Giriş

İpoteka krediti riski

İpoteka, daşınmaz əmlakın daşınmaz əmlakın əmlakında qaldığı girov formalarından biridir və öhdəliyin yerinə yetirilməməsi halında borc verən bu əmlakın icrası ilə məmnuniyyət hüququ əldə etmək hüququ əldə edir. İpotekanın quraşdırıldığı əmlak, sahibi və istifadəsi ilə peredgerdə \u200b\u200bqalır.

İpoteka və ipoteka kreditləşməsinin anlayışları, kreditin daşınmaz əmlak tərəfindən təmin edilmiş bank tərəfindən verildiyi üçün fərqlənməlidir. İpoteka krediti ipoteka sisteminin komponentlərindən biridir. Daşınmaz əmlakın alınması üçün bir kredit aldıqdan sonra, satın alınan əmlakın özü banka (girov) kreditin qaytarılmasına zəmanət olaraq daxil olur. İpoteka, həmçinin mövcud daşınmaz əmlak sahibinin, həmçinin borcalan-havanın istəyi ilə təmir ediləcək və ya təmir və ya tikinti və ya digər ehtiyaclar almaq üçün kredit və ya kredit almaq üçün açardır. Əsas öhdəliyin yerinə yetirilməməsi halında, cərimə yalnız girov qoyulmuş daşınmaz əmlaka çəkilir və girovlu şəxsin digər borclu kreditorlara olan iddialarına cavab vermək üçün üstünlük təşkil edir. Kreditorun risklərini azaltmağın yollarından biri ipoteka sığortasıdır.

Bu işin məqsədi ipoteka kreditləşməsinin mənasını açıqlamaqdır

Bunun tapşırığı müddətli kağız bunlar:

İpoteka kreditləşməsinin mahiyyətinin açıqlanması;

· Kredit verənlərin faydalarına və çatışmazlıqlarına baxın;

Tədqiqatın mövzusu, həm Rusiyada, həm də xaricdə müasir dövrün şəraitində yaranan ipoteka kreditləşməsi prosesidir.

İpoteka kreditləşməsinin mahiyyət konsepsiyası və təsnifatı

İpoteka kreditləşməsi mahiyyəti və anlayışı

İpoteka daşınmaz əmlak tərəfindən təmin edilmiş bir kreditdir, ipoteka krediti, pul vəsaitlərinin qaytarılması, aktuallığı və ödəmə şərtləri ilə bağlı pul vəsaitlərinin verilməsi ilə bağlı kredit kapitalının hərəkətidir. İpoteka, nağd və ya bu əmlakı satın almağa və ya qurmağa yönəlmiş əmlak obyekti tərəfindən təmin edilmiş nağd və ya ipoteka qiymətli kağızları şəklində olan bir kreditdir. İpoteka krediti, kredit münasibətlərinin və müxtəlif kredit formalarından biri olan, ona xas olan bütün əlamətlərə malikdir və arasındakı müəyyən münasibətlərin ifadəsi var İqtisadi tərkib hissələriİpoteka təqdim etmək prosesində iştirakçılardır, I.E. Şəxslər, Maliyyə təşkilatları, firmalar, Hökümət orqanları, Tikinti şirkətləri.

İpoteka krediti ilə, borcalan daşınmaz əmlakın və ya digər məqsədlər üçün kredit alır. Kreditora olan öhdəliyi kreditin qaytarılmasıdır və bu öhdəliyin daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyini yerinə yetirməsini təmin edir. Eyni zamanda satın alın və yatın, nəinki mənzil, həm də digər daşınmaz əmlak obyektləri - torpaq, avtomobil, yaxta və s. İpotekanın köməyi ilə əldə edilən əmlak, əldə ediləndən bəri kredit borcalanın əmlakıdır.

Rusiyada ipotekanın ən çox yayılmış istifadəsi kredit üzrə bir mənzilin alınmasıdır. İpoteka kreditləri banklar tərəfindən verilir və kredit vermək üçün bütün şərtlər fərqlidir. Rusiyadakı dövlət səviyyəsində ipoteka, habelə dövlət tərəfindən yaradılan ipoteka qanunvericiliyi, habelə ipoteka agentlikləri şəklində dəstək tapır. Ev sahibinin razılığı ilə ipotekanın mövzusu da daşınmaz əmlakın icarəsi hüququ ola bilər.

İpoteka dizaynı, sənədlərin toplanması, bankın kredit komissiyasının keçidi, uyğun mənzil, onun qiymətləndirilməsi və sığortası, ipoteka müqaviləsinin bağlanması da daxil olmaqla çox addımlı bir prosedurdur. Bir ipoteka brokeri bu yolda kömək edə bilər. Kredit üzrə bir mənzil alarkən daşınmaz əmlak agentliyinə də kömək etmək də ola bilər.

İpoteka krediti alındıqda və mənzil alındıqda, "yığın" vaxtı meydana gəlir. Kreditin qaytarılması həm nağd, həm də nağdsız, ya da ciddi şəkildə müəyyən günlərdə və ya ayın istənilən günü həyata keçirilə bilər - bu şərtlər Kreditor Bankı tərəfindən müəyyən edilir. Kreditin erkən ödəməsi imkanı İpoteka Bankı tərəfindən də müəyyən edilir. Kredit hesabı tamamilə və maraqlandığı zaman kredit tamamilə "geri alın". Cəmlər kimi İpoteka kreditləri Olduqca böyük və layihənin özü uzunmüddətlidir, onda kredit hissələri ilə ödənilir. Bir neçə yolla bir kredit qaytara bilərsiniz ki, Bank və Borcalan ən optimal ödəmə seçimini seçsinlər.

Borcalana da xatırlamaq lazımdır ki, xərcləri azaltmaq və kredit ödəmə mərhələsində azaltmaq imkanları var: krediti əvvəlcədən ödəmək və ya kreditdən yararlanmaq mümkündür (bu daha aşağı faiz dərəcəsi ilə kredit almaq) əvvəlcədən alınan daha yüksək nisbətlə krediti qaytarmaq. Bu günə qədər çox sayda görünür İpoteka proqramları Aşağı faiz dərəcələri ilə. Borcalandan faydalanaraq, borcalan alınan mənzil haqqını əhəmiyyətli dərəcədə azalda bilər).

Kreditlərin qaytarılması üsulları aşağıdakı amillərdən asılıdır: hansı tezlik ödəməsi ilə, hansı formalar və ödənişlərin miqdarı olan, hansı formada ödəmələr aparılır.

Bank-borc verən ümumiyyətlə müəyyənləşdirir Ödəmə müddəti: Məsələn, hər ayın 5-dən 10-a qədər. Borcalanın töhfəsi vaxtında olmadığı təqdirdə, borc verən penaltilər tətbiq edə bilər. Borcalan və borc verən bir razılaşma imzaladıqdan sonra, borcalan onların ölçüsünün göstərilməsi ilə ödəniş cədvəli alır. Tez-tez bank krediti qaytarmaq üçün çox sərt tələblər yaradılır - sadalananların və bu məbləğlərin uyğunluğu kopeklərdən əvvəl müşahidə olunmalıdır. Göstərilən məbləğdən hər hansı bir sapma (anlaşılmazlıq və ya həddindən artıq ödəmə) Bank tərəfindən müqavilə əsasında öhdəliklərin pozulması kimi nəzərdən keçirilə bilər. Bu, cəzaların tətbiqinə səbəb ola bilər.

Seçildikdə nağd forma Ödənişin ödənişi, bu, bankın kassası vasitəsilə kredit hesabına pul qazanmaq lazım olduğunu göstərir. Belə bir ödəniş formasını seçən borcalan unutmamalı, ödənişin axşam və həftə sonları və tətilində həyata keçirmək həmişə mümkün olmadığı, banklar işləmir.

Borcalan nağdsız ödəmə üsulu ilə seçilmişdirsə, hesabındakı məbləğləri hesabından vaxtında, kreditor bankının hesabına tərcümə etmək lazımdır. Bu vəziyyətdə, banklararası tərcümə özünün də pullu bir xidmət olduğunu və 1-3 iş günü etmək tələb olunduğunu nəzərə almaq lazımdır. Bu xərclərdən qurtulmaq üçün (həm müvəqqəti, həm də maliyyə), ipoteka krediti alındığı bir bankda bir hesab aça bilərsiniz.

Kredit üçün nağdsız ödənişlər üçün ödəməyin başqa bir yolu var: Maaşın bir hissəsini alınmadan əvvəl kreditor bankının hesabına tərcümə edin. Bu vəziyyətdə borcalanın borcalanın işlədiyi müəssisənin başçısına ünvanlanan ərizə yazması, mühasibat şöbəsi ilə bütün təfərrüatları müzakirə etmək və əlaqələndirmək və əlaqələndirmək.

Bu günə qədər, ipoteka kreditləşməsi proqramlarının əksəriyyəti borcalanı borcalanı ödəmək üçün təmin edir, minimum moratorium adətən 6 aydır. Həm kreditləri, həm də onun tərəfdarı cədvəli əvvəlcədən ödəyə bilərsiniz. Bunu etmək üçün kreditor tərəfindən müəyyən edilmiş formada bir bəyanat yazın.

Borcalan kreditin vaxtından əvvəl bir hissəsinə çatırsa, qalan dövr üçün aylıq ödənişlərin miqdarını azaltmaq və ya ödənişlərin miqdarını qorumaq hüququna malikdir, lakin ödəniş müddətini azaltmaq üçün. Borcalan kredit dövrünün azalmasını seçərsə, mənzilin öhdəsindən artıq ödəməsi xeyli azalır. Seçmək üçün hansı seçim - borcalanın özü qərar verir. Kredit hissəsinin erkən ödəməsindən sonra Borcalan yeni ödəniş cədvəli verildi.

Borcalan bir kreditin əvvəlcədən hesablandığı təqdirdə, borc verənin təxmini tarixə dəqiq bir kredit və faiz tələb etməsi lazımdır tam ödəmə Kredit. Bütün lazımi ödənişlər edildikdən sonra, borcalanın daha iki proseduru etməsi lazımdır: İpotekanın xitam verilməsini ədalətin qurulmasında qeyd edin. İpoteka yükünü mənzil ilə çıxarmaq üçün bu lazımdır; Qiymət Sığorta Şirkətinin erkən ödəməsini bildirin ki, bu da istifadə olunmamış sığorta dövrü üçün bəzi pulların geri qaytarılmasına imkan verəcəkdir.

İpoteka anında - ən çox etibarlı yol İnşaat kooperativinə kapital inşası və ya töhfəsindən fərqli olaraq mənzillərin alınması. Pul birbaşa mənzil satıcısına köçürülür və üçüncü tərəflərə (tərtibatçılar və ya kooperativ sahibləri) deyil. Dünyada, ipoteka krediti uzunmüddətli maliyyələşdirmə forması kimi inkişaf edir və funksiyalar. mənzil Proqramları. İpoteka krediti, bir tərəfdən, ölkənin bir sıra sosial və iqtisadi problemlərinin həllinə kömək edir və hər şeydən əvvəl, mənzil təmin edən problemlər, digəri - inflyasiyanın azalması, müvəqqəti olaraq pulsuz olaraq azalma nağd pul vətəndaşlar və müəssisələr.

İpotekanın obyekti aşağıdakı əmlak ola bilər:

1. torpaqözəllik;

2. Müəssisələr, habelə binalar, quruluşlar və digər daşınmaz əmlak;

3. Yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının və bir və ya daha çox təcrid olunmuş otaqdan ibarət mənzillərin və mənzillərin hissələri;

4. kotteclər, bağ evləri, qarajlar və s .;

5. Hava və dəniz gəmiləri, daxili sarğı gəmiləri.

Hal-hazırda, dünya praktikasında ipoteka kreditləşməsinin iki klassik üsulu var:

1. Tək səviyyəli ipoteka kreditləşməsi modeli (Alman modeli);

2. İki səviyyəli ipoteka kreditləşməsi modeli (Amerika modeli).

İpoteka kreditləşməsinin bir səviyyəli bir modelində, borcalan və borc verən bir kreditlə bağlıdır. Bu model nağd dövriyyənin tsiklikliyinə əsaslanır: Borcalanın verdiyi vəsait, yığım dövrünü artıq başa vuran sələflərinə kredit vermək üçün istifadə olunur.

Bu modeli tətbiq edərkən borcalan və Kreditor arasında aşağıdakı əsas müqavilələrin bağlanması planlaşdırılır:

1. Yığılmış mənzil töhfəsi və sonra kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsi haqqında müqavilə;

2. Borcalan Sığorta Təşkilatı arasında - qoyulmuş mənzilin sığorta müqaviləsi;

3. Borcalan və mənzil satıcısı (inşaatçı) arasında - mənzil alqı-satqısı müqaviləsi.

Bir borc verən kimi çıxış edə bilər İpoteka bankı və ya kredit əmanət institutu. Kreditor üçün, qiymətli kağızlar, ipoteka vərəqələri və bununla da mümkün risklərin minimuma endirilməsi səbəbindən ipoteka kreditləri təmizlənə bilər. Kredit əmanət institutu ilə əlaqə qurarkən, borcalan ipoteka krediti (borc kapitalı) verilməsi üçün bir şərt olan əsas (müvafiq) kapital yığır.

İpoteka kreditləşməsinin iki səviyyəli modelində, borcalan və borc verəndən əlavə, vasitəçi (İpoteka Agentliyi) və / və ya Maliyyə Bazarı (İpoteka Maliyyə və İnvestisiya Şirkəti) iştirakçısı iştirak edir. Bu modeli tətbiq edərkən aşağıdakı əsas müqavilələrin növlərinin nəticəsi verilir:

1. Kredit müqaviləsi;

2. İpoteka müqaviləsi

3. Quru mənzilin sığorta müqaviləsi;

4. Alqı-satqı müqaviləsi;

5. Ümumi razılaşma;

6. Agentlik müqaviləsi;

7. İpoteka kreditlərinin hüquqlarının təyin edilməsi;

8. Qiymətli kağızlar əməliyyatlarının aparılması qaydası barədə müqavilə İpoteka Agentliyi;

9. Sahibkarlıq riskinin sığortası müqaviləsi;

10. Qiymətli kağızların alqı-satqısı müqaviləsi.

İpoteka kreditləşməsinin, kredit müqaviləsi və əsas iştirakçıların ipoteka müqaviləsi olan iki səviyyəli modelin iştirakçıları arasında müqavilə əlaqələrinin həyata keçirilməsinin birinci mərhələsində - Borcalan və borc verənlər və borcçuların imzalanması ilə nəticələnib. Kredit aldıqdan sonra, borcalan satıcı və ya inşaatçısı ilə mənzil alqı-satqısı müqaviləsi bağlayır, bundan sonra bu modeldəki iştirakçıların sayı böyük iştirakçıların minimum riskinin hədəfi ilə artır. Sığorta təşkilatı, sahibkarlıq riskinin sığortası və mənzil sığortası müqavilələri ilə bağlanır.

Kreditor və İpoteka Agentliyi arasındakı ikinci ipoteka bazarında ipoteka kreditləri üçün tələblərin hüquqlarının, habelə tələblərin alınmış hüquqlarının etibarlı rəhbərliyi müqaviləsi ilə bağlı müvafiq müqavilə bağlanır. Bu, borc verənə borcalana aydın nəzarət etməyə, kreditin xidməti və agentlikdən alınan vəsaitlərə, kredit əməliyyatlarını genişləndirməyə imkan verir.

İpoteka krediti almaq üçün borcalan bankdadır standart paket Kredit vermək məsələsini həll etmək üçün tələb olunan sənədlər. Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın girov mövzusu kimi çıxış edəcəyini nəzərə alaraq əlavə olaraq təqdim edilməlidir. aşağıdakı sənədlər:

· Daşınmaz əmlak obyektləri, o cümlədən torpaq mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı sertifikatları;

Torpaq vəsaiti və Torpaq İdarəetmə Komitəsi tərəfindən verilmiş torpaq sahəsinin (sahə planının) ərazi sərhədləri haqqında sənəd;

Torpaq idarəetmə komitəsindən və torpaq idarəçiliyindən köməkçi tərəfindən həbs olunan əmlaka qoyulan əmlakın olmaması barədə kömək;

İpoteka fənninin həqiqi dəyərinin qiymətləndirilməsində müstəqil peşəkar qiymətləndirmə şirkətinin (firmasının) nəticəsi;

· Sığorta şirkəti ilə daşınmaz əmlakın sığorta obyekti haqqında müqavilə;

· İpoteka müqaviləsinin layihəsi;

· İpoteka müqaviləsinin ayrılmaz hissəsi olan digər sənədlər.

Rusiyada vasitəçi İpoteka Agentliyidir. İpoteka orqanları dövlət tərəfindən ipoteka inkişafı üçün yaradılan təşkilatlardır. Rusiyada federal ipoteka kreditləşməsi orqanı və federaldan asılı olan regional agentliklər artıq işləyirlər.

Banklarla ipoteka orqanlarının işi aşağıdakı kimi əsaslanır:

· Agentlik borc verən şərtləri müəyyənləşdirir, borcalana əvvəlcədən məsləhətləşir;

· Tərəfdaş bank agentliyin verdiyi şərtlərə kredit verir;

· Agentlik bankın kredit tələblərinə uyğun olaraq, müvafiq olaraq borcalanın borc verənə çevrildikdən sonra bütün kredit müddəti.

Nəticədə, mənzil problemlərini həll etmək üçün borcalan, sanki dövlət tərəfindən kredit alır. Bir qayda olaraq, agentlik tərəfindən təklif olunan kredit şərtləri (müddəti, ilkin töhfənin ölçüsü) müvafiq orta bazardır.

Ancaq proqramdakı bankın əlavə xərclər baxımından aydınlaşdırılması vacibdir. Agentlik ilə əməkdaşlıqda müsbət bir cəhət bu bazarda geniş təcrübəyə malikdir və dövləti təmsil edir. Borcalan özü qərar verməlidir - nə seçmək lazımdır: agentlik və ya birbaşa bankla əməkdaşlıq.

İpoteka qurumu ilə kreditlə bir mənzil almaq ipoteka brokeri ilə müqayisədə daha çətin deyil.

İpoteka kreditləşməsi orqanı vasitəsilə ipoteka krediti proseduru aşağıdakılara aiddir: Borcalanın birinci hissəsi bir məsləhətləşmə üçün birləşməyə gəlir, burada ipoteka krediti almaq imkanı qiymətləndirilir, kredit məbləği və bütün lazımlıdır Kreditlə mənzil almaq üçün sənədlərin toplanması üçün tövsiyələr göstərilmişdir.

Sonra borcalan toplanmış sənədləri agentliyə təqdim edir. Agentliyin kredit komissiyasının müsbət cavabı halında, banka bir məktub alır - ipoteka kreditləşməsinin federal proqramında iştirak ehtimalının təsdiqlənməsi.

Müəyyən bir müddətə (ümumiyyətlə 2 aydan çox deyil), borcalan mənzil seçimini seçməyə borcludur. İkisini də iki keçməlidir məcburi prosedurlar - Əmlakın qiymətləndirilməsi və sığortası.

Sığorta proseduru daxildir: mənzilin sığortası - girov obyekti, borcalanın həyat sığortası və iş gücü, əmlakı məhdudiyyət və ya maddi mülkiyyət borcunun itirilməsi, habelə satış üçün mənzilin satışının tanınması daxildir .

Bir mülki hüquqi qurum olaraq ipoteka uzun tarixə malikdir. Bu sahədə qanunvericiliyin təhlili göstərir ki, ipoteka tarixi olaraq xüsusi mülkiyyətin gəlməsi ilə eyni vaxtda ortaya çıxır. Yunan "Hipotheca" - Danışıq, Yedekləmə. "İpoteka" termini özü 594-cü ildə Archon Solon'u tanıtdı. Və borclunun borclunun müəyyən torpaq sahibləri ilə məsuliyyəti ilə əlaqələndirildi. Davam edən islahatlar hər kəsin öz istəyi ilə əmlak və əlamətlə bölüşmək hüququ alması idi. Bundan əvvəl öhdəliyin təmin edilməsi borclu şəxsin şəxsiyyəti idi ki, borclu bir borcun azaldılması mümkün olmadığı təqdirdə köləliyi təhdid etdi. Solon, əmlaka bir yazı ilə bir sütun qoymağı təklif etdi ki, bu torpaq müəyyən bir miqdar tələbat kimi xidmət edir. Beləliklə, borclunun şəxsi məsuliyyəti əmlaka çevrildi. Belə bir sütun və ipoteka adlanır. Zamanla "İpoteka" sözü, ümumiyyətlə, yalnız daşınmaz əmlakın girovu təyin etmək üçün istifadə olunmağa başladı.
Bununla birlikdə, sistemdə ipoteka krediti kapitalizmin inkişafının başlaması başlamışdır, yalnız XVIII əsrin sonuna qədər ilk ixtisaslaşdırılmış kredit təşkilatlarının gəlişi ilə. İpoteka qurumlarının işinin ilk illərindən etibarən Avropa ölkələri fəaliyyətlərinin qanunvericilik tənzimlənməsinə böyük diqqət yetirdilər. Avropa ölkələrinin olduqca erkən ipoteka kreditləşmələrinin əsaslarını tənzimləyən qanunvericilik sistemləri ortaya çıxdı. Beləliklə, 1783-cü ildə Prussiyada, İpotekanın Nizamnaməsi 1783-cü ildə və 1811-ci ildə Avstriyada - Mülki Məcəlləsində göründü.
Rusiyada ilk kredit təşkilatları 1754-cü ildə yaradıldı: Senat və Senat və Senat İdarəsi və Senat və Tacirlər üçün Sankt-Peterburq və Moskva İdarəsi - Sankt-Peterburq limanında və Ticarət İdarəsində. Banklar zadəganlara və tacirləri əmlakların təhlükəsizliyinə apardılar. 1786-cı ildə bu banklar dövlət borclu banka yenidən təşkil edildi.
Rusiya Avropa ərazisində, İpoteka krediti 1981-ci il 1981-ci il 4 may tarixində qanunla təqdim edildi. Xüsusi İpoteka Komissiyası 1882-ci ildə qanunun təfərrüatlarını və təcrübələrini öyrənmək üçün yaradılıb. Rusiyada ipoteka sisteminin səmərəliliyi qanunvericiliklə sıx əlaqəsi ilə əldə edildi. Məhkəmə, ipoteka kitabında nəzərə alınmayan faktlara əsaslanaraq iddiaların istehsalına başlamadı. Beləliklə, ipoteka kitabındakı rekord rəsmi bir xarakter deyildi, lakin borc mübahisələrində tək bir əsas idi. İpoteka, mümkün saxtakarlıqlar istisna olmaqla, dəqiq bir sifariş təqdim etdi və girov əməliyyatlarının həyata keçirilməsində. "Mövzunun qanunvericilik qurumu, əmlakın təhlükəsizliyinə pul ödəməzdən əvvəl, ipoteka kitabına gətirilən, ipoteka sistemi iki və ya eyni mülkiyyətdə qəbul etmək imkanına imkan vermədi bir neçə şəxs və qəsdən ikili satış. "
1917-ci ilə qədər Rusiyada uzunmüddətli kredit və bankçılıq sistemi yaxşı qanunverici dəstəyi olan və yaxşı təşkil olunmuşdur. Uzunmüddətli kreditləşmə, xüsusən də torpaq təhlükəsizliyi, xüsusən də torpaq təhlükəsizliyi, kredit və investisiya texnologiyaları və ipoteka kreditləşməsi infrastrukturunun müxtəlifliyi, şübhəsiz ki, həm Amerika, həm də Avropa ipotekanının inkişafında böyük rol oynadı yeni investisiya və ipoteka alətləri yaratmaq üçün əsas..
Rusiyada inqilabdan sonrakı dövrdə ipoteka qanunları mövcudluğunda, lakin hər şeyin effektiv səmərəliliyinin etibarsızlığı səbəbiylə girov qoyuluşu institutunun hər hansı bir tətbiqi və bütün daşınmaz əmlakın həcmində olmadığı şərtlərdə mövcuddur. Buna görə də, ölkəmizin yetmiş yaşlı sovetinin inkişafı dövründə, ipoteka krediti, əmlakın sifarişi ilə son dərəcə nadir hallarda istifadə olunan daha böyük bir mexanizmə çevrildi.
16 iyul 1998-ci il tarixində Rusiya Federasiyasının Federal Qanunu "İpoteka haqqında" Federal Qanunu
p
(Əmlak girovu) "(bundan sonra ipoteka qanunu adlandırılan) yerli ipoteka bazarının formalaşdırılması prosesinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir etdi. Tənzimləmə çərçivəsinin daha çox formalaşmasını oxuyun müasir Rusiya II fəsildə nəzərə alınacaq.
"İpoteka krediti" anlayışının tərifi ipoteka mahiyyətinin açıqlanması ilə məntiqi olaraq əvvəlcədən hazırlanmışdır. Ədəbiyyatda, tez-tez "ipoteka" termini altında ipoteka krediti deməkdir. Bu vaxt, "ipoteka" sözü, ümumiyyətlə "kredit" sözü ilə birlikdə istifadə olunsa da, müstəqil bir dəyəri var.
Qanuni dövriyyədə "ipoteka" termini iki anlayışı əhatə edir. Birincisi, hüquqi münasibət olaraq ipoteka edir - ipoteka krediti almaq üçün daşınmaz əmlak girovu var. İpoteka üçün, əmlakı borclunun əlində tərk etməklə xarakterizə olunur. Girov B. sivil qanun - öhdəliyi təmin etməyin yollarından biri - bu vəziyyətdə bank krediti. Eyni zamanda, hər hansı bir daşınmaz əmlakın girovunun dövlət qeydiyyatı bütün hallarda tələb olunur. Borclunun müflisləşməsi halında, kreditorun iddiası, reallaşdırılmış əmlakdan digər kreditorlara və ya əlavə edilmiş əmlakın girov qoyulan şəxsin mülkiyyətinə ötürməklə gəlirdən məmnun qalır. İpotekanın ikinci konsepsiyası "İpoteka" - əmlakın əmrini təsdiq edən sənəddir. İpoteka, girovun daşınmaz əmlaka hüquqlarını təsdiq edən borc alətidir. İpoteka ümumiyyətlə bazarda pulsuzdur.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-cü maddəsində (bundan sonra bundan sonra tezisin mətni - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi) İpoteka daxilində bir girovdur torpaq sahələri, müəssisələr, binalar, obyektlər, Mənzillər və digər daşınmaz əmlak.
Bəzi müəlliflərin fikrincə, "bir ipotekanın belə bir tərifi tamamlanmır. İpotekanın yalnız əmlak yatağını nəzərdə tutması ilə məhdudlaşa bilməzlər. Daşınmaz əmlakın əmlakını, girov qoyan şəxsinə və göstərilən əmlak üçün kreditorlarla mənsubiyyətinin həqiqiliyini və hesablaşmalarının həqiqiliyini qiymətləndirmək üçün bütün hüquqi hüquqi sistemin, bütün hüquqi hüquqi sistemin və. Beləliklə, geniş mənada, "ipoteka" sözü, hər bir konkret məqam üçün daşınmaz əmlaka sahib və borclu vəziyyətin müəyyənləşdirilməsi prosedurunu özündə cəmləşdirən hüquqi və hüquqi sistem deməkdir. Bu mənada ipoteka riyazi koordinat sistemi ilə müqayisə olunur "9.
İçində İqtisadi iqtisadi İpoteka, digəri, alqı-satqı, mübadilə və digər) qanuni və ya ticari olaraq uyğun olmayan və ya müxtəlif layihələri həyata keçirmək üçün əlavə maliyyə mənbələri cəlb etməyə imkan verən hallarda əmlak hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar vasitəsidir.
haqqında
Bir çoxu ipotekanın anlayışını və daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyinə kredit olaraq, daşınmaz əmlakın alınması üçün kredit alacağını geniş şəkildə şərh edir. Ancaq fikrimizcə, "ipoteka" termini, girovun mövzusu əmlakın daşınmaz əmlak olduğu zaman öhdəlikləri təmin etmək üçün bir yol olaraq qəbul edilməlidir. Mənzilin alınması üçün kredit verilibsə, "ipoteka mənzil kreditləşməsi" termini istifadə olunur.
Merkulov V.V. İpoteka mənzillərinin kreditləşdirilməsini "inam bazarında maliyyə bazarında maliyyə bazarında maliyyə bazarında maliyyə və onun ciddi şəkildə həyata keçirilməsinə əsaslanan, dövlət tərəfindən idarə olunan iştirakçıların maliyyə münasibətlərinin bazar tənzimlənməsində fəaliyyət göstərən kompleks mexanizmi hesabını nəzərdən keçirməyi təklif edir vətəndaşlarının müəyyən sosial problemlərini həll edin. "
İşlərində "ipoteka mənzil kreditləşməsi" termini istifadə edərək müəlliflərin əksəriyyəti, ümumilikdə ipoteka kredit verir. Bununla yanaşı, ipoteka mənzil kreditləşməsi ipoteka kreditləşməsinin növlərindən biridir, çünki bu konsepsiya və daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyinə dair digər borc vermək mümkün deyil (məsələn, hüquqi şəxslərə və fərdi sahibkarlara kredit vermək) daşınmaz əmlakları tərəfindən təmin edilmişdir).
Daha dərin və əhatəli bir anlayış məqsədi ilə
baxılan müddət, ipoteka kreditləşməsi və digər kredit metodlarından üstün olan ipoteka kreditinin bəzi xüsusiyyətlərini vurğulamaq olmalıdır.
Vaxman S.A görə. Və sərçə o.E. Aşağıdakı ipoteka kreditləşməsi funksiyalarını formalaşdıra bilərsiniz:

1. maddi istehsal sahəsinə investisiya qoymaq üçün maliyyə mexanizminin funksiyası;
2. dəstəkləmə funksiyası borclu pul;
3. digər üsullar (alqı-satqı və digərləri) iqtisadi cəhətdən təsirsiz və ya qanuni dərəcədə qeyri-mümkün olduqda, daşınmaz əmlakın dövriyyəsinin dövriyyəsini və yenidən bölüşdürülməsini stimullaşdırmaq funksiyası;
4. Çox səviyyəli uydurma meydana gətirir

İpoteka, törəmə ipoteka qiymətli kağızları və daha çox şəklində kapital.
Aşağıdakı fərqli xüsusiyyətləri də vurğulaya bilərsiniz.
İpoteka krediti:

1. depozitin (və əmlakın bir əmanət kimi də hərəkət edə biləcəyi, ipoteka krediti almaq) öhdəliyi;
2. kredit dövrünün müddəti;
3. ipoteka krediti hədəf təbiəti;
4. İpoteka krediti aşağı riskli bank əməliyyatına aiddir. İpoteka kreditləşməsinin funksiyasını, məqsədləri və xüsusiyyətlərini araşdıraraq,

"İpoteka krediti" anlayışının tərifini formalaşdırmaq mümkündür.
İpoteka kreditləşməsinin ən çox yayılmış və geniş istifadə olunan konsepsiyası "daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyinə borc vermək, yəni ipotekanın ödəməsi kimi istifadəsinə verilməsidir kredit fondları" Ayrıca, "İpoteka kreditləşməsinin hüquqi məzmunu onların girovu altında daşınmaz əmlak obyektlərinə mülkiyyət hüquqlarını yükləməkdir və ipoteka kreditləşməsinin hüquqi əsası, bu vəziyyətdə, bu halda, ipoteka kreditlərinin hüquqi əsasını təşkil edir girov və girov qoyulan. "13
Müəllif bu təriflərin ipoteka kreditləşməsinin mahiyyətini qeyd etməsinə baxmayaraq, onu çox dar hesab edir, lakin bu, onu çox dar hesab edir, çünki qanuni baxımdan ipoteka krediti nəinki daşınmaz əmlakın əmanəti ilə deyil, bir sıra qanuni əhəmiyyətli tədbirlər görür İpoteka kreditləşməsi arasında hüquqi münasibətlərin yaranmasında. Bunlar, xüsusən də kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsinin bağlanmasından əvvəl prosedur problemləri daxildir; "Qanuni saflıq əməliyyatı" ni yoxlayın - borcalana girov götürülmüş əmlaka aid əmlakın mülkiyyətini təsdiq edən sənədlərin təhlili; girov mövzusunun sığortası; onun qiymətləndirilməsi; Əməliyyatın dövlət qeydiyyatı ilə bağlı tədbirlər və digər qanuni mühüm hərəkətlər.
Beləliklə, müəllif inanır ki, ipoteka kreditləşməsinin hüquqi mahiyyəti onu borcalanı və kredit təşkilatı arasında törədilmiş hərəkətlər toplusu kimi elmi şəkildə müəyyənləşdirməyə imkan verir
(ixtisaslaşdırılmış ipoteka qurumu) əmlak müqaviləsi (kredit) borcalanın (ipoteka) əmlakı (kredit) borcalanın əmlakı təmin edilməsi və ya əmlakın borcalanını əldə etmək və ya Gələcəkdə girov (ipoteka mənzil kreditləşməsi), eləcə də borcalan tərəfindən öhdəliklərini yerinə yetirən digər müqavilələrin bağlanması ilə yanaşı.
Bu yanaşma ipoteka kreditləşməsinin əsas fərqləndirici xüsusiyyətlərini vurğulamağa imkan verir.
Əvvəla, bu hüquqi münasibətlərin mövzusu İpoteka Kredit İnstitutunun girov qoyuluşu - bank və ya ipoteka kredit əməliyyatları həyata keçirən digər ixtisaslaşdırılmış ipoteka qurumu iştirak edir. Bu, ipoteka kreditləri ilə ipoteka kreditləri ilə hər hansı bir qadir olan qanuni və ya bir şəxsin girov qoya biləcəyi təmiz formada.
İkincisi, ipoteka kreditləşməsi üçün girov kimi, daşınmaz əmlakın əmri. Bu o deməkdir ki, öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında, borcalan, girov qoyuğu girov qoyulmuş əmlaka və əsasən digər borclu kreditorların qarşısında müraciət etmək hüququna malikdir. Qeyd etmək lazımdır ki, yuxarıda göstərilən tərifin əmlak kreditləşməsi üçün təhlükəsizlik olaraq istifadə edilə biləcəyini, mülkiyyət qaydasında qeydiyyata alınan və mülkiyyət hüquqlarının köhnəlməsini əhatə etmədiyini göstərir.
Üçüncüsü, təklif olunan tərif ipoteka kreditləşməsinin hədəf məqsədini ayırır, bu da sonuncu ipoteka konsepsiyasından fərqləndirir. İpoteka kreditləri həm yaşayış, həm də sənaye binalarını, torpaqların inkişafını və ya kredit müqaviləsində müəyyən edilmiş digər hədəflərə alış-veriş etmək, yenidən qurulması və yenidən qurulması üçün istifadə olunur.
Dördüncüsü, borc verən və borc verən, yəni kredit müqaviləsi və ipoteka müqaviləsi çərçivəsində yaranan iki növ hüquq münasibətləri ilə məhdudlaşmamağa imkan verir, lakin ipoteka kreditləşməsinin hər birindən yaranan hüquqi münasibətlərin mürəkkəb bir sistemdir borcalan və kredit müddəti zamanı borc verən arasındakı münasibətlərin mərhələləri.

İpoteka krediti xarakterik olan bir kredit növüdür:

• Uzun müddətdir nağd pul,
• - Daşınmaz əmlakın alınması üçün kredit müqaviləsi,
• - Girovun keyfiyyəti əldə edilmiş əmlakdır.

Beləliklə, ipoteka krediti bir-birinin fərqli bir xüsusiyyəti, girovun obyektini və əldə edilmiş obyektin birləşdirilməsidir.

Bütün kredit dövründə borcalan (girovgər) və borc verən (ipoteka) girov qoyulmuş əmlaka tam təsir etmir. Sahibkarlıq və istifadə hüquqlarının qorunması, onlar əmlaka sərəncam verə bilməzlər. Eyni zamanda, borcalan daşınmaz əmlak istismar etməlidir ki, gəlir əldə olunan gəlirin əsas borcunu qaytarmağa, hesablanmış faiz, vergilər, sığorta töhfələri, lazımi vəziyyətdə bir obyekti qorumaq üçün vaxtında təmir edin, həmçinin iç içinə gəlir əldə edin kapital.

İpoteka krediti müxtəlif xüsusiyyətlərdə təsnif edilə bilən olduqca çox sayda növ ilə təmsil olunur:

• -Məldir kredit obyekti;
• -Karakter investisiya prosesində iştirak;
• - Borc ödəməsi və faiz ödənişləri;
• Kredit üzrə faiz dərəcəsi;
• Öhdəliklərin ödənilməsinə töhfə vermək;
• - Cari gəlir və artımda kreditorun uçotu;
• - investor kapitalının dəyəri;
• Maliyyələşdirmənin maliyyələşdirilməsinin qadağan edilməsi.

Qiymətləndirmə məqsədi ilə, bütün ipoteka kreditləri daimi və dəyişkən ödənişlər olan kreditlərə bölünür, çünki kreditin qaytarılması üçün bir cədvəl və təhlil olunan dövrdə faiz ödəmək cədvəli gəlir axınının sabitliyinə və qiymətləndirmə metodunu seçmək üçün təsir göstərir.

Birinci qrupda borc və yüzdə ekvivalent məbləğlərin ödənilməsini təmin edən özünü udma kreditləri daxildir.

İkinci qrupda, borc xidmətinin xərclərinin faizi faiz dərəcələrinin, məsələn, faiz dərəcəsində dövri bir dəyişiklik kimi illər ərzində illər boyu dəyişən ipoteka kreditləri, əsas borcun silinməsinin xarakteri kimi müxtəlif amillər Faizlərin ödənilməsi qaydası, kreditorun investor gəlirinə iştirakı üsulu.

1. "Top" ödəməsi olan bir kredit, bir və ya bir sıra ödənişlərdə kredit dövrünün sonunda borcun (və ya əsasən) borcun qaytarılmasını təmin edən bir kreditdir. Bu kreditin növlərinə aşağıdakılar daxildir:

"Faiz ödənilməsi ilə borcun qismən ödəməsi və terminin sonunda -" top "ödəməsi ilə bağlı borc verən kreditlər;" Ödənişlə kreditlər yalnız hesablanmış faiz və müddətin sonunda - " top "ödəmə; "" Top "ödəməsinin əsas borc və maraq dövrü ərzində toplanan faiz miqdarı olan kreditlər;

• 2. Alınan kreditin vahidinin qaytarılması və borc balansında faiz ödəməklə kreditlər. Kredit növlərinə aşağıdakılar daxildir:
  • Borcun daimi mütənasib ödəməsi ilə qırıqlığı;
  • -Kredit, ilk illərdə yalnız maraq miqdarı ödənilir və qalan dövrdə müvafiq marağın ödənilməsi ilə vahid borc ödəməsi var.
• 3. Əmlak gəlirini əldə edən investorun gəlirinin bir hissəsinin ödənilməsi ilə bağlı kreditlər. Eyni zamanda ayırın:
  • "Cycker" tərəfindən çağırılan müəyyən bir məbləğin kreditin kredit hissəsindən artıq olmasını təklif edən cari gəlirdə borc verənin iştirakı ilə sındırın. Bu məbləğ ya sabit, ya da təmiz işləyən gəlir və ya pul daxilolmalarının faizi kimi təyin edilə bilər;
  • İnvestorun aldığı daşınmaz əmlak satışından və ya dəyər artımında iştirak edən daşınmaz əmlak satışından əldə olunan gəlirin iştirakı ilə kreditorun iştirakı ilə.
• 4. Dəyişən faiz dərəcəsi olan kreditlər. Bu kredit forması azalmağa imkan verir bank riski Və hər il kredit müddəti ərzində dəyişdirilən bazar gəlirliliyinə lazımi şəkildə cavab verin. Qiymətin dəyişdirilməsi aşağıdakı kimi həyata keçirilə bilər:
  • - Bazarın vəziyyətinə uyğun olaraq böcək faiz dərəcəsi, yeni nisbətin maksimum və minimum haşiyəsini təmin edir. Bu vəziyyətdə heç bir kredit müddəti yenidən işlənmir və ya birdəfəlik ödənişlərin miqdarı;
  • - əvvəlcədən müəyyən edilmiş vaxt fasilələrindən sonra faiz dərəcəsini yoxlamaq (Kanada rulonu, danışıqlar dərəcəsi).

Birinci, final və qəbul edilmiş ipotekanın konsepsiyası, daşınmaz əmlakın yenidən satışının maliyyələşdirilməsi üçün seçilmiş metoddan asılı olaraq yaranır.

İlk ipoteka, ipoteka borcu ilə yüklənmədən daşınmaz əmlak obyektini maliyyələşdirmək üçün verilən ipoteka kreditidir. İlk ipoteka, həm də mövcud ipoteka borcu ilə əvvəllər və daşınmaz əmlak üçün heç bir obyekt alarkən, həm də bir obyekt alarkən baş verir. Ancaq bu vəziyyətdə satıcı əvvəllər alınan krediti yenidən satış qiymətindən ödəməlidir. Alıcı öz vəsaiti hesabına və bu daşınmaz əmlaka əsasən ilk ipotekanın vəziyyətini əldə edən kreditin hesabına daşınmaz əmlak üçün ödəyir.

Qəbul edilmiş ipoteka, alıcının əvvəllər satıcının alındığı mövcud ipoteka krediti üzrə öhdəliklər qəbul edərsə, ipoteka krediti tərəfindən yüklənmiş bir əmlak alarkən baş verir.

Tamamlanmış və ya daha gənc, ipoteka, satıcı tərəfindən və ya mövcud ilk ipoteka olan üçüncü tərəf tərəfindən təmin edilən bir kreditdir. Daha gənc və ya bitən, ipoteka, satıcı əldə edilən mövcud ipoteka krediti saxlamaq istəsə baş verir Əlverişli şərtlərVə ya alıcı məqbul şəraitdə bank krediti ala bilmir.

İnvestor üçün borc vəsaitlərinin cəlb edilməsinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri

Daşınmaz əmlak almaq üçün borc vəsaitlərinin cəlb edilməsinin faydaları İnvestora (borcalan) imkan verir:

• 1. Əməliyyat zamanı öz kapitalı ilə müqayisədə daha bahalı bir obyekt alın.
• 2. Digər obyektlərə borc verərkən sərbəst buraxılan öz vəsaitlərinin investisiya qoyuluşuna görə daşınmaz əmlak portfelini diversifikasiya edin.
• 3. Mülkiyyətdə daşınmaz əmlak gəlirlərinin alınması sahibinin sahibinə eyni əmlak tərəfindən gətirilən gəlirdən borc verən borc verənə borc verməyə imkan verir.
• 4. Optimal maliyyələşdirmə şərtləri seçilməsi səbəbindən kapital üzrə gəlir dərəcəsini artırın.

Borc vəsaitlərinin investor tərəfindən istifadəsinin müsbət tərəflərini nəzərə alaraq, çatışmazlıqları qeyd etmək lazımdır:

• 1. Kreditor tərəfindən geri qaytarılmış məbləğ, investorun faizi ödəməlidir.
• 2. İpoteka krediti vaxtında və tam geri qaytarmağı tələb edən borc mənbəyidir.
• 3. İlkin kredit müqaviləsində göstərilən kredit şərtlərinin dəyişdirilməsi, daşınmaz əmlakın istismarı prosesinin payızında xalis əməliyyat gəlirlərinin miqdarı mənfi maliyyə qoluna səbəb ola bilər.
• 4. Kreditin qaytarılması cədvəlinin pozulması borc verənə qoyulmuş əmlaka müraciət etmək hüququ verir. Bu vəziyyətdə daşınmaz əmlak satılır və borc satış qiymətindən borc ödənilir. Sahibi səbəbiylə daşınmaz əmlakın satışına məbləğin balansı kreditin qaytarılmasının miqyasından az ola bilər.

Borc vəsaitlərinin verilməsi barədə qərar

Kreditor, borc vəsaitlərinin verdiyi uzunmüddətli əsərlərdə borc vəsaitlərinin verilməsi barədə aşağıdakı amillərə əsaslanan daşınmaz əmlak tərəfindən təmin edilmişdir:

• 1. Kreditin bütün ödəmə müddəti ərzində fiziki, iqtisadi və hüquqi xüsusiyyətlərə görə kreditləşdirilmiş obyekt kreditor tərəfindən izlənilə bilər.
• 2. Əmlak hüquqlarının məcburi dövlət qeydiyyatı, habelə ipoteka daxil olmaqla əməliyyatlar, həm də borcalan tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin hüquqi zəmanəti rolunu oynayır.
• 3. Daşınmaz əmlakın uzunmüddətli fiziki və iqtisadi həyatı təkcə əsas borcun məbləği deyil, həm də maraq səbəbi ilə əvəz olunmağın əsasını təşkil edir.
• 4. Kredit müqaviləsi tərtib etmək üçün çevik bir sistem, xüsusi şərtlərinə daxil olmaq imkanı, borcalanların kredit resurslarının maliyyə davamlılığı bazarındakı gəlirin azaldılmasını nəzərə alaraq, yenidən kredit borc vermə prosesinə təsir göstərir borcun qaytarılması zamanı.
• 5. İpoteka kreditlərinə görə "İpoteka" nun qeydiyyatı İpoteka kreditləri İpoteka bankına ipoteka kreditləri dövriyyəyə qoymağa və kredit mənbələrini doldurmağa imkan verir.

Hesab olunan daşınmaz əmlak xüsusiyyətləri, inkişaf etmiş bir bazar iqtisadiyyatı olan ölkələrdə, əmlak qurğularının ipoteka krediti ilə iştirakı ilə alınmasına səbəb oldu.

Daşınmaz əmlak optimal kredit obyekti kimi

Əmlak ən çox ayrılmaz bir elementdir iqtisadi proseslər. Bununla birlikdə, xüsusiyyətlərinə görə, kredit vermək üçün optimal obyektlərə aiddir. Ən əhəmiyyətlisi aşağıdakılardır:

• 1. Daşınmaz əmlakın mal vahidi kimi dəyəri çox yüksəkdir və investordan əhəmiyyətli bir kapital tələb edir.
• 2. Daşınmaz əmlak, ilk növbədə, bəzi irəliləyişlərin qurulması, onun məhsuldarlığını təmin edən torpaq sahəsidir; Daşınmaz əmlak nəslindən istifadə prosesi yalnız nəqliyyatın altına alınmadığı üçün ilkin yaradıcılığının saytında aparıla bilər.
• 3. Mallar, daşınmaz əmlak, federal qanun tərəfindən təyin olunan qaydada daşınmaz əmlak hüquqlarının vahid dövlət reyestrində məcburi qeydiyyata məruz qalır.
• 4. Daşınmaz əmlakın olduqca böyük fiziki cəhətləri var, daşınmaz əmlakın fiziki və iqtisadi yaşlanması uzun müddətdir.
• 5. Əmlakın iqtisadi həyatı dövründə gəlirin miqdarına təsir edən kapital tədbirləri həyata keçirmək mümkündür və buna görə də zamanla azalma, azalma və böyümək olar.
• 6. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu daha az köhnəlmişdir, çünki daşınmaz əmlak dəyərindəki dəyişiklik ümumiyyətlə inflyasiya proseslərini kompensasiya edir.

Daşınmaz əmlak əməliyyatları edərkən borc vəsaitlərinin istifadəsinin məqsədəuyğunluğu, həm borcalan, həm də borc verən var.

İpoteka krediti, daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyinə dair kreditin təmin edilməsi barədə əsas banklardan biridir. İpoteka ilə kreditor bir girov olur. Daşınmaz əmlakın (ipotekanın) təhlükəsizliyinə ipoteka krediti ilə, borc verən bir yolçu olur və borclu ipotekanın əsas öhdəliyində borcludur.

İpotekanın müəyyənləşdirilməsindən bəhanə gətirir - girov qoyulan daşınmaz əmlakın sahibinin sahibi olmur, lakin kredit müqaviləsinin şərtləri pozulursa və ya yerinə yetirilməyibsə, bu hesabdan məmnuniyyət tələb olunur əlində olan əmlak, bu olmazdı.

Hər hansı bir kredit növü kimi, ipoteka krediti ödəmə, aktuallıq və ödəmə şərtləri ilə təmin olunur. Ödənişin təmin edilməsi üsulu ipoteka - müəyyən şərtlərdə daşınmaz əmlakın açarıdır.

İpoteka müstəqil deyil İqtisadi kateqoriya, öz mahiyyətində. Kreditin müstəqil iqtisadi əlaqəsi kimi maddi dəstəyi kimi xidmət edir. İpoteka kreditləşmə prosesində kreditləşmənin hərəkətini vasitə edir. İpoteka ilə dərhal ipoteka ilə girov qoyan şəxsin girov qoyuluşuna dəyər dəyəri yalnız krediti qaytarmaq öhdəliklərini yerinə yetirməməsi halında olacaqdır.

Kredit əlaqələrinin vacib bir elementi olan ipoteka, onların inkişafı üçün böyük əhəmiyyət daşıyır. İpotekanın tətbiqi potensial zəmanətçilərin kredit əlaqələri subyektləri kimi artır - tez-tez yalnız bir girov (daşınmaz əmlak) kredit əməliyyatı reallaşdırır. İpoteka borcalanın mövqeyini və kreditin qaytarılmasında borc verənin inamını əhəmiyyətli dərəcədə gücləndirir. Ayrıca, ipoteka ipoteka krediti, kredit məbləğində və kredit müddətinin artması, təminatsız kreditlərlə müqayisədə kreditin aşağı faiz faizini mümkün edir. Bir borcalanın öhdəliklərini pozduğuna görə daşınmaz əmlakını itirmək üçün bir girov və həqiqi imkanının olması, rasional, məhsuldar kreditləri stimullaşdırır.

İpotekanın dörd xüsusiyyətini ayıra bilərik Ümumi sistem kredit vermək.

1. İpoteka müəyyən bir girov növü ilə, İ.E. Düzgün metod altında, girov qoyan şəxsin girovun təhlükəsizliyini izləyən daşınmaz əmlakın altında.

2. İpoteka uzunmüddətli kredit növüdür, i.E. 30 ilədək, bu, aylıq ödənişlərin ölçüsünün azalmasına səbəb olur, lakin zəmanətçi üçün kreditin dəyərini artırır. Kreditin dövründə artım, öz növbəsində, kreditin miqdarını artırmağa imkan verir.

3. İpoteka hədəflənir.

4. İpoteka, kredit məbləğinin əldə edilmiş mənzilin bazar dəyərinin 60-80% -dən çox olmaması və ödənişin (aylıq) olmaması səbəbindən bankın ən aşağı bank əməliyyatlarından biri hesab olunur və ödənişin miqdarı yoxdur Kreditin qaytarılması ehtimalının qiymətləndirilməsi proseduru haqqında məlumatı qiymətləndirərkən borcalanın ümumi gəlirinin 50% -dən çoxu bu an, borcalanın gəlirləri.

Müasir inkişaf etmiş bir iqtisadiyyat ipoteka kreditləşməsinin geniş istifadəsini nəzərdə tutur, bunun zəruriliyi əmtəə-pul əlaqələrinin inkişafı ilə bağlıdır.

Stimullaşdırıcı üçün bank investisiyaları İnflyasiyaya və likvidliyin itirilməsinə məruz qalan bu cür mənbələrin dövriyyəsinə daxil olmaq lazımdır. Bu mənbələrə torpaq və daşınmaz əmlak obyektləri daxildir. Qərbin aparıcı ölkələrinin təcrübəsi göstərir ki, ipotekanın uzun müddət böyük bir krediti təmin edən ən çox üstünlük verilən növdür. İpoteka krediti bank investisiyalarını stimullaşdıran və kredit bazarının inkişafının ən perspektivli istiqamətidir.

İpoteka krediti ərazisi iqtisadiyyatın bütün sektorları ilə əhatə oluna bilər: istehsal, kənd təsərrüfatı, istehlakçı.

İqtisadiyyatın istehlak sektorunda ipoteka krediti investorların iştirakı ilə töhfə verir mənzil tikintisi. Mənzil ipoteka krediti dünya bank təcrübəsində geniş yayılmışdır. Bir mənzil ipoteka krediti ilə əlaqəli olması onun istifadəsi, ziddiyyətləri həll etməyə imkan verdiyinə görə:

Daşınmaz əmlakın və əhalinin cari gəlirlərinin yüksək qiymətləri arasında;

Pul əmanətləri arasında bir qrup iqtisadi obyekt var və digərində istifadə etmək ehtiyacı var.

İpoteka tikinti prosesində istehsal prosesinin davamlılığının təmin olunmasına kömək edir. İnşaat sənayesinin sərfəli olması üçün inşa edilmiş obyektlərin sürətli və sərfəli bir həyata keçirilməsi lazımdır. İpoteka krediti istifadəsi, potensial istehlakçıların aralığını əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirməyə imkan verir. Buna görə ipoteka krediti müəyyən dərəcədə tikinti sənayesinin effektiv fəaliyyətinə kömək edir.

Yolunda İqtisadi məzmun İpoteka krediti aşağıdakı qruplara görə təsnif edilə bilən vacib funksiyaları yerinə yetirir:

1) real iqtisadiyyat sektorunda həyata keçirilən ipoteka kreditləşməsi sisteminin funksiyaları (investisiya mənbələri və müxtəlif sahələri cəlb etmək, mülkiyyət hüquqlarının dövriyyəsinin və digərinin dövriyyəsini təmin etmək);

2) İqtisadiyyatın maliyyə sektorunda tətbiq olunan ipoteka kreditləşməsi sisteminin funksiyaları (sabitliyin təmin edilməsi) kredit sistemi, İnkişaf İnstitutunun inkişafı, inkişafı stimullaşdıran inkişaf sığorta bazarı və qeyriləri);

3) İpoteka kreditləşməsi sisteminin sosial funksiyaları, o cümlədən "Təcrübəli və rahat mənzil - Rusiya vətəndaşları" milli layihəsinin icrası.

İpoteka kreditləşməsi sistemi investisiya məqsədləri üçün maliyyə mənbələrinin səfərbərliyini təmin edir (daxil olmaqla) İnvestisiya maliyyələşdirilməsi və daşınmaz əmlak növlərinin geniş çeşidini inkişaf etdirmək), habelə daşınmaz əmlakın alınmasını maliyyələşdirmək.

İpoteka krediti, uzunmüddətli kredit mexanizmi olaraq inkişaf etdiricilərə borc verərkən təsirli şəkildə istifadə edilə bilər. Bir çox ölkədə ipoteka, bəxş edilən inkişaf etdiricilər tərəfindən təmin edilir, bu da mənzil bazarına daha çox şirkət cəlb etmək, rəqabət yaratmaq, mənzil girişinin həcmini artırmaq və satış qiymətini azaltmaq üçün imkan verir. Əhəmiyyətli bir məqam, inkişaf etdiricilərə (və ya inkişaf etdiricilərə) borc verdikdə, erkən mərhələlərdə əhaliyə vəsait cəlb etməyə ehtiyac yoxdur, bu da əmanət itkisinin risklərini əhəmiyyətli dərəcədə azaldır və inkişaf etdiricilərin "İntizam" risklərini artırır.

İqtisadiyyatın həqiqi sektorunda ipoteka kreditləşməsi mexanizminin tətbiqinin digər maraqlı istiqaməti, sahibkarlığın inkişafına ipoteka krediti hədəf alır.

Kiçik və orta sahibkarlığın inkişafı Rusiya iqtisadiyyatının ən vacib vəzifələrindən biridir. Eyni zamanda, bir çox bölgədə əhalinin məşğulluğu problemi aktualdır. Bu mənada, mənzilin təhlükəsizliyinə borc vermək (ölkə əhalisinin 70% -i mənzil sahibləri) öz işlərinin inkişafı ilə bağlı uzunmüddətli və ucuz kredit mənbələri üçün imkanlar açır.

İpoteka mənzil kreditləşməsi, Rusiya Federasiyasının maliyyə sisteminin müxtəlif sahələrinə, əsasən bazara çıxışına təsir göstərir bank xidmətləri, Kollektiv investisiya bazarı, sığorta bazarı.

İpoteka mənzil kreditləşməsinin əsas funksiyaları aşağıdakılardır:

· Kreditlərin yenidən maliyyələşdirmə mexanizminin inkişafı;

· İpotekaya əsaslanan çoxqahiləli uydurma kapitalın yaradılması;

· Diversifikasiya və sabitləşmə kredit portfelləri banklar;

· Sığorta bazarının böyüməsini stimullaşdırmaq;

· İnfrastrukturun inkişafı səbəbindən əlavə işlərin formalaşması bank sektoru.

Rusiya Federasiyasının bütün künclərində yaranan ipoteka kreditləşməsi bazarı sənaye infrastrukturunun inkişafı üçün əsas yaratdı. Bölgələrdə böyük bank filiallarının görünüşünə əlavə olaraq, ipoteka, xüsusən də sığorta işinin bir çox sahəsinin inkişafına yeni təkan verdi. İcbari sığorta İpoteka kreditləşməsi üçün risklər yeni "uzunmüddətli" müştərilərə sığorta şirkətlərinə verilir. Bunun sayəsində bölgələrdə sığorta işi inkişaf etməyə başladı.

Bu tip sahibkarlıq fəaliyyəti ilə yanaşı, daşınmaz əmlak işi inkişafı aldı. Daşınmaz əmlakın fəaliyyətində yeni bir istiqamət ortaya çıxdı - İpoteka Brkingery. İpoteka brokeri ayrıca bir iş kimi hələ də naisted, lakin bir çox daşınmaz əmlak agentliyi (demək olar ki, bütün böyük) məsləhətləşmə və seçim xidmətləri göstərir Ən yaxşı seçim Müştərilərinə ipoteka krediti.

Yeni bir iş növü kolleksiya agentlikləridir. Sonuncu, "pis" borcların toplanması üçün xidmət göstərən bazarda görünür. Dünya təcrübəsindən sonra bu cür qurumlar çox vaxt ipoteka bazarında ixtisaslaşır. Avtomobil kreditləri, istehlakçı, təhsil kreditləri də potensialı sahəsinə daxil olur.

İpoteka kreditləşməsi bazarının aktiv inkişafının sadəcə əhalinin effektiv tədarükünü mənzildə saxlamaqdan daha geniş bir məqsədə sahib olduğu vurğulanmalıdır. Təhlil, ipoteka bazarını kəmiyyət və yüksək keyfiyyətli böyüməsinin aparıcı seqmenti kimi kredit və maliyyə bazarları baxımından xarakterizə etməyə imkan verir.

Bütövlükdə iqtisadiyyatın inkişafı baxımından ipoteka maliyyə infrastrukturunun gələcək inkişafı, inkişaf etmək üçün yeni maliyyə mexanizmlərinin ortaya çıxması üçün təməl yaradır real sektor Bölgələrdə (mənzil, tikinti materialları bazarı) kiçik və orta sahibkarlığa aid iqtisadiyyat; Həm də sosial infrastrukturun (təhsil kreditləşməsi) kredit mexanizmlərinin formalaşmasına da töhfə verir.

İpoteka kreditləşməsi sisteminin inkişafı bu maliyyə qurumunun bir sıra ən vacib sosial funksiyalarını həyata keçirməyə imkan verəcəkdir:

· Mənzildə məsuliyyət yerləşdirmək rusiya vətəndaşları orta gəlirlə;

· Yığılmış fondların investisiya qoyulması üçün əlavə vasitələrin inkişafı ilə vətəndaşların effektiv tələbinin artması;

· Özəlləşdirilən mənzilin həqiqi iqtisadi dövriyyəsinə cəlb olunma.

İpotekanın ilk qeydinin (Yunan - İpoteka, girovu olan zolaqda) VI BC-də Solon qanunlarında baş tutduğuna inanılır.

594-cü ildə e.ə e. Antik dövrün əfsanəvi "yeddi müdrik kişilərindən biri olan Solon, borclunun əmlakına (ümumiyyətlə sərhəd çarpayında) bir yazı ilə bir sütun, bu torpaqların müəyyən bir məbləğ hüququ olan bir yazıya xidmət etdiyi bir yazı ilə bir sütun qoyulur. Belə bir sütun ipoteka adlanırdı (Yunan dilindən. Lypoteka - Stend, Yedəkləmə). Torpağın sahibinin bütün borclarını qeyd etdi. Daha sonra ipoteka adlanan xüsusi kitablar bu məqsədlə istifadə edilmişdir. Qədim Yunanıstanda yanan, ipoteka klassik dövrün Roma qanunlarında inkişaf etmişdir. Sonradan Alman adətləri əhəmiyyətli dərəcədə təsirləndi. Bütün bu uzunmüddətli proseslər sayəsində müasir ipotekanın ən vacib prinsipləri meydana gəldi.

Hətta K.P. Qalib gələn insanlar İpotekanın "iqtisadi həyatın ən yüksək inkişafına uyğun olduğuna inanırdılar. Bu, cəmiyyət ən yaxşı, mükəmməl kredit aləti alır; Lakin bu aləti işləyərkən daha çox sənət tələb olunur, ehtiyatlılıq, ağıllılıq, texnikanın texniki çevikliyi.

İpotekanın yaranmasına ehtiyac iqtisadi dövriyyənin, eləcə də etibarlı kreditin ehtiyacları ilə bağlı idi. İnqilabi Türkiyə, "Roma qanunvericisi sistemi" nin müəllifi olan Roma qanunvericiliyinin ən nüfuzlu mütəxəssislərindən biridir. Quyruqlar iki növ kredit - şəxsi və həqiqi təsvir etdi. Şəxsi kredit vəsaitlərin kreditləşdirilməsi üçün kredit verilməsi ilə əlaqədardır. Etibarın qarantı, kredit əməliyyatının həyata keçirildiyi vaxtda borclunun hamısının daşınan və daşınmaz əmlakının hamısıdır. Həqiqi bir kreditin mahiyyəti, borclunun əmlakında öhdəliyin yerinə yetirilməsini təmin etməkdir, borc verənin müəyyən hüquqlarının olduğu üçün müəyyən bir şey ayrılıb. Beləliklə, onun öhdəliyinin borclu tərəfindən yerinə yetirilməməsi halında, borc verən, bu şeyin mülkiyyəti başqa bir şəxsə keçsə də, həsr olunmuş bir şeyin satışından tələblərini ödəmək hüququna malikdir. Üstəlik, məmnuniyyət aldıqdan sonra, həqiqi kredit verən borc verən, şəxsi kreditorlar üzərində bir üstünlük var.

Roma qanunvericiliyində kreditin icrası, digər girov növləri ilə yanaşı, kreditora - Hipoteca aid olan bir girov forması idi. Roma qanunu, bir qəribi sifariş etmək üçün bir həqiqi qanun kimi, həqiqi qanun kimi (bir şeyin birbaşa ünsiyyətini birləşdirən) kimi bir şey qrupunda bir ipoteka hesab etdi. V.M-ə istinadən xəbər verir ki, Rome Mülki Qanununa İpoteka ilə yanaşı, V.M. Quyruq və digər girov təminat formaları. Öhdəliklərin ödənilməsinin ən qədim forması, borclunun borc verənə mülkiyyət hüququ verdiyi və borc vermə halında borc verənə qarşı fərdi iddia aldığı kreditor oldu. Bu formada kreditor onu təmin etmək üçün zəruri olduğundan daha çox hüquq aldı və borclu borc verənə qarşı çox az vəsait qaldı. Qədim sağda inkişaf etdirilən öhdəliklərin başqa bir forması - pignus tərs təbiətdə fərqlənirdi. Pignus, kreditorun törəmədə bir borclu bir şey alması idi və borc ödənilənə qədər əlində tuta bilərdi.

Daha sonra Roma'nın Fiducia qanununda kreditoru unutma ilə proqnozlaşdırıldı. İki girov forması hazırlanmışdır:

· Pignus, I.E. Kreditorun bir şeyə sahib olmaq hüququ ilə köçürüldüyü ipoteka qanunu;

· Hipoteca, i.E. İpoteka hüququ, bir şey təmin edilmiş öhdəliyin gecikməsinə qədər borclunun saxlanmasına qədər qalır.

Rusiyada daşınmaz əmlakın əmanəti öz tarixi var. Rusiyanın inqilabi öncəsi hüquq sistemində depozitin əsl hüquq olduğuna inanılırdı. Xatırladaq ki, "həqiqi hüquqlar mülki hüquqi münasibətlərin, digər sözlərdə, əmlak münasibətlərinin statistika subyektlərinə (maddi, bədənin əmlakı dövriyyəsinin maddi, bədəninin maddi dəyərlərinin) verilməsi və həll edilməsi. Bununla, işlərin və digər vətəndaş münasibətlərinin digər obyektlərinin keçidini müəyyən edən məcburi hüquqlardan fərqlənirlər. Əsl hüquqların hüquqi xüsusiyyətləri, onları nisbi öhdəliklərdən fərqləndirərək mütləq xarakteridir. Əsl hüquqların xüsusiyyətləri ənənəvi olaraq yalnız fərdi olaraq müəyyən edilmiş şeylərin obyekti kimi xidmət edə biləcəyi də görülür. Məcburi qanunun obyekti borclunun məcburi şəxsin davranışıdır. "

Rusiyada başlayandan sonra daşınmaz əmlakın girovunun əsasları İqtisadi islahatlar 1990-cı illər. tanıdıldı Mülki kod 1994-cü ildə qəbul edilmiş Rusiya Federasiyasının (1-ci hissə).

Müasir Rus İpoteka Qanunvericiliyi, övladlığa götürdükdən bəri nəhayət tutulacaq Federal qanun "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu haqqında) haqqında" 16 iyul 1998-ci il tarixli 102-F3, ipoteka krediti ilə bağlı məsələlər üzrə əsas qanunvericilik aktlarının siyahısı olduqca böyükdür.

Müasir Rusiya qanunlarında ipotekanın təyini rusiyalı depozitlər layihəsində olan tərifə yaxındır, lakin bu hüquqi qurum məcburi hüquqa verilir. Sənətdə. "İpoteka haqqında (daşınmaz əmlakın girovu)" Federal Qanununun 1-i deyir: "İpoteka tərəfindən verilən öhdəliklə kreditor olan girov qoyan şəxsin bir tərəfi (ipoteka müqaviləsi) haqqında razılığa əsasən , digər tərəfin daşınmaz əmlak mülkiyyətinin dəyərindən bu öhdəliyə görə borclunun bu öhdəliyinin bu öhdəliyinin bu öhdəliyinin bu öhdəliyinin bu öhdəliyinin bu öhdəliyi üçün əsasən, pederinin digər kreditorları qarşısında, federal tərəfindən müəyyən edilmiş nöbetlər üçün pilləkəndir Qanun. "

Giriş

Rəy

Giriş

Öz mənzilinin alınması hər bir ailənin prioritet ehtiyacıdır: bu ehtiyacı məmnun etmədən cəmiyyətin hər hansı bir sosial prioriteti haqqında danışmaq mümkün deyil.

Buna əsaslanaraq, vətəndaşların konstitusiya hüquqlarının layiqli bir yaşayış evinə tətbiqi ən vacib sosial-siyasi və İqtisadi problem. Bu problemin həlli üçün müəyyən yanaşmaların seçilməsindən, cəmi miqyası və mənzil tempi, insanların həqiqi rifahı, onların mənəvi və fiziki rifahı, siyasi qiymətləndirmələri və davranış motivasiyası əsasən asılıdır.

İrəliləmədən əvvəl bazar münasibətləri Ölkənin yaşayış fondunun doldurulmasının əsas mənbələri müəssisə və təşkilatlar, kooperativ və fərdi tikinti üzrə dövlət mənzil tikintisi və mənzil tikintisi və fərdi tikinti rol oynadı. İnşaatın büdcə maliyyələşdirilməsini azaltmaq və mənzil ilə əhalinin maliyyələşdirilməsi şəraitində, mənzillərin alınması üçün əsas vəsaitlərin əsas mənbəyi, əksər iqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş ölkələrdə baş verən bank kreditləridir Dünya.

Mənzilin maliyyələşdirilməsi mənbələrinin kəskin olmaması ilə qonşu ölkələrin qaçqınlarının axını xərcləri və hərbi hissələrin yenidən yerləşdirilməsi hesabına mənzil ehtiyacları artır. Bu şəraitdə, obyektiv olaraq mənzil tikintisi, inflyasiyaya və ən etibarlı şəkildə geri qaytarılmış mənzil tikintisi üçün əhaliyə uzunmüddətli kreditlərə ehtiyac var. Bu tələblərdir ki, ipoteka krediti əmtəə və maddi dəyərlərin açarı ilə təmin edilmiş, məsuliyyət daşıyır. Bir çox xarici ölkələrin təcrübəsi göstərir ki, ölçülmüş dövlət ipoteka siyasətinin düzgün təşkili və keçirilməsi və keçirilməsi ilə ipoteka tədricən mənzil bazarının fəaliyyətini təmin edən və əsasən özünü uyğunlaşdıran bir sistemə çevrilir. Eyni zamanda, əhalinin effektiv tələbinin kəskin genişləndirilməsi, tikinti materialları istehsalı, ixtisaslaşdırılmış avadanlıqların istehsalı, yeni təkmilləşdirilmiş memarlıq layihələri, iqtisadiyyatın bir çox əlaqəli sektorlarının inkişafı meydana gəlir.

Rusiya iqtisadiyyatının islahatı kontekstində, əlverişli ipoteka mənzil sisteminin yaranması həm makroiqtisadi, həm də mikroiqtisadi səviyyələrdə təcili vəzifələrdən biridir. Bu vəzifənin uğurlu həlli yalnız Rusiya təcrübəsinə bir mənzil ipotekasını tətbiq etmək üçün iqtisadi, hüquqi və təşkilati tərəflərin sistemli müqaviləsi ilə mümkündür.

İpoteka kreditləşməsi ipoteka mənzil

1. İpoteka kreditləşməsinin konsepsiyası və mahiyyəti

"İpoteka" sözü bir yunan mənşəlidir. İlk dəfə bu müddət VI əsrin əvvəlində göründü. Bc. (O, Archont Solon tərəfindən təqdim edildi) və borc verənin müəyyən torpaq mülkləri ilə kreditorun qarşısında borcu ilə əlaqəli idi (əvvəlcə Afinada xidmət edilməmiş borclunun şəxsiyyəti, öhdəliyin yerinə yetirilməməsi halında təhdid edilməsi halında) .

Rusiyadakı ipotekanın müasir tarixi 1998-ci ildən bəri başlayır. İpoteka kreditlərinin iki anlayışı var. "İpoteka" sözünün dar mənasında - bu, daşınmaz əmlakın əmlakında olan daşınmaz əmlakın öhdəliklərini təmin edən əmlakın və genişliyin açarıdır. borclunun borclusu tərəfindən yerinə yetirilməməsi halında borc verən öz əmlakınızı həyata keçirmək üçün məmnuniyyət hüququ əldə etmək hüququ əldə edir. Buna görə İpoteka - bu, daşınmaz əmlakın girovu ilə təmin edilən bir kreditdir.

İpotekanın fərqləndirici xüsusiyyətləri aşağıdakılardır.

Birincisi, hər depozit kimi ipoteka, digəri (əsas) öhdəliyin düzgün icrasını təmin etmək üçün bir yoldur - kredit və ya kredit müqaviləsi, icarə müqaviləsi, müqavilə, zərər və s. Nəticə etibarilə ipoteka bu əsas borcdan asılıdır, çünki bu asılılıqdan kənardan bəri mənasını itirir.

İkincisi, ipotekanın mövzusu həmişə daşınmaz əmlakdır. Daşınmaz əmlaka torpaq sahələri və onunla möhkəm olan bütün bunlar - müəssisələr, yaşayış binaları, digər binalar və quruluşlar daxildir.

Üçüncüsü, ipoteka obyekti borclunun əlində qalır. Sonuncu, sahibi, istifadəçi və bu əmlakın həqiqi sahibi olaraq qalır.

Dördüncüsü, borc verən müqaviləsi və bir ipotekanın yaradılması ilə bağlı borclu, notarial qaydada təsdiq edilmiş sertifikat və dövlət qeydiyyatına məruz qalan xüsusi sənəd tərəfindən verilir. İpoteka -Şəxsi təhlükəsizlik, sahibinin aşağıdakı hüquqlarını təsdiqləyən şəxsi təhlükəsizlik: İpotekanın verdiyi pul öhdəliyi ilə əlaqədar, bu öhdəliyin mövcudluğunun digər sübutlarını təqdim etmədən qəbul etmək hüququ; İpoteka tərəfindən yüklənmiş əmlak üzərində düzgün girov. Müəyyən şərtlərdə ipoteka bir sahibdən digərinə keçmək və ilkin tələbdən kifayət qədər "cırılmış" bir təhlükəsizliyin xüsusiyyətlərini əldə edə bilər.

Nəhayət, ipotekanın verdiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında, borc verəndə ictimai hərracdan girov qoyulmuş əmlakın satışını tələb etmək hüququ vardır. İpoteka müqaviləsi çərçivəsində qoyulan əmlakın icrası zamanı ipoteka krediti ipotekada göstərilən məbləğin miqdarında digər kreditorlara üstünlük verir.

Yuxarıda göstərilənlərə görə aşağıdakılar fərqlənə bilər İpotekanın əsas prinsipləri:

· təfəkkür, və ya aşkarlıq, hər maraqlı şəxsin ipoteka kitabında olan məlumatlara daxil olmaq;

· ixtisaslı - yalnız müəyyən bir daşınmaz əmlaka və müəyyən bir miqdarda ipotekanın yaradılması imkanı;

· etibarlılıq - İctimai kitablardakı girişlər, təyin edilmiş istisna olmaqla, bu əmlakla əlaqəli başqa hüquq və qanuni məhdudiyyətlərin olmaması deməkdir;

· böyüklük - İpoteka kitabında edilməsi vaxtından asılı olaraq başqalarına bir ipotekanın üstünlüyü;

· hesabatlılıq - İpoteka yalnız qanun və ya müqavilə üçün birbaşa nəzərdə tutulmuş hallarda xitam verilir;

· qeyri-tətbiq Üzgötürən İpoteka kitabında sadalanan hüquqlara.

İpoteka əməliyyatlarının spesifikliyi onu müstəqil bir kredit forması kimi ayırmaq üçün əsas kimi xidmət edən və maliyyə bazarının xüsusi bir seqmenti haqqında danışmağa imkan verən ipoteka kreditləri mexanizmi üçün müəyyən tələbləri nomitasiya edir.

İpoteka kapital bazarı -bu, daşınmaz əmlakın girovu ilə təmin edilmiş borc kapitalını dəyişdirən maliyyə bazarının bir hissəsidir. İpoteka kreditləşməsi prosesində iştirakçılar bir ipoteka krediti, borcalan (əmlak sahibi), investor, ixtisaslaşdırılmış vasitəçilər, hökumətdir. İnvestorlar müxtəlif kredit və maliyyə qurumları, sığorta şirkətləri, pensiya fondları, eləcə də əhali ola bilər. İpoteka bazarındakı konyunkturu xarakterizə edən əsas göstəricilər, bir tərəfdən, ipoteka istiqrazlarında faiz dərəcəsi, digərində ipoteka kreditləri üzrə faizlərdir.

İqtisadi cəhətdən, ipoteka, digəri, alqı-satqı, mübadilə etmək, mübadilə etmək, mübadilə etmək, mübadilə etmək və ya ticari olaraq müxtəlif formalarda olan işlərdə əmlak hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar vasitəsidir və müxtəlifliyi həyata keçirmək üçün əlavə maliyyə mənbələri cəlb etməyə imkan verir Layihələr.

Xüsusilə ipoteka kreditləşməsinin funksiyalarını və bu cür kreditin xüsusiyyətlərinin xüsusiyyətlərini vurğulamaq lazımdır ki, bu da onun digər borc vermək üsulları üzərində üstünlük verir.

İpoteka krediti ilə həyata keçirilən funksiyalar, Aşağıdakı kimi formalaşdırıla bilər:

maddi istehsal sahəsinə investisiya qoymaq üçün maliyyə mexanizminin funksiyası;

borc vəsaitlərinin geri qaytarılmasının təmin edilməsinin funksiyası;

digər üsullar (alqı-satqı və s.) İqtisadi cəhətdən mümkün olmayan və ya qanuni mümkün olanda, daşınmaz əmlakın dövriyyəsini və yenidən bölüşdürülməsini stimullaşdırmaq funksiyası;

İpoteka, törəmə ipoteka qiymətli kağızları və s. Şəklində çox səviyyəli uydurma kapitalın meydana gəlməsinin funksiyası.

Üçün Əsas tələblər Aşağıdakıları əlaqələndirə bilərsiniz:

kreditin məbləği ümumiyyətlə satın alınan mənzilin bazar dəyərinin 60-70% -dən çox deyil;

aylıq kredit ödəməsinin miqyası, borcalanın ümumi gəlirinin 30% -ni və əməkdaşlığının (olduğu təqdirdə) müvafiq üçün təxmini dövr;

kreditin qaytarılması ehtimalını qiymətləndirmək üçün prosedurda borc verən borcalanın və əməkdaşlığın hazırkı gəliri haqqında rəsmi məlumatdan istifadə edir.

Bu standartlar və tələblər Kreditor və Borcalan üçün riskləri azaltmaq məqsədi daşıyır.

Əsas məqsəd Uzunmüddətli ipoteka mənzil kreditləşməsinin inkişafı, Rusiya vətəndaşlarının mənzil bazarının inhisarçılığına görə mənzil bazarının inhisarçılığına dair bazar prinsiplərinə əsaslanaraq, orta gəlirləri olan mənzilin dəyərini təmin etmək üçün səmərəli işləmə sistemi yaratmaqdır Vətəndaşların və uzunmüddətli ipoteka kreditlərinin öz vəsaiti. Müəyyən bir sistem yaratmaq imkan verəcəkdir:

vətəndaşların effektiv tələbatını artırmaq və əhalinin əsas hissəsi üçün əlverişli mənzillərin alınması;

mənzil bazarını gücləndirin;

real iqtisadi dövriyyədə özəlləşdirilmiş yaşayış yerini cəlb etmək;

Əhalinin qənaət və digər ekstrabudjat maliyyə qaynaqlarını mənzil sahəsinə cəlb etmək;

tikinti kompleksinin inkişafını təmin etmək;

bütövlükdə ölkə iqtisadiyyatını canlandırmaq.

2. Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsi sisteminin təhlili

Dünyadakı ipoteka bazarı iki istiqamətdə işləyir: kreditlər və onların yenidən maliyyələşdirilməsi.

İpoteka kreditləşməsi sistemi müvafiq qurumların yaradılmasını və effektiv ipoteka kreditləşməsinin mümkünlüyünü təmin edən mexanizmlərin yaradılmasını nəzərdə tutur.

Mənzil alması üçün ipoteka krediti təmin etmək. Hal-hazırda, bütün ölkələrdə ipoteka kreditlərinin istifadəsinin əsas sahəsi mənzillərin alınmasını maliyyələşdirir.

Modeldən asılı olmayaraq, ipoteka krediti təmin etmək altı əsas mərhələdən ibarətdir:

· mərhələ 1 - İlkin müştəri ixtisasları və kreditin qeydiyyatı;

· addım 2 - Alınan məlumatları toplayın və təsdiqləyin;

· mərhələ 3 - Potensial borcalan tərəfindən kredit ödəməsinin qiymətləndirilməsi;

· mərhələ 4 - Kreditin müddəası barədə Kredit Komitəsi tərəfindən qərar;

· mərhələ 5 - Kredit əməliyyatının nəticəsi;

· addım 6 - İpoteka krediti saxlanılması.

Mənzil alışı üçün ipoteka krediti verərkən borc verən aşağıdakı məqamlara diqqət yetirir.

Borcalanın ödəmə qabiliyyəti, onun gəlir və xərclərinin təhlili əsasında kreditin vaxtında ödəmə qabiliyyəti. Bu məqsədlə aşağıdakı ixtisas əlaqələri hesablanır:

a) Mənzil ipoteka krediti məcmu gəlirə olan mənzil ipoteka krediti üzrə aylıq ödənişi, 40% -dən çox olmaya bilər;

b) Borcalanın, mənfi sığorta, vergi və digər ödənişlərin alqı-satqısı üçün aylıq uzunmüddətli öhdəlikləri, ümumi gəlir əldə etmək üçün 60% -dən çox ola bilməz.

Borcalanın kredit qabiliyyətinin səviyyəsi, alınmasına hazır olmağa hazırdır maliyyə öhdəlikləri Bunun təhlilinə əsasən kredit tarixi. Borcalanın kredit tarixinin öyrənilməsinə əsaslanaraq, bankın yerinə yetirmək üçün nə qədər məsuliyyət daşıdığını müəyyənləşdirir Öhdəliklər aldıHəm də borcun, vaxt və ödəmələrin məbləği, ödəmələrin ödənilməsinin miqdarı da müəyyənləşdirir.

İlkin töhfənin minimum icazə verilən ölçüsü satın alınan daşınmaz əmlakın qiymətinin 30% -ni (müqavilə dəyəri) olmalıdır. Bundan əlavə, borcalanın kredit əməliyyatının xərclərini ödəmək üçün kifayət qədər öz vəsaiti olmalıdır. Bunlar Banka Komissiya, bir sığorta şirkətinin, bir realter, qiymətləndirici; Qeydiyyat və mənzilin satış müqaviləsi və mənzilin ipotekası müqaviləsi və notinizli bir sertifikatla əlaqəli xərclər, habelə əməliyyat etmək üçün lazım olan digər sənədlər almaq.

Kreditin məbləğinin dəyəri üçün nisbəti qoruma mülkiyyəti Hansı dəyərin az olduğundan asılı olaraq satın alınan əmlakın təxmin edilən dəyərinin və ya satılan əmlakın 70% -dən çox olmamalıdır. Bank, girovluğun, fiziki vəziyyəti, onun dəyəri olan qanuniliyi (hüquqi təmizliyini) yoxlayır.

Yalnız bütün bu şərtlərə uyğun olaraq ipoteka krediti verilməsi üçün qərar verilə bilər. Zərrə kredit dövrü Kreditor, borcalana öhdəliklərinin vaxtını izləyir və kredit olaraq xidmət edən daşınmaz əmlak vəziyyətinə nəzarət etmək hüququna malikdir.

Rusiya Federasiyasında qanunvericilik səviyyəsində iki səviyyəli bir model bir istinad olaraq qəbul edildi İpoteka şirkəti. Yaradılmış həyata keçirmək Federal agentlik Mənzil kreditləşməsinə görə, ipoteka kreditlərinin verilməsi və əlavə edilməsi üçün qanunvericilik və tənzimləmə çərçivələri formalaşır. Bununla birlikdə, Rusiyada ipoteka mənzil kreditləşməsi hələ də yüksək riskləri və əhalinin əsas seqmentlərinin aşağı ödəmə qabiliyyəti ilə əlaqədar kütləvi inkişafı qəbul etməyib. Buna baxmayaraq, mühitin orta müddəti üzrə bank sektorunun inkişafı strategiyasında ipoteka kreditləşməsinin inkişafı bank işinin inkişafı üçün perspektivli istiqamətlərdən biri kimi müəyyən edilir.

İndi Rusiyadakı ipoteka kreditləşməsi bazarında bir sıra mənfi tendensiyalar var və ipoteka kreditləri verilmiş bir sıra mənfi tendensiyalar mövcuddur. Əsas olanlar aşağıdakılardır:

.İpoteka kreditləri üzrə yüksək faiz dərəcələri;

2.İpoteka kreditləşməsi proqramlarının bəzi bankları tərəfindən borcalanlar və ləğv (və ya asma) üçün sorğu tələbləri;

.Əhali üçün ipoteka krediti mövcudluğunu təmin etmək üçün az miqdarda dövlət subsidiyası. Daşınmaz əmlakın yüksək qiymətləri səbəbindən əhalinin əksəriyyəti ipoteka kreditlərindən istifadə edə bilməz.

3. Rusiya ipotekasının problemləri

Uzunmüddətli ipoteka mənzil kreditləşməsi sisteminin yaradılması və mütərəqqi inkişafı bir sıra problemlərlə mane olur: qanunvericiliyin qüsuru; Ədliyyə müəssisələrində onunla birlikdə qeydiyyat sisteminin və əməliyyat sisteminin səmərəsizliyi; Təxmini və sığorta işinin qeyri-kafi inkişafı; ixtisaslaşdırılmış ipoteka banklarının olmaması; Kommersiya banklarının kredit mənbələrinin yüksək qiyməti; ikincil ipoteka bazarının olmaması (ipoteka kreditləri); yüksək yenidən maliyyələşdirmə dərəcələri; yoxluq effektiv mexanizmlər dövlət orqanları tərəfindən bankların riskləri və əhatə dairəsinə məhdudiyyətlər; borcalan üçün kreditlərin yüksək dəyəri; aşağı gəlir mənzilin dəyəri ilə müqayisədə əhalinin üstünlük təşkil edən hissəsi; Verilməsi üçün büdcə vəsaitlərinin olmaması mənzil subsidiyaları Mənzil alarkən kredit yükünü azaltmağa imkan verən sosial müdafiəsiz vətəndaşlar; Vergitutmanın qüsursuzluğu, mənzildə olan vətəndaşların investisiya qoyulması üçün kifayət qədər təşviq.

Banklar üçün ardıcıl bir çətinlik, əhəmiyyətli sayda "ağ" gəlirli vətəndaşların olmaması halında borcalanın ödəmə qabiliyyətinin qiymətləndirilməsidir. Bu, təkcə ipoteka bazarının deyil, həm də ümumi bir kredit pərakəndə, nisbətləri azaltmaq üçün başqa bir maneədir. Bankın meyarlarına uyğun bir borcalan kimi qiymətləndirə bilsək də, hazır bazarda hazır yerlərdə hazırlanmasını tapmaqda çətinlik çəkirik. Bu, tikinti sahəsinin gəlirliliyinin 80-100% -i olduğunu və bu, digər sənayelərin gəlirliliyindən daha yüksək olduğunu təmin etdi. Hər hansı bir normal iqtisadiyyatda yeni kapitalın bir gelgit, yeni mənbələr və gəlirlilik dərəcəsini düzəltmək olar. Ancaq baş vermirik.

Rusiya Federasiyasındakı İpoteka İnstitutunun gələcək inkişafı üçün ziddiyyətlərin qarşısını almaq asan deyil, həm də daşınmaz əmlakın təhlükəsizliyini tənzimləyən qanunvericilik sisteminin yaradılmasını təşviq etmək lazımdır. Qanunvericilik aktları Daşınmaz əmlak, sığorta, mənzil, torpaq, vergi, ipoteka bankları haqqında öz aralarında razılaşdırılmalıdır. Sistem Rusiya qanunvericiliyi Belə çıxır qaydalarMüxtəlif qanunun filialları ilə əlaqəli bir-birinə yalnız rəsmi olaraq, lakin məzmunda deyil. Nəticədə qanunlar birbaşa bir-birinə zidd ola bilər, bu problemə qarşı qarşılıqlı eksklüziv yanaşmalarını ifadə edə bilər.

Bir mənzilin alınması üçün bir kredit verilməsi, müəyyən texnologiyalarla əlaqələndirildiyi üçün, ipoteka modelinin uğurlu işləməsi üçün bir neçə şərt lazımdır:

· qeydiyyat sistemi yaxşı işləməlidir;

· mənzili və borcalanın həyatını sığortalanan sığorta sistemi inkişaf etdirilməlidir;

· qiymətləndirmə sistemi işləməlidir, yəni bazar mənzilin bazar dəyərini obyektiv qiymətləndirə biləcək bir təşkilat olmalıdır;

· məsələn, Notariat üçün bir sıra xidmətə ehtiyac var. Təbii ki, ipoteka bazarının əsasını təşkil edən realterlərə böyük bir rol. Daşınmaz əmlak agentliyinə istinad edən müştəri ipoteka xidməti əldə edə bilməlidir.

Çox sayda maneələrə baxmayaraq, tələbin böyük olması üçün ipoteka fəal şəkildə inkişaf edəcəkdir.

Beləliklə, vətəndaşların dövlət dəstəyi həll olunmalıdır. Gosstroy Rusiya əhalisinin geniş kateqoriyalarının geniş kateqoriyalarının mövcudluğunu artırmaq üçün, dizayn həlləri və inşaat üçün müasir materialların və texnoloji həllərin və texnoloji həllərin və texnoloji həllərin tətbiqi və inşaatın inkişafı üçün hədəf xərclərini azaltmaq üçün hədəf işlərini həyata keçirir Bu vəzifəni həll etməyə yönəlmiş investisiya və tikinti layihələri.

Sistemi uğurla fəaliyyət göstərmək, yeni bir bazar mühiti, infrastrukturunun yaradılması, tənzimlənməsi, iqtisadi maraqları tarazlaşdırılmalı və sistem daxilində subyektlərin təsirli qarşılıqlı əlaqəsi üçün əsas kimi xidmət edir.

Maliyyə sistemi gücləndikcə, Qərb kapitalı ilə daxili bazarda kredit təşkilatlarının görünüşü gücləndiriləcək və inam olacaqdır bank sistemi, digər şeylər arasında, daşınmaz əmlak bazarının iştirakçılarından. Çox güman ki, ipoteka kifayət qədər yavaş inkişaf etməyə başlayacaq, lakin davamlıdır: əməliyyat iştirakçıları kiçik addımlarla bir-birlərinə tərəf keçirlər.

Bütün bunlardan əlavə, ipoteka fəaliyyətlərini həyata keçirən banklar üçün bir sıra xüsusi mənzil müavinətləri vermək lazımdır. Əksər təsirli bir tədbir, mənzil depozitləri və ipoteka kreditlərinin açılması bankların vergi tutulan mənfəət kreditlərinin həcmində və ya onlar üçün vergi tutulan mənfəət kreditlərinin həcmində, ipotekadan alınan gəlir vergisindən azad edilməsi imkanına sahibdir Kreditlər tətbiq olunur. Bundan əlavə, mütəxəssislərin fikrincə, bankın Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankına qoyulan məcburi ehtiyat normalarının, mənzil yataqlarına daxil olan məcburi ehtiyat normalarının rezervasiya və ya azaldılmasından azad edilməlidir.

İpoteka mənzil kreditləşməsi üçün xarici mənbələri cəlb etmək yüksək səviyyədə risklə məhdudlaşır. Bu şərtlərdə dövlət təmir və əsas vəsaitlərin yaradılmasına vəsait cəlb etməyə tam töhfə verməlidir. Təcrübədə tərs proseslər baş verir. Dövlət qiymətli kağızlar bazarı maliyyə mənbələrini özündə cəmləşdirir və onları qadağan edir, vergilər investisiya dəyərini əsassız olaraq artırır. Bütün iştirakçıların maraqlarını pozmadan həll etməyə imkan verən bu cür həll yollarını tapmaq lazımdır.

Rəy

Rusiyada ipoteka kreditləşməsi üçün müasir bazarda çox problem var. Birincisi, büdcə maliyyələşdirilməsi və yüksək əmlak qiymətləri və yüksək əmlak qiymətləri ilə üzləşən mənzildə əhaliyə məmnun olmayan ehtiyac. İkincisi, böyüməkdə olan tələbat dövründə kiçik bir tikinti və yararsız və təcili yardım mənzillərinin böyük bir hissəsi. Üçüncüsü, yüksəkliyə görə əhalinin əksəriyyəti üçün ipoteka kreditləşməsinin əlçatmazlığı maraq dərəcəsi, əsas ilkin töhfə, dövlət dəstəyinin səmərəsizliyi.

Artan dəyəri səbəbindən əmlak getdikcə daha əlverişli hala gəlir. Bu şərtlərdə demək olar ki, yeganə həll mənzil problemi - Bu ipoteka kreditidir. Lakin yerli ipoteka kreditləşməsi bazarının daha da inkişafı üçün uzun müddət ucuz pul cəlb etmək üçün mexanizmlər lazımdır.

Beləliklə, ipotekanın həyata keçirilə biləcəyi, ən azı üç şərtlə uyğun olmaq lazımdır. Əvvəlcə müştərilərə kredit şəklində təmin edilə bilən uzunmüddətli maliyyə mənbələri olmalıdır; İkincisi, qazanclarının kreditin qaytarılması üçün kifayət olduğunu təsdiqləməyə qadir olan potensial müştərilər; Nəhayət hüquqi Mənzil istifadə kimi istifadə. Bu şərtlərdən ən azı birinin edilmədiyi təqdirdə kütləvi ipoteka mümkün deyil. Bu gün Rusiyada aşağıdakı şərtlərdən biri tam yerinə yetirilmir.

İpoteka krediti özü də mənzil bazarlarının əsaslı inkişaf problemini həll edə bilmir. Xüsusilə, əhali investisiya etməyə hazır olmalıdır baxım Mövcud mənzillər, tikinti sənayesi tələbə cavab verə biləcək, yeni mənzil istismara verilməsi və mənzillərin satışı heç bir problem olmadan həyata keçirilməlidir. Əlavə qanunvericiliyi inkişaf etdirmək və borclunun əmlakının bərpası prosedurunu tənzimləmək üçün məhkəmə sisteminin kreditorların hüquqlarını möhkəmləndirmək üçün dəstək olması lazımdır. Düzgün işləyən bir mənzil bazarı olmadıqda, ipoteka kreditləşməsi sisteminin sürətli inkişafı, bütün ehtimalında, yalnız əhalinin əksəriyyəti üçün mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması problemlərini həll etmədən mənzil qiymətlərinin artmasına töhfə verəcəkdir.

Hüquq sahəsində daha bir islahatların, strategiya, tənzimləmə və institusional inkişaf, ipoteka maliyyələşdirilməsi Rusiya iqtisadiyyatının inkişafına və rus əhalisinin yaşaması standartlarına əhəmiyyətli bir töhfə verə bilər.

İstifadə olunan ədəbiyyatın siyahısı

Repetitorluq

Hansı dil mövzularını öyrənməyə kömək lazımdır?

Mütəxəssislərimiz maraq mövzusu üçün məsləhət verəcək və ya repetitorluq xidmətləri göstərəcəklər.
Sorğu göndərmək Hazırda mövzu ilə məsləhətləşmə almaq imkanı haqqında məlumat əldə etmək.