Uvažujme teraz o určitých typoch používaných hodnôt, ktoré na rozdiel od hodnôt diskutovaných vyššie nie sú hodnotami trhového typu. IVS 2 opisuje iné základy hodnoty ako Trhová hodnota, ale na netrhové ceny nezahŕňajú všetky, ale len tie, na výpočet ktorých slúžia interné (netrhové) informácie a predstavy o hodnote predmetu hodnotenia konkrétneho subjektu trhu, a nie trhu ako celku. využívaná vo veľkej miere.
Najdôležitejším predstaviteľom úžitkovej hodnoty je hodnota investície.
Investičné náklady- ide o hodnotu nehnuteľnosti, ktorá sa oceňuje pre konkrétneho investora alebo skupinu investorov na dané investičné účely.
Hodnota investície sa určuje na základe individuálne požiadavky na investíciu, preto jej výpočet vychádza z požadované týmto investorom príjem a konkrétnu mieru ich kapitalizácie.
Na rozdiel od trhu hodnota, ktorá predpokladá „typického“ kupujúceho a „typického“ predávajúceho, hodnota investície je založená na potrebách a charakteristikách investora, ktorého motívy sú pre trh atypické. to subjektívny koncepcia, ktorej výpočet odráža skutočnosť, že táto hodnota sa tvorí v dôsledku vlastné preferencia, individuálne investičné požiadavky a osobné pri určovaní sa zohľadňujú iné motivácie investorov ako typického kupujúceho alebo predávajúceho trhu hodnotu, ktorá spája investičné náklady s nákladmi netrhového typu.
Hodnota investície súvisí s určením súčasnej hodnoty budúcich príjmových tokov očakávaných z prevádzky nehnuteľnosti, ktorej povaha je špecifikovaná. investičné plány. Pre investora dôležité faktory riziko, objem a náklady na financovanie, budúce zhodnotenie alebo odpisy majetku a daňové úvahy.
Niekedy sa v literatúre v zoznamoch účelov oceňovania, ktoré používajú hodnotu investície, vyskytujú také, ktoré s pojmom hodnota investície vôbec nesúvisia alebo s ním jednoznačne nezodpovedajú. Napríklad funkcia oceňovania, ako je „obchodovanie s oceňovaným subjektom v rámci jednej protistrany“, hovorí len o obmedzenom trhu a nie o špeciálnych príležitostiach a cieľoch investorov spojených s konceptom hodnoty investície.
Investičná hodnota, rovnako ako všetka úžitková hodnota, sa vypočítava aplikáciou príjmový prístup a zameranie sa na individualitu parametrov oceňovania neznamená použitie porovnávacieho (trhového) prístupu.
Existuje niekoľko dôvodov, prečo sa hodnota investície môže líšiť od trhu. Hlavnými dôvodmi môžu byť rozdiely, ktoré sa odrážajú v Income Approach vo výške cash flow a veľkosti diskontnej sadzby. Pozostávajú z:
- pri posudzovaní budúcej ziskovosti (povinné individuálna norma návratnosť kapitálu);
- individuálne predstavy o miere rizika (nie priemeru trhu);
- prítomnosť atypickej daňovej situácie ( daňové stimuly, osobitný daňový status);
- prítomnosť preferenčného systému pôžičiek, ktorý nie je odcudzený tomuto konkrétnemu vlastníkovi (t. j. ktorý neprechádza na nového vlastníka);
- možnosť kompatibility nehnuteľnosti pri jej konkrétnom využití s inými objektmi, ktoré sú tiež vo vlastníctve alebo pod kontrolou vlastníka (synergický efekt, ktorý môže znížiť riziká v dôsledku niektorých vplyvov).
Hodnota investície pre konkrétneho investora sa môže líšiť od jej hodnoty trhu náklady aj v dôsledku rôznych hodnotení prestíže, vyhliadok lokality atď.
Efektívne využitie radu jednotlivých nástrojov a schopností majiteľa môže znížiť investičné riziká a podľa toho aj diskontnú sadzbu. Investičná hodnota objektu teda môže byť číselne vyššia. trhu hodnotu vďaka svojim širším schopnostiam, ktoré sa líšia od schopností priemerného kupujúceho na trhu.
Táto hodnota môže byť vyššia ako trhová aj z dôvodu špecifického záujmu investora. Ale môže to byť menej trhu hodnotu z dôvodu osobitného záujmu predávajúceho (predám lacnejšie, ale Správny človek) alebo v prípade použitia iného objektu ako NEI, ale striktne definovaného investičnými zámermi.
Hodnota investície by sa nemala zamieňať s trhu hodnotu investičného majetku, t.j. nehnuteľnosť, do ktorej sa investuje, ktorá je v štádiu vplyvu investície.
Použiť hodnotu- iný predstaviteľ úžitkovej hodnoty, keď sa hodnota majetku zisťuje ako súčasť majetku podniku pri realizácii posúdenia hodnoty podniku ako prevádzkovej (t.j. vo všeobecnosti pre súčasného vlastníka resp. s súčasné využitie, ktorý nemusí zodpovedať jeho NEI). Zvyčajne sa takéto hodnotenie vykonáva na účely finančné výkazníctvo alebo vytváranie interných plánov riadenia. Často sa oceňovaný predmet (nehnuteľnosť alebo zariadenie) môže použiť len na jednu špecifickú (výrobnú) funkciu a jeho úžitková hodnota sa odhaduje spôsob prideľovania(alokácia) z hodnoty celého podniku.
- Synergický účinok(od slova spolupráca(grécky συνεργία, z gréčtiny. syn- spolu, ergos- konanie, konanie)) vedie k tomu, že súčet nákladov viacerých častí je menší ako náklady nového celku. Náklady na synergický efekt určená kapitalizáciou úspor vznikajúcich z rôznych príčin v rôzne druhy fúzie (horizontálne, vertikálne, konglomerátne atď.).
- Pozri pododsek 5.5.5.
Na výpočet hodnoty investície je možné použiť tradičné metódy, ktoré však využívajú netrhové údaje. Investor môže napríklad použiť mieru návratnosti, ktorá nie je trhovou sadzbou a je špecifická pre daného investora.
Pri použití zľavnenej metódy peňažných tokov na určenie hodnoty odhadca vychádza z odhadovanej hodnoty investície a nie z trhovej hodnoty. Hodnota investície teda môže byť vyššia alebo nižšia ako trhová hodnota v závislosti od požiadaviek investora.
čistá súčasná hodnota(čistý súčasná hodnota, čistá súčasná hodnota, angl. Čistá súčasná hodnota prijatá v medzinárodná prax na analýzu investičných projektov skratka - NPV alebo NPV) je súčet diskontovaných hodnôt toku platieb, daných k dnešnému dňu.
Ukazovateľ NPV je rozdiel medzi všetkými peňažnými prílevmi a odlivmi, znížený do aktuálneho časového okamihu (v okamihu, keď je investičný projekt vyhodnotený). Ukazuje hodnotu Peniaze ktoré investor očakáva, že dostane z projektu po tom, čo sa peňažné toky vrátia na jeho počiatočné investičné náklady a pravidelné peňažné toky spojené s projektom. Pretože hotovostné platby hodnotené z hľadiska ich časovej hodnoty a rizík, NPV možno interpretovať ako pridanú hodnotu projektu. Dá sa interpretovať aj ako celkový zisk investora. čistá znížená NPV náklady vypočítané podľa vzorca:
kde je diskontna sadzba
kde je platba v rokoch () a počiatočná investícia IC (Investovaný kapitál) vo výške
Vo všeobecnej verzii by sa mali zľaviť aj investície, pretože v reálnych projektoch sa neuskutočňujú naraz (v nultom období), ale sú natiahnuté na niekoľko období. Výpočet NPV je štandardná metóda hodnotenia efektívnosti investičného projektu a zobrazuje odhad efektu investície zredukovaný na súčasný časový okamih s prihliadnutím na rozdielnu časovú hodnotu peňazí. Ak je NPV väčšia ako 0, potom je investícia ekonomicky životaschopná, a ak je NPV menšia ako 0, potom investícia nie je ekonomicky životaschopná (t. j. alternatívny projekt, ktorého návratnosť sa berie ako diskontná sadzba vyžaduje menej investícií na vytvorenie podobný tok príjmov).
NPV je možné použiť aj na vyhodnotenie porovnateľnej efektívnosti alternatívnych investícií (pri rovnakej počiatočnej investícii je projekt s najvyššou NPV ziskovejší). Ale stále pre komparatívna analýza použiteľnejšie sú relatívny výkon. Vo vzťahu k analýze investičných projektov je takýmto ukazovateľom vnútorná miera návratnosti.
Na rozdiel od ukazovateľa súčasnej hodnoty sa pri výpočte čistej súčasnej hodnoty zohľadňuje počiatočná investícia. Preto sa vzorec čistej súčasnej hodnoty líši od vzorca súčasnej hodnoty výškou počiatočnej investície.
V investovaní, ako v každom odborná činnosť vyvinula vlastnú terminológiu. Navrhujem, aby ste pochopili pojmy, ktoré sú dôležité pre ziskové investície.Účelom investovania je znásobenie vložených prostriedkov. Ziskovosť projektu sa dá určiť na základe investičnej hodnoty nehnuteľnosti. Zvážme podrobne, ako to možno urobiť.
Čo je to trhová hodnota
Často nastanú situácie, keď sa neskúsený obchodník spolieha na trhovú hodnotu predmetu alebo dokonca požiada odborníka, aby ju vypočítal. V najlepšom prípade budú nepresnosti vo formulácii odhalené v ďalšej diskusii. Stáva sa však, že investor, ktorý nadobúda nehnuteľnosť za stanovenú cenu, utrpí straty.
Aký je rozdiel medzi investičnou hodnotou a trhovou hodnotou? Trhová sadzba je taká, pri ktorej je pravdepodobnejší predaj a kúpa bytu účastníkmi transakcie. A investičná hodnota je osobné vnímanie nehnuteľnosti konkrétnym investorom. Vysvetlím: každý podnikateľ investuje určité množstvo prostriedkov, môže si dovoliť určité riziká a plánuje dosiahnuť určitý príjem. Všetky tieto parametre budú pre individuálnych investorov odlišné. Preto sa hodnota investičnej hodnoty toho istého objektu môže u rôznych investorov výrazne líšiť.
Význam investície závisí výlučne od záujmov investora a môže byť väčší alebo menší ako trhová hodnota. V podstate ide o budúcu hodnotu aktíva. Inými slovami, náklady ovplyvňujú aj faktory sprevádzajúce transakciu: možné riziká, doba návratnosti, očakávané náklady (vrátane opravárenské práce a dane). Aby ste mohli výhodne investovať peniaze do nehnuteľností, je dôležité určiť trhovú hodnotu priestorov alebo pozemku a korelovať ju s očakávaným príjmom.
Ako určiť hodnotu investície
Samostatne je veľmi ťažké určiť mieru investície do nehnuteľnosti. Na takéto výpočty odborníci používajú tri metódy:
- Nákladné. Jeho podstatou je, že náklady na nákup priestorov by nemali presiahnuť náklady na nákup pozemok a výstavba podobného zariadenia.
- Ziskové. Závisí od veľkosti očakávaného zisku. Čím vyšší je plánovaný príjem, tým vyššie môžu byť náklady.
- Porovnávací. Na základe princípu substitúcie, t.j. je potrebné analyzovať trhovú hodnotu podobných predmetov.
Investori-špecialisti navrhujú porovnať získané čísla podľa schémy:
- nákladné - 40%,
- ziskové - 30%,
- porovnávací - 30 %.
Na príklade to bude vyzerať takto: byt v Petrohrade bude stáť 5 miliónov podľa nákladovej metódy, 6,2 milióna podľa príjmovej a 5,4 milióna podľa porovnávacej metódy. Používame vzorec:
5 * 0,4 + 6,2 * 0,3 + 5,4 * 0,3 = 5,48 milióna rubľov.
Ukazuje sa, že má zmysel získať objekt za päť a pol milióna rubľov alebo menej.
Čo je investičná atraktívnosť
Investičná hodnota a atraktívnosť aktív spolu úzko súvisia. Na dosiahnutie cieľov musí investor zvážiť oba koncepty. Navzájom sa dopĺňajú.
Pred rozhodnutím by ste si teda mali určiť návratnosť investície, posúdiť možné hrozby a vypočítať skutočný zisk. Nezabudnite vziať do úvahy stav ekonomiky realitného trhu, trendy v odvetví, stabilitu politickej situácie, ako aj osobná skúsenosť investora za prácu s podobnými projektmi.
Pomáhame určiť návratnosť investícií na konkrétnych stránkach. Stačí zanechať žiadosť
V investovaní, podobne ako v iných oblastiach finančného sektora, existuje určitá terminológia. Aby ste pochopili pojem hodnota investície, musíte pochopiť, čo je investícia vo všeobecnosti.
Fenomén investovania peňazí do niečoho za účelom generovania príjmu ako takého sa v ekonomike našej krajiny objavil pomerne nedávno. Pri plánovanom type hospodárstva, ktorý bol za Sovietskeho zväzu, neexistovali žiadne investície ako také. Súkromné vlastníctvo nebolo vítané a štát prideľoval dotácie znárodneným podnikom.
Preto investícia ako druh finančné aktivity k nám prišiel s reštrukturalizáciou ekonomiky v rámci západného kapitalistického režimu. V takejto ekonomike je investovanie svojich úspor do nejakého objektu za účelom dosiahnutia zisku dobrým spôsobom zárobku.
Aká je hodnota investície? Tento pojem treba odlíšiť od trhovej ceny, keďže ide o úplne odlišné pojmy.
Trhová hodnota akéhokoľvek predmetu je cena, za ktorú ho možno predať, vymeniť, kúpiť. To znamená, že toto je jeho skutočné hodnotenie. Hodnota investície je niečo úplne iné. Tento pojem odráža budúce výnosy pre každého konkrétneho investora. V tomto prípade je budúci úžitok daný súčasnosti.
Skutočnosť, že cena investície je pre rôznych investorov rôzna, je celkom rozumná a ľahko vysvetliteľná. Každý konkrétny investor investuje určitú sumu peňazí do objektu. Každý z nich má inú výšku vkladov. Aj pre každého jednotlivca finančný subjektúrovne rizika sa budú líšiť. Podľa toho bude rozdielny aj zisk z investičného objektu.
Tento typ hodnoty môže ísť proti trhu. Stáva sa to z nasledujúceho dôvodu: odhadovaný príjem z objektu môže byť vyšší ako trhová cena podniku alebo nižší. Je to subjektívne meradlo hodnoty majetku. Odráža zámery vkladateľa, ktoré nesúvisia s kúpou a predajom a akékoľvek komerčné aktivity ohľadom objektu.
stupeň
Ak hodnotíme investičnú cenu podniku, potom tento faktor môže poskytnúť objemný a dostatočný užitočná informácia o vývoji a perspektívach túto produkciu. Môže ukázať, aké atraktívne je pre investície, ako aj pomôcť pri vypracovaní plánu financovania.
Na odhad nákladov sa používajú tieto faktory:
- daňový status, a teda aj výška daní zaplatených podnikom;
- Stupeň vývoja prognózy;
- Množstvo a celková suma materiálové náklady;
- Odhad hodnoty budúcich materiálnych príjmov a tokov;
- miera návratnosti;
- Určenie počtu a stupňa rizík špecifických pre tento projekt na vkladoch.
Ak sa na základe hodnotenia ukázalo, že investičná cena je oveľa vyššia ako trhová cena, znamená to, že podnik je mimoriadne atraktívny pre budúcich investorov.
Ak sa pozoruje opačná situácia, atraktivita pre investorov je malá. A to znamená, že bude ťažšie nájsť ľudí, ktorí by investovali peniaze.
Hlavnou úlohou špecialistu, ktorý sa zaoberá prilákaním investorov do rozvoja podniku, je zvýšiť hodnotu investície všetkými dostupnými prostriedkami. To pritiahne veľké množstvo príspevkov, čo podniku umožní ešte intenzívnejšie sa rozvíjať. Táto úloha sa vykonáva štúdiom politiky príspevkov a zabezpečuje konkurencieschopnosť výroby alebo firiem.
Tento faktor je veľmi dôležitý pri posudzovaní racionálnosti investícií. Práve on ukáže budúcemu investorovi, či je potrebné do tohto projektu investovať alebo je to ďalšia „atrapa“.
Hodnota investície je špecifický pojem. Tento ukazovateľ sa vypočítava individuálnym prístupom ku každému potenciálnemu investorovi v závislosti od úloh praktické uplatnenie objekt prílohy. Nedá sa to raz vypočítať a potom zverejniť. V konečnom dôsledku sa výška investície určí v závislosti od účelu investora.
Čo je to hodnota investície
Hodnotu investície možno interpretovať ako hodnotu duševného vlastníctva pre každého jednotlivého prispievateľa. Pri jeho stanovení sa zohľadňujú podmienky investovania a konečný cieľ investora. Je pozoruhodné, že tento ukazovateľ sa môže radikálne líšiť od trhovej ceny objektu. Toto je splatné potenciálny príjem, ktorý môže buď výrazne prevyšovať trhovú hodnotu, alebo naopak.
Hodnota investície odráža predovšetkým ciele investora, ktoré nesúvisia s následným predajom investičného objektu. Na určenie tohto ukazovateľa sa berie do úvahy niekoľko kľúčových faktorov:
- výška dane, ktorá sa ukladá podniku;
- celková hodnota materiálových nákladov;
- identifikácia a určenie rizík na vkladoch;
- výpočet miery návratnosti;
- posúdenie potenciálneho zisku a obratu.
Typy nákladov
Okrem trhovej a investičnej hodnoty môže byť cena objektu:- Likvidácia – určuje sa formou aukcie. Toto je skutočná cena, za ktorú možno predať skrachovaný podnik alebo majetok zatknutý súdnym rozhodnutím. Okrem trhovej hodnoty je možné pri žiadosti o úver zabezpečený týmto predmetom určiť aj likvidačnú hodnotu predmetu.
- Využitie - je určené po zlyhaní objektu alebo na konci obdobia praktického používania, alebo v prípade značného poškodenia, kvôli ktorému nie je možné prevádzkovať objekt na určený účel.
- Obnovujúce - na určenie úrovne zdanenia alebo na správne hospodárenie účtovníctvo.
- Špeciálna - cena, ktorá je naviac k trhovej hodnote objektu. Počíta sa, ak predmet fyzicky, právne alebo ekonomicky súvisí s predávanou nehnuteľnosťou.
Priradenie investičnej hodnoty spoločnosti
Investičná hodnota podniku sa určuje v závislosti od konkrétneho investora alebo skupín osôb s prihliadnutím na určitosť úloh strategických investícií pre ďalšiu prevádzku predmetu prípadných investícií. Existuje určitá úroveň hodnoty podniku, nad ktorou transakcia stráca pre investora zmysel.
Investor má vždy záujem o vyšší zisk, preto sa v praxi pri rokovaniach medzi stranami hodnota investície výrazne nelíši od trhovej hodnoty. Aby sme pochopili tento proces, mali by sme zvážiť a pochopiť kľúčové dôvody strategických investícií v Rusku:
- vertikálna integrácia podniku, ktorá zahŕňa získanie zariadení na rozšírenie priemyselnej základne;
- rozvoj oligopolu alebo monopolu elimináciou konkurentov nadobudnutím ich obchodného vlastníctva;
- skupovanie sľubných aktív pod trhovou hodnotou počas hospodárskej krízy;
- zvýšenie základného imania podniku v dôsledku reštrukturalizácie vnútorného majetku;
- uvedenie produktov spoločnosti na susedné trhy, čo umožní implementovať stratégiu diverzifikácie vo vzťahu k potenciálnym zákazníkom;
- získavanie nových marketingových a manažérskych technológií;
- identifikáciu potenciálnych synergických účinkov.
Hodnotenie hodnoty investície
Stanovenie investičnej hodnoty podniku je relevantné v týchto prípadoch:- ak sa plánuje predaj oceňovacieho podniku za prítomnosti jednej protistrany;
- ak sa predmet považuje za investíciu;
- pri vykonávaní činností zameraných na reorganizáciu spoločnosti;
- na analýzu alebo odôvodnenie investičný potenciál spoločnosti.
- súčasné a potenciálne materiálové náklady/príjmy;
- hodnotenie budúcej hodnoty podniku;
- aktuálny daňový stav;
- úroveň predvídateľnosti.
Účtovná hodnota podnikov, do ktorých sa investuje
Účtovná hodnota - hodnota, ktorá zodpovedá cene majetku v riadku súvaha. V podstate toto skutočná cena podniky s výnimkou odpisov a nadhodnoty. Čo sa nazýva originál resp pôvodná cena, v IFRS sa uvádza ako brutto účtovná hodnota. Investičné objekty môžu byť:
- fondy;
- zásoby;
- priemyselné zariadenia;
- súkromné podniky alebo veľké spoločnosti.
Účtovná hodnota spoločnosti sa určuje podľa účtovných kníh. Spravidla ide o počiatočné náklady na objekt po odpočítaní prostriedkov vynaložených na odpisy. Tento údaj môže byť rovnaký ako Trhová cena len v čase nadobudnutia majetku. V iných prípadoch sa účtovná cena môže výrazne líšiť od trhovej hodnoty podniku.
Hodnota investície – cena aktíva, ktorá závisí od cieľov investora a investičných podmienok. V každom prípade sa určuje individuálne. Hlavným účelom je určiť perspektívy rozvoja spoločnosti, určiť mieru atraktivity pre investorov. Preto sa ukazovateľ IP môže výrazne líšiť od trhovej hodnoty investovaného podniku. Hodnota investície sa posudzuje s prihliadnutím trhové podmienky, ako aj ciele a zámery investora.
