa.
4. Putovnice strana koje sklapaju ugovor.
5. Nakon što je državna registracija završena, prava vlasništva prenose se na obveznika najamnine, a primatelj najamnine stječe pravo na primanje uzdržavanja od njega.
Odjeljci bi vas također mogli zanimati.
Podatke možete spremiti sebi ili poslati oglas na društvenu mrežu jednostavnim klikom na gumbe:
Apartman s odgođenom prijavom
Ponekad u oglasima za prodaju nekretnina možete pročitati: "Nudim stan s odgodom namirenja." A cijena je obično puno niža od tržišne. Što se krije iza ove kićene riječi?
Za pojašnjenja obratili smo se Maratu Grigorijeviču Kaufmanu, izvršnom direktoru LLC "Kustos-NN".
NA ovaj slučaj Najvjerojatnije se radi o ugovoru o najmu. Prema njoj, primatelj zakupnine prenosi nekretninu na platitelja zakupnine, ali uz uvjet - da građaninu koji u njoj živi, pruži određene usluge, da plati svote novca na neodređeno vrijeme (trajna renta) ili za života primatelja rente (doživotna renta).
Sam po sebi, koncept "rente" uključuje primanje redovnih prihoda od kapitala, imovine ili zemljišta, koji nisu povezani s poduzetničku djelatnost. U sovjetskom zakonodavstvu do 1964. godine, ugovorni modeli slični ugovoru o najmu izostali su iz ideoloških razloga, jer lihvarstvo uopće nije bilo dopušteno. U Građanskom zakoniku iz 1964. godine pojavila se norma koja je regulirala samo jednu vrstu ugovora o najmu - doživotno uzdržavanje s uzdržavanim građaninom, i to samo kao vrsta ugovora o prodaji stambene zgrade. NA rusko zakonodavstvo odnos stranaka prema ugovoru o renti uređen je pravilima iz poglavlja 33 građanski zakonik RF. Definira takve koncepte kao što su ugovor o renti i ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom (vrsta ugovora o renti).
Anuitet ili ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem?
Što se tiče najamnine (prijenos imovine u vlasništvo sa ili bez plaćanja i primanja najamnine), ona može biti trajna i doživotna.
Ako je najamnina trajna, onda se prava na nju mogu naslijediti. Na primjer, ako se neka imovina prenese na temelju ugovora o najmu, tada nakon smrti primatelja najamnine sva prava na primanje najamnine prelaze na njegove nasljednike. Prava primatelja isplata iz trajne rente mogu se ustupiti ili steći i putem sukcesije. Pritom morate biti svjesni da samo građani ili neprofitne organizacije mogu biti primatelji trajne najamnine.
Doživotnu rentu mogu primati samo građani (zakupnici). Plaćanja u ovom slučaju određena su životnim vijekom iznajmljivača. Nakon njegove smrti prestaju. Ugovorom o doživotnoj renti može se predvidjeti isplata novčanih iznosa - paušalnog novca na početku, zatim - određenih mjesečnih novčanih iznosa do trenutka smrti, plaćanje režija, poreza, plaćanje kamata za zakašnjenje plaćanja itd. . Gubitak ili slučajno oštećenje prenesene imovine ne oslobađa isplatitelja obveze plaćanja doživotne rente.
Važno! Morate biti svjesni da u ugovoru o najmu pravo primatelja najamnine da živi u ovom stambenom području može, ali i ne mora biti navedeno.
U tom smislu ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem je konkretniji – prebivalište građanina u stambenoj zgradi je obvezno. Također, u ovom ugovoru, osim visine mjesečnih plaćanja, propisuje se kako se provodi uzdržavanje primatelja najamnine, navode se obveze isplatitelja. Na primjer, potreba da potonji plaćaju godišnji odmor, medicinske i ritualne usluge, kupnju lijekova i hrane itd.
Važno! Ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem može se sklopiti na Stambeni prostori, zemljište i druge nekretnine koje pripadaju primatelju zakupnine na pravu vlasništva.
Iz samog naziva ugovora jasno je da se sklapa (kao i ugovor o doživotnoj renti) samo za vrijeme trajanja najma.
Veličine mjesečnih plaćanja
Prilikom sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim uzdržavanim licem u ugovoru mora biti utvrđen trošak cjelokupnog iznosa uzdržavanja s uzdržavanim licem koji mora iznositi najmanje dvije minimalne plaće, za ugovor o doživotnoj renti - najmanje jedna minimalna plaća, utvrđeno zakonom RF.
Međutim, to ne znači da taj iznos može biti u iznosu od 100 - 200 rubalja.
Rezolucija Ustavnog suda Ruske Federacije od 27. studenog 2008. N 11-P, odredba drugog dijela članka 5. savezni zakon"O minimalnoj plaći", koja propisuje obračun isplata prema ugovoru o doživotnoj renti i doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim, na temelju osnovnog iznosa od 100 rubalja, priznaje se kao nesuglasno s Ustavom Ruske Federacije.
Sukladno navedenoj Uredbi, zakonodavac je dužan donijeti odgovarajuće izmjene zakona najkasnije do 1. srpnja 2009. godine. No, za sada, nažalost, nema informacija o takvim promjenama.
Ugovorom o najamnini može se utvrditi drugačiji oblik plaćanja, a u ugovoru o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem može se odrediti mjesečni iznos uzdržavanja građanina, primatelja najamnine, koji se može zamijeniti periodičnim plaćanjem. utvrđeni, a mogu se odrediti i drugi uvjeti.
Jesu li mogući dogovori?
Nekretninu, kuću ili stan, primjerice, u slučaju sklapanja navedenih ugovora, primatelj najamnine tereti (stavlja hipoteku). To znači da su građanskopravni poslovi za naknadno otuđenje imovine mogući samo uz pribavljanje javnobilježničke suglasnosti primatelja zakupnine, a prodavatelj i stjecatelj nakon upisa otuđenja takve nekretnine zadržavaju supsidijarne obveze plaćanja zakupnine. plaćanja i održavati primatelja najamnine.
Raskid
U slučaju bitne povrede od strane platitelja zakupnine uvjeta ugovora, isti može raskinuti primatelj zakupnine. Raskid takvih transakcija provodi se u pravilu u sudskom postupku.
Ugovor je moguće raskinuti sporazumom stranaka, ako su obje strane spremne na to pristati. U tom slučaju javni bilježnik potpisuje sporazum o raskidu ugovora, a bivši najmoprimac nakon postupka državne registracije ponovno postaje vlasnik svoje imovine.
Ako platitelj striktno, u cijelosti ispunjava uvjete ugovora o najmu, iznimno je teško raskinuti ugovor, jer ugovor podliježe obveznoj ovjeri kod javnog bilježnika. Do trenutka potpisivanja, javni bilježnik ovjerava poslovnu sposobnost stranaka, ukazuje da razumiju sadržaj ugovora, njegovo značenje, pod tim se potpisuju sve strane ugovora.
U kojoj dobi se može sklopiti takav dogovor?
Teoretski, od 18. godine s obje strane. Ali, u pravilu, usamljene starije osobe idu na sklapanje takvih ugovora, nadajući se da će na taj način dobiti dodatna sredstva za svoje održavanje.
Stariji građani u pravilu vjeruju da su živjeli sjajno, da imaju ogromno životno iskustvo i da su dobro upućeni u ljude. Međutim, to nije uvijek slučaj. Mnogi od tih uglednih građana još uvijek žive u načinu razmišljanja sovjetske ere, gradeći odnose s ljudima na potpunom povjerenju, vjerujući da se nitko neće usuditi prevariti stariju osobu. Kao rezultat toga, kada se to dogodi, kada shvate da su ipak prevareni i obrate se za pomoć odvjetniku, ispada da se gotovo ništa ne može učiniti: ugovor je sastavljen pravno kompetentno, platitelj stanarine ispunjava, sa svoje strane, pod svim uvjetima sporazuma, nema razloga za raskid ugovora od strane jedne strane.
Mislim da se prije nego što pristane na sklapanje takvih sporazuma treba unaprijed konzultirati stručnjaka, tada će odredbe poglavlja 33. Građanskog zakonika Ruske Federacije postati razumljivije.
Moralna strana pitanja
Država je, kao rezultat donošenja zakona "O privatizaciji državne i općinske imovine", omogućila građanima stjecanje stambenih prostora u svom vlasništvu. Budući da se to dogodilo besplatno, mnogi imaju psihologiju poslodavaca, a ne vlasnika.
S tim u vezi, većina naših vlasnika su nominalni, pa se često lako rastaju od svoje imovine. Kako se ozbiljno nadati poboljšanju svoje financijske situacije ako se predlaže iznos mjesečnih plaćanja prema ugovoru o anuitetu u iznosu od dvije tisuće rubalja? No, neki stariji građani pristaju na to.
U mojoj praksi bio je jedan slučaj. Vlasnik privatiziranog dvosobni stan star 90 godina. Trošak njegovog životnog prostora je oko 2 milijuna rubalja. Stan im je prebačen na temelju ugovora o najmu uz paušalni iznos od 100 tisuća rubalja i mjesečne uplate od 900 (!). Čak i ako indeksiramo ta plaćanja uzimajući u obzir inflaciju i vršimo ih 10-20 godina, očito je da se primatelj najamnine očito rasprodao. Trošak stana očito nije razmjeran iznosu predviđenih plaćanja prema ugovoru o najmu.
Dakle, iskorištavajući nepismenost starijih ljudi, beskrupulozne tvrtke koriste ugovore o najmu za vlastitu dobit.
I više, ako govorimo o moralu. Vrlo često, a to je u gradovima, starijima se prekidaju veze s rodbinom. Možda, ako su imali s kim razgovarati, konzultirati se, onda takve ugovore nisu sklapali.
Primijetio sam da je u našoj zemlji sve manje nezainteresiranih. Sa stajališta borbe za postojanje, to je vjerojatno točno i normalno. S ljudske točke gledišta, ne.
Za primatelja zakupnine:
1. Primatelju uplata je najvažnije dobiti novac i doživotno ostati u stanu. Stoga, po mom mišljenju, na strani najmoprimca bi trebao djelovati neovisni odvjetnik, a ne stručnjak koji radi u organizaciji koja nudi svoje usluge u sklapanju ugovora o najmu. Ostaje činjenica da se većina građana koji su sklopili takve ugovore smatra prevarenim, nezadovoljni su trenutnim stanjem, ali ne mogu ništa učiniti - sve je pravno formalno ispravno.
Stoga biste trebali znati ne samo svoja prava prema ovom ugovoru, već i svoje obveze. Ovo se odnosi na svaku stranu. Bez odvjetnika je teško razumjeti sve nijanse.
2. S obzirom na iznos mjesečnih uplata, poželjno je naznačiti da će se morati indeksirati u skladu s inflacijom.
Za obveznika stanarine:
3. Da bi se dokazalo dobronamjerno izvršavanje obveza, svaku uplatu, uslugu mora potvrditi primatelj rente. Obveznik stanarine ne treba se oslanjati na slučaj – nikakva potraživanja se ne primaju, što znači da je sve u redu. Preporučljivo je imati poseban dnevnik u koji bi se iznajmljivač sve potpisivao. I ne samo skupljati čekove.
4. Prije sklapanja ugovora o najmu razmislite o tome možete li se nositi s tim. Uostalom, naselje u stanu će se dogoditi nitko ne zna kada, dok ćete svakodnevno morati komunicirati sa starijim strancem. Kako će se razvijati vaš odnos s primateljem stanarine nije poznato. Ova vrsta ugovora razlikuje se od ostalih po tome što pretvara ekonomske odnose u osobne. Ako vam nešto ne odgovara, izaziva zabrinutost - ne biste trebali sklapati takav sporazum.
Evo što o tome misle naši stručnjaci
Natalya Korionova, zamjenica šefa ureda Rosreestr za regiju Nižnji Novgorod:
Prijelaz zakona vrlo je presudan trenutak. Ako građanin nekome pokloni stan, čak i najbližoj rodbini, mora biti svjestan da više nije njegov vlasnik, da nema prava na njega.
Ovaj oblik se rijetko koristi. pravni odnosi, kao uzdržavanje života uz uzdržavanog. Ali u ovom slučaju zakon štiti prava osobe koja iznajmljuje svoju imovinu. Mora se uzdržavati, bez njegove suglasnosti stan se neće otuđiti. Po meni je pouzdaniji. Uostalom, možete unaprijed odrediti uvjete pritvora, propisati sve do najsitnijih detalja - kupnju lijekova, čišćenje stana, kuhanje, posjet liječniku itd.
No, očito se ova opcija smatra problematičnom. Kao rezultat toga, suočeni smo s činjenicom da su starci na ulici. Ili ih šalju u starački dom, ili stječu stambeni prostor neprikladan za normalan život, gdje na kraju umiru.
Anton Kuznetsov, zamjenik ravnatelja Chekni akademije znanosti:
Praksa sklapanja ugovora o najmu nije baš česta u našem gradu. Ako usporedimo, na primjer, s nasljeđivanjem stanovanja, onda je takvih ugovora za redove veličine manje. I to je dobro, budući da sama činjenica njihovog postojanja svjedoči, ako ne o bolesti društva, onda o tužnoj sudbini usamljenih starijih ljudi, za koje država nije u stanju osigurati pristojnu skrb. Zbog toga su prisiljeni tražiti nekoga tko je, ne zbog obiteljskih ili prijateljskih osjećaja, već iz sebičnih pobuda, zbog stambenih metara, spreman brinuti se za njih. Dakle, očito ne bi trebalo biti.
Je li takav sporazum etički ili ne, teško je reći. Mislim da ima pravo na postojanje. To su tipične tržišnih odnosa, utvrđeno javnobilježničkim ugovorom, kada je na jednoj strani ljestvice stanovanje, s druge - skrb i redovite novčane isplate za preostale godine života samca.
Ako govorimo o organizacijama specijaliziranim za pružanje takvih usluga, tada u regiji Nižnji Novgorod, nažalost, postoji tužno iskustvo. Početkom 90-ih imali smo vrlo veliku tvrtku koja je djelovala na ovom području. Čuo ju je cijeli grad i nekretnina. Uslijed toga se pokazalo da su bili prevaranti, prevarili su starije, te na kraju završili u zatvoru.
Realtori u svom najčišćem obliku malo prakticiraju ovaj smjer - nema protoka i pogrešno je usredotočiti se na to. Nemoguće je reći koju vrstu ugovora o najmu je bolje odabrati. Sve je individualno. Nekima je potreban samo novac, dok je drugima potrebna pomoć u održavanju kućanstva.
Prilikom sklapanja ugovora o najmu bilježnik nastupa kao svojevrsni jamac. Pogotovo ako se radi o poznatom stručnjaku koji cijeni svoje ime i ugled. Često se takvi ugovori sklapaju s daljim rođacima, medicinskim sestrama ili zaposlenicima stambenih ureda koji imaju sve potrebne informacije.
Rizici postoje kod kupnje takvog stana, kao i kod kupnje npr. stana koji je naslijeđen ili prodan putem opunomoćenika. Evo, neke pravne nijanse, što u konačnici može dovesti do osporavanja transakcije. Stoga se kupci trebaju obratiti tržišnim stručnjacima, provjerenim agencijama kako bi izbjegli moguće nesporazume. Ugledne tvrtke za promet nekretninama imaju vlastiti interes osigurati da u budućnosti ne dođe do komplikacija.
Ovdje, naravno, ne govorimo o firmama jednog dana koje ne cijene svoju reputaciju. Nakon što je država prestala licencirati poslovanje nekretninama, dobili su carte blanche.
Postotak raskida ugovora o najmu veći je od ostalih ugovora o otuđenju nekretnina. Navest ću tipičnu situaciju. Nakon sklapanja ugovora o renti, naizgled usamljeni umirovljenik ima rođake koji pokušavaju raskinuti ugovor. Često to motiviraju činjenicom da skrb nije provedena u odgovarajućoj količini. Nije važno kako su stvari zapravo bile.
Ovo ponašanje je lako objasniti. Većina naših građana nije u mogućnosti cijeli život zaraditi za stan. Stanovanje je za mnoge jedini kapital u životu. Zato je od takvog interesa. I za ljude s poštenim namjerama i za prevarante.
živjeti sam umirovljenici s niskim primanjima može se samo suosjećati što su se našli u takvoj životnoj situaciji – u opasnosti.
Teško je reći kada će se nešto na ovim prostorima promijeniti. Prije svega, potrebne su temeljne promjene u gospodarstvu. Za sada sve ide kako treba.
Tržišni odnosi i teška gospodarska situacija u državi doveli su do pojave u našem zakonodavstvu određenih odnosa koji su formalizirani ugovorom o renti.
Primatelj najamnine prepoznat je kao nezaštićena strana, zbog čega država kontrolira sklapanje tih ugovora.
Koja je bit najamnih odnosa?
Prvi sudionik (primatelj) prenosi imovinu drugom (platitelju) i za nju prima redovita plaćanja.
Postoje dvije vrste takvih odnosa:
- Stalni najam. Plaćanja su trajna i naslijeđuju se. Ova vrsta sporazuma sklapa se ne samo s građanima, već i s trgovačkim organizacijama.
- Doživotno. Isplata je individualna, završava smrću primatelja dividende. U izvršenju ove vrste sporazuma mogu sudjelovati samo pojedinci, odnosno obični građani.
Postoji i doživotno uzdržavanje s ovisnošću (varijacija doživotne rente). Jedna od ugovornih strana u potpunosti osigurava primatelja dividende (osigurava hranu, lijekove, poziva liječnike, organizira zadovoljenje duhovnih potreba i pokop).
Ugovor o najmu je sastavljen u pisanom obliku, ovjeren kod javnog bilježnika i registriran u Federalnoj registracijskoj službi - ovo je specijalizirana kontrola od strane države. 
Obvezne klauzule ugovora
- Predmeti. Stalna renta je trajna, tako da rok ne mora biti upisan u dokumentu, ali je potrebno navesti tko će dobiti pravo na isplatu po redu nasljeđivanja.
- Zakon ne regulira pitanje - na koga će preći pravo ako nema nasljednika ili su se odrekli nasljedstva.
- Obrazac za plaćanje. Za trajno plaćanje radi se o novčanim iznosima, ali su prihvatljiva i plaćanja u naravi, primjerice usluga, stvar, rad. Sve mora biti vrijednosno jednako iznosu koji su se stranke dogovorile. Za doživotnu rentu isplata je novac. Za doživotnu rentu s uzdržavanjem - u naturi (radovi, usluge, stvari). Takva plaćanja moguće je zamijeniti novcem, ali to mora biti zapisano u dokumentu.
- Iznos plaćanja. Ako ne navedete iznos plaćanja, ugovor se priznaje kao nesklopljen. Prema zakonu, veličina se stalno mijenja u skladu s rastom minimalne plaće. Ali po dogovoru stranaka, možete odbiti takve promjene i razviti vlastiti princip za promjenu plaćanja stanarine ili ukazati na njihovu nepromjenjivost.
- Za ugovor o uzdržavanju s pretraživanjem, donji prag iznosa plaćanja ne može biti manji od dvije minimalne plaće (isplate u naravi su ekvivalentne ovom iznosu).
- Učestalost plaćanja. Ovo je važna, ali ne i bitna točka, a ako to nije navedeno u ugovoru, učestalost će biti utvrđena zakonom. Kod trajne rente - ovo je tromjesečno, kod doživotne - mjesečne.
"Pripremite sanjke ljeti": koji su dokumenti potrebni?
Prilikom sastavljanja ugovora potrebno je unaprijed pripremiti i dostaviti sljedeću dokumentaciju.
- Dokazi koji potvrđuju identitet stranaka u ugovoru (putovnica).
- Od vlasnika vam je potrebna potvrda iz BTI obrasca 11a.
- Tehnička putovnica prostora.
- Vlasnički dokumenti, odnosno kupoprodajni dokument, ugovor o prijenosu za privatizaciju stana/sobe, potvrda o pravu korištenja.
- Pristanak živog bračnog druga ili supružnika za sklapanje ugovora, ovjeren kod bilježnika.
- Izvadak iz kućne knjige.
- Kopija financijskog računa.
Što se prenosi ugovorom?
Zakon na vrlo općeniti način definira predmet ovog ugovora. Precizno definirano samo za ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim licem – to su nekretnine. 
Za druge vrste ugovora predmet može biti novac, vrijednosne papire i imovinska prava.
Ali praksa provedbe zakona pokazuje da je nemoguće prenijeti dio prava zajedničko vlasništvo imovine, na primjer, jedna soba u višesobnom stanu.
Na što treba obratiti pažnju?
Primatelj najamnine gubi vlasništvo nad prostorom, kao što je stan.
Kako bi se isključila neugodna iznenađenja, potrebno je u ugovoru o doživotnoj renti naznačiti da nema pravo na deložaciju iz ovog prostora.
Prema uvjetima dokumenta, platitelj može ponuditi drugu sobu, na primjer, ne 3-sobni stan, već jednosobni stan.
U interesu je primatelja sadržaja da u ugovoru jasno navede točnu adresu prostora.
Budući da se ugovori o doživotnom uzdržavanju često sklapaju sa starijim i bolesnim osobama, treba imati na umu da se isprava smatra nesklopljenom ako je primatelj umro prije trenutka potpisivanja.
A ako je bilježnik već ovjerio, ali državna registracija još nisu prošli.
Dobivanje stana po dogovoru
Rusi sve više koriste ugovor o najmu stana, jer vam omogućuje da dobijete stanovanje mnogo isplativije. Bolje je sklopiti jednostavan ugovor nego ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama.
Uostalom, takvi dokumenti se potpisuju s osobama starije dobi, a oni se mogu predomisliti. A sporazum možete otkazati samo ako obveze plaćanja nisu ispunjene.
Dakle, bit će lako dokazati savjesnost plaćanja prema ugovoru o anuitetu - to je novac, čiji je prijenos dokumentiran.
Kada se takvi ugovori raskinu, obveznik zakupnine neće dobiti vraćena sredstva koja je potrošio na primatelja najamnine.
Često se susreću s ponudama za prodaju stana s kašnjenjem u rješavanju. Ovo nije drugačija vrsta ugovora, već ista najamnina.
Ovdje obveznik stanarine riskira da naleti na prevarante koji, primivši određene usluge ili novac, traže raskid ugovora na sudu. U ovom slučaju također je bolje sklopiti ugovor o renti uz plaćanje u gotovini.
No, ako je ponuda zanimljiva, a prodavatelj želi samo ugovor o uzdržavanju s uzdržavanom osobom, onda se u tekstu moraju vrlo jasno opisati obveze obveznika najamnine. Odnosno, detaljno navedite koji se sadržaji moraju provesti. 
Ugovor o najmu se raskida ako se ne podmire obveze plaćanja. Primjerice, primatelj rente smatra da isplatitelj svoje obveze ne ispunjava na pravi način.
Obveznik zakupnine mora sam osigurati dokaze o ispunjenju svojih obveza.
- Dakle, ako je dužan nešto kupiti, onda to mora učiniti putem interneta, naručujući na svoje ime.
- Prilikom popravka sastavite ugovor o radu na svoje ime.
- Platite do bezgotovinsko plaćanje s vašeg tekućeg računa. Čak i ako se razvio topao odnos s primateljem stanarine, dodatno osiguranje nikada ne škodi.
Sudovi često zauzimaju strane slaba strana, odnosno primatelja zakupnine, te raskinuti ugovor. A isplatitelj ostaje bez imovine i bez novca.
