Podejścia stosowane przy wycenie nieruchomości. Podejścia i metody wyceny obiektów nieruchomościowych. Jakie są różne rodzaje wartości nieruchomości?

Temat 5. Metody wyceny nieruchomości i ich praktyczne zastosowanie

Pytania kontrolne

1. Jaka jest różnica między kosztami, kosztem i ceną nieruchomości?

4. Jakie czynniki mają decydujący wpływ na wartość nieruchomości?

7. Jakie są główne akty regulujące działalność wycenową?

W teorii wyceny nieruchomości przynoszących dochód wyróżnia się trzy główne podejścia do wyceny, na podstawie których budowane są określone metody wyceny nieruchomości. Podejścia te nazywane są podejściem kosztowym, podejściem dochodowym i podejściem rynkowym (znanym również jako podejście SAP). Rozważmy istotę i obszary zastosowania każdego z trzech podejść.

Kosztowe podejście do wyceny nieruchomości (nieruchomości) opiera się na wykorzystaniu kalkulacji kosztów, które wiążą się z powstaniem i nabyciem tego typu nieruchomości. Przy wycenie majątku można stosować różne metody obliczania wartości majątku, na przykład kalkulację z wykorzystaniem analizy pozycji bilansu przedsiębiorstwa. Stosując podejście kosztowe, można uwzględnić zarówno koszty rzeczywiste, jakie wiązały się z zakupem i eksploatacją konkretnej nieruchomości, jak i koszty, które są niezbędne do zakupu nieruchomości o podobnych właściwościach.

Dochodowe podejście do wyceny opiera się na założeniu, że istnieje pewna zależność pomiędzy wartością nieruchomości a dochodem, jaki nieruchomość ta może generować. Różne metody wyceny oparte na podejściu dochodowym różnią się sposobem wyznaczania tego wskaźnika. Różni się to od takich metod wyceny, jak mnożnik czynszu brutto, metoda kapitalizacji bezpośredniej i metoda dyskontowania. Przepływy środków pieniężnych.

Podejście analiza porównawcza sprzedaż charakteryzuje się analizą sprzedaży rynkowej podobnej i podobnej do danej nieruchomości. Aby podejście to miało zastosowanie w konkretnej sytuacji, konieczne jest posiadanie obszernej informacji rynkowej na temat sprzedaży nieruchomości, co jest możliwe tylko w przypadku wysoko rozwiniętego rynku nieruchomości i jego infrastruktury informacyjnej.

Mamy zatem trzy główne podejścia do rozwiązania problemu wyceny nieruchomości. Z reguły określone metody wyceny nieruchomości wykorzystują nie jedno, ale kilka podejść do wyceny. Przykładowo, szacując koszt budynku metodą kosztową, koszt materiałów użytych do budowy budynku można oszacować na podstawie danych rynkowych. Lub np. stosując metodę porównawczej analizy sprzedaży, można wprowadzić wagi dla różnych wariantów sprzedaży w zależności od tego, ile przychodu wygenerował dany obiekt porównywany z przedmiotem ocenianym.

Kluczem do właściwej oceny jest właściwy wybór podejścia do oceny konkretnej właściwości. Przy rozwiniętej infrastrukturze rynkowej i informacyjnej wszystkie trzy podejścia powinny teoretycznie dawać taką samą ocenę wartości nieruchomości. Jednak taka sytuacja jest dość rzadka. Wynika to z faktu, że rynek nieruchomości, z wyjątkiem poszczególnych jego segmentów, jest rynkiem niedoskonałym. Rozpoczynając badanie podejść do wyceny nieruchomości, w pierwszej kolejności rozważymy podejście kosztowe, ponieważ w zasadzie ma ono zastosowanie do wyceny każdej nieruchomości. Jednak nie we wszystkich przypadkach takie użycie jest uzasadnione.

Następnie przyjrzymy się podejściu dochodowemu, które stosuje się, jeśli nieruchomość ma być wykorzystywana w celu generowania dochodu.

Ostatnim z nich będzie rozpatrywane podejście porównawczej analizy sprzedaży (analizy rynku), które daje dobre wyniki na rozwiniętym rynku nieruchomości.

W wycenie nieruchomości istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia do ustalania wartości: kosztowe, rynkowe i dochodowe. Każde podejście ma swoje własne ustalone metody, techniki i procedury.

Ujawnia się pojęciowe podobieństwo podejść do oceny różnych obiektów majątkowych. Jednocześnie rodzaj ocenianego obiektu determinuje cechy konkretnych metod, wynikające ze specyficznych problemów oceny, nieodłącznie związanych z reguły tylko ten gatunek nieruchomość.

Opłacalne podejście

Podejście kosztowe to zestaw metod oceny wartości przedmiotu, polegający na ustaleniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany przedmiotu, z uwzględnieniem jego zużycia.

Podejście kosztowe zakłada, że koszty niezbędne do wytworzenia wycenianej nieruchomości w jej obecnym stanie lub odtworzenia jej właściwości konsumpcyjnych odpowiadają wartość rynkowa ten obiekt. Podejście kosztowe pozwala obliczyć koszt budowy obiektu w aktualne ceny ax (na dzień wyceny) pomniejszony o całkowitą skumulowaną (całkowitą) amortyzację.

1. Kalkulacja kosztu nabycia lub długoterminowej dzierżawy wolnych i dostępnych gruntów w celu ich optymalnego wykorzystania;
2. Oszacowanie kosztu odtworzenia wycenianego budynku. Kalkulacja kosztu odtworzenia opiera się na kalkulacji kosztów odtworzenia danego obiektu na podstawie aktualnych cen i warunków produkcji podobnych obiektów w określonym terminie;
3. Określenie stopnia zużycia fizycznego, funkcjonalnego i zewnętrznego majątku;
4. Oszacowanie wysokości zysku biznesowego (zysku inwestora);
5. Obliczenie ostatecznego kosztu wycenianego przedmiotu poprzez skorygowanie kosztu odtworzenia o zużycie, a następnie zwiększenie powstałej wartości o koszt działka.

Podejście dochodowe

Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową opiera się na zasadzie oczekiwań. Zgodnie z tą zasadą typowy inwestor, czyli nabywca nieruchomości, nabywa ją w oczekiwaniu na przyszłe przychody z użytkowania. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy wielkością inwestycji a korzyściami z komercyjnego wykorzystania obiektu inwestycyjnego, wartość nieruchomości definiuje się jako wartość praw do uzyskiwania osiąganych przez nią dochodów, czyli innymi słowy wartość nieruchomości wartość nieruchomości ustala się na podstawie art Aktualna wartość przyszłe dochody generowane przez przedmiot wyceny.

Główne etapy procedury oceny w tym podejściu:

1. Sporządzenie prognozy przyszłych przychodów z wynajmu szacunkowych powierzchni na okres własności i na podstawie uzyskanych danych określenie potencjalnego dochodu brutto (PVI), który oblicza się według wzoru (1):

PVD=S x Na, (1)

gdzie S to powierzchnia wynajmowana, mkw.

Na - stawka czynszu za 1 mkw.

3. Ustalenie na podstawie analizy rynku strat z tytułu niewykorzystania powierzchni i poboru czynszu, obliczenie rzeczywistego dochodu brutto (DVI). Z reguły właściciel w dłuższej perspektywie nie ma możliwości ciągłego wynajmowania 100% powierzchni budynku. Straty w czynszach powstają na skutek niewystarczającego obłożenia nieruchomości i niepłacenia czynszu przez pozbawionych skrupułów najemców. Wskaźnik pustostanów obiektu dochodowe nieruchomości charakteryzuje się współczynnikiem niewykorzystania, określanym jako stosunek ilości wynajętej powierzchni do jej ilości Całkowita powierzchnia do wynajęcia. Obliczenia rzeczywistego dochodu brutto (DVI) dokonuje się według wzoru (2):

DVD = PVD * Kz * Ks, (2)

gdzie DVD to rzeczywisty dochód brutto,

PVP – potencjalny dochód brutto,

Kz – współczynnik wykorzystania przestrzeni,

Kc - wskaźnik ściągalności opłat.

Należy zaznaczyć, że do wyliczonego w powyższy sposób DVD, oprócz opłat za wynajem należy doliczyć inne dochody uzyskiwane z funkcjonowania obiektu (np. dodatkowe usługi- parking samochodowy itp.).

4. Kalkulacja kosztów eksploatacji wycenianej nieruchomości w oparciu o analizę rzeczywistych kosztów jej utrzymania i/lub kosztów typowych dla danego rynku. Wydatki mogą być warunkowo ustalone (podatek od nieruchomości, Składki ubezpieczeniowe, opłaty za grunt), zmienne warunkowo (media, prąd renowacja, płaca personel obsługi technicznej itp.), koszty odtworzenia (koszty okresowej wymiany szybko zużywających się elementów konstrukcyjnych budynku).

Zatem szacowane koszty operacyjne są odejmowane od DV, a otrzymana liczba stanowi dochód operacyjny netto (NOI).

5. Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na wartość bieżącą obiektu.

Procedura wyceny nieruchomości rozpoczyna się od jej oględzin. Przed rozpoczęciem przeglądu zaleca się zapoznanie z istniejącą dokumentacja techniczna o obiekcie, a także przeprowadzić rozmowę ze specjalistami obsługi technicznej odpowiedzialnymi za jego eksploatację.

Podejście porównawcze

Niezbędnym warunkiem stosowania metod podejścia rynkowego jest dostępność informacji o transakcjach z udziałem podobne obiekty nieruchomości (porównywalnych pod względem przeznaczenia, wielkości i lokalizacji), które powstały na porównywalnych warunkach (czas zawarcia transakcji i warunki finansowania transakcji).

Podejście porównawcze opiera się na trzech podstawowych zasadach wyceny nieruchomości: podaży i popytu, substytucji i atrybucji. W oparciu o te zasady wyceny nieruchomości podejście rynkowe wykorzystuje szereg metod ilościowych i jakościowych w celu wyodrębnienia komparatorów i pomiaru korekt danych rynkowych dla porównywalnych nieruchomości w celu modelowania wartości wycenianej nieruchomości.

Główną zasadą rynkowego podejścia do wyceny nieruchomości jest zasada substytucji, która stanowi, że potencjalny nabywca nie zapłaci za nieruchomość ceny przewyższającej z jego punktu widzenia koszt nabycia podobnej nieruchomości.

Główne trudności w stosowaniu metod podejścia rynkowego wiążą się z nieprzejrzystością Rynek rosyjski nieruchomość. W większości przypadków rzeczywiste ceny transakcji na rynku nieruchomości nie są znane. W tym względzie przy przeprowadzaniu wyceny często wykorzystuje się ceny ofert przedmiotów wystawionych na sprzedaż.

Metoda porównawcza sprzedaży określa wartość rynkową nieruchomości na podstawie analizy ostatnich sprzedaży porównywalnych nieruchomości, które są podobne pod względem wielkości i przeznaczenia do przedmiotowej nieruchomości. Ten sposób ustalania wartości zakłada, że rynek ustali cenę za wycenianą nieruchomość w taki sam sposób, jak za porównywalne, konkurencyjne nieruchomości. Aby zastosować metodę porównawczą sprzedaży, eksperci stosują szereg zasad wyceny, w tym zasadę substytucji.

Zastosowanie metody porównawczej sprzedaży polega na sekwencyjnym wykonaniu następujących kroków:

1. Szczegółowe badania rynku w celu uzyskania wiarygodnych informacji o wszystkich czynnikach związanych z przedmiotami o porównywalnej użyteczności;
2. Wyznaczanie odpowiednich jednostek porównawczych i przeprowadzanie analizy porównawczej dla każdej jednostki;
3. Porównanie wycenianego przedmiotu z wybranymi przedmiotami porównywania w celu dostosowania ich cen sprzedaży lub wykluczenia z listy porównywanych;
4. Doprowadzenie szeregu skorygowanych wskaźników wartości obiektów porównywalnych do wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Biura nieruchomości mogą być wykorzystywane jako źródła informacji o transakcjach na rynku nieruchomości. źródła rządowe, własne bazy danych, publikacje itp.

Po wybraniu jednostki porównawczej należy określić główne wskaźniki lub elementy porównania, za pomocą których można modelować wartość przedmiotu poprzez niezbędne korekty cen zakupu i sprzedaży porównywalnych nieruchomości.

W praktyce wyceny przy ustalaniu wartości nieruchomości identyfikuje się następujące podstawowe elementy porównania: przeniesione prawa do nieruchomości, warunki rozliczeń finansowych przy nabyciu nieruchomości, warunki sprzedaży (czystość transakcji), moment sprzedaży, cel funkcjonalny obiekt, lokalizacja, dogodność dróg dojazdowych, powierzchnia obiektu, stan techniczny i poziom wykończenia lokalu.

Ta metoda jest najskuteczniejsza w przypadku regularnie sprzedawanych obiektów. Aby zidentyfikować elementy wymagające korekty pomiaru, stosuje się metody ilościowe i jakościowe.

Metody ilościowe obejmują:

· Analiza sprzedaży par (porównywane są dwie różne sprzedaże w celu ustalenia korekty dla jednej pozycji porównawczej);
· Analiza statystyczna(metoda opiera się na wykorzystaniu statystyki matematycznej do przeprowadzenia analizy korelacji i regresji);
· analiza rynku wtórnego (metoda ta określa wysokość korekt na podstawie danych niezwiązanych bezpośrednio z przedmiotem oceny lub porównania) i innymi.

Metody jakościowe obejmują:

analiza klasyfikacyjna (porównawcza) (metoda jest podobna do analizy sprzedaży parami, z tą różnicą, że korekty nie są wyrażane w procentach lub kwoty pieniężne oraz w kategoriach logiki rozmytej);

analiza rozkładu (sprzedaż porównawcza rozdzielana jest w kolejności malejącej adekwatności, wówczas ustalane jest miejsce przedmiotu wyceny w szeregu sprzedaży porównawczej).

Uzgodnienie wyników

Ostatnim etapem oceny jest ujednolicenie wyników uzyskanych różnymi metodami w ramach stosowanych podejść. Celem takiej zgody jest uzyskanie ostatecznego kosztu całkowitego.

Trzy podejścia do wyceny są od siebie niezależne, chociaż każde opiera się na tym samym zasady ekonomiczne. Na idealnym (otwartym i konkurencyjnym) rynku wszystkie trzy podejścia powinny dawać taką samą wartość. Jednak większość rynków jest niedoskonała; podaż i popyt nie są w równowadze. Potencjalni użytkownicy mogą być wprowadzani w błąd, a producenci mogą być nieskuteczni. Z tych i innych powodów podejścia mogą dawać różne wskaźniki wartości, które rzeczoznawca porównuje ze sobą w trakcie procedury zatwierdzania.

Jak stwierdzono w Standardy federalne oceny (FSO nr 1), wybrana przez rzeczoznawcę metoda uzgadniania, a także wszelkie osądy, założenia i informacje, którymi posługuje się rzeczoznawca przy uzgadnianiu wyników, muszą być uzasadnione.

Za najkorzystniejszą opcję przeprowadzenia procedury uzgadniania uzyskanych wyników w celu uzyskania ostatecznej wartości kosztu uważa się uśrednianie ważone. Rzeczoznawca rozważa, w jakim stopniu to lub inne podejście odpowiada celowi oceny danego obiektu, czy przeprowadzone obliczenia są poparte danymi rynkowymi, czy nie są z nimi sprzeczne, a w ostatecznym wniosku więcej opiera się na wskaźniku kosztów uzyskanym na podstawie najbardziej idealnego podejścia ze wszystkich punktów widzenia.

W wycenie nieruchomości istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia do ustalania wartości: kosztowe, rynkowe i dochodowe. Każde podejście ma swoje własne ustalone metody, techniki i procedury. Ujawnia się pojęciowe podobieństwo podejść do oceny różnych obiektów majątkowych. Jednocześnie rodzaj wycenianego przedmiotu determinuje cechy określonych metod, wynikające ze specyficznych problemów wyceny, właściwych z reguły tylko temu rodzajowi nieruchomości.

Opłacalne podejście

Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości opiera się na porównaniu kosztów wytworzenia przedmiotu nieruchomości z kosztem wycenianych lub porównywalnych obiektów. Podejście to opiera się na badaniu możliwości zakupu nieruchomości przez inwestora i opiera się na zasadzie substytucji, która mówi, że kupujący przy zachowaniu należytej ostrożności nie zapłaci za nieruchomość duża ilość niż kosztowałoby uzyskanie odpowiedniego placu budowy i wybudowanie obiektu o podobnym przeznaczeniu i jakości w przewidywalnym okresie bez znaczących opóźnień.

Główne etapy procedury oceny w tym podejściu:

1. Kalkulacja kosztu nabycia lub długoterminowej dzierżawy wolnych i dostępnych gruntów w celu ich optymalnego wykorzystania;

2. Oszacowanie kosztu odtworzenia wycenianego budynku. Kalkulacja kosztu odtworzenia opiera się na kalkulacji kosztów odtworzenia danego obiektu, w oparciu o aktualne ceny i warunki produkcji podobnych obiektów w określonym terminie.

3. Określenie stopnia zużycia fizycznego, funkcjonalnego i zewnętrznego majątku;

4. Oszacowanie wysokości zysku biznesowego (zysku inwestora);

5. Obliczenie wartości końcowej przedmiotu wyceny poprzez skorygowanie kosztu odtworzenia ze względu na zużycie, a następnie zwiększenie uzyskanej wartości o koszt działki.

Podejście kosztowe jest najwłaściwsze przy ocenie obiektów niedawno oddanych do użytku, najbardziej przekonujące wyniki prowadzi w przypadku dostatecznie uzasadnionego kosztu działki i nieznacznego skumulowanego zużycia ulepszeń. Podejście kosztowe jest uzasadnione przy szacowaniu kosztów planowanych obiektów, obiektów specjalnego przeznaczenia i innych nieruchomości, dla których transakcje rzadko są zawierane na rynku i może być stosowane w wycenach dla celów ubezpieczeniowych. To podejście przy ocenie obiektów podlegających rekonstrukcji pozwala określić, czy koszty budowy skompensowany wzrostem przychodów operacyjnych lub wpływów ze sprzedaży nieruchomości. Zastosowanie podejścia kosztowego w w tym przypadku pozwala uniknąć ryzyka nadmiernych inwestycji kapitałowych.

Podejście kosztowe stosuje się także do celów opodatkowania majątku prawnego i osoby, po aresztowaniu nieruchomość, aby przeanalizować najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie kawałek ziemi.

Ustalenie wartości działki

Zgodnie z art. 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku przeniesienia własności budynku, budowli, budowli znajdującej się na cudzej działce na inną osobę, nabywa ona prawo do korzystania z odpowiedniej części działki zajmowanej przez budynek, konstrukcji, konstrukcji i niezbędnych do ich użytkowania, na takich samych warunkach i w tej samej ilości, co poprzedni właściciel.

Spośród wszystkich metod wyceny gruntów decydujące znaczenie ma metoda porównawczej analizy sprzedaży.

Koszt odtworzeniowy budowy wycenianej nieruchomości oblicza się w cenach bieżących, jak nowej (bez uwzględnienia skumulowanej amortyzacji) i w odniesieniu do daty wyceny. Podstawą ustalenia kosztu odtworzenia jest kalkulacja kosztów związanych z budową obiektu i jego dostawą do klienta. W zależności od kolejności uwzględniania tych kosztów w kosztach budowy zwyczajowo rozróżnia się koszty bezpośrednie i pośrednie.

Koszty bezpośrednie są bezpośrednio związane z budową (koszty materiałów, płace pracowników budowlanych, koszty maszyn i mechanizmów budowlanych itp.). Koszty pośrednie to koszty niezwiązane bezpośrednio z budową (opłaty dla organizacji projektujących i kosztorysowych, koszty inwestycji w grunty, koszty marketingu, ubezpieczenia i reklamy itp.). Zysk dewelopera odzwierciedla koszty kierowania i organizacji budowy, ogólnego nadzoru oraz ryzyko biznesowe związane z inwestycją. Zysk przedsiębiorcy ustala się w ramach zysku ze sprzedaży rzeczy. Niezależnie od wysokości odsetek i odpowiadającej im podstawy (składnika wartości majątku) wysokość zysku biznesowego pozostaje stała.

Głównym źródłem danych porównawczych o koszcie nieruchomości są umowy o usługę budowlaną na budowę obiektów podobnych do wycenianego. Ponadto rzeczoznawcy projektowi zazwyczaj prowadzą własne bazy danych zawierające aktualne ceny gotowe domy, biurowce, apartamenty, hotele, budynki handlowe i przemysłowe. Obecnie w Rosji istnieje system standardów i poziomów cen określonych przez odpowiednie wskaźniki cen.

Pod wpływem różnorodnych czynników przyrodniczych i użytkowych powstające obiekty tracą swoje walory użytkowe i ulegają zniszczeniu. Ponadto na wartość rynkową obiektu wpływają zewnętrzne wpływy ekonomiczne z najbliższego otoczenia oraz zmiany w otoczeniu rynkowym. Jednocześnie rozróżnia się zużycie fizyczne (utrata właściwości użytkowych), starzenie funkcjonalne (utrata zgodności technologicznej i wartości w wyniku postępu naukowo-technicznego), zużycie zewnętrzne lub ekonomiczne (zmiany atrakcyjności obiektu). obiekt z punktu widzenia zmian otoczenia zewnętrznego i sytuacji gospodarczej w regionie). Łącznie tego rodzaju zużycie stanowi zużycie akumulacyjne, które będzie różnicą pomiędzy kosztem odtworzenia przedmiotu a kosztem odtworzenia (wymiany) cenionego przedmiotu.

Najbardziej kompletnym i wiarygodnym źródłem informacji o stanie technicznym budynku lub budowli są materiały pochodzące z badań naturalnych. Pierwszym warunkiem przeprowadzenia takich badań powinno być dokładne określenie przeznaczenia użytkowego ocenianego obiektu: użytkowanie wg bezpośredni cel lub ze zmianami parametrów technologicznych i funkcjonalnych. W takim przypadku konieczne jest przedstawienie granic zmian obciążeń i uderzeń konstrukcje nośne Budynki.

Drugim warunkiem prowadzenia badań jest uzyskanie pełnej informacji o parametrach przyrodniczo-klimatycznych i specyficznych czynnikach wpływających na obszar, na którym zlokalizowany jest obiekt, oraz ich zmianach w procesie działalności człowieka.

Podejście rynkowe

Niezbędną przesłanką stosowania metod podejścia rynkowego jest dostępność informacji o transakcjach dotyczących podobnych obiektów nieruchomości (porównywalnych pod względem przeznaczenia, wielkości i lokalizacji), które nastąpiły na porównywalnych warunkach (czas zawarcia transakcji i warunki finansowania transakcji). .

Główne trudności w stosowaniu metod podejścia rynkowego wiążą się z nieprzejrzystością rosyjskiego rynku nieruchomości. W większości przypadków rzeczywiste ceny transakcji na rynku nieruchomości nie są znane. W tym względzie przy przeprowadzaniu wyceny często wykorzystuje się ceny ofert przedmiotów wystawionych na sprzedaż.

Zastosowanie metody porównawczej sprzedaży polega na sekwencyjnym wykonaniu następujących kroków:

1. szczegółowe badania rynku w celu uzyskania wiarygodnych informacji o wszystkich czynnikach istotnych dla obiektów o porównywalnej użyteczności;

2. identyfikację odpowiednich jednostek porównawczych i przeprowadzenie analizy porównawczej dla każdej jednostki;

3. porównanie wycenianego przedmiotu z wybranymi przedmiotami porównywania w celu dostosowania ich cen sprzedaży lub wykluczenia z listy porównywanych;

4. doprowadzenie szeregu skorygowanych wskaźników wartości obiektów porównywalnych do wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Jako źródła informacji o rynkowych transakcjach na rynku nieruchomości można wykorzystać biura nieruchomości, źródła rządowe, własne bazy danych, publikacje itp.

W praktyce wyceny przy ustalaniu wartości nieruchomości identyfikuje się następujące główne elementy porównania: przeniesione prawa do nieruchomości, warunki rozliczeń finansowych przy nabyciu nieruchomości, warunki sprzedaży (czystość transakcji), moment sprzedaży, przeznaczenie funkcjonalne obiektu, lokalizacja, dogodność dróg dojazdowych, powierzchnia obiektu, stan techniczny i poziom wykończenia lokalu.

Ta metoda jest najskuteczniejsza w przypadku regularnie sprzedawanych obiektów.

Aby zidentyfikować elementy wymagające korekty pomiaru, stosuje się metody ilościowe i jakościowe.

Metody ilościowe obejmują:

· Analiza sprzedaży par (porównywane są dwie różne sprzedaże w celu ustalenia korekty dla jednej pozycji porównawczej);

· analiza statystyczna (metoda opiera się na wykorzystaniu statystyki matematycznej do przeprowadzenia analizy korelacji i regresji);

· analiza rynku wtórnego (metoda ta określa wysokość korekt na podstawie danych niezwiązanych bezpośrednio z przedmiotem oceny lub porównania) i innymi.

Metody jakościowe obejmują:

· analiza klasyfikacyjna (porównawcza) (metoda jest podobna do analizy sprzedaży parowanej, z tą różnicą, że korekty wyrażane są nie w procentach czy kwotach pieniężnych, ale w kategoriach logiki rozmytej);

· analiza rozkładu (sprzedaż porównawcza rozdzielana jest w kolejności malejącej adekwatności, wówczas ustalane jest miejsce przedmiotu wyceny w szeregu sprzedaży porównawczej).

Podejście dochodowe

Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową opiera się na zasadzie oczekiwań. Zgodnie z tą zasadą typowy inwestor, czyli nabywca nieruchomości, nabywa ją w oczekiwaniu na przyszłe przychody z użytkowania. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek pomiędzy wielkością inwestycji a korzyściami z komercyjnego wykorzystania obiektu inwestycyjnego, wartość nieruchomości definiuje się jako wartość praw do uzyskiwania osiąganych przez nią dochodów, innymi słowy wartość nieruchomości wartość przedmiotu nieruchomości definiuje się jako aktualną wartość przyszłych dochodów generowanych przez przedmiot wyceny.

Zaletą podejścia dochodowego w porównaniu z podejściem kosztowym i rynkowym jest to, że w dużej mierze odzwierciedla ono rozumienie nieruchomości jako źródła dochodu przez inwestora, to znaczy, że ta jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik cenowy. Główną wadą podejścia dochodowego jest to, że w odróżnieniu od dwóch pozostałych podejść opiera się ono na danych prognozowanych.

Główne etapy procedury oceny w tym podejściu:

1. Sporządzenie prognozy przyszłych przychodów z wynajmu szacunkowych powierzchni na okres własności i na podstawie uzyskanych danych określenie potencjalnego dochodu brutto (PVI), który oblicza się według wzoru 1.1:

PVD = S * Ca, (1,1)

S - powierzchnia do wynajęcia mkw.;

Sa - stawka czynszu za 1 mkw.

2. Ustalenie na podstawie analizy rynku strat z tytułu niewykorzystania powierzchni i poboru czynszu, obliczenie rzeczywistego dochodu brutto (DVI). Z reguły właściciel w dłuższej perspektywie nie ma możliwości ciągłego wynajmowania 100% powierzchni budynku. Straty w czynszach powstają na skutek niewystarczającego obłożenia nieruchomości i niepłacenia czynszu przez pozbawionych skrupułów najemców. Stopień pustostanów w nieruchomości przynoszącej dochody charakteryzuje się współczynnikiem niewykorzystania, określanym jako stosunek ilości niewynajętej powierzchni do całkowitej powierzchni wynajmowanej.

Obliczenia rzeczywistego dochodu brutto (DVI) dokonuje się według wzoru 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - rzeczywisty dochód brutto;

PVP - potencjalny dochód brutto;

Kz – współczynnik wykorzystania przestrzeni;

Kc - wskaźnik ściągalności opłat.

Należy zaznaczyć, że do wyliczonego w powyższy sposób DVD, oprócz opłat za wynajem należy doliczyć inne dochody uzyskiwane z funkcjonowania obiektu (np. za korzystanie z usług dodatkowych – parking itp.) .

3. Kalkulacja kosztów eksploatacji wycenianej nieruchomości w oparciu o analizę rzeczywistych kosztów jej utrzymania i/lub kosztów typowych dla danego rynku. Wydatki mogą być warunkowo stałe (podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, opłaty za grunt), warunkowo zmienne (media, naprawy bieżące, wynagrodzenia personelu konserwacyjnego itp.), koszty odtworzeniowe (koszty okresowej wymiany zużywających się elementów konstrukcyjnych). elementy).

Zatem szacowane koszty operacyjne są odejmowane od DV, a otrzymana liczba stanowi dochód operacyjny netto (NOI).

4. Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na wartość bieżącą obiektu.

Metoda kapitalizacji bezpośredniej to metoda ustalania wartości rynkowej przedmiotu generującego dochód, polegająca na bezpośrednim przeliczeniu najbardziej typowego dochodu z pierwszego roku na wartość poprzez podzielenie go przez współczynnik kapitalizacji uzyskany na podstawie analizy danych rynkowych od stosunku dochodu netto do wartości majątku podobnego do wycenianego przedmiotu, uzyskanego metodą ekstrakcji rynkowej. Ta klasyczna zachodnia wersja metody kapitalizacji bezpośredniej, w której współczynnik kapitalizacji wyodrębnia się z transakcji rynkowych, jest praktycznie niemożliwa do zastosowania w warunkach rosyjskich ze względu na trudności napotykane w zbieraniu informacji (najczęściej warunki i ceny transakcji mają charakter poufny ). Na tej podstawie w praktyce do konstruowania współczynnika kapitalizacji konieczne jest stosowanie metod algebraicznych, które pozwalają na odrębną ocenę stopy zwrotu z kapitału i stopy zwrotu.

Należy zaznaczyć, że metoda kapitalizacji bezpośredniej ma zastosowanie do wyceny istniejących aktywów, które na dzień wyceny nie wymagają dużych inwestycji kapitałowych w naprawę lub odbudowę.

Analiza zasobów i sposobów zwiększenia rentowności przedsiębiorstwa w celu zwiększenia jego wartości rynkowej (na przykładzie Guild LLC)

Aby określić wartość rynkową lub inny rodzaj wartości, rzeczoznawcy stosują specjalne techniki i metody obliczeniowe, które nazywane są metodami wyceny...

Analiza rynku budownictwo mieszkaniowe w Rosji

Na każdym etapie koło życia możesz określić wartość nieruchomości. W teorii wyceny nieruchomości przynoszących dochód wyróżnia się trzy główne podejścia do wyceny...

Studium domu i działki z nim funkcjonalnie powiązanej w celu określenia wartości rynkowej

Zgodnie z Prawo federalne„O działaniach oceniających w Federacja Rosyjska”z dnia 29 lipca 1998 r.…

Ustalenie wartości nieruchomości na przykładzie budynku mieszkalnego

Wycena ośrodka rekreacyjnego pod kątem sprzedaży

Wycena przedsiębiorstw: przedmiot, zasady, proces, metodologia

Proces oceny obejmuje następujące główne etapy: - Etap przygotowawczy - Etap gromadzenia informacji - Etap obliczenia wartości przedmiotu wyceny - Etap końcowy Tabela 1.3.1. Etapy oceny wartości przedsiębiorstwa...

Wycena nieruchomości

Wycena przedsiębiorstwa (na przykładzie Yaroslavl Broiler OJSC)

Proces oceny wartości przedsiębiorstwa obejmuje dwa podstawowe elementy – analityczny i kalkulacyjny – których umiejętne połączenie pozwala na wyrobienie opinii opartej na naukowych podstawach. · Element analityczny to analiza przeszłości...

Wycena spółki OJSC „Rostelecom”

Wycena przedsiębiorstwa (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) to obliczenie i uzasadnienie wartości przedsiębiorstwa na określony dzień. Szacowanie wartości przedsiębiorstwa, jak każdej innej nieruchomości...

Wycena maszyn, urządzeń i Pojazd

Wycena nieruchomości

Różne dobra (przedmioty, rzeczy, majątek) są tworzone, sprzedawane i nabywane w celu zaspokojenia określonych potrzeb państwa, osób prawnych i osób fizycznych, a także w celu uzyskania korzyści z ich posiadania i użytkowania...

Wycena nieruchomości

Szacowanie wartości nieruchomości publicznych

Podstawy teoretyczne Proces oceny to system zasad oceniania. W praktyce światowej zwyczajowo wyróżnia się cztery grupy zasad ewaluacji (ryc. 1.1): I grupa: zasady...

Rynkowa wycena nieruchomości

Istnieją trzy metody wyceny wartości nieruchomości: 1. Metoda kosztowa 2. Metoda bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży 3...

Koszt nieruchomości

W teorii wyceny nieruchomości przynoszących dochód wyróżnia się trzy główne podejścia do wyceny, w oparciu o które budowane są określone metody wyceny nieruchomości: podejście kosztowe, podejście dochodowe, podejście rynkowe (podejście porównawcze). Kosztowne podejście...

Wyślij swoją dobrą pracę do bazy wiedzy jest prosta. Skorzystaj z poniższego formularza

Studenci, doktoranci, młodzi naukowcy, którzy wykorzystują bazę wiedzy w swoich studiach i pracy, będą Państwu bardzo wdzięczni.

Wysłany dnia http://www.allbest.ru/

Wstęp

Wyceną nieruchomości interesują się przede wszystkim kategorie obiektów, które są aktywnie przedmiotem obrotu na rynku jako samodzielny produkt. Obecnie w Rosji jest to:

· apartamenty i pokoje;

· lokale i budynki na biura i sklepy;

· podmiejskie budynki mieszkalne wraz z działkami (domki i dacze);

· wolne działki przeznaczone pod zabudowę lub na inne cele (w najbliższej przyszłości);

· Obiekty magazynowo-produkcyjne.

Ponadto nieruchomości z reguły wchodzą w skład majątku przedsiębiorstw i organizacji (w szczególności prywatyzowanych) i znacząco wpływają na ich wartość. Istnieją inne kategorie nieruchomości, których rynek jeszcze się nie ukształtował.

Na ocenę obiektu wpływają różne warunki i ich kombinacje. Przykład cech klasyfikacyjnych.

Pochodzenie:

1. Przedmioty naturalne (naturalne).

2. Obiekty sztuczne (budynki).

Zamiar:

1. Działki wolne (pod zabudowę lub inne cele).

2. Kompleksy przyrodnicze (złoża) do ich eksploatacji.

3. Budynki.

· Do mieszkania.

· Do biura.

· Dla handlu i usług płatnych.

· Dla przemysłu.

· Inni.

Skala:

1. Masy lądowe.

2. Oddzielne działki.

3. Zespoły budynków i budowli.

4. Budynek mieszkalny.

5. Budynek mieszkalny jednorodzinny (dwór, chata).

6. Sekcja (wejście).

7. Podłoga w przekroju.

8. Mieszkanie.

9. Pokój.

10. Domek letniskowy.

11. Zespół budynków administracyjnych.

12. Budynek.

13. Pomieszczenia lub części budynków (sekcje, piętra).

Gotowy do użycia:

1. Gotowe obiekty.

2. Wymagający przebudowy lub większych napraw.

3. Wymaganie ukończenia budowy.

1. Metodyka wyceny nieruchomości

Metodę wyceny nieruchomości można podzielić na etapy:

Scena 1. Zdefiniowanie problemu wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości polega na ustaleniu wartości nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, trybem wyceny i wymogami etycznymi rzeczoznawcy. Ustalenie celu wyceny nieruchomości jest początkowo podstawą wyboru metod wyceny i w związku z tym ma istotny wpływ na wynik wyceny. Następnie określa się rodzaj kosztu, który jest niezbędny zgodnie z celem.

W stan rynku przeznaczyć Różne rodzaje wartość nieruchomości:

1) rynek – jest to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży obiektu na rynku konkurencyjnym i otwarty rynek przy świadomych i racjonalnych działaniach w interesie kupującego i sprzedającego, którzy są dobrze poinformowani i nie znajdują się pod presją nadzwyczajnych okoliczności;

2) inwestycja – jest to koszt wycenianego obiektu dla konkretnego inwestora; wzrost wartości rynkowej nieruchomości w wyniku inwestycji;

3) wartość likwidacyjna – jest to wartość sprzedaży przymusowej; jest tożsama z wartością rynkową, ale jest ograniczona momentem oceny, badań marketingowych i promocji na rynku, które są niezbędne do uzyskania najlepszej ceny;

4) katastralna - oznacza wartość rynkową nieruchomości ustaloną w procesie państwowej wyceny katastralnej, ustaloną metodami wyceny masowej, a w przypadku braku możliwości ustalenia wartości rynkowej metodami wyceny masowej, wartość rynkową ustalaną indywidualnie dla określonej nieruchomości zgodnie z przepisami o działalności wycenowej.

Fakt rejestracja państwowa powstanie i przeniesienie praw do nieruchomości potwierdza się wydaniem zaświadczenia, a na dokumentach dokonuje się specjalnego wpisu wyrażającego treść transakcji. Sama procedura rejestracyjna sprowadza się do zarejestrowania informacji o prawach do każdej nieruchomości i jej parametrach w Jednolitym Rejestrze Państwowym.

Ustala się datę oceny – datę kalendarzową, od której ustala się wartość przedmiotu oceny.

Formułowane są warunki ograniczające – stwierdzenia w protokole opisujące przeszkody lub okoliczności mające wpływ na ocenę wartości nieruchomości

Etap 2. Sporządzenie planu i umowy o wycenę nieruchomości

1. Ustala się źródła informacji, metody wyceny nieruchomości, a następnie sporządza się plan pracy.

2. Koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości są sumowane i uzgadniane nagroda pieniężna do przeprowadzania wycen nieruchomości.

3. Sporządza się umowę o wycenę nieruchomości.

3 scena. Zbierz analizę informacji na temat nieruchomości

Gromadzenie i przetwarzanie następujących informacji i dokumentacji:

1) dokumenty tytułowe, informację o obciążeniu przedmiotu oceny prawami innych osób;

2) dane księgowość oraz raportowanie związane z przedmiotem oceny;

3) informację o właściwościach technicznych i użytkowych ocenianego obiektu;

4) informacje niezbędne do ustalenia ilościowego i cechy jakościowe przedmiot oceny w celu ustalenia jej wartości, a także inne informacje związane z przedmiotem oceny;

5) analizę rynku, do którego należy przedmiot wyceny, aktualnych warunków i trendów, a także dobór analogów przedmiotu wyceny i jego uzasadnienie;

6) oględziny obiektu i otoczenia, opis status prawny nieruchomości, fizyczne i cechy ekonomiczne, Lokalizacja;

7) analiza i przetwarzanie informacji.

Etap 4. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

1. Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania zarówno gruntów już zagospodarowanych, jak i rzekomo wolnych.

2. Ważność prawna wybranej opcji użytkowania, wykonalność fizyczna i wykonalność finansowa.

3. Ustalenie najwyższej wartości nieruchomości.

5 miuzyskiwać. Obliczanie szacunkowej wartości nieruchomości w oparciu o trzy podejścia:

1) podejście dochodowe;

2) podejście porównawcze;

3) podejście kosztowe.

Etap 6 Koordynacja wyników wyceny nieruchomości

Etap 7. Napisanie raportu oceniającego

Przygotowanie dokumentu zawierającego uzasadnienie opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości.

2. Wycena metodą dochodową

Podejście dochodowe opiera się na fakcie, że wartość nieruchomości, w którą zainwestowany jest kapitał, musi odpowiadać aktualnej ocenie jakości i wielkości dochodu, jaki nieruchomość ta jest w stanie wygenerować. Kapitalizacja dochodu to proces określający relację pomiędzy przyszłymi dochodami a aktualną wartością przedmiotu. Podstawowa formuła podejście dochodowe:

C = BH / K lub V = 1 / R,

gdzie C (V) to koszt nieruchomości;

BH (I) - oczekiwany dochód z wycenianej nieruchomości. Dochód zwykle odnosi się do dochodu operacyjnego netto, jaki nieruchomość jest w stanie wygenerować w danym okresie;

K (R) - stopa zwrotu lub zysku - jest współczynnikiem lub stopą kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji to stopa zwrotu odzwierciedlająca relację pomiędzy dochodami a wartością wycenianej nieruchomości.

Stopa kapitalizacji to stosunek wartości rynkowej nieruchomości do generowanego przez nią dochodu netto.

Stopa rabatowa - norma odsetki składane, który stosuje się przy przeliczaniu w danym momencie wartości przepływów pieniężnych wynikających z użytkowania nieruchomości.

Model kapitalizacji dochodu

Etapy podejścia dochodowego:

1. Kalkulacja dochodu brutto z użytkowania obiektu na podstawie analizy aktualnych stawek i taryf na rynku wynajmu dla porównywalnych obiektów.

2. Oceny strat z tytułu niepełnego użytkowania (wynajmu) i niepobranych opłat czynszowych dokonuje się na podstawie analizy rynku i charakteru jego dynamiki w stosunku do wycenianej nieruchomości. Tak obliczoną kwotę odejmuje się od dochodu brutto i otrzymaną kwotę stanowi rzeczywisty dochód brutto.

3. Kalkulacja kosztów związanych z przedmiotem oceny:

Eksploatacyjne (utrzymania) – koszty eksploatacji obiektu;

Naprawiono – koszty utrzymania rachunki do zapłaty(odsetki od kredytów, opłaty amortyzacyjne, płatności podatków itp.);

Rezerwy to koszty zakupu (wymiany) wyposażenia nieruchomości.

4. Ustalenie wysokości dochodu netto ze sprzedaży przedmiotu.

5. Obliczanie współczynnika kapitalizacji.

Podejście dochodowe szacuje wartość nieruchomości na ten moment jako wartość bieżąca przyszłych przepływów pieniężnych, tj. odzwierciedla:

1) jakość i ilość dochodu, jaki nieruchomość może przynieść w okresie jej użytkowania;

2) ryzyka charakterystyczne zarówno dla ocenianego obiektu, jak i regionu.

Podejście dochodowe służy do określenia:

1) wartość inwestycji, gdyż potencjalny inwestor nie zapłaci za obiekt kwoty wyższej niż aktualna wartość przyszłych dochodów z tego obiektu;

2) wartość rynkowa.

20 opcji.

Nieruchomość jest budynkiem. Powierzchnia 700 m2. Współczynnik niewykorzystania 15% potencjalnego dochodu brutto (GPR). Stawka najmu 300 rub./m2. Koszty operacyjne - 25% rzeczywistego dochodu brutto (AVG). Stopa kapitalizacji 10%. Ustal wartość nieruchomości.

1. PVD = A*S*12,

gdzie PPV to potencjalny dochód brutto;

A - stawka czynszu;

S to powierzchnia nieruchomości.

PVD = 300 * 700 *12 = 2 520 000 rub.

2. DVD = PVD (1 - k niedociążenie),

gdzie DVD to rzeczywisty dochód brutto;

k niedociążenie - współczynnik niedociążenia.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 rub.

3. CHOD = DVD - LUB,

gdzie NOR oznacza dochód operacyjny netto;

LUB = 0,25 * DVD = 0,25 * 2142000 = 535500 rub. - koszty operacyjne.

CHOD = 2142000 - 5355000 = 1606500 rub.

4. C = CHOD / R k,

gdzie C jest kosztem nieruchomości;

Rk - współczynnik kapitalizacji.

C = 1606500 / 0,1 = 16065000 rub.

Wniosek: koszt wycenianego obiektu o powierzchni 700 m2 wynosi 16 065 000 rubli.

3. Wycena nieruchomości metodą porównawczą

Porównawcze podejście do wyceny to zespół metod wyceny wartości polegający na porównaniu obiektu nieruchomości z jego odpowiednikami, dla których dostępna jest informacja o cenach transakcji z nimi. Warunki stosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości:

1. Przedmiot nie może być unikalny.

2. Informacje muszą być wyczerpujące, łącznie z warunkami transakcji.

3. Czynniki wpływające na koszt porównywalnych odpowiedników wycenianej nieruchomości muszą być porównywalne.

Podejście porównawcze opiera się na zasadach:

Zastąpienia;

Balansować;

Podaż i popyt.

Etapy podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości:

Scena 1.

Badania rynku – przeprowadzana jest analiza stanu i trendów rynku, a zwłaszcza segmentu, do którego należy oceniany obiekt; identyfikowane są obiekty nieruchomości, które są najbardziej porównywalne z wycenianą nieruchomością i które zostały sprzedane stosunkowo niedawno.

Etap 2.

Gromadzenie i weryfikacja prawdziwości informacji o proponowanych do sprzedaży lub niedawno sprzedanych analogach ocenianej nieruchomości; porównanie obiektów analogowych z obiektem ocenianym.

Etap 3.

Korekta cen sprzedaży wybranych analogów zgodnie z różnicami w stosunku do przedmiotu wyceny.

Etap 4.

Ustalenie wartości przedmiotu wyceny nieruchomości poprzez uzgodnienie skorygowanych cen obiektów analogicznych. Obiekty porównywalne muszą należeć do tego samego segmentu, a transakcje z nimi muszą być przeprowadzane na warunkach typowych dla tego segmentu:

1. w okresie ekspozycji. Okres ekspozycji – czas przebywania przedmiotu na rynku;

2. o niezależności podmiotów transakcji. Niezależność oznacza, że transakcje nie są zawierane po cenie rynkowej, jeżeli sprzedający i kupujący:

Są powiązane;

Są to przedstawiciele holdingu i niezależnej spółki zależnej;

Mają inną współzależność i wzajemne interesy; transakcje dokonywane są na przedmiotach obciążonych zabezpieczeniem lub innymi zobowiązaniami;

Zajmuje się sprzedażą nieruchomości osób zmarłych itp.;

3. o motywacji inwestycyjnej, o której decyduje:

Inwestorzy kierują się podobnymi motywami;

Podobnie jak w przypadku najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania obiektów; stopień zużycia budynku.

Główne kryteria wyboru obiektów analogowych przy ocenie nieruchomości:

1. Prawa własności do nieruchomości. Korekta tytułu to różnica między czynszem rynkowym a czynszem umownym, ponieważ wszelkie prawo nieruchomość jest ustalana na podstawie czynszu rynkowego i dostępnego bieżącego finansowania.

2. Warunki finansowania transakcji. Jeżeli warunki finansowania transakcji są nietypowe, wymagana jest wnikliwa analiza, w wyniku której wprowadzana jest zmiana.

3. Warunki sprzedaży i termin sprzedaży.

4. Lokalizacja.

5. Charakterystyka fizyczna.

W celu ustalenia ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości konieczna jest korekta sprzedaży porównywalnej. Kalkulacji i korekt dokonujemy w oparciu o logiczną analizę poprzednich obliczeń, z uwzględnieniem znaczenia każdego wskaźnika. Najważniejsze jest dokładne określenie współczynników korygujących (patrz ryc. 1)

Obrazek 1

Korekty procentowej dokonuje się poprzez pomnożenie ceny sprzedaży przedmiotu analogicznego lub jego jednostki porównawczej przez współczynnik odzwierciedlający stopień różnic we właściwościach przedmiotu analogicznego i przedmiotu wycenianego. Jeżeli wyceniany przedmiot jest lepszy od porównywalnego odpowiednika, do ceny tego ostatniego dodawany jest czynnik rosnący, w przypadku gorszego – czynnik malejący.

Korekty kosztów:

a) bezwzględne zmiany jednostki porównawczej powodują zmianę ceny sprzedanego przedmiotu analogicznego o określoną kwotę, którą szacuje się na podstawie różnicy cech przedmiotu analogicznego i przedmiotu wycenianego. Korekty dodatniej dokonuje się, jeśli wyceniany przedmiot jest lepszy od porównywalnego odpowiednika, korekty ujemnej, jeśli jest gorszy;

b) korekty pieniężne dokonane w cenie sprzedanego przedmiotu analogowego jako całości zmieniają ją o pewną kwotę, według której szacuje się różnice w cechach. Skumulowane korekty procentowe określa się poprzez pomnożenie wszystkich indywidualnych korekt procentowych.

Zmiana w formie ogólnego grupowania jest zwykle stosowana na rozwiniętym rynku nieruchomości, gdzie występuje duża liczba sprzedaży. Korekty skumulowanej dokonuje się w ramach zidentyfikowanej grupy jednostek porównywalnych.

Kolejność poprawek:

1. Korekta warunków finansowania

2. Korekta dla specjalne warunki obroty

3. Korekta ze względu na czas sprzedaży.

4. Korekta lokalizacji.

5. Korekta na cechy fizyczne.

Zalety porównaniaDochody przy wycenie nieruchomości:

1. Ostateczna cena odzwierciedla opinię typowych sprzedawców i kupujących.

2. Ceny sprzedaży odzwierciedlają zmiany warunki finansowe i inflacja.

3. Statycznie uzasadnione.

4. Korekty dokonywane są ze względu na różnice pomiędzy porównywanymi obiektami.

5. Dość łatwy w obsłudze i daje wiarygodne wyniki.

Wady podejścia porównawczegoprzy wycenie nieruchomości:

1. Różnice sprzedażowe.

2. Trudność w zebraniu informacji na temat praktycznych cen sprzedaży.

3. Trudność w zebraniu informacji o konkretnych warunkach transakcji.

4. Uzależnienie od aktywności rynkowej.

5. Uzależnienie od stabilności rynku

6. Trudność w uzgodnieniu danych o znacząco różnej sprzedaży.

Nieruchomość jest budynkiem. Powierzchnia 700 m2. Rodzaj prawa: majątkowy. Warunki finansowania są typowymi warunkami rynkowymi. Korekta do negocjacji 10%. Lokalizacja – dzielnica południowa. Stan wyposażenia wnętrz nieruchomości jest doskonały. Wygoda w lokalizacji jest pierwszą linią. Lokalizacja piętra – piwnica. Ustal cenę sprzedaży nieruchomości.

Tabela 1

Metoda porównawcza sprzedaży

Nazwa parametru	Przedmiot oceny
Cena sprzedaży, rub.
Powierzchnia, m2
Koszt, rub./m2
Rodzaj prawa	Własny
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Warunki finansowania	Typowy rynek
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Warunki sprzedaży	Typowy
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Korekta do negocjacji
Skorygowana cena, pocierać.
Lokalizacja	Dzielnica południowa	Dzielnica południowa	Dzielnica południowa	Dzielnica południowa
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Stan wykończenia wnętrz
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Wygoda lokalizacji	1. linia	1. linia	2. linia		2. linia
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Liczba kondygnacji
Modyfikacja
Skorygowana cena, pocierać.
Współczynnik wagi
Przeliczony koszt, pocierać.
Cena całkowita, rub./m2

Wykonywanie obliczeń:

3 .Określenie kosztu w rublach. na m2:

1) 10000000 / 675 = 14841,81 rub./m2;

2) 12 000 000 / 730 = 61 438,36 rubli/m2;

3) 40000000 / 941 = 42507,97 rub./m2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 rub./m2.

Ponieważ rodzaj prawa, warunki finansowania i warunki sprzedaży nieruchomości i jej odpowiedników są takie same, współczynnik korygujący wynosi zero, co oznacza, że cena za m 2 pozostaje taka sama.

13. Korekta do negocjacji:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubli;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubli;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubli;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubli.

15. Lokalizacje OH i czwartego obiektu analogowego są różne.

16. Definicja dostosowania:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Skorygowana cena:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Stan wyposażenia wnętrz wszystkich obiektów analogowych odbiega od tego stan wewnętrzny wykończenie OH. Pierwszy i trzeci analog są w dobrym stanie, drugi i czwarty są w złym stanie.

20. Skorygowana cena:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubli;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubli;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 rubli;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubli.

21. Drugi i czwarty obiekt analogowy różnią się dogodnością lokalizacji od OH.

23. Skorygowana cena:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubli;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 rubli.

24. Pierwszy i trzeci analogiczny obiekt różnią się liczbą pięter od OH.

26. Skorygowana cena:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubli;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 rub.

28. Koszt przeliczony według współczynnika wagowego:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubli;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubli;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 rubli;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubli.

29. Całkowita cena w rub. na m2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 = 21000,51 rub./m2.

Zatem cena sprzedaży nieruchomości wynosi:

21000,51 * 700 = 14 700 357 rubli.

Wniosek: koszt nieruchomości o powierzchni 700 m2 wynosi 14 700 357 rubli.

4. Szacowanie kosztów w oparciu o podejście kosztowe

Podejście kosztowe to zestaw metod wyceny polegający na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany ocenianego obiektu, z uwzględnieniem skumulowanego zużycia. Opiera się na założeniu, że kupujący nie zapłaci więcej za gotowy przedmiot niż za stworzenie przedmiotu o podobnej użyteczności.

Informacje wymagane do zastosowania podejścia kosztowego:

1) poziom wynagrodzenia;

2) wysokość kosztów ogólnych;

3) koszty sprzętu;

4) marże zysku dla firm budowlanych w danym regionie;

5) ceny rynkowe na materiały budowlane.

Etapy podejścia kosztowego:

1. Kalkulacja kosztu działki z uwzględnieniem najbardziej efektywnego użytkowania (Sz).

2. Obliczenie kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia (Svs lub Szam).

3. Obliczanie skumulowanego zużycia (wszystkich typów) (Cizn):

Zużycie fizyczne – zużycie związane z pogorszeniem właściwości użytkowych obiektu na skutek naturalnego starzenia się fizycznego i wpływu niekorzystnych czynników zewnętrznych;

Starzenie się funkcjonalne - zużycie spowodowane nieprzestrzeganiem współczesnych wymagań dla takich obiektów;

Zewnętrzne starzenie się to zużycie wynikające ze zmian zewnętrznych czynników ekonomicznych.

4. Obliczanie kosztu obiektu z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji: Sleep = Svs - Sizn.

5. Ustalenie ostatecznego kosztu nieruchomości: Sit = Sz + Syn.

Zalety podejścia kosztowego:

Przy ocenie nowych obiektów najbardziej wiarygodne jest podejście kosztowe. Podejście to jest właściwe lub jedyne możliwe w następujących przypadkach:

1) analizę techniczno-ekonomiczną kosztów nowej budowy;

2) uzasadnienie konieczności modernizacji istniejącego obiektu;

3) ocena budynków specjalnego przeznaczenia;

4) przy ocenie obiektów w „pasywnych” sektorach rynku;

5) analiza efektywności użytkowania gruntów;

6) rozwiązywanie problemów ubezpieczenia obiektów;

7) rozwiązywanie problemów podatkowych;

8) przy ustalaniu wartości nieruchomości uzyskanej innymi sposobami.

Wady podejścia kosztowego:

1. Koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej .

2. Próbom uzyskania dokładniejszego wyniku oceny towarzyszą Szybki wzrost koszty pracy.

3. Rozbieżność pomiędzy kosztami zakupu wycenianej nieruchomości a kosztami nowej budowy dokładnie tej samej nieruchomości, gdyż W trakcie procesu wyceny od kosztu budowy odejmowana jest skumulowana amortyzacja.

4. Trudność obliczenia kosztów odtworzenia starych budynków.

5. Trudność w określeniu wielkości skumulowanego zużycia starych budynków i budowli.

6. Odrębna wycena działki od zabudowy.

7. Ocena problematyczna działki w Rosji.

5. Koordynacja uzyskanych wyników i wyprowadzenie ostatecznej wartości wartości nieruchomości

wycena nieruchomości jest kosztowna

Z reguły jedno z podejść uważa się za podstawowe, pozostałe dwa są niezbędne do skorygowania uzyskanych wyników. Uwzględnia to znaczenie i możliwość zastosowania każdego podejścia w konkretnej sytuacji. Ostateczną wartość przedmiotu wyceny wskazaną w protokole wyceny można uznać za rekomendowaną do wyceny, jeżeli od dnia sporządzenia protokołu wyceny do dnia transakcji z przedmiotem wyceny upłynęło nie więcej niż 6 miesięcy.

Ostateczną wartość nieruchomości ustala się na podstawie porównania wyników stosowania różnych podejść do wyceny. Metoda analizy hierarchii (HAM) służy do uzgadniania wyników uzyskanych przy użyciu różnych podejść i metod oceny.

1. Pierwszym krokiem MAI jest uporządkowanie problemu i uzgodnienie wyników w formie hierarchii. W większości w prostej formie hierarchia budowana jest od góry, która reprezentuje cel problemu, poprzez poziomy pośrednie, które zwykle stanowią kryterium porównawcze, aż do poziomu najniższego, który w ogólności jest zbiorem alternatyw.

2. Po hierarchicznym odtworzeniu problemu budowana jest macierz porównania kryteriów i obliczana jest wartość priorytetów kryteriów. Element macierzy - aij - reprezentuje intensywność elementu hierarchii i względem hierarchii j.

Intensywność manifestacji ocenia się zwykle w skali intensywności od 1 do 9:

1 - równe znaczenie;

3 - umiarkowana wyższość jednego nad drugim;

5 - znaczna przewaga;

7 - znaczna przewaga;

9 - bardzo silna przewaga;

2,4,6,8 - wartości pośrednie.

Jeżeli porównując elementy hierarchii ij otrzymamy aij = 5, to aji = 1/5. Porównuje się wyniki uzyskane na niższym poziomie, tj. zestaw alternatyw między sobą i dla każdego wybranego kryterium z osobna.

Ostateczną wartość wagi każdej alternatywy wyznacza się poprzez pomnożenie priorytetów lokalnych przez priorytet dopasowania kryterium na wyższym poziomie i dalsze zsumowanie dla każdego elementu zgodnie z kryterium, którego dany element dotyczy.

Koordynacja wyników wyceny nieruchomości: ustrukturyzowanie hierarchiczne:

A - umiejętność odzwierciedlenia rzeczywistych intencji kupującego i sprzedającego.

B – rodzaj, jakość, zakres danych, na podstawie których przeprowadzono analizę.

B - zdolność stosowanych parametrów i metod do uwzględnienia wahań rynkowych.

G - zdolność metod do uwzględnienia specyficznych metod oceny obiektu, które mają wpływ na koszt (wielkość, lokalizacja itp.).

Konstruowana jest macierz dopasowania i obliczane są wartości kryteriów.

Następnie wyniki porównywane są na niższym poziomie dla każdego kryterium.

Po ocenie każdego kryterium (A, B, C, D) obliczana jest ostateczna wartość wag poszczególnych metod. Wyniki zestawiono w tabeli.

Tabela 2

Ostatnim krokiem w ustaleniu ceny nieruchomości jest obliczenie kosztu według wzoru:

C = (DS * HD) + (ZS * XZ) + (SS * XS),

gdzie DS jest wartością majątku uzyskaną w podejściu dochodowym;

ZS – wartość nieruchomości uzyskana w podejściu kosztowym;

CC – wartość nieruchomości uzyskana metodą porównawczą;

Xd, Xs, Xs – waga każdego podejścia.

C = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 rub.

Tym samym w wyniku zastosowania trzech podejść do wyceny dobra i ujednolicenia uzyskanych wyników uzyskuje się wartość wycenianego majątku, która zostanie przedstawiona w protokole wyceny.

Do wniosku dotyczącego ostatecznej wartości kosztu należy uwzględnić założenia i warunki ograniczające określone na podstawie kompletności i wiarygodności wykorzystanych informacji.

Wniosek

W ramach tego projektu szkoleniowego zbadaliśmy metodologię wyceny nieruchomości i oceniliśmy nieruchomości przy użyciu dwóch podejść: dochodowego i porównawczego. Przy podejściu dochodowym koszt nieruchomości o powierzchni 700 m2 wyniósł 16 065 000 rubli, a przy podejściu porównawczym - 14 700 357 rubli. Wyniki zostały uzgodnione. W rezultacie wartość przedmiotu wyceny wyniosła 15382678,5 rubli.

Bibliografia

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Ocena nieruchomości: podręcznik. Wydanie 2, poprawione. i dodatkowe M., 2008. 560 s.

2. Ivanova E. N. Ocena wartości nieruchomości: podręcznik. podręcznik / wyd. Doktor ekonomii nauki, prof. MA Fedotova. M., 2007. 344 s.

Opublikowano na Allbest.ru

Podobne dokumenty

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Ustalanie wartości budynku z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny nieruchomości. Stosowanie podejścia porównawczego i dochodowego opartego na kosztach. Sporządzenie ostatecznej wyceny wartości nieruchomości.

praca na kursie, dodano 29.10.2007

Identyfikacja i opis przedmiotu oceny. Stosowanie porównań, kosztów i podejścia dochodowe do wyceny nieruchomości. Zestawienie uzyskanych wskaźników kosztowych w ostateczną ocenę wartości nieruchomości i określenie wartości rynkowej obiektu.

praca na kursie, dodano 14.11.2013

Cechy nieruchomości jako przedmiotu wyceny. Rodzaje wartości ustalane podczas wyceny nieruchomości. Obliczanie wartości nieruchomości „Zespół budynków” metodami z zakresu podejścia porównawczego, kosztowego i dochodowego. Technika Ellwooda.

praca na kursie, dodano 14.12.2010

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Ustalanie wartości budynku z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny nieruchomości. Stosowanie podejścia kosztowego, porównawczego i dochodowego. Zestawienie wskaźników kosztowych w ostateczny kosztorys.

streszczenie, dodano 26.03.2014

Podstawowe podejścia do ustalania wartości nieruchomości. Ocena wartości rynkowej obiektu metodami dochodowymi, porównawczymi i kosztowymi. Krótka informacja o terenie, na którym przeprowadzana jest wycena nieruchomości. Obliczanie całkowitego kosztu obiektów.

praca na kursie, dodano 24.09.2013

Szacowanie wartości nieruchomości biurowych. Główne cechy stosowania trzech podejść do wyceny (porównawczego, dochodowego i kosztowego). Ustalenie wartości rynkowej działki. Koordynacja wyników i wnioski dotyczące wartości rynkowej.

praca magisterska, dodana 08.04.2012

Badanie rodzajów wartości nieruchomości. Technologia wyceny nieruchomości. Analiza podejść dochodowych, rynkowych i kosztowych do wyceny wartości nieruchomości. Charakterystyka metod kapitalizacji dochodów i dyskontowania przepływów pieniężnych.

praca na kursie, dodano 09.06.2013

Koncepcja, główne etapy i metody wyceny nieruchomości. Obliczanie wartości nieruchomości ( czteropokojowe mieszkanie) stosując do oceny podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe. Kapitalizacja dochodu, jej związek z wartością bieżącą.

praca na kursie, dodano 27.02.2014

Wycena nieruchomości: podstawowe pojęcia, podejścia, metody, problemy i zasady wyceny. Określanie wartości rynkowej w ujęciu kosztowym, rynkowym i dochodowym. Zalecenia dotyczące zarządzania i zwiększania wartości rynkowej obiektu.

teza, dodana 15.11.2009

Warunki stosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości. Etapy podejścia porównawczego, jego zalety i wady. Informacje potrzebne do zastosowania podejścia kosztowego. Rodzaje kapitalizacji dochodu. Kapitalizacja i stopa dyskontowa.