Ako odbijete usluge agenta, tada možete uštedjeti nekoliko desetaka tisuća rubalja na provjeri pravne čistoće. Uz pravilan pristup, čak Samoprovjera otkrit će moguće slabe točke objekta. Štoviše, neke od faza provjere mogu se provesti korištenjem internetskih resursa, posebno web stranice Rosreestr. Stranica portala pruža nekoliko preporuka s kojima kupac prije kupnje može samostalno provjeriti pravnu čistoću stranice s kućom. Preporuke su prikladne i za slučajeve kupnje parcele s neuknjiženom kućom.
U očima značajnog dijela kupaca zanimljivija je za kupnju neuknjižena privatna kuća. Jeftiniji je što se tiče cijene. Osim toga, dok se kuća ne stavi katastarski upis, ne morate platiti porez za to (obično je više od 10 tisuća rubalja godišnje). Ipak, čak i kupnjom takvog "neslužbenog" objekta morate biti sigurni da je izgrađen u skladu s građevinskim i protupožarnim propisima, te da se može registrirati ako se ukaže potreba (za osiguranje, uključivanje u oporuku itd.) ) .
Korak 1. Online preliminarna provjera
Kupac obično provodi pravnu provjeru čistoće kupljenog predmeta nakon što je osobno pregledao sve ponude koje ga zanimaju i napravio izbor. Međutim, vrlo važne informacije o parcelama s kućama koje se prodaju mogu se dobiti i prije odlaska na “show mladenke” i sastanka s prodavateljem. To će vam omogućiti da objekte s pravnim problemima uklonite s popisa radi pregleda i ne gubite vrijeme na osobno upoznavanje.
Preliminarna provjera pravnog statusa objekta počinje telefonskim pozivom prodavatelju. Tijekom razgovora potrebno je ne samo zakazati sastanak i pregled mjesta i kuće, već i saznati katastarski broj mjesta ili točnu adresu (ako je lokacija/kuća dodijeljena adresa). Ovo nije tajna informacija, nema razloga da ih prodavač skriva. Poznavajući adresu ili katastarski broj, možete dobiti informacije o mjestu i kući na web stranici Rosreestra. Međutim, vrijedi uzeti u obzir da pretraživanje po adresi ovdje ne radi uvijek. Sigurnije je tražiti po katastarskom broju. Ako kupac objekta ne zna ovaj broj, može ga pojasniti putem resursa kadastr.ktotam.pro. Ovdje možete besplatno saznati katastarski broj ako unesete adresu objekta.
Dosta puno o objektu nekretnina će reći stranica web stranice Rosreestr "Referentne informacije o objektima nekretnina online". Ovdje možete saznati adresu, katastarsku vrijednost objekta, površinu parcele i kuće, datum upisa prava vlasništva, kao i postojanje ograničenja - je li objekt pod hipotekom, pod hipotekom ili pod uhićenjem. Istina, oblik ograničenja neće biti naznačen - samo napomena da postoji ograničenje raspolaganja predmetom. Kupac mora razumjeti da je do ukidanja ograničenja prodaja i kupnja objekta nemoguća.
Osim toga, informacije o mjestu i kući mogu se dobiti pomoću javne katastarske karte na web stranici Rosreestra. Ovdje su u javnom vlasništvu podaci o kategoriji zemljišta, dopuštenoj uporabi i veličini objekta.
Korak 2. Pregledajte dokumente koji su dostupni prodavatelju
Prodavatelj privatne kuće, prema zadanim postavkama, mora imati dokumente koji potvrđuju njegovo vlasništvo nad zemljištem, vlasnički list kuće i putovnicu. Kupac će te dokumente moći proučiti na prvom sastanku. Osim toga, trebali biste zamoliti prodavača (na primjer, tijekom preliminarnog telefonskog razgovora) da sa sobom ima izvod iz USRN-a o prijenosu prava, arhivsku potvrdu iz ureda za putovnice i potvrde o nepostojanju dugova za komunalna i druga plaćanja. Najvjerojatnije prodavatelj neće imati te vrijednosne papire u trenutku sastanka (oni nisu potrebni za transakciju i prodavači obično ne mare da ih naplate). Tada se vrijedi dogovoriti s prodavateljem da se ponovno sastanemo za nekoliko dana, kada dokumenti koji nedostaju budu spremni.
Dokumenti na terenu
Prodavateljevo vlasništvo nad zemljišna parcela potvrđeno s dva dokumenta. Kao prvo, to je vlasnički dokument - on pokazuje na temelju čega sadašnji vlasnik posjeduje zemljište. Dokument o vlasništvu nad zemljištem može biti: uredba o dodjeli zemljišta, kupoprodajni ugovor, potvrda o pravu na nasljeđivanje, sudska odluka itd. Drugi potrebni dokument je izvadak iz Jedinstvenog državnog registra Nekretnine - USRN, koji potvrđuje vlasništvo nad parcelom određene osobe ...
Kupac bi trebao paziti na naslijeđenu parcelu, pogotovo ako je nasljedstvo primljeno oporukom, a ne po sili zakona. U uvjerenju o pravu na nasljeđivanje uvijek se navodi da li je nasljedstvo primljeno „oporukom“ ili „po zakonu“. Realtori posebnu pozornost posvećuju objektima naslijeđenim prije manje od 3 godine. Druga situacija koja bi trebala upozoriti kupca je ako je sadašnji vlasnik sam parcelu stekao nedavno - prije manje od 3 godine. U tom slučaju trebate inzistirati da vlasnik dodatno predoči "prošireni izvadak iz USRN-a" (o njemu će biti riječi u nastavku).
Drugi rad - izvadak iz USRN-a - ne zahtijeva ništa manje pažnje. Treba imati na umu da je od 1. siječnja 2017. izvadak iz USRN-a jedini dokument koji potvrđuje vlasništvo. Svi ostali papiri (potvrda o doživotnom vlasništvu, vlasnički list itd.) su vlasnički i formalno više nemaju pravnu snagu... No, ako je vlasnik stranice uknjižio svoje vlasništvo prije 15. srpnja 2016., u rukama ima “Potvrdu o upisu prava” koja, barem, kaže da su vlasnička prava uredno uknjižena. Međutim, bolje je da je predstavio izvod iz USRN-a s nedavnim datumom. Potrebno je osigurati da objekt nije založen ili opterećen.
Prilikom proučavanja izvadka iz USRN-a, morate biti sigurni da se tamo navedena adresa podudara sa stvarnim položajem web-mjesta, provjerite konfiguraciju web-mjesta (u izvatku postoji crtež). Ako kupujete stambenu zgradu (ne vrtnu kuću), tada morate biti sigurni da vam status stranice omogućuje da stvarno razmotrite kućište izgrađeno na njemu stambena zgrada... To jest, mjesto se mora nalaziti ili na kopnu naselja(i imaju osobu za dopuštenu upotrebu stambena izgradnja- individualna stambena izgradnja ili osobne pomoćne čestice - parcele privatnog kućanstva), ili na poljoprivrednom zemljištu (dopušteno korištenje vikendice ili za vrtlarstvo ili uzgoj kamiona).
Vladimir Voronov
stručnjak za prigradske nekretnine Akademije znanosti "Link"
Također morate paziti da papiri za stranicu ispravno navode njegove karakteristike. Često se događa da se površina parcele navedena u naslovnom dokumentu i u izvatku iz USRN-a ne podudara. U izjavi - ispravnija opcija. Osim toga, proučavanjem ekstrakta možete razumjeti je li provedena izmjera zemljišta. Podsjetim da od 1. siječnja 2018. ne možete prodavati zemljište bez izmjere. Izvadak iz USRN-a ima odjeljak broj 1, stupac "područje". Ako piše da je područje "specificirano", znači da je istraživanje provedeno. Ili će vam broj u sljedećem stupcu govoriti o anketi. Ako postoji znak plus/minus pored broja za još neke (na primjer, 320 ± 4), to znači da je stranica ispitana. No, bez obzira na starost ankete, preporučam nazvati geodeta i razjasniti stvarnu lokaciju stranice. To će osigurati od pogrešaka učinjenih u izradi zemljomjera. Događa se da stečeno zemljište zauzima veliko područje, nego što je navedeno u dokumentima, još je gore ako se izvan granice parcele nalazi gospodarski objekt (kupaonica ili garaža), koji se kupuje zajedno s gradilištem.
Ako iz izvatka iz USRN-a nije jasno da je parcela razgraničena, a vlasnik tvrdi da je izvršio izmjeru, onda treba razjasniti kada je to učinjeno. Događa se da područja koja su bila razgraničena prije 2008. godine treba ispreplitati, budući da se sustav određivanja koordinata od tada promijenio. Ako je izmjera zemljišta provedena nedavno, onda, možda, vlasnik (ili katastarski inženjer koji je izvršio izmjeru zemljišta) nije podnio zahtjev Rosreestru za izmjenu USRN-a. Poziv na " hotline„Rosreestra, tel. 8-800-100-34-34. Tijekom razgovora morat ćete imenovati katastarski broj mjesta. Stoga ga se mora zapamtiti ili moći „špijunirati“.
Kućni dokumenti
Ako je vlasnik pristupio prodaji kuće sa svom odgovornošću, onda je objekt prije vremena stavio u katastarski registar i ozvaničio pravo vlasništva na njemu. U ovom slučaju, prodavatelj u rukama ima "izvadak iz USRN-a o glavnim karakteristikama i upisanim pravima na nekretnini". Ovaj dokument potvrđuje vlasništvo nad kućom. Izvadak sadrži, posebno, ime vlasnika, katastarski broj, adresu, katnost i površinu kuće. Posebna pažnja treba obratiti pozornost na katastarsku vrijednost objekta, jer će to utjecati. U regiji Sverdlovsk porez na privatne kuće obračunat će se na temelju katastarsku vrijednost počevši od 2019. ili 2020. godine.
Ako je kuća izgrađena prije 1999. godine, tada je najvjerojatnije bila registrirana u BTI. Odnosno, Rosreestru možda nedostaju informacije i o samoj kući i o njenom vlasniku. Jasno je da u ovom slučaju vlasnik (prodavač) neće imati pri ruci izvod iz USRN-a. Ali tada mora imati dokument koji potvrđuje njegovo pravo na kuću (vlasnički list). To može biti potvrda o registraciji iz BTI-a, kupoprodajni ugovor, darovnica, potvrda o pravu na nasljeđivanje itd.
Kako je objašnjeno u Uredu Rosreestra u regiji Sverdlovsk, čak i ako vlasnik kuće nije formalizirao svoja prava na kuću, on ipak može prodati ovu kuću. U tom se slučaju Rosreestru (putem MFC-a) podnose dvije prijave - za registraciju prava i za registraciju prijenosa prava. Uz zahtjeve se prilažu vlasničke isprave na zemljištu i kući.
Prilikom proučavanja izvoda iz USRN-a, kao i vlasničkog dokumenta, potrebno je paziti da podaci iz dokumenata odgovaraju karakteristikama stvarne kuće.
Egor Mityurev
agent, stručnjak za prigradske nekretnine Akademije znanosti "Novosel"
Događa se da su trokatnice registrirane kao jednokatnice. U teoriji postoji opasnost da općinske vlasti doznaju za prekršaj (često se to događa zbog "signala" susjeda) i zahtijevaju da se kuća uskladi s dokumentima. To jest, kupac takvog objekta mora biti spreman za sukobe s glavnom arhitekturom. Ili će morati dobiti dozvolu za rekonstrukciju i pošteno uknjižiti kuću.
Vlasnička putovnica
Prodavateljeva putovnica mora se pregledati ne samo kako bi se uvjerili da je ta osoba vlasnik kuće i zemljišta. Također je potrebno obratiti pozornost na bračni status i razumjeti je li kuća kupljena u braku ili ne.
Anastazija Černova
specijalist prodaje Akademije znanosti "Nakhodka"
Vrlo je važno znati tko se može kvalificirati za kuću i parcelu. Ako su kupljeni u braku, tada je potrebna javnobilježnička suglasnost supružnika za prodaju. Također je vrijedno provjeriti prisutnost malodobne djece koja naknadno mogu osporiti ovu transakciju ako su im povrijeđena prava.
Ako prodavač ima dvoje ili više djece, a kuću je kupio već spremnu, postoji mogućnost da je pri kupnji kuća korištena materinskog kapitala, što znači da prema zakonu svi članovi obitelji moraju biti obdareni udjelima u ovoj imovini. Ako to nije učinjeno, naknadne transakcije s objektom mogu biti osporene, pa je budući vlasnik kuće u opasnosti. Stoga bi kupac trebao pokušati otkriti je li sadašnji vlasnik koristio matični kapital pri kupnji kuće. To je prilično teško, budući da u vlasničkom listu nije zabilježeno sudjelovanje kapitala u kupnji kuće. Ali ako je kuća kupljena uz hipoteku, tada se u ugovoru o zajmu može nalaziti referenca na glavni kapital.
Korak 3. Pregledajte radove pripremljene na zahtjev kupca
Ako se na temelju rezultata pregleda kuće i parcele donese odluka (konačna ili preliminarna) o njihovoj kupnji, tada možete započeti fazu dublje provjere nekretnine koja vam se sviđa. Kao što je gore spomenuto, za to će vam trebati izvadak iz USRN-a o prijenosu prava, arhivska potvrda iz ureda za putovnice i potvrde o nepostojanju dugova za komunalne i druga plaćanja.
Izvadak iz USRN-a o prijenosu prava
Ako prodavatelj kao vlasničku ispravu priloži kupoprodajni ugovor (dakle, i sam je jednom za novac stekao parcelu s kućom), tada bi kupac trebao istražiti pravnu povijest nekretnine. Za to je najprikladniji "izvadak iz USRN-a o prijenosu prava na objekt nekretnina". Ponekad se ovaj rad neformalno naziva "prošireni izvadak iz USRN-a". Može ga naručiti samo vlasnik kuće ili osoba koja od njega ima javnobilježnički ovjerenu punomoć. Certifikat se naručuje od MFC-a ili (ako vlasnik ima Elektronički potpis) na web stranici Rosreestra. Registracija proširene izjave u papirnati oblik koštat će 400 rubalja, u elektroničkom obliku - 250 rubalja. Vrijeme obrade je tri radna dana.
Prošireni izvod sadrži imena vlasnika stranice kronološkim redom, vrstu prava svakog vlasnika (vlasništvo, zajedničko vlasništvo.), i što je najvažnije - datum registracije svake transakcije.
Ljudmila Plotnikova
Trebali biste obratiti veliku pozornost na uvjete vlasništva stranice i kuće. Kupca posebno treba upozoriti ako su je trenutni i prethodni vlasnici nekretnine posjedovali vrlo kratko vrijeme. Postoji opasnost da niz munjevitih poslova prikrije tragove nakon rizične operacije. Zauzvrat, ako je prodavač vlasnik stranice dugi niz godina, to smanjuje rizik od "pozdrava" iz prošlosti.
Stručnjaci napominju da će prošireni izvod dobro doći i kod provjere parcele (parcele s kućom) koja je prethodno prešla s jednog vlasnika na drugog putem nasljedstva ili sudskim nalogom.
Arhivska potvrda ureda za putovnice
Podaci o supružniku i djeci nisu uvijek dostupni u putovnici vlasnika. To može biti ako je putovnica nedavno zamijenjena (zbog gubitka ili kada vlasnik navrši 45 godina) ili jednostavno zbog pogreške službenika za putovnicu. Neka ideja o sastavu obitelji vlasnika kuće može se dobiti iz arhivske potvrde iz ureda za putovnice. Ponekad se naziva proširena ili povijesna potvrda u obrascu 40. Takva se potvrda izdaje u uredu za putovnice (suvremeni naziv ovog tijela je Centar za prijem i izvršenje dokumenata za registraciju građana u mjestu prebivališta i mjestu prebivališta FMS-a). Arhivska referenca sadrži podatke o tome tko je i kada bio upisan u kuću za cijelo vrijeme dok sadašnji vlasnik ima kuću. Ova referenca će vam pomoći da shvatite kakvu rodbinu ima vlasnik (prodavač) i kakve rizike to može predstavljati za budućeg vlasnika u budućnosti. Kao što je već spomenuto, prisutnost dvoje ili više djece može ukazivati na korištenje matičnog kapitala pri kupnji nekretnine. Također u potvrdi treba obratiti pažnju na evidenciju o otpustu građana, u vezi s odlaskom na mjesta lišenja slobode ili prolaza Vojna služba... Takvi ljudi zadržavaju pravo živjeti u kući, čak i ako se kuća prenese na drugog vlasnika.
Također, prije transakcije vrijedi zatražiti od prodavatelja standardni certifikat u obrascu 40. On označava osobe koje su registrirane (prijavljene) u kući u trenutku izdavanja potvrde. Preporučljivo je da u trenutku prodaje nitko nije prijavljen u prostor, a svakako nitko od maloljetnika.
Potvrde o plaćanju
Prije kupnje kuće morate se uvjeriti da prethodni vlasnik nema dugovanja za "komunalce" (ako je stranica/kuća spojena na mreže) za članarinu i druga plaćanja. Stoga se preporuča kupcu da se upozna s računima za komunalne usluge koje će vlasnik dati. Dodatno, možete posjetiti predsjednika vrtnog društva (ako se kuća nalazi u SNT) ili ured društvo za upravljanje(ako je kuća u vikend naselju). Ovdje također možete dobiti informacije o mogućim dugovanjima prodavatelja stranice.
Korak 4. Online dubinska provjera valjanosti
Za razliku od preliminarne provjere u on-line načinu rada, ova faza zahtijeva značajno vrijeme i niske financijske troškove.
Jednostavan izvadak za parcelu ili kuću iz USRN-a
Ako postoji potreba za oko kuće i stranice Dodatne informacije, možete naručiti na web stranici Rosreestra "izvod iz USRN-a o glavnim karakteristikama i registriranim pravima na objektu." Može se dobiti u papirnatom obliku za 750 rubalja, u elektroničkom obliku - za 300 rubalja. Papir se izdaje svakom građaninu.
Denis Vokhmenin
Za provjeru podataka vlasnika o vlasništvu nad kućom i zemljištem potrebno je naručiti izvode iz USRN-a za kuću i parcelu. Sadrže sve podatke o vlasniku (puno ime), o osnovi stjecanja prava vlasništva, o ograničenjima i teretima (ako postoje) na objektima nekretnine.
Prilikom proučavanja izjave potencijalni kupac treba pažljivo proučiti odjeljke koji sadrže podatke o ograničenjima – teretima (zapljenama) prava, kao i zahtjevima navedenim u sudski postupak... Između ostalog, može sadržavati podatke o osporavanju nasljednih prava. Naravno, prisutnost takvih pravnih "dodataka" višestruko povećava rizike vlasnika kuće i parcele.
Prethodno je stranica portala govorila o raznolikosti i cijeni njihovog korištenja.
Je li predmet stavka parnica
Drugi izvor saznanja o stečenoj kući su web stranice okružnih i gradskih sudova. Imaju tražilice koje vam omogućuju pronalaženje sudskih predmeta (dovršenih ili u tijeku) po imenu sudionika u postupku. Internetska stranica Federalne službe ovršenika također može biti zanimljiva. Za pretraživanje na njemu, osim punog imena, morate znati i datum rođenja građanina.
Ljudmila Plotnikova
odvjetnik Uralske komore za nekretnine
Prije kupnje kuće i zemljišta na web stranicama okružnih sudova, trebali biste vidjeti postoje li tužbe oko ove nekretnine, dijele li je rođaci na sudu. Potrebno je pretražiti u sudovima na mjestu nekretnine. Na web stranicu sudski izvršitelji vrijedi tražiti takav razlog – događa se da je ovrhovoditelj uzbudio ovršni postupak, ali nije oduzeo imovinu dužnika. Odnosno, USRN ne prikazuje informacije da su objektu nametnuta ograničenja. I Rosreestr će registrirati posao s takvom imovinom. Međutim, ako kupite parcelu s kućom od osobe nad kojom je u tijeku ovršni postupak, tada se takva transakcija može naknadno osporiti. A kupac će izgubiti stečenu nekretninu.
Je li prodavač u stečaju
Ako je vlasnik kuće u osobnom stečaju, tada mu vjerovnici mogu osporiti prodaju njegove nekretnine. Tada će se objekt vratiti prijašnjem vlasniku, a kupac će se uključiti u red vjerovnika kako bi dobio novac uplaćen za kuću s parcelom.
Ljudmila Plotnikova
odvjetnik Uralske komore za nekretnine
Stečajne predmete građana treba tražiti na stranicama Arbitražnog suda. Ali napomenut ću da izostanak stečajnog postupka ne daje jamstvo. Ako osoba u trenutku prodaje nije bila u stečaju, već je otišla u stečaj tri godine nakon sklapanja posla postoji rizik da će vjerovnici pokušati osporiti transakciju, s obrazloženjem da je napravljen s ciljem oduzimanja imovine dužnika vjerovnicima. Ako je transakcija obavljena po cijeni nižoj od tržišne za 25%, tada će najvjerojatnije biti poništena.
Kao dodatna zaštita od mogućeg stečaja prodavatelja nekretnine, u kupoprodajni ugovor može biti uključeno i odgovarajuće jamstvo prodavatelja. UPN predlaže sljedeću formulaciju: „Prodavatelj jamči da nije proglašen stečajem, da nad njim nije pokrenut niti se vodi stečajni postupak, da nema dugovanja i/ili drugih neispunjenih obveza koje bi mogle za posljedicu imati pokretanje postupak protiv njega.stečaj i/ili naplata Novac da ne zna ništa o vjerovnicima koji se mogu obratiti sudu s tužbenim zahtjevom da ga proglase stečajem, te da sam ne planira ići na sud da se proglasi stečajem." No, koncept osobnog bankrota u Rusiji se pojavio sasvim nedavno, a za sada nema sudskih presedana koji bi pokazali štiti li takva formulacija budućeg vlasnika od osporavanja transakcije koju je napravio.
Kupnja neuknjižene kuće
Često vlasnici pojedinačnih parcela ne uknjiže stambene zgrade kako bi izbjegli nametanje poreza na nekretnine. Uglavnom, možete kupiti parcelu s neuknjiženom kućom. Često u ovom slučaju ugovor navodi da na gradilištu postoje građevinski materijali.
Denis Vokhmenin
Glavni pravni savjetnik Akademije znanosti "Nakhodka"
U tom slučaju može se legalno kupiti samo zemljište. A novi vlasnik će se morati pozabaviti upisom vlasništva kuće (ako odluči da to treba učiniti). Pri čemu novi vlasnik može naići na poteškoće u upisu vlasništva nad kućom, budući da će cijeli postupak ovisiti, između ostalog, o kategoriji zemljišta i vrsti dopuštene uporabe zemljišne čestice.
Novi vlasnik, prema čl. 222 Građanskog zakona Ruske Federacije može registrirati gotovu zgradu, međutim, za to će mu trebati građevinska dozvola. Ako je kuća već izgrađena, općinske vlasti mogu odbiti izdavanje dozvole. Uključujući, može se odbiti uz obrazloženje da kuća ne odgovara građevinski propisi(npr. ne poštuju se uvlake od granica parcele). Stoga, ako se kupuje neuknjižena kuća (tj. nije upisana u USRN), onda je logično da se kupac uvjeri da prodavatelj ima građevinsku dozvolu i da je prava kuća u skladu s onim što je napisano u dozvoli.
Pitanje pravne provjere stana prije kupnje uglavnom postavljaju kupci koji su se odlučili na kupnju određene nekretnine. Cilj je jednostavan i očigledan – zaštititi sebe i svoju imovinu od budućih potraživanja trećih osoba. Ako se transakcija odvija preko agencije za nekretnine, tada su dužni sve provjeriti pravne nijanse sami. Ako se odluči zaključiti ugovor bez pomoći posrednika, tada je iznimno važno razumjeti dokumente i znati što je potrebno za ponovnu registraciju imovinskih prava.
Koje dokumente je potrebno provjeriti pri kupnji stana
Neovisno o tome hoće li se transakcija obaviti uz pomoć kvalificirane agencije ili samostalno, za prodavača i kupca bolje je imati osnovno pravno znanje. Prije potpisivanja ugovora i samog prijenosa novca važno je prikupiti dokumentaciju potrebnu za transakciju.
V obvezno potrebno je provjeriti dokumente koji potvrđuju prava prodavatelja na stan. Glavni dokument je potvrda o vlasništvu. U tekstu svake potvrde navode se dokumenti koji su bili temelj za upis prava za osobu.
Najčešće su takvi vlasnički dokumenti ugovori o prodaji, darovanju, zamjeni. Za kupca je važno da zna da na poleđini takvog ugovora mora biti plavi FRS pečat. Ako ga nema, onda će biti nemoguće sklopiti posao. I certifikat i ugovor bit će dostavljeni Fed-u radi registracije transakcije.
Kako provjeriti putovnicu prodavatelja
Podaci o putovnici navedeni izravno u potvrdi i ugovoru moraju odgovarati službenom osobnom dokumentu. Ako je osoba promijenila putovnicu, tada se stari podaci spremaju na posljednju stranicu novog dokumenta.
Ako je moguće, bolje je napraviti kopiju putovnice prodavatelja i samostalno provjeriti autentičnost dokumenta putem službene web stranice migracijske službe.
Kako provjeriti vlasnički list stana
Bolje je pronaći priliku da osobno držite u rukama originalnu potvrdu o registraciji imovine. Treba biti na otisnutom papiru s brojem, kao i bez nedostataka, brisanja i drugih ispravaka. Dokument sadrži podatke o nositelju autorskih prava, podatke o njegovoj putovnici, a što se tiče nekretnine, adresu i područje. Također, potvrda će pokazati podatke o prisutnosti ograničenja i tereta, ali ne smijemo zaboraviti da su oni naznačeni u trenutku izdavanja potvrde.
Kako provjeriti terete u stanu i je li izvršeno uhićenje
Prije sklapanja ugovora potrebno je provjeriti ima li nekretninu tereta koji, između ostalog, uključuje uhićenje, zalog i zakup. Svježe informacije, koje odgovaraju stvarnosti, mogu se pronaći samo u izvatku iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba za ovaj stan.
Papirnatu izjavu možete naručiti osobno u Federalnim rezervama ili MFC-u. Ako ne želite gubiti vrijeme na to, onda je bolje da se obratite uslugama zaposlenika agencije za nekretnine kako bi on to mogao dobiti. Ako je dovoljno elektronički oblik pomoć, možete podnijeti zahtjev na web stranici Rosreestra.
Trebam li katastarsku putovnicu
Potreban. Prilikom podnošenja paketa dokumenata FRS-u za registraciju vlasništva, svakako će vam trebati i katastarski i tehnički certifikat... Ako barem jedan nedostaje, prodavatelj ga mora napraviti. Štoviše, bolje je osobno provjeriti podudarnost položaja zidova i prozora prema putovnici. Ako postoje preinake, ali nisu prikazane u dokumentu, onda je bolje zamoliti prodavatelja da ga ažurira.
Trebam li pristanak supružnika
Ako je prodavatelj oženjen, tada pri prodaji nekretnine mora dati suglasnost supružnika. Razgovor se ne vodi o usmenoj potvrdi, već o ispravi koju sastavlja javni bilježnik i on ovjerava. Zaposlenici FRS-a ili MFC-a, koji će dostaviti dokumente za registraciju prava, odbit će prihvatiti ako nema pristanka supružnika.
Kako provjeriti stan u Rosreestru putem interneta
Prije kupnje nekretnine svakako provjerite sami. Prije se to moglo učiniti osobnim posjetom registracijskoj službi i naručivanjem izvoda iz USRR-a. Zahtjev može podnijeti bilo koja osoba, ne nužno vlasnik. Državne strukture pokušavaju ići ukorak s vremenom, a danas certifikat možete naručiti sjedeći kod kuće, online.
Da biste to učinili, idite na službenu web stranicu Rosreestra, idite na odjeljak " Za pojedince»I naručite izvadak iz USRR-a koji će sadržavati cijelu povijest stana. Kupca treba upozoriti ako se nekretnina često preprodava.
Kako provjeriti prisutnost prijavljenih osoba
Ne smijemo zaboraviti da prijavljene osobe imaju pravo živjeti u stanu. Prije kupnje nekretnine, prodavatelj mora sve ispisati. Međutim, postoji mala nijansa - neke kategorije građana mogu se kasnije pojaviti i tražiti pravo na život u nekretninama:
Osuđeni i privremeno otpušteni u mjesta izolacije od društva;
- na liječenju i privremeno otpušten u neuropsihijatrijski dispanzer;
- služenje vojnog roka;
- maloljetnici koji žive u odgojno-obrazovnim ustanovama;
- umirovljenici koji privremeno žive u staračkim domovima.
Da biste isključili prisutnost takvih osoba, morate od prodavatelja zatražiti proširenu potvrdu koju izdaje služba za putovnice. Podatke o nedostatku prijavljenih potrebno je navesti u kupoprodajnom ugovoru stana.
Kako provjeriti zaostale plaće za stan
Prije kupnje kupac može zatražiti od prodavatelja da od stambenog ureda uzme potvrdu o nepostojanju dugova za plin, struju, vodu itd. Takva potvrda mora biti svježa, jer govorimo o tome da prodavatelj sve plaća komunalne usluge do zadnjeg mjeseca. U protivnom će novi vlasnik morati platiti dugove.
Ako kupujete stan u elitna kuća, tada trebate provjeriti dugovanja za portafon, osiguranje, concierge i ostala dodatna, ali obvezna plaćanja za stanovnike. Događa se da je prodavač insolventan i ne može platiti dugove za stan. U takvoj situaciji kupac može platiti sam, ali na račun smanjenja cijene nekretnine. Podatke o nepostojanju dugova potrebno je navesti u kupoprodajnom ugovoru.
Što provjeriti je li stan stečen nasljedstvom
Kupac se može upozoriti i ako u potvrdi stoji da je stan naslijeđen. Ovdje je ključno pitanje postoje li drugi nasljednici.
Ali čak i ako su prošle 3 godine, ne smije se zaboraviti da nasljednik može dati sudu posebne razloge za valjanost propuštanja roka. A ako sud utvrdi da je moguće, onda se i nakon 5 godina stan može vratiti nasljedniku. Ovakav ishod situacije prije je iznimka nego pravilo, ali bolje je osigurati se.
Zajedno s prodavateljem možete posjetiti bilježnika koji mu je izdao potvrdu o pravu na nasljedstvo, te zatražiti potvrdu o odsutnosti drugih nasljednika ili njihovom odbijanju nasljedstva. Takav dokument neće biti moguće dobiti bez prodavatelja, javni bilježnik neće razgovarati s strancima koji nisu imali nikakve veze s nasljednim slučajem.
Što učiniti ako je prodavač maloljetan
U takvoj situaciji postoji dio rizika za kupca, jer da bi registracijska služba odobrila ponovni upis prava, potrebno je da organi starateljstva izdaju odgovarajuću dozvolu. A izdaju ga kada se potvrdi kupnja druge nekretnine za dijete. Kao rezultat toga, novac je možda već prebačen, a Fed neće prihvatiti dokumente.
Što učiniti ako postoji sumnja na neadekvatnost prodavatelja
Životne situacije su različite i bolje je od prodavača prije kupnje zatražiti potvrdu iz neuropsihijatrijske ambulante da nije prijavljen. U praksi su takvi certifikati rijetki.
Međutim, ako je tijekom razgovora kupca nešto upozorilo na ponašanje prodavatelja, ipak vrijedi tražiti takav dokument.
Kupnja stana ozbiljan je poduhvat. Poprilično je teško provesti pravno kompetentnu transakciju, jer kupnju nekretnine prate rizici suočavanja s prevarantima. Kako se zaštititi od više sile, na što obratiti pažnju pri kupnji stana? O tome ćete saznati iz našeg članka.
○ Značajke postupaka.
Kupnja kuće počinje pregledom stana i područja uz kuću. U prvoj fazi budući kupac odlučuje sviđa li mu se stan ili je bolje pronaći bolju opciju.
Druga faza je provjera pravne čistoće imovine. U interesu kupca je uzeti u obzir sve nijanse kako ga nakon transakcije ne bi preplavila iznenadna pojava dalekih rođaka i honorarnih vlasnika stana. Paralelno s provjerom dokumenata, kupac mora procijeniti izravnog prodavača.
○ Zakonska regulativa.
Građanskopravni poslovi s kupnjom nekretnine temelje se na sklapanju ugovora o kupoprodaji stana (čl. 550. Građanskog zakona Ruske Federacije). Ugovor je sastavljen u pisanom obliku i potpisan od strane obje strane u transakciji. Zakon dopušta isključivo dobrovoljno sklapanje takvih ugovora - u protivnom će transakcija biti proglašena ništavom i na nju se može uložiti žalba na sudu.
Prema stavku 1. čl. 551 Građanskog zakona Ruske Federacije, strane u ugovoru o kupoprodaji sastavljaju ugovor o prijenosu. Ugovor služi kao temelj za prijenos stana s prijašnjeg upravitelja na novog vlasnika. Pravni odnosi zahtijevaju registraciju kod Rosreestra ili podružnice Moji dokumenti (bivši MFC). Nakon državna registracija prava stana na nekretnini prenose se s prodavatelja na kupca.
○ Što i kako provjeriti prije kupnje stana?
Podložno provjeri standardni paket dokumenti za nekretnine. Odsutnost ili sumnjivost nekog dokumenta trebala bi upozoriti kupca.
Dokumenti za ovjeru:
- Vlasnička putovnica (punomoć zastupnika).
- Potvrda o vlasništvu.
- Vlasnički dokumenti za stan.
- Izvadak iz kućne knjige.
- Pismeno dopuštenje supružnika za dovršetak transakcije.
- Potvrda organa starateljstva, ako su u stanu prijavljene maloljetne osobe.
Posebna se pozornost posvećuje izvodu iz kućne knjige i potvrdi o prijenosu prava na stanovanje. U prvom slučaju saznat ćete postoje li drugi podnositelji zahtjeva za stan osim prodavača. Certifikat se provjerava prema izvatku, a usporedba pokazuje jesu li povrijeđena prava drugih vlasnika. Također neće biti suvišno uzeti potvrdu o nepostojanju dugova za stambeno-komunalne usluge.
✔ Vlasnički listovi
Provjera stana nije potpuna bez proučavanja vlasničkih dokumenata. Svitak potrebne papire sadržane u vlasničkim listom (dostavlja ga prodavač). Nedostatak dokumenta s popisa jasan je razlog za slanje zahtjeva Rosreestru. Moguće je da se papir izgubio prilikom kretanja. Ali ako dokumenti nisu pronađeni, slobodno odbijte kupiti takav stan!
Certifikat i vlasnički dokumenti sadrže sljedeće podatke:
- O vlasniku.
- Tehnički podaci stanovima.
- Katastarski podaci.
- Državni registarski broj.
- Datum registracije itd.
Ovjeri podliježu samo originali, koji se moraju ovjeriti javnobilježničkim kopijama. Obratite pažnju na državne pečate, pečate i potpise ovlaštenih osoba.
✔ Povijest stana
Pravna "čistoća" nekretnina, to je i povijest, može se prepoznati po izvatku iz USRN-a. Uzorak potvrde sadrži podatke o uhićenju stana, zabranama transakcija, kao i podatke o prethodno zaključenim transakcijama.
Prečesta preprodaja kuće obično ukazuje na to da je nadolazeća kupnja neisplativa. Nedostatak informacija o stanu u USRN-u, naprotiv, povećava šanse za uspješnu prodaju kuće. Zahtjev za potrebnim informacijama podnosi se općini na mjestu gdje se nekretnina nalazi.
✔ Kvaliteta stanovanja
Jednako je važno i usklađenost stana sa stambenim propisima. Kako biste provjerili katastarske podatke, zatražite od vlasnika da dostavi dokumente iz ZTI-a. Obratite pažnju na plan - ukazuje moguće promjene ponovni razvoj. Iz dokumenata se može saznati jesu li promjene unaprijed legalizirane ili je vlasnik dobio dopuštenje općine.
Ne biste se trebali petljati s kućištem gdje je struktura nosivih zidova slomljena. Štoviše, prođite pored stanova s ilegalnim i neovlaštenim preuređenjem. Sukladno čl. 7.21 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije, nekoordinirano restrukturiranje stambene prostorije kažnjavaju se novčanom kaznom u iznosu od 1.000 do 2.500 rubalja uz zahtjev za otklanjanje prekršaja. V u ovom slučaju sva će krivnja pasti na pleća kupca, kao budućeg upravitelja nekretnine.
✔ Prava trećih osoba
Prijavljene osobe žive u stanu sve dok vlasnik ne proda nekretninu kupcu. Pražnjenje se događa unaprijed, međutim, treće strane mogu se iznenada pojaviti na horizontu:
- Osobe u mjestima lišenja slobode.
- Na liječenju u PND-u.
- Vojnici obveznici.
- Maloljetnici u odgojno-obrazovnim ustanovama.
- Umirovljenici staračkog doma.
Pregledom proširene pomoći možete se pobrinuti za sprječavanje problema s pravima trećih osoba. Dokument se izdaje u uredu za putovnice na zahtjev osobe.
✔ Provjera prodavača
Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, svakako provjerite identitet prodavatelja. Podaci iz putovnice koji su im predočeni moraju odgovarati podacima u potvrdi o vlasništvu stana. Zamolite prodavača da napravi kopije svoje putovnice kako bi provjerio podatke s migracijskom službom.
Situacije nastaju kada kupac sumnja u prodavatelja. U tom slučaju pristojno zatražite potvrdu neuropsihijatrijske ambulante o nedostatku prijave. U zahtjevu nema ništa loše, ali morate biti spremni na svaku reakciju prodavača.
○ Kako provesti kućni pregled?
Pregled stana može biti pregledni (površni) ili detaljni. Istraživanje ima za cilj proučiti karakteristike stana za prikladne životne uvjete. Na primjer, kupcu se neće odmah svidjeti raspored ili neće biti zadovoljan zajedničkom kupaonicom.
Detaljan pregled provodi se nakon ankete, obično nakon nekoliko dana, kako kažu, sa svježim izgledom. Tijekom detaljnog proučavanja tehničkih karakteristika stana, pregledajte utičnice, mrežni inženjering, rad šaltera i ostalih dijelova kuće. Detaljan pregled se pretvara u skoro sklapanje kupoprodajnog ugovora.
✔ Što tražiti
Važnost pregleda stana prvenstveno je u prepoznavanju nedostataka. U budućnosti će to pomoći u snižavanju cijene stanovanja ili će zahtijevati otklanjanje problema na teret prodavatelja.
Obratite pažnju na sljedeće parametre:
- Interijer stana.
- Broj katova, izvedba lifta.
- Prisutnost parkirališta i igrališta.
- Eksterijer kuće.
- Priroda susjeda.
- Položaj vrtića, škola, bolnica, zabavnih centara.
- Prisutnost šumskog ili parkovnog područja.
Preskakanje važni detalji prije sklapanja ugovora riskirate gubitak financija za otklanjanje nesavršenosti.
✔ Kako razumjeti povoljnu ponudu ili ne
Ponekad u oglasima možete pronaći izraz "cjenkanje je prikladno" - dobro poznati signal da prodavač nudi popust. Ali nije sve tako jednostavno kao što se na prvi pogled čini. oko 80% moderni apartmani na sekundarnom stambenom tržištu su precijenjene. Trebate se početi dogovarati oko cijene tek nakon pregleda nekretnine, ali ne prije. Zašto? Popust se ostvaruje samo kada se uoče nedostaci u kućištu, a ne samo jedan izraz u oglasu.
Naglasite nesklad između stvarnog i navedenog stanja stvari. Na primjer, površina kuhinje navedena u oglasu je 10 četvornih metara. metara, ali zapravo samo 9,6 četvornih metara. metara. Ili je prodavač naveo jednu udaljenost do najbližeg metroa, ali put je mnogo duži. Konačno, usredotočite se na nevažno izgled kroz prozor. Neka veličina popusta nije milijun, već nekoliko tisuća rubalja, ali s druge strane, uštedjet ćete na kupnji kuće.
Pravna provjera stana prilikom kupnje. Gdje se provodi pravni due diligence stanove, za što je to potrebno i kako to što brže izvesti.
Provjera pravne čistoće stana važan je korak u sklapanju transakcije prilikom kupnje nekretnine. Kako to ispravno implementirati?
Pravna provjera stana pri kupnji - što tražiti
Prilikom obavljanja transakcija s imovinom potrebna je prisutnost odvjetnika. Samo će stručnjak ukazati na važne nijanse operacije. Ali možete se sami nositi sa zadatkom.
Pravna čistoćaa Pojam je koji se pojavio nedavno. Koristi se za opisivanje imovine, transakcija s kojom se ni pod kojim okolnostima neće poništiti ili povući. Zapravo, tako opisuju najispravniju shemu sklapanja ugovora.
To zahtijeva:
provjeriti prava prodavatelja na nekretnini;
vidjeti tko je upisan u nekretninu;
pobrinuti se da supružnik vlasnika i suvlasnici pristaju na transakciju;
provjeriti ima li tereta i ograničenja.
Provjera pravne čistoće stana prije kupnje - kako se ponašati
Kako biste provjerili pravnu čistoću nekretnine, prvo morate kontaktirati prodavatelja. Preporučljivo je da transakciju nekretnine prati iskusan odvjetnik. Na primjer, javni bilježnik.
1. Pažljivo pregledajte stan kada se nađete. Pitajte o prošlim stanarima i susjedima.
2. Zatražite identifikacijski dokument od potencijalnog prodavača.
3. Proučite izvadak iz USRN-a za objekt.
4. Zamoliti vlasnika da predoči vlasničke listove za nekretninu.
Pravna provjera stana - gdje izvršiti
Prije kupoprodaje nekretnine (npr. stana), potencijalni kupac mora se uvjeriti da je transakcija čista. Predlaže se provjera imovine putem:
- "Državne službe";
web stranica Rosreestra;
Prva opcija se ne koristi često. Razmotrimo češće opcije.
Službena web stranica Državnog registra i pravna provjera stana
Čak i kada primate nasljedstvo ili dar, morate provjeriti prenesenu imovinu. U većini slučajeva potrebno je izdati izvadak iz USRR-a. Cijena dokumenta je prosječna 450 rubalja (250 rubalja– Elektronski analogni). Za produženu pomoć dati 700 rubalja.
Prilikom provjere stana radi pravne čistoće potrebno je postupiti na sljedeći način:
1. Otvorite uslugu.
2. Ispunite obrazac.
3. Platite uslugu.
Izvod možete naručiti osobno. Da biste to učinili, morate se obratiti Državnom registru. Poželjno je da se vlasnik objekta bavi time.
Treba pripremiti:
potvrda o uplati carine;
potvrda o vlasništvu nad imovinom.
Nakon podnošenja zahtjeva za izdavanje izvoda, građanin će dobiti dokument s podacima o imovini u rukama. Potvrde o vlasništvu nad nekretninama ne izdaju se od 2017. godine.
