Moskovské úrady budú lákať informátorov, aby identifikovali daňových podvodníkov z príjmov z nájomného bývania
Moskovská vláda nedávno ohlásila skutočnú krížovú výpravu proti Moskovčanom, ktorí si tajne prenajímajú byty a neplatia úradom dane. Metódy na identifikáciu takýchto bezohľadných prenajímateľov budú aplikované takmer ako špionáž
Predsedovia HOA hlavného mesta už dostali z kancelárie primátora „listy šťastia“, v ktorých ich najprirodzenejším spôsobom žiadajú, aby sa stali informátormi v prípade prichytenia vytrvalých daňových podvodníkov. Najvľúdnejšia je však formulácia: „Prosím, vykonajte práce na identifikácii občanov žijúcich v obytných priestoroch bez nájomnej zmluvy a tiež informujte vlastníkov, že prenájom bytov je zdaňovaný.“
„Sme vyzvaní, aby sme informovali o ľuďoch, ktorí si prenajímajú byt so zmluvou, bez zmluvy, a o ľuďoch, ktorí jednoducho žijú bez akýchkoľvek práv,“ povedal pre Izvestija Valentin Grigoriev, predseda Moskovskej únie bytových a bytových družstiev a HOA. .
V poradí vedúci odd ekonomická politika a rozvoj Moskvy Maxim Reshetnikov povedal, že do konca roka metropolitné orgány majú v úmysle „odladiť mechanizmy“ a od roku 2013 budú všetky dane splatné mestu vyberať od prenajímateľov. Navyše, ak sa ukáže, že byt je prenajatý dlhšie ako rok (a to sa ukáže v každom prvom prípade), budete musieť zaplatiť pokutu za každý rok.
„Za druhý polrok budeme zbierať všetky informácie – kde a kto si prenajíma byt. Dúfame, že občania pochopia, že všetky informácie o nich sú na daňovom úrade a budú chcieť platiť dane a nebudú komunikovať s daňovými úradmi,“ povedal Reshetnikov.
Úrady sa však nemienia spoliehať len na HOA, ktorá sa o obyvateľov väčšinou nestará, ak by peniaze prichádzali pravidelne, úrady nemienia. Ako bystré oči a citlivé uši moskovskej administratívy budú pôsobiť aj miestni policajti a, samozrejme, domáci, ktorí presne vedia, kto komu prenajíma byt. Zároveň Reshetnikov okamžite urobil výhradu, že nikto nebude platiť informátorov. To znamená, že občania budú musieť „zaklopať“ na svojich susedov, ako hovorievala Sova z karikatúry o „Medvedkovi Pú“, bezplatne.
Maxim Reshetnikov tiež povedal, že úrady dúfajú v povedomie „sivých“ prenajímateľov, ktorí si prenajímajú byty v roku 2012. Pravda, z vystupovania z tieňa pre nich nie je žiaden úžitok. Žiadna amnestia, žiadne povzbudzovanie k čestnosti – číre straty. A ak sa ukáže, že byt bol prenajatý v roku 2011, tak napíšte zbytočný.
„Ak sa potvrdia skutočnosti o prenajímaní bytov v roku 2011, občania sa budú musieť porozprávať daňových kontrolórov. Ak nepodali priznanie za rok 2011, budú musieť vysvetliť prečo. Za neplatenie daní sú stanovené sankcie,“ vystrašil pretrvávajúcich neplatičov Rešetnikov.
Zatiaľ nie je jasné, či pomôžu „reťazové listy“ a bezplatní informátori. Podľa Valentin Grigoriev, žiadosť o identifikáciu prenajímateľov nielen
ťažké, ale aj v rozpore so zákonom.
„Nemám právo zverejňovať osobné údaje občanov a zverejňovať ich bez súhlasu toho, kto si byt prenajíma. Existuje daňové tajomstvo. 102. článok daňový kód hovorí, že nie je možné zverejňovať informácie o činnosti organizácií a jednotlivcov,“ povedal.
Rovnaký názor majú aj profesionálni právnici. Napríklad Roman Sorokin, právnik moskovskej advokátskej komory Alexander Ekim and Partners, pre Izvestija povedal, že nevidí zákonný mechanizmus na kontrolu súkromných bytov.
„Byt je SÚKROMNÝ POZEMOK, je nedotknuteľný, rovnako ako súkromný život. Nemôžete prísť a povedať: ukážte mi, kto tu býva,“ povedal.
Zrejme preto hodlajú úrady do takýchto kontrol zapojiť aj okresných komisárov, ktorí majú v službe právo navštevovať obydlí občanov.
Čo čaká „sivých“ gazdov chytených za ruku? Pokuta za nezaplatenie daní zo zisku z prenájmu bytu v predchádzajúcich rokoch sa podľa daňového poriadku Ruskej federácie účtuje maximálne tri roky. Ak prenajímateľ „zabudol“ podať daňový úrad priznanie príjmu, bude musieť zaplatiť pokutu vo výške 5 000 rubľov.
Ak sa preukáže skutočnosť, že majiteľ mal v rokoch 2010 – 2011 zaplatiť daň z prenájmu, no rozhodol sa nie, dostane pokutu za každý deň omeškania. Ale za neplatenie daní môžete získať reálny termín. Pravda, iba ak výška dlhu presiahne 100 tisíc rubľov za jeden kalendárny rok.
Podľa Romana Sorokina sa však tieto sankcie nikdy predtým veľmi nepoužívali. Výkonná riaditeľka Miel-Arenda Natalya Sivko si tiež nevedela spomenúť na precedensy, kedy by prenajímatelia dostávali pokuty za daňové úniky za prenájom nehnuteľností.
Zdá sa, že úrady sú odhodlané vážne zakročiť proti tvrdým daňovým podvodníkom, ktorí profitujú z prenájmu bytov. Predchádzajúce iniciatívy v tejto oblasti však neboli úspešné. Dokonca aj vtedy, keď FMS predložil daňovým úradom adresy, kde prenajaté bytyžili nelegálni migranti, nenasledovali žiadne sankcie voči majiteľom domov.
Pozrite sa, ako to skončí tentokrát.
Právnik Stanislav Ryzhenkov
Niektoré vlastnosti prenájmu nebytových priestorov v bytovom dome Spoločenstvom vlastníkov bytov
Právne predpisy týkajúce sa bývania umožňujú spoločenstvám vlastníkov bytov zapájať sa do ekonomických činností vrátane prenájmu, prevodu do užívania, prenájmu častí spoločného majetku v bytovom dome (klauzula 2, článok 152 RF LC).
V súlade s časťou 2 čl. 137 Kódexu bývania Ruskej federácie „V prípadoch, keď to neporušuje práva a oprávnené záujmy vlastníkov priestorov v bytovom dome, má spoločenstvo vlastníkov bytov právo zabezpečiť užívanie alebo obmedzené užívanie časti spoločného domu. nehnuteľnosť v bytovom dome“.
Zároveň je potrebné poznamenať, že o prenájme (užívaní) spoločnej nehnuteľnosti je potrebné, aby o tom rozhodlo valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome (3, časť 2, § 44 ods. LC RF). O takomto rozhodnutí rozhodujú dve tretiny hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome.
Spoločenstvo vlastníkov bytov má teda právo vystupovať ako prenajímateľ nebytových priestorov vo vzťahoch s organizáciami (individuálnymi podnikateľmi) - nájomcami.
Výhodou tejto možnosti je, že nájomné ide do vlastníctva HOA, a nie vlastníkov priestorov v bytovom dome, takže sa neplatí daň z príjmu fyzických osôb. Pre organizácie nájomcov preto neexistuje žiadna povinnosť konať ako daňových agentov na daň z príjmov fyzických osôb (áno, nie je povinnosť vypočítať daň, zraziť ju z príjmov daňovníka - fyzickej osoby a zrazenú sumu dane odviesť do rozpočtu).
V súlade s paragrafmi. 7 s. 2 čl. 145 Zákonníka bývania Ruskej federácie do kompetencie valné zhromaždeniečlenov HOA zahŕňa určenie oblastí pre použitie príjmov z ekonomická aktivita partnerstvá. Podľa odseku 3 čl. 151 LCD RF: " Na základe rozhodnutia valného zhromaždenia členov spoločenstva vlastníkov bytov môžu byť v spoločenstve vytvorené osobitné finančné prostriedky, ktoré sa použijú na účely ustanovené zakladateľskou listinou. Postup pri vytváraní osobitných fondov určuje valné zhromaždenie členov partnerstva».
Z vyššie uvedených noriem Kódexu bývania Ruskej federácie vyplýva, že spoločenstvá vlastníkov bytov majú právo rozhodovať o postupe využívania príjmov z hospodárskej činnosti partnerstva nielen plánovaním priamych výdavkových položiek, ale aj zriaďovaním špeciálne fondy, ktorých počet a druhy nie sú limitované LCD. Základom pre vznik fondu je rozhodnutie o založení fondu prijaté valným zhromaždením členov HOA.
HOA fondy sú hotovosť HOA, ktoré možno vynaložiť na ciele a zámery partnerstva, napríklad na obnovu a opravu spoločného majetku v bytovom dome, zabezpečenie núdzových opravných prác, pokrytie nepredvídaných výdavkov, výstavbu alebo rekonštrukciu predmetov spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome a pod. Hlavným účelom vytvárania fondov je akumulácia prostriedkov na zaplatenie určitých druhov výdavkov HOA.
Postup pri tvorbe a použití fondov HOA fondov by mal byť určený osobitnými ustanoveniami o fondoch HOA schválenými valným zhromaždením jeho členov.
Príjem z prenájmu nebytových priestorov tak môže smerovať do špeciálneho fondu HOA (napr. Fondu práce na generálna oprava spoločný majetok v bytovom dome), ktorého prostriedky budú použité na úhradu príslušných prác vykonaných dodávateľmi (správcami) na základe dohody s HOA.
Oddelenie práce s daňovníkmi a masmédiami
Oddelenie Federálnej daňovej služby Ruska pre oblasť Tambov
AT nedávne časy otázka výberu formy vlády obytný dom a najmä spoločenstvá vlastníkov bytov (HOA), jeho vytvorenie a zdanenie je obzvlášť dôležité.
Spoločenstvá vlastníkov bytov sú pre Rusko pomerne novou organizačnou a právnou formou neziskových organizácií, ktorá sa v Rusku rozšírila posledné roky v súvislosti s bytovou reformou a reformami v oblasti bývania a komunálnych služieb.
Podľa Kódexu bývania Ruskej federácie (LC RF) je spoločenstvo vlastníkov bytov uznané ako združenie vlastníkov priestorov v bytovom dome na spoločnú správu komplexu. nehnuteľnosť, organizáciu jeho údržby, držby, používania, prevádzky a ustanovené zákonom v rámci limitov nakladania s týmto majetkom (odsek 1, článok 135 LC RF). Všimnite si, že činnosť HOA upravuje zákon o bývaní.
Pripomíname, že podľa čl. 161 Zákon o bývaní Majitelia domov RF sú povinní zvoliť si spôsob správy bytového domu. Existujú tri takéto spôsoby:
1) priame ovládanie. Každý vlastník uzatvára samostatnú zmluvu o komunálnych a bytových službách a platí si ich sám;
2) samospráva. Vytvorené (napríklad HOA), konajúce v mene všetkých vlastníkov prostredníctvom voleného predstavenstva. Vzťahy s úžitkovými a služby bývania postavené na základe zmlúv medzi právnickými osobami. Výpočet platieb, výber peňazí a vyrovnanie so špecializovanými organizáciami vykonáva HOA;
3) prenájom súkromná firma alebo komunálnej služby a splnomocnenie na základe dohody s vlastníkmi bytov.
Založenie HOA má množstvo výhod. Po prvé, samospráva prispieva k lepšej efektívnosti, pretože každý člen partnerstva má záujem na rýchlom riešení vznikajúcich problémov. Po druhé, existujú pracovné miesta pre obyvateľov. Po tretie, v rámci HOA možno vytvoriť malý, ale stabilný podnik, napríklad na poskytovanie rôznych druhov služieb vo svojej oblasti (v rámci charty). Po štvrté, HOA vlastní obytné budovyúplne - od základov až po strechu a za určitých podmienok aj okolité priestory (tzv. kondominium). Spoločným úsilím bude pravdepodobnejšie, že zlepšíte vylepšenie vášho domova a dvora. A po piate, ak HOA nie je pripravená pracovať nezávisle, môžete nájsť správcovská spoločnosť ktorému by dôverovalo. Pre konsolidovaného zákazníka, ktorým je HOA, je to oveľa jednoduchšie ako pre každého vlastníka bytu.
Upozornenie: kedy vytvorenie HOAÚčty obyvateľov za energie sa nezvýšia. Faktom je, že tarify za verejné služby stanovujú regionálne a miestne orgány a nemožno ich meniť. Pridajme k tomu ešte jeden bod: vytvorením HOA budú môcť majitelia priestorov jasne sledovať, na čo sa míňajú ich peniaze, a rozhodovať sa, čo so spoločným majetkom. Kompetentným prístupom sa dá vysporiadať s mnohými problémami, napríklad získať dotácie na údržbu alebo opravu domu a pod.
Zároveň je potrebné vziať do úvahy údajné nedostatky HOA. Napríklad možnosť bankrotu, ktorý môže nastať v dôsledku iracionálneho využívania zdrojov, neodborného hospodárenia, či z iných dôvodov.
V súlade s odsekom 1 čl. 36 bytového zákona vlastníkom priestorov v bytovom dome o práve obecnom čiastkové vlastníctvo vlastné priestory, ktoré nie sú súčasťou bytov a sú určené na obsluhu viac ako jednej miestnosti v dome:
Výťahy, výťahové a iné šachty; - chodby, schodiská, odpočívadlá; - technické podlahy, podkrovia, pivnice, strechy; - uzatváranie nosných a nenosných konštrukcií; - mechanické, elektrické, sanitárne a iné vybavenie budovy; - pozemok, na ktorom sa nachádza, s terénnymi úpravami a sadovými prvkami a pod.
Upozorňujeme: samotný dom nie je vo vlastníctve HOA a nie je jeho hlavným majetkom, ako aj pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza.
Vytvorenie HOA, ako každé podnikanie, si vyžaduje dôslednosť. HOA ako nezisková organizácia môže podľa zákona vzniknúť so súhlasom viac ako 50 percent vlastníkov. Zvyšok sa musí podriadiť väčšine. Navyše HOA môže vzniknúť aj vtedy, ak má dom štátne resp obecných bytov, ako aj v novostavbách, kedy nájomcovia ešte nemajú zapísané vlastnícke právo. V druhom prípade si budúci vlastníci pri hlasovaní potvrdia svoje práva napríklad investičnou zmluvou, kúpno-predajnou zmluvou a pod.
Okrem rozhodnutia o vytvorení HOA musí valné zhromaždenie jednoduchou väčšinou hlasov prijať stanovy a zvoliť predstavenstvo (odsek 2, článok 135 a odsek 2, článok 147 LC RF). Do rady môžu vstúpiť len členovia HOA (článok 2 článku 147 RF LC). Členovia rady si zo svojich členov samostatne zvolia predsedu (čl. 3, čl. 147 RF LC). Spoločenstvo vlastníkov bytov je právnická osoba, čo znamená, že musí byť zaregistrovaný, opečiatkovaný, otvorený bankový účet atď.
Od 15. decembra 2007 sa štátna registrácia spoločenstiev vlastníkov bytov (ako aj mnohých ďalších neziskových organizácií) vykonáva spôsobom ustanoveným federálnym zákonom č. štátna registrácia právnické osoby a individuálnych podnikateľov“ (v dôsledku nadobudnutia účinnosti od tohto dátumu federálny zákon zo dňa 29. novembra 2007 č. 278-FZ „o zmene a doplnení článku 1 federálneho zákona „o nekomerčných organizáciách“).
To znamená, že od decembra minulého roka by sa dokumenty na štátnu registráciu HOA nemali predkladať územnému oddeleniu federálnej registračnej služby, ale daňovému úradu v mieste HOA, kde sa rozhoduje o štátnej registrácii. a vykoná sa zápis do Jednotného štátneho registra právnických osôb. Zmenili sa aj formy dokumentov predkladaných registračnému orgánu na štátnu registráciu. Stanovuje ich vyhláška vlády Ruskej federácie z 19. júna 2002 č. 439 „O schvaľovaní formulárov a požiadaviek na vyhotovenie dokumentov používaných pri štátnej registrácii právnických osôb, ako aj fyzických osôb ako fyzických osôb podnikateľov. "
Povedzme si pár slov o členstve v HOA. Vstup do partnerstva a výstup z neho nastáva na základe písomnej žiadosti (článok 143 LC RF). Od momentu, keď nájomca skončí vlastníctvo priestorov (napríklad pri predaji bytu), prestáva byť členom HOA. Do partnerstva môže vstúpiť aj nový vlastník na základe písomnej žiadosti.
HOA môže sama uzatvárať zmluvy na údržbu domu, likvidáciu odpadu, upratovanie priľahlé územie a iné práce a služby. Majitelia bytov a nebytových priestorov, vrátane tých, ktorí nie sú členmi partnerstva, mu musia previesť peniaze za energie, vodu, teplo atď. A HOA už spláca zo svojho bežného účtu v špecializovaných organizáciách.
Nemali by ste stratiť zo zreteľa skutočnosť, že HOA, hoci je nezisková organizácia, si dokáže zarobiť peniaze sama. Na dosiahnutie cieľov stanovených v charte zákon umožňuje HOA zapojiť sa do ekonomických aktivít. Je pravda, že zoznam takýchto činností je malý, je obmedzený na tri typy (odsek 2, článok 152 LC RF). to:
1) údržba, prevádzka a opravy nehnuteľností v bytovom dome; 2) výstavba ďalších priestorov a predmetov spoločného vlastníctva v bytovom dome; 3) leasing, prenájom časti spoločného majetku v bytovom dome.
Z akých dodatočných príjmov môže byť partnerstvo vytvorené.
Užívanie pozemku prevedené do spoločného vlastníctva. Príjem je možné získať z prenájmu pozemky na prenájom napríklad na parkovisko, kiosk a pod.
Prenájom priestorov, ktoré sú v spoločnom vlastníctve. Príjmy môžu priniesť aj pivnice, podkrovia alebo hospodárske budovy, prerobené povedzme na dielňu alebo ordináciu a prenajaté.
Je pravda, že získané prostriedky sa môžu použiť buď na úhradu všeobecných výdavkov, alebo sa môžu sústrediť do fondov, ktoré spĺňajú chartu partnerstva (článok 3, článok 152 LC RF). Napríklad na úkor príjmov z podnikateľskej činnosti je možné vykonať úpravu domu a priľahlého územia, opravu výťahov.
Štúdium údržbu a prevádzkou obytného domu môžu byť pracovníci HOA alebo špecializovaná organizácia. Predseda predstavenstva uzatvára pracovné alebo občianskoprávne zmluvy s jednotlivcov, alebo dohoda s právnickou osobou o údržbe alebo správe domu.
Veľkú pozornosť si vyžaduje zmluva, ktorá sa v prípade uzavretia stane najdôležitejším dokumentom po charte. Vyhotovuje sa len písomne (odsek 1, čl. 162 ZP RF) a musí obsahovať adresu domu, zloženie spoločnej nehnuteľnosti, zoznam prác na jej údržbe a oprave, postup pri zmene napr. zoznam, zoznam poskytnutých komunálne služby, pravidlá pre výpočet ceny zákazky, nákladov na údržbu, opravu obytné štvrte a verejnoprospešných služieb, postup pri platbe, ako aj opatrenia na kontrolu plnenia záväzkov zo strany riadiacej organizácie.
Minimálne obdobie, na ktoré možno zmluvu o správe bytového domu uzavrieť, je jeden rok, maximálne päť rokov (článok 5, článok 162 LC RF). Ak na konci obdobia žiadna zo strán neoznámi ukončenie zmluvy, považuje sa zmluva za predĺženú za rovnakých podmienok (článok 6, článok 162 LC RF).
Teraz prejdime k veľmi ťažkej téme – k problematike zdaňovania spoločenstiev vlastníkov bytov. Je všeobecne známe, že s príchodom nových organizačných a právnych foriem či typov zmluvných vzťahov či operácií vznikajú daňové problémy, keďže daňová legislatíva často nezohľadňuje ich špecifiká. Hlavná otázka, ktorá vzniká v HOA, je, či je potrebné zahrnúť do základ dane k DPH a ako súčasť príjmov zohľadňovaných pri výpočte dane z príjmov, prijaté platby od rezidentov a z príjmov z prenájmu spoločnej nehnuteľnosti.
Aby ste na ňu mohli odpovedať, musíte nastaviť stav HOA. Vráťme sa k jeho definícii, zakotvenej v zákone o bývaní Ruskej federácie. Tak v prvom rade HOA je nezisková organizácia, teda právnická osoba a v súlade s platnou daňovej legislatívy Všetky právnické osoby sú platiteľmi dane a musia sa registrovať daňový úrad. Neziskové organizácie nie sú výnimkou všeobecné pravidlo a sú považovaní za platiteľov daní a poplatkov ustanovených zákonom. Hlavným rozdielom medzi neziskovými organizáciami je, že dosahovanie zisku nie je hlavným cieľom ich činnosti. To však nevylučuje možnosť zapojiť sa aj neziskové organizácie podnikateľská činnosť ak slúži na dosiahnutie zákonom stanovených cieľov. Zisky získané ako výsledok podnikateľských aktivít vykonávaných nekomerčnou organizáciou nepodliehajú rozdeleniu medzi účastníkov a sú určené na dosiahnutie cieľov zakotvených v charte organizácie. V tomto prípade má podľa stanoviska finančných úradov, uvedeného v početných listoch Ministerstva financií Ruskej federácie, povinnosť zaplatiť daň z príjmu a DPH.
Okrem toho je v prípade HOA (s výhradou obmedzení stanovených v článku 346.12 daňového poriadku Ruskej federácie) možné prejsť na zjednodušený daňový systém (STS) a v dôsledku toho oslobodenie od dane z príjmu, DPH (bez DPH, splatná pri dovoze tovaru na colné územie). Ruská federácia, ako aj zaplatenú DPH v zmysle čl. 174.1 daňového poriadku Ruskej federácie), daň z majetku právnických osôb a UST. Organizácie uplatňujúce zjednodušený daňový systém platia za povinné dôchodkové poistenie v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie. Ostatné dane platia organizácie uplatňujúce „zjednodušenie“ v súlade s legislatívou o daniach a poplatkoch.
Pri prechode na zjednodušený daňový systém bude musieť spoločenstvo vlastníkov bytov rozhodnúť o predmete zdanenia. Ak HOA očakáva, že bude žiť striktne podľa odhadu schváleného na valnom zhromaždení, bez toho, aby sa zaoberala podnikateľskou činnosťou, je vhodnejšie zvoliť si predmet „príjmu“. S najväčšou pravdepodobnosťou sa ten istý objekt ukáže ako ziskovejší, aj keď HOA chce zarobiť peniaze sama o sebe prenájmom priestorov alebo poskytovaním akýchkoľvek služieb. Aj keď v druhom prípade je možná aj iná možnosť (príjmy mínus výdavky) - keď je nákladová časť porovnateľná s príjmom.
Od HOA si môžete prenajať majetok, ktorý bežne používajú členovia partnerstva a iní vlastníci domov, ak takéto používanie nevytvára prekážky pre používanie zvyšku majetku a organizácie. HOA aktivity(časť 2 článku 137 LC RF).
Nájomca má právo prenajať pozemok, nebytový priestor, ako aj časť spoločnej nehnuteľnosti (napríklad stenu na umiestnenie bannera). Vyskytli sa prípady, keď partnerstvo prenajalo priestor vo vchode na inštaláciu platobného terminálu.
V praxi ruských súdov bola tendencia, že akýkoľvek majetok bežné používanie bytového domu možno previesť do užívania, s výnimkou komunikácií a majetku potrebného na realizáciu činnosti spoločenstva vlastníkov bytov pri správe bytového domu a organizácii života obyvateľov (ihrisko, miesta na zber domového odpadu , výťah atď.).
Ako si prenajať priestory od Partnerstva?
DÔLEŽITÉ: Nie je možné uzavrieť takúto dohodu bez súhlasu vlastníkov a členov partnerstva (časť 3 článku 44 Zákona o bývaní Ruskej federácie).
Najlepšou možnosťou je situácia, keď valné zhromaždenie vlastníkov bytov bezodkladne schváli zoznam objektov, ktoré nájomcovia umožňujú prenajímať a na základe tohto protokolu uzatvorí spoločenstvo dohody s ktorýmkoľvek nájomcom počas činnosti neziskovej organizácie. .
AT tento prípad rozhodnutie schôdze vlastníkov je úlohou budúceho nájomcu.
Nájomca si spravidla sám zorganizuje zvolanie schôdze alebo urobí obhliadku od dverí k dverám a požiada o súhlas s odovzdaním nehnuteľnosti.
Prenájom priestorov podlieha registrácii u Rosreestr, ak je doba užívania nehnuteľnosti kratšia ako rok. Ak doba nepresiahne rok, nie je potrebné registrovať právo na prenájom (časť 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Občiansky zákonník Ruskej federácie Článok 651. Forma a štátna registrácia nájomnej zmluvy na budovu alebo stavbu
- Zmluva o prenájme budovy alebo stavby sa uzatvára písomne vyhotovením jedného dokumentu podpísaného zmluvnými stranami (čl. 434 ods. 2).
Nedodržanie formy nájomnej zmluvy na budovu alebo stavbu má za následok jej neplatnosť. - Nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie.
V mene HOA podpisuje zmluvu predseda predstavenstva, ktorého volia členovia partnerstva. Na kontrolu oprávnenia stačí získať výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb alebo vyžiadať si od predsedu zápisnicu zo schôdze, na ktorej bol zvolený.
Ak zmluva nie je zaregistrovaná, lehota užívania nehnuteľnosti začína plynúť od momentu, keď zmluvné strany schvália akt o prevode. Na základe dátumu podpisu aktu si zmluvné strany určia dobu užívania predmetu, výpočet poplatkov a výpočet pokút.
S najväčšou pravdepodobnosťou má partnerstvo návrh zmluvy, ktorá sa neustále podpisuje so všetkými nájomníkmi. Zákon zároveň dáva nájomcovi právo urobiť si v zmluve vlastné úpravy alebo ponúknuť vlastnú verziu.
REFERENCIA: V tomto dokumente musí byť uvedená doba prenájmu, platba (spravidla sa uvádzajú mesačné náklady), doba splatnosti. V zmluve je potrebné čo najpodrobnejšie popísať predmet obchodu.
Ak je objekt súčasťou miestnosti alebo súčasťou steny budovy, je najlepšie vypracovať dispozičný plán s presnými rozmermi a súradnicami. Takáto schéma by sa mala uviesť ako príloha, ktorú musia strany podpísať.
Je uvedená zodpovednosť strán, forma a výška zodpovednosti.
Zmluva o užívaní pôdy
V niektorých prípadoch je potrebné okrem nájomnej zmluvy uzavrieť aj zmluvu o užívaní pozemok. Zmluva o užívaní pozemku je uzatvorená, ak vzhľadom na povahu činnosti nájomcu prechádza na prenajatú nehnuteľnosť neobmedzený počet osôb.
Napríklad partnerstvo si prenajalo predajňu a predajňa potrebuje zákazníkov, aby mohli do predajne vstúpiť. Pozemok je možné využiť aj na parkovanie auta.
Ak bude nájomca vykonávať licencovaný typ činnosti, bude s najväčšou pravdepodobnosťou licenčné oddelenie vyžadovať takúto dohodu.
POZOR: Ak je vlastníkom takejto parcely spoločenstvo, tak sa strany nemenia a ak správa, tak zmluva sa uzatvára na všeobecnom základe alebo sa zriaďuje vecné bremeno.
Nuansy a úskalia
Hlavným úskalím lízingu od HOA je absencia valného zhromaždenia vlastníkov bytov alebo členov, na ktorom bola transakcia schválená. Stretnutie môže na súde vyhlásiť transakciu za neplatnú, ak ju neschváli a ide o transakciu významnú (časť 6 článku 46 LC RF).
Zároveň môže byť v stanovách organizácie schválený postup ďalšieho schvaľovania. Napríklad, ak bola transakcia uzavretá bez zhromaždenia vlastníkov, ale následne na valnom zhromaždení členovia spoločenstva transakciu schválili, bude takáto transakcia platná.
Zakladateľská listina umožňuje zriadiť právo valného zhromaždenia delegovať právomoci na predstavenstvo HOA, ak zo zákona takéto právomoci nespadajú do výlučnej pôsobnosti zhromaždenia.
Právo na prenájom nebytových priestorov môžu byť prenesené aj na dosku.
Preto pred uzavretím dohody by ste si mali prečítať chartu tejto organizácie.
DÔLEŽITÉ: Ďalšou prekážkou môže byť nelegitímne zhromaždenie. Takáto schôdza môže byť vyhlásená za nelegitímnu, ak je prítomná menej ako polovica vlastníkov bytov.
Teraz sa bývanie v Rusku často prenajíma a po predložení protokolu nájomcovi nie je možné skontrolovať, kto sa podpísal pod meno, majiteľ alebo nájomca domu alebo rodinný príslušník. Ak sa na schôdzi zúčastnili nevlastníci a podpísali protokol, potom súd uzná takéto rozhodnutie ako nezákonné (časť 6 článku 46 ZP RF).
Podľa Zákona o bývaní (HK RF) je spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA) nekomerčná právnická osoba. To znamená, že jej činnosť nemôže byť zameraná len na dosahovanie zisku. Ale ako každá iná nezisková organizácia, HOA má právo zapojiť sa komerčné aktivity na dosiahnutie cieľov združenia. Je možné, aby HOA zarobila peniaze a ako to urobiť, hovorí právnik.
Hlavným účelom HOA je údržba obytných budov. Na jeho realizáciu sú potrebné finančné prostriedky. V súlade s čl. 151 Kódexu bývania Ruskej federácie sa fondy partnerstva tvoria z príspevkov a platieb členov HOA; príjmy z podnikateľskej činnosti; dotácií a iných zdrojov.
Dotácie a platby členov HOA budú témou samostatného článku, dnes si povieme niečo o ekonomických aktivitách HOA. Napriek tomu, že zo zákona neziskové organizácie majú právo zapájať sa do obchodnej činnosti, čl. 152 Kódexu bývania Ruskej federácie pre nich zavádza obmedzenia. Odsek 2 tohto článku obsahuje uzavretý zoznam typov hospodárskej činnosti prijateľných pre HOA. Tie obsahujú:
Údržba, opravy a prevádzka nehnuteľností v bytovom dome;
Výstavba ďalších priestorov a zariadení v bytovom dome;
Prenájom časti spoločného majetku v bytovom dome.
Je ľahké uhádnuť, že najatraktívnejším druhom ekonomickej činnosti, o ktorej sa hovorí, je prenájom spoločného majetku.
V prvom rade zmluva
Aby si partnerstvo mohlo prenajať akékoľvek priestory, musí najprv valné zhromaždenie účastníkov HOA určiť, aké plochy a komu presne sú členovia partnerstva pripravení prenajať, na ako dlho a za aký prenájom. Všetky ostatné podmienky zmluvy, ktoré zásadne nie dôležité pre členov HOA môže právnik do zmluvy doplniť, komu partnerstvo nariadi nájom. Vypracovanie takejto dohody bude stáť určitú sumu, ale budete musieť zaplatiť iba raz: neskôr môže byť táto dohoda použitá ako vzor pre všetkých nájomníkov.
Ak ide o dlhodobý prenájom, bude potrebné ho zaregistrovať. Ide o problematický a dlhý biznis, preto je lepšie uzatvárať nájomné zmluvy na dobu neurčitú alebo na 11 mesiacov s právom neobmedzeného počtu predĺžení. Vyhnete sa tak potrebe registrovať zmluvu, hoci skutočná doba jej platnosti bude nakoniec oveľa viac ako rok.
V zmluve o prenájme HOA je tiež potrebné zabezpečiť postup ukončenia zmluvy z iniciatívy partnerstva. Prenajímatelia spravidla určujú, že zmluvu vypovedajú v r jednostranne s výpoveďou nájomcu na mesiac (maximálne) bez vysvetlenia. To vám umožní nestrácať čas papierovaním.
Nájomné: dôležité maličkosti
Keďže problematika prenájmu priestorov je v kompetencii valného zhromaždenia, o každom nájomcovi sa rozhoduje primerane. V opačnom prípade majú nespokojní členovia partnerstva právo napadnúť zákonnosť nájomníkov v budove.
Tiež by ste mali vyhľadať pomoc účtovníka, ktorý vám povie, ako správne účtovať príjmy z prenájmu a platiť z nich dane. Už po uzatvorení zmluvy môže HOA svojim nájomcom ponúkať služby spojené s prevádzkou priestorov, ich opravou a pod. Nájomca tak získa určitý súbor služieb a partnerstvo mu zákonne pomôže viac peňazí pre jednu izbu.
Aké ťažkosti čakajú partnerstvo na ceste? Po prvé, treba pripomenúť, že zákon umožňuje len prenájom spoločné priestory doma a len rozhodnutím valného zhromaždenia členov HOA. Preto s osobitnú pozornosť je potrebné riešiť otázky zákonnosti zhromaždenia a správnosti výkonu jeho rozhodnutí. Ak je na schôdzi prítomná menej ako polovica členov HOA, nie je oprávnená prijímať žiadne rozhodnutia. Prázdne byty si nemôžete prenajať. Nemožno ich zvážiť spoločný majetok a preto sa nedajú prenajať.
Po druhé, partnerstvo nemôže vybudovať napríklad parkovisko na následný prenájom: podľa zákona má HOA právo prenajímať len spoločný majetok nachádzajúci sa v dome a parkovanie sa na takýto majetok nevzťahuje. Zároveň je reálne vytvorenie takéhoto parkoviska pre potreby členov partnerstva. Organizácia parkovania si vyžaduje veľa úsilia. Ak chcete získať pridelenie parkoviska, musíte sa obrátiť na obec a okresnú prefektúru. Ak stránka patrí HOA, musíte zmeniť jej účel.
Čo sa týka samotných nájomníkov, treba brať do úvahy, že nikto nedovolí umiestniť žiadny výrobný podnik do obytnej budovy. Porušia sa tým záujmy nielen členov partnerstva, ale aj obyvateľov susedných domov. Pri zariaďovaní zábavných podnikov (reštaurácie, kluby a pod.) je potrebné v nájomnej zmluve osobitne stanoviť nielen rozvrh ich práce, ale aj povinnosti za dodatočné vybavenie prenajatých priestorov. Aby boli obyvatelia pokojní, môžu takíto nájomníci vybaviť priestory panelmi absorbujúcimi zvuk, ktoré neprepustia cudzie zvuky do bytov.
Spoločenstvá vlastníkov bytov nie sú oprávnené zarábať si predajom koláčov, požičiavaním áut alebo poskytovaním iných služieb, ktoré zákon neustanovuje. Ale tie možnosti, ktoré združeniam dáva zákon, umožňujú získať dostatočný zisk na údržbu domu v normálnom stave. Hlavná vec je správne zorganizovať proces, vypracovať dokumenty a zaplatiť dane. Potom si obyvatelia budú môcť dovoliť bezpečnosť pri vchode aj kvety na schodiskách.
