W ocenie nieruchomości istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia do definicji wartości: kosztów, rynku i opłacalności. Każde podejście ma własne metody, techniki i procedury.
Wykazano koncepcyjne podobieństwo podejść do oceny różnych obiektów obiektów. Jednocześnie, rodzaj przedmiotu szacowanego obiektu określa cechy określonych metod wynikających z określonych problemów z oceną wrażliwych, z reguły tylko w tego typu własności.
Podejście kosztowe
Podejście kosztów jest zestawem metod szacowania wartości obiektu opartego na określeniu kosztów niezbędnych do reprodukcji lub wymiany obiektu, biorąc pod uwagę jego zużycie.
W podejściu kosztów zakłada się, że koszty potrzebne do stworzenia szacowanego przedmiotu nieruchomości w istniejącym stanie lub reprodukcji jego właściwości konsumentów odpowiadają wartości rynkowej tego obiektu. Podejście kosztów pozwala obliczyć koszt budowy obiektu w cenach bieżących (w dniu oceny) minus całkowity zgromadzony (całkowity) zużycie.
- 1. Obliczanie kosztów nabycia lub długoterminowej dzierżawy wolnej i dostępnej gruntu w celu optymalnego wykorzystania go;
- 2. Ocena wartości zastępczej szacowanego budynku. Obliczanie wartości redukcji opiera się na obliczeniu kosztów rozpatrywanych obiektów, w oparciu o bieżące ceny i warunki wytwarzania podobnych przedmiotów do określonej daty;
- 3. Oznaczanie wielkości fizycznego, funkcjonalnego i zewnętrznego zużycia przedmiotu nieruchomości;
- 4. Ocena wartości zysków przedsiębiorczości (zyski inwestora);
- 5. Obliczanie całkowitej wartości obiektu oceny poprzez dostosowanie wartości zastępczej do zużycia z późniejszym wzrostem wartości uzyskanej na wartości wykresu gruntów.
Podejście kosztów jest najbardziej odpowiedni w ocenie obiektów niedawno zleconych, prowadzi do najbardziej przekonujących wyników w przypadku wystarczającej rozsądnej wartości wykresu gruntów i niewielki zgromadzony zużycie ulepszeń.
Dochodowe podejście
Określenie wartości rynkowej obiektów nieruchomości poprzez podejście dochodowe opiera się na zasadzie oczekiwań. Zgodnie z tą zasadą typowym inwestorem, czyli kupującemu obiektu nieruchomości, nabywa go w oczekiwaniu na otrzymywanie dochodu w przyszłości. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek między wielkością inwestycji a korzyściami z komercyjnych stosowania obiektu inwestycyjnego, koszt nieruchomości jest zdefiniowany jako koszt uzyskania z niego dochód, innymi słowy, koszt obiektu nieruchomości jest zdefiniowany jako bieżący koszt przyszłego dochodu generowanego przez obiekt oceny.
Główne etapy procedury oceny w ramach tego podejścia:
- 1. Opracowanie prognozy przyszłych przychodów z dostarczania szacowanych obszarów do wynajęcia na okres posiadania oraz na podstawie uzyskanych danych, określenie potencjalnego dochodu brutto (PVD), który jest obliczany wzorem (1):
Pvd \u003d s x na, (1)
gdzie jest obszar, wynajem, mkw.,
Na - wskaźnik wynajmu za 1 mkw.
3. Określenie w oparciu o analizę rynku strat z obszarów niedopuszczalnych i podczas zbierania czynszu, obliczenie ważnego dochodu brutto (DVD). Z reguły właściciel w dłuższej perspektywie nie ma zdolności do dalszego dzierżania 100% powierzchni budynku. Utrata wynajmu odbywa się ze względu na niekompletne zatrudnienie obiektu nieruchomości i niewypłaty opłaty za wynajem przez pozbawione skrupułów najemców. Stopień bezrobocia obiektu nieruchomości przychodowych charakteryzuje się współczynnikiem niedostatecznego zastosowania, określone przez stosunek wartości obszaru, który nie jest wynajęty wartością całkowitej powierzchni do wynajęcia. Obliczanie ważnego dochodu brutto (DVD) przeprowadza się wzorem (2):
DVD \u003d PVD * KZ * KS, (2)
gdzie DVD jest ważnym dochodem brutto,
PVD - potencjalny dochód brutto,
KZ - współczynnik ładowania obszaru,
Współczynnik kolekcji Cop - Płatności.
Należy zauważyć, że DVD, obliczony przez powyższe, konieczne jest dodanie innych przychodów uzyskanych z funkcjonowania obiektu na podstawie płatności leasingowych (na przykład do korzystania z usług dodatkowych - parking motoryzacyjny itp.).
4. Obliczanie kosztów szacunków operacyjnych nieruchomości, które opierają się na analizie rzeczywistych kosztów jego treści i / lub typowych kosztów na tym rynku. Wydatki są warunkowo stałe (podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, płatności na grunty), zmienne warunkowo (użyteczność, bieżące prace naprawcze, wynagrodzenie pracownicze itp.), Koszty zamienne (koszty wymiany okresowej do wydawania konstruktywnych elementów budowlanych).
Zatem obliczona wartość kosztów operacyjnych jest potrącana z DVD, a końcowy wskaźnik jest dochód operacyjny netto (CHOD).
5. Przeliczanie dochodów operacyjnych netto do bieżącej wartości obiektu.
Metoda kapitalizacji bezpośredniej - metoda określania wartości rynkowej obiektu opartego na dochodzie dochodowego, w oparciu o bezpośrednią transformację najbardziej typowego dochodu pierwszego roku w cenie, dzieląc ją do stosunku kapitalizacji, uzyskane na podstawie analizowania danych rynkowych W stosunku do dochodów netto i wartości aktywów podobnych do szacowanego obiektu uzyskanego przez ekstrakcję rynku.
Procedura oceny nieruchomości rozpoczyna się od kontroli. Przed rozpoczęciem kontroli zaleca się zapoznanie się z dokumentacją techniczną dla obiektu, a także porozmawiać ze specjalistami usług technicznych odpowiedzialnych za jego działalność.
Podejście porównawcze
Niezbędny warunek stosowania metod podejścia rynkowego jest dostępność informacji o transakcjach o podobnych obiektach nieruchomości (które są porównywalne do zamierzonego, wielkości i lokalizacji) w porównywalnych warunkach (czas dokonania transakcji i warunków transakcji i warunki finansowanie transakcji).
Podejście porównawcze opiera się na trzech podstawowych zasadach ocen nieruchomości: podaży i popytu, substytucji i wkładu. W oparciu o te zasady oceny nieruchomości w podejściu rynkowym, szereg ilościowych i jakościowych metod wyboru elementów porównawczych i pomiaru danych dostosowywania danych obiektów porównywalnych są wykorzystywane do modelowania kosztu szacowanego obiektu.
Główną zasadą podejścia na rynku Ocena nieruchomości jest zasadą substytucji, która stanowi, że potencjalny nabywca nie zapłaci ceny ceny przekraczającej koszty nabywania podobnych z jej punktu widzenia, mienia.
Główne trudności w stosowaniu metod podejścia rynkowego są związane z nieprzezroczystą rosyjskiego rynku nieruchomości. W większości przypadków ceny nieruchomości z obiektami nieruchomości są nieznane. W tym względzie często stosuje się do oceny cen propozycji na temat sprzedaży.
Metoda porównania sprzedaży określa wartość rynkową obiektu w oparciu o analizę najnowszej sprzedaży porównywalnych obiektów nieruchomości, które są podobne do szacowanego obiektu w rozmiarze i użytkowaniu. Ta metoda określania kosztów zakłada, że \u200b\u200brynek ustanowi cenę za szacowany obiekt w taki sam sposób jak w przypadku porównywalnych, konkurencyjnych obiektów. W celu zastosowania metody porównania sprzedaży specjaliści wykorzystują szereg zasad oceny, w tym zasady substytucji.
Zastosowanie metody porównania sprzedaży polega na konsekwentnej realizacji następujących działań:
- 1. Szczegółowe badania rynku w celu uzyskania wiarygodnych informacji o wszystkich czynnikach związanych z porównywalnymi obiektami użytecznością;
- 2. Określenie odpowiednich jednostek porównawczych i analizy porównawczej dla każdej jednostki;
- 3. Porównanie szacowanego obiektu z wybranymi obiektami porównawczymi w celu dostosowania ich cen sprzedaży lub wyjątków z listy porównanych;
- 4. Wprowadzenie wielu skorygowanych wskaźników wartości porównywalnych przedmiotów do wartości rynkowej obiektu oceny.
Biuro nieruchomości, źródła rządowe, własne bazy danych, publikacje itp. Może być używany jako źródła informacji na temat transakcji rynkowych z nieruchomościami.
Po wybraniu jednostki porównawczej konieczne jest określenie głównych wskaźników lub elementów porównania, korzystając z którego można symulować koszt obiektu za pomocą niezbędnych korekt w zakresie cen zakupu i sprzedaży porównywalnych obiektów nieruchomości.
W praktyce oceny, przy określaniu wartości nieruchomości, takie podstawowe elementy porównania są przydzielane jako przekazane prawa do nieruchomości, warunki rozliczeń finansowych w przejęciu nieruchomości, warunków sprzedaży (czystość transakcji) , czas sprzedaży, funkcjonalność obiektu, lokalizacja, wygoda dróg dojazdowych, obiekt, techniczny stan i poziom wykończenia pomieszczeń.
Ta metoda jest najbardziej skuteczna dla regularnie sprzedawanych obiektów. Aby podkreślić elementy dostosowania pomiaru, stosuje się techniki ilościowe i wysokiej jakości.
Metody ilościowe obejmują:
- · Analiza sparowanej sprzedaży (dwie różne sprzedaż są porównywane wraz z określeniem regulacji dla jednego elementu porównawczego);
- · Analiza statystyczna (metoda opiera się na wykorzystaniu aparatu statystyk matematycznych do prowadzenia analizy korelacji i regresji);
- · Analiza rynku wtórnego (ta metoda określa wielkość korekt, w oparciu o dane, które nie są bezpośrednio związane z obiektem oceny lub przedmiotem porównania) i innych.
Metody jakościowe obejmują:
analiza klasyfikacji (porównawcza) (metoda jest podobna do analizy sparowanej sprzedaży, z wyjątkiem tego, że korekty nie są wyrażone jako procentowe lub kwoty pieniężne, ale w kategoriach logiki rozmytej);
analiza dystrybucyjna (sprzedaż porównawcza jest dystrybuowana w kolejności schodzącym adekwatności, wówczas określa się miejsce przedmiotu oceny w wielu sprzedaży porównawczej).
Koordynacja wyników
Ostateczny krok oceny jest koordynowanie wyników uzyskanych przez różne metody w stosowanych zastosowaniach. Celem takiej koordynacji jest uzyskanie ostatecznej całkowitej wartości kosztów.
Trzy podejścia do oceny są niezależne od siebie, chociaż każdy z nich jest oparty na tych samych zasadach gospodarczych. Na rynku idealnym (otwarte i konkurencyjne) wszystkie trzy podejścia powinny prowadzić do tej samej wartości kosztów. Jednak większość rynków jest niedoskonała, propozycja i popyt nie jest w równowadze. Potencjalni użytkownicy mogą być nieprawidłowo poinformowani, producenci mogą być nieskuteczne. Z tych i innych powodów, podejścia mogą dać różne wskaźniki wartości, które rzeczoznawca porównuje się nawzajem, prowadząc procedurę koordynacji.
Jak wskazano w federalnych standardach oceny (FSO nr 1), metoda homologacji wybrana przez rzeczoznawcę, a także wszystkich rzeczoznawców dokonanych przez zatwierdzenie wyników wyroku, założeń i zastosowanych informacji powinny być uzasadnione.
Najbardziej korzystnym przykładem wykonania procedury dopasowania wyników uzyskanych w celu uzyskania końcowej wartości kosztów jest uważany za uśrednianie zawieszone. Rzeczoznawca odgrywa w jakim stopniu, w jakim jednym lub innym podejściem spełnia cel oceny rozpatrywanej obiektu, czy wspierane są obliczenia badanego rynku, są wspierane, niezależnie od tego, czy ich sprzeciwiają ich, a z ostatecznym wnioskiem jest więcej Odprawy do wartości wartości, która jest uzyskiwana na podstawie najbardziej idealnych punktów widzenia podejścia.
2.5.1. Podejście porównawcze
Podejście porównawcze Ocena jest zestawem metod oceny wartości opartych na porównaniu obiektu oceny z jego analogami, w odniesieniu do których istnieją informacje o cenach transakcji z nimi.
Warunki stosowania podejścia porównawczego:
1. Obiekt nie powinien być unikalny.
2. Informacje muszą być wyczerpujące, w tym warunki dokonania transakcji.
3. Czynniki wpływające na koszty porównywanych analogów szacowanej nieruchomości muszą być porównywalne.
Podstawowe wymagania dotyczące analogowego:
Analog jest podobny do obiektu oceny na temat głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych;
- podobne warunki transakcji.
Podejście porównawcze opiera się na zasadach:
Podstawienie;
- Saldo;
- popyt i sugestie.
Etapy podejścia porównawczego:
Badania rynku;
- zbieranie i weryfikacja dokładności informacji o dostępnych lub ostatnio sprzedanych analogach obiektu oceny;
- porównanie danych na wybranych analogach i obiekcie oceny;
- dostosowanie cen sprzedaży wybranych analogów zgodnie z różnicami od obiektu oceny;
- ustanowienie wartości przedmiotu oceny.
Aby określić końcową wartość szacowanej nieruchomości wymaga dostosowania porównywalnej sprzedaży. Obliczenia i korekty są dokonywane na podstawie logicznej analizy poprzednich obliczeń, biorąc pod uwagę znaczenie każdego wskaźnika. Najważniejsza jest dokładna definicja współczynników korekty.
Zalety podejścia porównawczego:
1. W całkowitej wartości opinia typowych sprzedawców i kupujących jest odzwierciedlona.
2. Ceny sprzedaży odzwierciedlają zmianę warunków finansowych i inflacji.
3. Uzasadnione statycznie.
4. Korekty są przeznaczone do różnic między porównaniem obiektów.
5. Wystarczająco łatwe do użycia i daje wiarygodne wyniki.
Wady podejścia porównawczego:
1. Różnice w sprzedaży.
2. złożoność zbierania informacji o praktycznych cenach sprzedaży.
3. Problem zbierania informacji o określonych warunkach transakcji.
4. Zależność od działalności rynkowej.
5. Uzależnienie od stabilności rynku.
6. złożoność koordynacji danych o znacznie innej sprzedaży.
2.5.2. Podejście kosztowe
Podejście kosztowe - Jest to zestaw metod oceny opartych na określeniu kosztów niezbędnych do przywrócenia lub zastąpienia przedmiotu oceny, biorąc pod uwagę nagromadzony zużycie. Opiera się na założeniu, że kupujący nie zapłaci za gotowy obiekt bardziej niż w celu stworzenia obiektu podobnego narzędzia.
Przy stosowaniu tego podejścia koszty inwestora są brane pod uwagę, a nie wykonawcy.
Podstawą tego podejścia jest zasada substytucji.
Informacje wymagane do korzystania z podejścia kosztu:
Poziom płac;
- wielkość nad głową;
- koszty sprzętu;
- zasady zysku budowniczych w regionie;
- ceny rynkowe materiałów budowlanych.
Etapy podejścia kosztów:
Obliczanie wartości wykresu gruntów biorąc pod uwagę najskuteczniejsze użytkowanie (ów);
- obliczenie kosztów nowej konstrukcji szacowanych budynków (z NA);
- Obliczanie zużycia zużycia (i H):
- Pogorszenie fizyczne - zużycie związane ze spadkiem obiektywności obiektu w wyniku naturalnego starzenia się fizycznego i wpływ zewnętrznych czynników niekorzystnych;
- zużycie funkcjonalne. - zużycie z powodu niespójności z nowoczesnymi wymaganiami dla takich obiektów;
- Zużycie zewnętrzne - nosić w wyniku zmian w zewnętrznych czynnikach ekonomicznych;
- obliczanie kosztów ulepszeń, biorąc pod uwagę nagromadzone zużycie: su \u003d z NA -C i;
- Określenie ostatecznej wartości nieruchomości: ZP \u003d z Z + C u.
Zalety podejścia kosztów:
1. Podczas oceny nowych obiektów podejście kosztowe jest najbardziej niezawodne.
2. Takie podejście jest odpowiednie i / lub jedyne możliwe w następujących przypadkach:
Analiza najlepszej i najbardziej skutecznej działki gruntowej;
- analiza techniczna i ekonomiczna nowej konstrukcji i poprawy;
- ocena obiektów społeczno-stanowych i specjalnych;
- ocena przedmiotów na niskich rynkach;
- ocena celów ubezpieczeniowych i podatkowych.
Wady podejścia kosztów:
1. Koszty nie zawsze są równoważne wartościom rynkowym.
2. Próby osiągnięcia dokładniejszego wyniku oceny towarzyszy gwałtowny wzrost kosztów pracy.
3. Niezgodność kosztów nabycia oszacowanych kosztów obiektu nieruchomości dla nowej konstrukcji dokładnie tego samego obiektu, ponieważ zgromadzone zużycie potrącono od kosztów budowy.
4. Problem obliczania kosztów reprodukcji starych budynków.
5. Złożoność określania wielkości skumulowanego zużycia starych budynków i struktur.
6. Oddzielna ocena działki z budynków.
7. Problem oceny działek w Rosji.
2.5.3. Dochodowe podejście
Dochodowe podejście Opiera się na fakcie, że koszt nieruchomości, w którym zainwestował kapitał, musi spełniać obecną ocenę jakości i kwoty dochodów, które właściwość jest zdolna do sprowadzenia.
Dochodowe podejście - Jest to zestaw metod wyceny nieruchomości w oparciu o określenie bieżącej wartości oczekiwanej dochodu.
Głównym warunkiem wstępnym obliczania kosztów, takie podejście jest dzierżanie obiektu nieruchomości. W celu przekształcenia przyszłych przychodów z nieruchomości do bieżącej wartości przeprowadza się kapitalizacja dochodów.
Kapitalizacja dochodów jest procesem, który określa relację przyszłych dochodów i bieżącej wartości obiektu.
Podstawowa formuła do opłacalnego podejścia (IRV - Formula):
gdzie V to koszt nieruchomości,
I - Oczekiwane przychody z szacowanej nieruchomości. Zgodnie z dochodem jest powszechnie dorozumiany przez czysty dochód operacyjny, który jest zdolny do wprowadzenia nieruchomości na okres,
R to dochód lub stopa procentowa jest współczynnikiem lub stopą kapitalizacji.
Stosunek kapitalizacji jest szybkością dochodów odzwierciedlającą związek między dochodem a kosztem obiektu oceny.
Wyróżnij dwa typy kapitalizacji:
Kapitalizacja bezpośrednia;
- Kapitalizacja dochodów na normę zwrotu z kapitału.
W przypadku kapitalizacji bezpośredniej rozważa się dwa wielkości: roczny dochód i stopa kapitalizacji.
Stawka kapitalizacji - Jest to stosunek wartości rynkowej nieruchomości do ich doprowadzonych do nich.
Oczekiwany dochód jest określony w wyniku analizy przychodów w okresie własności nieruchomości.
Przecena- Norma złożonego zainteresowania, który jest stosowany podczas przeliczania w pewnym momencie w momencie kosztów przepływów pieniężnych wynikających z wykorzystania własności.
Etapy podejścia dochodu:
1. Obliczanie sumy wszystkich możliwych wpływów z obiektu oceny.
2. Obliczanie ważnego dochodu brutto.
3. Obliczanie wydatków związanych z obiektem oceny:
Warunkowo stała;
- zmienne warunkowe (operacyjne);
- rezerwy.
4. Określanie wartości czystego dochodu operacyjnego.
5. Transformacja oczekiwanego dochodu w bieżącej wartości.
| Poprzedni |
Wprowadzenie
Rozdział 1. Podstawa metodologiczna do szacowania wartości nieruchomości
1.1 Koncepcja oszacowania kosztów nieruchomości, obiektów oceny, typy wartości szacowanej
1.2 Ramy prawne i prawne, cele i etapy oceny nieruchomości
Rozdział 2. Podstawowe podejścia i metody stosowane w ocenie nieruchomości i ich zastosowania
2.1 Esencja i cechy podejść i metod oceny
2.2 Zalety i wady dotyczące stosowania różnych podejść do oceny nieruchomości
Wniosek
Bibliografia
Wprowadzenie
Dziś istnieją różne formy własności w Rosji, dając właścicielowi według własnego uznania, aby pozbyć się własności należącą do niego. W tym względzie pojawiają się pytania dotyczące kosztów nieruchomości, potrzeba rozwiązywania sporów nieruchomości, w których strony do określenia obiektywnej wartości jednej lub innej nieruchomości zostały zmuszone do uciekania się do usług indywidualnych arbitrów cenowych.
Rozwój działalności oceny w Federacji Rosyjskiej jest bezpośrednio określone przez rozwój stosunków rynkowych. Oszacowanie wartości nieruchomości różnych rodzajów własności jest coraz częściej staje się integralnym i skutecznym narzędziem dla gospodarki rynkowej.
W kontekście rozwoju gospodarki rynkowej ocena maszyn, sprzętu i pojazdów staje się coraz ważniejsza. Znaczenie tego rodzaju działalności oceny jest spowodowane zarówno rozszerzaniem sektora własności prywatnej, jak i potrzeby wzrostu inwestycji.
Należy zauważyć, że maszyny i wyposażenie są scharakteryzowane, z reguły, przez dużą liczbę różnych parametrów i różnorodność nomenklatury. Liczba obiektów maszyn i urządzeń w kraju, a nawet w oddzielnym regionie jest bardzo duża.
Określenie wartości rynkowej maszyn i urządzeń jest procesem złożonym, ponieważ często w procesie oceny nie można znaleźć absolutnie identycznego analogu dla szacowanego obiektu.
Aby uzyskać najdokładniejszą ocenę nieruchomości, specjalne techniki i metody są używane do rozpatrywania w tej pracy.
Praca kursu polega na wprowadzeniu dwóch rozdziałów i zakończenia. Pierwszy rozdział omawia koncepcję oceny wartości nieruchomości, obiektów oceny, rodzajów wartości szacowanej, a także podstawy legislacyjnej działalności wyceny, celów i etapów oceny nieruchomości. Drugi rozdział omawia główne podejścia i metody stosowane w ocenie nieruchomości i ich zastosowania.
Podczas pisania kursu stosowano następujące materiały: prawo federalne "na temat działań oceny w Federacji Rosyjskiej", federalne standardy do oceny, standardy państwowe do oceny, samouczków oceny nieruchomości, materiały magazynu oceniającego itp.
Rozdział 1. Podstawa metodologiczna do szacowania wartości nieruchomości
1.1 Koncepcja oszacowania kosztów nieruchomości, obiektów oceny, typy wartości szacowanej
własność – przedmioty otaczającego świata z użytecznością i prawą dla nich. .
Ocena wartości nieruchomości jest uporządkowana, ukierunkowany proces określania w warunkach pieniężnych wartości odpowiedniego przedmiotu własności, biorąc pod uwagę potencjał i rzeczywistych dochodów, doprowadziło do niego w pewnym momencie w kontekście konkretny segment rynku.
Ocena nieruchomości jest najczęstszym terminem stosowanym do działań wyceny i wszystkich możliwych obiektów.
Zgodnie z art. 5 prawa federalnego " W sprawie działalności oceny w Federacji Rosyjskiej»Nr 135-фз ocena nieruchomości może mieć zastosowanie do następujących obiektów:
1. Oddzielne rzeczy materialne (mieszkanie, maszyna, kolekcja minerałów itp.);
2. Zestaw rzeczy, które tworzą własność prawnej lub jednostki (obejmuje interesy jako przedmiot oceny);
3. Własność i inne rzeczy;
4. Wymogi dotyczące praw, zobowiązania (dług);
5. Praca, usługi, informacje;
6. Inne obiekty praw obywatelskich, w odniesieniu do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej ustanawia możliwość ich udziału w cywilnym obiegu.
Z reguły ocena nieruchomości jest podzielona na cztery duże grupy:
1. Ocena kosztów przedsiębiorstwa (biznes);
2. Ocena nieruchomości;
3. Ocena sprzętu (w tym maszyny, pojazdy);
4. Ocena wartości wartości niematerialnych i własności intelektualnej.
Koszt szacunkowy - określenie wartości obiektu w określonym momencie zgodnie z wybranym standardem kosztów.
Koszt - Są to koszt czynników produkcyjnych, oddzielonych w tym obiekcie.
Zdecydowana wartość nieruchomości może być inna. Rodzaj określony wartości określa cel oceny, a metoda oceny jest wdrażaniem celu szacunkowych.
Podczas korzystania z koncepcji wartości w realizacji szacunków wskazywano określony typ wartości, który jest określony przez szacowany stosowanie wyników oceny.
Przy wdrażaniu działań oceny stosuje się następujące typy wartości obiektu oceny:
· wartość rynkowa;
· Koszty inwestycji;
· Wartość likwidacyjna;
· Wartość katastralna.
1. Przy określaniu rynek Koszt obiektu oceny jest określony przez najbardziej prawdopodobną cenę, w której obiekt oceny może być wyobcowany do daty oceny na rynku otwartym w kontekście konkurencji, gdy strony ustawy o transakcji inteligentnie, mające wszystkie niezbędne informacje , a na wielkość ceny transakcji nie odzwierciedla żadnych warunków nadzwyczajnych, jest kiedy:
2. Przy określaniu inwestycja Koszt obiektu oceny jest określony kosztem dla danej osoby lub grupy osób z celami inwestycyjnymi ustanowionymi przez tę osobę (osoby) celów inwestycyjnych.
3. Przy określaniu likwidacja Koszt obiektu oceny jest określony przez obliczoną wartość odzwierciedlającą najbardziej prawdopodobną cenę, w której obiekt oceny może być wyobcowany w dniu narażenia obiektu zakładu, mniejszy typowy okres ekspozycji na warunki rynkowe, w warunkach, w których sprzedawca jest wymuszony dokonać transakcji na alienacji nieruchomości.
4. Przy określaniu katastralnywartość przedmiotu oceny jest określona przez metody oceny masowej, wartość rynkowa ustalona i zatwierdzona zgodnie z zgodą.
Głównymi parametrami określającymi wartość nieruchomości są: użyteczność, popyt, wniosek, niedobór, możliwość przeniesienia praw własności, koszt tworzenia własności.
1.2 Podstawy prawne i prawne, cele i etapy oceny nieruchomości
Ramy legislacyjne działalności oceny w Federacji Rosyjskiej są:
1) Prawo federalne z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135 - FZ "na temat działalności oceny w Federacji Rosyjskiej" (ostatnie czerwony. Prawo federalne z dnia 24 lipca 2007 r. Nr 220 - FZ). Podstawowe przepisy.
2) Federalny standard oceny "Ogólne notatki ocen, podejścia i wymogi dotyczące oceny" (FSO nr 1), zatwierdzone przez nakaz Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji w dniach 20 lipca 2007 nr 256. Postanowienia podstawowe.
3) Federalny standard oceny "Celem oceny i rodzajów kosztów" (FSO nr 2), zatwierdzony przez nakaz Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji w dniach 20 lipca 2007 r. Nr 255. Postanowienia podstawowe.
4) Federalny standard wymogów Wymagania sprawozdania z oceny (FSO nr 3), zatwierdzone przez porządek Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji w dniach 20 lipca 2007 r. Nr 254. Postanowienia podstawowe.
Zgodnie z prawem federalnym nr 135-FZ 29 lipca 1998 r. "W sprawie oceny w Federacji Rosyjskiej" Działania oceniające podlegają obowiązkowym licencjom.
Ocena nieruchomości składa się przez licencjonowanych rzeczoznawców na podstawie porozumienia w sprawie oceny obiektu nieruchomości z obowiązkowym wykorzystaniem wszystkich trzech klasycznych podejść do oceny nieruchomości - przychodów, porównawczych (rynek) i kosztów.
Zmiany wprowadzone do prawa federalnego "w sprawie działalności oceny w Federacji Rosyjskiej" ustanawiają przeniesienie znacznej części działalności monitorowania w tej dziedzinie z organów państwowych do rzeczoznawców samoregulacyjnych, co wiąże się z zniesieniem działalności oceny licencjonowania. Rzeczoznawca jest akceptowany jako członek samoregulacji organizacji rzeczoznawców poprzez rozwiązanie jego kolegialnego zarządzania. Za naruszenie ustawodawstwa i federalnych standardów oceny, rzeczoznawca może być wykluczony z członków organizacji również rozwiązując jego kolegialny organ.
Zgodnie z art. 8 FZ-135, ocena obiektów oceny jest obowiązkowa w przypadku angażowania obiektów transakcyjnych oceny należącej do w pełni lub częściowo rosyjskiej federacji, przedmiotów Federacji Rosyjskiej lub Gmin.
Zwykle cele oceny wartości nieruchomości są:
· Określenie wartości nieruchomości podczas jej prywatyzacji, przekładni do zarządzania zaufaniem, leasing, nacjonalizacja;
· Wykorzystanie nieruchomości jako obiektu zastawu;
· Sprzedaż lub inne estangement nieruchomości;
· Przydział zobowiązań zadłużenia związanych z przedmiotami oceny;
· Przeniesienie nieruchomości jako wkład w kapitał upoważniony, fundusze podmiotów prawnych;
· Pożyczki hipoteczne dla osób fizycznych i podmiotów prawnych;
· Wykup lub w inny sposób świadczony przez ustawodawstwo odstąpienia nieruchomości od właściciela dla potrzeb państwa lub komunalnych;
· Przeprowadzenie oceny obiektów obiektów w celu kontrolowania poprawności płatności podatkowych w przypadku sporu dotyczącego obliczenia opodatkowania bazy;
· Opracowywanie umów małżeństwa, część własności wiążących małżonków na wniosek jednej ze stron lub obu stron w przypadku sporu o wartości tej właściwości;
Tak więc celem oceny nieruchomości może być najbardziej różny, ale bardzo często ocena jest niezbędna do wykonywania różnych transakcji.
Prowadzenie oceny nieruchomości obejmuje następujące kroki:
1) Definicja zadań.
Na tym początkowym etapie pracy oceny jeden z najważniejszych jest sformułowanie celu oceny. W procesie komunikacji między klientem a rzeczoznawcą, na etapie ustalania problemu, przedmiot oceny jest określony, czyli, że klient chce ocenić w formie zestawu przedmiotów materialnych i (lub) praw ; Cel i zadania oceny obiektu oceny, a także rodzaj wartości.
W zależności od czynników zmiennych metody oszacowania kosztów obudowy można podzielić w następujący sposób: opłacalne, koszty i porównawcze.
Konieczne jest wskazanie, że użycie każdej metody powinno podać taki sam wynik na "idealnym rynku". Obecnie żadne z rynków nie można nazwać idealnym (popyt i wniosek nie są w równowadze, uczestnicy rynku własne niekompletne informacje, organizacje nie są wystarczająco wydajne itp.). Tak więc te metody mogą dać różne wyniki.
W istocie metoda oceny mieszkania powinna uwzględniać strukturę przepływów pieniężnych, które są utworzone na rynku mieszkaniowym, a mianowicie:
- przepływy pieniężne, które są utworzone w budowie nieruchomości i jego utrzymania;
- przepływy pieniężne, które są utworzone w sprzedaży zakupu i sprzedaży mieszkaniowej;
- dodatkowe przepływy pieniężne generowane we wdrażaniu usług innych firm (na przykład prac naprawczy);
- płatność rachunków za media przez właściciela.
Dochodowe podejście
Podejście dochodowe jest najczęściej stosowane do wyceny wartości firmy. Ta metoda oznacza obliczenie ceny organizacji w oparciu o jego aktualną wartość oczekiwaną w przyszłości dochodów i domniemanego ryzyka. W ramach podejścia dochodu stosuje się metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Przy ocenie nieruchomości mieszkaniowych podejście to jest najczęściej używane.
Jest zwyczajowy, aby rozróżnić dwa typy przepływów pieniężnych. Pierwszy jest utworzony na koszt kapitału własnego (tak zwany przepływ gotówki na kapitał własny, przepływy pieniężne ECF) ECF). Drugi jest utworzony kosztem wszystkich zainwestowanych funduszy (przepływy pieniężne dla wszystkich zainwestowanych kapitałów, angielskich przepływów, CCF). W obu modelach przepływy pieniężne mogą być obliczane jako nominalny (w cenach bieżących) i real (z poprawką do szybkości inflacji), w zależności od celów analizy.
Model CCF jest używany głównie w ocenie organizacji przeprowadzających różne działania. Na przykład może to być: wydobycie i sprzedaż surowców, produkcji własnych produktów i jego wdrożenia, świadczenie usług logistycznych. Jednak jako profesor A.g. notatki Gryaznova, w praktycznej działalności, model przepływów pieniężnych kapitału własnego, podczas gdy model przepływów pieniężnych wszystkich zainwestowanych funduszy, jest mniejszym popytem na ocenę wartości spółek rosyjskich. Wynika to z faktu, że organizacje nie wdrażają systemów finansowania finansowania podobnych do osób wykorzystywanych przez firmy w krajach zachodnich, w których określona metoda została po raz pierwszy wdrożona. Aby ocenić obudowę, obie metody są stosowane, ze względu na fakt, że możliwe jest obliczenie objętości wszystkich zainwestowanych funduszy, ponieważ każdy przedmiot nieruchomości mieszkaniowych jest postrzegany przez organizację jako inny projekt inwestycyjny.
Podejście kosztowe
Podejście kosztów jest również nazywane własnością. Wynika to z faktu, że koszt przedmiotu nieruchomości mieszkalnych można uznać za uwzględnienie kosztów.
W związku z inflacją, zmiany warunków rynkowych, a także stosowane metody rachunkowości, wartość bilansowa aktywów i zobowiązań nie odpowiada ich wartości rynkowej. W rezultacie ocena kosztów nieruchomości mieszkalnych oznacza korekty wskaźników rachunkowości.
Na początku etapu szacuje się wartość rynkowa wszystkich aktywów i obowiązków Spółki. Następnie wartość zobowiązań składa się z rozsądnej wartości rynkowej aktywów. W wyniku tej akcji powstaje szacowany koszt kapitału własnego organizacji.
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze oznacza, że \u200b\u200bocena aktualnej wartości Spółki jest szacowana kwota swojej sprzedaży na podstawie utworzonego rynku. Innymi słowy, cena sprzedaży porównywalnej spółki jest uważana za najbliższą rzeczywistą cenę, która jest ustalona przez rynek. Ze względu na fakt, że na rynku mieszkaniowym znajduje się duża liczba porównywalnych obiektów, ta metoda może być z powodzeniem stosowana do oceny kosztów obiektów nieruchomości mieszkalnych.
Określenie kosztów obudowy z obiektywnymi i niezależnymi warunkami rynkowymi jest główną zaletą tego podejścia. Zadanie rzeczoznawcy w ramach tego podejścia składa się tylko ze zmian w celu zapewnienia porównywalności nieruchomości mieszkalnych. Jednocześnie stosuje się opłacalne i koszty kosztów kosztów mieszkaniowych są wykorzystywane wyłącznie na podstawie obliczeń.
Wady podejścia porównawczego
Jednocześnie rozważane podejście opiera się wyłącznie na wynikach retrospektywnych i nie uwzględnia perspektyw rozwoju rynku mieszkaniowego, które mogą zarówno pozytywnie, jak i niekorzystnie wpływać na ocenę. Również podejście porównawcze wymaga szerokiej bazy danych, która analizuje obiekt mieszkaniowy i potencjalnie porównywalną żywą nieruchomość z różnych stron. Kolekcja takich danych jest niezwykle droga pod względem czasu, pracy i zasobów finansowych. Zastosowanie podejścia porównawczego jest silnie ograniczone do braku uniwersalnych metod oceny. Wynika to z faktu, że proces wyboru porównywalnych obiektów nieruchomości obejmuje głównie subiektywny wyrok oceniania rzeczoznawcy, a także wdrażanie niezbędnych zmian. Należy zauważyć, że podejście porównawcze jako całość i metoda współczynników porównawczych w szczególności nie otrzymała należnego rozpowszechniania w rosyjskiej praktyce ze względu na specyfikę sytuacji rynkowej, która charakteryzuje się niekompletnym i nieznacznym okresami obserwacji.
Podsumowując, należy powiedzieć, że stosowanie porównawczej metody oceny obiektów nieruchomości mieszkalnych jest niezwykle trudny. Rynki mieszkaniowe podlegają znaczącym zmianom w koniakture w wystarczającym stopniu niewielkich okresów, co nakłada pewne ograniczenia dotyczące podejścia kosztów dla tych organizacji, których podstawowe fundusze powstają ogólnie na podstawie importowanego sprzętu i zależy od poważnego pożyczonego finansowania. W tym przypadku dyskretne obliczenie kosztów (na przykład co miesiąc) może uzyskać znacznie różne wartości, co powoduje, że takie wartości oceny niewiarygodnej rzeczywistości gospodarczej i komplikuje tworzenie się nie tylko długoterminowej , ale także polityka operacyjna na temat zarządzania kosztami.
Wynik
W tych warunkach, zgodnie z autorem, najbardziej niezawodnym podejściem do oceny i zarządzania kosztem obiektów mieszkalnych jest opłacalny stosując metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w których średnia ważona koszt kapitału stosuje się jako stopa dyskontowa (obliczona przez zastosowanie . Modele Damodaran i Capm). Horyzont obliczania przepływów pieniężnych netto z całego kapitału powinien być wprowadzony wartości nie dłuższy niż pięć lat przy użyciu wskaźnika kosztów w okresie prawniczym. W wyniku oceny nieruchomości mieszkaniowych, z jednej strony, średniookresowe trendy są brane pod uwagę, az drugiej strony ocena nie jest poddawana krótkoterminowych wahań granicznych w wskaźnikach rynku mieszkaniowego (jak mają Nieistotny wpływ na zakłady bez ryzyka i spreadu domyślnego, co zależy od oceny pożyczki deweloperów.
Przed przejściem do treści treści różnych podejść do oceny nieruchomości i zastosowanych metod oceny wyjaśniamy, co jest zainwestowane w treści tych pojęć.
Pod podejście do oszacowania kosztów nieruchomości Pewny wygląd metodologiczny jest rozumiany na temat charakteru wartości nieruchomości, odzwierciedlając pewną koncepcję ekonomiczną i teoretyczną kosztów i cen.
Zgodnie z tym możemy porozmawiać o trzech głównych podejściach do definicji wartości nieruchomości: koszt (na podstawie koncepcji kosztów), dochodu (na podstawie teorii użyteczności i oczekiwań) oraz porównawcze (teoretyczne podstawy jest teorią popyt i sugestie).
W przeciwieństwie do podejścia zastosowano metodę oszacowania wartości nieruchomości.
Metoda oszacowania wartości nieruchomości- Jest to specyficzna metoda, algorytm do obliczania wartości wartości nieruchomości.
Na podstawie tego samego podejścia do oceny, szereg metod różniących się od siebie przez kolejność obliczeń wykorzystywanych przez dane, można opracować dokładność obliczeń. Na przykład podejście dochodu można wdrożyć za pomocą metody mnożnika brutto-nerki, metodę kapitalizacji bezpośredniego, metody rabatów przepływów pieniężnych. W ramach podejścia kosztowego do określenia obecnego kosztu budynków można stosować metodę szacowanych obliczeń, metoda jednostki porównawczej itp. Wykorzystuje każdą metodę, aby dać indywidualne, od innych metod, wynik.
Należy zwrócić uwagę na fakt, że żaden z podejść nie może dać w pełni odpowiedniej sytuacji rynkowej wyroku o wartości wartości nieruchomości. W praktyce manifestuje się, że rzeczoznawca powinien ubiegać się o ocenę lub wszystkie trzy podejścia lub (minimum) - dwie, uzasadniające przyczynę wyboru. Jednocześnie ostateczny wyrok dotyczący wartości obiektu należy przeprowadzić na podstawie średnio-ray, ale biorąc pod uwagę znaczenie określonego podejścia w każdym konkretnym przypadku (proces ten nazywany jest "procedurą koordynacji ").
Przed rozważeniem podejścia i metod szacowania kosztów nieruchomości, musisz dokonać kolejnej uwagi.
Wskazano już powyżej, że szacunki wartości oszacowania można podzielić na masową ocenę wartości nieruchomości i indywidualnej oceny wartości nieruchomości.
Indywidualna ocena i historycznie i metodologicznie poprzedzona masywną oceną, ale technologicznie różnią się znacząco.
Indywidualne oszacowanie Zapewnia rachunkowość wszystkich znaczących z punktu widzenia tworzenia wartości przedmiotu czynników, indywidualnych cech obiektów, jego status prawny, obecnego stanu rynku w dniu oceny itp.
Ocena masowa Opiera się na głównych czynnikach dotyczących kosztów obiektów i szerokie wykorzystanie metod statystycznych przetwarzania informacji o stanie rynku w kontekście tych czynników.
Indywidualna ocena daje dokładniejszy wynik, ale wymaga wysokich kosztów. Dlatego stosuje się podczas wykonywania indywidualnych rozwiązań na rynku. Wykorzystywana jest ocena masowa, zgodnie z państwem w interesie opodatkowania, czasami, jak pokazano w Ch. 6, podręcznik, aby ustanowić czynsz z masową dzierżawą objazdów nieruchomości itp. Z pewnością nie uwzględnia wszystkich cech obiektów (na przykład środowiska społecznego).
Rozważ podejścia i metody oceny w odniesieniu do indywidualnej oceny wartości nieruchomości.
Podejście kosztowe. Koncepcyjnie kosztowne podejście opiera się na teorii kosztów jako podstawę wartości wartości towarów, a podstawą jej stosowania jest zasadą substytucji.
Ważne jest, aby pamiętać
Główną ideą podejścia kosztów do oceny nieruchomości jest to, że obiekt NA może kosztować więcej niż konieczne, aby uzyskać podobny.
Praktycznie Podejście opiera się na obliczeniu kosztów odzyskiwania (wymiany) szacowanego obiektu, biorąc pod uwagę zużycie i oddzielną ocenę wartości rynkowej Ziemi.
Zakres podejścia kosztów : Nowa konstrukcja, rekonstrukcja, ocena nieruchomości do ubezpieczeń, opodatkowania, oceny nieruchomości na "pasywnych" rynkach.
Rozważać Algorytm do korzystania z metody kosztów.
Etap I.Oszacowanie bieżącego kosztu zastąpienia (poprawa ) budynki, obiekty. Ocena bieżącej wymiany cen można przeprowadzić przy użyciu różnych metod.
Szacowana metoda Składa się do opracowywania kosztów kosztów budowy. Koszty obejmują:
- Koszty bezpośrednie (PZ) (materiały budowlane i produkty, amortyzacja sprzętu, wynagrodzenia pracowników i specjalistów, inne koszty i wykonawca zysków);
- Koszty pośrednie (KZ) (koszty ubezpieczenia, projektowanie badania wykonalności, uzyskanie zezwoleń na budowę, koszty promowania towarów na rynek itp.);
- Normalny dla tego stanu zysku rynku dewelopera (Pd).
W ten sposób formuła do określania bieżącego kosztu budynku (TC)
następująco:
Tc \u003d pz + kz + pd.
Szacowana metoda zapewnia najdokładniejsze wyniki (z błędem około 5-10%), ale wiąże się z wysokim czasem, pracą i ostatecznie - finanse, więc w praktyce wystarczy rzadko.
Jak można wykorzystać szacunkowy sposób metoda pojedynczych stawek (podstawy - stawki dla niektórych rodzajów pracy i materiałów), metoda zasobów (bazy - ceny rynkowe pracy lub ich kompleksów), metoda indeksu.
Metodą indeksu jest określenie kosztu wymiany szacowanego obiektu, pomnożenie wartości książki do odpowiedniego indeksu. Jedną z wspólnych opcji korzystania z metody indeksu jest zastosowanie tak zwanych współczynników budynków, w których koszt budowy (koszty wykonawcy, w tym jego zysk) oblicza się poprzez ponowne obliczenie podstawowych cen budowy w bieżącym.
Metoda elementu (Sposób łamania obiektu do poszczególnych elementów) obejmuje porównanie szacowanego obiektu z podobnym elementem kosztów budowy. Koszt budowy jest określany w tym samym czasie, co suma wartości tworzenia poszczególnych elementów budynku: fundamentów, struktury otaczające, nakładania się, dachy, sprzęt inżynieryjny.
Dane do obliczeń można podjąć w oparciu o wykorzystanie informacji o podobnych ostatnio wybudowanych budynkach, dokumentacji projektu, pomiarów technicznych.
Metoda elementu zapewnia mniej dokładne wyniki niż szacowane (odchylenia w ciągu 10-15%), ale wymaga znacznie mniej czasu i innych kosztów.
Metoda jednostki porównawczej Zapewnia, że \u200b\u200bkoszty tworzenia podobnych obiektów są traktowane jako podstawa pewnej jednostki pomiaru obiektu (jednostka porównawcza). Jako takie jednostki, koszty tworzenia jednego miejsca sadzenia w restauracji, jedno miejsce w garażu lub, co jest znacznie częściej, na 1 m2 mieszkaniowej lub całkowitej powierzchni budynku, na 1 m3 objętości konstrukcyjnej. Metoda jest najważniejsza, błąd, gdy jest używany wynosi 15-20%.
Jeśli znana jest całkowita powierzchnia (objętość) budynku analogowego i całkowitych kosztów, łatwo jest określić koszty na 1 m2, 1 m3.
W przyszłości uzyskany wynikowy jest pomnożony przez obszar szacowanego budynku:
Tc \u003d c (v),
gdzie C jest wartością kosztu jednostki porównawczej; S (V) - obszar szacowanego budynku.
Ważne jest, aby zrozumieć okoliczności, jak metoda elementu, a metoda jednostki porównawczej sugeruje prawidłową metodę wyboru analogu - jeden typ, o jednej wartości (w przeciwnym razie możliwe jest znaczne zniekształcenia).
Ponadto należy pamiętać, że wiadomo, że wszystkie koszty są podzielone na stałe i zmienne. Koszty ciągłe obejmują koszty zarządzania kosztem, podsumowanie komunikacji inżynierskiej itp. W związku z tym, przy użyciu danych dla podobnych obiektów, należy dostosować skalę obiektu.
Etap II. Oznaczanie zgromadzonej zużycia budynku. W ramach zużycia jest rozumiany jako utrata przedmiotu wartości rynkowej w czasie ze względu na wpływ na przedmiot (poprawa) czynników wewnętrznych i zewnętrznych.
Koncepcja "zużycia" w ocenie jest wykorzystywana w innym znaczeniu niż w rachunkowości. W rachunkowości zużycie jest procesem dystrybucji początkowymi kosztów żywotności obiektu.
W ocenie zużycia czynnikiem powodującym rehabilitację aktualnej wartości obiektu niezależnie od jego początkowego kosztu. Zużycie jest określane w stosunku do obecnych kosztów obliczonych na pierwszym etapie wykorzystania metody kosztów.
Szacunek różnią się trzema sposobami określania wielkości zużycia zużycia: metody separacji, metody życia i metodę rynkową.
Metoda separacji Obejmuje ona oddzielenie zużycia (starzenie się) na trzy składniki: zużycie fizyczne, zużycie funkcjonalne i zużycie zewnętrzne.
Pogorszenie fizyczne. - strata jako przedmiot swoich cech konsumentów z powodu czynników działających lub naturalnych). Zużycie fizyczne można określić zarówno jako całość na obiekcie, jak iw poszczególnych elementach.
Zużycie funkcjonalne. - Strata według przedmiotu jego cech konsumentów pod względem wymagań swoich konsumentów, nowoczesnych standardów rynkowych. Na przykład przestarzały układ, brak pożądanych udogodnień. Należy pamiętać, że zużycie funkcjonalne może również zawierać niepotrzebne z punktu widzenia stanu rynku i jego segmentu poprawy.
Zewnętrzny (Czasami nazywa się ekonomicznie) nosić - utrata przedmiotu jego cech konsumentów w związku z zmianą w jego otoczeniu.
Fizyczne i funkcjonalne zużycie jest podzielone na wyeliminowalne i niepowiązane.
Zużycie jednorazowe - Ten rodzaj zużycia, koszt eliminacji, który jest mniejszy niż koszt obiektu. Zużycie jednorazowe uwzględnia się w wysokości kosztów wymaganych do wyeliminowania.
Świetny zużycie - Ten, z którym koszt eliminacji zużycia jest niemożliwy lub wyższy niż dodany koszt. Oczywiście jest brane pod uwagę w wielkości zużycia.
Tak więc kryterium dyspozycji jest nie tylko fizyczną możliwością pozbycia się zużycia, ale główną rzeczą jest ekonomiczna wykonalność takiej eliminacji.
Ważne jest, aby pamiętać
Całkowita ilość zużycia zużycia przy użyciu metody separacji jest określona przez podsumowanie poszczególnych rodzajów zużycia:
Skumulowane zużycie + zużycie fizyczne (wyeliminowalne + niepowiązane) + + zużycie funkcjonalne (wyeliminowalne + niepowiązane) + zużycie zewnętrzne.
Metoda życia Opiera się na stosowaniu takich koncepcji, jak: długość życia fizycznego budynku, termin życia gospodarczego budynku, efektywny wiek.
Termin życia fizycznego budynku - Okres, w którym budynek jest fizycznie możliwy do użycia.
Okres budowy życia gospodarczego - Termin, w którym budynek może zarobić zysk (dochód z eksploatacji wyższych kosztów).
Efektywny wiek - wiek, który odpowiada kondycji fizycznej budynku w momencie oceny. Ponieważ stan budynku zależy od jakości jego działania, wiek efektywny może być zarówno coraz mniejszy niż jego celem fizycznym.
Zadaniem rzeczoznawcy jest określenie efektywnego wieku budynku i na tej podstawie - stopień jego zużycia:
Noszone \u003d efektywny wiek / kadencja życia gospodarczego.
Metoda rynkowa Zapewnia porównanie szacowanego budynku z analogami, dla których wartość zużycia (ostatnie obiekty sprzedawane na rynku) jest już obliczone.
Etap III. Dostosowanie obliczonej wartości zastępowania wartości zużycia i otrzymania obniżenia bieżącego kosztu budynku. Regulacja jest wykonana przez formułę
Sun \u003d tc n
gdzie słońce jest kosztem prądu przywracania; TC - koszt substytucji; PI jest nagromadzony zużycie.
Etap IV.Określenie wartości wykresu gruntów. Wartość działki gruntowej przy użyciu kosztownej metody jest zdefiniowana jako koszt wykresu wolnego od dowolnego rozwoju, w oparciu o najlepszą zasadę użycia przy użyciu następujących metod.
Metoda porównania sprzedaży Na podstawie informacji o cenach sprzedaży działek, które są analogami szacowanej ziemi.
Korzystanie z metody obejmuje:
- Wybór porównywalnych do szacowanych działek ze słynnymi cenami sprzedaży;
- Zmiany do sprzedaży porównywalnych działek, umożliwiających rozważenie różnic w obiekcie oceny z porównywalnego obiektu zgodnie z czynnikami cenowymi;
- Obliczanie wartości działki gruntowej jako średnia lub ważona średnia wartość skorygowanych cen sprzedaży porównywalnych obiektów.
Metoda transportu. (dystrybucje Przewiduje wykorzystanie danych na temat sprzedaży obiektów znajdujących się w podobnych obszarach, pod warunkiem, że istnieje lub może być obliczany przez stosunek wartości gruntów a kosztem ulepszeń.
Zastosowanie sposobu opiera się na zasadzie salda, zgodnie z którym istnieje normalny lub typowy, relacja między wartością ziemi a kosztem nieruchomości jako całości.
Metoda kapitalizacji czynności Opiera się na obliczeniu wartości Ziemi, wykorzystując typowy rozmiar wynajmu dla podobnych działek.
metoda (technika ) pozostać na ląd Opiera się na stosowaniu zasady wydajności rezydualnej Ziemi na podstawie najlepszego wykorzystania Ziemi.
Etap V. Sumowanie wartości działki gruntowej i obecnego kosztu budynku. Koszt nieruchomości (CH) jest określony przez formułę
CH \u003d Sun + SZ,
gdzie słońce jest regeneracyjnym kosztem budynku; SZ - wartość działki.
Ważne jest, aby pamiętać
Koszt nieruchomości określono przy użyciu podejścia kosztów jako suma kosztów ulepszeń i wartości ziemi.
Zastosowanie algorytmu podejścia kosztów można rozważyć na przykładzie (Tabela 8.3).
Tabela 8.3.
Obliczanie wartości nieruchomości przy użyciu podejścia kosztów
Podejście rynkowe (porównawcze). Koncepcyjnie bazą podejścia jest teoria popytu i sugestii, praktycznie metoda opiera się na stosowaniu zasady substytucji.
Ważne jest, aby pamiętać
Główną ideą podejścia jest to, że racjonalny kupujący nie zapłaci za własność ceny większej niż ten, dla którego można kupić podobne nieruchomości.
Podanie Podejście rynkowe oznacza określenie wartości szacowanego obiektu poprzez swoje porównanie z obiektami sprzedawanymi na tym rynku przez ostatnie czasy. Podejście rynkowe jest najbardziej oparte na odpowiednich informacjach rynkowych i wymaga wystarczającej ilości informacji o jego zastosowaniu.
Zakres podejścia rynkowego - Masowe rynki: Rynek mieszkaniowy, Rynek nieruchomości dla małych firm.
Zastosowanie podejścia rynkowego obejmuje następujące główne etapy.
- 1. Zbieraj informacje o ostatnich rynkach sprzedaży i wybór sprzedaży z obiektami porównywalnymi z szacowanym obiektem.
- 2. Sprawdź otrzymane informacje (cena, cechy fizyczne, warunki finansowania, lokalizacja itp.).
- 3. Analiza porównawcza sprzedawanych obiektów z kosztami sprzedaży, lokalizacji, cech fizycznych.
- 4. Korekta cen sprzedaży według porównywalnych obiektów zgodnie z różnicami dostępnymi między nimi.
- 5. Koordynacja regulowanych cen i określenie wartości szacowanego obiektu. Koszt szacowanego obiektu jest obliczany, a zatem, zgodnie z następującym ogólnym wzorem:
CH \u003d Ca ± σp,
gdzie cena jest ceną podobnego obiektu (grupy podobnych obiektów); P - Zmiany do cen obiektów analogowych.
Każda z tych etapów jest niezbędna do określenia wartości obiektu, ale prawidłowe zmiany do dostępnych cen dotyczących cen mają szczególne znaczenie przy określaniu kosztu szacowanego obiektu.
Do poprawek można zastosować metody ilościowe i jakościowe.
Za pomocą metody ilościowe Rzeczoznawca musi określić kwotę poprawek. Aby określić te "ceny" wykorzystywane są kilka metod: analiza sparowanej sprzedaży; Analiza regresji; Obliczanie wartości elementu, dla którego poprawka jest konieczna.
Po ustaleniu wielkości niezbędnych zmian można przenieść się do definicji wartości obiektu, porównując go z analogiem obiektowym.
Wartość wartości szacowanego obiektu jest określona poprzez wprowadzenie poprawek do znanej ceny obiektu analogowego.
Dostosowanie Może być wykonany w trzech głównych wersjach:
- w warunkach pieniężnych;
- procent;
- Wspólne grupowanie.
Najbardziej dokładną recepcją jest wykorzystanie zmian monetarnych. Ale jest to możliwe tylko wtedy, gdy można je zdefiniować. Jeśli jest to niemożliwe, stosuje się poprawki odsetkowe. Ta opcja wymaga różnic rachunkowości w procedurze zmieniania.
Możliwe są dwie opcje:
- 1) w zasadzie skumulowanej (każda późniejsza poprawka ma zastosowanie do już skorygowanej ceny);
- 2) niezależna podstawa (sumowanie).
Zagraniczne doświadczenie
Amerykański Instytut rzeczoznawców nieruchomości zaleca taką sekwencję poprawek (korekty cen sprzedaży obiektów porównawczych dla elementów porównawczych):
- 1. Skład praw własności.
- 2. Warunki finansowania transakcji (wykorzystanie przy zakupie zasobów kredytowych w warunkach, które nie są istotne dla rynku).
- 3. Warunki sprzedaży (nietypowa motywacja lub nietypowe warunki transakcji, takie jak względne stosunki kupującego i sprzedającego, sprzedające się w ramach upadłości).
- 4. Czas zawrzeć transakcję z analogiem obiektowym.
- 5. Lokalizacja i środowisko.
- 6. Charakterystyka fizyczna.
- 7. Charakterystyka ekonomiczna obiektu.
Jest istotna dla kwestii, jakie poprawki powinny być wykonane na zasadzie skumulowanej, a które są niezależne.
Zasady opracowane na podstawie doświadczenia oceny są dozwolone w następujący sposób.
Zmiany odzwierciedlające warunki transakcji Powinien być wykonany z kumulatywną podstawą. Należą do nich poprawki:
- na prawach transmisji;
- Warunki finansowania (środki pieniężne, bezgotówkowe, wykorzystujące środki pożyczone);
- Warunki sprzedaży (rabaty, raty);
- Czas sprzedaży (księgowość zmian cen na czas po sprzedaży).
Poprawki związane z cechami obiektu Wpisany na niezależną podstawę:
- Lokalizacja;
- stan obiektu;
- dodatkowe elementy;
- ekologia.
DO metody jakościowe Definicje poprawek obejmują ogólną metodę grupy i sposób poszczególnych badań.
Metoda grupowania ogólnego Należy zastosować, jeżeli istnieją dane na wystarczająco dużą liczbę sprzedaży z drobnymi odmianami cen.
W tym przypadku rzeczoznawca ma prawo do podejmowania odrębnych poprawek, ale ocenić różnice szacowanego obiektu z rynku przedstawionego na rynku ("lepiej - gorzej"). Jeśli zmienność cen jest niewielka, stosowanie tej recepcji może być uzasadnione.
Metoda indywidualnych badań Opiera się na analizie opinii operatorów rynku nieruchomości o wartościach cennej wartości czynnika.
Zastosowanie metody porównawczej można zilustrować następującym przykładem. Konieczne jest określenie wartości rynkowej domku z sauną i wbudowanym garażem (obiekt nr 1). Po analizie zidentyfikowano następującą sprzedaż:
- 1. Obiekt Numer 2 Sprzedany w tym roku w cenie 2900 tysięcy rubli ma saunę i basen.
- 2. Numer obiektu 3 sprzedano rok temu za 2600 tysięcy rubli, ma wbudowany garaż.
- 3. Obiekt Numer 4 Sprzedany w tym roku za 3000 tysięcy rubli ma basen i wbudowany garaż.
Korzystając z metody sprzedaży pary, ustalono, że wkład sauny w koszt 50 tysięcy rubli; basen - 60 tysięcy; Garaż - 90 tysięcy rubli. Wzrost kosztów wynosi 10% rocznie. (Na przykład patrz tabela. 8.4.)
Tabela 8.4.
Określenie wartości nieruchomości przy użyciu podejścia porównawczego
|
Parametr |
Numer obiektu 1. |
Obiekt numer 2. |
Numer obiektu 3. |
|
|
Cena, tysiąc rubli. |
||||
|
Cena, skorygowana na czas, tysiąc rubli. |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
Garaż podziemny. |
||||
|
Całkowite regulacje |
||||
|
Poprawiona cena, tysiąc rubli. |
Ponieważ skorygowane ceny są nieco inne od siebie, musisz obliczyć średnia cena ważona. Największą wagę jest przymocowany do obiektu, który w jego parametrach jest najbliższy mierzonym. Stopień intymności można ocenić przy użyciu metody oceny ekspertów. W przypadku braku ekspertów waga każdego analogu może być określona przez liczbę skorygowanych korekt swojej ceny. Ponieważ każda korekta zawiera potencjalny błąd, tym bardziej bardziej dostosowywanie ceny analogowej, tym mniej jego wagi przy określaniu całkowitej wartości obiektu oceny.
Cena pierwszego obiektu została poddana jednej regulacji, cenie drugiej i trzeciej - dwie korekty. Biorąc pod uwagę, że należy ciężar analogu
aby być odwrotnie proporcjonalny do liczby dostosowań, stosuje się następującą zasadę jego obliczenia:
gdzie k. 1K. 2K. 3 - Liczba regulacji odpowiednio pierwszych, drugich i trzecich analogów.
Obliczamy wagi każdego analogowego wzoru (8.1):
Biorąc pod uwagę "wkład" każdego obiektu, koszt nieruchomości będzie równy, tysiąc rubli:
3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 \u003d 3121,75 lub zaokrąglony 3120.
- Delimitacja między podejściami do oceny i metod oceny przeprowadza się w federalnych standardach oceny - w FSO nr 1 (patrz: URL: Labrete.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_FSO-L_Apraisal-podejścia.htm).
- Wskaźniki zmian w budownictwie są regularnie zmieniane i publikowane w Internecie przez agencje rządowe regulujące działania budowlane
(Obecnie - Minstroja Rosja).
