Prístupy aplikované na oceňovanie nehnuteľností. Prístupy a metódy oceňovania nehnuteľností. Aké sú rôzne typy hodnoty vo vzťahu k nehnuteľnostiam

Téma 5. Metódy oceňovania nehnuteľností a ich praktické využitie

Kontrolné otázky

1. Aký je rozdiel medzi cenou, hodnotou a cenou nehnuteľnosti?

4. Aké faktory majú určujúci vplyv na hodnotu nehnuteľnosti?

7. Aké sú hlavné zákony upravujúce činnosti oceňovania?

V teórii ohodnocovania výnosových nehnuteľností existujú tri hlavné prístupy k oceňovaniu, na základe ktorých sa budujú špecifické metódy oceňovania nehnuteľností. Tieto prístupy sú známe ako nákladový prístup, výnosový prístup a trhový prístup(známy aj ako SAP – Sales Benchmarking Approach). Uvažujme o podstate a oblastiach použiteľnosti každého z troch prístupov.

Nákladový prístup k oceňovaniu majetku (nehnuteľností) je založený na aplikácii odhadov nákladov, ktoré sú spojené so vznikom a obstaraním tohto druhu majetku. Pri oceňovaní majetku možno použiť rôzne metódy výpočtu hodnoty majetku, napríklad výpočet pomocou analýzy článkov súvahy podniku. Aplikovaním nákladového prístupu môžete použiť tak skutočné náklady, ktoré boli spojené s kúpou a prevádzkou konkrétnej nehnuteľnosti, ako aj náklady, ktoré sú potrebné na kúpu nehnuteľnosti podobných nehnuteľností.

Výnosový prístup k oceňovaniu vychádza z predpokladu, že existuje určitý pomer medzi hodnotou nehnuteľného predmetu a príjmom, ktorý tento predmet môže priniesť. Rôzne metódy oceňovania založené na príjmovom prístupe sa líšia v tom, ako sa tento pomer určuje. Tým sa rozlišujú také metódy oceňovania, ako je multiplikátor hrubého nájomného, metóda priamej kapitalizácie, metóda diskontovania. peňažných tokov.

Prístup komparatívna analýza predaj je charakterizovaný analýzou trhových tržieb podobných a podobných danej nehnuteľnosti. Aby bol tento prístup aplikovateľný v konkrétnej situácii, je potrebné mať rozsiahle trhové informácie o predaji nehnuteľnosti, čo je možné len vtedy, ak je realitný trh a jeho informačná infraštruktúra vysoko rozvinutá.

Máme teda tri hlavné prístupy k riešeniu problému oceňovania nehnuteľností. Špecifické metódy oceňovania nehnuteľností spravidla nepoužívajú jeden, ale niekoľko prístupov na oceňovanie. Napríklad pri oceňovaní budovy pomocou nákladového prístupu možno náklady na materiály použité pri stavbe budovy odhadnúť pomocou trhových údajov. Alebo napríklad pri použití metódy porovnávacej analýzy tržieb je možné zadať váhy pre rôzne možnosti predaja v závislosti od toho, aký príjem generoval konkrétny objekt porovnávaný s objektom na vyhodnotenie.

Správna voľba prístupu k ohodnoteniu konkrétneho nehnuteľného objektu je kľúčom k adekvátnemu oceneniu. S rozvinutým trhom a informačnou infraštruktúrou by všetky tri prístupy teoreticky mali poskytovať rovnaké hodnotenie hodnoty nehnuteľností. Takáto situácia je však pomerne zriedkavá. Je to spôsobené tým, že realitný trh je s výnimkou jeho jednotlivých segmentov nedokonalým trhom. Keď začneme študovať prístupy k oceňovaniu nehnuteľností, najprv zvážime nákladový prístup, pretože je v zásade použiteľný na oceňovanie akejkoľvek nehnuteľnosti. Takéto použitie však nie je opodstatnené vo všetkých prípadoch.

Následne sa pozrieme na príjmový prístup, ktorý sa uplatňuje v prípade, že sa nehnuteľnosť plánuje využívať za účelom vytvárania príjmu.

Posledným bude prístup komparatívnej analýzy predaja (trhu), ktorý dáva dobré výsledky na rozvinutom trhu s nehnuteľnosťami.

Odhaľuje sa koncepčná podobnosť prístupov k posudzovaniu rôznych majetkových predmetov. Druh posudzovaného objektu zároveň určuje vlastnosti špecifických metód vyplývajúcich zo špecifických problémov posudzovania, inherentných spravidla len tento druh nehnuteľnosť.

Nákladový prístup

Nákladový prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty veci na základe stanovenia nákladov potrebných na reprodukciu alebo výmenu veci s prihliadnutím na jej opotrebovanie.

V nákladovom prístupe sa vychádza z toho, že náklady potrebné na vytvorenie hodnotenej nehnuteľnosti v jej súčasnom stave alebo reprodukciu jej spotrebiteľských vlastností zodpovedajú Trhová hodnota tohto objektu. Cenový prístup vám umožňuje vypočítať náklady na výstavbu objektu aktuálne ceny ah (ku dňu ocenenia) mínus celkové akumulované (celkové) odpisy.

1. Kalkulácia nákladov na obstaranie alebo dlhodobý prenájom voľného a dostupného pozemku za účelom jeho optimálneho využitia;
2. Posúdenie reprodukčných nákladov oceňovanej budovy. Pri kalkulácii reprodukčnej ceny sa vychádza z kalkulácie nákladov na rekonštrukciu posudzovaného predmetu na základe aktuálnych cien a podmienok výroby obdobných predmetov k určitému dátumu;
3. Stanovenie miery fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania nehnuteľnosti;
4. Hodnotenie veľkosti podnikateľského zisku (zisk investora);
5. Výpočet celkovej ceny predmetu ocenenia úpravou reprodukčnej ceny o odpisy s následným zvýšením výslednej hodnoty o náklady pozemok.

Príjmový prístup

Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľných predmetov výnosovým prístupom je založené na princípe očakávania. V súlade s týmto princípom typický investor, teda kupujúci nehnuteľnosť, ju kupuje v očakávaní budúcich príjmov z používania. Vzhľadom na to, že existuje priamy vzťah medzi veľkosťou investície a výhodami z komerčného využitia investície, hodnota nehnuteľnosti je definovaná ako hodnota práv na príjem, ktorý prináša, inými slovami hodnota majetku je definovaná ako súčasná hodnota budúceho príjmu generovaného oceňovaným majetkom.

Hlavné fázy postupu hodnotenia s týmto prístupom:

1. Vypracovanie prognózy budúcich príjmov z prenájmu predpokladaných plôch na prenájom na dobu vlastníctva a na základe získaných údajov stanovenie potenciálneho hrubého príjmu (HVR), ktorý sa vypočíta podľa vzorca (1):

PVD = S x Na, (1)

kde S je plocha na prenájom, m2,

Nа - sadzba prenájmu za 1 m2.

3. Stanovenie na základe analýzy trhu strát z nevyužitia priestoru a pri vyberaní nájomného, výpočet skutočného hrubého príjmu (DVD). Vlastník spravidla nemá dlhodobo možnosť trvalo si prenajať 100 % plochy budovy. Straty na nájomnom sú spôsobené podzamestnanosťou nehnuteľnosti a neplatením nájomného bezohľadnými nájomníkmi. Mieru nezamestnanosti rentabilného nehnuteľného objektu charakterizuje koeficient nevyužitia, ktorý je určený pomerom množstva neprenajatých plôch k výške Celková plocha na prenájom. Výpočet skutočného hrubého príjmu (DVD) sa vykonáva podľa vzorca (2):

DVD = PVD * KZ * Ks, (2)

kde DVD je skutočný hrubý príjem,

LDPE – potenciálny hrubý príjem,

Кз - faktor využitia plochy,

Кс - koeficient výberu platby.

Treba si uvedomiť, že ostatné príjmy získané z prevádzky zariadenia nad rámec lízingových splátok (napr. za používanie napr. doplnkové služby- parkovisko a pod.).

4. Výpočet prevádzkových nákladov oceňovaného majetku, ktorý vychádza z analýzy skutočných nákladov na jeho údržbu a/alebo typických nákladov na danom trhu. Výdavky sú podmienene fixné (daň z nehnuteľnosti, poistné, platby za pozemok), podmienene variabilné (energie, bežné renovačné práce, mzda personál údržby atď.), náklady na výmenu (náklady na pravidelnú výmenu opotrebovaných konštrukčných prvkov budovy).

Odhadované prevádzkové náklady sa teda odpočítajú od DIA a konečným výsledkom je čistý prevádzkový príjem (NPR).

5. Prepočet čistého prevádzkového výnosu na súčasnú hodnotu objektu.

Proces ohodnotenia nehnuteľnosti sa začína obhliadkou. Pred začatím kontroly sa odporúča, aby ste sa oboznámili s dostupnou technickou dokumentáciou pre zariadenie a porozprávali sa s odborníkmi technickej služby zodpovednými za jeho prevádzku.

Porovnávací prístup

Predpokladom pre uplatnenie metód trhového prístupu je dostupnosť informácií o transakciách s podobné zariadenia nehnuteľnosti (ktoré sú porovnateľné z hľadiska účelu, veľkosti a polohy), ktoré sa vyskytli za porovnateľných podmienok (čas transakcie a podmienky financovania transakcie).

Porovnávací prístup je založený na troch základných princípoch oceňovania nehnuteľností: ponuka a dopyt, substitúcia a príspevok. Na základe týchto princípov oceňovania nehnuteľností v trhovom prístupe sa používa množstvo kvantitatívnych a kvalitatívnych metód na rozlíšenie prvkov porovnávania a meranie úprav trhových údajov porovnateľných objektov na modelovanie hodnoty oceňovaného objektu.

Základným princípom v trhovom prístupe k oceňovaniu nehnuteľností je princíp substitúcie, ktorý hovorí, že potenciálny kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť cenu, ktorá prevyšuje náklady na obstaranie z jeho pohľadu podobnej nehnuteľnosti.

Hlavné ťažkosti pri uplatňovaní metód trhového prístupu súvisia s nedostatočnou transparentnosťou. ruský trh nehnuteľnosť. Vo väčšine prípadov sú skutočné ceny realitných transakcií neznáme. V tejto súvislosti sa pri posudzovaní často používajú ceny ponúk nehnuteľností ponúkaných na predaj.

Metóda porovnania predaja určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti na základe analýzy nedávnych predajov porovnateľných nehnuteľností, ktoré sú svojou veľkosťou a využitím podobné hodnotenej nehnuteľnosti. Táto metóda kalkulácie predpokladá, že trh stanoví cenu za nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje rovnakým spôsobom ako v prípade porovnateľných, konkurenčných nehnuteľností. Na uplatnenie metódy porovnávania tržieb odborníci využívajú množstvo princípov oceňovania, vrátane princípu substitúcie.

Aplikácia metódy porovnávania predaja spočíva v postupnom vykonávaní nasledujúcich akcií:

1. Podrobný prieskum trhu s cieľom získať spoľahlivé informácie o všetkých faktoroch súvisiacich s predmetmi porovnateľnej užitočnosti;
2. Určenie vhodných jednotiek porovnávania a porovnávacej analýzy pre každú jednotku;
3. Porovnanie hodnoteného objektu s vybranými porovnávacími objektmi s cieľom upraviť ich predajné ceny alebo ich vylúčiť zo zoznamu porovnávaných;
4. Priblíženie množstva upravených ukazovateľov hodnoty porovnateľných predmetov na trhovú hodnotu predmetu oceňovania.

Realitné kancelárie môžu slúžiť ako zdroje informácií o trhových transakciách s nehnuteľnosťami, vládne zdroje, vlastné databázy, publikácie a pod.

Po výbere porovnávacej jednotky je potrebné určiť hlavné ukazovatele alebo porovnávacie prvky, pomocou ktorých môžete modelovať hodnotu objektu vykonaním potrebných úprav nákupných a predajných cien porovnateľných nehnuteľností.

V oceňovacej praxi sa pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti rozlišujú také základné prvky porovnania, akými sú prevádzané práva k nehnuteľnostiam, podmienky finančného vyrovnania pri kúpe nehnuteľnosti, podmienky predaja (čistota transakcie), podmienky finančného vyrovnania pri nákupe nehnuteľnosti, podmienky predaja nehnuteľnosti. čas predaja, funkčný účel zariadenie, umiestnenie, vhodnosť prístupových ciest, rozloha zariadenia, technický stav a úroveň dokončenia priestorov.

Táto metóda je najúčinnejšia pri bežne predávaných nehnuteľnostiach. Na zvýraznenie prvkov merania úprav sa používajú kvantitatívne a kvalitatívne metódy.

Kvantitatívne metódy zahŕňajú:

· Analýza párových predajov (porovnávajú sa dva rôzne predaje, aby sa určila úprava pre jeden prvok porovnania);
· Štatistická analýza(metóda je založená na použití aparátu matematickej štatistiky na vykonávanie korelačnej a regresnej analýzy);
· Analýza sekundárneho trhu (táto metóda určuje výšku úprav na základe údajov, ktoré priamo nesúvisia s predmetom posudzovania alebo predmetu porovnávania) a iné.

Medzi kvalitatívne techniky patria:

klasifikačná (benchmarkingová) analýza (metóda je podobná analýze párových predajov s tým rozdielom, že úpravy nie sú vyjadrené v percentách resp. sumy peňazí, ale v kategóriách fuzzy logiky);

distribučná analýza (porovnávacie tržby sa rozdeľujú v zostupnom poradí podľa primeranosti, následne sa určí miesto oceňovaného predmetu v rade porovnávacích predajov).

Harmonizácia výsledkov

Konečnou fázou hodnotenia je zosúladenie výsledkov získaných rôznymi metódami v rámci použitých prístupov. Účelom tejto dohody je získať konečnú hodnotu nákladov.

Tieto tri hodnotiace prístupy sú na sebe nezávislé, hoci každý je založený na tom istom ekonomické princípy... Na ideálnom (otvorenom a konkurenčnom) trhu by všetky tri prístupy mali viesť k rovnakej hodnote. Väčšina trhov je však nedokonalá, ponuka a dopyt nie sú v rovnováhe. Potenciálni používatelia môžu byť nesprávne informovaní, výrobcovia môžu byť neúčinní. Z týchto a iných dôvodov môžu prístupy poskytovať rôzne ukazovatele hodnoty, ktoré hodnotiteľ pri schvaľovaní navzájom porovnáva.

Ako je uvedené v Federálne normy hodnotenia (FSO č. 1), spôsob schválenia zvolený odhadcom, ako aj všetko, čo odhadca urobil pri vykonávaní schvaľovania výsledkov rozsudku, predpoklady a použité informácie musia byť odôvodnené.

Vážené spriemerovanie sa považuje za najvýhodnejšiu možnosť na vykonanie postupu na odsúhlasenie získaných výsledkov s cieľom získať konečnú hodnotu nákladov. Odhadca zvažuje, do akej miery ten či onen prístup zodpovedá účelu hodnotenia posudzovaného objektu, či sú vykonané výpočty podložené trhovými údajmi, či im nie sú v rozpore, a pri konečnom závere v r. vo väčšej miere spolieha na hodnotu, ktorá sa získa na základe najideálnejšieho prístupu zo všetkých hľadísk.

Pri oceňovaní nehnuteľností existujú tri všeobecne akceptované prístupy k určovaniu hodnoty: nákladový, trhový a ziskový. Každý prístup má svoje zavedené metódy, techniky a postupy. Odhaľuje sa koncepčná podobnosť prístupov k posudzovaniu rôznych majetkových predmetov. Druh hodnoteného objektu zároveň určuje vlastnosti špecifických metód vyplývajúcich zo špecifických problémov oceňovania, ktoré sú spravidla vlastné len tomuto druhu majetku.

Nákladový prístup

Nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľností je založený na porovnávaní nákladov na vytvorenie predmetu nehnuteľnosti s hodnotou oceňovaných alebo porovnateľných predmetov. Prístup je založený na skúmaní schopnosti investora nadobudnúť nehnuteľnosť a vychádza z princípu substitúcie, ktorý hovorí, že kupujúci s náležitým uvážením nezaplatí za nehnuteľnosť. veľké množstvo než ten, ktorý by v dohľadnej dobe bez výraznejších prieťahov stál získanie zodpovedajúceho stavebného pozemku a postavenie objektu podobného účelu a kvality.

Hlavné fázy postupu hodnotenia s týmto prístupom:

1. Kalkulácia nákladov na obstaranie alebo dlhodobý prenájom voľného a dostupného pozemku za účelom jeho optimálneho využitia;

2. Posúdenie reprodukčných nákladov oceňovanej budovy. Pri kalkulácii reprodukčnej ceny sa vychádza z kalkulácie nákladov na rekonštrukciu posudzovaného objektu na základe aktuálnych cien a podmienok výroby obdobných predmetov k určitému dátumu.

3. Stanovenie miery fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania nehnuteľnosti;

4. Hodnotenie veľkosti podnikateľského zisku (zisk investora);

5. Výpočet celkových nákladov na predmet ocenenia úpravou reprodukčnej ceny o opotrebovanie s následným zvýšením výslednej hodnoty o cenu pozemku.

Nákladový prístup je najvhodnejší pri hodnotení nedávno skolaudovaných nehnuteľností, vedie k najpresvedčivejším výsledkom v prípade dostatočne opodstatnených nákladov na pozemok a nevýznamných akumulovaných odpisov technických vylepšení. Nákladový prístup je legitímny pri posudzovaní hodnoty plánovaných zariadení, účelových zariadení a iného majetku, pri ktorom sa na účely poistenia zriedkavo uzatvárajú obchody. Tento prístup pri hodnotení objektov určených na rekonštrukciu umožňuje zistiť, či náklady na výstavbu budú kompenzované zvýšením prevádzkových výnosov alebo výnosov z predaja majetku. Aplikácia nákladového prístupu na v tomto prípade predchádza riziku nadmernej investície.

Taktiež nákladový prístup sa používa na účely zdaňovania majetku právnických a jednotlivcov, pri zatknutí nehnuteľnosť analyzovať najlepšie a najefektívnejšie využitie pozemku.

Určenie hodnoty pozemku

V súlade s čl. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pri prevode vlastníctva budovy, stavby, stavby umiestnenej na cudzom pozemku na inú osobu, získava právo užívať zodpovedajúcu časť pozemku zastavaného budovou , štruktúru, štruktúru a potrebné na ich užívanie, za rovnakých podmienok a v rovnakom rozsahu ako predchádzajúci vlastník.

Zo všetkých metód oceňovania pozemkov je rozhodujúca metóda benchmarkingu predaja.

Reprodukčné náklady na výstavbu oceňovanej nehnuteľnosti sa vypočítajú v bežných cenách ako novej (bez oprávok) a vzťahujú sa na dátum ocenenia. Pri stanovení reprodukčnej ceny sa vychádza z kalkulácie nákladov spojených s výstavbou objektu a jeho dodaním zákazníkovi. V závislosti od postupu účtovania týchto nákladov je zvykom rozlišovať v nákladoch stavby priame a nepriame náklady.

Priame náklady priamo súvisia so stavbou (náklady na materiál, mzdy stavebných robotníkov, náklady na stavebné stroje a mechanizmy atď.). Nepriame náklady sú náklady, ktoré priamo nesúvisia s výstavbou (poplatky za projektovanie a odhad organizácií, náklady na investície do pozemkov, náklady na marketing, poistenie a reklamu atď.). Zisk developera odráža náklady na riadenie a organizáciu výstavby, všeobecný dozor a podnikateľské riziko spojené s developmentom. Zisk podnikateľa je definovaný ako časť zisku z predaja predmetu. Bez ohľadu na výšku úroku a zodpovedajúceho základu (časť hodnoty majetku) zostáva výška podnikateľského zisku konštantná.

Hlavným zdrojom komparatívnych údajov o nákladovej hodnote nehnuteľných predmetov sú stavebné zákazky na zhotovenie podobných stavieb, ako je posudzovaná. Okrem toho, odhadcovia dizajnu zvyčajne vedú svoje vlastné databázy aktuálnych cien za hotové domy, administratívne budovy, byty, hotely, obchody a priemyselné budovy. V súčasnosti v Rusku existuje systém noriem a cenových hladín určených zodpovedajúcimi cenovými indexmi.

Vybudované objekty pod vplyvom rôznych prírodných a funkčných faktorov strácajú svoju výkonnosť a sú zničené. Okrem toho je trhová hodnota objektu ovplyvnená vonkajšími ekonomickými dopadmi z bezprostredného prostredia a zmenami v trhovom prostredí. Súčasne fyzické opotrebovanie (strata výkonu), funkčné starnutie (strata technologickej zhody a nákladov v dôsledku vedeckého a technologického pokroku), vonkajšie alebo ekonomické opotrebovanie (zmena atraktivity objektu z hľadiska zmien vonkajšieho prostredia). a ekonomická situácia v regióne). Tieto druhy odpisov spolu tvoria oprávky, ktoré budú rozdielom medzi reprodukčnou cenou predmetu a nákladmi na reprodukciu (obmenu) predmetu oceňovania.

Najucelenejším a najspoľahlivejším zdrojom informácií o technickom stave budovy alebo stavby sú materiály prírodného prieskumu. Prvou podmienkou vykonávania takýchto prieskumov by mala byť presná definícia funkčného účelu predmetu hodnotenia: použitie softvéru priame vymenovanie alebo so zmenou technologických a funkčných parametrov. Zároveň je potrebné prezentovať limity zmien zaťaženia a účinkov na nosné konštrukcie budov.

Druhou podmienkou vykonania výskumu je získanie úplných informácií o prírodných a klimatických parametroch a špecifických faktoroch vplyvu oblasti umiestnenia objektu a ich zmien v procese technogénnej činnosti.

Trhový prístup

Predpokladom pre aplikáciu metód trhového prístupu je dostupnosť informácií o transakciách s podobnými nehnuteľnosťami (ktoré sú porovnateľné účelom, veľkosťou a umiestnením), ktoré sa uskutočnili za porovnateľných podmienok (čas transakcie a podmienky financovania transakcie). ).

Hlavné ťažkosti pri uplatňovaní metód trhového prístupu sú spojené s nedostatočnou transparentnosťou ruského trhu s nehnuteľnosťami. Vo väčšine prípadov sú skutočné ceny realitných transakcií neznáme. V tejto súvislosti sa pri posudzovaní často používajú ceny ponúk nehnuteľností ponúkaných na predaj.

Aplikácia metódy porovnávania predaja spočíva v postupnom vykonávaní nasledujúcich akcií:

1. podrobný prieskum trhu s cieľom získať spoľahlivé informácie o všetkých faktoroch súvisiacich s predmetmi porovnateľnej užitočnosti;

2. určenie vhodných jednotiek porovnávania a porovnávacej analýzy pre každú jednotku;

3. porovnanie hodnoteného objektu s vybranými porovnávacími objektmi s cieľom upraviť ich predajné ceny alebo ich vylúčiť zo zoznamu porovnávaných;

4. privedenie množstva upravených ukazovateľov hodnoty porovnateľných predmetov na trhovú hodnotu predmetu oceňovania.

Ako zdroje informácií o trhových transakciách s nehnuteľnosťami možno využiť realitné kancelárie, vládne zdroje, vlastné databázy, publikácie a pod.

V oceňovacej praxi sa pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti rozlišujú také základné prvky porovnania, akými sú prevádzané práva k nehnuteľnostiam, podmienky finančného vyrovnania pri kúpe nehnuteľnosti, podmienky predaja (čistota transakcie), dobu predaja, funkčný účel objektu, umiestnenie, dostupnosť prístupových ciest, rozlohu objektu, technický stav a úroveň vybavenia priestorov.

Táto metóda je najúčinnejšia pri bežne predávaných nehnuteľnostiach.

Na zvýraznenie prvkov merania úprav sa používajú kvantitatívne a kvalitatívne metódy.

Kvantitatívne metódy zahŕňajú:

· Analýza párových predajov (porovnávajú sa dva rôzne predaje, aby sa určila úprava pre jeden prvok porovnania);

· Štatistická analýza (metóda je založená na použití aparátu matematickej štatistiky na vykonávanie korelačnej a regresnej analýzy);

· Analýza sekundárneho trhu (táto metóda určuje výšku úprav na základe údajov, ktoré priamo nesúvisia s predmetom posudzovania alebo predmetu porovnávania) a iné.

Medzi kvalitatívne techniky patria:

· Klasifikačná (porovnávacia) analýza (metóda je podobná analýze párových predajov, okrem toho, že úpravy nie sú vyjadrené v percentách alebo peňažných sumách, ale v kategóriách fuzzy logiky);

· Distribučná analýza (porovnávacie tržby sa rozdeľujú v zostupnom poradí podľa primeranosti, následne sa určí miesto predmetu hodnotenia v rade porovnávacích predajov).

Príjmový prístup

Výhodou výnosového prístupu oproti nákladovému a trhovému prístupu je, že viac odzrkadľuje pohľad investora na nehnuteľnosť ako zdroj príjmu, to znamená, že táto kvalita nehnuteľnosti je braná do úvahy ako hlavná. cenový faktor... Hlavnou nevýhodou príjmového prístupu je, že na rozdiel od ostatných dvoch prístupov je založený na prediktívnych údajoch.

Hlavné fázy postupu hodnotenia s týmto prístupom:

1. Vypracovanie prognózy budúcich príjmov z prenájmu predpokladaných plôch na prenájom na dobu vlastníctva a na základe získaných údajov stanovenie potenciálneho hrubého príjmu (HVR), ktorý sa vypočíta podľa vzorca 1.1:

PVD = S * Ca, (1,1)

S - prenajatá plocha, M2;

Ca - cena prenájmu za 1 m2.

2. Stanovenie na základe analýzy trhu strát z nevyužitia priestoru a pri vyberaní nájomného, výpočet skutočného hrubého príjmu (DVD). Vlastník spravidla nemá dlhodobo možnosť trvalo si prenajať 100 % plochy budovy. Straty na nájomnom sú spôsobené podzamestnanosťou nehnuteľnosti a neplatením nájomného bezohľadnými nájomníkmi. Mieru nezamestnanosti rentabilného nehnuteľného objektu charakterizuje miera nevyužitosti, ktorá je určená pomerom množstva neprenajatých plôch k veľkosti celkovej plochy určenej na prenájom.

Výpočet skutočného hrubého príjmu (DVD) sa vykonáva podľa vzorca 1.2:

DWD = PVD * Kz * Ks, (1,2)

DVD - skutočný hrubý príjem;

LDPE - potenciálny hrubý príjem;

Кз - faktor využitia plochy;

Кс - koeficient výberu platby.

Treba si uvedomiť, že na DVD vypočítané vyššie uvedeným spôsobom je potrebné pripočítať ďalšie príjmy prijaté z prevádzky zariadenia nad rámec platieb za prenájom (napríklad za využívanie doplnkových služieb - parkovanie a pod.).

3. Výpočet prevádzkových nákladov oceňovaného majetku, ktorý je založený na analýze skutočných nákladov na jeho údržbu a/alebo typických nákladov na danom trhu. Výdavky sú podmienečne fixné (daň z nehnuteľnosti, poistné, platby za pozemok), podmienečne variabilné (energie, bežné opravy, platy servisného personálu atď.), Reprodukčné náklady (náklady na pravidelnú výmenu opotrebovaných konštrukčných prvkov budovy). ).

Odhadované prevádzkové náklady sa teda odpočítajú od DIA a konečným výsledkom je čistý prevádzkový príjem (NPR).

4. Prepočet čistého prevádzkového výnosu na súčasnú hodnotu objektu.

Metóda priamej kapitalizácie - metóda na určenie trhovej hodnoty ziskového objektu založená na priamej premene najtypickejšieho príjmu prvého roka na hodnotu vydelením pomerom kapitalizácie, získaný na základe analýzy trhových údajov o pomeroch čistý príjem a hodnota majetku, podobného hodnoteného predmetu, získaného trhovou metódou.ťažba. Takáto západná klasická verzia metódy priamej kapitalizácie, v ktorej sa kapitalizačný pomer získava z trhových transakcií, je prakticky nemožné použiť v ruských podmienkach kvôli ťažkostiam vznikajúcim pri zhromažďovaní informácií (najčastejšie sú podmienky a ceny transakcií dôvernými informáciami). ). Na základe toho je v praxi potrebné použiť algebraické metódy na konštrukciu kapitalizačného pomeru, ktoré umožňujú samostatné hodnotenie miery návratnosti kapitálu a miery jeho návratnosti.

Je potrebné poznamenať, že metóda priamej kapitalizácie je použiteľná pre ocenenie existujúceho majetku, ktorý si ku dňu ocenenia nevyžaduje veľké kapitálové investície do opráv alebo rekonštrukcie.

Analýza rezerv a spôsobov, ako zvýšiť ziskovosť podniku s cieľom zvýšiť jeho trhovú hodnotu (napríklad LLC "Guild")

Na určenie trhu alebo iného typu hodnoty odhadcovia používajú špeciálne techniky a metódy výpočtu, ktoré sa nazývajú metódy oceňovania ...

Analýza trhu bytovú výstavbu v Rusku

V každej fáze životného cyklu môžete určiť hodnotu nehnuteľnosti. V teórii oceňovania nehnuteľností generujúcich príjem existujú tri hlavné prístupy k oceňovaniu ...

Štúdia vlastníctva domu a pozemku s ním funkčne súvisiaceho za účelom stanovenia trhovej hodnoty

V súlade s Federálny zákon„O hodnotiacich činnostiach v Ruská federácia“Z 29. júla 1998...

Stanovenie hodnoty nehnuteľného objektu na príklade bytového domu

Ocenenie rekreačného strediska za účelom predaja

Oceňovanie podniku: predmety, princípy, proces, metodika

Proces hodnotenia zahŕňa tieto hlavné fázy: - Prípravná fáza - Fáza zhromažďovania informácií - Fáza výpočtu nákladov na objekt hodnotenia - Záverečná fáza Tabuľka 1.3.1. Etapy oceňovania podniku...

Oceňovanie majetku

Ocenenie obchodnej hodnoty (na príklade JSC "Yaroslavl Broiler")

Proces hodnotenia hodnoty podniku zahŕňa dve základné zložky – analytickú a kalkulovanú, – ktorých kompetentná kombinácia vám umožňuje vytvoriť si vedecky podložený názor. Analytická zložka je analýza minulosti ...

Odhad hodnoty spoločnosti OJSC "Rostelecom"

Ocenenie podniku (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) je výpočet a zdôvodnenie hodnoty podniku k určitému dátumu. Posudzovanie hodnoty podniku, ako každého iného majetku...

Odhad nákladov na stroje, zariadenia a Vozidlo

Ocenenie hodnoty nehnuteľnosti

Rôzne tovary (predmety, veci, majetok) sa vytvárajú, predávajú a získavajú na uspokojenie určitých potrieb štátu, právnických osôb a fyzických osôb, ako aj na získanie výhod z ich vlastníctva a používania ...

Oceňovanie nehnuteľností

Ocenenie hodnoty verejných nehnuteľností

Teoretický základ hodnotiaci proces je systém hodnotiacich princípov. Vo svetovej praxi je zvykom rozlišovať štyri skupiny hodnotiacich princípov (obr. 1.1): 1. skupina: princípy ...

Trhové oceňovanie nehnuteľností

Existujú tri metódy hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti: 1. Nákladová metóda 2. Metóda priamej porovnávacej analýzy tržieb 3 ...

Hodnota nehnuteľnosti

V teórii oceňovania výnosových nehnuteľností existujú tri hlavné prístupy oceňovania, na základe ktorých sa budujú špecifické metódy oceňovania nehnuteľností: nákladový prístup, výnosový prístup, trhový prístup (porovnávací prístup). Drahý prístup...

Odoslanie dobrej práce do databázy znalostí je jednoduché. Použite nižšie uvedený formulár

Študenti, postgraduálni študenti, mladí vedci, ktorí pri štúdiu a práci využívajú vedomostnú základňu, vám budú veľmi vďační.

Uverejnené dňa http://www.allbest.ru/

Úvod

Ocenenie nehnuteľností je zaujímavé predovšetkým pre kategórie objektov, ktoré aktívne obiehajú na trhu ako samostatný tovar. V súčasnosti je v Rusku:

· Apartmány a izby;

· Priestory a budovy pre kancelárie a obchody;

· Predmestské obytné budovy s pozemkami (chaty a letné chaty);

· Voľné pozemky určené na výstavbu alebo iné účely (v krátkodobom horizonte);

· Skladové a výrobné zariadenia.

Okrem toho sú nehnuteľnosti spravidla súčasťou majetkového komplexu podnikov a organizácií (najmä tých, ktoré sa privatizujú) a výrazne ovplyvňujú ich hodnotu. Existujú aj ďalšie kategórie nehnuteľností, pre ktoré sa trh ešte nevytvoril.

Hodnotenie objektu je ovplyvnené rôznymi podmienkami a ich kombináciami. Príklad klasifikačných znakov.

Pôvod:

1. Prírodné (prírodné) predmety.

2. Objekty vytvorené človekom (budovy).

Účel:

1. Voľné pozemky (na stavebné alebo iné účely).

2. Prírodné komplexy (ložiská) na ich využitie.

3. Budovy.

· Na bývanie.

· Pre kanceláriu.

· Pre obchod a sféru platených služieb.

· Pre priemysel.

· Iní.

Mierka:

1. Pozemné trakty.

2. Samostatné pozemky.

3. Komplexy budov a stavieb.

4. Bytový dom s viacerými bytmi.

5. Obytný dom s jedným bytom (kaštieľ, chata).

6. Sekcia (vchod).

7. Podlaha v sekcii.

8. Byt.

9. Izba.

10. Letná chata.

11. Komplex administratívnych budov.

12. Budovanie.

13. Priestory alebo časti budov (sekcie, podlažia).

Pripravený k použitiu:

1. Hotové predmety.

2. Vyžaduje rekonštrukciu alebo väčšie opravy.

3. Vyžaduje sa dokončenie stavby.

1. Metodika oceňovania nehnuteľností

Techniku oceňovania nehnuteľností možno rozdeliť do etáp:

1. fáza Definovanie úlohy oceňovania nehnuteľností

Ocenenie nehnuteľnosti je určenie hodnoty nehnuteľnosti v súlade s uvedeným účelom, postupom oceňovania a požiadavkami etiky odhadcu. Určenie účelu ocenenia nehnuteľnosti je spočiatku základom pre výber oceňovacích techník, a preto má významný vplyv na výsledok ocenenia. V budúcnosti sa určuje typ hodnoty, ktorá je potrebná v súlade so stanoveným cieľom.

V trhové podmienky prideliť rôzne druhy hodnota nehnuteľnosti:

1) trhová - ide o najpravdepodobnejšiu predajnú cenu predmetu na konkurenčnom a otvorenom trhu s vedomým a racionálnym konaním vo vlastnom záujme kupujúceho a predávajúceho, ktorí sú dobre informovaní a nepociťujú tlak mimoriadnych okolností;

2) investícia - ide o hodnotu posudzovaného objektu pre konkrétneho investora; zvýšenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku investície;

3) likvidácia - ide o hodnotu v prípade núteného predaja; je totožná s trhovou hodnotou, ale je obmedzená načasovaním hodnotenia, prieskumu trhu a propagácie trhu, ktoré sú potrebné na získanie najlepšej možnej ceny;

4) katastrálny - je trhová hodnota nehnuteľnosti zistená v procese štátneho katastrálneho oceňovania, určená metódami hromadného ocenenia, alebo ak nie je možné určiť trhovú hodnotu metódami hromadného ocenenia, trhová hodnota určená individuálne pre konkrétny nehnuteľný predmet v súlade s legislatívou o oceňovacej činnosti.

Fakt štátna registrácia vznik a prechod práv k nehnuteľnosti sa osvedčuje vydaním osvedčenia a na listinách vyjadrujúcich obsah obchodu sa urobí osobitný zápis. Samotný registračný postup sa redukuje na záznamy informácií o právach ku každej nehnuteľnosti a jej parametroch v Jednotnom štátnom registri.

Stanovuje sa dátum ocenenia - kalendárny dátum, ku ktorému sa zisťuje hodnota predmetu ocenenia.

Formulujú sa obmedzujúce podmienky - vyjadrenia v správe popisujúce prekážky alebo okolnosti, ktoré ovplyvňujú posúdenie hodnoty nehnuteľnosti

2. fáza Vypracovanie plánu a zmluvy na ocenenie nehnuteľnosti

1. Stanovia sa zdroje informácií, spôsoby oceňovania nehnuteľností a následne sa vypracuje plán prác.

2. Náklady na ocenenie nehnuteľnosti sa spočítajú a prerokujú peňažná odmena na oceňovanie nehnuteľností.

3. Vyhotovuje sa zmluva o odhade nehnuteľnosti.

3 etapa. Zhromaždite analýzu informácií o nehnuteľnosti

Zhromažďovanie a spracovanie nasledujúcich informácií a dokumentácie:

1) doklady o vlastníctve, informácie o zaťažení predmetu hodnotenia právami iných osôb;

2) údaje účtovníctvo a výkazníctvo súvisiace s predmetom posudzovania;

3) informácie o technických a prevádzkových charakteristikách predmetu posudzovania;

4) informácie potrebné na stanovenie kvantitatívnych a kvalitatívne charakteristiky predmet posudzovania za účelom určenia jeho hodnoty, ako aj ďalšie informácie súvisiace s predmetom posudzovania;

5) analýza trhu, na ktorý predmet posudzovania patrí, súčasná situácia a trendy, ako aj výber analógov predmetu posudzovania a jeho zdôvodnenie;

6) obhliadka zariadenia a okolia, opis právneho stavu nehnuteľnosti, fyzické a ekonomické charakteristiky, umiestnenie;

7) analýza a spracovanie informácií.

4. fáza Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia nehnuteľnosti

1. Analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia už zastavaného a predpokladaného voľného pozemku.

2. Právna platnosť zvoleného prípadu použitia, fyzická realizovateľnosť a finančná životaschopnosť.

3. Stanovenie najvyššej hodnoty nehnuteľnosti.

5epoklepať. Výpočet odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti na základe troch prístupov:

1) príjmový prístup;

2) komparatívny prístup;

3) nákladný prístup.

6. fáza Koordinácia výsledkov ocenenia predmetu nehnuteľnosti

7 etapa. Príprava hodnotiacej správy

Vyhotovenie dokladu obsahujúceho zdôvodnenie posudku odhadcu o hodnote nehnuteľnosti.

2. Odhad nákladov založený na príjmovom prístupe

Príjmový prístup vychádza zo skutočnosti, že hodnota nehnuteľnosti, do ktorej je investovaný kapitál, musí zodpovedať aktuálnemu hodnoteniu kvality a výšky príjmu, ktorý je táto nehnuteľnosť schopná priniesť. Kapitalizácia príjmu je proces, ktorý určuje vzťah medzi budúcim príjmom a súčasnou hodnotou objektu. Základný vzorec príjmový prístup:

C = BH / K alebo V = 1 / R,

kde C (V) je hodnota majetku;

ЧД (I) - očakávaný príjem z oceňovanej nehnuteľnosti. Príjem sa zvyčajne vzťahuje na čistý prevádzkový príjem, ktorý je nehnuteľnosť schopná generovať za dané obdobie;

K (R) - miera návratnosti alebo zisku je pomer alebo miera kapitalizácie. Kapitalizačný pomer je miera návratnosti, ktorá odráža vzťah medzi príjmom a hodnotou oceňovaného predmetu.

Miera kapitalizácie je pomer trhovej hodnoty nehnuteľnosti k čistému príjmu, ktorý prináša.

Diskontná sadzba - norm zložené úročenie, ktorý sa používa pri prepočte k určitému časovému okamihu hodnoty peňažných tokov vznikajúcich z používania majetku.

Model kapitalizácie príjmu

Etapy príjmového prístupu:

1. Výpočet hrubého príjmu z užívania objektu na základe analýzy aktuálnych sadzieb a sadzieb na trhu prenájmu za porovnateľné nehnuteľnosti.

2. Vyhodnotenie strát z nedokončeného načítania (lízingu) a neinkasovaných lízingových splátok vychádza z analýzy trhu, charakteru jeho dynamiky vo vzťahu k oceňovanej nehnuteľnosti. Takto vypočítaná suma sa odpočíta od hrubého príjmu a súčet je skutočný hrubý príjem.

3. Kalkulácia nákladov spojených s predmetom posudzovania:

Prevádzkové (prevádzkové) - náklady na prevádzku zariadenia;

Fixné - náklady na údržbu splatné účty(úroky z pôžičiek, odpisy, dane, platby atď.);

Opravné položky - náklady na kúpu (výmenu) príslušenstva k nehnuteľnosti.

4. Stanovenie výšky čistého príjmu z predaja predmetu.

5. Výpočet kapitalizácie.

Výnosový prístup odhaduje hodnotu nehnuteľnosti v tento moment ako súčasná hodnota budúcich peňažných tokov, t.j. odráža:

1) kvalita a množstvo príjmov, ktoré môže nehnuteľnosť priniesť počas svojej životnosti;

2) riziká charakteristické tak pre posudzovaný objekt, ako aj pre región.

Príjmový prístup sa používa na určenie:

1) hodnotu investície pretože potenciálny investor nezaplatí za objekt viac, ako je súčasná hodnota budúcich príjmov z tohto objektu;

2) trhová hodnota.

Možnosť 20.

Nehnuteľnosť je budova. Rozloha 700 m 2. Miera nedostatočného využitia je 15 % potenciálneho hrubého príjmu (GVP). Cena prenájmu je 300 rubľov / m2. Prevádzkové náklady - 25 % zo skutočného hrubého príjmu (DVD). Pomer kapitalizácie 10 %. Určte hodnotu nehnuteľnosti.

1. LDPE = A * S * 12,

kde LDPE je potenciálny hrubý príjem;

A - sadzba za prenájom;

S je plocha nehnuteľnosti.

LDPE = 300 * 700 * 12 = 2 520 000 rubľov.

2. DWD = PVD (1 - k podzáťaž),

kde DVD je skutočný hrubý príjem;

k underload - koeficient odľahčenia.

DVD = 2 520 000 * (1 - 0,15) = 2 142 000 rubľov.

3. CHOD = DVD - ALEBO,

kde CHOD je čistý prevádzkový príjem;

RR = 0,25 * DVD = 0,25 * 2 142 000 = 535 500 rubľov. - prevádzkové náklady.

CHOD = 2142000 - 5355000 = 1606500 rubľov.

4.C = CHOD / R k,

kde C je hodnota majetku;

R k - kapitalizačný pomer.

С = 1606500 / 0,1 = 16065000 rubľov.

Záver: náklady na objekt hodnotenia s rozlohou 700 m 2 sa rovnajú 16 065 000 rubľov.

3. Posudzovanie hodnoty nehnuteľností na základe porovnávacieho prístupu

Porovnávací prístup k oceňovaniu je súborom oceňovacích metód založených na porovnávaní nehnuteľnosti s jej náprotivkami, pre ktoré existujú informácie o cenách transakcií s nimi. Podmienky pre uplatnenie porovnávacieho prístupu pri oceňovaní nehnuteľností:

1. Objekt nesmie byť jedinečný.

2. Informácie musia byť úplné vrátane podmienok transakcií.

3. Faktory ovplyvňujúce hodnotu porovnávaných analógov oceňovanej nehnuteľnosti musia byť porovnateľné.

Porovnávací prístup je založený na princípoch:

Substitúcie;

Zostatok;

Ponuka a dopyt.

Etapy porovnávacieho prístupu pri oceňovaní nehnuteľností:

1. fáza.

Prieskum trhu - vykonáva sa analýza stavu a trendov trhu a najmä segmentu, do ktorého hodnotený objekt patrí; identifikuje nehnuteľné objekty, ktoré sú najviac porovnateľné s oceňovaným, predaným relatívne nedávno.

2. fáza.

Zhromažďovanie a kontrola spoľahlivosti informácií o navrhovaných na predaj alebo nedávno predaných analógoch predmetu oceňovania nehnuteľnosti; porovnanie analógových objektov s hodnoteným objektom.

3. fáza.

Úprava predajných cien vybraných analógov podľa odlišností od predmetu ocenenia.

4. fáza

Stanovenie hodnoty predmetu ohodnotenia nehnuteľnosti odsúhlasením upravených cien obdobných predmetov. Porovnateľné objekty musia patriť do rovnakého segmentu a transakcie s nimi by sa mali vykonávať za podmienok typických pre tento segment:

1. v čase expozície. Doba expozície - čas, počas ktorého je predmet na trhu;

2. o nezávislosti subjektov transakcie. Nezávislosť znamená, že transakcie sa neuskutočňujú za trhové ceny, ak predávajúci a kupujúci:

sú v rodinnom vzťahu;

sú zástupcami holdingu a nezávislou dcérskou spoločnosťou;

Majú inú vzájomnú závislosť a vzájomný záujem; transakcie sa uskutočňujú s predmetmi zaťaženými záložným právom alebo inými záväzkami;

Zaoberajú sa predajom nehnuteľností zosnulých osôb atď.;

3. o investičnej motivácii, ktorý určuje:

Podobné motívy pre investorov;

Podobné najlepšie a najefektívnejšie využitie zariadení; stupeň poškodenia budovy.

Hlavné kritériá pre výber analógových objektov pri oceňovaní nehnuteľností:

1. Vlastníctvo nehnuteľností. Vlastnícka úprava je rozdiel medzi trhovým a zmluvným nájomným, pretože plné právo nehnuteľnosť je určená trhovým nájomným a aktuálnymi dostupnými finančnými prostriedkami.

2. Podmienky financovania transakcie. V prípade atypických podmienok financovania transakcie je potrebná dôkladná analýza, v dôsledku ktorej dôjde k úprave.

3. Podmienky predaja a čas predaja.

4. Umiestnenie.

5. Fyzikálne vlastnosti.

Na určenie konečnej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti je potrebná úprava na porovnateľné predaje. Výpočet a úpravy sa robia na základe logickej analýzy predchádzajúcich výpočtov, pričom sa zohľadňuje význam každého ukazovateľa. Najdôležitejšie je presné určenie korekčných faktorov (pozri obr. 1)

Obrázok 1

Percentuálne úpravy sa vykonávajú vynásobením predajnej ceny analógového predmetu alebo jeho porovnávacej jednotky koeficientom odrážajúcim mieru rozdielov v charakteristikách analógového predmetu a hodnoteného predmetu. Ak je hodnotený objekt lepší ako porovnateľný analóg, k cene sa pripočíta koeficient zvyšovania, ak je horší - klesajúci.

Úpravy nákladov:

a) absolútne korekcie porovnávacej jednotky menia cenu predávaného analógového predmetu o určitú čiastku, v ktorej sa odhaduje rozdiel v vlastnostiach analógového predmetu a hodnoteného predmetu. Pozitívna korekcia sa vykoná, ak je hodnotený objekt lepší ako porovnateľný analóg, negatívna, ak je horší;

b) peňažné úpravy ceny predávaného analógového predmetu ako celku ju menia o určitú sumu, v ktorej sa odhadujú rozdiely v vlastnostiach. Kumulatívne percentuálne úpravy sa určia vynásobením všetkých individuálnych percentuálnych úprav.

Novela vo forme všeobecného zoskupenia sa zvyčajne používa na rozvinutom trhu nehnuteľností, kde dochádza k veľkému množstvu predajov. Kumulatívna úprava sa vykoná v rámci vybranej skupiny porovnateľných objektov.

Poradie zmien:

1. Zmena podmienok financovania

2. Oprava pre špeciálne podmienky predaja.

3. Úprava za čas predaja.

4. Korekcia polohy.

5. Korekcia fyzikálnych vlastností.

Výhody komparatívneho PPrístupy k oceňovaniu nehnuteľností:

1. Konečná cena odráža názory typických predajcov a kupujúcich.

2. Predajné ceny odrážajú zmenu finančné podmienky a inflácie.

3. Staticky uzemnené.

4. Vykonajú sa opravy rozdielov medzi porovnávanými objektmi.

5. Používa sa pomerne jednoducho a poskytuje spoľahlivé výsledky.

Nevýhody porovnávacieho prístupupri oceňovaní nehnuteľnosti:

1. Rozdiely v predaji.

2. Ťažkosti so zberom informácií o praktických predajných cenách.

3. Problémy pri zhromažďovaní informácií o konkrétnych podmienkach transakcie.

4. Závislosť od aktivity trhu.

5. Závislosť od stability trhu

6. Ťažkosti pri zosúlaďovaní údajov o výrazne odlišných predajoch.

Nehnuteľnosť je budova. Rozloha 700 m 2. Druh práva: majetok. Podmienky financovania sú typické trhové podmienky. Úprava za vyjednávanie 10%. Lokalita - Juh mikrodistrikt. Stav vybavenia interiéru nehnuteľnosti je výborný. Pohodlie v mieste je prvou líniou. Počet podlaží - suterén. Stanovte predajnú cenu nehnuteľnosti.

stôl 1

Metóda porovnávania predaja

Názov parametra	Predmet hodnotenia
Predajná cena, rub.
Plocha, m2
Cena, rub./m 2
Druh zákona	vlastné
Úprava
Upravená cena, rub.
Podmienky financovania	Typický trh
Úprava
Upravená cena, rub.
Podmienky predaja	Typické
Úprava
Upravená cena, rub.
Úprava vyjednávania
Upravená cena, rub.
Miesto	Južný mikrodištrikt	Južný mikrodištrikt	Južný mikrodištrikt	Južný mikrodištrikt
Úprava
Upravená cena, rub.
Stav dekorácie interiéru
Úprava
Upravená cena, rub.
Výhodná poloha	1. riadok	1. riadok	2. riadok		2. riadok
Úprava
Upravená cena, rub.
Počet podlaží
Úprava
Upravená cena, rub.
Hmotnostný koeficient
Prepočítané náklady, rub.
Celková cena, rub./m 2

Výpočty:

3 Stanovenie nákladov v rubľoch. na m2:

1) 10 000 000 / 675 = 14 841,81 rubľov / m2;

2) 12 000 000 / 730 = 61 438,36 rubľov / m2;

3) 40 000 000 / 941 = 42 507,97 rubľov / m2;

4) 4 500 000 / 644 = 6 987,58 rubľov / m2.

Keďže druh zákona, podmienky financovania a podmienky predaja nehnuteľnosti a jej obdoby sú rovnaké, opravný faktor je nulový, čo znamená, že cena za m2 zostáva rovnaká.

13. Úprava pre vyjednávanie:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubľov;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubľov;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubľov;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubľov.

15. Umiestnenie OH a štvrtého analógového objektu je odlišné.

16. Definícia úpravy:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Upravená cena:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Stav vnútornej výzdoby všetkých analógových predmetov sa líši od vnútorný stav končí OH. Prvý a tretí analóg sú v dobrom stave, druhý a štvrtý sú v zlom stave.

20. Upravená cena:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubľov;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubľov;

3) 38 257,17 + 3 000 = 41 257,17 rubľov;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubľov.

21. Druhý a štvrtý analógový objekt sa od OH líši pohodlnosťou svojej polohy.

23. Upravená cena:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubľov;

4) 14 791,92 * 1,16 = 17 158,63 rubľov.

24. Prvý a tretí obdobný objekt sa od OH líši počtom podlaží.

26. Upravená cena:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubľov;

3) 41 257,17 * 0,81 = 33 418,31 rubľov.

28. Vážená hodnota:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubľov;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubľov;

3) 33418,31 * 0,3 = 10 025,49 rubľov;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubľov.

29. Celková cena v rubľoch. na m2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 = 21000,51 rubľov / m2.

Predajná cena nehnuteľnosti je teda:

21 000,51 * 700 = 14 700 357 rubľov.

Záver: náklady na nehnuteľnosť s rozlohou 700 m 2 sú 14 700 357 rubľov.

4. Odhad nákladov založený na nákladovom prístupe

Nákladový prístup je súbor metód oceňovania založených na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu predmetu ocenenia s prihliadnutím na akumulované oprávky. Vychádza sa z predpokladu, že kupujúci nezaplatí za hotový predmet viac ako za vytvorenie predmetu podobnej úžitkovej hodnoty.

Informácie potrebné na uplatnenie nákladového prístupu:

1) úroveň miezd;

2) výška režijných nákladov;

3) náklady na vybavenie;

4) miera návratnosti stavebníkov v danom regióne;

5) trhové ceny stavebných materiálov.

Etapy nákladového prístupu:

1. Výpočet nákladov na pozemok s prihliadnutím na najefektívnejšie využitie (Sz).

2. Výpočet reprodukčných nákladov alebo reprodukčných nákladov (Svs alebo Szam).

3. Výpočet akumulovaných odpisov (všetky druhy) (životnosť):

Fyzické opotrebovanie - opotrebovanie spojené so znížením výkonu predmetu v dôsledku prirodzeného fyzického starnutia a vplyvom vonkajších nepriaznivých faktorov;

Funkčné zastaranie - opotrebovanie v dôsledku nesúladu s modernými požiadavkami na takéto zariadenia;

Vonkajšie zastarávanie – znehodnotenie v dôsledku zmien vonkajších ekonomických faktorov.

4. Výpočet nákladov na objekt, berúc do úvahy akumulované odpisy: Spánok = Svs - Život.

5. Stanovenie konečnej hodnoty nehnuteľnosti: Sed = Cs + Spánok.

Výhody nákladového prístupu:

Pri hodnotení nových objektov je najspoľahlivejší nákladový prístup. Tento prístup je vhodný alebo jediný možný v nasledujúcich prípadoch:

1) technická a ekonomická analýza nákladov na novú výstavbu;

2) zdôvodnenie potreby aktualizácie existujúceho zariadenia;

3) posudzovanie špeciálnych budov;

4) pri hodnotení objektov v „pasívnych“ sektoroch trhu;

5) analýza efektívnosti využívania pôdy;

6) riešenie problémov poistenia objektov;

7) riešenie problémov zdaňovania;

8) pri dohode o hodnotách predmetu nehnuteľnosti získaného iným spôsobom.

Nevýhody nákladového prístupu:

1. Náklady nie vždy zodpovedajú trhovej hodnote .

2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku hodnotenia sú sprevádzané rýchlym nárastom ceny práce.

3. Nesúlad medzi obstarávacími nákladmi hodnotenej nehnuteľnosti a nákladmi na novostavbu presne tej istej nehnuteľnosti, nakoľko v procese oceňovania sa od stavebných nákladov odpočítajú akumulované odpisy.

4. Problémy pri kalkulácii nákladov na reprodukciu starých budov.

5. Obtiažnosť stanovenia množstva nahromadeného opotrebovania starých budov a stavieb.

6. Samostatné ocenenie pozemku od stavieb.

7. Problémy hodnotenia pozemky v Rusku.

5. Koordinácia získaných výsledkov a odvodenie konečnej hodnoty hodnoty majetku

ocenenie nehnuteľnosti je nákladné

Spravidla sa jeden z prístupov považuje za základný, ďalšie dva sú potrebné na úpravu získaných výsledkov. Toto zohľadňuje význam a použiteľnosť každého prístupu v konkrétnej situácii. Celková hodnota hodnoty predmetu posúdenia uvedená v správe o posúdení sa môže považovať za odporúčanú na účely posúdenia, ak odo dňa vyhotovenia správy o posúdení do dňa transakcie s predmetom posúdenia neuplynulo viac ako 6 mesiacov.

Celková hodnota nehnuteľnosti je odvodená na základe porovnania výsledkov aplikácie rôznych prístupov k oceňovaniu. Metóda hierarchickej analýzy (HAI) sa používa na zosúladenie výsledkov získaných pomocou rôznych prístupov a metód hodnotenia.

1. Prvým krokom AHP je štruktúrovanie problému, odsúhlasenie výsledkov vo forme hierarchie. V najviac jednoduchá forma hierarchia je postavená zhora, predstavuje cieľ problému cez stredné úrovne, zvyčajne kritérium na porovnanie s najnižšou úrovňou, ktorá je vo všeobecnosti súborom alternatív.

2. Po hierarchickej reprodukcii problému sa vytvorí porovnávacia matica kritérií a vypočíta sa hodnota priorít kritérií. Maticový prvok - aij - predstavuje intenzitu prvku hierarchie i vo vzťahu k hierarchii j.

Intenzita prejavu sa zvyčajne hodnotí na stupnici intenzity v bodoch od 1 do 9:

1 - rovnaký význam;

3 - mierna nadradenosť jedného nad druhým;

5 - výrazná nadradenosť;

7 - výrazná nadradenosť;

9 - veľmi silná prevaha;

2,4,6,8 - stredné hodnoty.

Ak pri porovnávaní prvkov hierarchie ij dostaneme aij = 5, potom aji = 1/5. Porovnávajú sa výsledky získané na nižšej úrovni, t.j. súbor alternatív medzi sebou a pre každé zvolené kritérium samostatne.

Konečná hodnota váhy každej alternatívy sa určí vynásobením miestnych priorít prioritou vyhovenia kritériu na vyššej úrovni a ďalším sčítaním pre každý prvok v súlade s kritériom ovplyvneným prvkom.

Zosúladenie výsledkov hodnotenia nehnuteľností: hierarchické členenie:

A - schopnosť odrážať skutočné zámery kupujúceho a predávajúceho.

B - typ, kvalita, rozsah údajov, na základe ktorých bola analýza vykonaná.

B - schopnosť parametrov použitých metód zohľadňovať výkyvy trhu.

D - schopnosť metód zohľadniť špecifické metódy posudzovania objektu, ktoré ovplyvňujú hodnotu (veľkosť, umiestnenie atď.).

Vytvorí sa matica dohody a vypočítajú sa hodnoty kritérií.

Výsledky sa potom porovnajú na najnižšej úrovni pre každé kritérium.

Po vyhodnotení pre každé kritérium (A, B, C, D) sa vypočíta výsledná hodnota váh každej metódy. Celkové súčty sú spojené v tabuľke.

tabuľka 2

Posledným krokom pri vyjednávaní o cene nehnuteľnosti je výpočet nákladov pomocou vzorca:

C = (DS * HD) + (ЗС * ХЗ) + (SS * ХС),

kde DS je hodnota majetku získaná príjmovým prístupom;

ЗС - hodnota majetku získaná metódou nákladovej metódy;

CC - hodnota majetku získaná komparatívnym prístupom;

Xd, Xs, Xs - váha každého priblíženia.

С = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 rubľov.

Výsledkom použitia troch prístupov k ohodnoteniu nehnuteľnosti a odsúhlasením získaných výsledkov sa teda získa hodnota oceňovanej nehnuteľnosti, ktorá bude uvedená v správe o ocenení.

Odvodenie konečnej hodnoty nákladov by malo sprevádzať zohľadnenie predpokladov a obmedzujúcich podmienok vzhľadom na úplnosť a spoľahlivosť použitých informácií.

Záver

V tomto kurze sme preskúmali metodiku oceňovania nehnuteľností a vykonali sme oceňovanie nehnuteľností dvoma prístupmi: ziskovým a komparatívnym. Pri príjmovom prístupe boli náklady na nehnuteľnosť s rozlohou 700 m 2 16 065 000 RUB a pri porovnávacom prístupe 14 700 357 RUB. Výsledky boli dohodnuté. V dôsledku toho náklady na predmet hodnotenia dosiahli 1 538 2678,5 rubľov.

Bibliografia

1. Gryaznova AG, Fedotova MA Oceňovanie nehnuteľností: učebnica. 2. vydanie, Rev. a pridať. M., 2008,560 s.

2. Ivanova SK Posudzovanie hodnoty nehnuteľností: učebnica. manuál / vyd. Dr ekon. vedy, prof. M. A. Fedotová. M., 2007,344 s.

Uverejnené na Allbest.ru

Podobné dokumenty

Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľností. Stanovenie hodnoty budovy rôznymi prístupmi k oceňovaniu nehnuteľností. Použitie nákladového, porovnávacieho a ziskového prístupu. Vypracovanie konečného odhadu hodnoty nehnuteľnosti.

ročníková práca, pridaná 29.10.2007

Identifikácia a popis predmetu posudzovania. Použitie porovnávacích, nákladných a príjmové prístupy na oceňovanie nehnuteľností. Konsolidácia získaných hodnotových ukazovateľov do konečného posúdenia hodnoty nehnuteľnosti a stanovenia trhovej hodnoty objektu.

semestrálna práca pridaná 14.11.2013

Vlastnosti nehnuteľnosti ako predmetu oceňovania. Druhy hodnoty stanovené pri oceňovaní nehnuteľností. Výpočet hodnoty nehnuteľnosti "Komplex budov" metódami v rámci porovnávacieho, nákladového, výnosového prístupu. Ellwoodova technika.

ročníková práca, pridaná 14.12.2010

Analýza najefektívnejšieho využitia nehnuteľností. Stanovenie hodnoty budovy rôznymi prístupmi k oceňovaniu nehnuteľností. Použitie nákladových, komparatívnych a príjmových prístupov. Konsolidácia nákladových ukazovateľov do konečného odhadu nákladov.

abstrakt, pridaný 26.03.2014

Základné prístupy k určovaniu hodnoty nehnuteľnosti. Posúdenie trhovej hodnoty objektu metódami ziskových, komparatívnych a nákladovo orientovaných prístupov. Stručná informácia o umiestnení predmetu posudzovania. Výpočet celkovej hodnoty predmetov.

semestrálna práca pridaná 24.09.2013

Ocenenie hodnoty kancelárskych nehnuteľností. Hlavné charakteristiky aplikácie troch prístupov hodnotenia (porovnávací, príjmový a nákladový). Stanovenie trhovej hodnoty pozemku. Zosúladenie výsledkov a záver o trhovej hodnote.

diplomová práca, pridané 08.04.2012

Štúdium typov hodnoty nehnuteľností. Technológia oceňovania nehnuteľností. Analýza príjmových, trhových a nákladových prístupov k oceňovaniu nehnuteľností. Charakteristika metód kapitalizácie príjmu a diskontovania peňažných tokov.

semestrálna práca pridaná 06.09.2013

Koncepcia, hlavné etapy a metódy oceňovania nehnuteľností. Výpočet hodnoty nehnuteľného objektu (štvorizbového bytu) pomocou komparatívneho, príjmového a nákladového prístupu k oceňovaniu. Kapitalizácia príjmu, jeho vzťah k aktuálnej hodnote.

semestrálna práca pridaná 27.02.2014

Oceňovanie nehnuteľností: základné pojmy, prístupy, metódy, problémy a princípy oceňovania. Stanovenie trhovej hodnoty v rámci nákladového, trhového a výnosového prístupu. Odporúčania pre riadenie a zvyšovanie hodnoty trhovej hodnoty objektu.

práca, pridané 15.11.2009

Podmienky pre uplatnenie porovnávacieho prístupu pri oceňovaní nehnuteľností. Etapy komparatívneho prístupu, jeho výhody a nevýhody. Informácie potrebné na uplatnenie nákladového prístupu. Typy kapitalizácie príjmu. Kapitalizácia a diskontná sadzba.