Nemenej podstatným rozdielom je aj prípustná vecná skladba transakcií. Môžu sa teda osobne podieľať na predaji a kúpe akékoľvek subjekty práva ktorí sú vybavení právnou spôsobilosťou na uzatváranie transakcií (každý, okrem nespôsobilých, maloletých - čl. a Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Čo sa týka darovania, okrem vyššie uvedených obmedzení podlieha aj zákazy účasti pre subjekty na základe ich odborná činnosť (odst. 2, 3, 4, časť 1, § 575 Občianskeho zákonníka), čo je dané podstatou darovania.
Ďalší dôležitým faktorom pri výbere spôsobu scudzenia a nadobudnutia majetku je právny režim vlastníctva vyplývajúce od nového vlastníka. Takže pri kúpe a predaji, ak je nový vlastník nehnuteľnosti ženatý, vo vzťahu k nadobudnutému majetku v súlade s odsekom 1 čl. 256 Občianskeho zákonníka vzniká spoločný režim vlastníctva k tomuto majetku bez ohľadu na to, kto a na koho náklady ho nadobudol. Nemožnosť uplatnenia tohto pravidla je povolená len v prítomnosti manželskú zmluvu s príslušnými podmienkami. Pri darovaní sa podľa odseku 1 čl. 36 Zákonníka o rodine (SC) Ruskej federácie, nového majiteľa vlastní majetok sám.
Okrem toho nutnosť platiť 13% daň z príjmu fyzických osôb(um. a daňový kód(NK) RF). Vzniká pri realizácii oboch obchodov, pri predaji a kúpe však povinnosť zaplatiť ju prechádza na predávajúceho a v prípade darovania na obdarovaného. Jedinou výnimkou je dar medzi blízkych príbuzných(článok 18.1 článku 217 daňového poriadku Ruskej federácie), ktorý sa nevzťahuje na predaj a nákup. Pre ňu v prípade držby majetku (najčastejšie nehnuteľného) dlhšie ako tri roky platia pravidlá daňový odpočet(článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie) (okrem prípadov predaja a nákupu medzi príbuznými).
Okrem toho
Okrem toho zákonodarca pre darovanie definoval zoznam dôvodov, ktoré umožňujú ukončiť transakciu po jej dokončení, aj keď sú splnené všetky dôležité podmienky (článok 578 Občianskeho zákonníka), čo je pri kúpe a predaji neprijateľné.
darovacia zmluva
Okrem štandardných podrobností - dátumy, miesta mien a záväzky strán - v tomto dokumente musí byť špecifikovaný predmet zmluvy. Najčastejšie tak pôsobia veci, ktoré nie sú stiahnuté z obehu, môžu však pôsobiť aj vlastnícke práva (prevod práva autora piesne na tantiémy od nahrávacej spoločnosti), ako aj oslobodenie od záväzkov (odpustenie dlhu). Predmet musí byť uvedený v zmluve, absencia takéhoto priameho označenia konkrétnej veci, práva alebo spôsobu uvoľnenia má za následok neplatnosť zmluvy (článok 2 článku 572 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Okrem toho sú v zmluve stanovené podmienky, ktoré určujú postup prevodu, zodpovednosť za nesprávne použitie, obmedzenia takéhoto použitia a môže obsahovať odkladné alebo odvolacie podmienky prijatia daru.
Formulár zmluvy
Jednou z týchto základných podmienok je predmetom zmluvy- tovar, ktorého dodržiavanie predpokladá určenie jeho názvu a množstva (článok 3 § 455 Občianskeho zákonníka, odsek 2 § 465 Občianskeho zákonníka). Môžu to byť predmety hmotného sveta, cenné papiere alebo vlastnícke práva.
Okrem toho bežnou podmienkou je dodržiavanie kvality tovaru, ktorá je určená zmluvou (článok 1 článku 469 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) alebo je vhodná na splnenie účelov, na ktoré sa predmet tohto druhu používa (odsek 2 článku 469 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ruská federácia).
Nemenej dôležitou podmienkou je cena položky, ktorý je určený dohodou strán (okrem tých, ktoré upravuje štát). Ak to nie je uvedené v zmluve, cena účtovaná za podobný tovar podlieha platbe (článok 3 článku 424 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Okrem toho je povinnou podmienkou platnosti zmluvy údaj povinnosti zmluvných strán, pričom hlavné sú:
- odovzdanie tovaru predávajúcim kupujúcemu;
- prevzatie tovaru kupujúcim a zaplatenie jeho ceny predávajúcemu. Zmluva môže stanoviť akékoľvek iné podmienky, ktoré zákon nezakazuje.
Formulár zmluvy
Určuje sa na základe predmetu, jeho náklady a zloženie predmetov. Povolené sú 3 formy:
- orálny (používaný najčastejšie v maloobchodnom predaji);
- písomné (dodanie, zazmluvnenie, účasť ako zmluvná strana právnickej osoby a pod.);
- notársky overené (vydané na základe dohody strán).
Niektoré zmluvy navyše podliehajú štátna registrácia (článok a Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Výhody a nevýhody kúpnej zmluvy
Komu plusy odcudzenie nehnuteľnosť prostredníctvom uzavretia kúpnej zmluvy by mala zahŕňať:
- jednoduchosť a rýchlosť vykonania – väčšinu zmlúv možno uzavrieť ústne, bez notárskeho overenia a štátnej registrácie;
- absencia obmedzení pre zloženie predmetu, s výnimkou všeobecne uznávaných zákazov pre nespôsobilé a neplnoleté osoby (článok a Občiansky zákonník Ruskej federácie);
- kompenzačná povaha transakcie umožňuje strane, ktorá scudzuje majetok, aby ho požadovala peňažnú odmenu- jeho cena;
- minimálny počet podmienok pre zrušenie transakcie tretími stranami.
Komu zápory predajné transakcie zahŕňajú:
- kompenzačnej povahy zaväzuje kupujúceho zaplatiť v prospech predávajúceho Peniaze;
- potrebu platenie dane z príjmu fyzických osôb (článok 208 daňového poriadku Ruskej federácie), s výnimkou prípadov, keď sa uplatňujú pravidlá odpočtu dane (článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie);
- vznik spoločného režimu vlastníctva nadobudnutého majetku, keď je kupujúci ženatý (článok 1 článku 256 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), s výnimkou prípadov uzavretia manželskej zmluvy;
- potreba informovať spoluvlastníkov o predaji ich podielu na nehnuteľnosti a zohľadniť ich predkupné právo (článok 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Neplatnosť falošnej transakcie
Záver
Darovanie a predaj - zásadne odlišné transakcie zamerané na scudzenie majetku.
Darovanie je bezodplatná transakcia a predaj a kúpa je transakcia s možnosťou úhrady.
Obe zmluvy sa vo väčšine prípadov uzatvárajú ústne, nevyžadujú si notársku formu a štátnu registráciu, okrem prípadov predaja alebo darovania nehnuteľnosti, ako aj darovania tovaru. v hodnote viac ako 3000 rubľov v mene právnických osôb a prísľub darovania.
Nadobúdaním majetku predajom a kúpou vzniká režim spoluvlastníctvo.
Obe transakcie podliehajú DPH., Okrem toho prípady uplatnenie odpočítania dane a dary medzi príbuznými.
Pre darcu zákonodarca vymedzil zoznam dôvodov, ktoré umožňujú zrušenie darovania, ktorý sa pri predaji a kúpe neuplatňuje.
Dar obchádza pravidlo predkupného práva.
Krytie kúpy a predaja darovacou transakciou znamená neplatnosti dohody o darcovstve a povinnom uplatňovaní noriem
V občianskej legislatíve Ruskej federácie je veľa rôznymi spôsobmi prevod majetku, ktorý môžu jeho vlastníci využívať podľa vlastného uváženia. Každá transakcia má zároveň svoje výhody a nevýhody, ako aj charakteristické črty. Ďalej sa budú podrobnejšie zaoberať takýmito typmi zmlúv, ako sú darovacie a kúpno-predajné zmluvy, ako aj ich porovnanie.
Pojem a vlastnosti darovania
Darovacia zmluva alebo darovacia zmluva je dokument, podľa ktorého jedna strana transakcie (darca) prevedie určitú vec alebo majetok na druhú stranu (obdarovaného). V tomto prípade sa prevod uskutočňuje bezodplatne, to znamená, že príjemca daru by nemal dať nič na oplátku svojmu majiteľovi: ani peniaze, ani tovar alebo služby.
Bezodplatnosť transakcie je jej najdôležitejším rozlišovacím znakom – bez dodržania tejto podmienky bude doklad znehodnotený.
V darovacej zmluve sú stanovené určité základné podmienky, a to:
1. Identifikácia predmetu transakcie (teda majetku, ktorý je darovaný). Ak hovoríme o nehnuteľnostiach, musia sa uviesť tieto údaje:
- plocha objektu (vrátane celkovej plochy);
- jeho umiestnenie (teda presnú adresu až po uvedenie poschodia a počtu podlaží budovy, ak ide o byt alebo jeho podiel);
- číslo katastra (pri pozemku).
To znamená, že by to mali byť také údaje, ktoré by mohli pomôcť presne a jednoznačne identifikovať prenášaný objekt medzi mnohými ďalšími.
2. Uvedenie charakteristiky zmluvných strán do zmluvy. Tieto vlastnosti zahŕňajú indikáciu:
- mená strán;
- adresy ich registrácie a skutočného pobytu;
- občianstvo každého z nich atď.
Iné podmienky zmluvy si zmluvné strany môžu zvoliť podľa vlastného uváženia. Jedinou požiadavkou je ich súlad s ustanoveniami platnej legislatívy. Najmä je zakázané zavádzať do nej podmienky, ktoré obdarovanému ukladajú akékoľvek povinnosti, napr.
- o výplate finančných prostriedkov;
- prevodom iných vecí výmenou;
- poskytnúť darcovi určité služby;
- o prevode majetku až po vzniku nejakej udalosti (napríklad po smrti vlastníka).
Pre všetky tieto situácie sa poskytujú iné typy občianskoprávnych transakcií, ktoré sa musia uplatniť. Ak sú teda tieto podmienky v dokumente uvedené, zainteresované strany ho budú môcť napadnúť.
Koncept a vlastnosti predaja
Kúpna zmluva je dokument, podľa ktorého vlastník nehnuteľnosť prevádza natrvalo a za určitý poplatok do vlastníctva inej osoby. Touto nehnuteľnosťou môžu byť nehnuteľnosti (dom, byt, izba, ich podiel), pozemky, vozidlá a mnohé iné predmety. Najčastejšie sa však táto transakcia používa vo vzťahu k nehnuteľnostiam.
Kúpna zmluva spolu s darovacou zmluvou obsahuje aj určité podstatné podmienky. Predovšetkým by mal obsahovať aj údaje o vlastnostiach predávanej nehnuteľnosti, ako aj o zmluvných stranách transakcie.
Pre kúpnu zmluvu je však ešte jedna podstatná podmienka - zahrnutie ceny nehnuteľnosti do nej. Bez uvedenia presnej hodnoty bude transakcia neplatná.
Cenu nehnuteľnosti zároveň určuje vlastník, nemala by však byť nižšia ako určité limity stanovené zákonom. Ak pri kontrole zmluvy vládna agentúra jeho zástupcovia pochybujú o výške hodnoty, ktorá bude uvedená, môžu iniciovať dodatočné ocenenie nehnuteľnosti.
Hlavné rozdiely
Darčekové a predajné transakcie majú mnoho podobných charakteristík, konkrétne:
- slúži na prevod majetku z vlastníka na tretiu osobu;
- musí byť zaregistrovaný na príslušnom registračnom úrade;
- nadobudnú platnosť po oficiálnej registrácii;
- požadovať vlastníctvo prevádzaného majetku;
- sú vyhotovené písomne a nevyžadujú si povinné notárske overenie.
Napriek všetkým týmto podobnostiam však tieto typy zmlúv majú určité rozdiely, a to veľmi významné. Tieto rozdiely možno prezentovať vo forme porovnávacej tabuľky:
Kritériá na porovnanie Darcovstvo Nákup a predaj Odškodnenie Musí byť bezplatné Nevyhnutnou podmienkou je prijatie určitej platby za tovar Existencia daňových záväzkov Nutnosť platiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 13% pre rezidentov alebo 30% pre nerezidentov. Základom dane je v tomto prípade suma prijatého majetku, keďže ide o príjem. Nutnosť platiť daň z príjmu fyzických osôb v rovnakej výške. Príjmom sú však v tomto prípade prostriedky z predaja majetku, preto sa z tejto sumy odpočítava percento. Daň sa zároveň nevyberá z majetku, ktorý predávajúci vlastnil viac ako tri roky. Strana transakcie podliehajúca daňovej povinnosti Príjemca nehnuteľnosti (teda obdarovaný) Vlastník nehnuteľnosti (t.j. predávajúci) Možnosť ukončenia Obdarovaný môže odmietnuť prijatie daru a darca môže od zmluvy odstúpiť, ale len ak sú na to dôvody uvedené v zákone. Iba v prípade nezaplatenia finančných prostriedkov kupujúcim alebo ak sú na nehnuteľnosti ťarchy. Dodatočné podmienky na ukončenie môže byť uvedené v zmluve Riziko napadnutia Vysoká a dokument môže napadnúť samotný darca aj ďalšie zainteresované strany (napríklad príbuzní alebo iní žiadatelia o časť nehnuteľnosti). Prakticky chýba, pretože transakcia je pre strany rovnaká Prítomnosť obmedzení Transakciu nie je možné uskutočniť medzi právnických osôb ktorí sú zasnúbení komerčné aktivity, ako aj v mene zástupcu maloletého občana. Príjemcom tiež nemôže byť lekár alebo učiteľ. verejnoprávna inštitúcia ak prijatie daru súvisí s jeho profesionálnymi činnosťami Neexistujú žiadne špeciálne obmedzenia, s výnimkou tých, ktoré sú ustanovené pre všeobecné občianskoprávne transakcie (napríklad právna spôsobilosť) Možnosť získania odpočtu dane Chýba Za predpokladu, že strany transakcie neboli blízkymi príbuznými Dokumenty požadované v oboch prípadoch sú približne rovnaké a zahŕňajú:
- pas;
- potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti;
- výpis (vyhotovený len pri darovaní);
- vlastnícke listiny k majetku;
- súhlas s transakciou od manžela;
- súhlas ostatných vlastníkov nehnuteľnosti, ak je v podielovom vlastníctve;
- osvedčenie o absencii dlhov na účtoch za energie.
V závislosti od konkrétnej situácie môžu byť potrebné ďalšie dokumenty. Zmluvné strany musia poskytnúť aj samotnú zmluvu v niekoľkých vyhotoveniach, ktorých konkrétny počet závisí od počtu jej zmluvných strán.
Ako si vybrať správny typ zmluvy
Použitie daru je najvýhodnejšie v nasledujúcich situáciách:
1. Transakcia prebieha medzi blízkymi príbuznými. Toto je najvýhodnejšia situácia pre strany, pretože v tomto prípade príjemca nemusí platiť daň z príjmu fyzických osôb. V súlade s daňovým poriadkom Ruskej federácie medzi blízkych príbuzných, ktorí sú oslobodení od platenia tejto dane, patria rodinní príslušníci prvého stupňa príbuzenstva, a to:
- deti;
- manžel alebo manželka;
- rodičov.
2. Darca chce, aby nehnuteľnosť bola len majetkom obdarovaného. Rovnako ako pri akejkoľvek inej bezodplatnej transakcii (napríklad na základe závetu), vec alebo majetok prijatý ako dar nebude predmetom delenia (najmä v prípade rozvodu).
Kúpnu zmluvu je najlepšie použiť za nasledujúcich podmienok:
- Byt je vo vlastníctve predávajúceho viac ako tri roky. V tomto prípade je oslobodený od povinnosti platiť daň z príjmov fyzických osôb.
- Dohoda nie je medzi blízkymi príbuznými. V takejto situácii bude mať kupujúci možnosť získať odpočet dane, ktorého výška závisí od limitu stanoveného zákonom a sumy, ktorú skutočne zaplatil. daň z príjmu za predchádzajúce obdobie(maximálne tri roky).
Je potrebné pripomenúť, že transakcia predaja a kúpy viac chráni práva strán, preto by ste ju nemali nahrádzať fiktívnou darovacou zmluvou, ako sa to často robí, aby ste ušetrili na dani z príjmu fyzických osôb. V tomto prípade sa kupujúci môže skutočne ukázať ako nečestný a nesplní svoje povinnosti zaplatiť peniaze a predávajúci nebude môcť napadnúť jeho konanie, pretože bezodplatnosť týchto vzťahov bude stanovená v dokumente.
Je zrejmé, že rozhodujúcim faktorom pri výbere medzi darovaním a kúpou a predajom budú osoby, ktoré vystupujú ako účastníci tejto transakcie. Ak hovoríme o členoch tej istej rodiny alebo blízkych príbuzných, potom bude najvýhodnejšie vypracovať darovaciu zmluvu, pretože v tomto prípade bude transakcia stáť takmer zadarmo. V iných situáciách je najlepšie uzavrieť kúpnu zmluvu, ktorá maximálne chráni práva všetkých účastníkov a prakticky bez rizika napadnutia.
Takmer každý z nás skôr či neskôr stojí pred potrebou rozhodnúť sa, ako previesť bývanie na deti alebo iných blízkych príbuzných. Existujú tri najčastejšie spôsoby: dar, predaj a dedičstvo. Ktorý z nich je najpohodlnejší a najziskovejší?
FIKTÍVNY PREDAJ
Transakcia predaja a kúpy je najbežnejšou operáciou na trhu s bývaním. Podľa článku 549 Občianskeho zákonníka V Ruskej federácii je definícia zmluvy o predaji nehnuteľnosti nasledovná: na základe zmluvy sa predávajúci zaväzuje previesť vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho pozemok, budovu, stavbu, byt alebo inú nehnuteľnosť za odplatu. Prirodzene, v prípade prevodu bytu týmto spôsobom medzi príbuznými nemôže byť o peniazoch ani reči. Avšak v tento prípad Pokiaľ ide o zdaňovanie, existuje veľa nuancií.
Po prvé, predávajúci bytu dostane príjem vo forme nákladov na byt. Aj keď k prevodu peňazí skutočne nedošlo, náklady na bývanie musia byť uvedené v zmluve, respektíve bývalý vlastník bytu bude musieť zaplatiť daň z príjmu jednotlivcov(daň z príjmu). Ak bol byt vo vlastníctve matky menej ako tri roky, zaplatí sa daň vo výške 13% zo sumy viac ako 1 milión rubľov. Zdá sa, že nie je nič jednoduchšie - uviesť v kúpnej zmluve menšiu sumu a nie je potrebné platiť žiadne dane. Ale oklamať fiškálne orgány nie je také jednoduché. Podľa Vladimíra Spasského, riaditeľa právneho oddelenia realitnej kancelárie MIAN, transakcia predaja a kúpy medzi príbuznými môže upútať pozornosť daňových úradov, keďže existuje dohoda medzi vzájomne závislé osoby. Na základe toho majú daňové úrady právo preverovať správnosť uplatnenia transakčnej ceny. „Ak sa zistí odchýlka transakčnej ceny smerom nahor alebo nadol o viac ako 20 % trhovej ceny, správca dane má právo vyrubiť dodatočnú sumu dane a sankčného úroku vypočítaného tak, ako keby výsledky tohto transakcie boli posúdené na základe žiadosti trhové ceny“, - odborník cituje odsek 3 článku 40 daňového poriadku Ruskej federácie.
Po druhé, transakcia predaja a nákupu medzi príbuznými znemožňuje kupujúcemu získať odpočet dane z nehnuteľnosti. Podľa článku 220 daňového poriadku Ruskej federácie takéto právo nemá kupujúci, ktorý je na základe zákona o rodine Ruskej federácie v spojení s predávajúcim.
Ďalšou nuansou, ktorá môže urobiť rozhodnutie, ktoré nie je v prospech tejto možnosti prevodu bývania na príbuzných, je niečo ako „spoločný majetok manželov“. Mnohí rodičia, ktorí uvažujú o prevode bytu na svoje vydaté dieťa, si túto možnosť pravdepodobne nezvolia, pretože v tomto prípade bude byt spoločným majetkom a v prípade rozvodu bude mať manžel právo požadovať polovicu apartmán. Nie je to však jediná možnosť, keď môžu nastať problémy v dôsledku zložitých vzťahov v rodine. „Relatívne povedané, matka s dcérou vlastnia byt rovnakým dielom a matka chce svoj podiel previesť na iné dieťa, napríklad na syna, ktorý nemá byt. Ak mu tento podiel nedá, ale predá, tak zo zákona musí najskôr ponúknuť odkúpenie tohto podielu svojej dcéry. Navyše za rovnakých podmienok, za ktorých bude pokračovať v uzatváraní kúpnej zmluvy so svojím synom. A iba ak do mesiaca dcéra nevyjadrí želanie kúpiť tento podiel, potom v tomto prípade môžete svoj podiel bezpečne predať iným príbuzným, “hovorí Olga Rykova, riaditeľka právneho oddelenia Panorama Estate. Okrem toho sa môže zhoršiť aj vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Napríklad, ak matka predá svoj byt svojej dcére, môže v ňom aj naďalej bývať. Ale ak bude chcieť dcéra byt predať, tak jej v tom matka nebude môcť brániť. Okrem toho v súlade s článkom 292 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je prevod vlastníctva obytného domu alebo bytu na inú osobu základom pre ukončenie užívacieho práva. obytné štvrte rodinní príslušníci predchádzajúceho majiteľa. Ak sa teda vzťah medzi matkou a dcérou náhle zhorší, potom môže byť matka každú chvíľu na ulici.
DARČEK OD ČISTÉHO SRDCA
Prevod nehnuteľnosti na základe darovacej zmluvy nie je na trhu taký bežný ako predaj, no pre príbuzných je výhodnejší. V skutočnosti sa všetky nevýhody, ktoré boli uvedené vyššie ohľadom predaja, v prípade darovania menia na plusy. Po prvé, dane. V súlade s článkom 217 daňového poriadku Ruskej federácie je príjem prijatý ako dar oslobodený od zdanenia, ak sú darca a obdarovaný členmi tej istej rodiny alebo blízkymi príbuznými v súlade s RF IC. Zákon o rodine zahŕňa manželov, rodičov, deti vrátane osvojiteľov a osvojených detí, starých otcov, staré mamy, vnúčatá, plnokrvných a polokrvných (majú spoločného otca alebo matku) bratov a sestry. Ak hovoríme o vzdialených príbuzných, medzi ktoré patria strýkovia, tety, bratranci a sesternice a tak ďalej, príjemca „daru“ bude musieť zaplatiť 13% daň z príjmu. A donedávna panovali nezhody o spôsobe účtovania dane. „V darovacej zmluve sa cena bytu najčastejšie neuvádza alebo je uvedená podľa odhadu ZINZ. V súlade s tým skôr daňové úrady nevedela zistiť, koľko vypočítať daň z darovania,“ vysvetľuje zástupkyňa Irina Shugurova CEO"MIEL Brokerage" v právnych otázkach. Presne pred rokom, 9. októbra 2008, došlo k zmenám v postupe pri výpočte dane z darovaného majetku: „Ak fyzická osoba dostala byt darom od inej fyzickej osoby, ktorá nie je rodinným príslušníkom alebo blízkym príbuzným. a nie je uvedená v darovacej zmluve cena bytu, základ dane pre daň z príjmov fyzických osôb vypočíta daňovník na základe cien existujúcich ku dňu darovania za rovnaký alebo podobný majetok,“ uvádza sa v liste Federálneho úradu. daňová služba v Moskve.
Po druhé, darcovstvo je oveľa pohodlnejšie z hľadiska vzťahov medzi príbuznými. Ak si zoberieme rovnaký príklad s vydatým dieťaťom, tak tu môžu byť rodičia pokojní - v prípade rozvodu si bývalý manžel nebude môcť nárokovať podiel na byte. Toto pravidlo vyplýva z článku 36 RF IC, podľa ktorého majetok, ktorý jeden z manželov dostal ako dar počas manželstva, je len jeho majetkom. V prípade rozvodu sa manžel nebude môcť domáhať rozdelenia bytu. Pravda, po rozvode sa manžel môže domáhať náhrady investícií do rekonštrukcie bytu, vrátane obhajoby tohto práva na súde.
V darovaní sú ďalší kladné body. „Občianska legislatíva dáva darcovi určité záruky bezpečnosti vlastného života a zdravia, dáva mu zákonnú možnosť zrušiť dar, ak sa obdarovaný pokúsi o život svoj, niekoho z rodinných príslušníkov alebo blízkych príbuzných, príp. úmyselne spôsobí darcovi ublíženie na zdraví. Záruky sa vzťahujú aj na bezpečnosť darovaného predmetu: darca má právo žiadať zrušenie daru, ak obdarovanému pri manipulácii s darovaným predmetom hrozí jeho nenávratná strata,“ hovorí Sergey Lushkin, obchodný a marketingový riaditeľ spoločnosti Kvartal. Estate.
BYT PO SMRTI
Ďalším bežným spôsobom prevodu bývania do majetku príbuzných je dedičstvo. Aké sú výhody a nevýhody tejto metódy? Hlavným a možno jediným negatívom je, že prevod bývania do vlastníctva nového majiteľa je možný až po smrti toho prvého. Navyše, ak chce poručiteľ odpísať byt konkrétnemu príbuznému, potom musí byť spísaný závet u notára, ale ak je jediným dedičom dieťa, potom závet nie je potrebný.
K plusom patrí aj to, že rovnako ako v prípade darovania bude dedič výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, manžel sa za žiadnych okolností nebude môcť domáhať rozdelenia takéhoto majetku. Čo sa týka zdanenia, v súčasnosti je daň z majetku prijatého dedením zrušená, to znamená, že nebudete musieť platiť.
PRIEMERNÝ
Je potrebné zvoliť jeden alebo iný spôsob prevodu bytu medzi príbuznými v závislosti od každej konkrétnej situácie. Ak porovnáme ich atraktivitu na základe kladov a záporov, ktoré sme uviedli, môžeme urobiť akési hodnotenie: najmenej prijateľnou možnosťou je nákup a predaj, výhodnejšou, ale aj nežiaducou, je dedičstvo. No a lídrom hitparády je dar. Odborníci však poznamenávajú, že v blízkej budúcnosti môže darovacia zmluva stratiť svoj „žltý dres lídra“. Nahradí ju anuitná zmluva, ktorá je akýmsi kompilátom všetkých uvedených možností. „Nájomná zmluva stanovuje transakciu pri predaji bytu za určitých podmienok zaťažujúcich kupujúceho, podľa ktorej sa kupujúci zaväzuje podporovať predávajúceho až do konca jeho života a bývalý vlastník si zachová právo bývať v tomto bytu až do jeho smrti,“ vysvetľuje Oľga Ryková. Táto dohoda musí byť podpísaná v notárskej forme. Tiež podlieha štátnej registrácii. A sú v ňom uvedené všetky podmienky, za ktorých predávajúci súhlasí s predajom tejto nehnuteľnosti: od výšky mesačnej údržby až po typy ošetrenia, najatie zdravotnej sestry, bývanie v tomto alebo inom byte atď. Hlavnou výhodou tejto transakcie je, že nehnuteľnosť prechádza na nového vlastníka ihneď, ale práva bývalý majiteľ sú chránené zákonom, čo je dôležité, keďže vzťahy medzi blízkymi sa môžu časom veľmi zmeniť. Vyhrávajú obe strany – jedna si je istá, že tento byt či dom vlastní a druhá si je istá, že nezostane na ulici bez kúska chleba.
(Na základe urbanus.ru)
Každá transakcia má plusy aj mínusy v závislosti od konkrétnej situácie. Výnimkou nie sú ani darčeky a predaj. Záujemcovia o scudzenie svojho majetku sa často snažia prekryť jednu transakciu druhou, aby získali určitý prospech, pričom zabúdajú, že takéto transakcie sú neplatné.
Zároveň je potrebné poznamenať, že výber spôsobu formalizácie scudzenia majetku vo forme daru alebo predaja závisí priamo od toho, kto je stranou transakcie. Ak ide o príbuzných, potom je potrebné uchýliť sa k darovaniu, ak nie, k nákupu a predaju. Toto odporúčanie sa vzťahuje na akúkoľvek nehnuteľnosť.
Výhody a nevýhody darovania
V tomto smere má darovanie určité plusy a mínusy, charakteristické pre všetky predmety (hnuteľné aj nehnuteľné veci), ktoré je potrebné rozobrať trochu podrobnejšie.
Výhody darovacej zmluvy:
- dosť na uzavretie dohody jednoduché písanie, v niektorých prípadoch je povolená aj ústna forma uzavretia dohody (článok 574 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
- Darček je len majetok obdarovaného, t.j. nepodlieha režimu spoločného spoločného majetku manželov (odsek 1, článok 36 Zákonníka o rodine Ruskej federácie - RF IC)
- Oslobodenie od zdanenia darcu (keďže dar je bezodplatnou transakciou), ako aj obdarovaného, ak je jeho blízkym príbuzným (odsek 18.1, odsek 1, článok 218 daňového poriadku Ruskej federácie - Daňový poriadok Ruskej federácie Ruská federácia).
- Vlastnícke právo k predmetu darovania prechádza na obdarovaného okamihom uzavretia zmluvy (okrem prípadov prísľubu daru alebo darovacej nehnuteľnosti).
- Darovanie vám umožňuje odcudziť majetok obchádzaním niektorých aspektov súčasnej legislatívy Ruskej federácie.
Ak chce niekto predať podiel na byte, musí pri tom dodržať pravidlo o prednostnom práve kúpy (čl. 250 Občiansky zákonník Ruskej federácie), aby sa tomu predišlo, stačí, aby predávajúci uzavrel s potenciálnym kupcom akcie darovaciu zmluvu. Zároveň však nesmieme zabúdať, že takáto transakcia môže byť vyhlásená za neplatnú a považovaná za fingovanú (odsek 1 čl. 572 Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Nevýhody darovacej zmluvy:
- Darca môže kedykoľvek zrušiť darovanie. V prípade odstúpenia od zmluvy alebo jej uznania za neplatnú je obdarovaný povinný dar vrátiť darcovi (článok 5 článku 578 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 2 článku 167 Občianskeho zákonníka). Ruská federácia).
- Určitá miera napadnuteľnosti transakcie na súde existuje, najmä ak je darcom staršia osoba alebo je obdarovaný nepoctivý.
- Darca za dar nedostane nič, keďže takáto transakcia je jednostranne záväzná.
- Darca nemôže vec, ktorú daruje, zaťažiť, pretože obdarovaný, ktorý sa stal jej vlastníkom, má právo s ňou nakladať podľa vlastného uváženia.
- Platba dane z príjmu fyzických osôb (PDZ) pre tých, ktorí nie sú príbuznými darcu.
Výhody a nevýhody kúpnej zmluvy
Nákup a predaj zaujíma v každodennom živote ľudí najčastejšie miesto, a to z toho dôvodu, že ich existuje viacero druhov. S. 5 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravuje tieto typy zmlúv pre túto transakciu: maloobchod, dodávka tovaru, kontraktácia, dodávka energie, predaj nehnuteľností a podnikov.
Okrem toho
Napriek takémuto množstvu druhov kúpnych zmlúv je pre všetky spoločné, že predávajúci sa zaväzuje odovzdať tovar (vec) kupujúcemu a ten ho následne prevezme a zaplatí dohodnutú cenu.
Pri takýchto transakciách treba pamätať na to, že každá z nich má svoje vlastné klady a zápory.
Darca musí byť vlastníkom bytu.
Povinné(článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 574 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vykonáva ho ten istý štátny orgán - Úrad Rosreestr pre subjekt Ruská federácia, dokumenty sa predkladajú Federálnej katastrálnej službe Úradu Rosreestr pre subjekt Ruská federácia, balík dokumentov je takmer to isté (výnimkou je úkon prevzatia a prevodu bytu), výška štátnej povinnosti - 2 000 rubľov(doložka 22 odsek 1 článok 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie). Postup štátnej registrácie prevodu vlastníctva sa vykonáva v súlade s požiadavkami federálny zákonč. 122-FZ z 21. júla 1997 "o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi"Na základe navrhovanej analýzy noriem súčasnej občianskej legislatívy Ruskej federácie o predaji a kúpe nehnuteľností a ich darovaní je potrebné dospieť k záveru, že vo všeobecnosti obe tieto dohody nemajú prakticky žiadne rozdiely v postupe registrácia a registrácia.
Dôležité
Zároveň vzniká podstatný rozdiel, keď sa rozhoduje o tom, kto bude pôsobiť na druhej strane transakcie. Tie. ak sú strany príbuzní, tak najviac najlepšia možnosť u každého z nich bude zápis scudzenia bytu formou daru a uplatnenie predaja a kúpy pre navzájom cudzie osoby.
Čo je výhodnejšie - kúpa a predaj alebo darovanie auta?
Otázky o tom, ako najlepšie vykonať túto alebo tú transakciu, možno nájsť nielen v situácii s nehnuteľnosťami, ale aj vtedy, keď je predmetom transakcie auto.
V podstate kúpno-predajná zmluva vozidlo sa veľmi nelíši od podobnej zmluvy o byte, to isté platí aj o darovacích zmluvách.
V tejto súvislosti sa zameriame na Kľúčové body transakcie darovania a kúpy a predaja automobilu:
- Takéto dohody sa spravidla uzatvárajú v jednoduché písanie(povinné overenie notárom sa nevyžaduje, kým si to strany sami neželajú);
- predmetom obchodu je motorové vozidlo(t. j. jeho jednotlivé charakteristiky budú obsahovať informácie uvedené v pase vozidla (PTS): značka (model) auta, identifikačné číslo(VIN), rok výroby, číslo motora, číslo podvozku (rámu), karoséria, farba, údaje o evidenčných číslach;
- do povinné podmienky ktoré by sa mali odraziť v takýchto zmluvách informácie o TCP(ako doklad o vlastníctve), údaj o opätovnej registrácii na dopravnej polícii;
- pre kúpnu zmluvu je povinné uvedenie nákladov(ceny) auta - základná podmienka, keďže transakcia je zaplatená;
- spolu s prevodom vozidla je darca (alebo predávajúci) povinný previesť na druhú stranu transakcie všetky Požadované dokumenty(PTS, diagnostická karta atď.);
- možno priložiť ako prílohu k zmluvám osvedčenie o prevzatí vozidla.
Ako vidíte, v uzatváraní darovacích zmlúv a predaji a kúpe motorového vozidla nie je prakticky žiadny rozdiel. Rozhodnutie o tom, ktorý z nich by sa mal v konkrétnom prípade uzavrieť, by sa zároveň malo prijať po analýze noriem daňového poriadku Ruskej federácie.
Všetko, čo sa na základe takejto dohody vykoná, musí byť vrátené „na svoje miesto“, aké existovalo pred jej uzavretím.
Zároveň by sa na fingovanú transakciu mali vzťahovať pravidlá transakcie, ktoré strany skutočne mali na mysli.
Záver
Na záver by som chcel ešte raz upozorniť na také okolnosti ako:
- Darovanie a predaj majetku sú jednoduché transakcie pri registrácii, nevyžadujú celkom určite notárske osvedčenie. Obsahom sú si podobné.
- Hlavný rozdiel medzi nimi je znakom odplaty.
- Nahradenie darovaním kúpou a predajom alebo naopak znamená neplatnosť transakcie. Je bezvýznamná.
- Oba typy transakcií podliehajú zdaneniu.
- Je možné oslobodiť od dane z príjmu fyzických osôb alebo uplatniť iné výhody podľa daňového poriadku Ruskej federácie.
Otázka odpoveď
Môj otec vlastní na byte 4/5 podiel, všetky jeho dlhy som zaplatila ja komunálne služby a žiť s ním. Teraz mi chce dať svoj podiel. Aký je najlepší spôsob, ako zariadiť takúto transakciu: predaj alebo dar?
V tomto prípade je pre vás výhodnejšie vydať dar na podiel na byte. V tomto prípade nie je potrebné splniť požiadavku prvého nákupu a vy ani váš otec nebudete podliehať dani, pretože ste blízki príbuzní.
Chcem darovať mame auto, ktoré vlastním menej ako rok. Musím to overiť u notára a urobiť znalecký posudok?
Tieto požiadavky nie sú povinné pre darčekové auto.
Pri zápise práva prevodu na majetok vyvstáva otázka: zvoliť prevod darovacou alebo predajnou zmluvou. Čo je lepšie, závisí od mnohých nuancií a špecifických podmienok. Ak sa predajná transakcia uskutoční na základe refundácie, potom proces darovania neposkytuje žiadne platby výmenou za nehnuteľnosť prijatú ako dar. Právne vzťahy vyplývajúce z týchto spôsobov prevodu práv sú rôzne.
Na otázku, čo je lepšie - kúpna zmluva alebo darovacia zmluva, teda nie je jednoznačná odpoveď. Riešenie dilemy, ako čo najlepšie formalizovať, umožní podrobné zváženie všetkých aspektov týchto postupov, ako aj identifikáciu ich silných stránok a slabiny. Každá transakcia má svoje výhody a nevýhody. Veľký význam má vzťah medzi stranami transakcie.
V niektorých prípadoch sa občania zapájajú do odcudzenia svojho majetku a nahrádzajú skutočný význam svojich zámerov, aby z toho mali prospech. Po overení takejto transakcie však bude neplatná. Existuje všeobecné odporúčanie na opätovnú registráciu práv: ak sú účastníkmi procesu blízki príbuzní, skutočnosť darovania by sa mala formalizovať; ak sa práva prevedú na neoprávnené osoby, mala by sa vypracovať kúpna zmluva.
