Metódy výpočtu nákladov na byt Je pomerne široko pokryté a teoreticky vyvinuté, čo dokazuje obrovské množstvo usmernení o literatúre a metodiologických posudzovaní.
To podporuje vyvinuté trh s nehnuteľnosťami. Okrem toho sa na primárnom trhu a na sekundárnom trhu s bývaním rovnomerne líšil počet návrhov.
Súčasné právne predpisy a normy federálneho hodnotenia stanovili požiadavku použiť tri hlavné prístupy k hodnoteniu: porovnávacie, nákladové a ziskové prístupy. Avšak v prípade posúdenia nehnuteľností, ktoré je byt, náklady a ziskový prístup nízkych rotácií. Posúdenie trhovej hodnoty bytu sa vykonáva uplatňovaním porovnávacieho prístupu. Nasledujúci algoritmus: 7-10 Real Estate Analógy sú vybrané, čo zodpovedá hodnoteniu objektu pre hlavné charakteristiky. V prípade nezrovnalostí alebo rozdielov z objektu hodnotenia sa zavádzajú korekčné koeficienty. Ako ukazuje prax, hlavné úpravy sú:
- Na mieste objektu
- Nastavenie na fyzikálnych vlastnostiach (apartmán, pomer užitočnej plochy na spoločný, nábytok, typ úpravy, kuchynská veľkosť, typ kúpeľní, umiestnenie bytu v dome, s balkónom / lodžiou) \\ t
- Pre prítomnosť a typ parkoviska
Ďalej, po uplatnení vhodných úprav sa priemerná trhová hodnota prideľuje 1 m2. Apartmány. Okrem toho je potrebné poznamenať existenciu rozdielu medzi pojmami "trhovej hodnoty" a "predajnou cenou". Vymazanie určuje trhovú hodnotu predmetu, podľa ktorej "najpravdepodobnejšia cena, ktorú môže byť predmetom hodnotenia odcudzený v deň posúdenia na otvorenom trhu v kontexte hospodárskej súťaže" (federálny štandard hodnotenia č. Hodnotenie a typy hodnoty). To znamená, že všetci účastníci transakcií si uvedomujú podmienky a sú vo svojich rozhodnutiach. Trhová hodnota a existuje predmet výskumu a výpočtov hodnotenia. Predajná cena môže byť diktovaná faktormi, ktoré nepodliehajú obmedzeniam údajom, ktoré zásadne odlišuje ekonomický význam týchto definícií.
Tento rozdiel je zrejmý v príklade posudzovania podielu bytu. Medzitým, v prípade potreby takéhoto hodnotenia, veľký počet občanov je presvedčený: toto je vstup do dedičstva, ktorý je niekedy súčasťou bytu, a súdnych postupov v rozdelení majetku, napríklad, keď sa rozvedeli a, Na konci transakcie na predaj a predaj príslušných bytov.
V hodnotiacej praxi medzi špecialistami neexistuje jeden pohľad. Hlavná diskusia sa vyskytuje okolo potreby uplatňovať úpravy, zľavy na 1 m2. Akcie bytu v porovnaní s 1 m2. Apartmány ako jediný majetok nehnuteľností. Tento zmätok tiež prispieva k nedostatku úplného trhu predaja nákupu a predaja bytov.
V prvom rade je potrebné mať jasnú predstavu o kontexte a právnej nuancie, v ktorom vznikne potreba hodnotenia. Prvá vec na určenie je, že ide o odhadovaný podiel bytu - či možno ho zvýrazniť v naturáliách, vo forme miestnosti. Ak je odpoveď áno, potom klasické metódy hodnotenia podielu ako samostatnej miestnosti, miestnosti.
Akvizícia podielu v byte je spojená s množstvom ťažkostí, ktoré zaväzujú znížiť náklady na meter štvorcový pri posudzovaní podielu bytu, treba však poznamenať, že tieto problémy a nepríjemnosti ťažké prekladať do menovej výraz.
Každý spolumajiteľ má rovnaké práva na tento podiel v byte, ktorý je stanovený. Keď hodnotenie podielu v byte zvyšuje náklady na meter štvorcový v porovnaní s nákladmi na meter štvorcový v celom byte, odhadca dáva spoluvlastníkov do trochu nerovnakej pozície, pretože nákupná strana musí zaplatiť za vlastníctvo z celého bytu viac ako v prípade získavania podobného bytu na otvorenom trhu., Ak hodnotenie podielu v byte znižuje náklady na meter štvorcový v porovnaní s nákladmi na meter štvorcový v celom byte, predajná strana nemá schopnosť zvrátiť prostriedky na nákup ekvivalentného objektu nehnuteľností.
V tomto prípade by sa dalo vychádzať z podstaty transakcie s príslušným podielom. Napríklad v prípade spätného odkúpenia zostávajúceho podielu bytu od iných vlastníkov - náklady na podiel sa môžu zvýšiť, pretože V tejto situácii sa časť bytu kúpi, poskytuje jednotu majetkových práv, t.j. Pozoruje sa synergický efekt - t.j. Je tu niečo viac zakúpené ako časť bytu. Pokiaľ ide o nákup podielu tretích strán, potom možno použitie nižších úprav.
Je však možné presne presne vypočítať s ohľadom na hodnotu bytu pre celý apartmán vo vzťahu k nákladom na byt celého bytu, pokiaľ ide o náklady na jednotku celej bytovej jednotky, ale môžete len predpokladať. Treba poznamenať, že súčasne sa cena transakcie výrazne líši od trhovej hodnoty podielu bytu.
Odstraňovatelia by teda mali používať náklady na 1 m2. Akcie bytu zodpovedajúce 1 m2. Apartmány vo všeobecnosti, s výhradou dodržiavania umenia. 250 "Preferenčný kúpa práva" Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nasledovné: "Pri predaji podielu na právo na spoločný majetok majú zostávajúci účastníci vlastníctva akcií preferenčné právo na nákup predajného podielu, pre ktoré je Predáva sa, a na iných rovnakých podmienkach, okrem prípadu predaja s verejným obchodovaním, "čo znamená povinné dodržiavanie právneho konania o poskytovaní práva spolupracovníkov bytu na získanie tohto podielu v preferenčnom režime.
Vedúci hodnotiaceho oddelenia služby Eurasia
Platný člen sro ROO (registrácia č. 0003083)
Pri príprave na hodnotenie bytov, špecialisti naša spoločnosť používajú rôzne metódy a prístupy. Aplikácia metód porovnávacieho prístupu nie je bez použitia úprav pri určovaní hodnoty odhadovaného objektu.
Uplatňovanie úprav (pozmeňujúce a doplňujúce návrhy) závisí od mnohých charakteristík odhadovaného objektu (dátum predaja, vyjednávania a podmienok budúceho riešenia, právnu registráciu vlastníctva objektu a prítomnosť alebo absencia obmedzení majetkových práv, umiestnenia a vzdialenosti od Zastávka verejnej dopravy, podlaha, Typ domu, Dekorácia interiérov Priestory, pomer celkovej plochy do obytného a kuchynského priestoru ako súčasť bytu, prítomnosť samostatnej alebo spoločnej kúpeľne, prítomnosti balkónov alebo loggias, pohľad Z okien bytu je na vonkajšej strane ulice alebo na nádvorie).
Samozrejme, všetky úpravy si vyžadujú správne odôvodnenie a vysvetlenie. Preto sa budeme snažiť spojiť a zdôvodniť veľkosť jednej alebo inej úpravy (pozmeňujúci a doplňujúci návrh) počas hodnotenia a určenia trhovej hodnoty predmetu.
1. Úprava vyjednávania
V štúdii súčasnej situácie na trhu v súčasnosti, ako aj na základe skúseností s posudzovaním sady objektov, je veľkosť pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu k obchodnému menu 7%. V pomerne zriedkavých prípadoch sa cena transakcie a ponuka zhoduje. Upozorňujeme, že pri úprave vyjednávania sa zohľadňuje rozdiel medzi cenou transakcie a cenou existujúceho návrhu. Ako zistíte tento rozdiel? V priebehu vzájomných rokovaní o cene, t.j. v procese vyjednávania. Počiatočná cena vo väčšine prípadov je výrazne vyššia ako skutočná hodnota objektu. Tento príspevok je podľa našich výpočtov vyššie uvedený 7%.
2. Nastavenie v deň predaja (vety)
V mnohých prípadoch, dátum predaja hodnotenia objektu prešiel určitý čas (napríklad viac ako mesiac), v tomto poradí, boli zmeny na trhu, ktoré sa v prvom rade dotkli cenovú úroveň. Nastavenie v deň predaja zohľadňuje tieto zmeny, a to, že časový interval, ktorý sa uskutočnil pred zverejnením informácií o predajnej cene.
Korekcia v deň predaja znamená, že zmeny boli zohľadnené a zmeny zvýšenia cien na trhu. Tento moment je veľmi dôležitý na zohľadnenie pri hodnotení a pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhoch.
3. Nastavenie podmienok transakcie
Pri posudzovaní predmetu, v súvislosti s ktorými majú predmety v úmysle uzavrieť dohodu, sa zohľadňujú aj podmienky samotnej transakcie. Ak je objekt hodnotenia neobsahuje práva tretích strán (napríklad, nikto nie je registrovaný v byte), t.j. ZADARMO A V PRÁVNEJ A FYZIKÁLNEHO POTREBUJÚCEHO POTREBUJÚCEHO POTREBUJÚCICH PODMIENKACH TRANSAKCIE - o 10% drahšie. Toto je priemerná zmena a doplnenie. Aby sme sa objasnili, uvádzame príklad - ak potrebujete zhodnotiť byt na predaj so simultánnym nákupom (výmena), potom náklady na byt bude menší ako hodnota zadanej úpravy. Dôvodom je strata času na vyhľadávanie možnosti výmeny, ktorá by spĺňala želania dvoch strán transakcie.
4. Úprava vlastníctva
Náklady na objekt sú ovplyvnené mnohými faktormi. Je potrebné zohľadniť parametre, ktoré znižujú jeho náklady. Podľa práva na vlastníctvo sa chápe ako rozdiel medzi cenou predmetu v prítomnosti majetkových práv vydaných v súlade s právnymi normami a požiadavkami.
Ak sa neuskutočňuje registrácia štátu vlastníctva hodnotenia, úprava je 5-10% na nižšie náklady. Podobný pozmeňujúci a doplňujúci návrh sa vzťahuje na rôzne obmedzenia týkajúce sa vlastníctva alebo iných záťaží. V takýchto prípadoch sa znížia náklady na predmet a podľa toho sa cena transakcie zníži.
5. Nastavenie podľa miesta
Táto vlastnosť odhadovaného objektu ako miesta je najčastejšie, rovnako ako jeden z najvýznamnejších pri určovaní nákladov na byt v podmienkach existujúcich trhových vzťahov. Potreba zmeniť a doplniť umiestnenie nastane v prípade, keď sa umiestnenie objektu líši od podobných objektov. Ak je byt odstránený z stanice metra alebo zastávku inej verejnej dopravy, je to priamo ovplyvnené jeho nákladmi v smere poklesu. Naopak, prístup je prístup k miestam zastavovacích električiek, trolejových autobusov, autobusov a staníc metra zvyšuje cenu ceny bytu.
Nastavenie je až 15% v prípade, že byt (odhad odhadovania) sa odstráni z autobusu (trolejbus, električky), alebo, aby sa dostal do bývania z stanice metra, musíte použiť pozemnú dopravu, znižuje jeho cenu . Okrem toho každých 200 metrov od stanice verejnej dopravy do bytu, a to každé dve minúty, ktoré potrebujú ísť pešo, aby sa dostali do domu, ovplyvňujú aj jej cenu v smere znižovania o 1% (za každých 200 metrov).
6. Korekcia na podlahe
Pri posudzovaní bytu sa podlaha zohľadňuje, na ktorom sa nachádza. Faktor, ktorý ovplyvňuje náklady, je v akej podlahe je byt umiestnený na prvom poschodí, na posledný alebo medzi nimi. Ak je podlaha prvá, potom to znamená vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte, ako aj spravidla v apartmánoch na prvom poschodí nie je dostatok prírodných denných svetiel v dôsledku stromov alebo kríkov vysadených okolo domu. Pokiaľ ide o posledné poschodie, je to pravdepodobnosť úniku strechy a silného zahrievania okien v lete. Problém s tlakom vody v dôsledku horného poschodia nie je vylúčený. Apartmány na viac horných poschodiach budú preto stáť viac ako apartmány na spodných poschodiach
Nastavenie na podlahu je 15% - do prvého poschodia a 10% - na poslednom mieste.
7. Úprava triedy kvality dokončenia
Opravy a kvalitné povrchové úpravy ovplyvňujú náklady na byt najpriamejším spôsobom. Nedokončiteľné a vysoko kvalitné povrchové úpravy zvyšujú cenu o 10%.
Nastavenie triedy kvality povrchovej úpravy sa vypočíta analógiou s podobným bytom.
Zároveň sa rozlišujú štyri typy povrchových úprav:
- bez dokončovania - neexistujú žiadne rozkladacie dverí, okná, steny, podlaha a strop nie sú vystavené dokončovaniu práce. Toto je primárny povrch, ktorý vyžaduje opravu práce.
- jednoduchá povrchová úprava - steny a stropy apartmánov sú bielené alebo uložené tapety, na podlahe - dlaždice, linoleum alebo parkety usporiadanie, kúpeľňa a kuchyňa sú vybavené inštalatérskym.
- zlepšená povrchová úprava - steny a strop pokrytý akrylovým farbou alebo tapety, na podlahe - dlaždice, linoleum alebo parkety usporiadanie, kúpeľňa a kuchyňa sú vybavené vysokokvalitnými inštalatérmi.
- kvalitná povrchová úprava - Apartmán má vysoko kvalitné opravy a moderné stavebné technológie a vysoko kvalitné materiály boli použité. Povrchy sú dokonale zarovnané, byt je vybavený najnovším elektrickým vedením a inštalatérskym. Rekonštrukcia je povolená individuálnym projektom pomocou štruktúr komplexnej konfigurácie zlúčeniny.
8. Nastavenie typu domu
Pri určovaní trhovej hodnoty bytu v procese hodnotenia sa zohľadňuje táto charakteristika objektu ako typu domu, v ktorom sa tento byt nachádza. Na základe celkovej hodnote hodnotiacej praxe a našim skúsenostiam, najmä hodnotiacim objektom nachádzajúcim sa v bloku bloku alebo typu panelu, čo je 10-15% lacnejšie.
Ale tento pozmeňujúci a doplňujúci návrh sa neuplatňuje, ak byt sa nachádza v tehlovej alebo tehlovej monolitickom dome. Súčasne sú apartmány porovnávajú, ktoré majú v zvyšku, okrem typu domu, majú podobné charakteristiky. Ako možno vidieť z podstaty použitého prispôsobenia, modernejšie a ekologicky šetrné materiály zvyšujú náklady na hodnotenie objektu.
9. Nastavenie na celkovej ploche, obytnej oblasti a kuchynskej oblasti.
Pri posudzovaní bytu sa skutočnosť zohľadňuje, že veľká plocha objektu znižuje náklady na meter štvorcový. Rovnako ako obývacia oblasť a oblasť kuchyne zohrávajú aj dôležitú úlohu pri použití úprav. Apartmány, v ktorých sú obytné priestory a oblasť kuchyne viac nákladov, sú vyššie ako ich náprotivky s menšou rezidenčnou a kuchynskou oblasťou.
Pri posudzovaní bytu sa aplikuje nasledujúca úprava na ploche - každých 5 m2. Znížte náklady na jeden meter štvorcový o 1%. V porovnaní s podobným bytom, ktorý sa líši len s oblasťou, hodnotitelia používajú túto úpravu.
Okrem toho sa pozmeňujúci a doplňujúci návrh často uskutočňuje av závislosti od oblasti kuchyne, pretože Jeho veľkosť ovplyvňuje celkové náklady na byt na trhu s bývaním. Nastavenie sa aplikuje rýchlosťou 0,5% na rozdiel v 1 m2. Kuchyňa.
10. Nastavenie zobrazenia z okien
Výhľad z okna vo väčšine prípadov veľa ovplyvňuje náklady na byt. To je vysvetlené jednoducho - pri uskutočňovaní transakcie a kúpy bytu, nová vlastníci dostávajú nielen pohľad z okna, ale environmentálna charakteristika. Apartmány, ktoré sa nachádzajú s oknami na vonkajšej strane ulice, na ceste alebo cestnej diaľniciach - sú viditeľné lacnejšie ako tie apartmány, ktorých okná majú výhľad na nádvorie. Ale najdrahšie budú apartmány, ktoré majú okná na oboch stranách - a na ulici a na nádvorí. Všeobecne platí, že nastavenie na pohľade z okien je 10-15% hodnoty hodnotenia objektu.
11. Nastavenie balkóna / LOGGIA
Základným faktorom pri určovaní trhovej hodnoty bytu je prítomnosť balkóna a (alebo) loggie. Okrem toho, balkóny (a / alebo loggias) môžu byť trochu a zvyšuje cenu objektu. Ak má byt balkón (a / alebo) lodžia, je to potrebné na pozitívnu charakteristiku a považuje sa za zlepšenie. Tento parameter sa berie do úvahy pri hodnotení takmer akéhokoľvek bytu. Veľkosť pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu (úprava) je od 0 do 5%. Ako je možné vidieť, medzera medzi nižšou a hornou hranicou pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu je veľmi významná a používa sa v každom prípade individuálne, ale v porovnaní s apartmánovým analógom.
12. Korekcia v kúpeľni
Pri hodnotení a určení trhovej hodnoty bytu sa osobitná pozornosť venuje plánovaniu hygienického a technického zhromaždenia v byte. Okrem vyššie uvedeného, \u200b\u200bv niektorých prípadoch sa berie do úvahy počet kúpeľní (nie vždy v jednej kúpeľni v byte). Byt, v ktorom je toaleta oddelená od kúpeľne, tvrdí, že vyššie náklady, skôr než byt s podobnými popisnými vlastnosťami, ale so spoločnou kúpeľňou. V tomto prípade je úprava v priemere 5% hodnoty hodnotenia objektu.
13. Nastavenie likvidity podielu v byte
Neexistujú žiadne prípady, keď sa požaduje posúdenie voči nebytovému bytu a jeho časti, t.j. lizátko. V tomto prípade je pridanie úprav nevyhnutné, pretože Veľa faktorov ovplyvňuje trhovú hodnotu podielu v byte.
Zároveň všetky tieto parametre, ktoré by sa zohľadnili počas posudzovania bytu ako celku, a nielen jeho akcie sa berú do úvahy. A tiež, musíte zvážiť skutočnosť, že podiel v byte je oveľa ťažšie predávať alebo kúpiť ako byt ako nezávislý jeden kus objekt. Tento moment ovplyvňuje aj stanovenie hodnoty podielu.
Pri použití úprav likvidity podielu v byte sa pohybuje od 10 do 40%. To je dostatočná veľká medzera medzi nižšou a hornou hranicou, takže musíte zohľadniť charakteristiky podielu podielu, ako aj vlastnosti celého bytu.
1) Nastavenie na "vyjednávanie" vám umožňuje splniť cenu ponuky na predajnú cenu. V dôsledku prieskumu účastníkov v rezidenčnom trhu s nehnuteľnosťami, Simferopol (realitná kancelária "Ruská Krym", "Orion", "Rielkom", "Veta", "Krymský terem", "Real Estate Parade", "VIP Šanca ") ukázala, že zľava na vyjednávanie pri predaji takejto rezidenčnej nehnuteľnosti v priemere 10%.
2. Úprava "Služby v oblasti nehnuteľností" vám umožňuje upraviť ceny návrhov z realitných kancelárií za náklady bez zohľadnenia nákladov na ich služby. V dôsledku analýzy priemerných cien realitných služieb (realitné kancelárie "Infoservis", "Obchodný Krym", "Krym Plus", "Rio", "Svet nehnuteľnosti", "House-Plus"), odhadca zistili, že priemerné náklady na realitné kancelárie sú 5%.
3. Nastavenie "Umiestnenie" pre všetky analógy objektov bolo 0%, pretože hodnotenie objektu a tieto analógy sú porovnateľné s týmto faktorom.
4. Nastavenie na "materiál steny" pre všetky objekty - analógy bolo 0%, pretože hodnotenie objektu a analógy sa nachádzajú v panelových domoch.
5. Úprava na "Rok stavby". Všetky ostatné veci sú rovnaké podmienky, cena bytu v inverznom podiele závisí od roku výstavby domu kvôli rastúcemu fyzickému opotrebeniu tejto budovy. Toto nastavenie sa nepoužilo, pretože odhad objektov a objektových objektov sú porovnateľné s týmto kritériom.
6. Nastavenie na "podlahe". Apartmány nachádzajúce sa na extrémnych podlažiach bytových budov, s inými vecami, ktoré sú rovnaké, majú nižší, pokiaľ ide o 1 m2. Náklady v porovnaní s apartmánmi nachádzajúcimi sa na stredných podlažiach. Táto úprava sa nepoužila, pretože analógy hodnotiaceho objektu a objekty sa nachádzajú na poslednom poschodí päťpodlažných budov.
7. Nastavenie na "Počet izieb" všetkých objektov - analógy je identické, takže nastavenie nebolo použité.
8. Nastavenie štátu (dostupnosť zariadení a nábytku). Na základe analýzy trhu vykonávaného v oddiele 3 sa zistilo, že náklady na 1 m2. Apartmány s nábytkom a vstavaným zariadením je o 12% vyššia ako v apartmánoch bez takýchto zariadení. Z tohto dôvodu sa odhadca uplatnil na úpravu smerom nadol pre túto veľkosť.
Tabuľka 13.
Vzorka je teda homogénna a môže sa použiť na určenie hodnoty hodnotiaceho objektu. Okrem toho je hodnota hodnoty návrhu vybraných analógov na priemernom trhu.
