Kako uzeti u obzir troškove popravka i poboljšanja zakupljene nekretnine, čitajte: 2008., br. 21, str. 33
Prilikom iznajmljivanja sobe, prije ili kasnije svi se susreću s problemom njezinog popravka. Pitanje obračuna troškova popravka iznajmljenih prostora raspravljalo se mnogo puta. Ali što učiniti ako zahtijeva popravak zajedničko vlasništvo zgrade - ulazi, hodnici, stepenice, fasada?
Za računovodstvo dogovorenih i nekoordiniranih poboljšanja zakupljene imovine pročitajte: 2009., br. 16, str. 64
Uostalom, može se ispostaviti da ih ne iznajmljujete, a stanodavac ne smatra uvijek takve popravke potrebnima. Stoga su stanari prisiljeni udružiti se i zajedničkim snagama izvršiti popravke, a da od najmodavca ne dobiju naknadu za troškove popravaka. Ali kako, u ovom slučaju, podijeliti i formalizirati ukupne troškove?
O popravku ćemo se dogovoriti sa iznajmljivačem
Najmoprimac je dužan zakupljenu nekretninu održavati u ispravnom stanju i vršiti tekuće popravke o svom trošku. T Umjetnost. 616 Građanskog zakona Ruske Federacije... Ali ne iznajmljujete zajedničke prostorije, pa ih je najmodavac dužan popraviti i od njega možete zahtijevati popravke.
Ako najmodavac ne pristane da ih sam popravi, onda je najbolja opcija ako u ugovor o zakupu zapišete uvjet da popravak mjesta uobičajena upotreba je odgovornost najmoprimca. U tom slučaju neće biti problema s opravdavanjem troškova.
Ako u ugovoru nema odgovarajućeg uvjeta, kako ubuduće ne biste imali problema sa stanodavcem ili inspektorima, pribavite njegovu pismenu suglasnost da sami izvršite popravke. zajedničkim prostorima te pripremiti obrazloženje za te troškove.
Mi opravdavamo troškove
Prvo o čemu treba razmisliti prije nego počnete popravljati hodnike, ulaze, stepenice i druge zajedničke prostore je kako opravdati troškove popravka prostora koje tvrtka ne iznajmljuje. Uostalom, renovirate zajedničke prostorije, s kojima vaša organizacija, općenito gledano, nema izravnu vezu, a poreznici sigurno neće propustiti priliku ispitati takve troškove e Pismo Federalne porezne službe Rusije za Moskovsku regiju od 24. ožujka 2005. br. 22-22 / 751.
No, sudovi ne dijele pristup da ako ne iznajmljujete, ne možete uzeti u obzir troškove popravaka T Rezolucije Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 11. siječnja 2006. br. KA-A41 / 13068-05, od 27. listopada 2006. br. KA-A40 / 9971-06-2... Sud se može složiti s argumentom da su troškovi popravka razumni, budući da izgled ulaza utječe na imidž, uključujući i vašu tvrtku. i Rezolucija Savezne antimonopolske službe Moskovske regije od 27. listopada 2006. br. KA-A40 / 9971-06-2.
S time se slaže i Ministarstvo financija.
Iz renomiranih izvora
Glavni stručnjak-ekspert Odjela za poreznu i carinsku tarifu Ministarstva financija Rusije
Kako sastaviti dokumente za popravak iznajmljene imovine, pročitajte: 2010, br. 16, str. 31“Najamnik je dužan održavati nekretninu u ispravnom stanju, o svom trošku obavljati tekuće popravke i snositi troškove održavanja nekretnine. a klauzula 2. čl. 616 Građanskog zakona Ruske Federacije.
Po mom mišljenju, popravak zajedničkih prostorija ekonomski je opravdan i povezan je s aktivnostima poreznih obveznika, budući da stanje takvih prostorija formira opći dojam klijenta o organizaciji i može utjecati na njegovu odluku u pogledu mogućnosti sklapanja ugovora s ovom organizacijom.
Stoga, po mom mišljenju, trošak popravka zajedničkih prostora u zgradi u kojoj organizacija iznajmljuje poslovni prostor može biti uključen u troškove poreza na dobit, ali tek nakon opravdavanja potrebe za takvim popravcima”.
Dokumenti kao što su manjkava izjava s popisom šteta i nadležnim obrazloženjem potrebnih radovi na obnovi(na primjer, da su popravci nužni radi osiguranja sigurnosti ili radi poštivanja sanitarnih standarda, itd.), nalog voditelja o potrebi popravaka. Dobra pomoć u takvoj stvari bit će zapisnik sastanka svih stanara i stanodavca, u kojem su zabilježeni utvrđeni nedostaci zajedničkih prostorija.
Podijelimo zajedničke troškove među stanarima
Nigdje nije rečeno kako podijeliti troškove među stanarima pri popravljanju zajedničkih prostorija, pa je nemoguće dokazati nezakonitost ovog ili onog obračuna. Koja se metoda slažete s drugim stanarima je prava. Na primjer, možete podijeliti troškove jednako. Ili ako je netko od stanara najviše zainteresiran za obnovu, a netko ne može potrošiti više od određenog iznosa, onda se sporazumno troškovi mogu podijeliti razmjerno mogućnostima.
No, najčešće se troškovi dijele razmjerno zakupljenom prostoru.
Odabir načina formalizacije odnosa
Jasno je da porezne implikacije za stanare mogu varirati ovisno o opciji dovršetka kolektivne obnove.
OPCIJA 1. Ugovor o popravcima zaključuje najmodavac, a stanari će mu nadoknaditi troškove
UPOZORENJE VOĐE
Stanari mogu imati problema s povratom ulaznog PDV-a na renoviranje ako troškovi popravka najmodavca zajedničkim prostorima oni nadoknaditi dodatnim dogovorom na ugovor o zakupu.
Odnosno, najmodavac, djelujući kao kupac, zaključuje ugovor o radu i vrši popravke. Na temelju dokumentacije koju dostavlja izvođač, on dijeli troškove na sve stanare i fakturira svakome svoj dio troškova.
Ako je obveza najmodavca da izvrši popravke i obveza najmoprimca da mu nadoknadi troškove izdate dodatni ugovor uz ugovor o najmu, onda će to najvjerojatnije dovesti do sporova s poreznim tijelima oko odbitka PDV-a. o cijeni popravka. Doista, u ovom slučaju, najmodavac će ponovno izdati račune primljene od izvođača. I u slična situacija, samo u odnosu na troškove komunalne usluge, Ministarstvo financija smatra da zakupodavac ne može ponovno izdavati račune, budući da najmoprimac ne prodaje usluge na Članak 2 pisma Federalne porezne službe Rusije od 04.02.2010. br. ShS-22-3 / [e-mail zaštićen]; Dopis Ministarstva financija Rusije od 14. svibnja 2008. br. 03-03-06 / 2/51... Sukladno tome, nećete moći odbiti PDV koji vam je najmodavac zaračunao za popravak.
Za više detalja o tome kako ne izgubiti odbitak PDV-a pri nadoknadi troškova piše: 2010, br. 16, str. 32
Kako se slučaj ne bi iznio na sud i izbjegli potraživanja, bolje je izdati obveze popravka zaključujući:
- <или>multilateralni agencijski ugovor, prema kojem će najmodavac - agent najmoprimaca organizirati popravke u njihovo ime;
- <или>drugi ugovor o radu, prema kojem će stanari biti kupci obnove, a najmodavac izvršitelj.
OPCIJA 2. Stanari sami sklapaju ugovor o izvođenju popravaka s izvođačem
Stanari sklapaju multilateralni ugovor s izvođačem, u kojem svaki od njih nastupa kao sunaručitelj Do stavka 1. čl. 308 Građanskog zakonika Ruske Federacije... Tada izvođač svakom svom udjelu u troškovima izdaje račun u skladu s uvjetima ugovora, a postojat će jedan akt o dovršenju koji će potpisati svi ili jedan od zakupaca na pisane upute ostalih. Svaki najmoprimac će moći uzeti u obzir troškove nastale prilikom oporezivanja dobiti i zatražiti odbitak PDV-a koji zaračunava izvođač.
MOGUĆNOST 3. Svaki stanar sklapa zaseban ugovor o popravcima
Najmoprimci zajednički pisanim dogovorom određuju tko će koji dio radova obnove izvoditi. Na primjer, netko plaća bojenje zidova, netko popravak krova itd. Glavno je dogovoriti se sa susjedima tko pristaje platiti koje troškove i u kojem iznosu. Nadalje, svaki stanar potpisuje poseban ugovor s izvođačem za svoj dio posla i svaki će imati svoje fakture i izvorni dokumenti izdano na njegovo ime. Stoga neće biti problema ni s troškovima ni s odbitak PDV-a.
Kao što vidite, kolektivni popravci nisu laki s poreznog gledišta. Da, i sa susjednim stanarima može nastati mnogo sporova: kako podijeliti troškove, kako formalizirati odnose, što i kako popraviti, kojeg izvođača odabrati i tako dalje. Najlakši način bi bio ako se možete dogovoriti s iznajmljivačem da sam dogovori i plati popravak, a onda jednostavno uračunati troškove istog u najam.
Organizacija planira sklopiti ugovor o zakupu prostora. Prostor nikada prije nije korišten, zahtijeva popravke kako bi se doveo u stanje prikladno za korištenje. Tijekom popravka bit će zamijenjeni neki sustavi (demontaža i zamjena kabelskog sustava) i izrada novih (klima). Dodatno će se izvesti završni radovi (kit, bojanje, podovi itd.). Ugovorom će biti predviđeni popravci o trošku najmoprimca. Nakon završetka obnove, najmodavac prihvaća neodvojiva poboljšanja od najmoprimca, ali po cijeni znatno nižoj od cijene popravaka. Trošak prenesenih poboljšanja uračunava se u najamninu. Na primjer, ukupni troškovi popravaka (uključujući neodvojiva poboljšanja) iznose 500.000 rubalja. Iznajmljivač je spreman nadoknaditi 300.000 rubalja.
Što je unutra ovaj slučaj računovodstveno i porezno računovodstvo kod najmoprimca?
Nakon razmatranja problema, došli smo do sljedećeg zaključka:
Nepopravljiva poboljšanja izvršena od strane najmoprimca, najmoprimac ne obračunava u nekretninama, postrojenjima i opremi.
Prijenos poboljšanja na najmodavca podliježe PDV-u. Ujedno, najmoprimac ima pravo prihvatiti za odbitak PDV koji su dobavljači (izvođači) iskazali tijekom obavljanja posla.
Naknadu primljenu od najmodavca najmoprimac priznaje za potrebe poreza na dobit kao dio prodaje. Istodobno je moguće uzeti u obzir troškove provedbe poboljšanja u sastavu troškova.
Obrazloženje za zaključak:
Prema ugovoru o najmu (zakupu imovine), najmodavac (najmodavac) se obvezuje da će najmoprimcu (najmoprimcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili za privremeno korištenje (Građanski zakonik Ruske Federacije).
Obveze stranaka za održavanje zakupljene imovine regulirane su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Po opće pravilo najmodavac izrađuje o svom trošku remont, a stanar - tekući popravci. Istodobno, strane mogu predvidjeti drugačiji postupak u ugovoru o najmu (Građanski zakonik Ruske Federacije).
Na temelju Građanskog zakonika Ruske Federacije, najmoprimac može na trošak vlastitih sredstava te uz suglasnost najmodavca izvršiti poboljšanja zakupljene nekretnine koja mogu biti odvojiva i nerazdvojiva. Odvojiva poboljšanja koje je najmoprimac izvršio na zakupljenoj imovini njegovo su vlasništvo. Neodvojiva poboljšanja na kraju najma moraju se prenijeti na najmodavca. Istodobno, takva poboljšanja smatraju se neodvojivim i ne mogu se odvojiti bez štete po imovinu.
Dakle, prilikom izvođenja radova popravka u ovom slučaju, potrebno je njihov rezultat kvalificirati u smislu stvaranja neodvojivih (odvojivih) poboljšanja u iznajmljenim prostorijama.
U svojim pismima predstavnici financijskog odjela objašnjavaju da se nerazdvojna poboljšanja najma nekretnina mogu pojaviti kao posljedica kapitalnih ulaganja povezanih s dovršenjem, obnavljanjem, rekonstrukcijom, modernizacijom, tehničkim preoblikovanjem, djelomičnom likvidacijom nekretnina (vidi, Ministarstvo financija Rusije od 09.09.2013 N 03-11-06 / 2/36986, od 19.07.2012 N, od 06.06.2012 N, od 12.10.2011 N, od 03.05.2011).
Iz niza sudskih odluka proizlazi da se kao neodvojiva poboljšanja mogu smatrati:
- uređenje podova s pločicama (Osmi arbitražni žalbeni sud od 27. listopada 2010. N 08AP-7561/2010, 08AP-7620/2010) ili linoleumom (Dvadeseti arbitražni žalbeni sud od 11.12.2010. 2010.);
- postavljanje zidova, pregrada, otvora, podova, inženjerske komunikacije(FAS okruga Povolzhsky od 29. ožujka 2012. N A49-2569 / 2010., Devetog arbitražnog žalbenog suda od 04.08.2011. N 09AP-16360/2011-AK i 09AP-16362/2011);
- završni radovi usmjereni na promjenu karakteristika prostorije, u prostoriji koja prethodno nije bila namijenjena za ove namjene;
- sigurnosni sustav, sustav klimatizacije i ventilacije, kabelski sustav (FAS Središnji okrug od 07.04.2011 N F10-1189/11, Sedamnaesti arbitražni prizivni sud od 17.08.2016 N, Deseti arbitražni žalbeni sud od 17.07.2013 N 10AP-5618/13).
Ne možemo jednoznačno utvrditi hoće li radovi navedeni u pitanju dovesti do stvaranja neodvojivih poboljšanja u unajmljenom prostoru. Međutim, po našem mišljenju priroda izvedenih radova sugerira da demontaža rezultata popravaka može nanijeti značajnu štetu prostorijama. Stoga pri pripremi odgovora polazimo od pretpostavke da popravci dovode do stvaranja neodvojivih poboljšanja.
Računovodstvo
Prema stavku 2. stavku 5. PBU 6/01 "Računovodstvo dugotrajne imovine" (u daljnjem tekstu - PBU 6/01), točka 46. Pravilnika o računovodstvu i računovodstveni izvještaji v Ruska Federacija, odobreno od Ministarstva financija Ruske Federacije od 29. srpnja 1998. N 34n (u daljnjem tekstu - Uredba N 34n), kapitalna investicija Iznajmljeni predmeti dugotrajne imovine (u daljnjem tekstu: dugotrajna imovina) iskazuju se kao dio dugotrajne imovine. U skladu s točkom 47. Uredbe br. 34n, izvršena kapitalna ulaganja u dugotrajnu imovinu zakupnik najmoprimac priznaje u korist vlastite dugotrajne imovine u visini stvarno nastalih troškova, osim ako ugovorom o najmu nije drugačije određeno. Istodobno, uzimajući u obzir stavak 4. točke 5. PBU 6/01, takva imovina vrijedna više od 40.000 rubalja po jedinici trebala bi se odražavati u računovodstvenim i financijskim izvještajima samo kao dio OS-a.
PBU 6/01 ne navodi koja se specifična kapitalna ulaganja u objekte leasinga vode kao dio dugotrajne imovine najmoprimca (odvojiva ili neodvojiva, nadoknadiva ili nepovratna). To znači da neodvojiva poboljšanja koja je napravio stanar moraju biti uključena u njihov vlastiti OS.
Istovremeno, u stavku 3. Smjernica za računovodstvo dugotrajna sredstva odobrena od strane Ministarstva financija Rusije od 13.10.2003. N 91n (u daljnjem tekstu - Metodičke upute), kaže se da se u dugotrajnu imovinu uzimaju u obzir samo ona kapitalna ulaganja u iznajmljena dugotrajna sredstva koja su vlasništvo najmoprimca (vidi i točke 10., 35. Metodoloških smjernica). Uzimajući u obzir odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije, može se zaključiti da se najmoprimac može smatrati dugotrajnom imovinom i amortizirati samo odvojiva poboljšanja.
Predstavnici Ministarstva financija Rusije, vodeći se isključivo PBU 6/01, pridržavaju se stava da kapitalna ulaganja koja je korisnik leasinga izvršio u predmetu leasinga (uključujući neodvojiva) najmoprimac obračunava kao dio PP-a prije njihovog raspolaganje u skladu s ugovorom o najmu. Uzimajući u obzir odredbe članka 29. PBU 6/01, otuđenje ovih kapitalnih ulaganja može se shvatiti i kao kraj ugovora o zakupu ili nadoknada zakupodavca troškova poboljšanja koja je napravio zakupnik (Ministarstvo financija Rusije od 17.09.2015 N 03-05-05-01 / 53344, od 01.04.2014 N, od 19.02.2014 N, od 13.12.2012 N, od 03.11.2010 N, od 01.11.2010 N).
Sudovi se pridržavaju sličnog stava (vidi, na primjer, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 27.01.2012. N 16291/11, definiciju Oružanih snaga Ruske Federacije od 15.07.2015. N 306-KG15-7133 ).
Naveli ste da će se prijenos poboljšanja izvršiti odmah nakon završetka popravka. U takvoj situaciji, po našem mišljenju, neće biti ispunjeni uvjeti navedeni u točki 4. PBU 6/01 koji su potrebni da se sredstvo odražava u dugotrajnoj imovini.
Članak 35. Metodoloških uputa za računovodstvo dugotrajne imovine, odobrenih od strane Ministarstva financija Rusije od 13. listopada 2003. N 91n (u daljnjem tekstu: Metodološke upute), navodi da ako, u skladu sa zaključenim ugovorom o zakupu, najmoprimac prenosi izvršena kapitalna ulaganja na najmodavca, a troškovi izvedenih kapitalnih radova prirode, uz naknadu zakupodavca, terete se u korist računa ulaganja u dugotrajna sredstva u korespondenciji s zaduženjem računa za namirenje.
Slijedom navedenog, smatramo da se u računovodstvu organizacije stanara mogu izvršiti sljedeća knjiženja:
Debit 08 Kredit 10 (60, ...)
Debit 19 Kredit 60
Debit 68 Kredit 19
- PDV je prihvaćen za odbitak;
Debit 60 Kredit 51
Debit 76 Kredit 08
- otpisan trošak neodvojivih poboljšanja, koji nadoknađuje najmodavac (300.000 rubalja);
- otpisan trošak neodvojivih poboljšanja, koje ne nadoknađuje najmodavac (200.000 rubalja);
Debit 76 Kredit 68, podračun "PDV"
- PDV je naplaćen na cijelu cijenu neodvojivih poboljšanja (500.000 RUB);
Debit 60 Kredit 76
Ako vaša organizacija odluči razmotriti prijenos neodvojivih poboljšanja na najmodavca kao transakciju za njihovu provedbu, tada vjerujemo da će se u računovodstvu najmoprimca izvršiti sljedeći unosi:
Debit 08 Kredit 10 (60, ...)
- troškovi nastali u obliku neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine;
Debit 19 Kredit 60
- u obzir se uzima PDV koji obračunavaju izvođači i dobavljači materijala;
Debit 68 Kredit 19
- PDV je prihvaćen za odbitak;
Debit 60 Kredit 51
- plaćeno izvođaču;
Debit 62 Kredit 91, podračun "Ostali prihodi"
- iskazani ostali prihodi od prodaje;
Zaduženje 91, podračun "Ostali troškovi" Kredit 08
- otpisani troškovi provedbe neodvojivih poboljšanja;
Zaduženje 91, podračun "Ostali troškovi" Kredit 68, podračun "PDV"
- obračunati PDV;
Debit 60 Kredit 62
- djelomična naknada je uključena u plaćanje najma.
Porez na dohodak
Pripremljen odgovor:
Stručnjak Službe pravnog savjetovanja GARANT
revizor, član RSA Kirill Zavyalov
Kontrola kvalitete odgovora:
Recenzent Službe pravnog savjetovanja GARANT
kraljica Elena
Materijal je pripremljen na temelju individualnih pisanih konzultacija u okviru Službe pravnog savjetovanja.
Naša tvrtka se nalazi na pojednostavljenom sustavu oporezivanja, prema ugovoru o najmu, naš najmoprimac mora obavljati tekuće popravke o svom trošku. Najmoprimcu su se razbila kapija u unajmljenim prostorijama. Najmoprimac se s našom iznajmljivačem dogovorio da ćemo sami popraviti, a on će nam nadoknaditi troškove. U ovom slučaju, ova naknada se ne odnosi na prihod od prodaje. Pa zašto bismo trebali plaćati PDV na naknadu?
Odgovor
Ako organizacija koristi pojednostavljeni sustav oporezivanja, nema potrebe naplaćivati PDV na troškove popravaka, ne izdaje se račun. Naknada troškova popravaka za potrebe pojednostavljenog poreznog sustava priznaje se kao prihod.
Obrazloženje ovog stava dano je u nastavku u materijalima "Glavbukh Systems"
Renoviranje i održavanje iznajmljene nekretnine
Tijekom trajanja najma može biti potrebno popraviti zakupljenu nekretninu. Odgovornosti za popravak podijeljene su na sljedeći način. U pravilu, najmodavac mora izvršiti veće popravke. Najmoprimac obavlja tekuće popravke, održava nekretninu u dobrom stanju i snosi troškove njenog održavanja. Međutim, stranke imaju pravo raspodijeliti odgovornosti na drugačiji način. Takav uvjet treba navesti u ugovoru. *
Kada u ugovoru nije određeno vrijeme za popravak ili je popravak uzrokovan hitnom potrebom, tada se mora obaviti u razumnom roku. Pojam "razumnog roka" nije definiran u zakonodavstvu. Razumni vremenski okvir obično se odnosi na vrijeme potrebno za ispunjenje obveze. Trajanje tog roka u pravilu se određuje u svakom konkretnom slučaju i dogovoreno je između ugovornih strana. U slučaju neslaganja između strana, trajanje " razumno vrijeme»Određuje sud (vidi, na primjer,).
Ako najmodavac ne ispuni svoju obvezu popravka, tada najmoprimac ima pravo:
- sami popravite zakupljenu nekretninu, nakon čega se troškovi popravka mogu naplatiti od najmodavca ili prijeći u zakupninu;
- zahtijevati razmjerno smanjenje najamnine;
- zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke.
Općenito, odvojiva poboljšanja koja je izvršio najmoprimac su njegovo vlasništvo, neodvojiva poboljšanja pripadaju najmodavcu (budući da su neraskidivo povezana s predmetom najma). Ako najmoprimac izvrši neodvojiva poboljšanja uz suglasnost najmodavca, potonji će ih nadoknaditi (osim ako ugovorom nije drugačije određeno). Inače, troškovi najmoprimca ne podliježu naknadi (osim za najam tvrtke).
Osim toga, organizacije i autonomne institucije na pojednostavljenom poreznom sustavu nisu priznati kao obveznici PDV-a. Iznimka je plaćanje PDV-a: *
- kada obavlja poslove na temelju sporazuma o zajedničkoj djelatnosti, upravljanje povjerenjem imovine, kao i po ugovorima o koncesiji. Štoviše, ako je organizacija članica jednostavnog partnerstva koje vodi zajedničke poslove, povjerenik ili koncesionar, dužna je sastaviti i podnijeti prijavu PDV -a koja se plaća u proračun na temelju rezultata aktivnosti prema ovim sporazumima. To je navedeno u Proceduri, odobrenoj i pismima Ministarstva financija Rusije,;
- pri uvozu robe. Ako organizacija uvozi robu iz zemalja koje nisu članice Carinske unije, plaća PDV na carini. Za te iznose nije potrebno podnositi opće prijave PDV -a. Ako organizacija uvozi robu iz zemalja članica Carinske unije, PDV plaća na svom mjestu. Za te se iznose podnose posebne izjave u odobrenom obrascu. To je navedeno u proceduri, odobrenoj i dopisima Ministarstva financija Rusije ,.
Elena Popova,
državni vijećnik porezna služba RF rang I
2. Članak:Obnova ureda: kako uzeti u obzir troškove
Postupak prihvaćanja "ulaznog" PDV-a na odbitak
Nakon što ste zaključili ugovor da trošak popravka koje je izvršio stanar u uredu nadoknađuje najmodavac, morate se sjetiti pravila za odbitak "ulaznog" PDV-a.
Štoviše, ova pravila vrijede i za najmodavca i za putničku agenciju – najmoprimca. U ovom slučaju, odbitak je iznos PDV-a, koji se zapravo prenosi zasebnim nalogom za plaćanje svake od strana na svoju drugu stranu (). Odbitak PDV -a moguć je samo ako porezno razdoblje kada se iznos poreza prenese (). Stoga je, nakon što su sklopile ugovor s uvjetom nadoknade troškova popravaka od strane najmodavca, bolje da se stranke suzdrže od odbijanja PDV-a na ove operacije dok se ne potpiše dokument o netiranju i ne prenesu odgovarajući iznosi.
Turistička agencija iznajmljuje poslovni prostor. Ugovorom o zakupu propisano je da iznajmljivač naručuje i plaća popravke, a potom, na temelju dostavljenih dokumenata, najmodavac nadoknađuje turističkoj agenciji trošak radova. Za vrijeme trajanja popravka putnička agencija ne prenosi iznos mjesečne najamnine najmodavcu.
Najam za dva mjeseca iznosi 118.000 RUB. (uključujući PDV - 18.000 rubalja). Evidencija računa:
Zaduživanje 20
- 100.000 rubalja. - naplaćena je najamnina za ožujak i travanj 2008. godine;
Zaduživanje 19
Kredit 76 podračuna "Plaćanje najma"
- 18.000 rubalja. - PDV na najam se odražava.
Pretpostavimo da je trošak rada specijalizirane organizacije bio 118.000 rubalja, uključujući PDV. Rad je prihvaćen od strane turističke agencije 12.05.2008.
Dokumenti o obavljenim popravnim radovima prezentirani su najmodavcu 20. svibnja 2008. godine. Ugovor u kojem se navodi da se troškovi popravaka prebijaju s neplaćenim stanarinom za ožujak i travanj 2008. godine potpisali su strane 26. svibnja 2008. godine.
Računovođa putničke agencije ovako je prikazao stanje u računovodstvu.
Debit 20 Kredit 60
- 100.000 rubalja. - izvršeni popravni radovi su prihvaćeni;
Debit 19 Kredit 60
- 18.000 rubalja. - odražava PDV koji je prezentirao izvođač;
Debit 68 Kredit 19
- 18.000 rubalja. - prihvaćeno za odbitak PDV-a na popravke.
Dug 76 podračuna "Namire za popravke"
Kredit 91
- 118.000 rubalja. - obračunati prihod od prodaje zakupodavcu izvršenih radova na popravku;
Debit 91 Kredit 68
- 18.000 rubalja. - PDV naplaćen na prodaju; *
Debit 91 Kredit 20
- 100.000 rubalja. - trošak popravka je otpisan.
- 100.000 rubalja. - odražava se sporazum o prebijanju troškova popravaka s najamninom za ožujak i travanj 2008. godine.
Debit 76 podračuna "Plaćanja zakupa"
Zasluge 51
- 18.000 rubalja. - PDV koji se prenosi najmodavcu na trošak usluga najma;
Debit 68 Kredit 19
- 18.000 rubalja. - prihvaćen za odbitak "ulaznog" PDV-a od najamnine.
U trenutku primitka iznosa PDV-a od najmodavca:
Zaduživanje 51
Kredit 76 podračun "Obračun za popravke"
- 18.000 rubalja. - primljen PDV.
3. Članak:Kako najmoprimac može obračunati troškove kapitalnih popravaka
Prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja, trošak popravka iznajmljene dugotrajne imovine dopušteno je uzeti u obzir u troškovima (). U tom slučaju troškovi moraju biti ne samo plaćeni, već i ekonomski opravdani (, i). Trošak popravka iznajmljene nekretnine bit će opravdan samo ako je takav posao vaša odgovornost. U pravilu, tekuće popravke treba obaviti najmoprimac, a velike popravke najmodavac (). Kao što vidite, zakonski je obveza izvođenja velikih popravaka na stanodavcu. To znači da ako poduzmete takve popravke, onda će porezne vlasti najvjerojatnije smatrati troškove nerazumnim.* Ali postoje najmanje dvije opcije u kojima možete prikazati troškove velikih popravaka u troškovima.
4. GODIŠNJE IZVJEŠĆE - 2013
Troškovi najma
1.9.10 Troškovi velikih popravaka unajmljenog prostora.
Kapitalna ulaganja u imovinu iznajmljena u obliku neodvojivih poboljšanja, ako postoji suglasnost najmodavca, priznaju se kao imovina koja se amortizira u skladu s Porezni broj RF.
A od 1. dana u mjesecu koji slijedi mjesec u kojem je nekretnina puštena u funkciju nakon obnove, tvrtka mora naplatiti amortizacijski odbici koji će se nastaviti za cijelo vrijeme najma prostora. Morate uključiti iznos naknade zakupodavca u prihode od prodaje u porezne svrhe. * Ovu poziciju ima i Ministarstvo financija Rusije.
* Ovo je dio materijala koji će vam pomoći da donesete pravu odluku.
"Računovodstvo i banke", 2009., br. 10
Za održavanje iznajmljenog prostora u pravilu je odgovoran najmoprimac. Te su mu odgovornosti povjerene Građanski zakonik RF. Istina, u ugovoru o zakupu stranke imaju pravo uspostaviti drugačiji postupak za održavanje ove imovine u dobrom stanju.
U našem članku razmotrit ćemo situaciju u kojoj banka stanar, koja od dvije opcije, predviđeno ugovorom zakup, - za obavljanje tekućih popravaka unajmljenih prostora ili za nadoknadu najmodavcu trošak ovog popravka u novcu - odabrao je drugu opciju.
Ova situacija je prilično dvosmislena s gledišta oporezivanja, o čemu svjedoče objašnjenja Ministarstva financija Rusije. I za to ćemo pokušati pronaći rješenje, oslanjajući se na građansko zakonodavstvo.
O šteti najmodavcu
Obveze stranaka za održavanje zakupljene imovine utvrđene su čl. 616 Građanskog zakona Ruske Federacije. Prema ovom članku, najmodavac je dužan napraviti o svom trošku remont imovine u zakupu, ako zakonom, drugim pravnim aktima ili ugovorom o zakupu nije drukčije određeno. Najmoprimac je dužan održavati imovinu u dobrom stanju, proizvoditi o svom trošku Održavanje i snositi troškove održavanja imovine, osim ako zakonom ili zakupom nije drugačije određeno.
Građanski zakonik Ruske Federacije ne utvrđuje posebnu odgovornost najmoprimca za nepopravak zakupljene imovine, ako mu je takva dužnost dodijeljena ugovorom o najmu. U čl. 619 Građanskog zakona Ruske Federacije postoji samo pravilo da, na zahtjev najmodavca, ugovor o najmu može biti raskinut prije roka od strane suda u slučajevima kada najmoprimac koristi imovinu uz bitnu povredu uvjeta. ugovora - značajno pogoršava imovinu. Međutim, prema čl. 622 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nakon raskida ugovora o najmu, najmoprimac je dužan vratiti imovinu najmodavcu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno trošenje ili u stanju propisanom dogovor. U slučaju da najamnina ne pokriva gubitke prouzročene najmodavcu, on može zahtijevati njihovu naknadu.
U stavku 2. čl. 15 Građanskog zakona Ruske Federacije kaže da su nadoknadivi gubici troškovi koje je osoba čije je pravo povrijeđeno napravila ili morat ću vratiti povrijeđeno pravo, gubitak ili štetu na svojoj imovini (stvarnu štetu), kao i nezarađeni prihod koji bi ta osoba ostvarila u normalnim uvjetima građanskog prometa, da joj pravo nije povrijeđeno (izgubljena dobit).
Članak 10. zajedničke rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 6, Plenum Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 8 od 01.07.1996. sadrži komentar na stavku 2. čl. 15. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Suci su objasnili da u svrhu nadoknade troškova (gubitaka) "žrtve", njihova potreba i procijenjeni iznos moraju biti potvrđeni razumnim izračunima, dokazima, koji mogu biti procjena (izračun) troškova otklanjanja nedostataka na robi. , radovi, usluge; sporazum kojim se utvrđuje visina odgovornosti za povredu obveza i sl.
Ako se povrijeđeno pravo može vratiti u naravi stjecanjem određenih stvari (robe) ili obavljanjem poslova (uslugom), tada vrijednost te imovine treba odrediti prema pravilima st. 3. čl. 393 Građanskog zakona Ruske Federacije iu slučajevima kada je u trenutku podnošenja zahtjeva za naknadu štete ili izvršenja osuda po ovom potraživanju stvarni troškovi vjerovnika (u ovom slučaju najmodavca) još nisu napravljeni (stavak 49. Rezolucije br. 6/8).
Članak 3. čl. 393 Građanskog zakonika Ruske Federacije, utvrđeno je da se, osim ako zakonom, drugim pravnim aktima ili sporazumom nije drugačije određeno, prilikom utvrđivanja gubitaka uzimaju u obzir cijene koje su postojale u mjestu gdje je obveza trebala biti izvršena. . Ove cijene utvrđuju se ili na dan dobrovoljnog namirenja vjerovnikove tražbine, ili na dan podnošenja tražbine, ili na dan presude.
Dakle, građansko pravo definira zahtjev najmodavca da nesavjesni najmoprimac plati troškove (uključujući nadolazeće!) da se unajmljeni prostor dovede u ispravno stanje kao odštetni zahtjev. Iznošenje takvog spora na sud je posljednja mjera. Strane u ugovoru o zakupu mogu ovo pitanje riješiti mirnim putem, uključujući uključivanjem odgovarajućih obveza za nadoknadu troškova popravka najmodavcu i (ili) plaćanje odgovarajuće novčane kazne (odnosa) za neispunjavanje obveza za provođenje popravaka u Ugovor o zakupu.
Prema čl. 330 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kazna (novčana kazna, zatezna kamata) priznaje se kako je definirano zakonom ili ugovor svota novca, koju je dužnik dužan isplatiti vjerovniku u slučaju neizvršenja ili neurednog izvršenja obveze, osobito u slučaju kašnjenja u ispunjenju. Na zahtjev za plaćanje kazne vjerovnik nije dužan dokazivati štetu koja mu je nastala.
Ako je zatvor utvrđen zbog neizvršenja ili neispravnog izvršenja obveze, gubici se nadoknađuju u dijelu koji nije pokriven kaznom. Zakonom ili sporazumom mogu se predvidjeti slučajevi kada:
- dopušten je povrat samo gubitka, ali ne i štete;
- gubici se mogu naplatiti u cijelosti u iznosu većem od zatečene;
- po izboru vjerovnika, može se nadoknaditi gubitak ili gubitak (članak 394. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Naknada za gubitke u slučaju neispunjenja obveze i plaćanje kazne zbog njezinog propusta da se dužnik oslobodi obveze ispunjenja u naravi, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno (čl. 2. čl. 396. Građanskog zakona od Ruska Federacija).
Ako je kazna koja se plaća očito nerazmjerna posljedicama povrede obveze, sud ima pravo smanjiti kaznu (članak 333. Građanskog zakona Ruske Federacije).
Odštete i porez na dohodak
Dopisom od 10. lipnja 2009. N 03-03-06 / 2/114 Ministarstvo financija Rusije odgovorilo je na zahtjev leasing banke u vezi s postupkom obračuna poreza na dobit iznosa koji su oni vratili najmodavac nadolazeće(prema planiranoj procjeni) troškove potonjeg za tekući popravak prostora na kraju najma. Naknada troškova popravka najmodavcu je predviđena najmom kao moguća alternativa drugoj opciji - najmoprimac samostalno obavlja takve popravke tijekom razdoblja najma. Banka najmoprimac usredotočuje se na činjenicu da mu najmodavac nudi plaćanje preliminarne procjene za popravak i ne dostavlja primarne dokumente koji potvrđuju činjenicu popravka. Štoviše, navedenom uplatom najmodavac propisuje prihvaćanje od banke zakupca nepopravljenih unajmljenih prostora na kraju roka najma, kao i uključivanje u akt prihvata i prijenosa prostorija formulacije da obveze prema ugovoru o zakupu u cijelosti ispunjeni i stranke nemaju međusobna potraživanja.
Ministarstvo financija Rusije priopćilo je da troškovi u obliku nadoknade od strane banke najmodavcu planiranog procijenjena vrijednost troškovi obnove iznajmljenog prostora ne mogu se odbiti od rashoda za potrebe oporezivanja dobiti. Ovaj zaključak donesen je na temelju analize normi čl. 260 "Troškovi popravka dugotrajne imovine" Poreznog zakona Ruske Federacije.
Prema ovoj točki troškovi popravka dugotrajne imovine koje porezni obveznik ima tretiraju se kao ostali rashodi i priznaju se porezno u izvještajnom (poreznom) razdoblju u kojem su nastali, u visini stvarnih troškova... Odredbama čl. 260 Poreznog zakona Ruske Federacije također se primjenjuje na troškove najmoprimca dugotrajne imovine koja se amortizira, ako sporazum (sporazum) između najmoprimca i najmodavca nadoknađuje ove troškove nije osigurao stanodavac.
Kao što vidite, u čl. 260 Poreznog zakona Ruske Federacije stvarno se odnosi na stvarne troškove stanara za obnovu iznajmljenih prostora. Stoga njegove norme nisu prikladne za autora zahtjeva. Međutim, u ovom slučaju, zbog neizvršavanja popravaka, banka vraća najmodavcu prostor u lošijem stanju (uzimajući u obzir normalno trošenje) od onog u kojem ga je primio (lošijem nego zbog Ugovor o zakupu). Slijedom navedenog, najmodavac, naglašavamo, temeljem ugovora o zakupu, zahtijeva od banke zakupca da mu nadoknadi gubitke u vidu troškova za obnovu prostora. I kao što smo gore napomenuli, iznos gubitaka u skladu s građanskim pravom određen je ne samo stvarnim troškovima. Može se postaviti u iznosu nadolazećih troškova najmodavca, potkrijepljen razumnim izračunom, na primjer, procjenom troškova popravaka.
Druga stvar je da bi troškovi popravka prema procjeni trebali biti razumni (članak 397. Građanskog zakona Ruske Federacije). Prekomjerna potraživanja vjerovnika za naknadu štete mogu se pobijati u sudski postupak(Definicija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 08.07.2009 N BAC-8451/09).
Stoga banka zakupac koja je prema ugovoru isplatila iznos naknade troškova popravka (u stvari, nadoknadila najmodavcu gubitke), može koristiti st. 13 p. 1 čl. 265 Poreznog zakona Ruske Federacije. Prema ovom standardu, troškovi naknade nastale štete pripisuju se neposlovnim troškovima. U poreznom računovodstvu, banke priznaju prihode i rashode po načelu razgraničenja (član 272., stavak 1. Poreznog zakona Ruske Federacije). Slijedom toga, rashodi u obliku naknade za gubitke priznaju se u poreznom računovodstvu. na dan priznanja banka-zakupac obveze naknade štete. Ako stanodavac zatraži naknadu svojih troškova na sudu i dobije spor, onda neposlovni rashodi najmoprimac ima na dan stupanja na snagu sudske odluke (podstavak 8. stavka 7. članka 272. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Kada možete otpisati troškove štete
U načelu su u poreznom računovodstvu pravila za troškove plaćanja penala (odšteta) po poslovnom ugovoru i za troškove naknade gubitaka (štete) praktički ista.
Obratimo pažnju na jedan prilično kontroverzan detalj u ovim pravilima.
Savezna porezna služba Rusije je u dopisu broj 3-2-09 / 121 od 26. lipnja 2009. objasnila da nalozi za plaćanje penala sami po sebi ne ukazuju na priznavanje ovih sankcija od strane poreznih obveznika, tj. ne dopustiti otpis porezni troškovi platiti ove sankcije. Dokument koji potvrđuje priznanje kazne od strane dužnika može biti njegov pismeni pristanak za plaćanje duga u navedenom iznosu.
U pismu od 23. prosinca 2004. N 03-03-01-04 / 1/189 Ministarstvo financija Rusije odgovorilo je na sličan zahtjev. U kojem izvještajno razdoblje odražavaju li se prihodi u obliku novčanih kazni, kazni i drugih sankcija za kršenje ugovornih obveza, kao i iznosa naknade za gubitke ili štetu od strane poreznih obveznika koji utvrđuju prihod po načelu obračuna? (Zapravo, u slučaju koji razmatramo, najmoprimac u poreznom računovodstvu troškova plaćanja navedenih sankcija i nadoknade zakupodavčevih gubitaka ispada kao zrcalna situacija i postavlja se slično pitanje o datumu tih troškova.)
Ministarstvo financija Rusije je objasnilo da su osnova za priznavanje neoperativnog prihoda (rashoda) činjenice koje nastaju u oblasti građanskih odnosa i svjedočenje da je dužnik suglasan platiti novčane kazne, penale, odštetu vjerovniku, na temelju uvjeta ugovora, u cijelosti ili u manjem iznosu, na primjer, bilateralni akt potpisan od strane stranaka, dopis dužnika ili drugi dokument koji potvrđuje činjenicu povrede obveze, dopuštajući utvrđivanje iznosa koji iznos priznaje dužnik.
Međutim, u pismu Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 18. ožujka 2008. N 20-12 / 025119, u kojem se navode slični dokumenti, ipak se napominje da je okolnost koja ukazuje na priznavanje dužnikove obveze plaćanja iznosa kazna je njegovo stvarno plaćanje organizaciji druge ugovorne strane ili pisana potvrda kojom se izražava spremnost na plaćanje kazne.
Sličan stav arbitara, koji dopušta varijabilnost u datumu priznavanja troškova, sadržan je u Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 22. kolovoza 2007. u predmetu br. A56-273 / 2007. U njemu suci tvrde da je činjenica da je dužnik priznao obvezu plaćanja iznosa novčane kazne (penala) ili datum stvarnog plaćanja vjerovniku iznos kaznene kazne, odnosno datum primitka pisane potvrde ovrhovoditelja od dužnika, koja nedvosmisleno ukazuje na njegovu spremnost da plati iznos kazne utvrđen ugovorom, odnosno datum sklapanja ugovora. pravnu snagu sudske odluke o naplati penala (globa, penala) od dužnika.
Kao što možete vidjeti, stav Federalne porezne službe Rusije, izražen u pismu br. 3-2-09 / 121, prema kojem prešutno plaćanje novčane kazne od strane dužnika prema ugovoru nije dovoljno za priznavanje njegovog poreza troškova, vrlo je kontroverzna. Ipak, treba imati na umu da je tako.
Primjer. Banka najmoprimac, koja nije ispunila svoju ugovornu obvezu popravka zakupljenog prostora, po isteku roka zakupa primila je tužbu od najmodavca u kojoj se traži naknada za svoje gubitke u visini planiranog procijenjenog troška popravka, što je najmodavac morao učiniti sam. Prema računu koji je izdao najmodavac, procjena za popravke je 118.000 rubalja.
Dana 30. rujna 2009. Banka je najmodavcu poslala odgovor na tužbu kojom je priznala dug i 7. listopada 2009. doznačila je 118.000 rubalja. na njegov bankovni račun.
Ako banka zakupac ne posluša mišljenje Ministarstva financija Rusije iz pisma od 10.06.2009. N 03-03-06 / 2/114 i priznaje troškove nadoknade gubitaka najmodavca u poreznom računovodstvu (podstavak 13. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije), onda se to mora učiniti 30. rujna 2009. - od datuma odgovora na pismo tužbe. Tako će se rashodi u računovodstvenom i poreznom računovodstvu odraziti u III kvartalu 2009. godine.
Tvrtka iznajmljuje prostor koji se koristi za obavljanje djelatnosti podložne PDV-u. Sve vrste popravaka unajmljenog prostora prema zakupu obavljaju se o trošku najmoprimca i ne nadoknađuje ih najmodavac. Najmoprimac prijevremeno, uz suglasnost najmodavca, napušta iznajmljeni prostor. S obzirom na to da najmoprimac nije izvršio popravak prostora, s najmodavcem je dogovoren iznos naknade troškova nadolazeće obnove unajmljenog prostora. Tamo je zajednički čin pregled prostora radi utvrđivanja obima popravka. Od najmodavca je primljen račun za iznos naknade za popravke. Pitanje: Može li najmoprimac uzeti u obzir pri određivanju porezna osnovica za porez na dohodak iznos naknade za popravak isplaćen najmodavcu, kao i za odbitak odgovarajućeg iznosa PDV-a, ako popravak još nije izvršen u trenutku kada najmodavac napusti prostor?
Odgovor
Smatramo da je u Vašoj situaciji rizično da najmoprimac u porezne troškove uključi naknadu za troškove popravka i prihvati odbitak "ulaznog" PDV-a.
Porez na dohodak
Ovi troškovi nisu usmjereni na stvaranje vašeg prihoda, budući da se vaša tvrtka već preselila iz prostora i ne planira ga koristiti u budućnosti. Ispada da troškovi popravka ne zadovoljavaju kriterije iz članka 252. Poreznog zakona Ruske Federacije. I takvi se troškovi ne mogu priznati pri izračunu poreza na dohodak (članak 49. članka 270. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Štoviše, stvarni trošak obnove prostora još nije poznat jer najmodavac nije dovršio obnovu. Ili možda nije ni počeo. To znači da se iznos koji je najmoprimac prenio najmodavcu ne može smatrati odštetom. Odnosno, ne može se uključiti u neposlovne troškove. Iako je, zapravo, to naknada najmodavcu za prouzročenu štetu (podstavak 13. stavka 1. članka 265. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Ministarstvo financija Rusije također se protivi obračunu bivšeg stanara naknade za procijenjene troškove popravaka nakon napuštanja prostora (pismo od 10.06.2009. br. 03-03-06 / 2/114).
PDV
Naknada troškova za popravak ispražnjenih prostorija nije vezana uz djelatnost najmoprimca koji podliježe PDV-u. Odnosno, nije ispunjen jedan od uvjeta potrebnih za odbitak PDV -a (klauzula 2 članka 171 i stavka 1 članka 172 Poreznog zakona Ruske Federacije). To znači da najmoprimac nema pravo odbiti "ulazni" PDV od iznosa isplaćene naknade.
