So überprüfen Sie Ihr Zuhause selbst auf rechtliche Sauberkeit. Die Nuancen der Selbstprüfung einer Wohnung vor dem Kauf

Der Wohnungsmarkt in Russland ist in letzter Zeit aufgetaucht, die Mehrheit der Bevölkerung ist in diesen Angelegenheiten nicht geschäftsfähig, daher werden häufig die Dienste von Vermittlern in Anspruch genommen - zahlreiche Agenturen für den Verkauf / Kauf von Immobilien in der Hoffnung auf professionelle Hilfe, die , leider, sind nicht immer gerechtfertigt.

Ihre persönlichen Qualitäten sind ein subjektiver Faktor: Ein skrupelloser oder inkompetenter Immobilienmakler kann die wichtigsten Nuancen ignorieren, was das Leben des neugeborenen Eigentümers zusätzlich erschwert. Der Vermittler haftet nicht für die Folgen der Transaktion - es gibt kein geeignetes Recht. Übernehmen Sie also die Kontrolle über alles, indem Sie zuerst die folgenden einfachen Regeln lernen. Betrüger haben Angst vor legalen Käufern.

Gründe für die Überprüfung der Sauberkeit der Wohnung beim Kauf

Es wird sich um Zweitwohnungen handeln, also um Menschen, die in der zum Verkauf angebotenen Wohnung gelebt haben.

Mit Klärung der Wohngeschichte. Am meisten Hauptgrund für eine gründliche Prüfung - um Ansprüche auf die Rechtmäßigkeit des Eigentumserwerbs durch den neuen Eigentümer und Ansprüche auf das Einzugsrecht Dritter zu vermeiden. Solche Anforderungen können gestellt werden, wenn:

• es gibt solche, die aus verschiedenen Gründen vorübergehend im Ruhestand sind:
  • Wehrdienst in der Armee,
  • verurteilte Gefangene,
  • Patienten in psychiatrischen Kliniken,
  • Anspruchsberechtigte,
  • Kinder unter 18 Jahren;
• die Transaktion von einer für geschäftsunfähig erklärten Person durchgeführt wird, was später Anlass für ein Gerichtsverfahren über die Rechtmäßigkeit der Transaktion sein kann;
• Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass die Wohnung festgenommen oder mit einer Hypothek belastet wurde.

Ein weiterer wichtiger Umstand ist die Abwesenheit staatliche Regulierung, das einen fruchtbaren Boden schafft für betrügerische Pläne... Hier sind einige davon:

1. Die bekannteste Methode ist die Dokumentenfälschung.: fremde Wohnung mit gefälschter Vollmacht zu verkaufen. Moderne Technologien einen qualitativ hochwertigen Druck bieten, werden Sie sich nicht vom Original unterscheiden.
2. Verkauf durch Duplikate(Kopien) von Dokumenten an mehrere Personen.
3. Verkauf auf Basis einer echten Vollmacht- "Allgemeines". In diesem Fall hat eine Person, die eine Vertrauensperson ist, die Möglichkeit, unbefugte Aktionen mit der Wohnung durchzuführen.
4. Ein Mieter, der sich als Vermieter ausgibt, unter einem weit hergeholten Vorwand lockt ein Depot heraus, verschwindet.

Ein beliebtes Schema von Betrügern ist der Verkauf einer Wohnung unter einer falschen Vollmacht.

Das erforderliche Dokumentenpaket, um die rechtliche Reinheit der geplanten Transaktion zu gewährleisten

Wie überprüft man eine Wohnung beim Kauf? Dazu müssen Sie in den Unterlagen für die Wohnung navigieren, die der Verkäufer bereitstellen muss. Wenn auch nur einer von ihnen fehlt, riskieren Sie keinen Deal. Nur zusammengetragen und analysiert, tragen sie dazu bei, die Risiken für den Käufer deutlich zu reduzieren:

• Anspruch: den Verkäufer identifizieren, die Tatsache des Eigentums an der Immobilie bestätigen und auf welcher Grundlage dieses Recht erlangt wurde:
  • Reisepass;
  • Bescheinigungen über die Geschäftsfähigkeit und fehlende Registrierung für Alkoholismus und Drogensucht (es liegt an Ihnen, den Verkäufer nach diesen Papieren zu fragen oder nicht);
  • Dokumente zur Feststellung der Entstehung von Eigentumsrechten nach den Ergebnissen der Privatisierung: eine Vereinbarung und eine Bescheinigung über die Eigentumsrechte;
  • weitere Gründe für den Wohnungseigentum: Schenkung, Erbschaft mit entsprechenden Verträgen und Urkunden staatliche Registrierung Eigentum.
• Auszug aus dem Unified State Register of Rights(USRR). Die Daten sind nicht geheim, sie können vom Käufer selbst durch Vorlage seines Reisepasses beim Regionalbüro Rosreestr. Sein Inhalt wird alles über die früheren und aktuellen Eigentümer und das Vorhandensein von Belastungen (Festnahme, Kaution) erzählen.
  Tatsächlich handelt es sich um eine Wohnungsgeschichte, die 1998 begann - eine ausreichende Frist zur Überprüfung, da die Verjährungsfrist für die Einreichung von Ansprüchen 3 Jahre nicht überschreitet.
• Informationen aus dem Hausbuch in Form eines erweiterten oder archivierten Auszugs. Ausgestellt bei Single Window Services, Informations- und Abrechnungszentren, Verwaltungsgesellschaften und Passämtern.
• Schriftliche Zustimmung der Vormundschaftsbehörde einen Verkauf in Anwesenheit von registrierten Kindern und behinderten Bürgern zu tätigen.
• mit Zustimmung des Ehepartners unter der Bedingung gemeinsamer Einkauf Wohnungen sind verheiratet.
• Original Vollmacht zu verkaufen notariell beglaubigt
• Erklärung, oder der Plan der Wohnung, um die Tatsache der illegalen Sanierung festzustellen.

Hinweis: Machen Sie einen Deal nur in einem offiziellen Rahmen, an einem "Präsenz"-Ort. Und wenn Sie Druck vom Verkäufer verspüren, sollten Sie besser eine andere Option finden und sich von „schlüpfrigen“ Persönlichkeiten fernhalten.

So überprüfen Sie die Häufigkeit einer Wohnung vor dem Kauf anhand von Informationen aus Dokumenten

Geben Sie keine Anzahlung in einem informellen Rahmen.

Lassen Sie uns noch einige Punkte zusammenfassen und klären.

Selbst wenn man auf die Dienste eines Maklers zurückgreift, um einen Kauf zu tätigen, kann man sich nicht entspannen. Behalten Sie Ihre Verhandlungen mit dem Verkäufer unter persönlicher Kontrolle und prüfen Sie alle Dokumente.

Stimmen Sie auf keinen Fall einer formlosen Überweisung der Anzahlung zu. In der Regel schaffen Betrüger eine Stresssituation für Sie, um unter verschiedenen Vorwänden sogar eine Quittung und Kopien von Dokumenten anzubieten. Nachdem sie also von mehreren Käufern Geld für den Kauf erhalten haben, werden sie die Wohnung an einen von ihnen verkaufen, die anderen werden leer bleiben.

In einem der vorherigen Artikel haben wir darüber geschrieben. Verstehen Sie, welche dieser Arten von Sicherheiten für Sie vorzuziehen ist. Wenn Sie jedoch auf Betrüger mit investierten Finanzen stoßen, wird es eindeutig Probleme geben.

Eine ähnliche Situation: der Verkauf einer Wohnung an mehrere Personen mit gut gemachten Doppeldokumenten.

Hüten Sie sich vor einer „allgemeinen“ Vollmacht ohne konkreten Auftrag, diese Wohnung zu verkaufen, versuchen Sie, mit der Person, die sie ausgestellt hat, in persönlichen Kontakt zu treten.

Es ist fast unmöglich, die Rechtsfähigkeit des Verkäufers unter Umgehung der offiziellen Bescheinigung zu überprüfen, vertrauliche Informationen werden von Ärzten nicht preisgegeben. Falls der Verkäufer einsam ist Alter Mann, hat einige Merkwürdigkeiten in der Kommunikation, und Sie haben Zweifel an seinem psychischen Zustand, seien Sie auf der Hut. Natürlich können Sie die Nachbarn nach Details fragen. Aber es ist besser, eine andere Option zu wählen.

Wenn Sie die Dienste eines Agenten verweigern, können Sie bei der Überprüfung der Rechtsreinheit mehrere Zehntausend Rubel sparen. Bei richtiger Vorgehensweise werden schon bei einer unabhängigen Prüfung mögliche Schwachstellen des Objekts aufgedeckt. Darüber hinaus können einige der Überprüfungsschritte mithilfe von Internetressourcen, insbesondere der Website von Rosreestr, durchgeführt werden. Die Portalseite bietet mehrere Empfehlungen, mit denen der Käufer selbstständig prüfen kann rechtliche Reinheit Grundstück mit einem Haus vor dem Kauf. Die Empfehlungen eignen sich auch für den Kauf eines Grundstücks mit einem nicht registrierten Haus.

In den Augen eines erheblichen Teils der Käufer ist es interessanter, ein nicht registriertes Privathaus zu kaufen. Preislich ist es günstiger. Außerdem bis das Haus angezogen ist Katasterregistrierung, Sie müssen dafür keine Steuern zahlen (normalerweise sind es mehr als 10 Tausend Rubel pro Jahr). Trotzdem muss man auch beim Kauf eines solchen "inoffiziellen" Objekts darauf achten, dass es bau- und feuerpolizeilich gebaut ist und bei Bedarf eingetragen werden kann (Versicherung, Testamentsaufnahme etc.) ) .

Schritt 1. Online-Vorabprüfung

Der Käufer gibt normalerweise aus rechtliche Due Diligence die Reinheit des erworbenen Objekts, nachdem er alle Vorschläge, die ihn interessierten, persönlich geprüft und eine Wahl getroffen hatte. Wichtige Informationen zu den Grundstücken mit zum Verkauf stehenden Häusern können jedoch bereits vor dem Besuch der „Brautschau“ und dem Treffen mit dem Verkäufer eingeholt werden. Auf diese Weise können Sie Objekte mit rechtlichen Problemen zur Einsichtnahme von der Liste entfernen und keine Zeit damit verschwenden, sie persönlich kennenzulernen.

Vorabprüfung Rechtsstellung Objekt beginnt mit einem Anruf beim Verkäufer. Während des Gesprächs ist es notwendig, nicht nur ein Treffen und eine Besichtigung des Grundstücks und des Hauses zu vereinbaren, sondern auch die Katasternummer des Grundstücks oder die genaue Adresse (sofern dem Grundstück / Haus eine Adresse zugeordnet ist) herauszufinden. Dies sind keine geheimen Informationen, es gibt keinen Grund für den Verkäufer, sie zu verbergen. Wenn Sie die Adresse oder Katasternummer kennen, können Sie sich auf der Rosreestr-Website über den Standort und das Haus informieren. Es ist jedoch zu beachten, dass die Suche nach Adresse hier nicht immer funktioniert. Es ist sicherer, nach Katasternummer zu suchen. Falls der Käufer des Objekts diese Nummer nicht kennt, kann er diese über die Ressource kadastr.ktotam.pro klären. Hier können Sie die Katasternummer kostenlos erfahren, wenn Sie die Adresse des Objekts eingeben.

Ziemlich viel über das Immobilienobjekt erfahren Sie auf der Seite der Rosreestr-Website "Referenzinformationen zu Immobilienobjekten online". Hier erfahren Sie die Adresse, den Katasterwert des Objekts, die Fläche des Grundstücks und des Hauses, das Datum der Registrierung des Eigentums sowie das Vorhandensein von Einschränkungen - ob das Objekt hypothekarisch ist, verpfändet oder in Haft. Die Form der Einschränkung wird zwar nicht angegeben - nur ein Hinweis, dass die Verfügung über das Objekt eingeschränkt ist. Der Käufer muss verstehen, dass bis zur Aufhebung der Beschränkung der Verkauf und Kauf der Sache unmöglich ist.

Darüber hinaus können Informationen über den Standort und das Haus mit dem öffentlichen Katasterplan auf der Rosreestr-Website abgerufen werden. Hier im öffentlichen Bereich gibt es Daten zur Grundstückskategorie, zur erlaubten Nutzung und zur Größe des Objekts.

Schritt 2. Prüfen Sie die dem Verkäufer zur Verfügung stehenden Dokumente

Der Verkäufer eines Privathauses muss standardmäßig Dokumente haben, die sein Eigentum am Land bestätigen, eine Eigentumsurkunde für das Haus und einen Reisepass. Der Käufer kann diese Dokumente beim ersten Treffen studieren. Darüber hinaus sollten Sie den Verkäufer (z. B. bei einem Vorgespräch am Telefon) bitten, einen Auszug der USRN über die Rechtsübertragung, eine Archivbescheinigung des Passamtes und Quittungen über die Schuldenfreiheit bei sich zu haben Nebenkosten und andere Zahlungen. Höchstwahrscheinlich befinden sich diese Wertpapiere zum Zeitpunkt der Erfüllung nicht in den Händen des Verkäufers (sie werden für die Transaktion nicht benötigt und Verkäufer kümmern sich normalerweise nicht um deren Abholung). Dann lohnt es sich mit dem Verkäufer zu vereinbaren, dass er sich in ein paar Tagen wieder trifft, wenn die fehlenden Unterlagen fertig sind.

Dokumente vor Ort

Eigentum des Verkäufers an Grundstück durch zwei Dokumente bestätigt. Erstens ist dies ein Eigentumsdokument - es gibt an, auf welcher Grundlage der aktuelle Eigentümer das Land besitzt. Ein Eigentumstitel an Land kann sein: ein Dekret über die Zuweisung von Land, ein Kaufvertrag, eine Erbschaftsurkunde, eine Gerichtsentscheidung usw. Das zweite erforderliche Dokument ist ein Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister von Immobilien - USRN, die das Eigentum einer bestimmten Person am Grundstück bestätigt ...

Der Käufer sollte mit dem geerbten Grundstück vorsichtig genug sein, insbesondere wenn die Erbschaft durch Testament und nicht durch Gesetz erhalten wird. Der Erbrechtsschein gibt immer an, ob die Erbschaft „durch Testament“ oder „durch Gesetz“ eingegangen ist. Immobilienmakler achten besonders auf Objekte, die vor weniger als 3 Jahren geerbt wurden. Eine weitere Situation, die den Käufer alarmieren sollte, ist, wenn der aktuelle Eigentümer das Grundstück vor kurzem selbst erworben hat - vor weniger als 3 Jahren. In diesem Fall sollten Sie darauf bestehen, dass der Eigentümer zusätzlich einen „erweiterten Auszug aus der USRN“ vorlegt (auf den weiter unten eingegangen wird).

Das zweite Papier – ein Auszug aus dem USRN – erfordert nicht weniger Aufmerksamkeit. Es sei daran erinnert, dass ab dem 1. Januar 2017 ein Auszug aus der USRN das einzige Dokument ist, das die Immobilie bestätigt. Alle anderen Papiere (Lebensdauerbescheinigung, Eigentumsurkunde etc.) sind rechtsgültig und haben formal keine Rechtskraft mehr. Wenn der Inhaber der Site jedoch vor dem 15. Juli 2016 sein Eigentum angemeldet hat, hat er eine „Bescheinigung über die Eintragung von Rechten“ in den Händen, die zumindest besagt, dass die Rechte des Inhabers ordnungsgemäß eingetragen sind. Es ist jedoch besser, dass er einen Auszug aus der USRN mit einem aktuellen Datum vorlegt. Es ist erforderlich, um sicherzustellen, dass das Objekt nicht verpfändet oder belastet ist.

Wenn Sie den Auszug aus der USRN studieren, müssen Sie sicherstellen, dass die dort angegebene Adresse mit der tatsächlichen Position der Site übereinstimmt, die Konfiguration der Site überprüfen (im Auszug befindet sich eine Zeichnung). Wenn Sie ein Wohngebäude (kein Gartenhaus) kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass der Status des Grundstücks es Ihnen ermöglicht, die darauf gebauten Wohnungen wirklich zu betrachten Wohnhaus... Das heißt, der Standort muss sich entweder an Land befinden Siedlungen(und eine erlaubte Nutzungsperson haben Wohnungsbau- individueller Wohnungsbau oder persönliche Nebenparzellen - private Haushaltsgrundstücke) oder auf landwirtschaftlichen Flächen (erlaubte Nutzung im ländlichen Raum oder für Garten- oder LKW-Landwirtschaft).

Vladimir Voronov

ein Experte für vorstädtische Immobilien der Akademie der Wissenschaften "Link"

Sie müssen auch sicherstellen, dass die Papiere für die Site ihre Eigenschaften korrekt angeben. Es kommt häufig vor, dass der im Titeldokument und im Auszug aus der USRN angegebene Bereich der Site nicht übereinstimmt. In der Aussage - eine korrektere Option. Darüber hinaus können Sie anhand des Auszugs erkennen, ob eine Landvermessung durchgeführt wurde. Lassen Sie mich daran erinnern, dass es ab dem 1. Januar 2018 unmöglich ist, Grundstücke ohne Landvermessung zu verkaufen. Im Auszug aus der USRN gibt es eine Abschnittsnummer 1, Spalte "Bereich". Wenn dort steht, dass der Bereich "angegeben" ist, bedeutet dies, dass die Erhebung durchgeführt wurde. Oder die Zahl in der nächsten Spalte informiert Sie über die Umfrage. Wenn neben der Zahl ein Plus-/Minuszeichen für einige mehr steht (zum Beispiel 320 ± 4), bedeutet dies, dass der Standort vermessen wurde. Unabhängig vom Alter der Umfrage empfehle ich jedoch, einen Vermesser anzurufen und den tatsächlichen Standort des Standorts abzuklären. Dadurch werden Fehler bei der Erstellung der Landvermessung abgesichert. Es kommt vor, dass das erworbene Land besetzt großes Gebiet, als in den Unterlagen angegeben, ist es noch schlimmer, wenn sich außerhalb der Grundstücksgrenze ein Wirtschaftsgebäude (Badehaus oder Garage) befindet, das zusammen mit dem Grundstück erworben wird.

Wenn aus dem Auszug aus der USRN nicht ersichtlich ist, dass das Grundstück abgegrenzt ist und der Eigentümer behauptet, die Vermessung durchgeführt zu haben, ist zu klären, wann dies erfolgt ist. Es kommt vor, dass die Bereiche, die vor 2008 abgegrenzt wurden, verschachtelt werden müssen, da sich das Koordinatenbestimmungssystem seitdem geändert hat. Wenn die Landvermessung vor kurzem durchgeführt wurde, hat der Eigentümer (oder der Katasteringenieur, der die Landvermessung durchgeführt hat) möglicherweise keinen Antrag auf Änderung der USRN bei Rosreestr gestellt. Ein Aufruf an " Hotline»Rosreestra, tel. 8-800-100-34-34. Während des Gesprächs müssen Sie die Katasternummer des Standorts nennen. Daher muss er in Erinnerung bleiben oder „ausspionieren“ können.

Hausdokumente

Wenn der Eigentümer mit aller Verantwortung an den Verkauf des Hauses herangetreten ist, hat er das Objekt vorzeitig in das Katasterregister eingetragen und das Eigentum daran formalisiert. In diesem Fall hat der Verkäufer "einen Auszug aus der USRN über die Hauptmerkmale und eingetragenen Rechte an der Immobilie" in Händen. Dieses Dokument bestätigt das Eigentum des Hauses. Der Auszug enthält insbesondere den Namen des Eigentümers, Katasternummer, Adresse, Anzahl der Stockwerke und Fläche des Hauses. Besondere Aufmerksamkeit sollte auf den Katasterwert des Objekts achten, da es sich darauf auswirkt. Im Gebiet Swerdlowsk wird die Steuer auf Privathäuser auf der Grundlage von . berechnet Katasterwert ab 2019 oder 2020.

Wenn das Haus vor 1999 gebaut wurde, war es höchstwahrscheinlich beim BTI registriert. Das heißt, Rosreestr fehlen möglicherweise Informationen über das Haus selbst und seinen Besitzer. Es ist klar, dass der Eigentümer (Verkäufer) in diesem Fall keinen Auszug aus der USRN zur Hand hat. Dann muss er aber ein Dokument haben, das sein Recht auf das Haus bestätigt (Eigentumsurkunde). Dies kann eine Meldebescheinigung der BTI, ein Kaufvertrag, ein Geschenkgutschein, eine Erbrechtsbescheinigung etc. sein.

Wie im Amt Rosreestr in der Region Swerdlowsk erklärt, kann der Hausbesitzer, auch wenn er seine Rechte an dem Haus nicht formalisiert hat, dieses Haus dennoch verkaufen. In diesem Fall werden bei Rosreestr (über das MFC) zwei Anträge eingereicht - für die Registrierung von Rechten und für die Registrierung der Übertragung von Rechten. Die Eigentumsurkunden an Grundstück und Haus sind den Anträgen beigefügt.

Wenn Sie einen Auszug aus der USRN sowie ein Titeldokument studieren, müssen Sie sicherstellen, dass die Daten aus den Dokumenten den Eigenschaften eines echten Hauses entsprechen.

Egor Mityurev

Makler, Sachverständiger für vorstädtische Immobilien der Akademie der Wissenschaften "Novosel"

Es kommt vor, dass dreistöckige Gebäude als einstöckige Gebäude registriert werden. Theoretisch besteht die Gefahr, dass die Stadtverwaltung von dem Verstoß erfährt (oftmals durch ein „Signal“ der Nachbarn) und verlangt, dass das Haus den Unterlagen angepasst wird. Das heißt, der Käufer eines solchen Objekts muss auf Konflikte mit der Chefarchitektur vorbereitet sein. Oder er muss eine Baugenehmigung einholen und das Haus ehrlich anmelden.

Reisepass des Besitzers

Der Reisepass des Verkäufers muss nicht nur überprüft werden, um sicherzustellen, dass diese Person der Eigentümer des Hauses und des Grundstücks ist. Es ist auch notwendig, auf den Familienstand zu achten und zu verstehen, ob das Haus in der Ehe gekauft wurde oder nicht.

Anastasia Chernova

Vertriebsspezialist der Akademie der Wissenschaften "Nachodka"

Es ist sehr wichtig zu wissen, wer sich für das Haus und das Grundstück qualifizieren kann. Wurden sie in Ehe erworben, ist für den Verkauf eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten erforderlich. Es lohnt sich auch, die Anwesenheit minderjähriger Kinder zu überprüfen, die diese Transaktion nachträglich anfechten können, wenn ihre Rechte verletzt wurden.

Wenn der Verkäufer zwei oder mehr Kinder hat und das Haus bereits fertig gekauft hat, besteht die Möglichkeit, dass beim Kauf des Hauses Mutterschaftskapital verwendet wurde, was bedeutet, dass laut Gesetz alle Familienmitglieder mit Anteilen an dieser Immobilie ausgestattet werden sollten . Ist dies nicht erfolgt, können spätere Geschäfte mit dem Objekt angefochten werden, sodass der zukünftige Eigentümer des Hauses gefährdet ist. Daher sollte der Käufer versuchen herauszufinden, ob das Mutterkapital beim Kauf des Hauses durch den jetzigen Eigentümer verwendet wurde. Dies ist recht schwierig, da die Beteiligung des Kapitals beim Erwerb eines Hauses nicht in der Eigentumsurkunde festgehalten wird. Wurde das Haus jedoch mit einer Hypothek gekauft, kann der Hinweis auf das Mutterkapital im Darlehensvertrag stehen.

Schritt 3. Sehen Sie sich die auf Wunsch des Käufers vorbereiteten Papiere an

Wenn aufgrund der Ergebnisse der Besichtigung des Hauses und des Grundstücks eine (endgültige oder vorläufige) Entscheidung über den Kauf getroffen wird, können Sie mit der Phase einer eingehenden Prüfung der gewünschten Immobilie beginnen. Dazu benötigen Sie, wie oben erwähnt, einen Auszug aus der USRN über die Rechtsübertragung, eine Archivbescheinigung des Passamtes und Quittungen, die das Fehlen von Versorgungs- und sonstigen Zahlungen bestätigen.

Auszug aus der USRN zur Übertragung von Rechten

Legt der Verkäufer einen Kauf- und Verkaufsvertrag als Eigentumsurkunde vor (d.h. er hat selbst einmal ein Grundstück mit Haus gegen Geld erworben), sollte der Käufer die Rechtsgeschichte der Immobilie untersuchen. Hierfür eignet sich am besten der „Auszug aus der USRN über die Übertragung von Rechten an dem Immobilienobjekt“. Manchmal wird dieses Papier informell als "erweiterter Auszug aus der USRN" bezeichnet. Sie kann nur vom Hausbesitzer oder einer Person, die von ihm eine notariell beglaubigte Vollmacht hat, angeordnet werden. Das Zertifikat wird beim MFC bestellt oder (wenn der Besitzer hat elektronische Unterschrift) auf der Rosreestr-Website. Registrierung einer erweiterten Erklärung in Papierform kostet 400 Rubel, in in elektronischer Form- 250 Rubel. Die Bearbeitungszeit beträgt drei Werktage.

Der erweiterte Auszug enthält die Namen der Inhaber der Site in chronologischer Reihenfolge, die Art der Rechte jedes Inhabers (Eigentum, geteilter Besitz.), und vor allem - das Datum der Registrierung jeder Transaktion.

Lyudmila Plotnikova

Sie sollten die Eigentumsbedingungen des Grundstücks und des Hauses genau beachten. Insbesondere sollte der Käufer darauf hingewiesen werden, wenn der aktuelle und der vorherige Eigentümer des Objekts dieses nur für kurze Zeit besaßen. Es besteht die Gefahr, dass eine Reihe von Blitzgeschäften nach einer riskanten Operation die Spuren verwischen. Wenn der Verkäufer die Seite seit vielen Jahren besitzt, verringert dies wiederum das Risiko von "Grüßen" aus der Vergangenheit.

Experten weisen darauf hin, dass ein erweiterter Auszug auch bei der Prüfung eines Grundstücks (Grundstück mit Haus) hilfreich ist, das zuvor durch Erbschaft oder gerichtliche Entscheidung von einem Eigentümer auf einen anderen übergegangen ist.

Archivbescheinigung des Passamtes

Informationen über Ehepartner und Kinder sind nicht immer im Reisepass des Eigentümers enthalten. Dies kann sein, wenn der Reisepass kürzlich ersetzt wurde (aufgrund von Verlust oder wenn der Besitzer das 45. Lebensjahr vollendet) oder einfach auf einen Fehler des Passbeamten zurückzuführen ist. Eine Vorstellung von der Zusammensetzung der Familie des Hausbesitzers kann der Archivbescheinigung des Passamtes entnommen werden. Manchmal wird es im Formular 40 als erweitertes oder historisches Zertifikat bezeichnet. Ein solches Zertifikat wird beim Passamt ausgestellt (der moderne Name dieser Stelle ist das Zentrum für den Empfang und die Ausstellung von Dokumenten für die Registrierung von Bürgern am Wohnort und Ort des Aufenthalts des FMS). Das Archivverweis enthält Informationen darüber, wer und wann im Haus für die gesamte Zeit registriert war, in der der aktuelle Eigentümer das Haus besitzt. Dieser Hinweis hilft Ihnen zu verstehen, welche Art von Verwandten der Eigentümer (Verkäufer) hat und welche Risiken dies für den zukünftigen Eigentümer in der Zukunft darstellen kann. Wie bereits erwähnt, kann die Anwesenheit von zwei oder mehr Kindern auf die Verwendung von Mutterkapital beim Erwerb von Immobilien hinweisen. Außerdem sollten Sie in der Bescheinigung auf die Aufzeichnungen über die Entlassung von Bürgern im Zusammenhang mit der Ausreise zu Haft- oder Durchgangsplätzen achten Militärdienst... Diese Personen behalten das Recht, im Haus zu wohnen, auch wenn das Haus auf einen anderen Eigentümer übertragen wird.

Vor der Transaktion lohnt es sich auch, den Verkäufer um ein Standardzertifikat im Formular 40 zu bitten. Es gibt die zum Zeitpunkt der Ausstellung des Zertifikats im Haus registrierten (registrierten) Personen an. Es ist wünschenswert, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs niemand in den Räumlichkeiten registriert ist, und schon gar keiner der Minderjährigen.

Zahlungsbelege

Vor dem Kauf eines Hauses müssen Sie sicherstellen, dass der Vorbesitzer keine Schulden gegenüber der "Gemeinde" (sofern der Standort / das Haus mit den Netzwerken verbunden ist) für Mitgliedschaft und andere Zahlungen hat. Daher wird dem Käufer empfohlen, die Zahlungseingänge zu überprüfen. Versorgungsunternehmen vom Eigentümer zur Verfügung gestellt. Zusätzlich können Sie den Vorsitzenden der Gartenpartnerschaft (wenn das Haus in SNT liegt) oder das Büro besuchen Verwaltungsgesellschaft(wenn sich das Haus in einem Hüttendorf befindet). Hier können Sie sich auch über mögliche Schulden des Verkäufers der Seite informieren.

Schritt 4. Detaillierte Online-Verifizierung

Im Gegensatz zur Vorabprüfung im Online-Modus erfordert diese Phase viel Zeit und geringe finanzielle Kosten.

Einfacher Auszug für ein Grundstück oder Haus aus der USRN

Wenn Sie sich über das Haus und den Standort informieren müssen Weitere Informationen, können Sie auf der Rosreestr-Website "einen Auszug aus der USRN über die wichtigsten Merkmale und eingetragenen Rechte an dem Objekt" bestellen. Es ist in Papierform für 750 Rubel, in elektronischer Form für 300 Rubel erhältlich. Das Papier wird jedem Bürger ausgestellt.

Denis Vokhmenin

Um die Angaben des Eigentümers über das Eigentum an Haus und Grundstück zu überprüfen, ist es erforderlich, Auszüge der USRN für Haus und Grundstück zu bestellen. Sie enthalten alle Informationen über den Eigentümer (vollständiger Name), auf Grundlage des Erwerbs von Eigentumsrechten, über Beschränkungen und Belastungen (sofern vorhanden) von Immobilienobjekten.

Beim Studium der Erklärung sollte ein potenzieller Käufer die Abschnitte mit Daten zu Beschränkungen - Belastungen (Beschlagnahmen) von Rechten sowie zu den in Gerichtsverfahren... Sie kann unter anderem Daten zur Anfechtung von Erbrechten enthalten. Natürlich vervielfacht das Vorhandensein solcher rechtlicher "Anhängsel" die Risiken des Eigentümers des Hauses und des Grundstücks.

Zuvor sprach die Portalseite über die Vielfalt und die Kosten ihrer Nutzung.

Ist das Objekt ein Gegenstand? Rechtsstreit

Eine weitere Wissensquelle über das erworbene Haus sind die Webseiten der Amts- und Stadtgerichte. Sie verfügen über Suchmaschinen, mit denen Sie (abgeschlossene oder laufende) Gerichtsverfahren anhand des Namens des Verfahrensbeteiligten finden können. Die Website des Bundesgerichtshofs könnte ebenfalls von Interesse sein. Um danach suchen zu können, müssen Sie neben dem vollständigen Namen das Geburtsdatum des Bürgers kennen.

Lyudmila Plotnikova

Rechtsanwalt der Uraler Immobilienkammer

Bevor Sie ein Haus und ein Grundstück kaufen, sollten Sie auf den Webseiten der Amtsgerichte prüfen, ob es zu dieser Immobilie Klagen gibt, ob Verwandte diese vor Gericht teilen. Es ist notwendig, bei den Gerichten am Standort der Immobilie zu suchen. Zur Webseite Gerichtsvollzieher es lohnt sich, nach einem solchen Grund zu suchen - es kommt vor, dass der Gerichtsvollzieher erregt ist Vollstreckungsverfahren, aber das Eigentum des Schuldners nicht beschlagnahmt. Das heißt, die USRN zeigt keine Informationen darüber an, dass dem Objekt Beschränkungen auferlegt wurden. Und Rosreestr wird einen Deal mit solchem ​​Eigentum registrieren. Wenn Sie jedoch ein Grundstück mit Haus von einer Person kaufen, gegen die ein Vollstreckungsverfahren läuft, kann eine solche Transaktion nachträglich angefochten werden. Und der Käufer verliert das erworbene Eigentum.

Ist der Verkäufer in Konkurs?

Befindet sich der Eigentümer des Hauses in Privatinsolvenz, kann der Verkauf seiner Immobilie an ihn von den Gläubigern angefochten werden. Dann wird das Objekt an den Vorbesitzer zurückgegeben und der Käufer wird sich der Gläubigerschlange anschließen, um das für das Haus mit dem Grundstück bezahlte Geld zu erhalten.

Lyudmila Plotnikova

Rechtsanwalt der Uraler Immobilienkammer

Insolvenzfälle von Bürgern sollten auf der Website des Schiedsgerichts gesucht werden. Aber ich möchte darauf hinweisen, dass das Fehlen eines Insolvenzverfahrens keine Garantie bietet. Wenn die Person zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht insolvent war, aber innerhalb von 3 Jahre nach Abschluss des Geschäfts besteht die Gefahr, dass die Gläubiger versuchen, das Geschäft anzufechten, mit der Begründung, dass es mit dem Zweck erfolgte, den Gläubigern das Eigentum des Schuldners zu entziehen. Wenn die Transaktion zu einem um 25 % niedrigeren Preis als dem Marktpreis durchgeführt wurde, wird sie höchstwahrscheinlich ungültig.

Als zusätzlicher Schutz vor einer möglichen Insolvenz des Immobilienverkäufers kann eine entsprechende Garantie des Verkäufers in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Der UPN schlägt folgende Formulierung vor: „Der Verkäufer garantiert, dass er nicht für insolvent erklärt wurde, dass kein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet wurde und dass er keine Schulden und / oder andere nicht erfüllte Verpflichtungen hat, die die Einleitung eines Verfahrens gegen ihn nach sich ziehen können ihn Konkurs und/oder Inkasso Geld dass er nichts über Gläubiger weiß, die ihn vor Gericht für insolvent erklären können, und dass er selbst nicht vorhat, vor Gericht zu gehen, um sich für insolvent zu erklären. Das Konzept der Privatinsolvenz in Russland tauchte jedoch erst vor kurzem auf, und bisher gibt es keine gerichtlichen Präzedenzfälle, die zeigen, ob eine solche Formulierung den zukünftigen Eigentümer davor schützt, die von ihm getätigte Transaktion anzufechten.

Kauf eines nicht registrierten Hauses

Oftmals melden Eigentümer einzelner Grundstücke Wohngebäude nicht an, um die Erhebung der Grundsteuer zu vermeiden. Grundsätzlich können Sie ein Grundstück mit einem nicht registrierten Haus kaufen. In diesem Fall weist der Vertrag häufig darauf hin, dass sich auf der Baustelle Baumaterialien befinden.

Denis Vokhmenin

Leitender Rechtsberater der Akademie der Wissenschaften "Nachodka"

In diesem Fall kann nur ein Grundstück legal erworben werden. Und der neue Eigentümer muss sich um die Registrierung des Eigentums des Hauses kümmern (wenn er dies beschließt). Dabei neuer Besitzer Schwierigkeiten bei der Eintragung des Eigentums an einem Haus haben, da das gesamte Verfahren unter anderem von der Art des Grundstücks und der Art der zulässigen Nutzung des Grundstücks abhängt.

Der neue Eigentümer nach Art. 222 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation kann ein fertiges Gebäude registrieren, dafür benötigt er jedoch eine Baugenehmigung. Ist das Haus bereits gebaut, kann die Gemeinde die Genehmigung verweigern. Einschließlich kann es mit der Begründung abgelehnt werden, dass das Haus nicht entspricht Bauvorschriften(z. B. werden die Einrückungen von den Grenzen des Diagramms nicht beachtet). Daher ist es beim Kauf eines nicht registrierten Hauses (d.

Der Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt birgt seine eigenen Risiken, von denen das wichtigste die Möglichkeit ist, das Recht auf eine Wohnung anzufechten. Um die Reinheit der Transaktion zu überprüfen, ist es daher insbesondere erforderlich, vergewissern Sie sich, dass die Ihnen vorgelegten Unterlagen echt sind und keine Ansprüche Dritter auf die Wohnung bestehen.

1. Gründe für die Anfechtung der Rechte an der Wohnung

Gründe für die Anfechtung der Rechte an einer Wohnung können sein:

• ein Konflikt zwischen den früheren Erben der Wohnung oder ein Versuch, die Wohnung nach der Auflösung der Ehe durch die ehemaligen Ehegatten aufzuteilen;
• Anerkennung des ehemaligen Verkäufers der Wohnung als geschäftsunfähig (aufgrund von Alters- und (oder) psychischen Störungen, Alkoholismus oder Drogensucht);
• Rückkehr von Orten der Freiheitsentziehung einer zuvor in der Wohnung registrierten Person;
• das Erscheinen einer vermissten Person, die zuvor in der Wohnung registriert war;
• Entlassung aus der Wohnung ohne Zustimmung der Vormundschaft und Vormundschaftsbehörde der in dieser Wohnung registrierten minderjährigen Kinder.

2. Dokumente, die vor Abschluss einer Transaktion überprüft werden müssen

Um den Eintritt von Risiken zu verhindern oder zu minimieren, ist es notwendig, die folgenden Dokumente zu studieren.

2.1. Unterlagen des Verkäufers

Zu diesen Dokumenten gehören zunächst:

• Reisepass (Staatsbürgerschaft der Russischen Föderation oder anderweitig);
• eine Bescheinigung einer neuropsychiatrischen und narkologischen Apotheke über die Rechtsfähigkeit des Verkäufers (wird dem PND, ND persönlich am Tag des Kontakts dem Bürger ausgestellt).

2.2. Dokumente, die das Eigentum an der Wohnung und die Befugnis des Vertreters bescheinigen

ZU diese Dokumente enthalten (Artikel 185.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation; Absatz 3 des Artikels 35 des IC RF; Teil 2 des Artikels 14, Teil 1 des Artikels 28 des Gesetzes vom 13.07.2015 N 218-FZ; Teil 7 des Artikels 21 des Gesetzes vom 03.07.2016 N 360-FZ, Artikel 34.4 der Grundlagen des Notarrechts):

• ein Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate (USRN, bis 01.01.2017 - USRR), ausgestellt von Rosreestr. Bis zum 15. Juli 2016 wurde die staatliche Registrierung der Entstehung und Übertragung von Rechten an einer Wohnung auch durch eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung von Rechten bescheinigt;
• Eigentumsdokumente an der Wohnung (der Kaufvertrag, nach dem die Wohnung zuvor erworben wurde, oder der Tausch-, Schenkungs-, Mietvertrag, der Vertrag über die Eigentumsübertragung der Wohnung (Privatisierung) oder die Urkunde über das Recht zum Erbe);
• notariell beglaubigte Vollmacht (Original) bei Wohnungsverkauf durch Vollmacht. Es empfiehlt sich, sich an die Notarkammer zu wenden, um die Gültigkeit der Vollmacht und die Vollmachten des Notars zu überprüfen. Die Vollmacht kann vom Inhaber jederzeit widerrufen werden. Um die Ungültigkeit der Transaktion zu vermeiden, sollten Sie die Gültigkeit beim Notar, der die Vollmacht ausgestellt hat, erfragen oder den Dienst zur Prüfung von Vollmachten im Rahmen des United Informationssystem Notare über das Internet;
• notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten zur Veräußerung der Wohnung, wenn die Wohnung während der Ehe erworben wurde.

2.3. Unterlagen und Informationen zum Nachweis der Abwesenheit von Ansprüchen Dritter

Zu diesen Dokumenten gehören insbesondere (Artikel 62 des Gesetzes Nr. 218-FZ):

• ein Auszug aus dem Hausbuch, das Angaben zu allen in dieser Wohnung gemeldeten Personen enthält;
• ein Auszug aus der USRN, der Informationen über alle Transaktionen enthält, die in Bezug auf diese Wohnung stattgefunden haben.

Es ist wichtig, dass der Auszug aus der USRN aktuell ist (er kann in einigen Tagen veraltet sein).

Auf Wunsch von einem Notar an elektronisches Formular im automatisierten Modus werden die angeforderten Informationen in elektronischer Form unverzüglich, spätestens jedoch am nächsten Werktag nach dem Tag der Absendung der entsprechenden Anfrage (Artikel 62 Teil 14 des Gesetzes N 218-FZ) bereitgestellt.

Aus dem Auszug geht hervor, ob die Wohnung unter Arrest stand, ob sie anderweitig belastet war, wie oft sie verkauft, gespendet wurde, ob es zu dieser Wohnung zivilrechtliche Streitigkeiten gab.

Beachten Sie!

Bei Zweifeln (häufiger Verkauf einer Wohnung, Verkauf durch Bevollmächtigte, vorübergehender Scheck aus einer Wohnung usw.) achten Sie auf die Verjährung dieser Transaktionen oder Streitigkeiten, da die Laufzeit Begrenzungszeitraumüber die Anerkennung von Transaktionen als ungültig beträgt ein oder drei Jahre, je nachdem, aus welchen Gründen die Transaktion als ungültig anerkannt werden kann ( Kunst. 181 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Wenn keine Informationen über die Wohnung in der USRN vorliegen, bedeutet dies, dass nach der Privatisierung keine Transaktionen mit ihr durchgeführt wurden. Es ist jedoch zu beachten, dass Informationen über Immobilientransaktionen ab dem 31.01.1998 in die USRN eingegeben werden. Informationen zu Transaktionen vor dem angegebenen Datum erhalten Sie entweder bei der örtlichen Verwaltung (in Moskau autorisierte Stelle ist die Abteilung für städtisches Eigentum von Moskau und ihre territorialen Abteilungen) oder im Büro technisches Inventar, da dieser Stelle bis 1998 die Funktion der Führung des Immobilienregisters übertragen wurde (https://notariat.ru/

Auf Materialbasis vorbereitet

Rechtsanwalt Bogatkov S.A.

Stimmen Sie zu, dass der Kauf von Immobilien nicht die einfachste Sache ist, insbesondere zum ersten Mal. Die Qual der Wahl der perfekten Wohnung ist mit vielen Fragen zum Anmeldeverfahren verbunden. Es besteht der Wunsch, keine Zeit, Energie und vor allem Ihr eigenes Geld zu verschwenden. Klingt bekannt?

Die Website wird alle möglichen Risiken aussortieren und Ihnen sagen, wie Sie die Wohnung beim Kauf auf Sauberkeit überprüfen können.

Erwerb einer Wohnung im Primärmarkt

Auf dem Primärmarkt sind Wohnungen in im Bau befindlichen Gebäuden. Sie haben noch keinen Besitzer, außerdem existieren sie nicht als materielles Objekt... Aus diesem Grund besteht das Hauptrisiko des Käufers darin, dass der Bauträger die Immobilie nicht baut und / oder in Betrieb nimmt.

Andererseits hat eine solche „neue“ Wohnung eine Reihe von Vorteilen in Bezug auf Risiken:

• es besteht keine Notwendigkeit, ihre Vorgeschichte zu überprüfen;
• es besteht kein Risiko einer illegalen Sanierung;
• es ist einfach, Informationen über den Verkäufer zu erhalten, d.h. über den Entwickler.

Sie geben also Geld für ein "Schwein im Sack" und sind daher vom Entwickler abhängig. Daher ist es so wichtig, es richtig zu wählen. Details dazu Schlüsselmoment- achten Sie zunächst auf die formalen Daten des Unternehmens: Geschichte, Jahresabschluss, Fristen für die Fertigstellung bisheriger Bauvorhaben.

Ja, es gibt keine 100%ige Garantie gegen die Verschiebung oder das Einfrieren des Baus eines Wohngebäudes. Aber es ist möglich, die Risiken zu minimieren. Eine Alternative ist der Kauf eines Eigenheims auf dem Zweitmarkt, also vom Eigentümer.

Wohnungskauf auf dem Zweitmarkt

Auf dem Zweitmarkt ist das Immobilienobjekt nicht „gespenstisch“, sondern ganz real. Daher sind die Risiken der Transaktion sehr vielfältig.

Die meisten Fälle von Verbraucherbetrug ereignen sich auf dem Sekundärmarkt. Erfahren Sie mehr über beliebte Betrugsarten

Alle wesentlichen Risiken beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt lassen sich in mehrere Gruppen einteilen. Betrachten wir jeden genauer.

Risiken im Zusammenhang mit der Identität des Verkäufers

Risiken im Zusammenhang mit den Rechten anderer

Risiken im Zusammenhang mit der Immobilie

So erfahren Sie die Geschichte der Wohnung

Mit dem Aufkommen des einheitlichen staatlichen Registers für Rechte und dann des einheitlichen staatlichen Registers für Immobilien wurde es einfacher, die rechtliche Reinheit einer Wohnung vor dem Kauf zu überprüfen.

Sie können verschiedene Arten von Erklärungen aus dem Register abrufen, darunter:

• über Immobilienobjekte;
• über die Eigentümer von Immobilienobjekten;
• über die Entstehung, Änderung und Beendigung von Rechten an Immobiliengegenständen;
• über den Katasterwert des Objekts.

Wie bekomme ich eine Aussage? Die einfachste - über ein Immobilienobjekt - ist elektronisch auf der offiziellen Website der Rosreestr. Es steht jedem zur Verfügung. Für andere wenden Sie sich an:

• Zweigniederlassung Rosreestr oder die Katasterkammer.

Dank eines Auszugs können Sie die Wahrscheinlichkeit minimieren, eine Wohnung mit einer schlechten Geschichte zu kaufen.

Ein weiteres wichtiges Dokument ist ein Auszug aus dem Hausbuch, es ist auch eine Bescheinigung im Formular Nr. 9 oder eine Meldebescheinigung. Es enthält Informationen über aktuell an- und abgemeldet Einzelpersonen... Es kann nur vom Eigentümer oder einer registrierten Person bezogen werden.

Wo bekommt man es?

• beim MFC;
• im Gebietsbüro des FMS;
• in einer Wohnungsbauanstalt.

So überprüfen Sie die rechtliche Reinheit einer Kauf- und Verkaufstransaktion

Wenn Sie sicher sind, dass es keine Probleme mit der Wohnung gibt, dann beeilen Sie sich nicht, um sich zu entspannen. Beim Kauf einer Wohnung müssen Sie die rechtliche Reinheit der Transaktion überprüfen. Bleiben Sie wachsam, während Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

Wie muss der Vertrag aussehen, damit er rechtsverbindlich ist? Das Gesetz legt fest Pflichtformular- schriftlich in Form eines von den Parteien unterzeichneten Dokuments. Sie benötigen drei Exemplare: für Sie als Käufer, für einen Verkäufer und für Rosreestr.

Neben der Form ist auch der Inhalt des Vertrages wichtig. Stellen Sie sicher, dass es Folgendes enthält:

• Daten zu den Vertragsparteien: Verkäufer und Käufer;
• Informationen zum Vertragsgegenstand, d.h. über die Wohnung selbst;
• direkte Verpflichtung einer Partei, die Wohnung zu übertragen, und der anderen - zur Annahme und Zahlung des Preises;
• Informationen über den Preis und die Zahlungsweise;
• eine Liste von Personen mit Angabe ihrer Rechte zur Nutzung der verkauften Wohnquartier, Falls vorhanden.