Príprava na takú dohodu si vyžaduje veľa prípravných prác a znalosti legislatívy: Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, rodinných a bytových kódexov.
Čo to je?
Kúpna a predajná zmluva bytu sa považuje za písomná dohoda, uzavretú zmluvnými stranami transakcie.
Táto dohoda zaisťuje podmienky počas ktorého sa predávajúci zaväzuje previesť nehnuteľnosť na kupujúceho. A tiež predpísané záväzky kupujúceho za prijatie scudzenej nehnuteľnosti.
Čo by v ňom malo byť uvedené?
Občiansky zákonník ustanovuje sloboda zmluvu.
Účastníci transakcie môžu vstúpiť akékoľvek body dôležité pre obe strany, za predpokladu, že nie sú v rozpore s platnou legislatívou.
Napriek pojmu „zmluvná sloboda“ však Občiansky zákonník Ruskej federácie predstavuje dosť prísne požiadavky doložiek, ktoré sú povinné pre každú kúpnu zmluvu. Musí v ňom byť uvedené miesto a dátum podpisu.
Preambula
Táto časť zmluvy špecifikuje predávajúceho a kupujúceho. Môžu byť právne a fyzické tváre. Samozrejme, byt môže mať buď jedného vlastníka a kupujúceho, alebo niekoľko ľudí na každej strane.
V preambule sú uvedení vlastníci a kupujúci odcudzeného bytu vrátane neschopný občania. Za mladistvých, nespôsobilých alebo čiastočne obmedzených v právach občanov, konajú ich rodičia alebo opatrovníci.
Schopné strany transakcie majú okrem toho právo previesť svoje práva na uzavretie dohody zástupcovia... Právo konať v záujme príkazcu (predávajúceho alebo kupujúceho), dáva plnú moc, osvedčené notárom.
Zoznam preambuly každý účastník transakcií. Zadajú sa údaje o dokladoch totožnosti a právomoci každého z nich. Môžu to byť údaje z pasov, opatrovníckych príkazov, rodných listov atď.
Ak je medzi účastníkmi právnická osoba, jej úplné meno a základné údaje... Ak existujú účastníci konajúci na základe splnomocnenia, preambula obsahuje odkaz na splnomocnenie s uvedením jeho registračného čísla v registri notára, ktorý vydal tento dokument.
Ďalšie povinné položky
Štandardná zmluva zvyčajne obsahuje 10 až 15 doložiek.
Povinné sú nasledujúce:
- jasný údaj o odcudzenom objekte: jeho presná adresa a všeobecné informácie technické údaje- počet izieb, zábery atď .;
- údaj o listinách vlastníctva potvrdzujúcich práva predávajúceho na odcudzené bývanie;
- cena bytu a spôsob platby;
- informácie o občanoch zaregistrovaných v čase predaja, načasovanie ich odstránenia z registra, zodpovednosť za porušenie týchto podmienok;
- podmienky a postup prevodu nehnuteľnosti (ak existujú špeciálne podmienky, napríklad, ak je byt prevádzaný s nábytkom - má zmysel to uviesť v zmluve);
- uvedenie požiadaviek zákona upravujúcich povinnú registráciu prevodu vlastníctva u autorizovaného orgánu.
Ako je to registrované?
Vzhľadom na požiadavky dnešnej legislatívy je formulácia „registrácia zmluvy“ zastaraná. V súčasnosti legislatíva zrušila registráciu kúpnej zmluvy a obmedzila jej požiadavky postup registrácie prevod vlastníctva.
Pre registrácia vytvorte balík dokumentov:
- predávajúcim podpísaná žiadosť o registráciu prevodu práv;
- kupujúcim podpísaná žiadosť o registráciu práva;
- najmenej 2 kópie zmluvy podpísanej všetkými stranami transakcie;
- potvrdenie o sume 1 000 rubľov, potvrdzujúce zaplatenie štátnej povinnosti;
- pasy, rodné listy a v prípade potreby ďalšie dokumenty v origináloch;
- notársky overené plné moci, ak sú v zmluve zahrnuté splnomocnenia.
Pripravené dokumenty je potrebné odovzdať územnému úradu Rosreestr alebo použite iné spôsoby registrácie:
- Kontaktujte jedno z multifunkčných centier (v tých regiónoch, kde sú k dispozícii).
- Využite terénnu službu, ktorá je bezplatne poskytovaná zdravotne postihnutým osobám skupín I-II, zdravotne postihnutým osobám a účastníkom druhej svetovej vojny; a za poplatok - všetkým občanom, ktorí chcú využiť túto službu.
Po vypršaní platnosti ustanovené zákonom termín, bude zapísané právo nového vlastníka. Na potvrdenie tejto skutočnosti vydá registračný orgán kupujúcemu osvedčenie potvrdzujúce jeho novoobjavenie sa vlastníctva na kúpené bývanie.
Postup platby a prevodu bytu
Pri kúpe bytu musíte venovať vážnu pozornosť všetkým fázam, a najmä - platobný postup.
Legislatíva poskytuje niekoľko možností vyrovnania medzi predávajúcim a kupujúcim.
Toto je platba v hotovosti z ruky do ruky, alebo pomocou depozitára Bezpečnostná schránka, použitie úverové fondy(hypotéka) príp materský kapitál, bezhotovostné platby, dotácie.
Maximálne zabezpečiť záujmy oboch strán a spoľahlivú bezpečnosť Peniaze, umožňujú dobre organizované transakcie na bezhotovostné platby , ako aj zúčtovanie pomocou bankových buniek. Prevod hotovosti nesie známe podiel rizika.
Takže v žiadnom prípade je zakázané zanedbať základné požiadavky na výpočty.
Prostriedky je potrebné previesť iba na výmenu na potvrdenke o peniazoch. Na príjmovom doklade by malo byť uvedenéúdaje o pase všetkých predajcov, dátum a miesto vydania.
Každý z predajcov uvádza úplné meno, priezvisko, priezvisko a podpis. V prípade mladistvých a osôb s obmedzenými právami podpisujú podpis na potvrdenke zákonní zástupcovia.
Načasovanie prevod bytu závisí len od dohody strán, ktorá musí byť premietnutá do kúpnej zmluvy. Prevod bývania sa vykonáva v súlade s aktom o prijatí a prevode nehnuteľnosti podpísaným zmluvnými stranami. S podpisom konať kupujúci obdrží všetky sady kľúčov od bytu a platobné doklady za inžinierske siete za posledné obdobie.
Ako sa chrániť?
V podmienkach rastúcej krízy musí byť človek extrémne opatrný a ostražitý pri kúpe bytu.
Ak hovoríme o súčasnej situácii, realitný trh očakáva recesia nákupná činnosť.
Toto je veľmi dobrý čas pre kupujúceho, pretože trh bude presýtenýširoká škála návrhov. Na pozadí pasivity kupujúcich sa predávajúci stávajú ústretovejšími, čo umožňuje vyjednať dobrý obchod.
Celkom slušný byt sa dá kúpiť oveľa nižšie ako pred časom. ale „Pekná“ cena- nie je jedinou výhodou bytu. Aby ste nikdy nemuseli ľutovať kúpu „nespoľahlivého“ bytu, musíte zaplatiť veľká pozornosť pre nasledujúce body:
- dôkladná kontrola „právnej čistoty“ majetku;
- kontrola „pohybu“ obyvateľov a majiteľov;
- spôsobilosť na právne úkony vlastníkov;
- prítomnosť tretích strán, ktoré majú zákonné dôvody na bývanie alebo vlastníctvo bytu;
- dodržiavanie právnych predpisov počas privatizácie bytu a všetkých transakcií s ním vykonaných, ak existujú.
Najbezpečnejšou vecou je kúpiť si byt nemá žiadnu „históriu“... To znamená, že v čase odcudzenia je predávajúci jeho prvým a jediným vlastníkom.
Môže to byť jedna osoba alebo rodina. V tomto prípade je ľahké skontrolovať byt a najmenší porušenie zákona sa okamžite prejavia.
Čím dlhšia je „história“ bytu, tým ťažšie je jeho overenie.
Najviac nepriaznivé z hľadiska spoľahlivosti sú byty tam, kde neustále prebiehala zmena majiteľov.
V „histórii“ takýchto bytov existujú kúpno -predajné zmluvy, osvedčenia o dedičstve, nájomné a darovacie zmluvy. Pozrite sa na každú z týchto ponúk veľmi ťažké, a niekedy nemožné.
Kúpu takéhoto bytu musíte zhodnotiť všetko riziko... Je veľmi dôležité sledovať, či počas privatizácie alebo pri jednej z transakcií neboli porušené práva občanov patriacich do rizikovej kategórie. Akákoľvek dohoda sa týka porušenia práv tejto kategórie osôb neplatné a nemá žiadne premlčacie lehoty.
To znamená, že ste si kúpili byt, v ktorom boli kedysi porušené práva mladistvých môžeš to stratiť na základe rozhodnutia súdu, ak sa dospelé dieťa zrazu rozhodne obnoviť svoje práva.
Pokiaľ ide o súčasných vlastníkov, pred transakciou by ste mali požiadať o ich listinné dôkazy legálna kapacita... To je potvrdené referencie z neuropsychiatrických a narkologických ambulancií.
Ak vám napriek poskytnutým pozitívnym informáciám jeden z majiteľov zavolá hlboké pochybnosti(zdá sa byť neadekvátne, zneužívanie alkoholu atď.), odstúpiť od dohody jednoduchým písomným prejavom v prospech notársky zmluvu.
Notár konajúci ako nezaujatá osoba preverí spôsobilosť na právne úkony v prípade súdneho konania potvrdíže v čase podpisu zmluvy predávajúci podal správu o svojom konaní.
Po kontrole bytu, majiteľov a užívateľov, zvážte cenu zmluvu.
Najsprávnejšie je uviesť v zmluve cenu, za ktorú byt kupujete.
Keď je cena podhodnotená a neskoršia súdny spor riskuješ dostane sa vám do rúk presne tá podhodnotená čiastka, ktorú napíšete do zmluvy.
Ak v čase predloženia dokumentov na registráciu byt zostane registrovaní majitelia alebo ich rodinní príslušníci, požiadajte o vyhlásenie o záväzku odhlásiť celú rodinu.
Určite upresnite podmienky vypúšťania... Obvykle to trvá jeden až dva týždne. Ak predajcovia po transakcii odídu do iného mesta, a ešte viac - do inej krajiny, neobmedzujú sa na vyhlásenie.
Dohodnite sa s predajcom na zachovaní určitých čiastky proti výkazu... To znamená, že sa založí určitá čiastka, zvyčajne od 200 do 500 tisíc rubľov trezor, a podmienkami prístupu do tejto bunky a prijímania peňazí bude predajca poskytnúť výpis z pasového úradu potvrdzujúci, že všetci rodinní príslušníci predávajúceho boli odstránení z registrácie.
Buď opatrný!
O koľko bude možné skontrolovať kúpený byt a správne zorganizovať obchod, bude závisieť pohoda a pokoj života v novom obytnom priestore.
Prax ukazuje, že najčastejšie ide o žaloby a spochybňované transakcie bývalých vlastníkov a tretích strán slúžil počas prvých troch rokov po predaji bytu. Preto titulné poistenie(vlastnícke práva) na toto obdobie posilní vašu pozíciu.
Niekedy je dôvodom, prečo sa obrátiť na súd, pokušenie bývalý majiteľ byty „zarábajú“. Stáva sa to vtedy, keď pri predaji drahé byty namiesto plné náklady je uvedených iba milión rubľov.
Aj keď máte potvrdenie o skutočne zaplatenej sume, budete na to musieť vynaložiť veľa času a úsilia dokázať súduže ste zaplatili viac ako milión rubľov.
Preto čo pravdivejšie, presnejšie a plnšie existuje zmluva, čím menšie šance ponecháte podvodníkom, aby ju napadli.
Ak nemáte potrebné znalosti a skúsenosti, je to lepšie získať podporu gramotní priatelia, príbuzní alebo skúsení profesionáli.
Podstatou kúpnej zmluvy je prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho. Predávajúci sa zaväzuje previesť tovar na kupujúceho spolu so všetkým príslušenstvom a dokumentmi v lehote uvedenej v zmluve. A kupujúci sľubuje, že tento výrobok prevezme a zaplatí zaň určitú čiastku.
Kúpna zmluva sa považuje za uzavretú, akonáhle sa strany na produkte dohodnú. Vlastníctvo veci však prechádza z predávajúceho na kupujúceho až v momente jeho prevodu. Výnimkou je nákup a predaj nehnuteľnosti.
Môžete nakupovať s platbou vopred, na alebo na úver. V týchto prípadoch zostáva vlastníctvo na predajcovi, kým nie je zaplatená celá suma.
Čo môžete a nemôžete kupovať a predávať
Akékoľvek veci, dokonca aj tie, ktoré budú len vytvorené. Okrem toho môžu byť tovarom zvieratá a duševné vlastníctvo.
Môžete obchodovať s nehnuteľnosťami (pozemky, budovy atď.) A hnuteľný majetok(všetky ostatné veci vrátane vozidiel).
Zbrane, lieky, šperky a ďalšie položky s obmedzeným obehom je možné predávať a kupovať len na špeciálne povolenie.
Kto môže uzavrieť kúpnu zmluvu
Predávajúci a kupujúci môžu byť fyzickí aj právnické osoby, ako aj štátne a obecné útvary.
Občania musia byť zároveň schopní a právnické osoby musia mať spôsobilosť na právne úkony. Tínedžeri vo veku od 16 do 18 rokov sú čiastočne právne spôsobilí, takže môžu predávať a kupovať nehnuteľnosť iba s písomným súhlasom rodičov.
Aká je forma kúpnej zmluvy
To, či je alebo nie je potrebný papierový dokument, závisí od toho, čo a kto sa predáva a kupuje. Súlad s písomnou formou je potrebný, ak:
- Komodita je nehnuteľnosť.
- Jedna alebo obe strany sú právnické osoby.
- Občan predá občanovi výrobok v hodnote viac ako 10 000 rubľov.
Výnimkou sú transakcie uskutočnené v čase ich uzavretia. Napríklad maloobchod.
Čo sú to kúpno -predajné zmluvy?
Občiansky zákonník identifikuje sedem typov kúpnych zmlúv.
- Maloobchodná kúpna zmluva.
- Dodacia zmluva.
- Dohoda o dodávkach pre štátne alebo obecné potreby.
- Zmluvná dohoda (nákup poľnohospodárskych výrobkov).
- Zmluva o dodávke energií.
- Zmluva o predaji nehnuteľnosti.
- Dohoda o predaji podniku.
Každý z nich má právne špecifiká.
Uvažujme podrobnejšie zmluvu o predaji auta ako osobitný prípad všeobecnej štruktúry a zmluvu o predaji bytu ako špeciálny prípad predaja nehnuteľnosti. Tieto transakcie sa najčastejšie nachádzajú v doméne ekonomická aktivita fyzické a právnické osoby.
Ako zostaviť zmluvu o kúpe automobilu
Na formalizáciu predaja a kúpy auta nemusíte kontaktovať notára. Zmluvu je možné vyhotoviť jednoduchou písomnou formou, pričom ako vzor sa použije jedna z foriem na internete.
Vyplnenie dokumentu ručne alebo na počítači nie je dôležité. Hlavná vec je, že obsahuje informácie o:
- Miesto a dátum transakcie.
- Predávajúci a kupujúci (úplné meno, úplné údaje o cestovnom pase).
- Vozidlo (typ, značka, farba, dátum výroby, ŠPZ, VIN, číslo pohonnej jednotky a podvozku, séria a číslo TCP).
- Náklady (bez toho je zmluva platná, ale v sporných prípadoch bude cenu potrebné stanoviť s pomocou znalcov a prostredníctvom súdov).
- Postup pri prenose auta.
Predávajúci musí k bytu pripraviť dokumenty o vlastníctve: výpis alebo USRN (potvrdzuje stav vlastníkov, ako aj absenciu vecných bremien), predchádzajúcu zmluvu o predaji, darovaní, výmene, privatizácii alebo osvedčenie o práve do dedičstva. Odporúčam tiež objednať si vysvetlenie, katastrálny pas a plán poschodia zo ZINZ a získajte osvedčenie o absencii spoločných dlhov.
Alexander Spiridonov, popredný právnik „Európskej právnej služby“
Ak je byt spoločný spoluvlastníctvo manželov, je potrebné na predaj vydať notársky overený súhlas manželky (manžela). Ak sú medzi vlastníkmi mladiství, bude potrebný písomný súhlas opatrovníckych a opatrovníckych orgánov.
Ako zaregistrovať kúpnu zmluvu o predaji bytu
Registrácia nákupu a predaja je upravená federálnym zákonom č. 302 z 30. decembra 2012, a nie článkom 558 Občianskeho zákonníka... Kúpna a predajná zmluva sa preto v súčasnosti uzatvára v jednoduchej písomnej forme a považuje sa za uzavretú v čase podpisu.
Olga Sautina, Advokátska kancelária„Týždeň a partneri“
Ale kontaktujte službu štátna registrácia(Rosreestr) stále musí. Predávajúci a kupujúci musia zmenu vlastníctva bytu zaregistrovať. Budú potrebné nasledujúce dokumenty:
- Registračná žiadosť.
- Kúpna zmluva.
- Katastrálny pas k bytu.
- Súhlas s transakciou od zainteresovaných strán (manželov / manželky, opatrovníckych orgánov a ďalších).
- Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti (2 000 rubľov).
Prihlášku a balík dokumentov je možné podať osobne v pobočke Rosreestr alebo MFC, poštou s deklarovanou hodnotou alebo prostredníctvom internetu.
Do siedmich (pri kontaktovaní Rosreestra priamo) alebo do deviatich dní (pri kontaktovaní MFC) bude prevod vlastníckych práv formalizovaný. Nový vlastník dostane výpis z Jednotného štátneho registra daňovníkov (USRN). V súčasnosti sa nevydávajú samostatné osvedčenia o vlastníctve bytov.
Dohoda o kúpe alebo predaji bývania je formalizovaná zmluvou. Teraz táto dohoda nepodlieha štátnej registrácii. Kde teda môžete spísať zmluvu o kúpe a predaji bytu? Dokumentáciu je potrebné priniesť Rosreestru. Ale postup bude iný - registrácia vlastníctva. To je potrebné na registráciu. Zároveň sa riadia ustanoveniami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (Občiansky zákonník Ruskej federácie), článkami 551 a 558, N 302-FZ ( Federálne právo) zo dňa 30.12.2012, článok 2, časť 8. Fázami registrácie sa budeme ďalej zaoberať.
Kde a ako je predaj bytu vopred dohodnutý?
Účastníci transakcie môžu svoj zámer kúpiť (predať) konkrétny byt vyjadriť formou predbežnej dohody. Podmienky konečného obchodu sú vopred určené. Zákon takúto možnosť ustanovuje v čl. 429 doložka 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Je vyhotovená a podpísaná predbežná kúpna a kúpna zmluva:
- notár,
- právnik,
- realitný agent,
- strany mimo inštitúcií.
Aké záruky dáva takáto dohoda? Kupujúci si môže byť istý, že mu zákon zaručuje právo kúpiť dohodnuté bývanie za cenu uvedenú v zmluve. A predávajúci bude môcť predať svoju nehnuteľnosť v nastavený čas... Dokument musí byť písomný. Štátna registrácia nie je potrebná.
Podľa čl. 429, doložka 5 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa jedna zo strán vyhýba uzavretiu konečnej dohody, druhá to môže požadovať prostredníctvom súdu. Nárok je podaný do šiestich mesiacov odo dňa odmietnutia plnenia povinností. Súdne rozhodnutie v prospech žiadateľa je spravidla analogické k hlavnej dohode, ale nepriznáva vlastníctvo.
Ako sa zostavuje predbežná zmluva?
Podľa zákona (odseky 2, 3, 4 článku 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) musí byť zmluva zostavená s prihliadnutím na nasledujúce body:
- Je potrebné určiť postup pri vykonávaní konečnej transakcie, pokiaľ ide o výpočty, cenu.
- Zaistite predmet predaja určitým spôsobom.
- Uveďte časový rámec, v ktorom je potrebné vypracovať záväzky a uzavrieť hlavnú zmluvu.
- Uveďte jej podmienky, v súvislosti s ktorými sa strany uchýlili k predbežnej dohode.
Štátna registrácia predbežnej zmluvy sa nevyžaduje.
Pri kúpe a predaji bývania na sekundárnom trhu neexistujú žiadne osobitné riziká z hľadiska uzavretia takejto dohody. Ak v dohodnutej lehote žiadna zo strán neiniciovala uzavretie hlavnej zmluvy, jej účinnosť sa skončí (podľa článku 429 ods. 6 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ak však kupujúci musí uzavrieť predbežnú zmluvu na kúpu bytu v rozostavanej budove a sumy peňazí... Vývojár môže odmietnuť prevziať ďalšie povinnosti.
Kupujúci nemá žiadnu ochranu pred nasledujúcimi rizikami:
- Nie je možné zaručiť získanie bytu uvedené v predbežnej zmluve. Napokon sa v ňom odráža iba zámer.
- Dohodu možno považovať za neuzavretú... Napríklad nie sú uvedené parametre bytu, ako to vyžaduje zákon.
- Dvojitý predaj... Developer sa môže písomne dohodnúť s inými osobami.
- Strata investovaných finančných prostriedkov... Na súde môže kupujúci, ktorý v minulosti zaplatil časť nákladov na byt alebo celú sumu, požadovať vrátenie peňazí vo forme minimálnej penále.
Kúpna a predajná zmluva musí obsahovať informácie, ktoré určite stanovujú konkrétnu nehnuteľnosť: adresu, veľkosť oblasti, náklady. A tiež dokument uvádza všetky osoby zaregistrované v byte.
Zmluvné strany môžu zmluvu vypracovať písomne, nezávisle, podľa jej štandardnej formy.
Nie je potrebné osvedčiť to u notára, s výnimkou prípadov podľa zákona N 218-FZ, článkov 42 časť 1 a 54 časť 2:
- Byt patrí maloletému alebo neschopnému občanovi;
- Podiely na práve spoločného majetku sú odcudzené.
V týchto prípadoch je štátny poplatok zaplatený notárom vo výške, ktorá závisí od hodnoty majetku. Po vypracovaní kúpnej zmluvy a zhromaždení úplného balíka priložených dokumentov ju zmluvné strany alebo ich zástupcovia prevedú na spoločnosť Rosreestr.
Ak sú do vykonávania transakcie s nehnuteľnosťami zapojení zástupcovia predávajúceho alebo kupujúceho, je potrebná plná moc na zastupovanie, ktorú vydáva notár.
O vlastný návrh zmluvné strany môžu urobiť chyby, ktoré majú vplyv na ďalšie vlastníctvo. Aby ste sa im vyhli, mali by ste vyhľadať pomoc špecialistov.
Agentúra
Realitná kancelária má rozsiahlu databázu, ktorá kupujúcemu pomáha pri výbere bytu a predaji obytného priestoru predávajúcemu. Agent má potrebné znalosti a skúsenosti na dokončenie transakcií. Preto sa vo väčšine prípadov nákup a predaj uskutočňuje prostredníctvom týchto špecialistov. Takéto transakcie sú spoľahlivejšie.
Realitný profesionál vyhotoví kúpnu zmluvu správne, hlavnú aj predbežnú. Potom vyzve strany na podpísanie. Ale až do tohto bodu prechádzajú štádiá kontroly spoľahlivosti bytov vo vzťahu k možnosti uzavrieť dohodu. A tiež existuje zbierka, príprava dokumentov.
Agent berie určité percento z nákladov na byt ako platbu za svoju prácu.
Notár
Notarizácia hlavných a predbežné dohody predaj a nákup obvykle vykonávajú strany. To zvyšuje dôveryhodnosť dohody.
Notárska zápisnica o kúpe a predaji je povinná iba v prípadoch, keď je byt predaný maloletému alebo nekompetentnému, ako aj vtedy, ak existujú ďalší vlastníci.
Prax ukazuje, že asi polovica zmlúv o kúpe a predaji nehnuteľnosti je uzavretá s notárom. Tým sa eliminuje riziko, že transakciu možno napadnúť alebo vyhlásiť za neplatnú. A agentúrne služby alebo právna podpora zmiznú ako zbytočné.
Notár po dohode akceptuje. Tiež môže byť ponúknuté uzatvorenie zmluvy v elektronickej forme.
Kde je podpísaná zmluva a kde môžem získať jej kópiu?
Pretože zmluva o kúpe a predaji bytu nevyžaduje registráciu štátu, môžu strany podpisy podpisovať ľubovoľne, bez osvedčenia inštitúcií.
Ako však už bolo uvedené vyššie, v situáciách, keď sa predáva dom maloletej, práceneschopnej osoby alebo ide o predaj akcií, dohodu by mal podpísať notár s jeho osvedčením.
Konania sa môže zúčastniť zúčastnený realitný maklér, ktorý vypracoval dokument. Často slúži na večierky v priestoroch agentúry.
Strany postúpia hotovú dohodu Rosreestru. Za účasti notára môže byť spísaný v v elektronickom formáte za platbu od 3 do 5 tisíc rubľov.
Dokument je potrebné uschovať, pretože bude potrebný pre budúce transakcie.
V prípade straty zmluvy je možné získať jej kópiu od:
- Rosreestre;
- Daň (podlieha vyhláseniu pri transakcii nákupu a predaja).
Duplikát je možné objednať si prostredníctvom Štátnych služieb.
Ak si chcete objednať kópiu, musíte predložiť nasledujúce dokumenty:
- doklad totožnosti;
- osvedčenie z oddelenia katastra a kartografie;
- osvedčenie o vlastníctve (byt bol zaregistrovaný pred rokom 2018) alebo výpis z USRR;
- pri objednávke duplikátu z dôvodu poškodenia dokumentu musíte poskytnúť starú zmluvu;
- potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku.
Vecné bremeno uložené na majetku je obmedzením práva nakladať s ním. Je to však bežná dohoda. Je dôležité poznať všetky úskalia získavania takejto nehnuteľnosti.
Ako podvádzajú pri kúpe bytu. Prečítajte si tieto informácie, aby ste sa nestali obeťou podvodníkov.
Je možné zaregistrovať zmluvu o kúpe bytu na MFC?
Predaj bytu prostredníctvom MFC (multifunkčné centrum pre obecné a štátne služby) je najbezpečnejší a najpohodlnejší spôsob. V stánku inštitúcie si môžete prečítať o postupe. Konzultácie poskytujú aj zamestnanci.
V MFC nie sú žiadne fronty. V ten istý deň sa však registrácia neuskutoční, pretože štátny poplatok za postup sa platí prostredníctvom notára a musíte počkať na jeho prijatie.
V Rosreestre
Rosreestr odosiela dokumenty účastníkom transakcie na adresu e -mail v prípade registrácie prostredníctvom MFC. Nedajú sa opečiatkovať. Preto si strany samy musia zvoliť spôsob registrácie transakcie a prevodu vlastníctva.
U notára
Dokumenty: kúpna a predajná zmluva a akt o prijatí a prevode bytu sú osvedčené elektronický podpis notár pri registrácii v MFC. Strany môžu uprednostniť tento profesionálny podpis. Potom musíte vykonať zmeny vo výbere spôsobu registrácie.
Ako správne zostaviť zmluvu, hovorí špecialista v tomto videu:
Záver
Drvivá väčšina zmlúv je uzatvorená na kúpu a predaj nehnuteľnosti. V právnom zmysle ide o najkomplexnejšie dokumenty, pretože súvisia s obratom veľké sumy... Je potrebné vziať do úvahy množstvo nuancií, skontrolovať dokumenty a zistiť podmienky transakcie pre jej úspešné dokončenie.
Náš právnik vám bezplatne poradí.
Kúpa a predaj bytu je vážny proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu. Koniec koncov, hovoríme o dosť veľkom množstve peňazí. Nájsť štandardnú zmluvu nie je ťažké. Na prvý pohľad do nich môžete jednoducho nahradiť svoje informácie a zmluva je pripravená na podpis. Aby ste však mohli vlastnými silami pripraviť zmluvu o predaji bytu, musíte skontrolovať všetky dokumenty a vziať do úvahy všetky nuansy.
Príprava na registráciu nákupu a predaja
Potom, čo sa predávajúci a kupujúci „našli“ a dohodnú sa na cene, je potrebné urobiť právna stránka otázka. Po prvé, kupujúci sa musí presvedčiť o oprávnenosti budúcej transakcie a právna čistota byty, to znamená, že akcia musí byť plne v rámci súčasnej legislatívy. Kupujúci má právo požiadať o kontrolu nasledujúce dokumenty:
- Cestovný pas alebo iný doklad totožnosti predávajúceho (predávajúcich, ak ich je niekoľko).
- Doklad potvrdzujúci vlastníctvo nehnuteľnosti.
- Technický certifikát.
- Povolenie od opatrovníckych a opatrovníckych orgánov, ak je vlastník maloletý.
- Súhlas manžela / manželky na predaj bytu, osvedčený notárom, ak bol byt kúpený v manželstve.
- Rozbalený výpis z domácej knihy. Vďaka tomu bude možné zaistiť, aby v byte neboli zaregistrované tretie osoby, a potom ich nebudete musieť násilne vypisovať.
- Výpis z osobného účtu. Ak je na účtoch za energie dlh, v zmluve musí byť uvedený postup ich splatenia.
Zmluva je vyhotovená v jednoduchej písomnej forme. Notárska zápisnica je voliteľná. Často sa však strany transakcie domnievajú, že prítomnosť notára zaručuje „čistotu“ transakcie. To je do istej miery pravda. S notárstvom zároveň vznikajú dodatočné náklady. Môžu byť rozdelené po dohode strán.
Zmluva musí obsahovať všetky podstatné podmienky transakcie. Je to záruka, že obe strany dosiahnu svoje ciele.
Štandardná kúpna zmluva musí obsahovať tieto informácie:
- Miesto a dátum podpisu zmluvy.
- Identifikačné informácie o stranách. Pokiaľ ide o právnickú osobu, môžu to byť údaje z pasu alebo celé meno.
- Predmet zmluvy.
- Odkaz na titulné dokumenty.
- Náklady na objekt a postup výpočtu.
- Práva a povinnosti strán.
- Podpisy strán a pečať, ak je ktorákoľvek strana právnickou osobou.
Predmetom zmluvy je byt, ktorý podľa Bytový zákonník, musí spĺňať nasledujúce požiadavky:
- Majte primerané hygienické a hygienické podmienky.
- Špeciálny účel priestory - trvalý pobyt z ľudí.
- Izolácia miestnosti.
V súlade s LCD displejom musí byť predmet predávaný v kúpnej a predajnej zmluve podrobne popísaný, inak môže byť zmluva neplatná. Je potrebné uviesť adresu bytu, celkovú a obytnú plochu, poschodie, na ktorom sa nachádza, a katastrálne číslo.
Ak nie je kúpený celý byt, ale jeho časť, potom musí byť v zmluve jasne uvedená veľkosť tohto podielu vo forme jednoduchého zlomku.
Podľa RF LC musí predávajúci povinné v zmluve uviesť všetky osoby, ktoré majú právo žiť v tomto byte.
Ak je transakcia uznaná za neplatnú, v zmluve musia byť uvedené všetky povinnosti a zodpovednosti strán. To sa môže stať napríklad vtedy, ak sa stane známym, že kupujúci alebo predávajúci je nespôsobilý. Transakciu je možné tiež zrušiť, ak bola ktorákoľvek zo strán v neadekvátnom stave alebo podpísala donucovaciu zmluvu.
Podstatným bodom je cena bytu. V zmluve musia byť uvedené náklady na bývanie a postup výpočtu. Ak zmluva stanovuje platbu na splátky, je potrebné podrobne popísať postup výpočtu s uvedením súm a dátumov splatnosti. Náklady musia byť uvedené v rubľoch a napísané slovami. Peniaze je možné prevádzať prostredníctvom bezpečnostnej schránky, v hotovosti alebo bankovým prevodom.
Strany môžu po dohode v zmluve uviesť podhodnotenú hodnotu bytu, aby sa vyhli zdaneniu alebo znížili jeho výšku. Predávajúci môže napísať potvrdenku s uvedením celej sumy. Táto metóda je však pre kupujúceho veľmi riziková. Ak je transakcia z akéhokoľvek dôvodu neplatná, kupujúci bude môcť vrátiť iba sumu, ktorá bola stanovená v zmluve.
Ak sa byt predáva s nehnuteľnosťou, ktorá sa v ňom nachádza, stojí za to urobiť si s ním úplný zoznam Detailný popis... Odporúča sa tiež uviesť v zmluve zodpovednosť za náhodné škody na majetku až do samotného prevodu majetku.
V zmluve o predaji a kúpe bytu musí byť podrobne popísaný postup skutočného prevodu majetku. Teda konkrétny dátum, do kedy musí predávajúci nehnuteľnosť opustiť a odovzdať sady kľúčov novému majiteľovi. Stojí za to popísať, kto až do tohto momentu bude znášať náklady na platenie účtov za energie.
K dohode je možné pridať akékoľvek ďalšie doložky o dôležitých bodoch pre strany. Ide hlavne o to, aby neodporovali súčasnej legislatíve.
Hneď ako strany podpíšu dohodu, nadobudne platnosť. Postup registrácie prevodu práv k nehnuteľnostiam je však povinný.
Niektoré funkcie
Nie všetky transakcie je možné uzavrieť na základe štandardnej zmluvy... Napríklad byt nemôže byť podľa plnej moci predaný samotným majiteľom, ale oprávnenou osobou. V tejto situácii je dôležité uistiť sa, že splnomocnenie existuje právna sila a nebol stiahnutý.
Ak je vlastník neplnoletý, mali by ste s transakciou zaobchádzať mimoriadne opatrne.... Predávajúci je povinný poskytnúť osvedčenie od správnej rady. Obvykle to naznačuje, že bude kúpená iná nehnuteľnosť v mene dieťaťa a súčasne v jeho mene životné podmienky nebude degradovaný.
Ak sa nepredá celý byt, ale iba jeho podiel, musí to predávajúci písomne oznámiť všetkým ostatným majiteľom.
Vypovedanie dohody
Zmluvu je možné vypovedať vzájomným súhlasom alebo rozhodnutím súdu:
- Storno nákupu a predaja dohodou zmluvných strán sa robí písomne.
- Rozhodnutím súdu môže byť zmluva neplatná, ak zmluva nezodpovedá skutočnej realite, použitia falšovaných dokumentov, uzavretia donucovacieho obchodu a pod. Potom sa musí byt vrátiť do majetku predávajúceho a peniaze kupujúcemu. Návrat môže byť náročný.
Ak sa strany rozhodnú spísať kúpnu a kúpnu zmluvu bez toho, aby sa obrátili na služby notára, bolo by užitočné konzultovať s profesionálnym právnikom. Pomôže to znížiť riziko podvodných aktivít, straty peňazí a bytu.
Ak potrebujete pomoc pri vypracovaní právne kompetentnej a komplexnej zmluvy o predaji bytu, ktorá vás úplne ochráni pred stratou peňazí a majetku, napíšte o tom vo formulári nižšie. Náš právnik v službe vás bude čoskoro kontaktovať.
A čo zahŕňa registrácia predaja a nákupu?
Väčšina majiteľov nehnuteľností a ich kupujúcich sa domnieva, že na to je potrebné vypracovať kúpnu a predajnú zmluvu na byt a to stačí. V skutočnosti sa ukazuje, že všetko nie je také jednoduché!
Článok bol aktualizovaný 06.01.2019
Rosreestr neposkytuje službu zostavovania predajných a kúpnych zmlúv
MFC neposkytuje služby pre prípravu kúpnych zmlúvTieto oddelenia nemajú zasadačky.
Organizácie tretích strán, ktoré si prenajímajú priestory v kanceláriách na prijímanie dokumentov a ponúkajú služby pri tvorbe zmlúv, nemajú s Rosreestrom nič spoločné.Môžete podpísať hotovú kúpnu zmluvu a bezpečne prevádzať peniaze v kanceláriách veľkých bánk v, tam sú zasadačky.
Pozrime sa bližšie:
Zákon nevyžaduje, aby certifikovaný právnik vyhotovil kúpnu zmluvu.
Pri niektorých transakciách sa však na kúpnu a predajnú zmluvu (DCT) nehnuteľnosti vzťahuje povinná certifikácia od notára a notári nechcú prijímať zmluvy s tretími stranami, pretože za vyhotovovanie dokumentov sa účtuje poplatok.
Dohoda o kúpe a predaji nehnuteľnosti nie je komplikovanou zmluvou a účastník transakcie ju môže zostaviť nezávisle tým, že si pozrie video konzultáciu od autora a dostane modernú šablónu prispôsobenú vašim podmienkam.
Ak potrebujete úplné a spoľahlivé informácie o postupe registrácie predajnej a nákupnej transakcie a registrácii vlastníckych práv s podrobným vysvetlením - získajte príručky a rady
Štandardný postup registrácie nákupu a predaja bytu alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko fáz:
Prvou fázou je vykonanie predbežných dohôd
Pripraviť takú serióznu a nákladnú transakciu, ako je nákup a predaj nehnuteľnosti, spravidla trvá nejaký čas - od niekoľkých dní do niekoľkých týždňov. Preto predbežné dohody o cene, postupe a načasovaní platby za nehnuteľnosť, dátum podpisu hlavnej kúpno -predajnej zmluvy musia byť zdokumentované, aby ich žiadna zo strán transakcie nezmenila.
Ak podmienky nie sú v 90% prípadov uvedené na papieri, transakcia sa „rozpadne“ v dôsledku zvýšenia ceny alebo iných významných podmienok.
Takže prvá fáza dohody
Pred podpísaním akýchkoľvek dokumentov s predávajúcim - získajte spoľahlivé informácie o nehnuteľnosti z USRN. Pokiaľ.
- Podpisovanie, Vkladové zmluvy a prevod finančných prostriedkov prostredníctvom
Tieto dokumenty si zostavujete sami. Sú podpísaní zákonnými účastníkmi transakcie a okamžite uzatvoria zmluvu právna sila... Toto sú dôležité dokumenty, hlavnou vecou je ich správne zostavenie.
Podpisovanie týchto dokumentov sa spravidla uskutočňuje v kúpenom byte a kupujúci má možnosť znova skontrolovať byt, či neobsahuje skryté vady, a preskúmať pôvodné dokumenty k bytu a občianske preukazy (pasy, rodné listy atď.) vlastníkov.
Ďalej spravidla do 1-3 týždňov, v závislosti od situácie, prítomnosti dlhých prázdnin, keď nefungujú vládne orgány a za ďalších okolností sa pripravuje balík dokumentov k transakcii.
Pozrite si video konzultáciu:
Kde kúpiť a predať byt. Uzavrieť dohodu
Druhá etapa transakcie:
- Spísanie a podpísanie kúpnej a predajnej zmluvy a zákona o prijatí a prevode.
Niektoré transakcie sú teraz osvedčené notárom, tieto dokumenty vyhotovuje jeho asistent.
Ak vaša transakcia nepodlieha osvedčeniu notára, pripravíte si tieto dokumenty sami.
Nezabudnite sa na nich so všetkými stranami transakcie vopred dohodnúť, pošlite ich e-mailom alebo ich pošlite osobne.
Podpísané sú spravidla v kancelárii Rosreestr, MFC alebo v banke, kde sú peniaze prevádzané, umiestnené v cele alebo podpísané zmluva o pôžičke, sú tu zasadacie miestnosti.
Objednávka vyhotovenie kúpnej zmluvy
Ak je pre vás ťažké zostaviť kúpnu zmluvu sami, obráťte sa na právnika.
Aplikáciu je možné opustiť napísaním správy v kontaktnom formulári vpravo dole.
Zavolá vám späť právnik z vášho mesta.
Kde kúpiť a predať byt. Registrácia prevodu vlastníctva
Tretia etapa transakcie:
- Vysielanie Vyhlásenia o prevode vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho a registrácii vlastníctva kupujúceho s kúpnou a predajnou zmluvou, zákonom o prijatí a prevode, a prebieha na oddelení prijímania a vydávania dokumentov Roosreestr alebo v MFC "Moje dokumenty".
Čítať: - Musíte zaplatiť štátny poplatok, podrobnejšie
Pozor: dokumenty sú transportované z MFC do Rosreestru a späť, čo zdržiava postup o 2 dni.
Pre informáciu: teraz môžete požiadať o registráciu na ktorejkoľvek pobočke MFC alebo Rosreestr v rámci toho istého katastrálneho obvodu.
Ak sa nehnuteľnosť nachádza v inom katastrálnom okrese, dokumenty je možné predložiť iba prostredníctvom kancelárií Rosreestr.
