Cum să luați în considerare costurile reparării și îmbunătățirii proprietății închiriate, citiți: 2008, nr. 21, p. 33
Când închiriați o cameră, mai devreme sau mai târziu toată lumea se confruntă cu problema reparării acesteia. Problema contabilității costurilor reparării spațiilor închiriate a fost discutată de mai multe ori. Dar ce trebuie făcut dacă proprietatea comună a clădirii necesită reparații - intrări, coridoare, scări, fațadă?
Pentru contabilitatea îmbunătățirilor convenite și necoordonate ale proprietății închiriate, citiți: 2009, nr. 16, p. 64
La urma urmei, se poate dovedi că nu le închiriați, iar proprietarul nu consideră întotdeauna necesare astfel de reparații. Prin urmare, chiriașii sunt obligați să se unească și să facă reparații prin eforturi comune, fără a primi rambursare de la locator pentru costul reparațiilor. Dar cum, în acest caz, să împărțim și să formalizăm costurile totale?
Vom conveni asupra reparației cu proprietarul
Locatarul este obligat să mențină bunul închiriat în stare bună și să facă reparații curente pe cheltuiala sa. T Artă. 616 din Codul civil al Federației Ruse... Dar nu închiriați spațiile comune, așa că proprietarul este obligat să le repare și îi puteți cere reparații.
În cazul în care proprietarul nu este de acord să le repare el însuși, atunci cea mai bună opțiune este dacă scrieți o condiție în contractul de închiriere că repararea locurilor uz comun este responsabilitatea chiriasului. În acest caz, nu vor exista probleme cu justificarea costurilor.
Dacă nu există nicio condiție corespunzătoare în contract, atunci pentru a nu avea probleme cu proprietarul sau cu inspectorii în viitor, obțineți consimțământul său scris pentru a efectua reparații de către dvs. zone comuneși pregătiți o justificare pentru aceste costuri.
Justificăm costurile
Primul lucru la care trebuie să ne gândim înainte de a începe repararea coridoarelor, intrărilor, scărilor și a altor zone comune este cum să justificăm costul reparării spațiilor pe care compania nu le închiriază. La urma urmei, renovați spații comune, la care organizația dvs., în general, nu are nicio relație directă, iar autoritățile fiscale nu vor rata cu siguranță ocazia de a pune la îndoială astfel de costuri e Scrisoare a Serviciului Fiscal Federal din Rusia pentru regiunea Moscovei din 24 martie 2005 nr. 22-22 / 751.
Dar instanțele nu împărtășesc abordarea conform căreia, dacă nu închiriați, nu puteți lua în considerare costul reparațiilor T Rezoluțiile MO FAS din 11.01.2006 nr. КА-A41 / 13068-05, din 27.10.2006 nr. КА-A40 / 9971-06-2... Instanța poate fi de acord cu argumentul potrivit căruia costurile de reparații sunt rezonabile, deoarece aspectul intrării afectează imaginea, inclusiv a companiei dumneavoastră. și Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Moscova din 27 octombrie 2006 nr. KA-A40 / 9971-06-2.
Și Ministerul Finanțelor este de acord cu acest lucru.
Din surse reputate
Specialist-șef expert al Departamentului pentru politica fiscală și tarifară vamală a Ministerului Finanțelor din Rusia
Cum se întocmesc documente pentru repararea bunurilor închiriate, citiți: 2010, nr. 16, p. 31„Locatarul este obligat să mențină proprietatea în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile de întreținere a proprietății A clauza 2 a art. 616 din Codul civil al Federației Ruse.
În opinia mea, repararea spațiilor publice este justificată din punct de vedere economic și este legată de activitățile contribuabilului, întrucât starea acestor spații formează impresia generală a clientului asupra organizației și poate influența decizia acestuia cu privire la posibilitatea încheierii de acorduri cu această organizație.
Astfel, în opinia mea, costul reparării zonelor comune din clădirea în care organizația închiriază spații de birouri poate fi inclus în cheltuieli în scopuri de impozitare pe profit, dar numai după ce a justificat necesitatea unor astfel de reparații ”.
Documente precum declarație defectuoasă cu o listă a daunelor și o justificare competentă a celor solicitate lucrări de renovare(de exemplu, că reparațiile sunt necesare în scopul asigurării siguranței sau pentru a respecta standardele sanitare etc.), o comandă din partea șefului cu privire la necesitatea reparațiilor. Un bun ajutor într-o astfel de problemă va fi procesul-verbal al ședinței tuturor chiriașilor și proprietarului, în care sunt consemnate defectele identificate ale localurilor comune.
Împărțim cheltuielile comune între chiriași
Nicăieri nu se spune cum să împărțim costurile între chiriași atunci când reparăm spații comune, astfel încât este imposibil să se demonstreze ilegalitatea acestui sau altui calcul. Ce metodă sunteți de acord cu alți chiriași este cea potrivită. De exemplu, puteți împărți costurile în mod egal. Sau dacă unul dintre chiriași este cel mai interesat de renovare și cineva nu poate cheltui mai mult de o anumită sumă, atunci de comun acord, costurile pot fi împărțite proporțional cu posibilitățile.
Dar cel mai adesea costurile sunt împărțite proporțional cu spațiul închiriat.
Alegerea unei modalități de formalizare a relațiilor
Este clar că implicații fiscale pentru chiriași poate varia în funcție de opțiunea de finalizare a unei renovări colective.
OPȚIUNEA 1. Contractul pentru lucrările de reparații este încheiat de locator, iar chiriașii îi vor rambursa costurile
AVERTIZARE LIDERUL
Locatarii pot avea probleme la recuperarea TVA-ului de intrare pentru renovări dacă costuri de reparare locator zone comune ele rambursate prin acord suplimentar la contractul de închiriere.
Adică, locatorul, acționând în calitate de client, încheie un contract de muncă și efectuează reparații. Pe baza documentelor furnizate de antreprenor, acesta împarte costurile între toți chiriașii și facturează fiecare pentru partea sa din costuri.
Dacă obligația locatorului de a efectua reparațiile și obligația chiriașului de a-i rambursa costurile, eliberați un acord suplimentar la contractul de închiriere, atunci cel mai probabil va duce la litigii cu autoritățile fiscale cu privire la deducerea TVA asupra costului reparației. Într-adevăr, în acest caz, proprietarul va emite din nou facturile primite de la contractant. Și într-o situație similară, numai în raport cu costurile utilități, Ministerul Finanțelor consideră că locatorul nu poate retransmite facturi, deoarece locatarul nu vinde servicii la Clauza 2 din Scrisoarea Serviciului Federal Fiscal din Rusia din data de 04.02.2010 nr. ShS-22-3 / [e-mail protejat]; Scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/51... În consecință, nu veți putea deduce TVA-ul perceput de către proprietar pentru reparații.
Pentru mai multe informații despre cum să nu pierdeți deducerea TVA la rambursarea cheltuielilor, este scris: 2010, nr. 16, p. 32
Pentru a nu aduce dosarul în judecată și a evita cererile, este mai bine să emiți obligații de reparare prin încheierea:
- <или>acord de agenție multilateral, conform căruia locatorul - agentul locatarilor va organiza reparații în numele lor;
- <или>un alt contract de muncă, conform căruia chiriașii vor fi clienții renovării, iar locatorul va fi executantul.
OPȚIUNEA 2. Chiriașii înșiși încheie un contract pentru implementarea reparațiilor cu contractantul
Locatarii încheie un contract multilateral cu contractantul, în cadrul căruia fiecare dintre aceștia acționează ca un ordin de comandă La clauza 1 a art. 308 din Codul civil al Federației Ruse... Apoi, contractantul emite o factură pentru fiecare din părțile sale din costuri, în conformitate cu termenii contractului, și va exista un act de finalizare, semnat de toți sau de unul dintre chiriași pe instrucțiunile scrise ale celorlalți. Fiecare chiriaș va putea lua în considerare costurile suportate la impozitarea profiturilor și poate solicita deducerea TVA percepută de contractant.
OPȚIUNEA 3. Fiecare chiriaș încheie un contract separat pentru reparații
Locatarii stabilesc în comun, prin acord scris, cine efectuează ce parte a lucrărilor de renovare. De exemplu, cineva plătește pentru vopsirea pereților, cineva pentru repararea acoperișului etc. Principalul lucru este să fie de acord cu vecinii care sunt de acord să plătească ce costuri și în ce sumă. Mai mult, fiecare locatar semnează un contract separat cu contractantul pentru partea sa de lucrare și fiecare va avea propriile facturi și documente sursă emis în numele său. Prin urmare, nu vor exista probleme nici cu privire la cheltuieli, nici cu deducerea TVA.
După cum puteți vedea, reparațiile colective nu sunt ușoare din punct de vedere fiscal. Da, și cu chiriașii învecinați, pot apărea o mulțime de dispute: cum să împărțiți costurile, cum să formalizați relațiile, ce și cum să reparați, ce contractant să alegeți și așa mai departe. Cea mai ușoară modalitate ar fi dacă sunteți de acord cu proprietarul să aranjeze și să plătească singur reparația și apoi să includeți pur și simplu costul acesteia în chirie.
Organizația intenționează să încheie un contract de închiriere pentru sediu. Premisa nu a mai fost folosită până acum, necesită reparații pentru ao aduce într-o stare adecvată pentru utilizare. În timpul procesului de reparații, unele sisteme vor fi înlocuite (sistemul de cabluri este demontat și înlocuit) și vor fi create altele noi (aer condiționat). În plus, se vor efectua lucrări de finisare (chit, vopsire, pardoseală etc.). Contractul va prevedea reparații pe cheltuiala chiriașului. După finalizarea renovării, locatorul acceptă îmbunătățiri inseparabile de la chiriaș, dar la un cost semnificativ mai mic decât costul reparațiilor. Costul îmbunătățirilor transferate este luat în calcul pentru chirie. De exemplu, întregul cost al reparațiilor (inclusiv îmbunătățiri inseparabile) este de 500.000 de ruble. Proprietarul este gata să ramburseze 300.000 de ruble.
Ce este în acest caz contabilitate și contabilitate fiscală la chiriaș?
După ce am analizat problema, am ajuns la următoarea concluzie:
Îmbunătățirile permanente aduse de locatar nu sunt luate în considerare de către locatar în imobilizări corporale.
Transferul îmbunătățirilor către locator este supus TVA-ului. În același timp, locatarul are dreptul de a accepta pentru deducere TVA-ul prezentat de furnizori (contractori) în timpul executării lucrărilor.
Compensația primită de la locator este recunoscută de locatar în scopuri de impozitare pe venit ca parte a vânzărilor. În același timp, este posibil să se ia în considerare costurile implementării îmbunătățirilor în componența cheltuielilor.
Motivul concluziei:
În temeiul unui contract de închiriere (închiriere imobiliară), locatorul (angajatorul) se obligă să ofere locatarului (chiriașului) proprietatea pentru o taxă pentru deținere și utilizare temporară sau pentru utilizare temporară (Codul civil al Federației Ruse).
Obligațiile părților de a menține proprietatea închiriată sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse. De regula generala locatorul face pe cheltuiala sa revizie, iar chiriașul - reparații curente. În același timp, părțile pot prevedea o procedură diferită în contractul de închiriere (, Codul civil al Federației Ruse).
În virtutea Codului civil al Federației Ruse, locatarul poate în detrimentul fonduri propriiși cu acordul locatorului, faceți îmbunătățiri la proprietatea închiriată, care pot fi separabile și nedespărțite. Îmbunătățirile separate făcute de locatar asupra proprietății închiriate sunt proprietatea sa. Îmbunătățirile care nu pot fi separate la sfârșitul contractului de închiriere trebuie transferate proprietarului. În același timp, astfel de îmbunătățiri sunt considerate inseparabile care nu pot fi separate fără a afecta proprietățile.
Astfel, atunci când se efectuează lucrări de reparații în acest caz, este necesar să se califice rezultatul acestora în ceea ce privește crearea de îmbunătățiri inseparabile (separabile) în spațiile închiriate.
În scrisorile lor, reprezentanții departamentului financiar explică faptul că pot apărea îmbunătățiri inseparabile în proprietatea închiriată ca urmare a investițiilor de capital legate de finalizare, modernizare, reconstrucție, modernizare, re-echipare tehnică, lichidarea parțială a obiectelor imobiliare (a se vedea, în special, Ministerul Finanțelor din Rusia din 09.09.2013 N 03-11-06 / 2/36986, din 19.07.2012 N, din 06.06.2012 N, din 12.10.2011 N, din 03.05.2011 N).
Din mai multe decizii judecătorești rezultă că următoarele pot fi considerate îmbunătățiri inseparabile:
- dispozitivul pardoselilor cu gresie (Curtea de Apel Arbitraj VIII din 27 octombrie 2010 N 08AP-7561/2010, 08AP-7620/2010) sau linoleum (Curtea de Apel Arbitraj 20 din 11.08.2011 N A09-4224 / 2010);
- instalarea de pereți, pereți despărțitori, deschideri, pardoseli, comunicații inginerești(FAS din districtul Volga din 29 martie 2012 N A49-2569 / 2010, a Curții de Apel al nouălea arbitraj din 08/04/2011 N 09AP-16360/2011-AK și 09AP-16362/2011-AK);
- lucrări de finisare care vizează schimbarea caracteristicilor camerei, într-o încăpere care nu a fost destinată anterior acestor scopuri;
- sistem de securitate, sistem de aer condiționat și ventilație, sistem de cablu (FAS Districtul Central din 07.04.2011 N F10-1189 / 11, Curtea de Apel a Arbitrajului al șaptesprezecelea din 17.08.2016 N, Curtea de Apel al X-lea Arbitraj din data de 17.07.2013 N 10AP-5618/13).
Nu putem stabili fără echivoc dacă lucrările indicate în întrebare vor duce la crearea unor îmbunătățiri inseparabile în spațiul închiriat. Cu toate acestea, natura lucrărilor efectuate, în opinia noastră, sugerează că demontarea rezultatelor reparațiilor poate provoca daune semnificative în incintă. Prin urmare, atunci când pregătim răspunsul, pornim de la presupunerea că reparațiile duc la crearea unor îmbunătățiri inseparabile.
Contabilitate
Conform paragrafului 2, clauza 5 din PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe” (în continuare - PBU 6/01), clauza 46 din Regulamentul privind contabilitatea și situații contabile v Federația Rusă, aprobat de Ministerul Finanțelor al Federației Ruse din 29 iulie 1998 N 34n (în continuare - Regulamentul N 34n), investiție de capital elementele închiriate de active fixe (denumite în continuare active fixe) sunt contabilizate ca parte a activelor fixe. În conformitate cu clauza 47 din Regulamentul nr. 34n, investițiile de capital finalizate în mijloacele fixe închiriate sunt creditate de către locatar propriilor mijloace fixe în valoarea costurilor reale suportate, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. În același timp, luând în considerare paragraful 4 al clauzei 5 din PBU 6/01, astfel de active în valoare de peste 40.000 de ruble pe unitate ar trebui reflectate în situațiile contabile și financiare numai ca parte a sistemului de operare.
PBU 6/01 nu specifică ce investiții de capital specifice în obiecte închiriate sunt contabilizate ca parte a activelor fixe ale locatarului (separabile sau inseparabile, recuperabile sau nerambursabile). Aceasta înseamnă că îmbunătățirile nedespărțite făcute de chiriaș trebuie incluse în propriul sistem de operare.
În același timp, în paragraful 3 din Orientările pentru contabilitate active fixe aprobate de Ministerul Finanțelor din Rusia din data de 13.10.2003 N 91n (în continuare - Instrucțiuni metodice), se spune că numai acele investiții de capital în active fixe închiriate care sunt proprietatea locatarului sunt luate în considerare în activele fixe (a se vedea și clauzele 10, 35 din Orientările metodologice). Ținând seama de prevederile Codului civil al Federației Ruse, se poate concluziona că locatarul poate fi considerat active fixe și amortizat doar îmbunătățiri separabile.
Reprezentanții Ministerului Finanțelor din Rusia, îndrumați exclusiv de PBU 6/01, aderă la poziția potrivit căreia investițiile de capital efectuate de locatar în activul fix închiriat (inclusiv cele inseparabile) sunt contabilizate de locatar ca parte a activului fix. înainte de înstrăinarea acestora în conformitate cu contractul de închiriere. Luând în considerare prevederile clauzei 29 din PBU 6/01, cedarea acestor investiții de capital poate fi înțeleasă și ca încheierea contractului de leasing sau rambursarea de către locator a costului îmbunătățirilor aduse de locatar (Ministerul Finanțelor) al Rusiei din 17.09.2015 N 03-05-05-01 / 53344, din 01.04.2014 N, din 19.02.2014 N, din 13.12.2012 N, din 03.11.2010 N, din 01.11.2010 N).
Instanțele aderă la o poziție similară (a se vedea, de exemplu, Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă din 27.01.2012 N 16291/11, definiția Forțelor Armate ale Federației Ruse din 15.07.2015 N 306-KG15-7133 ).
Ați specificat că transferul îmbunătățirilor va fi efectuat imediat după finalizarea reparației. Într-o astfel de situație, în opinia noastră, nu vor fi îndeplinite condițiile enumerate în clauza 4 din PBU 6/01 și necesare pentru a reflecta activul în mijloacele fixe.
Clauza 35 din Instrucțiunile metodologice pentru contabilitatea activelor fixe, aprobate de Ministerul Finanțelor din Rusia din 13 octombrie 2003 N 91n (denumite în continuare Instrucțiuni metodologice), prevede că, în conformitate cu contractul de închiriere încheiat, locatarul transferă investițiile de capital efectuate locatorului, costurile lucrărilor de capital finalizate, sub rezerva compensării de către locator, sunt debitate din creditul contului de investiții în mijloace fixeîn corespondență cu debitul contului de decontare.
Pe baza celor de mai sus, credem că următoarele înregistrări pot fi făcute în contabilitatea organizației chiriași:
Debit 08 Credit 10 (60, ...)
Debit 19 Credit 60
Debit 68 Credit 19
- TVA este acceptată pentru deducere;
Debit 60 Credit 51
Debit 76 Credit 08
- anulat costul îmbunătățirilor inseparabile, compensate de locator (300.000 ruble);
- anulat costul îmbunătățirilor inseparabile, care nu sunt compensate de locator (200.000 ruble);
Debit 76 Credit 68, subcont "TVA"
- TVA a fost percepută pentru întregul cost al îmbunătățirilor inseparabile (500.000 RUB);
Debit 60 Credit 76
Dacă organizația dvs. decide să ia în considerare transferul de îmbunătățiri inseparabile către locator ca o tranzacție pentru implementarea lor, atunci credem că următoarele înregistrări vor fi făcute în contabilitatea locatarului:
Debit 08 Credit 10 (60, ...)
- cheltuieli efectuate sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate;
Debit 19 Credit 60
- se ia în considerare TVA percepută de contractant și furnizorii de materiale;
Debit 68 Credit 19
- TVA este acceptată pentru deducere;
Debit 60 Credit 51
- achitat contractantului;
Debit 62 Credit 91, subcont "Alte venituri"
- a reflectat alte venituri din vânzări;
Debit 91, subcont "Alte cheltuieli" Credit 08
- anulate costurile implementării îmbunătățirilor inseparabile;
Debit 91, subcont "Alte cheltuieli" Credit 68, subcont "TVA"
- TVA percepută;
Debit 60 Credit 62
- compensarea parțială este inclusă în plata chiriei.
Impozit pe venit
Răspuns pregătit:
Expert al Serviciului de consultanță juridică GARANT
auditor, membru al RSA Kirill Zavyalov
Controlul calității răspunsului:
Recenzent al Serviciului de consultanță juridică GARANT
Regina Elena
Materialul a fost pregătit pe baza unei consultări scrise individuale furnizate în cadrul serviciului de consultanță juridică.
Compania noastră este situată pe sistemul de impozitare simplificat, conform contractului de închiriere, chiriașul nostru trebuie să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa. Porțile chiriașului din localurile închiriate s-au rupt. Locatarul a fost de acord cu compania noastră de proprietari că ne vom repara singuri și ne va rambursa costurile. În acest caz, această compensație nu se aplică veniturilor din vânzări. Deci, de ce ar trebui să plătim TVA pentru despăgubiri?
Răspuns
Dacă organizația folosește sistemul de impozitare simplificat, atunci nu este necesar să se perceapă TVA pe costul reparațiilor, nu se emite o factură. Rambursarea costurilor de reparații în scopuri STS este recunoscută ca venit.
Rațiunea acestei poziții este prezentată mai jos în materialele „sistemelor Glavbukh”
Renovarea și întreținerea proprietății închiriate
Pe durata contractului de închiriere, poate fi necesară repararea bunului închiriat. Responsabilitățile de reparații sunt împărțite după cum urmează. De regulă, proprietarul trebuie să efectueze reparații majore. Locatarul efectuează reparații curente, menține proprietatea în stare bună și suportă costul întreținerii acesteia. Cu toate acestea, părțile au dreptul de a distribui responsabilitățile într-un mod diferit. O astfel de condiție ar trebui specificată în contract. *
Atunci când contractul nu specifică timpul pentru reparație sau reparația este cauzată de o nevoie urgentă, atunci aceasta trebuie făcută într-un termen rezonabil. Conceptul de „timp rezonabil” nu este definit în legislație. Un interval de timp rezonabil se referă de obicei la timpul necesar pentru îndeplinirea obligației. De regulă, durata acestei perioade este determinată în fiecare caz specific și este convenită de părțile la contract. În caz de dezacord între părți, durata „ timp rezonabil»Stabilește instanța (vezi, de exemplu).
În cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligația de a repara, atunci chiriașul are dreptul:
- reparați singuri proprietatea închiriată, după care costul reparației poate fi încasat de la locator sau compensat cu chiria;
- să solicite o reducere proporțională a chiriei;
- cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor.
În general, îmbunătățirile separabile făcute de locatar sunt proprietatea sa, îmbunătățirile inseparabile aparțin locatorului (deoarece acestea sunt indisolubil legate de obiectul închiriat). Dacă locatarul face îmbunătățiri inseparabile cu consimțământul locatorului, acesta din urmă îi va compensa (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel). În caz contrar, cheltuielile locatarului nu sunt supuse despăgubirilor (cu excepția contractului de leasing al companiei).
În plus, organizațiile și instituții autonome din sistemul fiscal simplificat nu sunt recunoscuți ca plătitori de TVA. O excepție este plata TVA: *
- la efectuarea operațiunilor în cadrul acordurilor de activitate comună, managementul încrederii proprietate, precum și în temeiul contractelor de concesiune. Mai mult, dacă o organizație este membră a unui parteneriat simplu care desfășoară afaceri comune, un mandatar sau un concesionar, este obligată să întocmească și să depună declarații de TVA plătibile la buget pe baza rezultatelor activităților din cadrul acestor acorduri. Acest lucru este menționat în procedura, aprobată și în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia;
- la importul de mărfuri. Dacă o organizație importă bunuri din țări care nu sunt membre ale Uniunii Vamale, aceasta plătește TVA la vamă. Nu este necesar să depuneți declarații generale de TVA pentru aceste sume. Dacă o organizație importă bunuri din țări - membre ale Uniunii Vamale, aceasta plătește TVA la locația sa. În ceea ce privește aceste sume, declarațiile speciale se depun în formularul aprobat. Acest lucru este menționat în procedura aprobată și în scrisorile Ministerului Finanțelor din Rusia.
Elena Popova,
consilier de stat serviciul fiscal RF rangul I
2. Articolul:Renovarea biroului: cum să țineți cont de costuri
Procedura de acceptare a TVA „de intrare” pentru deducere
După ce ați încheiat un acord conform căruia costul lucrărilor de reparații efectuate de chiriaș în birou este rambursat de locator, trebuie să vă amintiți regulile de deducere a TVA „de intrare”.
Mai mult, aceste reguli se aplică atât locatorului, cât și agenției de turism - locatarului. În acest caz, deducerea este suma TVA, care este de fapt transferată printr-un ordin de plată separat al fiecăreia dintre părți către contrapartea sa (). Deducerea TVA este posibilă numai dacă perioada de impozitare când valoarea impozitului este transferată (). Prin urmare, după ce ați încheiat un acord cu condiția rambursării costului reparațiilor de către locator, este mai bine ca părțile să se abțină de la deducerea TVA pentru aceste operațiuni până la semnarea documentului privind compensarea și transferul sumelor corespunzătoare.
O agenție de turism închiriază spații de birouri. Contractul de închiriere prevede că chiriașul comandă și plătește reparațiile, iar apoi, pe baza documentelor depuse, locatorul rambursează agenției de turism costurile lucrărilor. În perioada reparației, agenția de turism nu transferă suma chiriei lunare către locator.
Chiria pentru două luni este de 118.000 RUB. (inclusiv TVA - 18.000 ruble). Contul înregistrează:
Debit 20
- 100.000 de ruble. - s-a perceput chiria pentru martie și aprilie 2008;
Debit 19
Subcontul de credit 76 „Plăți de leasing”
- 18.000 de ruble. - TVA la chirie se reflectă.
Să presupunem că costul muncii efectuate de o organizație specializată a fost de 118.000 de ruble, inclusiv TVA. Lucrarea a fost acceptată de agenția de turism pe 12 mai 2008.
Documentele pentru lucrările de reparații efectuate au fost prezentate locatorului la 20 mai 2008. Un acord care precizează că costul reparațiilor este compensat cu restanțele chiriei pentru martie și aprilie 2008 a fost semnat de părți la 26 mai 2008.
Contabilul agenției de turism a reflectat situația în contabilitate după cum urmează.
Debit 20 Credit 60
- 100.000 de ruble. - se acceptă lucrările de reparații finalizate;
Debit 19 Credit 60
- 18.000 de ruble. - a reflectat TVA prezentat de contractant;
Debit 68 Credit 19
- 18.000 de ruble. - acceptat pentru deducerea TVA la lucrările de reparații.
Debit 76 subcont "Decontări pentru reparații"
Creditul 91
- 118.000 de ruble. - venituri acumulate din vânzarea către locator a lucrărilor de reparații efectuate;
Debit 91 Credit 68
- 18.000 de ruble. - TVA percepută la vânzări; *
Debit 91 Credit 20
- 100.000 de ruble. - costul reparațiilor a fost anulat.
- 100.000 de ruble. - se reflectă acordul privind compensarea costului reparațiilor cu chiria pentru martie și aprilie 2008.
Debit 76 subcont "Plăți de leasing"
Credit 51
- 18.000 de ruble. - TVA transferat locatorului pe costul serviciilor de închiriere;
Debit 68 Credit 19
- 18.000 de ruble. - acceptat pentru deducere TVA „de intrare” din chirie.
În momentul primirii sumei TVA de la locator:
Debit 51
Subcontul de credit 76 „Decontări pentru reparații”
- 18.000 de ruble. - TVA primit.
3. Articolul:Modul în care un chiriaș poate ține cont de costurile reparării capitalului
În cadrul sistemului de impozitare simplificat, costul reparării mijloacelor fixe închiriate este permis să fie luat în considerare în cheltuieli (). În acest caz, costurile nu trebuie doar plătite, ci și justificate economic (, și). Costul reparării proprietății închiriate va fi justificat numai dacă o astfel de muncă este responsabilitatea dumneavoastră. Ca regulă generală, reparațiile curente ar trebui să fie efectuate de locatar, iar reparațiile majore - de către locator (). După cum puteți vedea, obligația de a efectua reparații majore revine proprietarului prin lege. Aceasta înseamnă că, dacă întreprindeți astfel de reparații, atunci autoritățile fiscale vor considera cel mai probabil costurile nerezonabile. * Există însă cel puțin două opțiuni în care puteți reflecta costul reparațiilor majore în cheltuieli.
4. RAPORT ANUAL - 2013
Cheltuieli de închiriere
1.9.10 Cheltuieli pentru reparații majore ale spațiilor închiriate.
Investițiile de capital în active închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile, dacă există consimțământul locatorului, sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă în conformitate cu Codul fiscal RF.
Și din prima zi a lunii următoare celei în care proprietatea a fost pusă în funcțiune după renovare, compania trebuie să perceapă deduceri din amortizare care va continua pe întreaga perioadă de închiriere a localului. Trebuie să includeți valoarea compensației de la locator în veniturile din vânzări în scopuri fiscale. * Această poziție este deținută și de Ministerul Finanțelor din Rusia.
* Aceasta este o parte a materialului care vă va ajuta să luați decizia corectă.
„Contabilitate și bănci”, 2009, N 10
De regulă, chiriașul este responsabil pentru întreținerea spațiilor închiriate. Aceste responsabilități îi sunt încredințate Codul civil RF. Este adevărat, în contractul de închiriere, părțile au dreptul de a stabili o procedură diferită pentru menținerea acestei proprietăți în stare bună.
În articolul nostru, vom lua în considerare o situație în care banca chiriașului, care dintre cele două opțiuni stipulate în contractul de închiriere - să efectueze reparații curente ale spațiilor închiriate sau să ramburseze locatorului costul acestei reparații în bani - a ales a doua opțiune.
Această situație este destul de ambiguă din punct de vedere al impozitării, dovadă fiind explicațiile Ministerului Finanțelor din Rusia. Și vom încerca să găsim o soluție, bazându-ne pe legislația civilă.
Despre daune aduse locatorului
Obligațiile părților de a menține proprietatea închiriată sunt stabilite de art. 616 din Codul civil al Federației Ruse. Conform acestui articol, proprietarul este obligat să facă pe cheltuiala sa revizie bunuri închiriate, cu excepția cazului în care legea, alte acte juridice sau un contract de închiriere prevăd altfel. Locatarul este obligat să mențină proprietatea în stare bună, să producă pe cheltuiala sa întreținereși suportă costurile de întreținere a proprietății, din nou, cu excepția cazului în care legea sau contractul de arendă prevede altfel.
Codul civil al Federației Ruse nu stabilește o responsabilitate specială a locatarului pentru nerepararea proprietății închiriate, dacă o astfel de taxă îi este atribuită prin contractul de închiriere. În art. 619 din Codul civil al Federației Ruse există doar o regulă conform căreia, la cererea locatorului, contractul de închiriere poate fi reziliat înainte de termen de către instanță în cazurile în care locatarul folosește proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor din contract - înrăutățește semnificativ proprietatea. Cu toate acestea, conform art. 622 din Codul civil al Federației Ruse, la încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietatea locatorului în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de acordul. În cazul în care chiria nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere despăgubirea acestora.
În paragraful 2 al art. 15 din Codul civil al Federației Ruse spune că pierderile rambursabile sunt cheltuieli pe care le-a făcut o persoană a cărei drept a fost încălcat sau va trebui sa să restabilească dreptul încălcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor sale (pagube reale), precum și venitul neîncasat pe care această persoană l-ar fi primit în condițiile normale ale cifrei de afaceri civile, dacă nu i s-ar fi încălcat dreptul (profit pierdut).
Clauza 10 din Rezoluția comună a Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 6, Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 8 din 01.07.1996 conține un comentariu la clauza 2 a art. 15 din Codul civil al Federației Ruse. Judecătorii au explicat că în scopul rambursării costurilor (pierderilor) „victimei”, necesitatea acestora și suma estimată trebuie confirmate prin calcule rezonabile, dovezi, care pot fi o estimare (calcul) a costurilor pentru eliminarea defectelor bunurilor , lucrări, servicii; un acord care determină valoarea răspunderii pentru încălcarea obligațiilor etc.
Dacă dreptul încălcat poate fi restabilit în natură prin achiziționarea anumitor lucruri (bunuri) sau efectuarea de lucrări (prestarea de servicii), atunci valoarea acestor active ar trebui să fie determinată în conformitate cu regulile paragrafului 3 al art. 393 din Codul civil al Federației Ruse și în acele cazuri în care, la momentul depunerii unei cereri de despăgubire sau de formulare hotărâreîn legătură cu această creanță, costurile efective ale creditorului (în acest caz, locatorul) nu au fost încă efectuate (punctul 49 din Rezoluția nr. 6/8).
Clauza 3 a art. 393 din Codul civil al Federației Ruse a stabilit că, dacă nu se prevede altfel prin lege, alte acte juridice sau un acord, la stabilirea pierderilor, se iau în considerare prețurile care existau în locul în care ar fi trebuit îndeplinită obligația. Aceste prețuri sunt determinate fie de la data satisfacerii voluntare a creanței creditorului, fie de la data depunerii cererii, fie de la data pronunțării hotărârii.
Astfel, legea civilă definește cerința locatorului ca chiriașul neglijent să plătească cheltuielile (inclusiv cele viitoare!) să aducă spațiul închiriat în stare corespunzătoare ca cerere de despăgubire. Aducerea unui astfel de litigiu în instanță este o ultimă soluție. Părțile la contractul de închiriere pot rezolva această problemă pe cale amiabilă, inclusiv prin includerea obligațiilor corespunzătoare de rambursare a cheltuielilor de reparație locatorului și (sau) plătesc amenda corespunzătoare (pierdută) pentru neîndeplinirea obligațiilor de efectuare a reparațiilor în contract de închiriere.
Conform art. 330 din Codul civil al Federației Ruse, o decădere (amendă, dobândă penalizatoare) este recunoscută așa cum este definită de lege sau contract suma de bani, pe care debitorul este obligat să îl plătească creditorului în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligației, în special în cazul întârzierii executării. La cererea de plată a unei penalități creditorul nu este obligat să dovedească prejudiciul cauzat acestuia.
Dacă se constată o confiscare pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a unei obligații, pierderile vor fi rambursate în partea care nu este acoperită de confiscare. O lege sau un acord poate prevedea cazurile în care:
- recuperarea numai a confiscării este permisă, dar nu daune;
- pierderile pot fi colectate în totalitate peste suma pierdută;
- la alegerea creditorului, se poate recupera fie o decădere, fie pierderi (articolul 394 din Codul civil al Federației Ruse).
Compensarea pentru pierderi în cazul neîndeplinirii unei obligații și plata unei penalități pentru neexecutarea debitorului de obligația de a îndeplini în natură, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel (clauza 2 a art. 396 din Codul civil al Federația Rusă).
În cazul în care penalitatea de plătit este în mod clar disproporționată față de consecințele încălcării obligației, instanța are dreptul de a reduce pedeapsa (articolul 333 din Codul civil al Federației Ruse).
Despăgubiri și impozit pe venit
Într-o scrisoare din 10.06.2009 N 03-03-06 / 2/114, Ministerul Finanțelor din Rusia a răspuns la solicitarea băncii de leasing cu privire la procedura de contabilizare în scopuri de impozitare a profitului a sumei rambursate de acestea către locator. viitoare(conform estimării planificate) costurile acestora din urmă pentru reparația curentă a incintei la sfârșitul contractului de închiriere. Rambursarea cheltuielilor de reparație către locator este prevăzută de leasing ca o posibilă alternativă la o altă opțiune - chiriașul efectuează în mod independent astfel de reparații în timpul perioadei de leasing. Banca chiriașă se concentrează pe faptul că locatorul îi oferă să plătească devizul preliminar pentru reparație și nu depune documentele primare care să confirme faptul reparației. Mai mult decât atât, cu plata specificată, locatorul stipulează acceptarea de la banca chiriașă a spațiilor închiriate neamenajate la sfârșitul termenului de închiriere, precum și includerea în actul de acceptare și transfer al localului a formulării că obligațiile în temeiul contractului de închiriere au fost îndeplinite în totalitate și părțile nu au pretenții reciproce.
Ministerul Finanțelor din Rusia a declarat că cheltuielile sub formă de rambursare de către bancă către locator a costului estimat planificat pentru repararea spațiilor închiriate nu pot fi luate în considerare în cheltuieli în scopuri de impozitare pe profit. Această concluzie s-a bazat pe analiza normelor art. 260 „Cheltuieli pentru repararea mijloacelor fixe” din Codul fiscal al Federației Ruse.
Conform acestui articol, cheltuielile pentru repararea activelor fixe suportate de contribuabil sunt tratate ca alte cheltuieli și sunt recunoscute în scopuri fiscale în perioada de raportare (impozitare) în care au fost suportate, în cuantumul costurilor efective... Prevederile art. 260 din Codul fiscal al Federației Ruse se aplică și cheltuielilor locatarului cu active fixe amortizabile, în cazul în care contractul (acordul) dintre locatar și locator rambursează aceste costuri neasigurat de proprietar.
După cum puteți vedea, în art. 260 din Codul fiscal al Federației Ruse se referă cu adevărat la costurile reale ale chiriașului pentru renovarea spațiilor închiriate. Prin urmare, normele sale nu sunt adecvate pentru autorul cererii. Cu toate acestea, în acest caz, din cauza neefectuării reparațiilor, banca returnează locatorul locatorului într-o stare mai proastă (ținând cont de uzura normală) decât cea în care a primit-o (mai rău decât din cauza contract de închiriere). În consecință, arendatorul, subliniem, pe baza contractului de închiriere, solicită băncii chiriaș să ramburseze pierderile sale sub formă de cheltuieli pentru renovarea localului. Și, după cum am menționat mai sus, valoarea pierderilor în conformitate cu legislația civilă este determinată nu numai de costurile reale suportate. Poate fi stabilit în valoarea cheltuielilor viitoare ale locatorului, susținute de un calcul rezonabil, de exemplu, o estimare a costului reparațiilor.
Un alt lucru este că costul lucrărilor de reparații conform estimării ar trebui să fie rezonabil (articolul 397 din Codul civil al Federației Ruse). Cererile excesive ale creditorului pentru despăgubiri pot fi contestate în procedură judiciară(Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 08.07.2009 N BAC-8451/09).
Prin urmare, banca chiriașă care a plătit, conform acordului, suma rambursării costurilor de reparații (de fapt, a rambursat locatorului pentru pierderi), poate folosi paragrafele. 13 p. 1 al art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse. Conform acestui standard, costurile de despăgubire pentru daunele cauzate sunt atribuite costurilor neoperative. În contabilitatea fiscală, băncile recunosc veniturile și cheltuielile pe bază de acumulare (clauza 1 a articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse). În consecință, cheltuielile sub formă de compensare pentru pierderi sunt recunoscute în contabilitatea fiscală. la data recunoașterii chiriașul băncii al obligației de a compensa pierderile. Dacă proprietarul solicită rambursarea cheltuielilor sale în instanță și câștigă cazul, atunci cheltuieli neoperatorii locatarul are la data intrării în vigoare a hotărârii judecătorești (paragraful 8 paragraful 7 al articolului 272 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Când puteți anula costul daunelor
În principiu, în contabilitatea fiscală, regulile pentru costurile de plată a penalităților (confiscate) în temeiul unui contract de afaceri și pentru costurile de compensare pentru pierderi (daune) sunt practic aceleași.
Să fim atenți la un detaliu destul de controversat din aceste reguli.
Serviciul Fiscal Federal din Rusia, în Scrisoarea nr. 3-2-09 / 121 din 26 iunie 2009, a explicat că ordinele de plată pentru plata penalităților de la sine nu indică recunoașterea acestor sancțiuni de către contribuabil, adică nu permiteți scrierea cheltuieli fiscale să plătească aceste sancțiuni. Documentul care confirmă recunoașterea penalității de către debitor poate fi consimțământul său scris de a plăti datoria în suma specificată.
Într-o Scrisoare din 23 decembrie 2004 N 03-03-01-04 / 1/189, Ministerul Finanțelor din Rusia a răspuns unei solicitări similare. In care perioadă de raportare veniturile se reflectă sub formă de amenzi, penalități și alte sancțiuni pentru încălcarea obligațiilor contractuale, precum și cuantumuri de despăgubire pentru pierderi sau daune de către contribuabilii care stabilesc veniturile pe bază de acumulare? (De fapt, în cazul pe care îl luăm în considerare, chiriașul în contabilitate fiscală pentru costurile plății sancțiunilor specificate și rambursarea pierderilor locatorului se dovedește a fi o situație oglindă și apare o întrebare similară cu privire la data acestor cheltuieli.)
Ministerul Finanțelor din Rusia a explicat că baza pentru recunoașterea veniturilor (cheltuielilor) neoperante sunt faptele care apar în domeniul relațiilor civileși mărturisind că debitorul este de acord să plătească creditorilor amenzi, penalități, reținute în baza termenilor contractului, integral sau într-o sumă mai mică, de exemplu, un act bilateral semnat de părți, o scrisoare a debitorului sau alt document care confirmă faptul încălcării obligației, permițând determinarea sumei suma recunoscută de debitor.
Cu toate acestea, în Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 18 martie 2008 N 20-12 / 025119, care enumeră documente similare, se observă totuși că circumstanța care indică recunoașterea obligației debitorului de a plăti suma de amenda este plata sa efectivă către organizația contrapartidă sau o confirmare scrisă care exprimă disponibilitatea de a plăti amenda.
O poziție similară a arbitrilor, care permite variabilitatea datei recunoașterii cheltuielilor, este conținută în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 22.08.2007 în cazul N A56-273 / 2007. În ea, judecătorii susțin că faptul că debitorul a recunoscut obligația de a plăti suma amenzii (penalizare) este fie data plății efective creditorului cuantumul decăderii sau data primirii de către creditor a confirmării scrise de la debitor, indicând fără echivoc disponibilitatea sa de a plăti suma decăderii stabilită prin contract sau data intrării în forța juridică hotărârile judecătorești privind colectarea de penalități (amenzi, penalități) de la debitor.
După cum puteți vedea, poziția Serviciului Fiscal Federal din Rusia, reflectată în Scrisoarea nr. 3-2-09 / 121, potrivit căreia plata tacită de către debitor a unei amenzi în temeiul unui contract de afaceri nu este suficientă pentru cheltuielile fiscale, este foarte controversat. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că acesta este cazul.
Exemplu. La sfârșitul termenului de închiriere, banca chiriașă, care nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a repara spațiul închiriat, a primit o scrisoare de creanță de la locator cerând despăgubiri pentru pierderile sale în cuantumul costului estimat planificat al reparației, pe care locatorul trebuia să o facă singură. Conform facturii emise de locator, estimarea pentru reparații este de 118.000 de ruble.
La 30 septembrie 2009, Banca a trimis locatorului un răspuns la scrisoarea de creanță prin care se recunoaște datoria, iar la 7 octombrie 2009 a transferat 118.000 de ruble. în contul său bancar.
În cazul în care banca chiriașă nu ține cont de opinia Ministerului Finanțelor din Rusia din Scrisoarea din 10.06.2009 N 03-03-06 / 2/114 și recunoaște costurile de rambursare a pierderilor locatorului în contabilitatea fiscală (paragraful 13 al paragrafului 1 din articolul 265 din Codul fiscal al Federației Ruse), atunci acest lucru trebuie făcut la 30 septembrie 2009 - de la data răspunsului la scrisoarea de cerere. Astfel, cheltuielile contabile și contabile fiscale vor fi reflectate în trimestrul III al anului 2009.
Compania închiriază spații utilizate pentru activități supuse impozitului pe TVA. Toate tipurile de reparații la sediul închiriat conform arendei se fac pe cheltuiala locatarului și nu sunt compensate de locator. Locatarul înainte de termen, cu acordul proprietarului, eliberează spațiul închiriat. Datorită faptului că chiriașul nu a efectuat repararea localului, suma compensației pentru costurile viitoarei renovări a spațiilor închiriate a fost convenită cu locatorul. Există act comun inspectarea incintelor pentru a determina sfera lucrărilor de reparații. S-a primit o factură de la proprietar pentru valoarea compensației pentru reparații. Întrebare: Poate lua în calcul chiriașul atunci când stabilește baza impozabilă pentru impozitul pe venit suma compensației pentru reparații plătite locatorului, precum și pentru deducerea sumei corespunzătoare a TVA-ului, dacă la momentul eliberării localului de către locator repararea nu a fost încă efectuată?
Răspuns
Credem că în situația dumneavoastră este riscant ca chiriașul să includă în cheltuielile fiscale compensația pentru costurile de reparații și să accepte deducerea TVA „de intrare”.
Impozit pe venit
Aceste costuri nu vizează generarea de venituri pentru dvs., deoarece compania dvs. s-a mutat deja din incintă și nu intenționează să-l folosească în viitor. Se pare că costurile de reparații nu îndeplinesc criteriile articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse. Și astfel de cheltuieli nu pot fi recunoscute la calcularea impozitului pe venit (clauza 49 a articolului 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Mai mult, costurile reale ale renovării spațiilor sunt încă necunoscute, deoarece proprietarul nu a finalizat renovarea. Sau poate nici nu a început. Aceasta înseamnă că suma pe care chiriașul a transferat-o locatorului nu poate fi considerată compensație. Adică nu poate fi inclusă în cheltuielile neoperative. Deși, de fapt, este o compensație pentru locator pentru prejudiciul cauzat (paragraful 13 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Ministerul Finanțelor din Rusia este, de asemenea, împotriva contabilizării de către fostul chiriaș a compensației pentru costul estimat al reparațiilor după eliberarea localului (scrisoare din 10.06.2009 nr. 03-03-06 / 2/114).
TVA
Rambursarea cheltuielilor pentru repararea spațiilor libere nu este legată de activitățile locatarului supus TVA-ului. Adică, una dintre condițiile necesare pentru deducerea TVA nu este îndeplinită (clauza 2 a articolului 171 și clauza 1 a articolului 172 din Codul fiscal al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că locatarul nu are dreptul să deducă TVA „de intrare” din valoarea compensației plătite.
