Jak samemu sprawdzić dom pod kątem czystości prawnej. Niuanse samodzielnego sprawdzania mieszkania przed zakupem

Rynek mieszkaniowy w Rosji pojawił się niedawno, większość ludności nie jest prawnie kompetentna w tych sprawach, dlatego często korzysta się z usług pośredników - licznych agencji sprzedaży / zakupu nieruchomości w nadziei na profesjonalną pomoc, która, niestety, nie zawsze są uzasadnione.

Ich cechy osobiste są czynnikiem subiektywnym: pozbawiony skrupułów lub niekompetentny pośrednik może zignorować najważniejsze niuanse, które w przyszłości znacznie skomplikują życie nowego właściciela. Pośrednik nie odpowiada za skutki transakcji – nie ma odpowiedniego prawa. Więc przejmij kontrolę nad wszystkim, ucząc się najpierw prostych zasad poniżej. Oszuści boją się legalnych nabywców.

Podstawy do sprawdzenia czystości mieszkania przy zakupie

Chodzi o mieszkania drugorzędne, czyli osoby mieszkające w wystawionym na sprzedaż mieszkaniu.

Z wyjaśnieniem historii obszaru mieszkalnego. Najbardziej główny powód do dokładnego sprawdzenia – aby uniknąć roszczeń o legalność nabycia własności przez nowego właściciela oraz roszczeń o prawo do wprowadzenia się do niej przez osoby trzecie. Takie wymagania można postawić, jeśli:

• są tacy, którzy tymczasowo przeszli na emeryturę z różnych powodów:
  • służba wojskowa w wojsku,
  • skazani więźniowie,
  • pacjenci w szpitalach psychiatrycznych,
  • spadkobiercy spadkowi,
  • dzieci poniżej 18 roku życia;
• transakcja jest dokonywana przez osobę, która została uznana za niezdolną do czynności prawnych, co następnie może być podstawą do wszczęcia postępowania sądowego dotyczącego legalności transakcji;
• po zakupie okazuje się, że mieszkanie zostało zatrzymane lub obciążone hipoteką.

Inną ważną okolicznością jest nieobecność państwowa regulacja, który tworzy żyzny grunt dla oszukańcze schematy... Oto niektóre z nich:

1. Najbardziej znaną metodą jest fałszowanie dokumentów.: cudze mieszkanie na sprzedaż na podstawie sfałszowanego pełnomocnictwa. Nowoczesne technologie zapewniają wysoką jakość druku, nie odróżnisz się od oryginału.
2. Sprzedaż przez duplikaty(kopie) dokumentów do kilku osób.
3. Sprzedaż na podstawie autentycznego pełnomocnictwa- "ogólny". W takim przypadku osoba będąca osobą zaufaną ma możliwość dokonywania nieautoryzowanych czynności z mieszkaniem.
4. Najemca udający właściciela, pod naciąganym pretekstem wabi depozyt, znika.

Ulubionym schematem oszustów jest sprzedaż mieszkania na podstawie fałszywego pełnomocnictwa.

Wymagany pakiet dokumentów zapewniający czystość prawną planowanej transakcji

Jak sprawdzić mieszkanie przy zakupie? Aby to zrobić, musisz przeglądać dokumenty dotyczące mieszkania, które sprzedawca musi dostarczyć. W przypadku braku choćby jednego z nich nie ryzykuj zawarcia transakcji. Tylko zebrane razem i przeanalizowane, pomogą znacznie zmniejszyć ryzyko dla kupującego:

• Uprawnienie: zidentyfikować sprzedawcę, potwierdzić fakt posiadania nieruchomości i na jakiej podstawie uzyskano to prawo:
  • paszport;
  • zaświadczenia o zdolności do czynności prawnych i braku wpisu do rejestru na alkoholizm i narkomanię (do Ciebie należy poprosić sprzedawcę o te dokumenty, czy nie);
  • dokumenty stwierdzające wystąpienie praw majątkowych w wyniku prywatyzacji: umowa i zaświadczenie poświadczające prawa majątkowe;
  • inne podstawy posiadania mieszkania: darowizna, spadek wraz z odpowiednimi umowami i zaświadczeniami rejestracja państwowa własność.
• Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw(ZSRR). Dane nie są tajne, kupujący może je uzyskać samodzielnie, przedstawiając swój paszport w regionalnym biurze Rosreestr. Jego treść powie wszystko o poprzednich i obecnych właścicielach, obecności obciążeń (areszt, kaucja).
  W rzeczywistości jest to historia mieszkania, która rozpoczęła się w 1998 roku - wystarczający okres na weryfikację, ponieważ przedawnienie roszczeń nie przekracza 3 lat.
• Informacje z księgi domowej w formie wyciągu rozszerzonego lub archiwum. Wydawane w serwisach jednookienkowych, centrach informacji i rozliczeń, firmach zarządzających i biurach paszportowych.
• Pisemna zgoda organów opiekuńczych dokonać sprzedaży w obecności zarejestrowanych dzieci i niepełnosprawnych obywateli.
• za zgodą współmałżonka na warunkach wspólny zakup mieszkania są w związku małżeńskim.
• Oryginał pełnomocnictwa do sprzedaży poświadczone notarialnie
• Rozwinięcie lub plan mieszkania, w celu ustalenia faktu nielegalnej przebudowy.

Porada: zawrzyj umowę tylko w oficjalnym otoczeniu, w miejscu „obecności”. A jeśli czujesz presję ze strony sprzedawcy, lepiej znajdź inną opcję i trzymaj się z dala od „śliskich” osobowości.

Jak sprawdzić częstotliwość mieszkania przed zakupem na podstawie informacji z dokumentów?

Nie wpłacaj kaucji w nieformalnym otoczeniu.

Podsumujmy i wyjaśnijmy jeszcze kilka punktów.

Nawet korzystając z usług pośrednika w celu dokonania zakupu, nie można się zrelaksować. Miej negocjacje ze sprzedającym pod osobistą kontrolą i sprawdzaj wszystkie dokumenty.

Pod żadnym pozorem nie zgadzaj się na przeniesienie depozytu w nieformalnym otoczeniu. Z reguły oszuści stwarzają dla Ciebie stresującą sytuację, aby ją zdobyć, pod różnymi pretekstami, oferując nawet paragon i kopie dokumentów. Otrzymawszy w ten sposób pieniądze od kilku wnioskodawców na zakup, sprzedają mieszkanie jednemu z nich, innym pozostanie z niczym.

W jednym z poprzednich artykułów pisaliśmy. Zrozum, który z tych rodzajów zabezpieczeń jest dla Ciebie preferowany, jednak jeśli natkniesz się na oszustów z zainwestowanymi finansami, pojawią się jednoznaczne problemy.

Podobna sytuacja: sprzedaż mieszkania kilku osobom na podstawie dobrze sporządzonych duplikatów dokumentów.

Strzeż się „ogólnego” pełnomocnictwa bez konkretnego zlecenia sprzedaży tego konkretnego mieszkania, staraj się nawiązać osobisty kontakt z osobą, która je wystawiła.

Sprawdzenie zdolności prawnej sprzedawcy z pominięciem oficjalnego zaświadczenia jest prawie niemożliwe, informacje poufne nie są ujawniane przez lekarzy. W przypadku, gdy sprzedawca jest samotny starzec, ma trochę dziwności w komunikacji, a ty masz wątpliwości co do stanu jego zdrowia psychicznego, miej się na baczności. Możesz oczywiście zapytać sąsiadów o szczegóły. Ale lepiej wybrać inną opcję.

Jeśli odmówisz usług agenta, możesz zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy rubli na sprawdzeniu czystości prawnej. Przy odpowiednim podejściu nawet niezależna kontrola ujawni ewentualne słabe punkty obiektu. Ponadto niektóre etapy weryfikacji można przeprowadzić z wykorzystaniem zasobów internetowych, w szczególności strony internetowej Rosreestr. Witryna portalu zawiera kilka zaleceń, z którymi kupujący może samodzielnie sprawdzić legalna czystość działka z domem przed zakupem. Zalecenia sprawdzają się również w przypadku zakupu działki z niezarejestrowanym domem.

W oczach znacznej części kupujących ciekawszy do kupienia jest prywatny dom niezarejestrowany. Jest tańszy w cenie. Dodatkowo do czasu postawienia domu rejestracja katastralna, nie musisz za to płacić podatku (zwykle jest to ponad 10 tysięcy rubli rocznie). Niemniej jednak, nawet kupując taki „nieoficjalny” obiekt, trzeba mieć pewność, że jest on zbudowany zgodnie z przepisami budowlanymi i przeciwpożarowymi, a w razie potrzeby można go zarejestrować (do ubezpieczenia, w testamencie itp.) ) .

Krok 1. Wstępna kontrola online

Kupujący zwykle wydaje due diligence prawne czystość nabytego przedmiotu po tym, jak osobiście przeanalizował wszystkie interesujące go propozycje i dokonał wyboru. Jednak dość ważne informacje o działkach z domami na sprzedaż można uzyskać jeszcze przed pójściem na „pokaz panny młodej” i spotkaniem ze sprzedawcą. Pozwoli Ci to usunąć z listy do wglądu przedmioty z problemami prawnymi i nie tracić czasu na poznawanie ich osobiście.

Kontrola wstępna status prawny obiekt rozpoczyna się od rozmowy telefonicznej ze sprzedającym. Podczas rozmowy konieczne jest nie tylko zaplanowanie spotkania i oględzin terenu i domu, ale także ustalenie numeru katastralnego terenu lub dokładnego adresu (jeśli adres jest przypisany do terenu / domu). Nie jest to informacja tajna, nie ma powodu, aby sprzedawca ją ukrywał. Znając adres lub numer katastralny, możesz uzyskać informacje o miejscu i domu na stronie internetowej Rosreestr. Należy jednak zauważyć, że wyszukiwanie według adresu nie zawsze działa tutaj. Bezpieczniej jest wyszukiwać według numeru katastralnego. Jeśli nabywca obiektu nie zna tego numeru, może go wyjaśnić za pośrednictwem zasobu kadastr.ktotam.pro. Tutaj możesz znaleźć numer katastralny za darmo, jeśli wpiszesz adres obiektu.

Sporo o obiekcie nieruchomości powie strona strony internetowej Rosreestr „Informacje referencyjne na temat obiektów nieruchomości online”. Tutaj możesz znaleźć adres, wartość katastralną obiektu, powierzchnię gruntu i domu, datę rejestracji własności, a także obecność ograniczeń - czy obiekt jest obciążony hipoteką, zastawem lub w areszcie. To prawda, że ​​forma ograniczenia nie zostanie wskazana - tylko uwaga, że ​​istnieje ograniczenie w dysponowaniu przedmiotem. Kupujący musi zrozumieć, że do momentu zniesienia ograniczenia sprzedaż i zakup przedmiotu jest niemożliwy.

Ponadto informacje o miejscu i domu można uzyskać za pomocą publicznej mapy katastralnej na stronie internetowej Rosreestr. Tutaj w domenie publicznej znajdują się dane dotyczące kategorii gruntów, dozwolonego użytkowania i wielkości obiektu.

Krok 2. Sprawdź dokumenty przechowywane przez sprzedawcę

Sprzedający dom prywatny domyślnie musi posiadać dokumenty potwierdzające własność gruntu, tytuł własności domu i paszport. Kupujący będzie mógł zapoznać się z tymi dokumentami na pierwszym spotkaniu. Ponadto należy poprosić sprzedawcę (na przykład podczas wstępnej rozmowy telefonicznej), aby miał ze sobą wyciąg z USRN o cesji praw, zaświadczenie archiwalne z urzędu paszportowego oraz pokwitowania potwierdzające brak długów za opłaty za media i inne. Najprawdopodobniej w momencie spotkania te papiery wartościowe nie będą w rękach sprzedającego (nie są potrzebne do transakcji, a sprzedającym zwykle nie zależy na ich odbiorze). Wtedy warto umówić się ze sprzedawcą na ponowne spotkanie za kilka dni, gdy brakujące dokumenty będą gotowe.

Dokumenty na ziemi

Własność sprzedającego działka potwierdzone dwoma dokumentami. Po pierwsze, jest to dokument tytułowy - wskazuje, na jakiej podstawie obecny właściciel jest właścicielem gruntu. Dokumentem tytułu własności do gruntu może być: dekret o przydziale gruntu, umowa kupna-sprzedaży, zaświadczenie o prawie do dziedziczenia, orzeczenie sądu itp. Drugim wymaganym dokumentem jest wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego Nieruchomości - USRN, który potwierdza własność działki konkretnej osoby ...

Nabywca powinien zachować odpowiednią ostrożność w stosunku do odziedziczonej działki, zwłaszcza jeśli spadek nastąpił w drodze testamentu, a nie z mocy prawa. Zaświadczenie o prawie do dziedziczenia zawsze wskazuje, czy spadek został otrzymany „testamentem”, czy „z mocy prawa”. Pośrednicy zwracają szczególną uwagę na przedmioty odziedziczone mniej niż 3 lata temu. Inną sytuacją, która powinna ostrzec kupującego jest sytuacja, w której obecny właściciel sam nabył działkę niedawno - niecałe 3 lata temu. W takim przypadku należy nalegać, aby właściciel dodatkowo przedstawił „rozszerzony wyciąg z USRN” (który zostanie omówiony poniżej).

Drugi artykuł – wyciąg z USRN – wymaga nie mniej uwagi. Należy pamiętać, że od 1 stycznia 2017 r. jedynym dokumentem potwierdzającym nieruchomość jest wyciąg z USRN. Wszystkie inne dokumenty (zaświadczenie dożywotniej własności, akt własności itp.) są legalne i formalnie nie mają już mocy prawnej. Jeśli jednak właściciel strony zarejestrował swoją własność przed 15 lipca 2016 r., Ma w swoich rękach „Zaświadczenie o rejestracji praw”, które przynajmniej mówi, że prawa właściciela są prawidłowo zarejestrowane. Lepiej jednak, żeby przedstawił wyciąg z USRN z niedawną datą. Należy upewnić się, że przedmiot nie jest zastawiony lub obciążony.

Studiując wyciąg z USRN, musisz upewnić się, że wskazany tam adres pokrywa się z rzeczywistą pozycją witryny, sprawdź konfigurację witryny (w wyciągu znajduje się rysunek). Jeśli kupujesz budynek mieszkalny (nie domek ogrodowy), musisz upewnić się, że status witryny pozwala naprawdę uznać zbudowane na nim mieszkanie budynek mieszkalny... Oznacza to, że witryna musi znajdować się na lądzie rozliczenia(i mieć dozwoloną osobę do użytku) budownictwo mieszkaniowe- indywidualne budownictwo mieszkaniowe lub osobiste działki pomocnicze - prywatne działki gospodarstwa domowego) lub na gruntach rolnych (dozwolone wykorzystanie do budowy domków letniskowych lub do ogrodnictwa lub hodowli samochodów ciężarowych).

Władimir Woronow

ekspert ds. nieruchomości podmiejskich Akademii Nauk „Link”

Musisz również upewnić się, że dokumenty dotyczące witryny poprawnie wskazują jej cechy. Często zdarza się, że obszar strony wskazany w dokumencie tytułowym i wyciągu z USRN nie pasuje. W oświadczeniu - bardziej poprawna opcja. Ponadto, studiując wyciąg, możesz zrozumieć, czy przeprowadzono pomiary terenu. Przypomnę, że od 1 stycznia 2018 roku nie ma możliwości sprzedaży działek bez geodezji. W wyciągu z USRN znajduje się sekcja numer 1, kolumna „obszar”. Jeśli mówi, że obszar jest „określony”, oznacza to, że badanie zostało przeprowadzone. Albo liczba w następnej kolumnie powie Ci o ankiecie. Jeśli obok liczby znajduje się znak plus / minus dla niektórych innych (na przykład 320 ± 4), oznacza to, że witryna została zbadana. Jednak niezależnie od wieku ankiety polecam zadzwonić do geodety i wyjaśnić faktyczną lokalizację strony. Ubezpieczy to przed błędami popełnionymi przy sporządzaniu geodezji. Zdarza się, że nabyta ziemia zajmuje Duża powierzchnia, niż wskazano w dokumentach, jest jeszcze gorzej, jeśli poza granicami działki znajduje się budynek gospodarczy (łaźnia lub garaż), który jest kupowany wraz z działką.

Jeżeli z wyciągu z USRN nie wynika jasno, że działka jest wytyczona, a właściciel twierdzi, że przeprowadził badanie, to należy wyjaśnić, kiedy to zostało zrobione. Zdarza się, że obszary wyznaczone przed 2008 r. wymagają przeplatania, ponieważ od tego czasu zmienił się system wyznaczania współrzędnych. Jeśli pomiary zostały przeprowadzone niedawno, być może właściciel (lub inżynier katastralny, który przeprowadził pomiary) nie złożył wniosku do Rosreestr o zmianę USRN. Wezwanie do „ gorąca linia„Rosreestra, tel. 8-800-100-34-34. Podczas rozmowy będziesz musiał podać numer katastralny witryny. Dlatego musi być zapamiętany lub umieć „szpiegować”.

Dokumenty domowe

Jeśli właściciel podszedł do sprzedaży domu z całą odpowiedzialnością, z wyprzedzeniem umieścił obiekt w rejestrze katastralnym i sformalizował tytuł do niego. W tym przypadku sprzedawca ma w rękach „wyciąg z USRN dotyczący głównych cech i zarejestrowanych praw do nieruchomości”. Ten dokument potwierdza własność domu. Wyciąg zawiera w szczególności imię i nazwisko właściciela, numer katastralny, adres, liczbę kondygnacji oraz powierzchnię domu. Specjalna uwaga należy zwrócić uwagę na wartość katastralną obiektu, na co wpłynie. W obwodzie swierdłowskim podatek od domów prywatnych zostanie obliczony na podstawie wartość katastralna począwszy od 2019 lub 2020 roku.

Jeśli dom został wybudowany przed 1999 r., najprawdopodobniej został zarejestrowany w WIT. Oznacza to, że Rosreestr może brakować informacji zarówno o samym domu, jak i jego właścicielu. Oczywiste jest, że w tym przypadku właściciel (sprzedawca) nie będzie miał pod ręką wyciągu z USRN. Ale wtedy musi mieć dokument potwierdzający jego prawo do domu (akt tytułowy). Może to być dowód rejestracyjny z WIT, umowa kupna-sprzedaży, bon podarunkowy, zaświadczenie o prawie do dziedziczenia itp.

Jak wyjaśniono w Urzędzie Rosreestr w regionie Swierdłowsku, nawet jeśli właściciel domu nie sformalizował swoich praw do domu, może jednak sprzedać ten dom. W takim przypadku do Rosreestr (za pośrednictwem MFC) przesyłane są dwa wnioski - o rejestrację praw i rejestrację przeniesienia praw. Do wniosków dołączone są dokumenty dotyczące tytułu własności gruntu i domu.

Studiując wyciąg z USRN, a także dokument tytułowy, musisz upewnić się, że dane z dokumentów odpowiadają charakterystyce prawdziwego domu.

Egor Mityurew

agent, ekspert ds. nieruchomości podmiejskich Akademii Nauk „Novosel”

Zdarza się, że budynki trzypiętrowe są rejestrowane jako budynki jednopiętrowe. Teoretycznie istnieje niebezpieczeństwo, że władze miejskie dowiedzą się o naruszeniu (często dzieje się to za sprawą „sygnału” sąsiadów) i zażądają doprowadzenia domu do stanu zgodnego z dokumentami. Oznacza to, że nabywca takiego obiektu musi być przygotowany na konflikty z naczelną architekturą. Albo będzie musiał uzyskać pozwolenie na przebudowę i uczciwie zarejestrować dom.

Paszport właściciela

Paszport sprzedawcy musi zostać zbadany nie tylko po to, aby upewnić się, że ta konkretna osoba jest właścicielem domu i gruntu. Należy również zwrócić uwagę na stan cywilny i zrozumieć, czy dom został zakupiony w małżeństwie, czy nie.

Anastazja Czernowa

specjalista ds. sprzedaży Akademii Nauk „Nachodka”

Bardzo ważne jest, aby wiedzieć, kto może zakwalifikować się do domu i działki. Jeśli zostały zakupione w małżeństwie, wymagana jest notarialna zgoda małżonka na sprzedaż. Warto również sprawdzić obecność małoletnich dzieci, które mogą następnie zakwestionować tę transakcję, jeśli ich prawa zostały naruszone.

Jeżeli sprzedający ma dwoje lub więcej dzieci, a dom kupił już wykończony, to istnieje możliwość, że przy zakupie domu został wykorzystany kapitał macierzyński, co oznacza, że ​​zgodnie z prawem wszyscy członkowie rodziny powinni być obdarowani udziałami w tej nieruchomości . Jeśli nie zostało to zrobione, kolejne transakcje z obiektem mogą zostać zakwestionowane, w związku z czym przyszły właściciel domu jest zagrożony. Dlatego kupujący powinien spróbować dowiedzieć się, czy kapitał macierzysty został wykorzystany przy zakupie domu przez obecnego właściciela. Jest to dość trudne, ponieważ udział kapitału w nabyciu domu nie jest odnotowany w akcie tytułowym. Ale jeśli dom został zakupiony z kredytem hipotecznym, odniesienie do kapitału macierzystego może znajdować się w umowie pożyczki.

Krok 3. Zobacz dokumenty przygotowane na prośbę kupującego

Jeżeli na podstawie wyników oględzin domu i działki podjęta zostanie decyzja (ostateczna lub wstępna) o ich zakupie, wówczas można przystąpić do etapu głębszego sprawdzenia nieruchomości, która Ci się podoba. Jak wspomniano powyżej, do tego potrzebny będzie wyciąg z USRN dotyczący przeniesienia praw, zaświadczenie archiwalne z urzędu paszportowego oraz pokwitowania potwierdzające brak długów z tytułu opłat za media i innych płatności.

Wyciąg z USRN dotyczący przeniesienia praw

Jeśli sprzedający przedłoży umowę kupna-sprzedaży jako dokument własności (czyli sam raz nabył działkę z domem za pieniądze), kupujący powinien zbadać historię prawną nieruchomości. W tym celu najlepiej nadaje się „wyciąg z USRN w sprawie przeniesienia praw do obiektu nieruchomości”. Czasami ten dokument jest nieformalnie nazywany „rozszerzonym wyciągiem z USRN”. Może go zamówić tylko właściciel domu lub osoba, która ma od niego pełnomocnictwo notarialne. Certyfikat jest zamawiany w MFC lub (jeśli właściciel posiada: podpis elektroniczny) na stronie internetowej Rosreestr. Rejestracja wyciągu rozszerzonego w formularz papierowy będzie kosztować 400 rubli, w w formie elektronicznej- 250 rubli. Czas realizacji to trzy dni robocze.

Rozszerzony wyciąg zawiera nazwiska właścicieli strony w porządku chronologicznym, rodzaj praw każdego właściciela (nieruchomość, współwłasność.), a co najważniejsze - datę rejestracji każdej transakcji.

Ludmiła Płotnikowa

Należy zwrócić szczególną uwagę na warunki własności terenu i domu. Szczególnie kupujący powinien zostać ostrzeżony, jeśli obecni i poprzedni właściciele obiektu posiadali go przez bardzo krótki czas. Istnieje niebezpieczeństwo, że seria błyskawicznych transakcji zaciera ślady po ryzykownej operacji. Z kolei, jeśli sprzedawca jest właścicielem witryny od wielu lat, zmniejsza to ryzyko „pozdrowień” z przeszłości.

Eksperci zauważają, że rozszerzony wyciąg przyda się również podczas sprawdzania działki (działki z domem), która wcześniej przeszła z jednego właściciela na drugiego w drodze dziedziczenia lub na mocy orzeczenia sądowego.

Zaświadczenie archiwalne z urzędu paszportowego

Informacje o małżonku i dzieciach nie zawsze są dostępne w paszporcie właściciela. Może tak być, jeśli paszport został niedawno wymieniony (z powodu utraty lub gdy właściciel osiągnie wiek 45 lat) lub po prostu z powodu błędu urzędnika paszportowego. Pewne wyobrażenie o składzie rodziny właściciela domu można uzyskać z archiwalnego zaświadczenia z urzędu paszportowego. Czasami nazywa się to zaświadczeniem rozszerzonym lub historycznym w postaci 40. Zaświadczenie takie wydaje się w urzędzie paszportowym (współczesna nazwa tego organu to Centrum Przyjmowania i Wykonywania Dokumentów Rejestracji Obywateli w Miejscu Zamieszkania i Miejscu pobytu FMS). W sygnaturze archiwalnej znajdują się informacje o tym, kto i kiedy był zameldowany w domu przez cały okres, w którym obecny właściciel jest właścicielem domu. To odniesienie pomoże ci zrozumieć, jakiego rodzaju krewnych ma właściciel (sprzedawca) i jakie ryzyko może to stanowić dla przyszłego właściciela w przyszłości. Jak już wspomniano, obecność dwojga lub więcej dzieci może wskazywać na wykorzystanie kapitału macierzystego przy zakupie nieruchomości. Również w zaświadczeniu należy zwrócić uwagę na zapisy o zwolnieniu obywateli, w związku z wyjazdem do miejsc pozbawienia wolności lub przejścia służba wojskowa... Takie osoby zachowują prawo do zamieszkania w domu, nawet jeśli dom zostanie przekazany innemu właścicielowi.

Również już przed transakcją warto poprosić sprzedawcę o zwykły certyfikat w formularzu 40. Wskazuje on osoby zarejestrowane (zarejestrowane) w domu w momencie wystawienia certyfikatu. Wskazane jest, aby w momencie sprzedaży nikt nie był zarejestrowany w lokalu, a już na pewno nikt z małoletnich.

Pokwitowania płatności

Przed zakupem domu musisz upewnić się, że poprzedni właściciel nie ma zadłużenia wobec „wspólnoty” (jeśli strona / dom jest podłączony do sieci) za członkostwo i inne płatności. Dlatego kupujący powinien zapoznać się z pokwitowaniami płatności. narzędzia dostarczone przez właściciela. Dodatkowo możesz odwiedzić prezesa spółki ogrodowej (jeśli dom znajduje się w SNT) lub biuro firma zarządzająca(jeśli dom znajduje się w wiosce z domkami). Tutaj możesz również uzyskać informacje o możliwych długach sprzedawcy witryny.

Krok 4. Dogłębna weryfikacja online

W przeciwieństwie do wstępnej kontroli w trybie on-line, ten etap wymaga znacznego czasu i niskich kosztów finansowych.

Prosty wyciąg na działkę lub dom z USRN

Jeśli istnieje potrzeba poruszania się po domu i miejscu Dodatkowe informacje, możesz zamówić na stronie internetowej Rosreestr „wyciąg z USRN dotyczący głównych cech i zarejestrowanych praw do obiektu”. Można go uzyskać w formie papierowej za 750 rubli, w formie elektronicznej - za 300 rubli. Gazeta jest wydawana każdemu obywatelowi.

Denis Wochmenin

Aby sprawdzić informacje przekazane przez właściciela dotyczące własności domu i działki, konieczne jest zamówienie wypisów z USRN dla domu i działki. Zawierają wszystkie informacje o właścicielu (imię i nazwisko), podstawach nabycia prawa własności, ograniczeniach i obciążeniach (jeśli występują) obiektów nieruchomości.

Studiując oświadczenie, potencjalny nabywca powinien dokładnie przestudiować sekcje zawierające dane o ograniczeniach – obciążeniach (zajęciach) praw, a także o wymaganiach określonych w postępowanie sądowe... Może zawierać między innymi dane dotyczące zakwestionowania praw spadkowych. Oczywiście obecność takich prawnych „dodatków” zwielokrotnia ryzyko właściciela domu i działki.

Wcześniej strona portalu mówiła o różnorodności i kosztach ich używania.

Czy przedmiot jest przedmiotem? spór

Kolejnym źródłem wiedzy o nabytym domu są strony internetowe sądów rejonowych i miejskich. Mają wyszukiwarki, które pozwalają znaleźć sprawy sądowe (zakończone lub w toku) według nazwiska uczestnika procesu. Interesująca może być również strona Federalnej Służby Komorniczej. Aby go wyszukać, oprócz pełnego imienia i nazwiska musisz znać datę urodzenia obywatela.

Ludmiła Płotnikowa

Prawnik Uralskiej Izby Nieruchomości

Przed zakupem domu i działki na stronach sądów rejonowych należy sprawdzić, czy wokół tej nieruchomości toczą się jakieś sprawy sądowe, czy krewni dzielą się nią w sądzie. Konieczne jest przeszukanie sądów w miejscu położenia nieruchomości. Do strony internetowej komornicy warto szukać takiego powodu – zdarza się, że komornik się podniecił postępowanie egzekucyjne, ale nie zajął majątku dłużnika. Oznacza to, że USRN nie wyświetla informacji o nałożeniu ograniczeń na obiekt. A Rosreestr zarejestruje umowę z taką nieruchomością. Jeśli jednak kupujesz działkę z domem od osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie egzekucyjne, wówczas taka transakcja może zostać następnie zakwestionowana. A kupujący straci nabytą nieruchomość.

Czy sprzedający w upadłości?

Jeśli właściciel domu znajduje się w stanie upadłości osobistej, wierzyciele mogą zakwestionować sprzedaż jego nieruchomości. Wtedy obiekt wróci do poprzedniego właściciela, a nabywca dołączy do szeregu wierzycieli, aby otrzymać pieniądze wpłacone za dom wraz z działką.

Ludmiła Płotnikowa

Prawnik Uralskiej Izby Nieruchomości

Spraw upadłościowych obywateli należy szukać na stronie Sądu Arbitrażowego. Zaznaczę jednak, że brak sprawy upadłościowej nie daje gwarancji. Jeśli osoba w momencie sprzedaży nie była bankrutem, ale zbankrutowała w ciągu trzy lata po zawarciu transakcji istnieje ryzyko, że wierzyciele będą próbowali zakwestionować transakcję, uzasadniając, że została ona dokonana w celu odebrania wierzycielom majątku dłużnika. Jeżeli transakcja została przeprowadzona po cenie niższej od ceny rynkowej o 25%, to najprawdopodobniej zostanie unieważniona.

Jako dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualną upadłością sprzedającego nieruchomość, w umowie sprzedaży może zostać zawarta odpowiednia gwarancja sprzedającego. UPN proponuje następujące sformułowanie: „Sprzedawca gwarantuje, że nie ogłoszono jego upadłości, że nie wszczęto przeciwko niemu postępowania upadłościowego oraz że nie ma on żadnych długów i/lub innych niespełnionych zobowiązań, które mogą pociągać za sobą wszczęcie przeciwko niemu postępowania upadłość i/lub windykacja Pieniądzeże nie wie nic o wierzycielach, którzy mogą wystąpić do sądu z roszczeniem o ogłoszenie jego bankructwa, i że on sam nie planuje iść do sądu, aby ogłosić swoją upadłość ”. Jednak koncepcja upadłości osobistej pojawiła się w Rosji całkiem niedawno i jak dotąd nie ma precedensów sądowych wskazujących, czy takie sformułowanie chroni przyszłego właściciela przed zakwestionowaniem dokonanej przez niego transakcji.

Kupno domu niezarejestrowanego

Często właściciele poszczególnych działek nie rejestrują budynków mieszkalnych, aby uniknąć opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Zasadniczo można kupić działkę z domem niezarejestrowanym. Często w tym przypadku umowa wskazuje, że na stronie znajdują się materiały budowlane.

Denis Wochmenin

Główny Radca Prawny Akademii Nauk „Nachodka”

W takim przypadku legalnie można kupić tylko działkę. A nowy właściciel będzie musiał zająć się rejestracją własności domu (jeśli uzna, że ​​należy to zrobić). W której nowy właściciel może napotkać trudności w zarejestrowaniu własności domu, ponieważ cała procedura będzie zależeć m.in. od kategorii gruntu i rodzaju dozwolonego użytkowania działki.

Nowy właściciel, zgodnie z art. 222 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej może zarejestrować gotowy budynek, jednak do tego będzie potrzebował pozwolenia na budowę. Jeżeli dom został już wybudowany, władze gminy mogą odmówić wydania pozwolenia. W tym można odmówić, ponieważ dom nie odpowiada kodeksy budowlane(na przykład nie obserwuje się wcięć z granic działki). Dlatego w przypadku zakupu niezarejestrowanego domu (tj. niezarejestrowanego w USRN), kupujący powinien upewnić się, że sprzedający ma pozwolenie na budowę, a rzeczywisty dom odpowiada temu, co jest napisane w pozwoleniu.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z własnym ryzykiem, z których głównym jest możliwość zakwestionowania prawa do mieszkania, dlatego w celu weryfikacji czystości transakcji konieczne jest w szczególności dokonanie upewnij się, że przedstawione Ci dokumenty są autentyczne i nie ma roszczeń osób trzecich do mieszkania.

1. Podstawy do zakwestionowania prawa do lokalu

Podstawą do zakwestionowania prawa do lokalu mogą być:

• konflikt między byłymi spadkobiercami mieszkania lub próba podziału mieszkania przez byłych małżonków po rozwodzie;
• uznanie byłego sprzedawcy mieszkania za ubezwłasnowolnionego (ze względu na podeszły wiek i (lub) zaburzenia psychiczne, alkoholizm lub narkomania);
• powrót z miejsc pozbawienia wolności osoby wcześniej zarejestrowanej w mieszkaniu;
• pojawienie się zaginionej osoby, która była wcześniej zarejestrowana w mieszkaniu;
• wypisu z lokalu bez zgody organu opiekuńczo-opiekuńczego małoletnich dzieci zameldowanych w tym lokalu.

2. Dokumenty wymagające weryfikacji przed zawarciem transakcji

Aby zapobiec występowaniu zagrożeń lub je zminimalizować, konieczne jest zapoznanie się z poniższymi dokumentami.

2.1. Dokumenty sprzedającego

Dokumenty te obejmują przede wszystkim:

• paszport (obywatelstwo Federacji Rosyjskiej lub inny);
• zaświadczenie z poradni neuropsychiatrycznej i narkologicznej o zdolności do czynności prawnych sprzedawcy (wystawione PND, ND osobiście obywatelowi w dniu kontaktu).

2.2. Dokumenty poświadczające własność mieszkania i pełnomocnictwo reprezentanta

DO te dokumenty obejmują (art. 185 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej; klauzula 3 artykułu 35 IC RF; część 2 artykułu 14, część 1 artykułu 28 ustawy z 13.07.2015 N 218-FZ; część 7 artykułu 21 ustawy z dnia 03.07.2016 r. N 360-FZ; art. 34 ust. 4 Podstawy prawa notarialnego):

• wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (USRN, do 01.01.2017 - USRR), wydany przez Rosreestr. Do 15 lipca 2016 r. państwowa rejestracja pojawienia się i przeniesienia praw do mieszkania została również poświadczona zaświadczeniem o państwowej rejestracji praw;
• dokumenty dotyczące tytułu własności do mieszkania (umowa kupna-sprzedaży, zgodnie z którą mieszkanie było wcześniej kupowane lub umowa zamiany, darowizny, najmu, umowa przeniesienia mieszkania na własność (prywatyzacja) lub zaświadczenie o prawo do dziedziczenia);
• pełnomocnictwo notarialne (oryginał) w przypadku sprzedaży mieszkania przez pełnomocnictwo. Wskazane jest skontaktowanie się z izbą notarialną w celu sprawdzenia ważności pełnomocnictwa i pełnomocnictw notariusza. Pełnomocnictwo może zostać odwołane przez właściciela w dowolnym momencie. Aby uniknąć nieważności transakcji należy zwrócić się do notariusza, który wystawił pełnomocnictwo o jego ważność, lub skorzystać z usługi sprawdzania pełnomocnictw w ramach United System informacyjny notariusze przez Internet;
• poświadczona notarialnie zgoda małżonka na zbycie mieszkania, jeżeli mieszkanie zostało zakupione w trakcie trwania małżeństwa.

2.3. Dokumenty i informacje w celu weryfikacji braku roszczeń osób trzecich

Do takich dokumentów należą w szczególności (art. 62 ustawy nr 218-FZ):

• wyciąg z księgi domowej, który zawiera informacje o wszystkich osobach zarejestrowanych w tym mieszkaniu;
• wyciąg z USRN, który zawiera informacje o wszystkich transakcjach, które miały miejsce w związku z tym mieszkaniem.

Ważne jest, aby wyciąg z USRN był aktualny (za kilka dni może stać się nieaktualny).

Na wniosek notariusza do formularz elektroniczny w trybie automatycznym żądane informacje są dostarczane w formie elektronicznej natychmiast, ale nie później niż następnego dnia roboczego po dniu wysłania odpowiedniego wniosku (część 14 art. 62 ustawy N 218-FZ).

Z wyciągu wynika, czy mieszkanie było w areszcie, czy było w inny sposób obciążone, ile razy było sprzedawane, oddawane w darze, czy w związku z tym mieszkaniem toczyły się spory cywilne.

Notatka!

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości (częsta sprzedaż mieszkania, sprzedaż przez pełnomocnika, czasowe sprawdzenie mieszkania itp.), zwróć uwagę na przedawnienie tych transakcji lub sporów, ponieważ termin okres przedawnienia o uznaniu transakcji za nieważne wynosi rok lub trzy lata, w zależności od podstaw, na których transakcja może zostać uznana za nieważną ( Sztuka. 181 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeśli nie ma informacji o mieszkaniu w USRN, oznacza to, że po prywatyzacji nie przeprowadzono z nim żadnych transakcji. Należy jednak pamiętać, że informacje o transakcjach na rynku nieruchomości są wprowadzane do USRN od 31.01.2019 r. Informacje o transakcjach przed określoną datą można uzyskać w lokalnej administracji (w Moskwie upoważniony organ jest Wydział Mienia Miasta Moskwy i jego podziałów terytorialnych) lub w Biurze inwentaryzacja techniczna, ponieważ do 1998 r. powierzono temu organowi funkcję prowadzenia rejestru obiektów nieruchomości (https://notariat.ru/

Przygotowany na podstawie materiału

prawnik Bogatkov S.A.

Zgadzam się, że kupno nieruchomości nie należy do najłatwiejszych rzeczy, zwłaszcza po raz pierwszy. Męka wyboru idealnego mieszkania łączy się z wieloma pytaniami dotyczącymi procedury rejestracji. Istnieje chęć nie marnowania czasu, energii, a co najważniejsze własnych pieniędzy. Brzmi znajomo?

strona posortuje wszystkie możliwe zagrożenia i podpowie, jak sprawdzić mieszkanie pod kątem czystości po zakupie.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym znajdują się mieszkania w budynkach w budowie. Nie miały jeszcze właściciela, a ponadto nie istnieją jako obiekt materialny... W związku z tym główne ryzyko kupującego wiąże się z tym, że deweloper nie wybuduje i/lub nie odda nieruchomości do użytku.

Z drugiej strony takie „nowe” mieszkanie ma szereg zalet pod względem ryzyka:

• nie ma potrzeby sprawdzania jej historii;
• nie ma ryzyka nielegalnej przebudowy;
• łatwo uzyskać informacje o sprzedawcy, tj. o deweloperze.

Dajesz więc pieniądze za „kota w worku”, a zatem jesteś zależny od dewelopera. Dlatego tak ważne jest, aby go właściwie wybrać. Szczegóły, jak to zrobić Kluczowy moment- zwróć uwagę w pierwszej kolejności na dane formalne firmy: historię, sprawozdania finansowe, terminy zakończenia poprzednich projektów budowlanych.

Tak, nie ma 100% gwarancji na zmianę harmonogramu lub zamrożenie budowy budynku mieszkalnego. Ale możliwe jest zminimalizowanie ryzyka. Alternatywą jest kupno domu na rynku wtórnym, czyli od właściciela.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym obiekt nieruchomości nie jest „upiorny”, ale całkiem realny. Dlatego ryzyka transakcji są bardzo zróżnicowane.

Większość przypadków oszustw konsumenckich ma miejsce na rynku wtórnym. Dowiedz się więcej o popularnych rodzajach oszustw

Wszystkie główne zagrożenia przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym można podzielić na kilka grup. Rozważmy każdy bardziej szczegółowo.

Ryzyko związane z tożsamością sprzedawcy

Ryzyka związane z prawami innych osób

Ryzyko związane z nieruchomością

Jak poznać historię mieszkania?

Wraz z pojawieniem się Jednolitego Państwowego Rejestru Praw, a następnie Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, łatwiej było zweryfikować czystość prawną mieszkania przed zakupem.

Z rejestru możesz pobrać kilka rodzajów wyciągów, w tym:

• o obiektach nieruchomości;
• o właścicielach obiektów nieruchomości;
• w sprawie powstania, zmiany i wygaśnięcia praw do obiektów nieruchomości;
• o wartości katastralnej obiektu.

Jak uzyskać wyciąg? Najprostszy – o obiekcie nieruchomości – jest dostępny w formie elektronicznej na oficjalnej stronie Rosreestr. Jest dostępny dla każdego. W przypadku innych prosimy o kontakt:

• oddział Rosreestr lub komora katastralna.

Dzięki wyciągowi możesz zminimalizować szansę na zakup mieszkania ze złą historią.

Kolejnym ważnym dokumentem jest wypis z księgi mieszkaniowej, jest to również zaświadczenie na formularzu nr 9 lub zaświadczenie o zameldowaniu. Zawiera informacje o aktualnie zarejestrowanych i wyrejestrowanych osoby fizyczne... Może go otrzymać tylko właściciel lub osoba zarejestrowana.

Gdzie mogę to dostać?

• w MFC;
• w urzędzie terytorialnym FMS;
• w instytucji utrzymania mieszkań.

Jak sprawdzić czystość prawną transakcji kupna-sprzedaży?

Jeśli masz pewność, że nie ma problemów z mieszkaniem, nie spiesz się, aby się zrelaksować. Kupując mieszkanie, musisz sprawdzić prawną czystość transakcji. Zachowaj czujność podczas podpisywania umowy sprzedaży.

Jaka powinna być umowa, aby była prawnie wiążąca? Prawo ustanawia formularz obowiązkowy- spisany w formie jednego dokumentu podpisanego przez strony. Będziesz potrzebował trzech kopii: dla Ciebie jako kupującego, dla sprzedającego i dla Rosreestr.

Oprócz formy ważna jest również treść umowy. Upewnij się, że zawiera:

• dane stron umowy: sprzedającego i kupującego;
• informacje o przedmiocie umowy tj. o samym mieszkaniu;
• bezpośrednie zobowiązanie jednej strony do przekazania mieszkania, a drugiej do jego przyjęcia i zapłaty ceny;
• informacje o cenie i sposobie płatności;
• wykaz osób ze wskazaniem ich praw do korzystania ze sprzedanego Pomieszczenia mieszkalne, Jeśli znajdują się jakiekolwiek.