Kako sami provjeriti čistoću vašeg doma. Nijanse samoprovjere stana prije kupnje

Tržište stanova u Rusiji pojavilo se nedavno, većina stanovništva nije pravno kompetentna u tim pitanjima, stoga se često koriste usluge posrednika - brojne agencije za prodaju / kupnju nekretnina u nadi da će dobiti stručnu pomoć, što , nažalost, nisu uvijek opravdani.

Njihove osobne kvalitete subjektivni su čimbenik: beskrupulozan ili nesposoban agent može zanemariti najvažnije nijanse, što će dodatno zakomplicirati život novopečenom vlasniku. Agent neće odgovarati za posljedice transakcije - ne postoji odgovarajući zakon. Stoga preuzmite kontrolu nad svime tako što ćete prvo naučiti jednostavna pravila u nastavku. Prevaranti se plaše legalnih kupaca.

Razlozi za provjeru čistoće stana pri kupnji

Bit će riječ o sekundarnom stanovanju, odnosno ljudima koji su živjeli u stanu koji je stavljen na prodaju.

Uz pojašnjenje povijesti stambenog prostora. Najviše glavni razlog radi temeljite provjere - kako bi se izbjegli zahtjevi za zakonitost stjecanja vlasništva od strane novog vlasnika i zahtjevi za pravo useljenja trećih strana. Takvi se zahtjevi mogu postaviti ako:

• ima privremeno umirovljenih iz različitih razloga:
  • služenje vojnog roka u vojsci,
  • osuđeni zatvorenici,
  • pacijenti u psihijatrijskim bolnicama,
  • podnositelji zahtjeva za nekretnine,
  • djeca mlađa od 18 godina;
• transakciju vrši osoba koja je proglašena nesposobnom, što kasnije može poslužiti kao razlog za pravni postupak u vezi s zakonitošću transakcije;
• nakon kupnje ispada da je stan uhićen ili pod hipotekom.

Druga važna okolnost je odsutnost državna regulacija, što stvara plodno tlo za lažne sheme... Evo nekih od njih:

1. Najpoznatija metoda je krivotvorenje dokumenata.: prodaje se tuđi stan po krivotvorenoj punomoći. Suvremene tehnologije osigurati visoku kvalitetu ispisa, nećete se razlikovati od originala.
2. Prodaje se po duplikatima(kopije) dokumenata za nekoliko osoba.
3. Prodaja na temelju izvorne punomoći- "Općenito". U ovom slučaju, osoba koja ima povjerenje ima priliku izvršiti neovlaštene radnje sa stanom.
4. Stanar koji se predstavlja kao stanodavac pod izmišljenim izgovorom mami depozit, nestaje.

Omiljena shema prevaranata je prodaja stana po lažnoj punomoći.

Potreban paket dokumenata kako bi se osigurala pravna čistoća predložene transakcije

Kako provjeriti stan pri kupnji? Da biste to učinili, morate se kretati po dokumentima za stan koje prodavatelj mora dostaviti. U nedostatku barem jednog od njih, nemojte riskirati sklapanje dogovora. Samo prikupljeni i analizirani pomoći će u značajnom smanjenju rizika za kupca:

• Pravo: identificirati prodavatelja, potvrditi činjenicu vlasništva nad nekretninom i na temelju čega je to pravo stečeno:
  • putovnica;
  • potvrde o poslovnoj sposobnosti i nedostatku registracije za alkoholizam i ovisnost o drogama (na vama je da od prodavatelja zatražite ove papire ili ne);
  • dokumenti koji utvrđuju nastanak vlasničkih prava nakon rezultata privatizacije: ugovor i potvrda koja potvrđuju imovinska prava;
  • drugi osnovi za posjedovanje stana :, donacija, nasljedstvo s odgovarajućim ugovorima i potvrdama državna registracija imovine.
• Izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava(USRR). Podaci nisu tajni, kupac ih može dobiti sam predočivši svoju putovnicu u regionalnom uredu Rosreestr. Njegov će sadržaj reći sve o prethodnim i sadašnjim vlasnicima, prisutnosti tereta (uhićenje, jamčevina).
  Zapravo, ovo je povijest stanova koja je započela 1998. - dovoljno razdoblje za provjeru, budući da zastara za podnošenje zahtjeva ne prelazi 3 godine.
• Podaci iz kućne knjige u obliku proširenog ili arhivskog izvoda. Izdaje se u uslugama s jednim prozorom, informativnim centrima i naseljima, društvima za upravljanje i uredima za izdavanje putovnica.
• Pismeni pristanak organa starateljstva izvršiti prodaju u prisutnosti prijavljene djece i građana s invaliditetom.
• uz pristanak bračnog druga pod uvjetom zajednička kupovina stanovi su u braku.
• Na prodaju originalna punomoć ovjeren kod javnog bilježnika
• Objašnjenje, ili plana stana, kako bi se utvrdila činjenica nezakonitog preuređenja.

Savjet: dogovarajte se samo u službenom okruženju, na "prisutnom" mjestu. A ako osjetite pritisak prodavača, bolje je pronaći drugu opciju i kloniti se "skliskih" osobnosti.

Kako provjeriti učestalost stana prije kupnje na temelju podataka iz dokumenata

Nemojte davati polog u neformalnom okruženju.

Sažmimo i razjasnimo još neke točke.

Čak i pri kupnji nekretnina ne možete se opustiti. Držite svoje pregovore s prodavateljem pod osobnom kontrolom i provjerite sve dokumente.

Ni pod kojim okolnostima nemojte pristati na prijenos pologa u neformalnom okruženju. U pravilu, prevaranti vam stvaraju stresnu situaciju kako biste je dobili, pod raznim izgovorima, čak će ponuditi potvrdu i kopije dokumenata. Nakon što su tako primili novac od nekoliko podnositelja zahtjeva za kupnju, oni će jednom od njih prodati stan, a ostali će ostati bez ičega.

U jednom od prethodnih članaka pisali smo o. Shvatite koja je od ovih vrsta kolaterala za vas poželjnija, međutim, ako naiđete na prevarante s uloženim financijama, nedvojbeno će doći do problema.

Slična situacija: prodaja stana više osoba korištenjem dobro izrađenih duplikata dokumenata.

Čuvajte se "opće" punomoći bez posebne narudžbe za prodaju ovog stana, pokušajte stupiti u osobni kontakt s osobom koja ju je izdala.

Gotovo je nemoguće provjeriti poslovnu sposobnost prodavatelja mimo službene potvrde, povjerljive podatke liječnici ne otkrivaju. U slučaju da je prodavač usamljen starac, ima nekih neobičnosti u komunikaciji, a sumnjate u stanje njegovog mentalnog zdravlja, budite oprezni. Naravno, možete pitati susjede za detalje. Ali bolje je odabrati drugu opciju.

Ako odbijete usluge agenta, možete uštedjeti nekoliko desetaka tisuća rubalja na provjeri pravne čistoće. Pravilnim pristupom čak će i neovisna provjera otkriti moguće slabe točke objekta. Štoviše, neke od faza provjere mogu se provesti korištenjem internetskih resursa, posebice web stranice Rosreestr. Portal nudi nekoliko preporuka koje kupac može samostalno provjeriti pravna čistoća parcela s kućom prije kupnje. Preporuke su prikladne i za slučajeve kupnje zemljišta s neuknjiženom kućom.

U očima značajnog dijela kupaca radi se o neregistriranoj privatnoj kući koju je zanimljivije kupiti. Jeftinije je u cijeni. Osim toga, sve dok se kuća ne stavi katastarski upis, za to ne morate platiti porez (obično je to više od 10 tisuća rubalja godišnje). Ipak, čak i kupujući takav "neslužbeni" objekt, morate biti sigurni da je izgrađen u skladu s građevinskim i vatrogasnim propisima, a može se registrirati ako se ukaže potreba (za osiguranje, uključivanje u oporuku itd.)) .

Korak 1. Internetska preliminarna provjera

Kupac obično troši pravna dubinska analizačistoću stečenog predmeta nakon što je osobno ispitao sve prijedloge koji su ga zanimali i napravio izbor. Međutim, prilično važne informacije o parcelama s kućama na prodaju mogu se dobiti čak i prije odlaska na “reviju mladenki” i sastanka s prodavateljem. To će vam omogućiti uklanjanje objekata s pravnim problemima s popisa radi pregleda i neće gubiti vrijeme na njihovo osobno upoznavanje.

Prethodna provjera pravni status objekt počinje telefonskim pozivom prodavatelju. Tijekom razgovora potrebno je ne samo zakazati sastanak i pregled mjesta i kuće, već i saznati katastarski broj mjesta ili točnu adresu (ako je mjestu dodijeljena adresa / kuća). Ovo nisu tajni podaci, nema razloga da ih prodavatelj sakrije. Znajući adresu ili katastarski broj, informacije o mjestu i kući možete dobiti na web stranici Rosreestr. Međutim, valja napomenuti da pretraživanje po adresi ovdje ne funkcionira uvijek. Sigurnije je pretraživati ​​po katastarskom broju. Ako kupac objekta ne zna ovaj broj, može ga pojasniti putem resursa kadastr.ktotam.pro. Ovdje možete besplatno saznati katastarski broj ako upišete adresu objekta.

Dosta o objektu nekretnine reći će stranica web stranice Rosreestr "Referentne informacije o objektima nekretnina na mreži". Ovdje možete saznati adresu, katastarsku vrijednost objekta, površinu zemljišta i kuće, datum upisa vlasništva, kao i prisutnost ograničenja - je li objekt u hipoteci, zalog ili uhićen. Istina, oblik ograničenja neće biti naveden - samo napomena da postoji ograničenje u raspolaganju objektom. Kupac mora shvatiti da je do ukidanja ograničenja prodaja i kupnja objekta nemoguća.

Osim toga, informacije o mjestu i o kući mogu se dobiti pomoću Javne katastarske karte na web stranici Rosreestr. Ovdje u javnoj domeni nalaze se podaci o kategoriji zemljišta, dopuštenoj uporabi i veličini objekta.

Korak 2. Pregledajte dokumente dostupne prodavatelju

Prodavatelj privatne kuće prema zadanim postavkama mora imati dokumente koji potvrđuju njegovo vlasništvo nad zemljištem, vlasnički list kuće i putovnicu. Kupac će moći proučiti te dokumente na prvom sastanku. Osim toga, trebali biste zatražiti od prodavatelja (na primjer, tijekom prethodnog telefonskog razgovora) da sa sobom ima izvadak iz USRN -a o prijenosu prava, arhivsku potvrdu iz ureda za putovnice i potvrde koje potvrđuju nepostojanje dugova za komunalna i druga plaćanja. Najvjerojatnije, u vrijeme susreta ti vrijednosni papiri neće biti u rukama prodavatelja (oni nisu potrebni za transakciju i prodavači obično ne brinu o njihovom prikupljanju). Tada se vrijedi dogovoriti s prodavateljem da se ponovno sretnemo za nekoliko dana, kada dokumenti koji nedostaju budu spremni.

Dokumenti na terenu

Vlasništvo prodavatelja nad zemljište potvrđena s dva dokumenta. Prvo, ovo je vlasnički dokument - on pokazuje na temelju čega sadašnji vlasnik posjeduje zemljište. Vlasnički list na zemljište može biti: uredba o dodjeli zemljišta, ugovor o kupoprodaji, potvrda o pravu na nasljedstvo, sudska odluka itd. Drugi potrebni papir je izvadak iz Jedinstvenog državnog registra Nekretnine - USRN, koji potvrđuje vlasništvo nad parcelom određene osobe ...

Kupac bi trebao biti dovoljno oprezan u pogledu naslijeđene parcele, posebno ako je nasljedstvo primljeno oporukom, a ne po sili zakona. U potvrdi o pravu na nasljedstvo uvijek se navodi je li nasljedstvo primljeno "oporukom" ili "po zakonu". Nekretnine posvećuju posebnu pozornost objektima naslijeđenim prije manje od 3 godine. Druga situacija koja bi trebala upozoriti kupca je ako je sadašnji vlasnik sam kupio parcelu nedavno - prije manje od 3 godine. U ovom slučaju trebate inzistirati da vlasnik dodatno predoči "prošireni izvadak iz USRN -a" (o čemu će biti riječi u nastavku).

Drugi rad - izvadak iz USRN - ne zahtijeva ništa manje pažnje. Treba se sjetiti da je od 1. siječnja 2017. izvadak iz USRN -a jedini dokument koji potvrđuje imovinu. Svi drugi papiri (potvrda o doživotnom vlasništvu, vlasnički list itd.) Legalni su i formalno više nemaju pravnu snagu. No, ako je vlasnik stranice uknjižio svoje vlasništvo prije 15. srpnja 2016., u rukama ima "Potvrdu o upisu prava", koja, barem, govori da su vlasnička prava ispravno upisana. Međutim, bolje je da je predstavio izvadak iz USRN -a s nedavnim datumom. Potrebno je osigurati da objekt nije založen ili opterećen.

Prilikom proučavanja izvatka iz USRN -a morate se pobrinuti da se tamo navedena adresa poklapa sa stvarnim položajem stranice, provjerite konfiguraciju stranice (u izvodu se nalazi crtež). Ako kupujete stambenu zgradu (a ne vrtnu kuću), tada se morate pobrinuti da vam status web mjesta omogući da razmotrite stvarno izgrađeno stanovanje stambena zgrada... Odnosno, mjesto se mora nalaziti bilo na kopnu naselja(i imati dozvoljenu upotrebu pojedinca stambenu izgradnju- individualne stambene izgradnje ili osobne pomoćne parcele - privatne okućnice) ili na poljoprivrednom zemljištu (dopuštena uporaba seoske gradnje ili za vrtlarstvo ili uzgoj kamiona).

Vladimir Voronov

stručnjak za prigradske nekretnine Akademije znanosti "Link"

Također morate biti sigurni da papiri za web mjesto ispravno ukazuju na njegove karakteristike. Često se događa da se područje web mjesta navedeno u naslovnom dokumentu i u izvodu iz USRN -a ne podudara. U izjavi - ispravnija opcija. Osim toga, proučavajući izvadak, možete razumjeti je li izvršena izmjera zemljišta. Podsjetit ću vas da je od 1. siječnja 2018. nemoguće prodati zemljišne čestice bez izmjere zemljišta. U izvodu iz USRN -a nalazi se odjeljak broj 1, stupac "područje". Ako piše da je područje "specificirano", to znači da je istraživanje provedeno. Ili će vam broj u sljedećem stupcu reći o anketi. Ako postoji znak plus / minus pored broja za još neke (na primjer, 320 ± 4), to znači da je mjesto pregledano. Međutim, bez obzira na dob istraživanja, preporučujem da pozovete mjeritelja i razjasnite stvarnu lokaciju web mjesta. To će osigurati od pogrešaka napravljenih u izradi izmjere zemljišta. Događa se da stečeno zemljište zauzima veliko područje, nego što je navedeno u dokumentima, još je gore ako postoji gospodarska zgrada (kupalište ili garaža) izvan granica gradilišta, koja se kupuje zajedno s nalazištem.

Ako iz izvoda iz USRN -a nije jasno da je parcela razgraničena, a vlasnik tvrdi da je izvršio izmjeru, tada bi trebalo pojasniti kada je to učinjeno. Događa se da se područja koja su bila razgraničena prije 2008. moraju ispreplesti, budući da se od tada promijenio sustav određivanja koordinata. Ako je izmjera zemljišta nedavno provedena, tada možda vlasnik (ili katastarski inženjer koji je izvršio izmjeru zemljišta) nije podnio zahtjev Rosreestru za izmjenu USRN -a. Poziv na " hotline»Rosreestra, tel. 8-800-100-34-34. Tijekom razgovora morat ćete imenovati katastarski broj mjesta. Stoga ga se mora zapamtiti ili znati "špijunirati".

Kućni dokumenti

Ako je vlasnik cijeloj odgovornosti pristupio prodaji kuće, tada je objekt stavio u katastarski registar na vrijeme i formalizirao vlasništvo nad njim. U tom slučaju prodavatelj u rukama ima "izvadak iz USRN -a o glavnim karakteristikama i registriranim pravima na nekretnini". Ovaj dokument potvrđuje vlasništvo nad kućom. Izvadak sadrži osobito ime vlasnika, katastarski broj, adresu, spratnost i površinu kuće. Posebna pažnja treba obratiti pozornost na katastarsku vrijednost objekta, jer će to utjecati. U regiji Sverdlovsk porez na privatne kuće izračunat će se na temelju katastarska vrijednost s početkom 2019. ili 2020. godine.

Ako je kuća izgrađena prije 1999. godine, tada je najvjerojatnije bila registrirana na BTI. To jest, Rosreestr -u možda nedostaju podaci i o samoj kući i o njenom vlasniku. Jasno je da u ovom slučaju vlasnik (prodavatelj) neće imati pri ruci izvod iz USRN -a. Ali tada mora imati dokument koji potvrđuje njegovo pravo na kuću (vlasnički list). To može biti potvrda o registraciji iz ZTI, kupoprodajni ugovor, darovnica, potvrda o pravu na nasljedstvo itd.

Kako je objašnjeno u Uredu Rosreestr u regiji Sverdlovsk, čak i ako vlasnik kuće nije ozvaničio svoja prava na kuću, on ipak može prodati ovu kuću. U tom slučaju, Rosreestr (putem MFC -a) podnose se dvije prijave - za registraciju prava i za registraciju prijenosa prava. Dokumenti o vlasništvu na zemljište i kuću prilažu se uz zahtjeve.

Prilikom proučavanja izvatka iz USRN -a, kao i vlasničkog dokumenta, morate se pobrinuti da podaci iz dokumenata odgovaraju karakteristikama prave kuće.

Egor Mityurev

agent, stručnjak za prigradske nekretnine Akademije znanosti "Novosel"

Događa se da su trokatnice upisane kao jednokatnice. U teoriji postoji opasnost da općinske vlasti saznaju za prekršaj (često se to događa zbog "signala" susjeda) i zatražit će da se kuća uskladi s dokumentima. Odnosno, kupac takvog objekta mora biti spreman za sukobe s glavnom arhitekturom. Ili će morati dobiti dozvolu za obnovu i na pošten način uknjižiti kuću.

Vlasnička putovnica

Putovnica prodavatelja mora se pregledati ne samo kako bi se uvjerilo da je ta osoba vlasnik kuće i zemljišta. Također je potrebno obratiti pozornost na bračni status i razumjeti je li kuća kupljena u braku ili ne.

Anastasia Chernova

specijalist prodaje Akademije znanosti "Nakhodka"

Vrlo je važno znati tko se može kvalificirati za kuću i zemljište. Ako su kupljeni u braku, tada je za prodaju potrebna ovjerena suglasnost supružnika. Također je vrijedno provjeriti prisutnost malodobne djece koja mogu naknadno osporiti ovu transakciju ako su im povrijeđena prava.

Ako prodavatelj ima dvoje ili više djece, a kuću je kupio već gotovu, postoji mogućnost da je pri kupnji kuće korišten majčinski kapital, što znači da bi po zakonu svi članovi obitelji trebali biti obdareni udjelima u ovoj nekretnini . Ako to nije učinjeno, kasnije transakcije s objektom mogu biti osporene, stoga je budući vlasnik kuće u opasnosti. Stoga bi kupac trebao pokušati saznati je li matični kapital korišten pri kupnji kuće od strane sadašnjeg vlasnika. To je prilično teško, budući da sudjelovanje kapitala u stjecanju kuće nije zabilježeno u vlasničkom listu. No ako je kuća kupljena hipotekom, tada se referenca na majčinski kapital može nalaziti u ugovoru o zajmu.

Korak 3. Pregledajte radove pripremljene na zahtjev kupca

Ako se na temelju rezultata pregleda kuće i parcele donese odluka (konačna ili preliminarna) o njihovoj kupnji, tada možete započeti fazu dublje provjere nekretnine koja vam se sviđa. Kao što je gore spomenuto, za to će vam trebati izvadak iz USRN -a o prijenosu prava, arhivska potvrda iz ureda za putovnice i potvrde koje potvrđuju nepostojanje dugova za komunalna i druga plaćanja.

Izvod iz USRN -a o prijenosu prava

Ako prodavatelj podnese kupoprodajni ugovor kao vlasnički dokument (to jest, sam je jednom stekao parcelu s kućom za novac), tada bi kupac trebao istražiti pravnu povijest nekretnine. Za to je najprikladniji "izvadak iz USRN -a o prijenosu prava na nekretninu". Ponekad se ovaj rad nezvanično naziva "prošireni izvadak iz USRN -a". Može ga naručiti samo vlasnik kuće ili osoba koja od sebe ima ovjerenu punomoć. Certifikat se naručuje iz MFC -a ili (ako vlasnik ima Elektronički potpis) na web stranici Rosreestr. Registracija proširene izjave u papirnati oblik koštat će 400 rubalja, u u elektroničkom formatu- 250 rubalja. Vrijeme obrade je tri radna dana.

Prošireni izvadak sadrži imena vlasnika web mjesta kronološkim redom, vrstu prava svakog vlasnika (nekretnina, zajedničko vlasništvo.), i što je najvažnije - datum registracije svake transakcije.

Ljudmila Plotnikova

Trebali biste obratiti posebnu pozornost na uvjete vlasništva web stranice i kuće. Posebno bi trebalo upozoriti kupca ako su sadašnji i prethodni vlasnici objekta bili vlasnici vrlo kratkog vremena. Postoji opasnost da niz gromoglasnih poslova prikrije tragove nakon rizične operacije. S druge strane, ako prodavatelj posjeduje web mjesto dugi niz godina, to smanjuje rizik od "pozdrava" iz prošlosti.

Stručnjaci napominju da će prošireni izvadak dobro doći i pri provjeri parcele (parcele s kućom), koja je prethodno prelazila s jednog vlasnika na drugog nasljeđivanjem ili sudskom odlukom.

Arhivska potvrda iz ureda za putovnice

Podaci o supružniku i djeci nisu uvijek dostupni u putovnici vlasnika. To može biti ako je putovnica nedavno zamijenjena (zbog gubitka ili kada vlasnik navrši 45 godina) ili jednostavno zbog greške službenika za putovnice. Neka predodžba o sastavu obitelji vlasnika kuće može se dobiti iz arhivske potvrde iz ureda za putovnice. Ponekad se naziva proširenom ili povijesnom svjedodžbom u obliku 40. Takva se potvrda izdaje u putovnici (suvremeni naziv ovog tijela je Centar za prijem i izvršenje dokumenata za prijavu građana u mjestu stanovanja i mjestu boravka FMS -a). Arhivska referenca sadrži podatke o tome tko je i kada bio prijavljen u kući za cijelo vrijeme dok je sadašnji vlasnik vlasnik kuće. Ova referenca pomoći će vam da shvatite kakvu rodbinu ima vlasnik (prodavatelj) i kakve rizike to može predstavljati za budućeg vlasnika u budućnosti. Kao što je već spomenuto, prisutnost dvoje ili više djece može ukazivati ​​na korištenje majčinskog kapitala pri kupnji nekretnine. Također, u potvrdi treba obratiti pažnju na evidenciju o otpuštanju građana, u vezi s odlaskom na mjesta zatvora ili prolaz Vojna služba... Takvi ljudi zadržavaju pravo na život u kući, čak i ako se kuća prenese na drugog vlasnika.

Također, prije transakcije vrijedi zatražiti od prodavatelja standardni certifikat u obrascu 40. On označava osobe registrirane (prijavljene) u kući u vrijeme izdavanja potvrde. Poželjno je da u vrijeme prodaje nitko nije prijavljen u prostorijama, a svakako nitko od maloljetnika.

Potvrde o plaćanju

Prije kupnje kuće morate se uvjeriti da prethodni vlasnik nema duga za "komunalnu" (ako je web mjesto / kuća spojena na mreže) za članstvo i druga plaćanja. Stoga se kupcu savjetuje da pregleda potvrde o uplati. komunalne usluge osigurao vlasnik. Osim toga, možete posjetiti predsjednika vrtnog partnerstva (ako se kuća nalazi u SNT -u) ili ured društvo za upravljanje(ako je kuća u vikend naselju). Ovdje također možete dobiti informacije o mogućim dugovima prodavatelja web stranice.

Korak 4. Mrežna dubinska provjera

Za razliku od preliminarne provjere u on-line načinu rada, ova faza zahtijeva značajno vrijeme i niske financijske troškove.

Jednostavan izvadak za zemljište ili kuću iz USRN -a

Ako postoji potreba za pregledom kuće i mjesta Dodatne informacije, na web stranici Rosreestr možete naručiti "izvadak iz USRN -a o glavnim karakteristikama i registriranim pravima na objektu." Može se dobiti u papirnatom obliku za 750 rubalja, u elektroničkom obliku - za 300 rubalja. Papir se izdaje svakom građaninu.

Denis Vokhmenin

Za provjeru podataka koje vlasnik daje o vlasništvu nad kućom i zemljištem potrebno je naručiti izvatke iz USRN -a za kuću i parcelu. Sadrže sve podatke o vlasniku (puno ime), na temelju stjecanja vlasničkih prava, o ograničenjima i opterećenjima (ako ih ima) nekretnina.

Prilikom proučavanja izjave potencijalni kupac trebao bi pažljivo proučiti odjeljke koji sadrže podatke o ograničenjima - opterećenjima (oduzimanjima) prava, kao i o zahtjevima navedenim u sudski postupak... Između ostalog, može sadržavati podatke o osporavanju nasljednih prava. Naravno, prisutnost takvih zakonskih "dodataka" umnožava rizike vlasnika kuće i parcele.

Ranije je web stranica portala govorila o raznolikosti i cijeni njihova korištenja.

Je li objekt stavka parnice

Drugi izvor znanja o kupljenoj kući su web stranice okružnih i gradskih sudova. Imaju tražilice koje vam omogućuju da pronađete sudske predmete (dovršene ili u tijeku) po imenu sudionika u procesu. Mjesto Federalne službe ovrhovoditelja također može biti od interesa. Za pretraživanje na njemu, osim punog imena, morate znati i datum rođenja građanina.

Ljudmila Plotnikova

Pravnik Uralske komore za nekretnine

Prije nego što kupite kuću i zemljište na web stranicama okružnih sudova, trebali biste vidjeti postoje li tužbe oko ove imovine, dijele li je rodbina na sudu. Potrebno je pretražiti na sudovima na lokaciji nekretnine. Na web stranicu ovršitelji vrijedi tražiti takav razlog - događa se da se ovrhovoditelj pobudio ovršni postupak, ali nije zaplijenio imovinu dužnika. Odnosno, USRN ne prikazuje informacije da su objektu nametnuta ograničenja. A Rosreestr će registrirati posao s takvom imovinom. Međutim, ako kupite zemljište s kućom od osobe u odnosu na koju je u tijeku ovršni postupak, tada se takva transakcija može naknadno osporiti. I kupac će izgubiti stečenu nekretninu.

Je li prodavatelj u stečaju

Ako je vlasnik kuće u osobnom bankrotu, vjerovnici mu mogu osporiti prodaju njegove nekretnine. Tada će se objekt vratiti prijašnjem vlasniku, a kupac će se pridružiti redu vjerovnika kako bi primio novac uplaćen za kuću s parcelom.

Ljudmila Plotnikova

Pravnik Uralske komore za nekretnine

Stečajne slučajeve građana treba potražiti na web stranici arbitražnog suda. No primijetit ću da nepostojanje stečajnog slučaja ne daje jamstvo. Ako osoba u vrijeme prodaje nije bila u stečaju, već je unutar nje bankrotirala tri godine nakon zaključenja transakcije postoji rizik da će vjerovnici pokušati osporiti transakciju, s obrazloženjem da je napravljena u svrhu povlačenja imovine dužnika od vjerovnika. Ako je transakcija izvršena po cijeni nižoj od tržišne za 25%, tada će najvjerojatnije biti poništena.

Kao dodatna zaštita od mogućeg bankrota prodavatelja nekretnine, u prodajni ugovor može se uključiti odgovarajuće jamstvo prodavatelja. UPN predlaže sljedeću formulaciju: „Prodavatelj jamči da nije proglašen bankrotom, da nad njim nije pokrenut stečajni postupak i da nema dugovanja i / ili bilo koje druge neispunjene obveze koje bi mogle dovesti do pokretanja postupka protiv njega, stečaj i / ili naplatu Novac da ne zna ništa o vjerovnicima koji mogu otići na sud da ga proglase bankrotom, te da ni sam ne planira ići na sud kako bi se proglasio bankrotom «. Međutim, koncept osobnog bankrota u Rusiji pojavio se nedavno, pa zasad nema sudskih presedana koji pokazuju da li takva formulacija štiti budućeg vlasnika od osporavanja transakcije koju je napravio.

Kupnja neregistrirane kuće

Često vlasnici pojedinih parcela ne uknjižuju stambene zgrade kako bi izbjegli nametanje poreza na nekretnine. U osnovi, možete kupiti zemljište s neuknjiženom kućom. Često u ovom slučaju ugovor ukazuje na to da na gradilištu ima građevinskog materijala.

Denis Vokhmenin

Glavni pravni savjetnik Akademije znanosti "Nakhodka"

U ovom slučaju legalno se može kupiti samo zemljište. A novi će se vlasnik morati pozabaviti upisom vlasništva nad kućom (ako odluči da to treba učiniti). Pri čemu novi vlasnik može se suočiti s poteškoćama pri upisu vlasništva nad kućom, jer će cijeli postupak ovisiti, između ostalog, o kategoriji zemljišta i vrsti dopuštene uporabe zemljišne čestice.

Novi vlasnik, prema čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije može registrirati gotovu zgradu, međutim za to će mu trebati građevinska dozvola. Ako je kuća već izgrađena, općinske vlasti mogu odbiti izdavanje dozvole. Uključujući i to, može se odbiti na temelju toga što kuća ne odgovara građevinski propisi(na primjer, ne uvlače se uvlačenja s granica čestice). Stoga, ako je kupljena neregistrirana kuća (tj. Koja nije upisana u USRN), onda ima smisla da se kupac uvjeri da prodavatelj ima građevinsku dozvolu, a prava kuća odgovara onome što je napisano u dozvoli.

Kupnja stana na sekundarnom tržištu ima svoje rizike, od kojih je glavni mogućnost osporavanja prava na stan, stoga je za provjeru čistoće transakcije potrebno, osobito, budite sigurni da su vam predočeni dokumenti autentični i da nema zahtjeva trećih strana prema stanu.

1. Razlozi za osporavanje prava na stan

Razlozi za osporavanje prava na stan mogu biti:

• sukob između prošlih nasljednika stana ili pokušaj podjele stana od strane bivših supružnika nakon razvoda braka;
• priznanje bivšeg prodavatelja stana poslovno nesposobnog (zbog starosti i (ili) psihičkih poremećaja, alkoholizma ili ovisnosti o drogama);
• povratak s mjesta lišenja slobode osobe koja je prethodno bila prijavljena u stanu;
• pojava nestale osobe koja je prethodno bila prijavljena u stanu;
• otpuštanje iz stana bez pristanka organa starateljstva i starateljstva nad maloljetnom djecom upisanom u ovaj stan.

2. Dokumenti koji zahtijevaju provjeru prije sklapanja transakcije

Kako bi se spriječio nastanak rizika ili ih minimizirao, potrebno je proučiti sljedeće dokumente.

2.1. Dokumenti prodavatelja

Ti dokumenti, prije svega, uključuju:

• putovnica (državljanstvo Ruske Federacije ili na drugi način);
• potvrdu neuropsihijatrijskog i narkološkog dispanzera o poslovnoj sposobnosti prodavatelja (izdana PND -u, ND -u osobno građaninu na dan kontakta).

2.2. Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad stanom i ovlaštenje zastupnika

DO ove dokumente uključuju (članak 185.1 Građanskog zakonika Ruske Federacije; stavak 3. članka 35. IC RF; dio 2. članka 14., dio 1. članka 28. Zakona od 13.07.2015. N 218-FZ; dio 7. članka 21. Zakona od 03.07.2016. N 360-FZ; članak 34.4. Osnova zakonodavstva o bilježnicima):

• izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (USRN, do 01.01.2017. - USRR), izdao Rosreestr. Do 15. srpnja 2016. potvrda o državnoj registraciji prava ovjeravala je i državna registracija nastanka i prijenosa prava na stanu;
• dokumenti o pravu vlasništva na stanu (ugovor o kupoprodaji, prema kojem je stan prethodno otkupljen, ili zamjena, donacija, ugovor o najmu, ugovor o prijenosu stana u vlasništvo (privatizacija) ili potvrda o pravu nasljeđivati);
• ovjerena punomoć (original) u slučaju prodaje stana po punomoći. Preporučljivo je kontaktirati javnobilježničku komoru radi provjere valjanosti punomoći i ovlasti bilježnika. Vlasnik u svakom trenutku može opozvati punomoć. Da biste izbjegli nevažnost transakcije, trebate podnijeti zahtjev bilježniku koji je izdao punomoć o njezinoj valjanosti ili upotrijebiti uslugu za provjeru punomoći kao dio United informacijski sistem notari putem Interneta;
• ovjereni pristanak supružnika za otuđenje stana, ako je stan kupljen tijekom braka.

2.3. Dokumenti i informacije za provjeru nepostojanja potraživanja trećih strana

Takvi dokumenti posebno uključuju (članak 62. Zakona br. 218-FZ):

• izvadak iz kućne knjige koji sadrži podatke o svim osobama prijavljenim u ovom stanu;
• izvadak iz USRN -a koji sadrži podatke o svim transakcijama koje su se dogodile u vezi s ovim stanom.

Važno je da je izvadak iz USRN-a ažuriran (može postati zastario za nekoliko dana).

Na zahtjev koji je notar poslao na elektronički oblik u automatiziranom načinu rada tražene informacije dostavljaju se u elektroničkom obliku odmah, ali najkasnije sljedeći radni dan nakon dana slanja odgovarajućeg zahtjeva (dio 14. članka 62. Zakona N 218-FZ).

Izvadak pokazuje je li stan uhićen, je li na bilo koji drugi način opterećen, koliko je puta prodan, darovan, ima li građanskih sporova u vezi s tim stanom.

Bilješka!

Ako postoje sumnje (česta prodaja stana, prodaja putem punomoćnika, privremeni ček iz stana itd.), Obratite pozornost na propisivanje ovih transakcija ili osporavanje, budući da je rok rok zastare na priznavanje transakcija kao nevažećih jedna je ili tri godine, ovisno o razlozima na kojima se transakcija može priznati kao nevažeća ( Umjetnost. 181 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ako nema podataka o stanu u USRN -u, to znači da nakon privatizacije s njim nisu obavljene nikakve transakcije. Međutim, treba imati na umu da se podaci o transakcijama s nekretninama unose u USRN od 31.01.1998. Informacije o transakcijama prije navedenog datuma mogu se dobiti ili od lokalne uprave (u Moskvi ovlašteno tijelo je Odjel gradske imovine Moskve i njegovih teritorijalnih podjela), ili u Zavodu tehnički inventar, budući da je do 1998. funkcija vođenja registra nekretnina povjerena ovom tijelu (https://notariat.ru/

Pripremljeno na temelju materijala

odvjetnik Bogatkov S.A.

Slažete se da kupnja nekretnine nije najlakša stvar, pogotovo prvi put. Agonija odabira savršenog stana kombinirana je s mnogim pitanjima o postupku registracije. Postoji želja da ne gubite vrijeme, energiju i, što je najvažnije, vlastiti novac. Zvuči poznato?

stranica će sortirati sve moguće rizike i reći vam kako provjeriti čistoću stana nakon kupnje.

Stjecanje stana na primarnom tržištu

Na primarnom tržištu su stanovi u zgradama u izgradnji. Još nisu imali vlasnika, štoviše, ne postoje kao materijalni objekt... Zbog toga je glavni rizik kupca povezan s činjenicom da investitor ne gradi i / ili ne daje u promet nekretnine.

S druge strane, takav „novi“ stan ima niz prednosti u smislu rizika:

• nema potrebe provjeravati njezinu povijest;
• nema rizika od nezakonitog preuređenja;
• lako je doći do podataka o prodavaču, tj. o developeru.

Dakle, dajete novac za "svinju u džepu", pa ste ovisni o programeru. Stoga je toliko važno pravilno ga odabrati. Pojedinosti o tome kako to učiniti Ključni trenutak- prvo obratite pozornost na formalne podatke tvrtke: povijest, financijska izvješća, rokovi za završetak prethodnih građevinskih projekata.

Da, ne postoji 100% jamstvo protiv reprogramiranja ili zamrzavanja izgradnje stambene zgrade. No moguće je smanjiti rizik. Alternativa je kupnja kuće na sekundarnom tržištu, odnosno od vlasnika.

Kupnja stana na sekundarnom tržištu

Na sekundarnom tržištu objekt nekretnine nije "sablasan", već sasvim stvaran. Stoga su rizici transakcije vrlo različiti.

Većina slučajeva prijevara potrošača događa se na sekundarnom tržištu. Saznajte više o popularnim vrstama prijevara

Svi glavni rizici pri kupnji stana na sekundarnom tržištu mogu se podijeliti u nekoliko skupina. Razmotrimo svaki detaljnije.

Rizici povezani s identitetom prodavatelja

Rizici povezani s pravima drugih

Rizici povezani s nekretninom

Kako saznati povijest stana

Pojavom Jedinstvenog državnog registra prava, a zatim i Jedinstvenog državnog registra nekretnina postalo je lakše provjeriti pravnu čistoću stana prije kupnje.

Iz registra možete dobiti nekoliko vrsta izvoda, uključujući:

• o objektima nekretnina;
• o vlasnicima nekretnina;
• o nastanku, promjeni i prestanku prava na nekretninama;
• o katastarskoj vrijednosti objekta.

Kako mogu dobiti izjavu? Najjednostavniji - o nekretnini - dostupan je elektronički na službenoj web stranici Rosreestr. Dostupna je svakome. Za ostale kontaktirajte:

• ogranak Rosreestra ili katastarske komore.

Zahvaljujući ekstraktu, možete minimizirati šanse za kupnju stana s lošom poviješću.

Drugi važan dokument je izvadak iz matične knjige, to je i potvrda u obrascu broj 9 ili potvrda o upisu. Sadrži podatke o trenutno registriranim i odjavljenim pojedinci... Može ga dobiti samo vlasnik ili registrirana osoba.

Gdje ga nabaviti?

• na MFC -u;
• u teritorijalnom uredu FMS -a;
• u ustanovi za održavanje stanova.

Kako provjeriti pravnu čistoću kupoprodajne transakcije

Ako ste sigurni da sa stanom nema problema, nemojte žuriti s opuštanjem. Prilikom kupnje stana morate provjeriti pravnu čistoću transakcije. Budite oprezni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Kakav bi trebao biti ugovor da bi bio pravno obvezujući? Zakon utvrđuje obavezni oblik- napisano u obliku jednog dokumenta koji potpisuju stranke. Trebat će vam tri primjerka: za vas kao kupca, za prodavatelja i za Rosreestr.

Osim forme, bitan je i sadržaj ugovora. Provjerite sadrži li sljedeće:

• podaci o stranama u ugovoru: prodavatelj i kupac;
• podatke o predmetu ugovora, tj. o samom stanu;
• izravna obveza jedne strane prenijeti stan, a druge - prihvatiti je i platiti cijenu;
• podatke o cijeni i načinu plaćanja;
• popis osoba s naznakom njihovih prava na korištenje prodanog stambeni prostori, Ako ih ima.