İpoteka bir ildən sonra azalacaq. İpoteka faizləri azalacaqmı? AHML-də ipoteka kreditinin yenidən maliyyələşdirilməsi

İpoteka bazarında 2017-ci ilin yekunlarına yekun vurulub. Yalnız borcalan fəallığının bərpası ilə yadda qalan 2016-cı ildən fərqli olaraq, 2017-ci ildə kəmiyyət dəyişiklikləri keyfiyyət dəyişikliklərinə çevrildi: kreditləşmə (2 trilyon rubl) və illik 9,8% faiz dərəcələri baxımından tarixi rekorda nail olundu. Bununla yanaşı, ipoteka kreditlərinin mənzil bazarı üçün əhəmiyyətinin artmasında həm müsbət, həm də mənfi cəhətlər var, ekspertlər deyir.

2017-ci il Rusiya ipoteka bazarının bütün sənədləşdirilmiş tarixində ən məhsuldar il oldu. Rusiyada mənzil almaq üçün 1 milyon kredit verilib ümumi miqdar 2 trilyon rubl, illik 2,2% təşkil edib ölkənin ÜDM-i, Metrium Group mütəxəssisləri hesablayıblar. Göstəricilər ruslara kredit verilməsinin böhrandan əvvəlki səviyyəsini tamamilə üstələyib. 2014-cü illə müqayisədə ötən il verilən ipoteka kreditlərinin sayı 7%-i, pul vəsaitlərinin həcmi isə 15%-i ötüb. 2016-cı illə müqayisədə bu meyarlara görə ipoteka bazarı müvafiq olaraq 27% və 37% artıb.

Buraxılış məlumatları ipoteka kreditləri Rusiyada

Mənbə: CBR

Kreditlər böyük və uzunmüddətli olub

Metrium Group analitikləri qeyd edirlər ki, məhz 2017-ci ildə ipoteka bazarının faiz dərəcəsi subsidiya proqramı ilə başlayan kəmiyyət artımı göstəricilərin keyfiyyətcə yaxşılaşmasına çevrildi. Bu, ilk növbədə, kreditlər üzrə orta dərəcələrin azalması ilə ifadə olunub: son bir ildə faiz dərəcəsi (faktiki, kreditin dəyəri) 11,54%-dən 9,79%-ə (1,75 faiz bəndi) azalıb. Əvvəllər heç vaxt Rusiyada ipoteka bu qədər sərfəli olmayıb - bu dərəcəyə çatan sonuncu minimum 2011-ci ilin noyabrında qeydə alınıb - 11,40%.

Minimum dərəcələr tərtibatçıların və bankların birgə ipoteka proqramları çərçivəsində təklif olunur. NS Bank ASC (aparıcı 20 ipoteka bankına daxil deyil) obyektin tikintisi müddətinə - 3%, obyektin tikintisi başa çatdıqdan sonra faiz dərəcəsi 12%-ə yüksəlir. Rosselxozbank 5,17% dərəcəsi ilə ipoteka təklif edir və həm hazır, həm də tikilməkdə olan obyektlərə kredit verir.

İpoteka kreditlərinin əlçatanlığının artması iki təsir göstərdi: kreditlərin həcmi və müddəti artdı. Əgər 2016-cı ildə ruslar mənzil almaq üçün banklardan orta hesabla 1,72 milyon rubl borc götürmüşdüsə, 2017-ci ildə 1,86 milyon rubl təşkil etmişdir. Beləliklə, faiz dərəcələrinin aşağı salınması kredit məbləğini 140 min rubl artırmağa imkan verdi. Kreditin müddəti də artıb: 2016-cı illə müqayisədə üç ay, böhrandan əvvəlki dövrlə müqayisədə isə təxminən 10 ay.

Kreditin həcminin artması göstərir ki, 2017-ci ildə nəinki daha çox rusiyalı ipoteka krediti ala bildi, həm də aldıqları obyektlərin sahəsi də artdı. Öz növbəsində, daha uzun müddət gələcəyə nisbi inamdan xəbər verir.

Tələb ikinci evlərə keçir

Metrium Group ekspertləri qeyd edirlər ki, 2017-ci ilin oktyabrında ilkin və ikinci dərəcəli mənzillərin alınması üçün ipoteka faizləri arasındakı fərq aradan qalxıb. İlk on ipoteka bankı demək olar ki, eyni baza dərəcələri təklif edir. Yeni tikililər üçün təkliflərin çeşidi 7,9%-dən 11%-ə qədər, ikinci dərəcəli mənzillər üçün isə 9,1-11,5% arasında dəyişir. AHML-in məlumatına görə, 2017-ci ilin dekabr ayında hazır mənzillər üzrə verilən kreditlər üzrə orta çəkili dərəcə 9,8%, yeni tikililər üzrə isə 9,77% təşkil edib.

Bu tendensiya daha çox Metrium Group ekspertləri qeyd edirlər ki, tikilməkdə olan mənzillərdən daha çox hazır mənzil bazarına üstünlük veriblər. Əgər ümumilikdə verilən kreditlərin sayı 27%, həcmi isə 37% artıbsa, onda iştirak üçün ipoteka ortaq tikinti qədər məşhur deyildi. Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, tikilməkdə olan mənzillərin (müqavilələr üzrə) alınması üçün verilən kreditlərin sayı səhmlərdə iştirak, DDU) 306 mindən 312 minə, yəni cəmi 2% artıb. Bununla belə, kreditləşmənin həcmi 571 milyard rubldan 661 milyard rubla (15%) artıb ki, bu da təkrar bazarda ipoteka kreditlərinin dinamikasından hələ də azdır.

"İpoteka üçün dövlət subsidiyaları proqramı qüvvədə olarkən, tikilməkdə olan obyektlərin alınması tarifləri" ikinci dərəcəli əmlakın "alınması üçün verilən kredit dərəcələrindən təxminən 2% aşağı idi", - Metrium Qrupunun idarəedici tərəfdaşı Mariya Litinetskaya şərh edir. , CBRE tərəfdaş şəbəkəsinin üzvü. - Məhz buna görə də 2015-2016-cı illərdə alıcılar yeni tikililərə böyük maraq göstəriblər. İndi tariflər bərabərləşdiyinə görə, bir çox alıcı, xüsusən də gəlirlərinin tez-tez ipoteka və kirayəni ödəməyə imkan vermədiyi bölgələrdə, yeni evin tamamlanmasını gözləyərkən, yeni bir evin tamamlanmasını gözləyərkən, bir çox alıcılar yenidən ev almaq fikrinə qayıtdılar. hazır əmlakların alınması. Buna baxmayaraq, artıq subsidiya proqramı işə salınıb, bu, yalnız inşaatçılar tərəfindən yeni mənzillərə aiddir, ona görə də inanıram ki, yaşayış əmlakı bazarının iki sektoru arasında balans hələ də qorunacaq və heç kim alıcısız qalmayacaq”.

Moskva tələb olunan şəhərətrafı rayonları qabaqlayır

Metrium Group ekspertləri qeyd edirlər ki, ipoteka kreditlərinin mövcudluğunun artması paytaxt regionunun mənzil bazarına birmənalı təsir göstərməyib. Moskva əsas rəqibi olan Moskva vilayətinin verdiyi ipoteka kreditlərinin həm həcmini, həm də sayını ötüb. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2017-ci ildə paytaxtda 254 milyard rubl məbləğində 63 min ipoteka krediti verilib. Bu arada, bazarı həm əməliyyatların sayından, həm də kapital təklifindən çox olan Moskva vilayətində 160 milyard rubl dəyərində 57 min ipoteka krediti verilib. Beləliklə, 2014-cü ildə Moskva bölgəsi verilən kreditlərin sayına görə paytaxtı üstələsə də, paytaxtdakı ipoteka borcalanları daha fəal oldular: paytaxtda 46 minə qarşı bölgədə 55 min ipoteka.

Metrium Group mütəxəssisləri həmçinin qeyd edirlər ki, Moskvanın yeni binaları arasında böyük tələbat var ipoteka krediti alanlar Moskva yaxınlığındakılardan daha çox. Əgər Moskvada tikilməkdə olan mənzillərin alınması üçün kreditlərin payı bütün ipoteka kreditlərinin 48%-ni (30 min əməliyyat) təşkil edirsə, Moskva vilayətində yalnız 38%-i (21 min əməliyyat) təşkil edir.

İpoteka kreditlərinin payı 50%-ə yaxınlaşır

Metrium Group ekspertləri hesab edirlər ki, Moskva yeni tikililər bazarı Rusiyada ipoteka faizlərinin azaldılmasının əsas benefisiarına çevrilib. Məhz paytaxtda ikinci dərəcəli mənzillə bağlı əməliyyatların sayı son bir ildə artmasa da, bağlanmış məktəbəqədər təhsil müəssisələrinin sayı 52% artıb. İpoteka faizlərinin azalması borcalanlara satışın payının 2016-cı ildə 36% və 2015-ci ildə 27%-lə müqayisədə 44%-ə qədər artmasına səbəb olub. İpoteka böyük əhəmiyyət kəsb edən kütləvi seqmentin yeni tikililərində olub, burada alınan ekonom və komfort sinifli mənzillərin 48%-i onun köməyi ilə ödənilib. İpoteka kreditlərinin biznes sinfində payı 33%-ə, elit seqmentdə isə 12%-ə qədər artıb.

"2017-ci ildə biz yüksək büdcəli yaşayış komplekslərində ipoteka ilə alıcıların sayında əhəmiyyətli artım qeydə aldıq ki, bu da böhrandan əvvəlki dövrlərdə bizim seqmentimiz üçün xarakterik deyildi", - Roman Sıçev şərh edir. Baş menecer TEKTA QRUPU. - Məsələn, bizim Mayakovski biznes-klass layihəmizdə 2017-ci il ərzində ipoteka sahiblərinin payı 15%-dən 45%-ə yüksəlib. Beləliklə, ilin sonuna kimi ipoteka kreditləri kompleksdə satışın demək olar ki, yarısını təmin edib ki, bu da paytaxt seqmentimiz üzrə orta göstəricidən də yüksəkdir. Kredit cəlb etmək əvvəllər yüksək büdcəli seqmentlərdə mənzil almaq üçün məşhur vasitə olan taksit planlarından istifadə etməkdən qat-qat sərfəli olub. İnanıram ki, müştərilərimizin əksəriyyəti alışdan sonra yaxın illərdə kreditlərini qaytarmağı gözləyirlər”.

İpoteka bazarı riskləri artır

Əhalinin real gəlirlərinin azalması fonunda kreditləşmənin artması ipoteka bazarında riskləri artırır. Kreditlərin dəyərinin azalması ilə yanaşı, minimumun da azalması ilkin ödəniş(PV). Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının məlumatına görə, verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi məbləğində 20%-dən az taksitlə kreditlərin payı 2017-ci ilin əvvəlindəki 7%-dən ilin sonunda 21%-ə yüksəlib. Eyni zamanda, banklar kredit götürənlər üçün daha əlverişli olub. Milli Büronun məlumatına görə kredit tarixçələri(NKBI), ipoteka müraciətlərinin yalnız üçdə biri rədd edildi, təsdiqləmə payı isə 67,5% təşkil edərək, 2016-cı ilin səviyyəsini 3 p.p. üstələdi.

Bununla yanaşı, Metrium Group analitikləri hesab edirlər ki, ipoteka bazarı üçün təhlükələr bəzi sənaye iştirakçıları tərəfindən şişirdilir. Kreditləşmənin artmasına baxmayaraq, “pis” borcların sayı artmayıb, əksinə, azalıb. AHML-in məlumatına görə, 2017-ci ilin dekabr ayında vaxtı üç ay və ya daha çox keçmiş borcların xüsusi çəkisi 2,2 faiz təşkil etdiyi halda, 2016-cı ilin sonunda verilən kreditlərin ümumi həcminin 2,65 faizinə çatıb.

Bundan əlavə, Metrium Group analitikləri qeyd edirlər ki, aylıq ipoteka ödənişinin ölkədə borcalanların gəlirlərinə nisbətən payı orta hesabla 28% təşkil edir. Bu səviyyəödənişin məqbul hesab edildiyi inkişaf etmiş ölkələrin ipoteka bazarının normal göstəricilərinə uyğundur ki, bu da kreditin təxminən 30%-ni təşkil edir. aylıq gəlir ailələr. İstisna, orta hesabla aylıq gəlirlərinin 48%-ni banka verən Moskva borcalanlarıdır.

CBRE tərəfdaşlar şəbəkəsinin üzvü Metrium Qrupunun idarəedici tərəfdaşı Mariya Litinetskaya, "İnformasiya sahəsində ipoteka bazarında reallıqda heç bir ciddi əsası olmayan "köpük” haqqında mütəmadi olaraq fərziyyələr var. - Məncə, əksinə, Rusiyada əhali mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması üçün sərfəli kreditlərin olmamasından əziyyət çəkir. Əgər daxil inkişaf etmiş ölkələr ipotekanın payı ÜDM-in yarısına, hətta 100%-nə çatır, Rusiyada bu rəqəm cəmi 5%-ə çatır. Bu onu göstərir ki, hətta indiki rekord kredit faizləri də VTsIOM sorğularına görə əhalinin təxminən 41%-nin yaxşılaşmaq istədiyi ölkəmizdə ipoteka bazarının real potensialının yalnız onda birini təşkil edir. Məişət şəraiti. Tikinti Nazirliyinin planları fonunda 2025-ci ilə qədər illik mənzillərin istifadəyə verilməsini 120 milyon kvadratmetrə çatdırmaq. m (yəni indiki tariflərlə müqayisədə demək olar ki, iki dəfə) tempin olduğuna inanıram ipoteka kreditiəhalini azaltmaq olmaz, əks halda bu evlərin hamısı boş qalacaq. Bununla belə, başa düşmək lazımdır ki, iqtisadiyyat və ev təsərrüfatlarının gəlirləri də artım göstərməlidir ki, kreditləşmənin artması sistem risklərinin artmasına səbəb olmasın”.

İpoteka bazarının tənzimlənməsi ilə məşğul olan dövlət strukturları 2017-ci ildə ipoteka faizinin 10%-ə düşə biləcəyini və verilən kreditlərin sayının 2014-cü ildə rekord həddə çatacağını proqnozlaşdırır. Eyni zamanda, banklar və rieltorlar ipoteka subsidiya proqramının dayandırılmasını səbirsizliklə gözləyirlər. Bazar iştirakçılarının əksəriyyəti razılaşır ki, dərəcələri həqiqətən də 10%-ə endirmək olar, lakin qiymətlər qalxarsa, hətta bu, kreditlərin sayını artırmayacaq.

İl ipoteka bazarı üçün maraqlı olacağını vəd edir. Əsas intriqa: uçot dərəcəsinin daha da aşağı düşəcəyini və yeni kreditlərin verilməsində rekord artımı proqnozlaşdıran rəsmi strukturların hesablamaları gerçəkləşəcəkmi?

“İpoteka faizlərinin dinamikasını və əhalinin mənzilə mövcud tələbatını nəzərə alaraq, biz gələn il 1,7-1,8 trilyon rubl məbləğində 1 milyondan çox kreditin veriləcəyini gözləyirik. Bu, ən azı rekord qıran 2014-cü ilin nəticələrini təkrarlayacaq. Rusiya Bankı inflyasiya hədəfi olan 4%-ə çatdığından, ipoteka faizləri azalmağa davam edəcək və gələn ilin sonuna kimi 11,0-11,5%-ə çata bilər.

AHML proqnozlarına görə, artıq 2018-ci ildə ipoteka faizləri 10%-dən aşağı düşəcək”, - “Gazeta.ru”ya Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyinin (AHML) analitik mərkəzində bildirib.

Deməliyəm ki, bir çox bazar iştirakçıları bu cür proqnozları təmkinli skeptisizmlə qəbul etdilər. Beləliklə, Alor Group-un analitiki Kirill Yakovenko onları "həddindən artıq çəhrayı" adlandırdı, baxmayaraq ki, bir sıra şərtlər altında yeni kreditlərin planlaşdırılan həcminə çatmaq şansının olduğunu etiraf etdi.

“Əgər bu il agentlik həcmin artımını ötən ilin səviyyəsinin 30%-i daxilində, yəni 1,3 trilyondan 1,5 trilyon rubla qədər qiymətləndirirsə, o zaman, prinsipcə, bankların 12 ay ərzində kredit verə bilməsi ehtimalı yüksəkdir. 2017-ci ildə bir anda 1,7-1,8 trilyon rubl var, ancaq bir sıra şərtlər altında "deyə Yakovenko hesab edir. Onun fikrincə, həm ipoteka faizləri, həm də mənzil qiymətləri kifayət qədər aşağı səviyyədə olarsa, rekorda çatmaq mümkün olacaq.

Faizlərə gəlincə, ipoteka bazarında növbəti ilin əsas intriqası, Lanta-Bankın İdarə Heyətinin sədr müavini Dmitri Şevçenkonun qeyd etdiyi kimi, 31 dekabr 2016-cı ildə başa çatan ipoteka faizləri üzrə dövlət subsidiyaları proqramının olub-olmamasıdır. , uzadılacaq və bununla bağlı əlavə ödənişlər yoxdur.

AHML-in məlumatına görə, hazırda ipoteka faizləri 2014-cü il səviyyəsinə qayıdıb və buna görə də subsidiya proqramı vasitəsilə ipoteka bazarına dəstək artıq tələb olunmur.

“Bu gün bizim inkişafa ehtiyacımız var bazar mexanizmləri heç bir dövlət maliyyəsi tələb olunmur. Onların arasında bir tranşlı ipotekanın verilməsi mexanizmi də var qiymətli kağızlar AHML zəmanəti ilə, bu, banklara ucuz maliyyələşdirmə əldə etməyə və sonradan vətəndaşlara güzəştli dərəcələrlə ipoteka kreditləri təklif etməyə imkan verəcək”, - agentliyin analitik mərkəzi qeyd edib.

Hamı inanmır ki, subsidiyalar ləğv edildikdən sonra dərəcələr azalmağa davam edəcək.

“Hökumətin 2017-ci ildə uçot dərəcəsinin azaldılması ilə bağlı proqnozları təəssüf ki, mümkün deyil. Bu, ilk növbədə ağır iqtisadi vəziyyət və xarici makroiqtisadi amillərlə bağlıdır. 2017-ci ildə dövlət dəstəyinin ləğvi ilə təxmin edilən dərəcələr 11,5-13% diapazonunda qalacaq”, - Bon Ton İpoteka Departamentinin rəhbəri Yevgeni Nartov deyir.

Şevçenko xatırladıb ki, son bir ildə daşınmaz əmlak bazarını ayaqda saxlayan ipoteka subsidiyaları olub.

"Bun olmasaydı, inşaatçı böhranı daha dərin olardı, mənzillərin qiymətinin düşməsi daha dramatik olardı və bu, təkcə daşınmaz əmlaka deyil, məsələn, daşınmaz əmlakın girov qoyulduğu əlaqəli sektorlara da təsir göstərərdi". ekspert hesab edir. Onun fikrincə, indiki şəraitdə subsidiyaları aşağı salmaqla aşağı dərəcələrə nail olmaqla artıq subsidiyalardan imtina etmək olar. əsas dərəcəsi Mərkəzi Bank.

“Düşünürəm ki, hakimiyyət Mərkəzi Bankın əsas faiz dərəcəsini azaldacaqlarını əsas gətirərək, ipoteka kreditlərini subsidiyalaşdırmaqdan yaxşıca imtina edə bilər. 2016-cı ildə iki dəfə azalıb və hazırda 10% təşkil edir və bu dərəcə faktiki olaraq kommersiya banklarının kreditləri üzrə faiz dərəcələrinin səviyyəsini müəyyən edir.

2017-ci ildə bir və ya iki dəfə azaldılsa, o zaman rublun bir dollar üçün 70 rubla yaxın zəifləməsi ehtimalı var, bunu etmək daha asan olacaq. dövlət büdcəsi ipoteka ucuzlaşacaq. Amma çox güman ki, dövlət dəstəyini itirəcək. 2016-cı ilin avqustunda German Gref, 2017-ci ildə ipoteka dərəcəsinin 11% -dən aşağı düşə biləcəyini söylədi və Sberbank hələ də həcmin təxminən yarısını verən ipoteka krediti bazarının flaqmanıdır, buna görə də bu proqnoza diqqət yetirilməlidir. AHML də müxtəlif yeniliklər hazırlayır, məsələn elektron sənəd dövriyyəsi ipoteka kreditləri üzrə”, – Şevçenko öz proqnozlarını bölüşür.

NDV-Nedvizhimost-un baş direktoru Alexander Xrustalev də hesab edir ki, olmadan güzəştli ipoteka artıq etmək olar.

Satışların artması səbəbindən dövlətin iştirakı olmadan da tariflər aşağı salınacaq.

“Bir vaxtlar banklarda 15% və daha çox ipoteka təklif olunanda qənaət tədbiri kimi dövlət subsidiyaları tətbiq edilirdi. İndi biz fərqli bir vəziyyət görürük: sabitləşmə və bərpa prosesləri inkişaf edir və çoxları kredit təşkilatları yenidən işlənmiş dərəcələri aşağı saldı. Biz gözləyirik ki, doğrudan da, 2016-cı ildə ipoteka orta hesabla 10%-lə və dövlətin iştirakı olmadan satılacaq, çünki bu, güclü tələb faktorudur. Beləliklə, nisbətin 1 p.p azaldılması. yeni borcalanların 4% -ni cəlb edəcək və yeni binada mənzil almaq istəyənlərin 7% ipoteka ilə bu, ən azı iki dəfə artacaq "deyə tərtibatçı hesab edir.

Bununla belə, Yakovenkonun fikrincə, tariflərin 10%-ə endirilməsi ilə belə, bir çox ekspertlərin fikrincə, bu, çox güman ki, qiymətlər qalxdıqca satışlar yavaşlaya bilər.

“Bu il bütün regionlarda mənzil qiymətləri ucuzlaşıb, ancaq tələb və təklif balansının pozulması nəticəsində. Yaşayış daşınmaz əmlak bazarı belə vəziyyətlərə kifayət qədər həssas reaksiya verir və 1-1,5 il geriləmə ilə tələbdən sonra təklifdə azalma müşahidə olunur. Beləliklə, 2016-cı ilin əvvəlinə rekord həddə - 85,3 milyon kvadratmetr sahənin istismara verilməsi nəticəsində yaranan profisit yaranıb. m mənzil və daha 37,2 milyon kv. m, ilin birinci yarısında”, - Yakovenko bildirib.

Lakin onun xatırlatdığı kimi, bu daşınmaz əmlakın demək olar ki, hamısı böhrandan əvvəlki dövrün mirasıdır.

Ekspert hesab edir ki, “Son iki il ərzində inşaatçıların fəaliyyəti azalır və tələb və təklif tarazlaşmağa meylli olduğundan, mənzil qiymətləri qaçılmaz surətdə qalxacaq”.

Rusiya Bankının siyasəti ipoteka bazarında faiz dərəcələrinin azaldılmasına kömək edir, lakin illik 6-7% rekord aşağı ipoteka faizləri yalnız iki və ya üç il perspektivdə gözlənilməlidir, RİA Novosti-yə müsahibə verən kredit təşkilatları. inanmaq. Bank bazarı faiz dərəcələrini qısa müddətdə bir neçə faiz bəndi aşağı sala bilməz, çünki bu, mənfi marjaya gətirib çıxaracaq, onlar izah edirlər.

Rusiyanın baş naziri Dmitri Medvedev çərşənbə axşamı bildirib ki, bütövlükdə Rusiya Federasiyasında makroiqtisadi şərait ipoteka faizlərinin illik 6-7%-ə enməsi üçün yetişib.

Mərkəzi Bankın məlumatına görə, Rusiya banklarının ipoteka faizləri 2017-ci ilin birinci rübündə orta hesabla 11,8% təşkil edib ki, bu da bir il əvvəllə müqayisədə 0,67 faiz bəndi azalıb.

“Bazar bankların faiz dərəcəsini aşağı salmaq kursu keçməsi üçün yetişib. Amma bank bazarı qısa müddət ərzində kredit faizini bir neçə faiz bəndi aşağı sala bilməyəcək, çünki bu, aktiv və öhdəliklərin balanssızlığına gətirib çıxaracaq. Ucuz öhdəliklər tədricən bazardan cəlb edilən daha bahalı vəsaitlərlə əvəz olunur, buna görə də maliyyə və kredit təşkilatları dərəcələri tədricən aşağı salır”, - Absolut Bankın Kredit və Sığorta Məhsulları Departamentinin direktoru Anton Pavlov şərh edir.

O qədər də sürətli deyil

dərəcəsi ilə ipoteka tələbi bu məhsul 6-7% artacağı şübhəsizdir. Kütləvi bazar şöbəsinin müdiri əmindir ki, daha yüksək dərəcələrin dözülməz olduğu bazarda borcalanlar peyda olacaq. kredit məhsulları Raiffeisenbank Andrey Morozov.
Bununla belə, bu il ipoteka faizlərinin 6-7%-lik ümumi bazar səviyyəsini gözləməyə dəyməz, bank nümayəndələri yekdilliklə deyirlər.

"İqtisadiyyat üçün ən əlverişli ssenari və əsas məzənnənin azaldılması tendensiyası davam etdiyi halda, bu səviyyənin yuxarı həddinə 2018-ci ilin sonundan tez yaxınlaşmaq olar", - Morozov hesab edir.

“Bank Vozrojdenie” 2017-ci ilin sonunda, eləcə də 2018-ci ildə bazarda ipoteka faizlərinin təxminən 1-2 faiz bəndi azalacağını proqnozlaşdırır.

“Çox güman ki, bu il biz artıq bazarda birrəqəmli məzənnə görəcəyik. 6-7% dərəcəsi iki və ya üç il üçün bir perspektivdir "deyirlər Absolut Bankda.

2017-ci ilin sonuna qədər və 2018-ci il üçün ümumi proqnoz bazar üçün orta hesabla ipoteka faizlərinin təxminən 1-2 faiz bəndi azalacağını vəd edir, Promsvyazbank deyir.

V ipoteka bankı DeltaCredit öz növbəsində hesab edir ki, 3-4% inflyasiya və iqtisadi artım şəraitində 2019-2020-ci illərdə orta bazar ipoteka dərəcəsi 8-9%, iqtisadi artım olmadığı təqdirdə isə illik 9,5% ola bilər.

Eyni zamanda, uçot dərəcəsinin aşağı salınmasına dair ümumi tendensiya tamamilə haqlıdır, bankirlər hesab edirlər. İpoteka kreditləşməsinin müsbət dinamikası təkcə dövlət dəstəyinin ləğvi ilə deyil, həm də cari dəyər bankların maliyyələşdirilməsi və inflyasiyanın gözlənilən azalması, xüsusilə Promsvyazbank-da qeyd olunur.

“Siz də nəzərə almalısınız demoqrafik amil və qaldırmaq maliyyə savadlılığıəhalinin - artıq ödəmə qabiliyyətinə malik borc alanların yeni nəslinin meydana çıxmasını müşahidə etmək olar. Promsvyazbank-ın İpoteka Məhsulları və Yenidən Maliyyələşdirmə şöbəsinin rəhbəri Yelena Nazarenko bildirib ki, üç illik azalmadan sonra əhalinin sərəncamında olan real gəlirlərin 2017-ci ildə artmağa başlayacağı proqnozlaşdırılır.

Bank planları

Bütün banklar bazardakı vəziyyəti izləmək və mümkünsə, ipoteka faizlərini azaltmaq niyyətində olduqlarını əmin edirlər.

"Vozrojdenie Bank-da tariflərin sonrakı dəyişməsinə gəlincə, əgər maliyyələşdirmə xərclərinin azalması və əsas faiz dərəcəsinin azalması tendensiyası davam edərsə, bizim tariflərimiz də aşağı düşəcək", - Pərakəndə Biznes rəhbərinin müavini Oleq Korkin bildirib. bankın bloku, xüsusən.

Bankın məlumatına görə, onun ipoteka portfelinin hazırkı həcmi 44 milyard rubl təşkil edir. Korkin əlavə edib ki, 2017-ci ildə "Vozrojdenie Bank"ın ipoteka portfeli ən azı 30% artacaq ki, bu da 2016-cı ildəki artım dinamikasına uyğundur.

Bunun üçün şərait olarsa, Absolut Bank da ipoteka faizinə düzəliş etmək niyyətindədir. “Bunun üçün iqtisadiyyatda vəziyyətin sabit qalması vacibdir, Mərkəzi Bank əsas dərəcənin aşağı salınması siyasətini davam etdirdi ki, bu da digər məsələlərlə yanaşı, bazar iştirakçıları üçün formalaşma xərclərini azaltmağa kömək edəcək. Başqa mühüm amildir infrastruktur layihələrinin inkişafı, əməliyyat xərclərini və risk komponentini azaltmaq üçün şöbələrlə qarşılıqlı əlaqənin qurulmasıdır "dedi Pavlov.

İlin əvvəlindən bank artıq ipoteka faizini üç dəfə aşağı salıb. Hal-hazırda minimum təklif standart kredit proqramları çərçivəsində illik 10,25% və aşağıdır ortaq proqramlar— rublla illik 7,7%.

Eyni zamanda, subsidiyasız faiz dərəcəsinin 6-7%-ə endirilməsi bankın mənfi marja ilə işləməsi deməkdir, çünki xərclər Pul bazar iştirakçıları üçün indi daha yüksəkdir. Bundan əlavə, bank infrastrukturun saxlanması, əməliyyatların işlənməsi və s. üçün pul xərcləyir, bu da məhsulun maya dəyərinə daxil edilməlidir, Pavlov izah etdi.

Hazırda Absolut Bank-ın ipoteka portfeli 65,1 milyard rubl təşkil edir və ilin sonuna qədər kredit təşkilatı 80 milyard rubl həddini keçəcəyini gözləyir.

Promsvyazbank 2016-cı ildə verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmini illik ifadədə 4,3 dəfə artırıb, ötən il bankın ipoteka portfeli isə 39% artıb. Orta məbləğ ipoteka krediti 2017-ci ilin mart ayına bankda 1,78 milyon rubl təşkil etdi.

“İpoteka biznesində 2017-ci ilin əsas meyarları və tendensiyaları iki elementdən ibarət olacaq: tariflər üzrə şiddətli rəqabət – müştərilər həmin dövrdə aşağı dərəcələrə öyrəşiblər. dövlət proqramı subsidiyalar, ikinci element isə prosesin sadələşdirilməsidir: minimum sənədlər paketi, əməliyyatların verilməsi və qeydiyyatı üçün uzaqdan və elektron kanallar”, - Nazarenko qeyd edib.

“Biz “bazarda” olmaq istəyirik və gələcəkdə dərəcələrin endirilməsi imkanını nəzərdən keçirə bilərik, lakin daha əhəmiyyətli azalma üçün hələ heç bir ilkin şərt yoxdur” dedi DeltaCredit Bank-ın marketinq şöbəsinin rəhbəri Aleksey Tartışev öz növbəsində.

Mayın 1-nə DeltaCredit Bank-ın ipoteka portfeli 140,1 milyard rubl təşkil edib. Bank ilin sonuna qədər 23% - 172,5 milyard rubla qədər artacağını proqnozlaşdırır.

2017-ci ildə ipoteka faizlərinin aşağı salınması sayəsində 700 min ailə yaşayış şəraitini yaxşılaşdırıb. AHML-in baş direktoru Aleksandr Plutnik mənzil bazarının mövcud vəziyyəti və perspektivləri ilə bağlı sualları cavablandırıb.

1. İpoteka faizləri 2017-ci ildə nəzərəçarpacaq dərəcədə azalıb. Bu ilin son həftələrində onları daha da azaltmaq mümkündürmü?

Ölkədə makroiqtisadi vəziyyətin yaxşılaşmasını müşahidə etmək olar. Sentyabrın yekunlarına görə, yeni mənzil alanlar üçün ipoteka dərəcəsi orta hesabla 9,88%, ikinci dərəcəli mənzillər üzrə isə 10,14% təşkil edib. İllik 10%-dən aşağı olan yeni kreditlərin sayı artır. 2017-ci ilin ən əhəmiyyətli enişi artıq arxada qalıb, lakin qalan həftələrdə nisbət yüzdə ondan bir qədər azaldıla bilər.

2. İnsanlar banklara müraciət etdikdə onlara tez-tez 11%-dən yuxarı ipoteka götürməyi təklif edirlər. Bu yaxşıdır?

Ən böyük banklarda 9-10% dərəcələri var, amma bəziləri Maliyyə institutları komissiyalar və əlavə ödənişlər üzrə daha çox qazanmağa çalışır. Dövlət Duması müqavilənin birinci səhifəsində bütün ödənişlərin və bütün məbləğlərin mütləq şəkildə göstərilməsini nəzərdə tutan qanunu müzakirə etməyi planlaşdırır. Qəbul olunarsa, kreditləşmənin şərtləri daha aydın və aydın olacaq.

3. Bu yaxınlarda Sberbank-ın rəhbəri German Qref bildirib ki, gələcəkdə 5%-lə ipoteka vermək mümkün olacaq. Bu realdır?

Gələcəkdə belə bir səviyyəyə endirilməsi həqiqətən mümkündür. Lazımi şərtlər: iqtisadiyyatın yaxşılaşması və Mərkəzi Bankın əsas faiz dərəcəsinin azalması. Ortamüddətli perspektivdə 8-7%-ə qədər azalma mümkündür.

Bu gün AHML-də subyektləri olan proqramlar var, onlardan istifadə edərək illik 6% -dən ipoteka ala bilərsiniz. Bu səviyyə üçün dərəcələrin bir hissəsinin subsidiyalaşdırılması ilə əldə edilir güzəştli kateqoriyalarəhali. AHML sayəsində ipoteka dərəcəsi 9% civarındadır, daha 2-3% regional büdcədən kompensasiya edilir.

4. Borcalanların indi ipoteka alması daha yaxşıdır, yoxsa faiz dərəcələrinin daha da azaldılmasını gözləmək?

Mənzil qiymətləri hələ ki qalxmır. Ona görə də ipoteka krediti ilə gecikməyə dəyməz. Mümkünsə, yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq lazımdır. İpoteka üçün müraciət edərkən borcalan mənzilin qiymətini müəyyən edir. Faizlərdə mümkün azalma dayanmamalıdır, çünki kredit yenidən maliyyələşdirilə bilər.

5. Bazarda malların çox olması ilə bağlı həyəcanlı məlumatlar var. Bəzi bölgələrdə təklif tələbi 30-40% üstələyir. AHML bir şəkildə artıq mənzilə tələbi stimullaşdıracaqmı?

AHML-nin əsas vəzifəsi bütövlükdə mənzil sektorunu, yəni həm tələbi, həm də təklifi stimullaşdırmaqdır. Bəzi bölgələrdə, həqiqətən, həddindən artıq ehtiyatla bağlı problemlər var, lakin onlar tələbatın olmaması ilə deyil, tərtibatçıların çatışmazlıqları ilə əlaqələndirilir. Tərtibatçılar rahat bir şəhər mühiti təmin edə bilmədilər, yaxşılaşdırmanın qayğısına qalmadılar.

Daha aşağı tariflərlə bir çox insanlar daha bahalı mənzil almağa hazırdırlar, lakin rahat və zəngin şəhər mühitində olmaq istəyirlər. Artıq imkanlı alıcıları uşaq bağçası, məktəb və mağazalardan piyada məsafədə yerləşən mənzillər maraqlandırmır.

AHML-in işi indi həqiqətən rahat yaşayış binalarının tikintisinə yönəlib. Torpaqən uğurlu layihələr üçün nəzərdə tutulmuşdur. Torpaq şəhərlərin yaxınlığında deyil, şəhər hüdudları daxilində, mövcud abadlıq içərisində ayrılır. İnsanlar nəinki ödəməlidirlər kvadrat metr lakin rahat şəhər yaşayış mühiti üçün.

Ekspertlərin proqnozları özünü doğrultdu: 2017-ci ildə Sberbank və digər yerli banklarda ipoteka dərəcəsi sistematik olaraq azalırdı. Onlardan ən böyüyündə o, yayda 2014-cü ilin böhrandan əvvəlki tarixi minimuma çatıb.

Almaq vaxtıdır!

Yazın əvvəlində ən böyük bankÖlkədə ipoteka kreditinin mövcudluğu mövzusunda başqa bir addım atıldı. Onda yeni binanı 10,7%-ə almaq olar, sövdələşməni onlayn qeydiyyatdan keçirsəniz, 10%-lə.

Avqustun 10-da Sberbank 2017-ci ildə ipoteka faizlərində rekord azalma elan etdi. İndi yeni tikilidə 7,4%-dən, köhnə fondda 8,9%-dən kreditlə mənzil ala bilərsiniz. İlkin ödəniş də azaldılıb - alınan “kvadratların” dəyərinin 15%-i qədər.

Bir qeyddə! İlin birinci yarısında ipoteka bazarı 16% artaraq 2014-cü ilin böhrandan əvvəlki rekord səviyyələrini yeniləyib.

Dövlət dəstəyi ilə ipoteka - 6,25%-dən!

Bu günə qədər Mənzil İpoteka Kreditləri Agentliyi (AHML) Regionlara mənzil almaq istəyənlərə 6,25%-lə kredit verməyə imkan verən bir sıra dövlət proqramları işə salınıb. Vladimir və Nijni Novqorod vilayətləri artıq proqramın iştirakçılarına çevriliblər.

2017-ci ilin ən aşağı ipoteka dərəcəsi əlavə olaraq altı regionda tətbiq ediləcək. Güzəştli 6,25% kredit aşağıdakıların rezidentlərinə veriləcək:

Tatarıstan;

• Moskva bölgəsi;

  Mordoviya;

  Rostov vilayəti;

  Yamalo-Nenets Muxtar Dairəsi.

"Dadlı təklif" regional büdcələr hesabına mümkün olacaq, buna görə də yerli hakimiyyət orqanları mənzilin daha da əlverişli olacağı vətəndaşların kateqoriyalarını müəyyənləşdirəcəklər. Şanslılar ola bilər büdcə işçiləri(həkimlər və ya müəllimlər), gənc ailələr və s.

Vacibdir! Dövlət proqramına Kareliya, Kalininqrad və Voronej vilayətlərinin daxil edilməsi planlaşdırılır.

Yeri gəlmişkən, bəzi bölgələr sakinlərə ən çox təklif etmək üçün imkanlar axtarır sərfəli şərtlər. Xüsusilə, Moskva hökuməti Xruşşovdan olan immiqrantlar üçün ipoteka faizinin 7%-ə endirilməsini təqdim etdi. Kömək üçün metropoliten orqanları AHML-ə müraciət etdi, lakin indiyə qədər onlara yalnız standart 9% təklif edilmişdir.

İpoteka almaq üçün ən yaxşı bank hansıdır?

Müqayisə üçün bankların ipoteka faizləri cədvəldə təqdim olunur, 10 avqust 2017-ci il tarixinə olan məlumatlar*

* Bankların rəsmi internet saytından məlumatlardan istifadə edilir. Faiz dərəcəsinin aşağı həddi göstərilir.

Ümid etmək istərdim ki, rəqabət bütün bankirləri ipotekanı daha da əlverişli etməyə məcbur edəcək. Rekord enişlə kredit faizi Sberbank-da başqa bir məşhur bank bu günə qədər bazarda ən cəlbedici olmayan kredit şərtlərini tərk edir - VTB 24-də 2017-ci ildə ipoteka dərəcəsi 10,7% -dir. Ancaq satın alarkən böyük mənzillər(65 "kvadratdan") VTB faizi 10-a qədər azaldır və bank bazarda ən böyük məbləğlərdən birini - 60 milyon rubla qədər verir. 10% ilkin ödənişlə.

Ən cəlbedici kredit şərtlərinin seçilməsi faiz dərəcəsi mütləq oynayır mühüm rol, lakin digər mövqeləri müqayisə etmək lazımdır - ilkin ödənişin məbləği, borcalan üçün meyarlar, nömrə tələb olunan sənədlər və s.

Proqnozlar və reallıq

May ayında Baş nazir Medvedev demişdi ki, iqtisadiyyat 2017-ci ildə ipoteka faizlərini 6-7%-ə endirməyə imkan verir, halbuki əvvəllər hökumətin "deflyasiyaya uğradığı" və belə kreditlərin restrukturizasiyası üçün müraciət etmiş 30 min ipoteka borcalanını dəstəkləmək iqtidarında olmadığı bildirilirdi. kreditlər.

Bir qeyddə! Rusiyalı sahibkarların baş müdafiəçisi Boris Titov əmindir ki, əgər dövlət 5%-ə endirməyə nail olsa, tikinti bazarı ikiqat artacaq. Onun Böyümə Strategiyasında Rusiya iqtisadiyyatı belə bir addımın 150 milyard rubla başa gələcəyini hesablamışdı.

AHML, bir sıra əlverişli amilləri nəzərə alaraq ipoteka verilməsinin həcmini 1,8 trilyon rubl proqnozlaşdırır:

inflyasiyanın yavaşlaması (4,3%);

bank məhsullarının emissiyası üçün faizlərin hesablanması birbaşa asılı olan əsas dərəcənin daha da aşağı salınması;

yenidən maliyyələşdirmə və dövlət dəstəyi mexanizmlərinin işlənib hazırlanması.

AHML-in məlumatına görə, 1-ci rüb üçün banklardan 324 milyard rubl, təkcə mart ayında isə 150 ​​milyard rubl kredit götürülüb ki, bu da 2014-cü ildəki rekord həcmdən 10% çoxdur. 2017-ci ildə ipoteka dərəcəsinin aşağı salınmasının nə Sberbank, nə də digər banklara kömək etməyəcəyi bir problem.

Ruslar kreditlə mənzil almaq da daxil olmaqla xərcləməyə hazır deyillər. Rosstat-a görə, qeydə alınan artımla əmək haqqıölkədə 2,5%, real gəlir vətəndaşlar 7,6% kəskin şəkildə azalaraq son 5 ilin ən aşağı səviyyəsinə düşüb.

VTsIOM sorğuları ürək üçün balzam olur. Onlar cüzi də olsa, ölkədə kredit etimadının artdığını nümayiş etdirirlər:

yanvar ayında - respondentlərin yalnız 10% -i kredit vermək üçün əlverişli vaxt olduğuna inanırdı;

mart ayında - 11%;

aprel ayında - 12%.

Rusların böyük əksəriyyətinin (66%) “indi sərf etmək üçün ən yaxşı vaxt olmadığına” inanmasına baxmayaraq, həm turizm agentlikləri, həm aviaşoular, həm də banklar artan templəri bildirirlər: tətillər, yeni avtomobillər və digər ehtiyaclar üçün , Ruslar daha tez-tez və daha böyük məbləğdə borc aldılar. Və burada bir dosta statistika vermək yerinə düşər: fevralın sonunda kredit borcu banklara müraciət edən vətəndaşların sayı 13% artıb.

Bunu nəzərə almağa dəyər Maliyyə institutları(banklar və MMİ-lər) üçün müraciətləri təsdiqləmək ehtimalı azdır istehlak kreditləri artan geri qaytarılmaması səbəbindən. Bu vəziyyətin ipoteka kreditləşməsi seqmentində təkrarlanacağını, rusların daha konkret olaraq daşınmaz əmlakın alınması üçün borc alacağını və ipoteka faizinin 2017-ci ilin yayın rekordunu qırıb- qırmayacağını zaman göstərəcək.