Jeśli odmówisz usług agenta, to na sprawdzeniu czystości prawnej można zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy rubli. Nawet z odpowiednim nastawieniem Sprawdzenie siebie zidentyfikować możliwe słabe punkty obiektu. Ponadto niektóre czynności weryfikacyjne można przeprowadzić za pomocą zasobów internetowych, w szczególności strony internetowej Rosreestr. Witryna portalu zawiera kilka zaleceń, dzięki którym kupujący będzie mógł samodzielnie sprawdzić czystość prawną witryny z domem przed zakupem. Zalecenia sprawdzają się również w przypadku zakupu działki z niezarejestrowanym domem.
W oczach znacznej części kupujących ciekawszy w zakupie jest prywatny dom niezarejestrowany. Jest tańszy w cenie. Dodatkowo do czasu postawienia domu rejestracja katastralna, nie musisz za to płacić podatku (zwykle jest to ponad 10 tysięcy rubli rocznie). Niemniej jednak, nawet kupując taki „nieoficjalny” obiekt, trzeba mieć pewność, że jest on zbudowany zgodnie z przepisami budowlanymi i przeciwpożarowymi, a jeśli zajdzie taka potrzeba, można go zarejestrować (ubezpieczenie, wpisanie do testamentu itp.) .
Krok 1. Wstępna kontrola online
Kupujący zwykle przeprowadza legalną kontrolę czystości nabytego przedmiotu po tym, jak osobiście przeanalizował wszystkie interesujące go propozycje i dokonał wyboru. Jednak dość ważne informacje o działkach z domami wystawionymi na sprzedaż można uzyskać jeszcze przed wyjazdem do „panny młodej” i spotkaniem ze sprzedającym. Pozwoli Ci to usunąć z listy do wglądu przedmioty z problemami prawnymi i nie tracić czasu na poznawanie ich osobiście.
Kontrola wstępna status prawny obiekt rozpoczyna się od rozmowy telefonicznej ze sprzedającym. W trakcie rozmowy konieczne jest nie tylko ustalenie czasu na spotkanie i oględziny terenu i domu, ale także ustalenie numeru katastralnego terenu lub dokładnego adresu (jeśli do lokalu/domu przypisano adres). Nie jest to informacja tajna, nie ma sensu jej ukrywać przez sprzedawcę. Znając adres lub numer katastralny, możesz uzyskać informacje o miejscu i domu na stronie internetowej Rosreestr. To prawda, warto wziąć pod uwagę, że wyszukiwanie według adresu nie zawsze działa tutaj. Bezpieczniej jest wyszukiwać według numeru katastralnego. Jeśli nabywca obiektu nie zna tego numeru, może go wyjaśnić za pośrednictwem zasobu kadastr.ktotam.pro. Tutaj możesz znaleźć numer katastralny za darmo, jeśli wpiszesz adres obiektu.
Sporo o nieruchomości powie strona internetowa Rosreestr „Informacje referencyjne na temat obiektów nieruchomości online”. Tutaj możesz znaleźć adres, wartość katastralną obiektu, powierzchnię działki i domu, datę rejestracji własności, a także obecność ograniczeń - czy obiekt jest obciążony hipoteką , zastaw lub w areszcie. To prawda, że forma ograniczenia nie zostanie wskazana - tylko uwaga, że istnieje ograniczenie w dysponowaniu przedmiotem. Kupujący musi zrozumieć, że do momentu zniesienia ograniczenia zakup i sprzedaż przedmiotu jest niemożliwa.
Ponadto informacje o miejscu i domu można uzyskać za pomocą publicznej mapy katastralnej na stronie internetowej Rosreestr. Tutaj, w domenie publicznej, znajdują się dane dotyczące kategorii gruntów, dozwolonego użytkowania i wielkości obiektu.
Krok 2. Sprawdź dokumenty dostępne u sprzedawcy
Sprzedający dom prywatny domyślnie musi posiadać dokumenty potwierdzające własność gruntu, dokument tytułowy domu i paszport. Kupujący będzie mógł zapoznać się z tymi dokumentami na pierwszym spotkaniu. Ponadto należy poprosić sprzedawcę (np. podczas wstępnej rozmowy telefonicznej) o zabranie ze sobą wyciągu z USRN o cesji praw, zaświadczenie archiwalne z urzędu paszportowego oraz pokwitowania braku długów za media i inne płatności . Najprawdopodobniej w momencie spotkania sprzedawca nie będzie miał pod ręką tych dokumentów (nie są one potrzebne do transakcji, a sprzedawcy zwykle nie dbają o ich odbiór). Wtedy warto uzgodnić ze sprzedawcą ponowne spotkanie za kilka dni, gdy brakujące dokumenty będą gotowe.
Dokumenty lądowe
Własność sprzedającego działka poparte dwoma dokumentami. Po pierwsze jest to dokument tytułowy - wskazuje, na jakiej podstawie obecny właściciel jest właścicielem gruntu. Dokumentem tytułowym dla gruntu może być: decyzja o przydziale gruntu, umowa sprzedaży, poświadczenie dziedziczenia, orzeczenie sądu itp. Drugim wymaganym dokumentem jest wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości - EGRN, który potwierdza własność gruntu określonej osoby.
Nabywca powinien zachować odpowiednią ostrożność w stosunku do gruntu otrzymanego w spadku, zwłaszcza jeśli spadek nastąpił z testamentu, a nie z mocy prawa. W zaświadczeniu o prawie do dziedziczenia zawsze wskazuje się, czy spadek został uzyskany „testamentem”, czy „z mocy prawa”. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami szczególnie dokładnie badają przedmioty odziedziczone mniej niż 3 lata temu. Inną sytuacją, która powinna ostrzec kupującego, jest sytuacja, w której obecny właściciel sam nabył działkę niedawno - niecałe 3 lata temu. W takim przypadku należy nalegać, aby właściciel dodatkowo przedstawił „rozszerzony wyciąg z USRN” (zostanie to omówione poniżej).
Drugi artykuł – wyciąg z USRN – wymaga nie mniej uwagi. Należy pamiętać, że od 1 stycznia 2017 r. odpis z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości jest jedynym dokumentem potwierdzającym tytuł do nieruchomości. Wszystkie inne dokumenty (zaświadczenie o dożywotniej własności, akt własności itp.) są aktami własności i formalnie nie mają już mocy prawnej. Jeśli jednak właściciel strony zarejestrował swoją własność przed 15 lipca 2016 r., Ma w rękach „Świadectwo rejestracji praw”, które przynajmniej mówi, że prawa właściciela są prawidłowo zarejestrowane. Lepiej jednak, żeby przedstawił wyciąg z USRN z niedawną datą. Należy upewnić się, że przedmiot nie jest zastawiony lub obciążony.
Studiując wyciąg z USRN, należy upewnić się, że wskazany tam adres odpowiada rzeczywistej lokalizacji witryny, sprawdzić konfigurację witryny (w wyciągu znajduje się rysunek). Jeśli kupowany jest budynek mieszkalny (nie domek ogrodowy), musisz upewnić się, że status witryny pozwala naprawdę wziąć pod uwagę zbudowane na nim mieszkanie budynek mieszkalny. Oznacza to, że witryna musi znajdować się na lądzie rozliczenia(i zezwolono na indywidualny użytek) budownictwo mieszkaniowe- IZHS lub działka pomocnicza osobista - LPH) lub na gruntach rolnych (dozwolone użytkowanie pod budowę domków letniskowych lub na ogrodnictwo lub ogrodnictwo).
Władimir Woronow
krajowy ekspert ds. nieruchomości Akademii Nauk „Link”
Musisz również upewnić się, że cechy witryny są poprawnie wskazane w dokumentach dotyczących witryny. Często zdarza się, że obszar działki wskazany w dokumencie tytułowym i w wyciągu z USRN nie pasuje. W ekstrakcie - dokładniejsza wersja. Ponadto, studiując wyciąg, możesz zrozumieć, czy przeprowadzono ankietę na miejscu. Przypomnę, że od 1 stycznia 2018 r. działki bez geodezji nie mogą być sprzedawane. W wyciągu z USRN znajduje się sekcja nr 1, kolumna „obszar”. Jeśli mówi, że obszar jest „określony” – oznacza to, że badanie zostało przeprowadzone. Albo liczba w następnej kolumnie powie Ci o ankiecie. Jeśli obok liczby znajduje się znak plus / minus (na przykład 320 ± 4), oznacza to, że witryna przeszła ankietę. Jednak niezależnie od czasu trwania ankiety polecam zadzwonić do geodety i wyjaśnić faktyczną lokalizację terenu. Umożliwi to zabezpieczenie się przed błędami popełnionymi przy przygotowaniu sprawy granicznej. Zdarza się, że nabyta ziemia zajmuje Duża powierzchnia niż wskazano w dokumentach, jeszcze gorzej jest, jeśli poza działką znajduje się budynek gospodarczy (łaźnia lub garaż), który jest kupowany wraz z działką.
Jeżeli z wyciągu z USRN nie wynika jasno, że teren jest wytyczony, a właściciel twierdzi, że przeprowadził badanie, należy wyjaśnić, kiedy to zostało wykonane. Zdarza się, że odcinki wytyczone przed 2008 r. wymagają przeplatania, ponieważ od tego czasu zmienił się układ współrzędnych. Jeśli ankieta została przeprowadzona niedawno, być może właściciel (lub inżynier katastralny, który przeprowadził ankietę) nie złożył wniosku do Rosreestr o zmianę USRN. Wezwanie do „ gorąca linia» Rosreestr telefonicznie. 8-800-100-34-34. Podczas rozmowy będziesz musiał podać numer katastralny miejsca. Dlatego trzeba o tym pamiętać lub umieć „podejrzeć”.
Dokumenty do domu
Jeśli właściciel z całą odpowiedzialnością podchodził do sprzedaży domu, z wyprzedzeniem umieszczał obiekt w rejestrze katastralnym i sformalizował własność. W tym przypadku sprzedawca ma w rękach „wyciąg z USRN dotyczący głównych cech i zarejestrowanych praw do nieruchomości”. Ten dokument potwierdza własność domu. Wyciąg wskazuje w szczególności: imię i nazwisko właściciela, numer katastralny, adres, liczbę kondygnacji oraz powierzchnię domu. Specjalna uwaga należy zwrócić uwagę na wartość katastralną obiektu, na co wpłynie. W obwodzie swierdłowskim podatek od domów prywatnych zostanie obliczony na podstawie wartość katastralna począwszy od 2019 lub 2020 roku.
Jeśli dom został zbudowany przed 1999 r., najprawdopodobniej został zarejestrowany w WIT. Oznacza to, że Rosreestr może nie mieć informacji o samym domu i jego właścicielu. Oczywiste jest, że w tym przypadku właściciel (sprzedawca) nie będzie miał w rękach wyciągu z USRN. Ale wtedy musi mieć dokument potwierdzający jego prawo do domu (dokument tytułowy). Może to być paszport techniczny z WIT, umowa sprzedaży, akt podarunkowy, świadectwo dziedziczenia itp.
Jak wyjaśniono w biurze Rosreestr dla regionu Swierdłowska, nawet jeśli właściciel domu nie sformalizował swoich praw do domu, nadal może sprzedać ten dom. W takim przypadku dwa wnioski są składane do Rosreestr (za pośrednictwem MFC) - o rejestrację prawa i rejestrację przeniesienia prawa. Do wniosków dołączone są tytuły własności gruntu i domu.
Studiując wyciąg z USRN, a także dokument tytułowy, musisz upewnić się, że dane z dokumentów odpowiadają charakterystyce prawdziwego domu.
Egor Mityurew
agent, ekspert ds. nieruchomości podmiejskich Novosel Academy of Sciences
Zdarza się, że budynki trzypiętrowe są rejestrowane jako jednopiętrowe. Teoretycznie istnieje niebezpieczeństwo, że władze miejskie dowiedzą się o naruszeniu (często dzieje się to za sprawą „sygnału” sąsiadów) i zażądają doprowadzenia domu do stanu zgodnego z dokumentami. Oznacza to, że nabywca takiego obiektu musi być przygotowany na konflikty z naczelną architekturą. Albo będzie musiał uzyskać pozwolenie na przebudowę i uczciwie zarejestrować dom.
Paszport właściciela
Paszport sprzedawcy musi być zbadany nie tylko po to, aby upewnić się, że ta konkretna osoba jest właścicielem domu i gruntu. Należy również zwrócić uwagę na stan cywilny i zrozumieć, czy dom został zakupiony w małżeństwie, czy nie.
Anastazja Czernowa
specjalista ds. sprzedaży Akademii Nauk „Nachodka”
Bardzo ważne jest, aby wiedzieć, kto może ubiegać się o dom i ziemię. Jeśli zostały kupione w małżeństwie, wymagana jest notarialna zgoda małżonka na sprzedaż. Warto również sprawdzić obecność małoletnich dzieci, które mogą następnie zakwestionować tę transakcję, jeśli ich prawa zostały naruszone.
Jeśli sprzedawca ma dwoje lub więcej dzieci, a dom kupił już gotowy, to jest prawdopodobne, że kapitał macierzyński, co oznacza, że zgodnie z prawem wszyscy członkowie rodziny muszą być obdarzeni udziałami w tym majątku. Jeśli tego nie zrobiono, kolejne transakcje z obiektem mogą być kwestionowane, dlatego przyszły właściciel domu jest zagrożony. Dlatego kupujący powinien spróbować dowiedzieć się, czy kapitał matki został wykorzystany przy zakupie domu przez obecnego właściciela. Jest to dość trudne, ponieważ udział kapitału macierzystego w nabyciu domu nie jest odnotowany w dokumencie tytułowym. Ale jeśli dom został zakupiony z kredytem hipotecznym, w umowie pożyczki może znajdować się wzmianka o kapitale macierzystym.
Krok 3. Zobacz dokumenty przygotowane na prośbę kupującego
Jeżeli na podstawie wyników oględzin domu i działki podjęta zostanie decyzja (ostateczna lub wstępna) o ich zakupie, wówczas można przystąpić do etapu głębszego sprawdzenia interesującej Państwa nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, będzie to wymagać wyciągu z USRN o cesji praw, zaświadczenia archiwalnego z urzędu paszportowego oraz pokwitowań potwierdzających brak długów za media i inne płatności.
Wyciąg z USRN dotyczący przeniesienia praw
Jeśli sprzedający przedstawi umowę sprzedaży jako dokument tytułowy (czyli sam kupił kiedyś działkę z domem za pieniądze), kupujący powinien zbadać przeszłość prawną nieruchomości. W tym celu najlepiej nadaje się „wyciąg z USRN w sprawie przeniesienia praw do obiektu” nieruchomość”. Czasami ten artykuł jest nieformalnie nazywany „rozszerzonym wyciągiem z USRN”. Może go zamówić tylko właściciel domu lub osoba, która ma od niego pełnomocnictwo notarialne. Certyfikat zamawia się w MFC lub (jeśli właściciel posiada: podpis elektroniczny) na stronie internetowej Rosreestr. Złożenie rozszerzonego oświadczenia w formularz papierowy będzie kosztować 400 rubli, w formie elektronicznej - 250 rubli. Czas przetwarzania to trzy dni robocze.
Rozszerzony wyciąg zawiera pełną nazwę właścicieli strony w porządku chronologicznym, rodzaj prawa każdego właściciela (własność, własność ułamkowa.), a co najważniejsze - datę rejestracji każdej transakcji.
Ludmiła Płotnikowa
Należy zwrócić szczególną uwagę na warunki własności gruntu i domu. Kupujący powinien być szczególnie czujny, jeśli obecni i poprzedni właściciele obiektu posiadali go przez bardzo krótki czas. Istnieje niebezpieczeństwo, że po ryzykownej operacji tory zostaną zatarte przez serię błyskawicznych transakcji. Z kolei, jeśli sprzedawca jest właścicielem witryny od wielu lat, zmniejsza to ryzyko „cześć” z przeszłości.
Eksperci zauważają, że rozszerzony wyciąg przyda się również podczas sprawdzania działki (działki z domem), która wcześniej przechodziła z jednego właściciela na drugiego w drodze dziedziczenia lub na mocy orzeczenia sądowego.
Zaświadczenie archiwalne z urzędu paszportowego
Informacje o małżonku i dzieciach nie zawsze znajdują się w paszporcie właściciela. Może tak być, jeśli paszport został niedawno wymieniony (z powodu zgubienia lub gdy właściciel osiągnie wiek 45 lat) lub po prostu z powodu błędu funkcjonariusza paszportowego. Pewne wyobrażenie o składzie rodziny właściciela domu można uzyskać z archiwalnego zaświadczenia z urzędu paszportowego. Czasami nazywa się to zaświadczeniem rozszerzonym lub historycznym w postaci 40. Zaświadczenie takie wydaje się w urzędzie paszportowym (współczesna nazwa tego organu to Ośrodek Przyjmowania i Wydawania Dokumentów Rejestracji Obywateli w Miejscu Zamieszkania i Miejscu Pobytu Federalnej Służby Migracyjnej). Zaświadczenie archiwalne zawiera informacje o tym, kto i kiedy był zameldowany w domu przez cały okres, w którym obecny właściciel jest właścicielem domu. Ten certyfikat pomoże ci zrozumieć, jakiego rodzaju krewnymi ma właściciel (sprzedawca) i jakie ryzyko może się okazać przyszłemu właścicielowi w przyszłości. Jak już wspomniano, obecność dwojga lub więcej dzieci może wskazywać na wykorzystanie kapitału macierzyńskiego przy zakupie nieruchomości. Również w zaświadczeniu należy zwrócić uwagę na zapisy o zwolnieniu obywateli w związku z ich wyjazdem do miejsc pozbawienia wolności lub przejazdu służba wojskowa. Takie osoby zachowują prawo do zamieszkania w domu, nawet jeśli dom przeszedł na innego właściciela.
Również przed transakcją należy poprosić sprzedawcę o wydanie zwykłego zaświadczenia na formularzu 40. Wskazuje on osoby zarejestrowane (zarejestrowane) w domu w momencie wystawienia zaświadczenia. Pożądane jest, aby w momencie sprzedaży nikt nie był zarejestrowany w lokalu, a już na pewno nikt z nieletnich.
Pokwitowania płatności
Przed zakupem domu należy upewnić się, że poprzedni właściciel nie ma długów wobec „komuny” (jeśli działka/dom jest podłączona do sieci) z tytułu członkostwa i innych opłat. Dlatego kupujący powinien zapoznać się z rachunkami za media, które wystawi właściciel. Dodatkowo możesz odwiedzić prezesa stowarzyszenia ogrodniczego (jeśli dom znajduje się w SNT) lub biuro firma zarządzająca(jeśli dom znajduje się w wiosce z domkami). Tutaj możesz również uzyskać informacje o możliwych długach sprzedawcy witryny.
Krok 4: Dokładne sprawdzenie online
W przeciwieństwie do wstępnego sprawdzenia on-line, ten etap wymaga znacznego czasu i niewielkich nakładów finansowych.
Prosty wyciąg na działkę lub dom z USRN
Jeśli jest potrzeba poruszania się po domu i działce Dodatkowe informacje, możesz zamówić na stronie internetowej Rosreestr „wyciąg z USRN dotyczący głównych cech i zarejestrowanych praw do obiektu”. Można go uzyskać w formie papierowej za 750 rubli, w formie elektronicznej - za 300 rubli. Gazeta jest wydawana każdemu obywatelowi.
Denis Wochmenin
W celu zweryfikowania przekazanych przez właściciela informacji dotyczących własności domu i działki konieczne jest zamówienie wypisów z USRN dla domu i działki. Zawierają wszystkie informacje o właścicielu (imię i nazwisko), podstawę nabycia prawa własności, ewentualne ograniczenia i obciążenia obiektów nieruchomości.
Studiując wyciąg, potencjalny nabywca powinien dokładnie przestudiować sekcje zawierające dane o ograniczeniach - obciążeniach (zatrzymaniach) prawa, a także o wymogach określonych w nakaz sądowy. W szczególności może zawierać dane o zakwestionowaniu prawa do dziedziczenia. Oczywiście obecność takich prawnych „dodatków” znacznie zwiększa ryzyko właściciela domu i gruntu.
Wcześniej strona portalu mówiła o różnorodności i kosztach ich używania.
Czy przedmiot jest przedmiotem? spór
Kolejnym źródłem wiedzy o zakupionym domu są strony sądów rejonowych i miejskich. Posiadają wyszukiwarki, które pozwalają znaleźć sprawy sądowe (zakończone lub w toku) według nazwiska uczestnika procesu. Interesująca może być również strona internetowa Federalnej Służby Komorniczej. Aby go wyszukać, oprócz pełnego imienia i nazwiska musisz znać datę urodzenia obywatela.
Ludmiła Płotnikowa
prawnik Uralskiej Izby Nieruchomości
Przed zakupem domu i działki na stronach internetowych sądów rejonowych należy sprawdzić, czy wokół tej nieruchomości toczą się sprawy sądowe, czy krewni dzielą ją w sądzie. Musisz zajrzeć do sądów w miejscu, w którym znajduje się nieruchomość. Do strony internetowej komornicy warto z tego powodu zajrzeć – zdarza się, że komornik wszczął postępowanie egzekucyjne ale nie zajął majątku dłużnika. Oznacza to, że USRN nie wyświetla informacji o nałożeniu ograniczeń na obiekt. A Rosreestr zarejestruje umowę z taką nieruchomością. Jeżeli jednak kupujesz działkę z domem od osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie egzekucyjne, wówczas transakcja taka może być następnie zakwestionowana. A kupujący straci nabytą nieruchomość.
Czy sprzedający w upadłości?
Jeśli właściciel domu znajduje się w stanie osobistej upadłości, wierzyciele będą mogli zakwestionować sprzedaż jego majątku. Wtedy przedmiot wróci do poprzedniego właściciela, a kupujący stanie w kolejce wierzycieli, aby otrzymać pieniądze wpłacone za dom wraz z działką.
Ludmiła Płotnikowa
prawnik Uralskiej Izby Nieruchomości
Sprawy upadłościowe obywateli należy szukać na stronie internetowej sądu polubownego. Ale zauważam, że brak sprawy upadłościowej nie daje gwarancji. Jeśli dana osoba nie była bankrutem w momencie sprzedaży, ale zbankrutowała w ciągu trzy lata po zawarciu transakcji istnieje ryzyko, że wierzyciele będą próbowali zakwestionować transakcję, twierdząc, że została ona dokonana w celu odebrania wierzycielom majątku dłużnika. Jeżeli transakcja została przeprowadzona po cenie niższej od ceny rynkowej o 25%, to z pewnością zostanie uznana za nieważną.
Jako dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualną upadłością sprzedającego nieruchomość, w umowie sprzedaży może zostać zawarta stosowna gwarancja od sprzedającego. OPN proponuje następujące sformułowanie: „Sprzedający gwarantuje, że nie ogłosił upadłości, że nie został wszczęty wszczęty i nie jest w trakcie upadłości, że nie ma długów i/lub innych niespełnionych zobowiązań, które mogą prowadzić do wszczęcie przeciwko niemu postępowania upadłościowego, upadłość i/lub przejęcie; Pieniądzeże nie wie nic o wierzycielach, którzy mogą wystąpić do sądu o ogłoszenie jego bankructwa, i że on sam nie zamierza iść do sądu, aby ogłosić swoją upadłość. Jednak koncepcja upadłości osobistej pojawiła się w Rosji całkiem niedawno i jak dotąd nie ma precedensów sądowych, które wskazywałyby, czy takie sformułowanie chroni przyszłego właściciela przed zakwestionowaniem dokonanej przez niego transakcji.
Kupowanie niezarejestrowanego domu
Często właściciele poszczególnych działek nie rejestrują budynków mieszkalnych, aby uniknąć podatku od nieruchomości. W zasadzie można kupić działkę z domem nierejestrowanym. Często w tym przypadku umowa wskazuje, że na stronie znajdują się materiały budowlane.
Denis Wochmenin
Radca Generalny Akademii Nauk „Nachodka”
W takim przypadku legalnie można nabyć tylko ziemię. A już nowy właściciel będzie musiał zająć się rejestracją własności domu (jeśli uzna, że należy to zrobić). W której nowy właściciel może napotkać trudności przy rejestracji własności domu, ponieważ cała procedura będzie zależeć m.in. od kategorii gruntu i rodzaju dozwolonego użytkowania gruntu.
Nowy właściciel, zgodnie z art. 222 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej może zarejestrować gotowy budynek, jednak do tego będzie potrzebował pozwolenia na budowę. Jeżeli dom został już wybudowany, władze gminy mogą odmówić wydania pozwolenia. W tym może zostać odrzucony z powodu, że dom nie spełnia kodeksy budowlane(na przykład wcięcia z granic witryny nie są przestrzegane). Dlatego w przypadku zakupu niezarejestrowanego domu (tj. niezarejestrowanego w USRN), kupujący powinien upewnić się, że sprzedający ma pozwolenie na budowę, a rzeczywisty dom odpowiada temu, co jest napisane w pozwoleniu.
Kwestię weryfikacji prawnej mieszkania przed zakupem zadają głównie nabywcy, którzy zdecydowali się na zakup konkretnej nieruchomości. Cel jest prosty i oczywisty - chronić siebie i swoją własność przed przyszłymi roszczeniami osób trzecich. Jeśli transakcja będzie miała miejsce za pośrednictwem agencji nieruchomości, to muszą wszystko sprawdzić niuanse prawne sobie. W przypadku podjęcia decyzji o zawarciu umowy bez pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, niezwykle ważne jest, aby móc zrozumieć dokumenty i wiedzieć, co jest wymagane do ponownej rejestracji praw majątkowych.
Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przy zakupie mieszkania
Niezależnie od tego, czy transakcja zostanie zrealizowana z pomocą wykwalifikowanej agencji, czy samodzielnie, lepiej, aby sprzedający i kupujący mieli podstawową wiedzę prawniczą. Przed podpisaniem umowy i faktycznym przekazaniem pieniędzy ważne jest, aby zebrać niezbędną dokumentację do transakcji.
W bezbłędnie musisz sprawdzić dokumenty potwierdzające prawa sprzedawcy do mieszkania. Głównym dokumentem jest świadectwo własności. W tekście każdego zaświadczenia znajdują się odnośniki do dokumentów, które były podstawą rejestracji prawa dla osoby.
Najczęściej takimi dokumentami tytułowymi są umowy sprzedaży, darowizny, wymiany. Kupujący musi wiedzieć, że niebieska pieczęć FRS musi znajdować się na odwrocie takiej umowy. Jeśli tak nie jest, zawarcie umowy będzie niemożliwe. Zarówno zaświadczenie, jak i umowa zostaną przekazane do FRS w celu zarejestrowania transakcji.
Jak sprawdzić paszport sprzedawcy
Dane paszportowe wskazane bezpośrednio w zaświadczeniu i umowie muszą odpowiadać urzędowemu dokumentowi potwierdzającemu tożsamość. Jeśli dana osoba zmieniła paszport, stare dane są przechowywane na ostatniej stronie nowego dokumentu.
Jeśli to możliwe, lepiej wziąć kopię paszportu sprzedawcy i niezależnie zweryfikować autentyczność dokumentu za pośrednictwem oficjalnej strony internetowej usługi migracji.
Jak sprawdzić świadectwo własności mieszkania
Lepiej jest znaleźć możliwość osobistego trzymania w rękach oryginalnego zaświadczenia o rejestracji nieruchomości. Musi być na papierze ostemplowanym, opatrzony numerem, a także wolny od wad, przetarć i innych poprawek. Dokument zawiera informacje o posiadaczu praw autorskich, jego dane paszportowe, aw przypadku nieruchomości adres i obszar. Również informacja o występowaniu ograniczeń i obciążeń będzie widoczna w certyfikacie, ale nie możemy zapominać, że są one wskazane w momencie wystawiania certyfikatu.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone i czy dokonano aresztowania?
Przed zawarciem umowy należy sprawdzić nieruchomość pod kątem obciążeń, do których należą między innymi areszt, zastaw, czynsz. Świeże informacje, które odpowiadają rzeczywistości, można znaleźć tylko w wyciągu z ZSRR dla tego mieszkania.
Wyciąg w formie papierowej można zamówić osobiście w FRS lub MFC. Jeśli nie ma ochoty spędzać na tym czasu, lepiej skontaktować się z usługami pracownika agencji nieruchomości, aby go otrzymał. Jeśli wystarczy formularz elektroniczny pomocy, możesz złożyć wniosek na stronie internetowej Rosreestr.
Czy potrzebuję paszportu katastralnego?
Potrzebne. Przesyłając pakiet dokumentów do FRS w celu rejestracji praw majątkowych, zarówno katastralnych, jak i certyfikat techniczny. Jeśli co najmniej jednego brakuje, sprzedawca musi to zrobić. Ponadto lepiej osobiście sprawdzić zgodność lokalizacji ścian i okien zgodnie z paszportem. Jeśli są przebudowy, ale nie są one wyświetlane w dokumencie, lepiej poprosić sprzedawcę o jego aktualizację.
Czy potrzebuję zgody współmałżonka?
Jeśli sprzedawca jest żonaty, to przy sprzedaży nieruchomości musi wyrazić zgodę małżonka. W rozmowie nie chodzi o ustne potwierdzenie, ale o dokument sporządzony przez notariusza i przez niego poświadczony. Pracownicy FRS lub MFC, do których będą składane dokumenty do rejestracji praw, odmówią przyjęcia w przypadku braku zgody współmałżonka.
Jak sprawdzić mieszkanie w Rosreestr przez Internet?
Przed zakupem nieruchomości koniecznie sprawdź to sam. Wcześniej można było to zrobić odwiedzając osobiście usługę rejestracji i zamawiając wyciąg z ZSRR. O prośbę może zgłosić każda osoba, niekoniecznie właściciel. Struktury państwowe starają się nadążyć za duchem czasu, a dziś certyfikat można zamówić siedząc w domu, przez Internet.
Aby to zrobić, przejdź na oficjalną stronę Rosreestr, przejdź do sekcji „ Dla klientów indywidualnych”i zamów wyciąg z ZSRR, który będzie zawierał całą historię mieszkania. Kupujący powinien zostać ostrzeżony, jeśli nieruchomość była często odsprzedawana.
Jak sprawdzić obecność zarejestrowanych osób?
Nie wolno nam zapominać, że zarejestrowane osoby mają prawo do zamieszkania w mieszkaniu. Przed zakupem nieruchomości sprzedający musi wypisać wszystkich. Jest jednak mały niuans - niektóre kategorie obywateli mogą później pojawić się i domagać się prawa do mieszkania w nieruchomości:
Skazani i tymczasowo zwolnieni do miejsc izolacji od społeczeństwa;
- w trakcie leczenia i czasowo wypisany do poradni psychoneurologicznej;
- odbycie służby wojskowej;
- małoletni mieszkający w placówkach oświatowych;
- emeryci czasowo przebywający w domach opieki.
Aby wykluczyć obecność takich osób, musisz zażądać od sprzedawcy rozszerzonego zaświadczenia, które jest wydawane w służbie paszportowej. Informacja o nieobecności zarejestrowanych osób powinna być umieszczona w umowie sprzedaży mieszkania.
Jak sprawdzić długi w mieszkaniu
Kupujący może przed zakupem poprosić sprzedawcę o wzięcie zaświadczenia z Urzędu Mieszkalnictwa stwierdzającego, że nie ma długów za gaz, prąd, wodę itp. Zaświadczenie takie musi być świeże, ponieważ mówimy o tym, że sprzedawca za wszystko płaci użyteczności publicznej do ostatniego miesiąca. W przeciwnym razie nowy właściciel będzie musiał spłacić długi.
Jeśli kupisz mieszkanie w elitarny dom, wtedy trzeba sprawdzić zadłużenie za domofon, ochronę, concierge i inne dodatkowe, ale obowiązkowe płatności dla mieszkańców. Zdarza się, że sprzedawca jest niewypłacalny i nie jest w stanie spłacić długów za mieszkanie. W takiej sytuacji kupujący może zapłacić sam, ale obniżając koszt nieruchomości. Informacja o braku długów musi być umieszczona w umowie sprzedaży.
Co sprawdzić, czy mieszkanie zostało odziedziczone
Kupujący może zostać również ostrzeżony, jeśli z zaświadczenia wynika, że mieszkanie jest dziedziczone. Kluczowe pytanie brzmi, czy są inni spadkobiercy.
Ale nawet jeśli minęły 3 lata, nie wolno nam zapominać, że spadkobierca może przedstawić sądowi szczególne powody, aby z szacunkiem dotrzymać terminu. A jeśli sąd uzna to za możliwe, to nawet po 5 latach mieszkanie może zostać zwrócone spadkobiercy. Taki wynik sytuacji jest raczej wyjątkiem niż regułą, ale lepiej jest się ubezpieczyć.
Wspólnie ze sprzedawcą możesz odwiedzić notariusza, który wystawił mu poświadczenie dziedziczenia, i zażądać zaświadczenia o braku innych spadkobierców lub ich odmowie dziedziczenia. Nie uda się zdobyć takiego dokumentu bez sprzedawcy, notariusz nie będzie rozmawiał z osobami postronnymi, które nie miały nic wspólnego ze sprawą spadkową.
Co zrobić, jeśli sprzedawca jest osobą niepełnoletnią
W takiej sytuacji istnieje pewne ryzyko dla kupującego, ponieważ aby usługa rejestracji umożliwiła ponowną rejestrację prawa, konieczne jest wydanie przez organ opiekuńczy i opiekuńczy odpowiedniego zezwolenia. I wystawiają go, gdy potwierdzony jest zakup innej nieruchomości dla dziecka. W rezultacie pieniądze mogły już zostać przelane, a dokumenty nie zostaną przyjęte przez Fed.
Co zrobić, jeśli istnieją podejrzenia o nieadekwatność sprzedawcy
Sytuacje życiowe są różne i lepiej poprosić sprzedawcę przed zakupem o dostarczenie zaświadczenia z poradni psychoneurologicznej, że nie jest zarejestrowany. W praktyce takie odniesienia są rzadkie.
Jeśli jednak w trakcie rozmów kupującego coś zaalarmowało zachowanie sprzedającego, to i tak warto poprosić o taki dokument.
Kupno mieszkania to poważne przedsięwzięcie. Przeprowadzenie prawnie właściwej transakcji jest dość trudne, ponieważ zakupowi nieruchomości towarzyszy ryzyko napotkania oszustów. Jak uchronić się przed siłą wyższą, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Dowiesz się o tym z naszego artykułu.
○ Cechy procedur.
Kupno domu zaczyna się od oględzin mieszkania i terenu sąsiadującego z domem. To na pierwszym etapie przyszły nabywca decyduje, czy mieszkanie mu się podoba, czy też lepiej wybrać lepszą opcję.
Drugim etapem jest sprawdzenie czystości prawnej nieruchomości. W interesie kupującego jest uwzględnienie wszystkich niuansów, aby po transakcji nie dać się zaskoczyć nagłemu pojawieniu się dalekich krewnych i niepełnoetatowych właścicieli mieszkania. Równolegle z weryfikacją dokumentów kupujący musi ocenić sprzedawcę bezpośredniego.
○ Regulacja legislacyjna.
Transakcje cywilnoprawne z zakupem nieruchomości opierają się na zawarciu umowy sprzedaży mieszkania (art. 550 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Umowa jest sporządzona na piśmie i podpisana przez obie strony transakcji. Prawo dopuszcza wyłącznie dobrowolne zawieranie takich umów – w przeciwnym razie transakcja zostaje uznana za nieważną i przysługuje odwołanie do sądu.
Zgodnie z ust. 1 art. 551 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej strony umowy sprzedaży sporządzają akt przeniesienia. Umowa stanowi podstawę do przeniesienia mieszkania z poprzedniego zarządcy na nowego właściciela. Stosunki prawne wymagają rejestracji w Rosreestr lub w oddziale Moje Dokumenty (dawniej MFC). Później rejestracja państwowa prawa do lokalu przechodzą ze sprzedającego na kupującego.
○ Co i jak sprawdzić przed zakupem mieszkania?
Podlega weryfikacji standardowe opakowanie dokumenty dotyczące nieruchomości. Brak lub wątpliwość jakiegokolwiek dokumentu powinna ostrzec kupującego.
Dokumenty do weryfikacji:
- Paszport właściciela (pełnomocnictwo przedstawiciela).
- Certyfikat własności.
- Dokumenty prawne dotyczące mieszkania.
- Wyciąg z księgi domowej.
- Pisemna zgoda współmałżonka na dokończenie transakcji.
- Potwierdzenie organu opiekuńczego, jeżeli w mieszkaniu zameldowani są nieletni.
Szczególną uwagę zwraca się na wyciąg z księgi domowej oraz zaświadczenie o przeniesieniu praw do mieszkania. W pierwszym przypadku dowiesz się, czy oprócz sprzedawcy są inni kandydaci na mieszkanie. Certyfikat jest porównywany z wyciągiem, a porównanie pokazuje, czy zostały naruszone prawa innych właścicieli. Nie będzie też zbyteczne wzięcie zaświadczenia o braku długów za mieszkania i usługi komunalne.
✔ Tytuły własności
Sprawdzenie mieszkania nie jest kompletne bez przestudiowania dokumentów tytułowych. Zwój niezbędne dokumenty zawarte w dowodzie własności (dostarczonym przez sprzedawcę). Brak dokumentu z listy jest wyraźnym powodem wysłania prośby do Rosreestr. Możliwe, że kartka zaginęła podczas przeprowadzki. Ale jeśli dokumenty nie zostaną znalezione, możesz odmówić zakupu takiego mieszkania!
Certyfikat i dokumenty tytułowe zawierają następujące informacje:
- O właścicielu.
- Specyfikacje mieszkanie.
- dane katastralne.
- Numer rejestracyjny państwa.
- Data rejestracji itp.
Weryfikacji podlegają wyłącznie oryginały, które należy zweryfikować za pomocą poświadczonych notarialnie kopii. Zwróć uwagę na pieczęcie państwowe, pieczątki i podpisy osób upoważnionych.
✔ Historia mieszkania
Prawną „czystość” nieruchomości, to także historia, potwierdza wyciąg z USRN. Wzór zaświadczenia zawiera informacje o aresztowaniu mieszkania, zakazach transakcji, a także informacje o wcześniej zawartych transakcjach.
Zbyt częsta odsprzedaż mieszkań zwykle wskazuje na nieopłacalność zbliżającego się zakupu. Wręcz przeciwnie, brak informacji o mieszkaniu w USRN zwiększa szanse na udaną sprzedaż mieszkania. Wniosek o niezbędne informacje składa się do gminy w miejscu lokalizacji nieruchomości.
✔ Jakość mieszkań
Równie ważna jest zgodność mieszkania z przepisami mieszkaniowymi. Aby sprawdzić informacje katastralne, poproś właściciela o dostarczenie dokumentów z WIT. Zwróć uwagę na plan - to wskazuje możliwe zmiany przebudowa. Z dokumentów można dowiedzieć się, czy zmiany zostały wcześniej zalegalizowane, czy też właściciel otrzymał pozwolenie od gminy.
Nie należy zadzierać z obudową, w której konstrukcja ścian nośnych jest zepsuta. Ponadto mijaj mieszkania z nielegalną i nieautoryzowaną przebudową. Zgodnie z art. 7,21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej, niespójne reorganizacje Pomieszczenia mieszkalne podlegają karze grzywny w wysokości od 1000 do 2500 rubli z wymogiem usunięcia naruszeń. W ta sprawa cała wina spadnie na kupującego, jako przyszłego zarządcę nieruchomości.
✔ Prawa osób trzecich
W mieszkaniu mieszkają osoby zarejestrowane do czasu, aż właściciel sprzeda nieruchomość kupującemu. Wyciąg pojawia się z wyprzedzeniem, jednak na horyzoncie mogą nagle pojawić się osoby trzecie:
- Ci w miejscach odosobnienia.
- W trakcie leczenia w PND.
- Poborowi żołnierze.
- Małoletni w placówkach oświatowych.
- Emeryci z domów opieki.
Możesz zadbać o zapobieganie problemom z prawami osób trzecich, czytając rozszerzoną pomoc. Dokument wydaje się w urzędzie paszportowym na wniosek osoby.
✔ Weryfikacja sprzedawcy
Pamiętaj, aby przed podpisaniem umowy sprzedaży zweryfikować tożsamość sprzedawcy. Przedstawione im dane paszportowe muszą być zgodne z informacjami zawartymi w zaświadczeniu o własności mieszkania. Poproś sprzedawcę o wykonanie kopii paszportu, aby sprawdzić informacje w usłudze migracji.
Zdarzają się sytuacje, w których kupujący wątpi w sprzedającego. W takim przypadku grzecznie poproś o zaświadczenie z poradni psychoneurologicznej o braku rejestracji. W prośbie nie ma nic wstydliwego, ale musisz być przygotowany na każdą reakcję sprzedawcy.
○ Jak przeprowadzić inspekcję domu?
Inspekcja mieszkania może mieć charakter przeglądowy (powierzchniowy) lub szczegółowy. Ankieta ma na celu zbadanie charakterystyki mieszkania pod kątem odpowiednich warunków życia. Na przykład kupujący nie od razu polubi układ lub nie będzie zadowolony ze wspólnej łazienki.
Szczegółowe badanie przeprowadza się po ogólnym badaniu, zwykle po kilku dniach, jak mówią, ze świeżym spojrzeniem. W trakcie szczegółowego badania cech technicznych mieszkania sprawdź gniazda, Inżynieria sieciowa, praca liczników i innych części domu. Szczegółowa kontrola przekłada się na szybkie zawarcie umowy sprzedaży.
✔ Na co zwrócić uwagę
Znaczenie inspekcji mieszkania polega przede wszystkim na zidentyfikowaniu niedociągnięć. W przyszłości pomoże to w obniżeniu ceny mieszkania lub będzie wymagało wyeliminowania problemów kosztem sprzedającego.
Zwróć uwagę na następujące parametry:
- Wnętrze mieszkania.
- Ilość pięter, sprawność windy.
- Dostępność parkingów i placów zabaw.
- Na zewnątrz domu.
- charakter sąsiadów.
- Lokalizacja przedszkoli, szkół, szpitali, centrów rozrywki.
- Obecność obszaru leśnego lub parkowego.
skaczący ważne szczegóły przed zawarciem umowy ryzykujesz utratę środków finansowych na wyeliminowanie braków.
✔ Jak rozumieć ofertę dochodową lub nie
Czasami w reklamach można znaleźć frazę „targowanie się jest właściwe” – dobrze znany sygnał, że sprzedawca udziela rabatu. Ale nie wszystko jest tak proste, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Około 80% nowoczesne apartamenty na wtórnym rynku mieszkaniowym są zawyżone. Musisz zacząć targować się o cenę dopiero po oględzinach nieruchomości, ale nie wcześniej. Czemu? Zniżka udzielana jest tylko wtedy, gdy zostaną zidentyfikowane braki w mieszkaniu, a nie tylko jedna fraza w ogłoszeniu.
Skoncentruj się na rozbieżności między rzeczywistym a deklarowanym stanem rzeczy. Na przykład powierzchnia kuchenna wskazana w reklamie to 10 m2. metrów, ale w rzeczywistości tylko 9,6 metra kwadratowego. metrów. Albo sprzedawca wskazał jedną odległość do najbliższej stacji metra, ale podróż jest znacznie dłuższa. Na koniec skup się na tym, co nieważne wygląd z okna. Niech wielkość rabatu wyniesie nie milion, ale kilka tysięcy rubli, ale zaoszczędzisz na zakupie domu.
Sprawdzenie prawne mieszkania przy zakupie. Gdzie odbywa się należyta staranność mieszkanie, dlaczego jest potrzebne i jak najszybciej je wydać.
Sprawdzenie czystości prawnej mieszkania to ważny krok w zawieraniu transakcji przy zakupie nieruchomości. Jak poprawnie to zaimplementować?
Sprawdzenie prawne mieszkania przy zakupie – na co zwrócić uwagę
Przy dokonywaniu transakcji majątkiem wymagana jest obecność prawnika. Tylko specjalista wskaże ważne niuanse operacji. Ale sam poradzisz sobie z tym zadaniem.
Czystość prawnaale to termin, który pojawił się niedawno. Jest używany do opisania własności, która w żadnych okolicznościach nie zostanie anulowana ani odwołana. W rzeczywistości w ten sposób charakteryzują najbardziej poprawny schemat zawierania umów.
To wymaga:
sprawdzić prawa sprzedającego do nieruchomości;
zobacz, kto jest zarejestrowany w nieruchomości;
upewnić się, że współmałżonek i współwłaściciele właściciela wyrażają zgodę na transakcję;
sprawdź obciążenia i ograniczenia.
Sprawdzenie czystości prawnej mieszkania przed zakupem – jak się zachować
W celu sprawdzenia czystości prawnej nieruchomości należy najpierw skontaktować się ze sprzedawcą. Pożądane jest, aby transakcji dotyczącej nieruchomości towarzyszył doświadczony prawnik. Na przykład notariusz.
1. Dokładnie obejrzyj mieszkanie na spotkaniu. Zapytaj o byłych lokatorów i sąsiadów.
2. Poproś potencjalnego sprzedawcę o dokument tożsamości.
3. Sprawdź wyciąg z USRN dla obiektu.
4. Poproś właściciela o przedstawienie dokumentów tytułowych nieruchomości.
Weryfikacja prawna mieszkania – gdzie przeprowadzić
Przed dokonaniem zakupu i sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania) potencjalny nabywca musi upewnić się, że transakcja jest czysta. Proponuje się sprawdzić nieruchomość poprzez:
- "Usługi publiczne";
strona internetowa Rosreestr;
Pierwsza opcja nie jest często używana. Przyjrzyjmy się bardziej powszechnym opcjom.
Oficjalna strona Rejestru Państwowego i weryfikacja prawna mieszkania
Nawet otrzymując spadek lub prezent, musisz sprawdzić przeniesiony majątek. W większości przypadków wymagane jest wystawienie odpisu z ZSRR. Koszt dokumentu to przeciętnie 450 rubli (250 rubli-elektroniczny analog). Aby uzyskać rozszerzoną pomoc, daj 700 rubli.
Do działania podczas sprawdzania mieszkania pod kątem czystości prawnej wymagane jest:
1. Otwórz usługę.
2. Wypełnij formularz.
3. Zapłać za usługę.
Wyciąg można zamówić osobiście. Aby to zrobić, musisz skontaktować się z Rejestrem Państwowym. Pożądane jest, aby zrobił to właściciel obiektu.
Musi przygotować:
pokwitowanie zapłaty opłaty;
zaświadczenie o tytule własności.
Składając wniosek o wypis, obywatel otrzyma dokument z danymi dotyczącymi własności. Świadectwa własności nieruchomości nie były wydawane od 2017 roku.
