แนวทางที่ใช้กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางและวิธีการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ มีอะไรบ้าง

หัวข้อที่ 5. วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และการใช้งานจริง

คำถามทดสอบ

1. ต้นทุน มูลค่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร?

4. ปัจจัยใดบ้างที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์?

7. การดำเนินการหลักในการควบคุมกิจกรรมการประเมินมีอะไรบ้าง?

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ มีสามวิธีหลักในการประเมินมูลค่า โดยพิจารณาจากวิธีการเฉพาะในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการเหล่านี้เรียกว่า วิธีต้นทุน วิธีรายได้ และ แนวทางการตลาด(เรียกอีกอย่างว่าแนวทาง SAP - การขายเปรียบเทียบ) พิจารณาสาระสำคัญและขอบเขตของแต่ละแนวทางทั้งสาม

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์) ขึ้นอยู่กับการใช้ต้นทุนซึ่งเกี่ยวข้องกับการสร้างและการได้มาซึ่งทรัพย์สินประเภทนี้ ในการประเมินทรัพย์สิน สามารถใช้วิธีการต่างๆ ในการคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินได้ เช่น การคำนวณโดยใช้การวิเคราะห์รายการงบดุลขององค์กร เมื่อใช้วิธีต้นทุน คุณจะใช้ทั้งต้นทุนจริงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและการดำเนินการของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆ และต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในคุณสมบัติ

แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่ามีอัตราส่วนที่แน่นอนระหว่างมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับรายได้ที่วัตถุนี้สามารถนำมาได้ วิธีการประเมินที่แตกต่างกันตามแนวทางรายได้จะแตกต่างกันไปตามวิธีการกำหนดอัตราส่วนนี้ นี่คือความแตกต่างระหว่างวิธีการประเมินมูลค่า เช่น ตัวคูณค่าเช่ารวม วิธีแปลงเป็นตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง วิธีคิดลด กระแสเงินสด.

วิธีการ การวิเคราะห์เปรียบเทียบการขายมีลักษณะโดยการวิเคราะห์การขายในตลาดที่คล้ายคลึงและคล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่กำหนด เพื่อให้แนวทางนี้สามารถนำไปใช้ในสถานการณ์เฉพาะได้ จำเป็นต้องมีข้อมูลการตลาดที่กว้างขวางเกี่ยวกับการขายวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูลของตลาดมีการพัฒนาอย่างสูง

ดังนั้นเราจึงมีสามแนวทางหลักในการแก้ปัญหาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎแล้ว วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะไม่ได้ใช้วิธีใดวิธีหนึ่ง แต่มีหลายวิธีในการประเมินมูลค่า ตัวอย่างเช่น เมื่อประเมินมูลค่าอาคารโดยใช้วิธีต้นทุน ต้นทุนของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารสามารถวัดมูลค่าได้โดยใช้ข้อมูลตลาด หรือตัวอย่างเช่น เมื่อใช้วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบการขาย สามารถใช้น้ำหนักสำหรับตัวเลือกการขายต่างๆ ได้ ขึ้นอยู่กับว่าวัตถุชิ้นนี้หรือวัตถุนั้นนำเข้ามาเท่าใดเมื่อเทียบกับวัตถุสำหรับการประเมิน

การเลือกแนวทางที่ถูกต้องในการประเมินทรัพย์สินโดยเฉพาะเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินที่เพียงพอ ด้วยตลาดที่พัฒนาแล้วและโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูล แนวทางทั้งสามในทางทฤษฎีควรให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบเดียวกัน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยาก ทั้งนี้เนื่องมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นแต่ละกลุ่ม เป็นตลาดที่ไม่สมบูรณ์ เริ่มศึกษาแนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขั้นแรกเราจะพิจารณาวิธีต้นทุน เนื่องจากวิธีนี้ใช้ได้กับการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ในหลักการ อย่างไรก็ตาม แอปพลิเคชันดังกล่าวไม่สมเหตุสมผลในทุกกรณี

จากนั้นเราจะพิจารณาแนวทางรายได้ซึ่งใช้เมื่อทรัพย์สินนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการสร้างรายได้

สิ่งสุดท้ายที่ต้องพิจารณาคือแนวทางการเปรียบเทียบการขาย (ตลาด) ซึ่งให้ผลลัพธ์ที่ดีในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง

มีการเปิดเผยแนวคิดที่คล้ายคลึงกันของแนวทางการประเมินวัตถุคุณสมบัติต่างๆ ในขณะเดียวกัน ประเภทของอ็อบเจกต์ที่กำลังประเมินจะกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดจากปัญหาการประเมินเฉพาะที่มีอยู่ในตัว ตามกฎเท่านั้น สายพันธุ์นี้คุณสมบัติ.

แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุน - ชุดของวิธีการในการประมาณมูลค่าของวัตถุตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนวัตถุ โดยคำนึงถึงการสึกหรอของวัตถุ

วิธีต้นทุนถือว่าต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างมูลค่าทรัพย์สินในสถานะที่มีอยู่หรือทำซ้ำคุณสมบัติของผู้บริโภคสอดคล้องกับ มูลค่าตลาดวัตถุนี้ วิธีต้นทุนช่วยให้คุณคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุใน ราคาปัจจุบันขวาน (ณ วันที่ประเมินมูลค่า) ลบด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม (สะสม) ทั้งหมด

1. การคำนวณต้นทุนในการได้มาหรือเช่าระยะยาวของที่ดินว่างและที่ว่างเพื่อใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
2. การประเมินค่าทดแทนอาคารที่กำลังประเมิน การคำนวณต้นทุนทดแทนขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุที่เป็นปัญหาใหม่ โดยพิจารณาจากราคาและเงื่อนไขที่ทันสมัยสำหรับการผลิตวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวันที่กำหนด
3. การกำหนดปริมาณของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกของทรัพย์สิน;
4. การประมาณมูลค่ากำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักลงทุน)
5. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายของวัตถุที่ประเมินโดยการปรับต้นทุนทดแทนสำหรับค่าเสื่อมราคา ตามด้วยการเพิ่มมูลค่าผลลัพธ์ด้วยต้นทุน ที่ดิน.

แนวทางรายได้

การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้งาน เมื่อพิจารณาว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนและผลประโยชน์จากการใช้เชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมูลค่าของสิทธิที่จะได้รับรายได้จากการลงทุน กล่าวคือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติถูกกำหนดเป็น มูลค่าปัจจุบันรายได้ในอนาคตที่เกิดจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. การเตรียมการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการเช่าพื้นที่ที่ได้รับการประเมินสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ การกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) ซึ่งคำนวณโดยสูตร (1):

PVD=S x นา, (1)

โดยที่ S คือพื้นที่ให้เช่า ตร.ม.

นา - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.

3. การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและระหว่างการจัดเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมจริง (ARI) ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับของวัตถุว่าง อสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้กำหนดโดยอัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของมูลค่าของพื้นที่ว่างต่อมูลค่า พื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่าออก การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ดำเนินการตามสูตร (2):

ดีวีดี \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

โดยที่ DIA คือรายได้รวมที่แท้จริง

PVH - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

Kz - ตัวประกอบการโหลดพื้นที่

Кс - ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน

ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกินกว่าค่าเช่าจ่าย (ตัวอย่างเช่น สำหรับการใช้ บริการเสริม- ที่จอดรถ เป็นต้น)

4. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายคงที่ตามเงื่อนไข (ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน, การชำระเงินค่าที่ดิน) ตัวแปรตามเงื่อนไข (ค่าสาธารณูปโภค ปัจจุบัน งานซ่อม, ค่าจ้างเจ้าหน้าที่บำรุงรักษา ฯลฯ ) ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยน (ค่าใช้จ่ายสำหรับการเปลี่ยนองค์ประกอบโครงสร้างที่มีการสึกหรอสูงของอาคารเป็นระยะ)

ดังนั้น มูลค่าโดยประมาณของต้นทุนการดำเนินงานจึงถูกหักออกจาก DIA และตัวเลขสุดท้ายคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOR)

5. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สินเริ่มต้นด้วยการตรวจสอบ ก่อนเริ่มการตรวจสอบ ขอแนะนำให้ทำความคุ้นเคยกับอุปกรณ์ที่มีอยู่ เอกสารทางเทคนิคบนวัตถุเช่นเดียวกับการสนทนากับผู้เชี่ยวชาญของบริการทางเทคนิคที่รับผิดชอบในการดำเนินงาน

แนวทางเปรียบเทียบ

ข้อกำหนดเบื้องต้นที่จำเป็นสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการเข้าหาตลาดคือความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับ วัตถุที่คล้ายกันอสังหาริมทรัพย์ (ที่มีจุดประสงค์ ขนาด และที่ตั้งที่ใกล้เคียงกัน) ที่เกิดขึ้นในเงื่อนไขที่เปรียบเทียบได้ (เวลาของการทำธุรกรรมและเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสำหรับการทำธุรกรรม)

แนวทางเปรียบเทียบตั้งอยู่บนหลักการหลักสามประการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุปสงค์และอุปทาน การทดแทนและการสนับสนุน ตามหลักการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ วิธีตลาดใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพจำนวนหนึ่งเพื่อเน้นองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการวัดการปรับข้อมูลการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้เพื่อจำลองมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

หลักการสำคัญในแนวทางการตลาดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือ หลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะไม่จ่ายราคาสำหรับทรัพย์สินที่เกินต้นทุนในการได้มาซึ่งสิ่งที่คล้ายกัน จากมุมมองของเขา ทรัพย์สิน

ปัญหาหลักในการใช้วิธีการของแนวทางตลาดเกี่ยวข้องกับความทึบ ตลาดรัสเซียอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีส่วนใหญ่ ไม่ทราบราคาจริงของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องนี้มักจะใช้ราคาของข้อเสนอสำหรับวัตถุที่วางขาย

วิธีเปรียบเทียบการขายจะกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากการวิเคราะห์การขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งมีขนาดใกล้เคียงกันและใช้งานกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน วิธีการประเมินมูลค่านี้อนุมานว่าตลาดจะกำหนดราคาสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าในลักษณะเดียวกับคุณสมบัติที่แข่งขันได้และเปรียบเทียบได้ เพื่อใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย ผู้เชี่ยวชาญใช้หลักการประเมินมูลค่าหลายประการ รวมถึงหลักการทดแทนด้วย

การประยุกต์ใช้วิธีเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ตามลำดับ:

1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ใช้ประโยชน์ได้เทียบเท่ากัน
2. การกำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละหน่วย
3. การเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือแยกรายการออกจากรายการเปรียบเทียบ
4. นำตัวบ่งชี้ที่ปรับแล้วจำนวนหนึ่งของต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับมูลค่าตลาดของวัตถุของการประเมิน

สำนักงานอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมทางการตลาดกับอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข้อมูลสาธารณะ, ฐานข้อมูลของตัวเอง สิ่งพิมพ์ ฯลฯ

หลังจากเลือกหน่วยเปรียบเทียบแล้ว จำเป็นต้องกำหนดตัวบ่งชี้หลักหรือองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ โดยใช้แบบจำลองมูลค่าของวัตถุผ่านการปรับราคาซื้อและราคาขายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่า เมื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบดังกล่าวจะแยกความแตกต่างเป็นสิทธิที่โอนไปยังอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับการชำระบัญชีทางการเงินเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการขาย (ความบริสุทธิ์ของธุรกรรม) เวลา ขาย วัตถุประสงค์การใช้งานวัตถุ ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึงถนน พื้นที่ของวัตถุ สภาพทางเทคนิคและระดับการตกแต่งของอาคาร

วิธีนี้มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุที่ขายเป็นประจำ ใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพเพื่อเน้นองค์ประกอบของการวัดการปรับ

วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:

การวิเคราะห์การขายที่จับคู่ (การเปรียบเทียบการขายสองรายการที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดการปรับปรุงสำหรับรายการเปรียบเทียบหนึ่งรายการ)
· การวิเคราะห์ทางสถิติ(วิธีการนี้ใช้อุปกรณ์ของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย)
· การวิเคราะห์ตลาดรอง (วิธีนี้กำหนดจำนวนการปรับปรุง ตามข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุประสงค์ของการประเมินหรือวัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบ) และอื่นๆ

แนวปฏิบัติด้านคุณภาพรวมถึง:

การวิเคราะห์การจัดประเภท (เปรียบเทียบ) (วิธีการจะคล้ายกับการวิเคราะห์การขายคู่ยกเว้นว่าการปรับปรุงจะไม่แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือ จำนวนเงินแต่อยู่ในหมวดหมู่ตรรกะคลุมเครือ);

การวิเคราะห์แบบกระจาย (การขายเปรียบเทียบจะถูกกระจายในลำดับจากมากไปน้อยของความเพียงพอจากนั้นกำหนดตำแหน่งของวัตถุของการประเมินในชุดของการขายเปรียบเทียบ)

การกระทบยอดของผลลัพธ์

ขั้นตอนสุดท้ายของการประเมินคือการประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ ภายในกรอบของแนวทางที่ใช้ วัตถุประสงค์ของข้อตกลงดังกล่าวคือเพื่อให้ได้มูลค่าขั้นสุดท้ายของต้นทุน

การประเมินมูลค่าทั้ง 3 วิธีมีความเป็นอิสระจากกัน แม้ว่าแต่ละวิธีจะอิงตามแนวทางเดียวกัน หลักเศรษฐศาสตร์. ในตลาดในอุดมคติ (เปิดกว้างและมีการแข่งขันสูง) แนวทางทั้งสามควรส่งผลให้มีมูลค่าเท่ากัน อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ไม่สมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล ผู้ใช้ที่มีศักยภาพอาจถูกเข้าใจผิด ผู้ผลิตอาจไม่มีประสิทธิภาพ ด้วยเหตุผลเหล่านี้และเหตุผลอื่นๆ แนวทางสามารถให้ตัวบ่งชี้มูลค่าที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประเมินจะเปรียบเทียบกันเองในระหว่างขั้นตอนอนุมัติ

ตามที่ระบุไว้ใน มาตรฐานของรัฐบาลกลางการประเมิน (FSO No. 1) ซึ่งเป็นวิธีการจับคู่ที่ผู้ประเมินเลือก รวมถึงการตัดสิน สมมติฐาน และข้อมูลทั้งหมดที่ผู้ประเมินใช้ในกระบวนการกระทบยอดผลลัพธ์ จะต้องได้รับการพิสูจน์

การถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักถือเป็นตัวเลือกที่ต้องการมากที่สุดสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนสำหรับการกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อให้ได้มูลค่าสุดท้ายของต้นทุน ผู้ประเมินจะชั่งน้ำหนักขอบเขตว่าแนวทางใดแนวทางหนึ่งสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุที่อยู่ระหว่างการพิจารณา การคำนวณได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลตลาดหรือไม่ ขัดแย้งหรือไม่ และในข้อสรุปสุดท้ายใน มากกว่าอาศัยตัวบ่งชี้ต้นทุนที่ได้รับบนพื้นฐานของแนวทางที่เหมาะสมที่สุดจากทุกมุมมอง

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง มีการเปิดเผยแนวคิดที่คล้ายคลึงกันของแนวทางการประเมินวัตถุคุณสมบัติต่างๆ ในเวลาเดียวกัน ประเภทของวัตถุที่จะประเมินมูลค่าจะเป็นตัวกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดจากปัญหาเฉพาะของการประเมินค่า ซึ่งตามกฎแล้ว มีอยู่ในทรัพย์สินประเภทนี้เท่านั้น

แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบต้นทุนในการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับมูลค่าของวัตถุที่มีมูลค่าหรือเทียบเท่า แนวทางนี้มีพื้นฐานมาจากการศึกษาความสามารถของนักลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และรายได้จากการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่ใช้ความรอบคอบ จะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุนั้น จำนวนมากกว่าต้นทุนในการได้มาซึ่งแปลงอาคารที่เกี่ยวข้องและการก่อสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกันในด้านวัตถุประสงค์และคุณภาพในช่วงเวลาที่คาดการณ์ได้โดยไม่มีความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. การคำนวณต้นทุนในการได้มาหรือเช่าระยะยาวของที่ดินว่างและที่ว่างเพื่อใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

2. การประเมินค่าทดแทนอาคารที่กำลังประเมิน การคำนวณต้นทุนทดแทนขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุที่เป็นปัญหาใหม่ โดยพิจารณาจากราคาและเงื่อนไขปัจจุบันสำหรับการผลิตวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวันที่กำหนด

3. การกำหนดปริมาณของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกของทรัพย์สิน;

4. การประมาณมูลค่ากำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักลงทุน)

5. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายของวัตถุที่ประเมินโดยการปรับต้นทุนทดแทนสำหรับค่าเสื่อมราคา ตามด้วยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าผลลัพธ์ด้วยต้นทุนที่ดิน

วิธีต้นทุนเหมาะสมที่สุดในการประเมินทรัพย์สินที่เพิ่งเริ่มดำเนินการ นำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในกรณีของต้นทุนที่สมเหตุสมผลเพียงพอของที่ดินและค่าเสื่อมราคาสะสมที่ไม่มีนัยสำคัญสำหรับการปรับปรุง วิธีต้นทุนมีความสมเหตุสมผลในการประเมินมูลค่าของออบเจ็กต์ที่วางแผนไว้ ออบเจ็กต์วัตถุประสงค์พิเศษ และทรัพย์สินอื่นๆ ธุรกรรมที่แทบไม่มีการสรุปในตลาด และสามารถใช้ในการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกันภัย แนวทางนี้เมื่อประเมินวัตถุที่จะสร้างใหม่ ช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าจะมี ค่าก่อสร้างชดเชยด้วยการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการดำเนินงานหรือเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สิน การประยุกต์ใช้แนวทางต้นทุนใน กรณีนี้หลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการลงทุนมากเกินไป

นอกจากนี้ วิธีต้นทุนยังใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินทางกฎหมายและ บุคคล, เมื่อถูกจับกุม อสังหาริมทรัพย์, เพื่อวิเคราะห์สิ่งที่ดีที่สุดและมากที่สุด การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพที่ดิน.

การกำหนดมูลค่าที่ดิน

สอดคล้องกับศิลปะ 35 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อโอนกรรมสิทธิ์อาคารโครงสร้างโครงสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นไปยังบุคคลอื่นจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ส่วนที่เกี่ยวข้องของที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้าง โครงสร้างและความจำเป็นในการใช้งานในเงื่อนไขเดียวกันและปริมาณเท่ากันกับเจ้าของเดิม

ในบรรดาวิธีการตีราคาที่ดินทั้งหมด วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบมีความสำคัญอย่างยิ่ง

ค่าก่อสร้างทดแทนในการก่อสร้างทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการประเมินคำนวณตามราคาปัจจุบันเป็นราคาใหม่ (ไม่รวมค่าเสื่อมราคาสะสม) และเกี่ยวข้องกับวันที่ประเมิน พื้นฐานในการกำหนดต้นทุนทดแทนคือการคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกและการส่งมอบให้กับลูกค้า ขึ้นอยู่กับขั้นตอนการบัญชีสำหรับต้นทุนเหล่านี้ เป็นเรื่องปกติที่จะจัดสรรต้นทุนทางตรงและทางอ้อมในต้นทุนการก่อสร้าง

ต้นทุนทางตรงเกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าวัสดุ ค่าจ้างคนงานก่อสร้าง ค่าเครื่องจักรและกลไกในการก่อสร้าง ฯลฯ) ค่าใช้จ่ายทางอ้อม - ค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าธรรมเนียมในการออกแบบและประเมินองค์กร ค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดิน ค่าการตลาด ค่าประกันและค่าโฆษณา ฯลฯ) กำไรของนักพัฒนาสะท้อนถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการและจัดเตรียมการก่อสร้าง การกำกับดูแลทั่วไป และความเสี่ยงของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา กำไรของผู้ประกอบการถูกกำหนดให้เป็นส่วนหนึ่งของกำไรจากการขายวัตถุ โดยไม่คำนึงถึงจำนวนดอกเบี้ยและเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง (ส่วนประกอบของมูลค่าทรัพย์สิน) จำนวนกำไรของผู้ประกอบการยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

แหล่งที่มาหลักของข้อมูลเปรียบเทียบเกี่ยวกับต้นทุนของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์คือสัญญาก่อสร้างสำหรับการก่อสร้างโครงสร้าง เช่น สัญญาที่กำลังประเมิน นอกจากนี้ ผู้ประเมินการออกแบบมักจะรักษาฐานข้อมูลของตนเองเกี่ยวกับราคาปัจจุบันสำหรับ บ้านสำเร็จรูป,อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารร้านค้า และอาคารอุตสาหกรรม ปัจจุบันในรัสเซียมีระบบมาตรฐานและระดับราคาที่กำหนดโดยดัชนีราคาที่เกี่ยวข้อง

วัตถุที่สร้างขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและการทำงานต่างๆ จะสูญเสียคุณภาพการปฏิบัติงานและถูกทำลาย นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของวัตถุยังได้รับอิทธิพลจากผลกระทบทางเศรษฐกิจภายนอกจากสภาพแวดล้อมในทันทีและการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของตลาด ในเวลาเดียวกันค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (สูญเสียประสิทธิภาพ) อายุการทำงาน (การสูญเสียการปฏิบัติตามเทคโนโลยีและค่าใช้จ่ายเนื่องจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี) ค่าเสื่อมราคาภายนอกหรือทางเศรษฐกิจ (การเปลี่ยนแปลงในความน่าดึงดูดใจของวัตถุในแง่ของการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมภายนอก และภาวะเศรษฐกิจในภูมิภาค) มีความโดดเด่น ค่าเสื่อมราคาประเภทนี้รวมกันเป็นค่าเสื่อมราคาสะสม ซึ่งจะเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนทดแทนของวัตถุและต้นทุนการผลิตซ้ำ (ทดแทน) ของวัตถุที่ประเมิน

แหล่งข้อมูลที่สมบูรณ์และน่าเชื่อถือที่สุดเกี่ยวกับสภาพทางเทคนิคของอาคารหรือโครงสร้างคือวัสดุของการสำรวจตามธรรมชาติ เงื่อนไขแรกสำหรับการดำเนินการสำรวจดังกล่าวควรเป็นคำจำกัดความที่ถูกต้องของวัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุประสงค์ของการประเมิน: ใช้ตาม วัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้หรือมีการเปลี่ยนแปลงพารามิเตอร์ทางเทคโนโลยีและการใช้งาน ในกรณีนี้จำเป็นต้องนำเสนอขีด จำกัด ของการเปลี่ยนแปลงการรับน้ำหนักและผลกระทบต่อโครงสร้างรองรับของอาคาร

เงื่อนไขที่สองสำหรับการดำเนินการวิจัยคือการได้รับข้อมูลที่สมบูรณ์เกี่ยวกับพารามิเตอร์ทางธรรมชาติและภูมิอากาศและปัจจัยเฉพาะของผลกระทบของพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่และการเปลี่ยนแปลงในกระบวนการของกิจกรรมทางเทคโนโลยี

แนวทางการตลาด

ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการใช้วิธีการเข้าหาตลาดคือความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน (ที่มีจุดประสงค์เทียบเท่าขนาดและที่ตั้ง) ที่เกิดขึ้นในเงื่อนไขที่เปรียบเทียบได้ (เวลาของการทำธุรกรรมและเงื่อนไขสำหรับการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม) .

ปัญหาหลักในการใช้วิธีการของแนวทางการตลาดเกี่ยวข้องกับการขาดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย ในกรณีส่วนใหญ่ ไม่ทราบราคาจริงของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องนี้มักจะใช้ราคาของข้อเสนอสำหรับวัตถุที่วางขาย

1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ใช้ประโยชน์ได้

2. ระบุหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละหน่วย

3. การเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือแยกรายการออกจากรายการเปรียบเทียบ

4. นำตัวบ่งชี้ที่ปรับแล้วจำนวนหนึ่งของต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับมูลค่าตลาดของวัตถุของการประเมิน

สำนักงานอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข้อมูลของรัฐบาล ฐานข้อมูลของตัวเอง สิ่งพิมพ์ ฯลฯ สามารถใช้เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่า เมื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบดังกล่าวจะแยกความแตกต่างออกเป็นสิทธิในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับการชำระบัญชีทางการเงินเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการขาย (ความบริสุทธิ์ของธุรกรรม) เวลา วัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุ ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึงถนน พื้นที่ของวัตถุ สภาพทางเทคนิค และระดับการตกแต่งสถานที่

วิธีนี้มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุที่ขายเป็นประจำ

ใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพเพื่อเน้นองค์ประกอบของการวัดการปรับ

วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:

การวิเคราะห์การขายที่จับคู่ (การเปรียบเทียบการขายสองรายการที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดการปรับปรุงสำหรับรายการเปรียบเทียบหนึ่งรายการ)

การวิเคราะห์ทางสถิติ (วิธีการขึ้นอยู่กับการใช้อุปกรณ์ของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย)

· การวิเคราะห์ตลาดรอง (วิธีนี้กำหนดจำนวนการปรับปรุง ตามข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุประสงค์ของการประเมินหรือวัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบ) และอื่นๆ

แนวปฏิบัติด้านคุณภาพรวมถึง:

การวิเคราะห์การจัดประเภท (เปรียบเทียบ) (วิธีการนี้คล้ายกับการวิเคราะห์การขายคู่ ยกเว้นว่าการปรับปรุงไม่ได้แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือจำนวนเงิน แต่อยู่ในหมวดหมู่ของตรรกะคลุมเครือ)

การวิเคราะห์การกระจาย (การขายเปรียบเทียบจะถูกกระจายในลำดับจากมากไปน้อยของความเพียงพอจากนั้นกำหนดตำแหน่งของวัตถุของการประเมินในชุดของการขายเปรียบเทียบ)

แนวทางรายได้

การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้งาน เมื่อพิจารณาว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนและผลประโยชน์จากการใช้เชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมูลค่าของสิทธิในการได้รับรายได้จากการลงทุนนั้น กล่าวคือ มูลค่า ของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากวัตถุการประเมินค่า

ข้อดีของแนวทางรายได้เมื่อเปรียบเทียบกับแนวทางต้นทุนและตลาด คือ สะท้อนถึงการรับรู้ของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นแหล่งรายได้ในระดับที่มากขึ้น กล่าวคือ คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์นี้ถือเป็นปัจจัยหลัก ปัจจัยด้านราคา. ข้อเสียเปรียบหลักของแนวทางรายได้คือไม่เหมือนกับอีกสองวิธีอื่นที่อิงตามข้อมูลการคาดการณ์

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. จัดทำประมาณการรายได้ในอนาคตจากการให้เช่าพื้นที่ประเมินสำหรับเช่าตามระยะเวลาที่เป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ กำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) ซึ่งคำนวณตามสูตร 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - พื้นที่ให้เช่า ตร.ม.

Ca - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.

2. การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและในการเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับการว่างงานของวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นมีลักษณะโดยค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไปซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของมูลค่าของพื้นที่ว่างต่อมูลค่าของพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า

การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ดำเนินการตามสูตร 1.2:

ดีวีดี \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

ดีวีดี - รายได้รวมตามจริง;

GPV - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

Kz - ตัวประกอบการโหลดพื้นที่

Кс - ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน

ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกินค่าเช่า (เช่นสำหรับการใช้บริการเพิ่มเติม - ที่จอดรถ ฯลฯ ) จะต้องเพิ่มใน DIA ที่คำนวณโดยวิธีการข้างต้น

3. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายสามารถแก้ไขได้ตามเงื่อนไข (ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, การชำระเงินสำหรับที่ดิน), ตัวแปรตามเงื่อนไข (ค่าสาธารณูปโภค, การซ่อมแซมในปัจจุบัน, เงินเดือนของเจ้าหน้าที่บำรุงรักษา, ฯลฯ ), ค่าทดแทน (ค่าทดแทนเป็นระยะของอาคารก่อสร้างที่สึกหรอเร็ว องค์ประกอบ)

4. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่ทำกำไร โดยพิจารณาจากการแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยการหารด้วยอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่ได้รับจากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด อัตราส่วนของกำไรสุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับมูลค่าของวัตถุที่ได้รับจากการสกัดวิธีตลาด วิธีการที่ใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในเวอร์ชันคลาสสิกแบบตะวันตกซึ่งดึงอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ออกจากธุรกรรมในตลาดนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้ในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูล (โดยส่วนใหญ่เงื่อนไขและราคาของธุรกรรมเป็นข้อมูลที่เป็นความลับ ). จากสิ่งนี้ ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องใช้วิธีพีชคณิตในการสร้างสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งจัดให้มีการประเมินอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทนแยกต่างหาก

ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่มีอยู่ซึ่งไม่ต้องการ ณ วันที่ประเมินราคา การลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงระยะเวลาของการซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่

การวิเคราะห์ทุนสำรองและวิธีการเพิ่มความสามารถในการทำกำไรขององค์กรเพื่อเพิ่มมูลค่าตลาด (ในตัวอย่างของ Guild LLC)

ในการกำหนดตลาดหรือมูลค่าประเภทอื่น ผู้ประเมินใช้วิธีการพิเศษและวิธีการคำนวณซึ่งเรียกว่าวิธีการประเมินมูลค่า ...

วิเคราะห์การตลาด การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในประเทศรัสเซีย

ในทุกขั้นตอน วงจรชีวิตคุณสามารถกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินได้ ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้มีสามวิธีหลักในการประเมินมูลค่า ...

ศึกษาความเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินที่เกี่ยวข้องเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด

ตาม กฎหมายของรัฐบาลกลาง“ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าใน สหพันธรัฐรัสเซีย” ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998 ...

การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้ตัวอย่างอาคารที่อยู่อาศัย

การประเมินมูลค่าศูนย์นันทนาการเพื่อการขาย

การประเมินมูลค่าธุรกิจ: วัตถุ หลักการ กระบวนการ วิธีการ

ขั้นตอนการประเมินประกอบด้วยขั้นตอนหลักดังต่อไปนี้: - ขั้นตอนการเตรียมการ - ขั้นตอนการรวบรวมข้อมูล - ขั้นตอนการคำนวณต้นทุนวัตถุโดยประมาณ - ตารางขั้นตอนสุดท้าย 1.3.1 ขั้นตอนการประเมินมูลค่ากิจการ...

การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง ...

การประเมินมูลค่าธุรกิจ (ตามตัวอย่าง JSC "ไก่เนื้อยาโรสลาฟล์")

กระบวนการประเมินมูลค่าธุรกิจประกอบด้วยสององค์ประกอบพื้นฐาน - การวิเคราะห์และการคำนวณ - การผสมผสานที่มีความสามารถซึ่งช่วยให้คุณสร้างความคิดเห็นตามหลักวิทยาศาสตร์ องค์ประกอบเชิงวิเคราะห์คือการวิเคราะห์อดีต ...

การประเมินมูลค่า OJSC Rostelecom

การประเมินมูลค่าขององค์กร (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) คือการคำนวณและเหตุผลของมูลค่าขององค์กร ณ วันที่กำหนด การประมาณมูลค่าของธุรกิจเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่นๆ...

การประเมินมูลค่าเครื่องจักร อุปกรณ์ และ ยานพาหนะ

การประมาณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ผลประโยชน์ต่าง ๆ (วัตถุสิ่งของทรัพย์สิน) ถูกสร้างขายและได้มาเพื่อตอบสนองความต้องการบางอย่างของรัฐนิติบุคคลและบุคคลตลอดจนเพื่อให้ได้ผลประโยชน์จากการครอบครองและการใช้งาน ...

การประมาณมูลค่าทรัพย์สิน

การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สาธารณะ

พื้นฐานทางทฤษฎีกระบวนการประเมินผลเป็นระบบหลักการประเมิน ในทางปฏิบัติของโลก เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะหลักการประเมินสี่กลุ่ม (รูปที่ 1.1): กลุ่มที่ 1: หลักการ ...

การประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีสามวิธี: 1. วิธีต้นทุน 2. วิธีเปรียบเทียบการขายตรง 3...

ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์

ในทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ มีสามวิธีหลักในการประเมินมูลค่า โดยพิจารณาจากวิธีการเฉพาะในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: วิธีต้นทุน วิธีรายได้ วิธีตลาด (วิธีเปรียบเทียบ) แนวทางต้นทุน...

ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณเป็นอย่างยิ่ง

โพสต์เมื่อ http://www.allbest.ru/

บทนำ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่น่าสนใจก่อนอื่นสำหรับประเภทของวัตถุที่หมุนเวียนในตลาดอย่างแข็งขันเป็นผลิตภัณฑ์อิสระ ปัจจุบันในรัสเซียคือ:

อพาร์ตเมนต์และห้องพัก

สถานที่และอาคารสำหรับสำนักงานและร้านค้า

อาคารที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองพร้อมที่ดิน (กระท่อมและกระท่อม);

· ที่ดินเปล่าสำหรับสร้างหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น (ในระยะสั้น)

คลังสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกในการผลิต

นอกจากนี้ตามกฎแล้ววัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มทรัพย์สินขององค์กรและองค์กร (โดยเฉพาะผู้ที่ถูกแปรรูป) และส่งผลกระทบต่อมูลค่าของพวกเขาอย่างมีนัยสำคัญ มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ตลาดยังไม่ได้เกิดขึ้น

เงื่อนไขที่หลากหลายและการผสมผสานจะส่งผลต่อการประเมินวัตถุ ตัวอย่างคุณสมบัติการจัดหมวดหมู่

ต้นทาง:

1. วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ)

2. วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร)

วัตถุประสงค์:

1. ที่ดินเปล่า (เพื่อการพัฒนาหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น)

2. คอมเพล็กซ์ธรรมชาติ (เงินฝาก) สำหรับการเอารัดเอาเปรียบ

3. อาคาร.

· สำหรับที่อยู่อาศัย

· สำหรับสำนักงาน

· เพื่อการค้าและขอบเขตของบริการแบบชำระเงิน

สำหรับอุตสาหกรรม

· อื่น.

มาตราส่วน:

1. พื้นที่ดิน.

2. แยกแปลงที่ดิน

3. คอมเพล็กซ์ของอาคารและโครงสร้าง

4. อาคารที่พักอาศัยหลายห้องชุด

5. อาคารที่พักอาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว (คฤหาสน์, กระท่อม)

6. ส่วน (ทางเข้า)

7. ชั้นในส่วน.

8. อพาร์ทเม้นท์.

9. ห้อง.

10. กระท่อมฤดูร้อน

11. คอมเพล็กซ์ของอาคารบริหาร

12. อาคาร.

13. อาคารสถานที่หรือบางส่วนของอาคาร (ส่วน, ชั้น)

พร้อมใช้:

1. วัตถุสำเร็จรูป

2. ต้องมีการสร้างใหม่หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่

3. กำหนดให้ก่อสร้างแล้วเสร็จ

1. วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอน:

ขั้นตอนที่ 1คำจำกัดความของงานประเมินอสังหาริมทรัพย์

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ คือ การกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามเป้าหมาย ขั้นตอนการประเมิน และข้อกำหนดของจรรยาบรรณของผู้ประเมิน การกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานในการเลือกวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในขั้นต้น และด้วยเหตุนี้จึงมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการประเมินมูลค่า ในอนาคตจะกำหนดประเภทของมูลค่าที่จำเป็นตามเป้าหมาย

ใน สภาวะตลาดจัดสรร ประเภทต่างๆมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:

1) ตลาด - เป็นราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการขายวัตถุในตลาดที่มีการแข่งขันและเปิดกว้างด้วยการกระทำที่มีสติและมีเหตุผลเพื่อผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งได้รับแจ้งอย่างดีและไม่ถูกกดดันจากสถานการณ์พิเศษ

2) การลงทุน - นี่คือมูลค่าของวัตถุที่กำลังประเมินสำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์อันเป็นผลมาจากการลงทุน

3) การชำระบัญชี - นี่คือต้นทุนของการบังคับขาย มันเหมือนกับมูลค่าตลาด แต่ถูกจำกัดด้วยระยะเวลาของการประเมิน การวิจัยตลาด และการส่งเสริมสู่ตลาด ซึ่งจำเป็นเพื่อให้ได้ราคาดีที่สุด

4) เกี่ยวกับที่ดิน - เข้าใจว่าเป็นมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นในกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐซึ่งกำหนดโดยวิธีการประเมินมูลค่าโดยรวมหรือหากเป็นไปไม่ได้ที่จะกำหนดมูลค่าตลาดด้วยวิธีการประเมินมูลค่าโดยรวม มูลค่าตลาดที่กำหนด เป็นรายบุคคลสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตามกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมิน

ข้อเท็จจริง การลงทะเบียนของรัฐการเกิดขึ้นและการโอนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการรับรองโดยการออกใบรับรองและมีการจารึกพิเศษในเอกสารที่แสดงเนื้อหาของการทำธุรกรรม ขั้นตอนการลงทะเบียนนั้นลดลงเป็นการบันทึกข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่ละรายการและพารามิเตอร์ใน Unified State Register

วันที่ของการประเมินถูกกำหนด - วันที่ในปฏิทินซึ่งกำหนดมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

กำหนดเงื่อนไขการจำกัด - ข้อความในรายงานที่อธิบายอุปสรรคหรือสถานการณ์ที่มีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ระยะที่ 2จัดทำแผนและสัญญาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

1. กำหนดแหล่งที่มาของข้อมูล วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงจัดทำแผนงาน

2. สรุปค่าใช้จ่ายในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตกลงกันไว้ รางวัลเงินสดสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์

3. มีการร่างข้อตกลงในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

3 เวที.รวบรวมบทวิเคราะห์เกี่ยวกับทรัพย์สิน

การรวบรวมและการประมวลผลข้อมูลและเอกสารดังต่อไปนี้:

1) เอกสารชื่อ, ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของวัตถุของการประเมินสิทธิของบุคคลอื่น;

2) ข้อมูล การบัญชีและการรายงานที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

3) ข้อมูลเกี่ยวกับลักษณะทางเทคนิคและการปฏิบัติงานของวัตถุประสงค์ของการประเมิน;

4) ข้อมูลที่จำเป็นในการสร้างเชิงปริมาณและ ลักษณะคุณภาพการประเมินมูลค่าวัตถุเพื่อกำหนดมูลค่าของมัน เช่นเดียวกับข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าวัตถุ;

5) การวิเคราะห์ตลาดที่วัตถุของการประเมินเป็นของ เงื่อนไขและแนวโน้มปัจจุบัน เช่นเดียวกับการเลือกแอนะล็อกของวัตถุประสงค์ของการประเมินและเหตุผล

6) การตรวจสอบวัตถุและบริเวณโดยรอบคำอธิบาย สถานะทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ บุคคล และ ลักษณะทางเศรษฐกิจ, ที่ตั้ง;

7) การวิเคราะห์และการประมวลผลข้อมูล

ขั้นตอนที่ 4การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

1. การวิเคราะห์การใช้ที่ดินที่ปลูกสร้างแล้วและที่ดินเปล่าที่ถูกกล่าวหาอย่างดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

2. ความถูกต้องตามกฎหมายของกรณีการใช้งานที่เลือก ความเป็นไปได้ทางกายภาพ และความเป็นไปได้ทางการเงิน

3. การกำหนดมูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์

5 eแตะ.การคำนวณราคาประเมินของทรัพย์สินตามวิธีการสามวิธี:

1) แนวทางรายได้

2) วิธีการเปรียบเทียบ

3) แนวทางต้นทุน

ด่าน 6ประสานงานผลการประเมินทรัพย์สิน

ด่าน 7ประมวลภาพรายงานผลการประเมิน

จัดทำเอกสารประกอบการพิจารณาความเห็นของผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน

2. การประเมินมูลค่าตามแนวทางรายได้

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องสอดคล้องกับการประเมินคุณภาพและปริมาณของรายได้ในปัจจุบันที่ทรัพย์สินนี้สามารถนำมาได้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ สูตรพื้นฐานแนวทางรายได้:

C \u003d BH / K หรือ V \u003d 1 / R

โดยที่ C (V) - ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์

BH (I) - รายได้ที่คาดหวังจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า รายได้มักจะหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเข้ามาได้ในช่วงเวลาหนึ่ง

K (R) - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราสัมประสิทธิ์หรืออัตราการแปลงเป็นทุน อัตราส่วนทุน - อัตราผลตอบแทนสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา

อัตราส่วนลด - ปกติ ดอกเบี้ยทบต้นซึ่งใช้เมื่อคำนวณใหม่ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง มูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

รูปแบบการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้

ขั้นตอนของแนวทางรายได้:

1. การคำนวณรายได้รวมจากการใช้วัตถุตามการวิเคราะห์อัตราปัจจุบันและภาษีในตลาดเช่าสำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้

2. การประเมินความสูญเสียจากการโหลดที่ไม่สมบูรณ์ (การปล่อยออก) และค่าเช่าที่ไม่ได้รับนั้นทำขึ้นบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ตลาด ลักษณะของการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน จำนวนเงินที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะถูกหักออกจากรายได้รวม และตัวเลขทั้งหมดคือรายได้รวมตามจริง

3. การคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

การดำเนินงาน (ปฏิบัติการ) - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก

คงที่ - ค่าบำรุงรักษา บัญชีที่ใช้จ่ายได้(ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา, การชำระภาษี ฯลฯ );

เงินสำรอง - ค่าใช้จ่ายในการซื้อ (เปลี่ยน) อุปกรณ์เสริมสำหรับทรัพย์สิน

4. การกำหนดจำนวนกำไรสุทธิจากการขายวัตถุ

5. การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

แนวทางรายได้ประมาณการมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ ช่วงเวลานี้ตามมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต กล่าวคือ สะท้อนถึง:

1) คุณภาพและปริมาณรายได้ที่ทรัพย์สินสามารถนำมาได้ตลอดอายุขัย

2) ความเสี่ยงเฉพาะทั้งสำหรับวัตถุที่ได้รับการประเมินและสำหรับภูมิภาค

แนวทางรายได้ใช้เพื่อกำหนด:

1) มูลค่าการลงทุนเนื่องจากผู้มีโอกาสเป็นนักลงทุนจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุที่มากกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตจากวัตถุนี้

2) มูลค่าตลาด

20 ตัวเลือก

ทรัพย์สินเป็นอาคาร พื้นที่ 700 ตร.ม. ปัจจัยอันเดอร์โหลด 15% ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) อัตราค่าเช่า 300 รูเบิล / m 2 ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน - 25% ของรายได้รวมตามจริง (GVA) อัตราส่วนทุน 10%. กำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน

1. LDPE \u003d A * S * 12,

โดยที่ PVD - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

เอ - อัตราค่าเช่า;

S - พื้นที่ของทรัพย์สิน

LDPE \u003d 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 รูเบิล

2. DVD = HDL (1 - k อันเดอร์โหลด)

โดยที่ดีวีดีเป็นรายได้รวมตามจริง

k อันเดอร์โหลด - ปัจจัยอันเดอร์โหลด

ดีวีดี = 2520000 * (1 - 0.15) = 2142,000 รูเบิล

3. CHOD \u003d ดีวีดี - หรือ

โดยที่ CHOD - รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

RR \u003d 0.25 * DIA \u003d 0.25 * 2142000 \u003d 535500 rubles - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

CHOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 รูเบิล

4. C \u003d CHOD / R ถึง

โดยที่ C คือมูลค่าของทรัพย์สิน

R ต่อ - อัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

C \u003d 1606500 / 0.1 \u003d 16065000 รูเบิล

สรุป: ราคาของวัตถุประเมินที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 คือ 16,065,000 รูเบิล

3. การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีเปรียบเทียบ

วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าคือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าโดยอิงจากการเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับสิ่งที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับพวกเขา เงื่อนไขการใช้วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:

1. วัตถุต้องไม่ซ้ำกัน

2. ข้อมูลต้องครบถ้วน รวมทั้งเงื่อนไขในการทำธุรกรรม

3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของการเปรียบเทียบของทรัพย์สินที่ถูกประเมินจะต้องเปรียบเทียบกันได้

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการ:

ทดแทน;

สมดุล;

อุปสงค์และอุปทาน.

ขั้นตอนของวิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:

สเตจ 1.

การวิจัยตลาด - ดำเนินการวิเคราะห์สถานะและแนวโน้มของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของทรัพย์สินที่มีมูลค่า มีการระบุวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบได้กับทรัพย์สินที่กำลังประเมินมากที่สุด ซึ่งขายได้ไม่นานมานี้

สเตจ 2.

การรวบรวมและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหรือการขายที่คล้ายคลึงกันของการประเมินทรัพย์สิน การเปรียบเทียบวัตถุที่คล้ายคลึงกันกับวัตถุที่ประเมิน

สเตจ 3.

การปรับราคาขายของแอนะล็อกที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ขั้นตอนที่ 4

การกำหนดมูลค่าของวัตถุในการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยตกลงราคาที่ปรับแล้วของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ออบเจ็กต์ที่เปรียบเทียบได้จะต้องอยู่ในเซ็กเมนต์เดียวกัน และธุรกรรมกับออบเจ็กต์เหล่านี้ควรดำเนินการตามเงื่อนไขทั่วไปสำหรับเซ็กเมนต์นี้:

1. ณ เวลาเปิดรับแสง Exposition period - เวลาที่วัตถุอยู่ในตลาด

2. เกี่ยวกับความเป็นอิสระของเรื่องของการทำธุรกรรม ความเป็นอิสระหมายความว่าการทำธุรกรรมจะไม่สรุปในราคาตลาดหากผู้ขายและผู้ซื้อ:

อยู่ในความสัมพันธ์

เป็นตัวแทนของผู้ถือหุ้นและบริษัทย่อยอิสระ

พวกเขามีการพึ่งพาอาศัยกันและความสนใจร่วมกันที่แตกต่างกัน การทำธุรกรรมจะดำเนินการกับวัตถุที่มีภาระค้ำประกันหรือภาระผูกพันอื่น ๆ

มีส่วนร่วมในการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ตาย ฯลฯ ;

3. ด้านแรงจูงใจในการลงทุน ซึ่งกำหนดโดย:

แรงจูงใจของนักลงทุนที่คล้ายกัน

การใช้วัตถุที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดที่คล้ายกัน ระดับการเสื่อมสภาพของอาคาร

เกณฑ์หลักในการเลือกวัตถุที่คล้ายคลึงกันในการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ การปรับสิทธิในทรัพย์สินเป็นความแตกต่างระหว่างตลาดและค่าเช่าตามสัญญาตั้งแต่ เต็มสิทธิทรัพย์สินถูกกำหนดโดยค่าเช่าในตลาดและการจัดหาเงินทุนในปัจจุบันที่มีอยู่

2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสำหรับข้อตกลง ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินที่ผิดปกติสำหรับการทำธุรกรรม จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์อย่างละเอียด ซึ่งเป็นผลมาจากการแก้ไข

3. เงื่อนไขการขายและเวลาขาย

4. ที่ตั้ง

5. ลักษณะทางกายภาพ

จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพื่อเปรียบเทียบยอดขายเพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินที่จะประเมิน การคำนวณและการปรับปรุงจะทำบนพื้นฐานของการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้ โดยคำนึงถึงความสำคัญของแต่ละตัวบ่งชี้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดปัจจัยการแก้ไขที่แน่นอน (ดูรูปที่ 1)

รูปที่ 1

การปรับเปอร์เซ็นต์ทำได้โดยการคูณราคาขายของวัตถุอะนาล็อกหรือหน่วยเปรียบเทียบด้วยสัมประสิทธิ์ที่สะท้อนระดับความแตกต่างในลักษณะของวัตถุอะนาล็อกและวัตถุที่ประเมิน หากทรัพย์สินที่มีมูลค่าดีกว่าอะนาล็อกที่เปรียบเทียบกันได้ ค่าสัมประสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นจะถูกเพิ่มเข้ากับราคาของตัวหลัง ถ้าแย่กว่านั้น - ค่าที่ลดลง

การปรับต้นทุน:

ก) การแก้ไขแบบสัมบูรณ์ที่ทำกับหน่วยการเปรียบเทียบจะเปลี่ยนราคาของออบเจ็กต์แอนะล็อกที่ขายไปเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งจะประเมินความแตกต่างในลักษณะของออบเจ็กต์แอนะล็อกและออบเจกต์ที่กำลังประเมิน การแก้ไขในเชิงบวกจะเกิดขึ้นหากวัตถุที่กำลังประเมินดีกว่าอะนาล็อกที่เปรียบเทียบได้ การแก้ไขเชิงลบหากวัตถุนั้นแย่กว่านั้น

b) การปรับค่าเงินที่ทำขึ้นสำหรับราคาของออบเจ็กต์แบบอะนาล็อกที่ขายโดยรวม เปลี่ยนแปลงเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งจะมีการประมาณความแตกต่างในลักษณะต่างๆ การปรับปรุงเปอร์เซ็นต์สะสมจะพิจารณาจากการคูณการปรับปรุงทีละเปอร์เซ็นต์ทั้งหมด

การปรับรูปแบบการจัดกลุ่มทั่วไปมักใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วซึ่งมียอดขายจำนวนมาก การปรับปรุงสะสมเกิดขึ้นภายในกลุ่มของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ที่เลือกไว้

ลำดับการแก้ไข:

1. การปรับเงื่อนไขการจัดไฟแนนซ์

2. การแก้ไขสำหรับ เงื่อนไขพิเศษฝ่ายขาย.

3. การปรับเวลาขาย

4. การแก้ไขสถานที่

5. การแก้ไขลักษณะทางกายภาพ

ประโยชน์ของ P . เปรียบเทียบแนวทางการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. ต้นทุนสุดท้ายสะท้อนความคิดเห็นของผู้ขายและผู้ซื้อทั่วไป

2. ราคาขายสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลง เงื่อนไขทางการเงินและอัตราเงินเฟ้อ

3. มีเหตุผลทางสถิติ

4. มีการปรับเปลี่ยนสำหรับความแตกต่างในวัตถุที่เปรียบเทียบ

5. ค่อนข้างใช้งานง่ายและให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้

ข้อเสียของแนวทางเปรียบเทียบเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. ความแตกต่างในการขาย

2. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายที่ใช้งานได้จริง

3. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของการทำธุรกรรม

4. การพึ่งพากิจกรรมทางการตลาด

5. ขึ้นอยู่กับเสถียรภาพของตลาด

6. ความยากในการกระทบยอดข้อมูลในการขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ทรัพย์สินเป็นอาคาร พื้นที่ 700 ตร.ม. ประเภทของกฎหมาย: ทรัพย์สิน เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนเป็นเรื่องปกติของตลาด ปรับราคาต่อรอง 10% ที่ตั้ง - อ.ใต้. สภาพการตกแต่งภายในของทรัพย์สินเป็นเลิศ ความสะดวกในทำเลคือบรรทัดแรก ที่ตั้งชั้น-ชั้นใต้ดิน กำหนดราคาขายทรัพย์สิน

ตารางที่ 1

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

ชื่อพารามิเตอร์	วัตถุประสงค์ของการประเมิน
ราคาขายถู
พื้นที่ m2
ราคา rub./m 2
ประเภทของกฎหมาย	เป็นเจ้าของ
การปรับตัว
ปรับราคาถู
เงื่อนไขการจัดไฟแนนซ์	ตลาดทั่วไป
การปรับตัว
ปรับราคาถู
เงื่อนไขในการขาย	ทั่วไป
การปรับตัว
ปรับราคาถู
การปรับตัวสำหรับการซื้อขาย
ปรับราคาถู
ที่ตั้ง	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้
การปรับตัว
ปรับราคาถู
สภาพภายใน
การปรับตัว
ปรับราคาถู
ทำเลสะดวก	บรรทัดที่ 1	บรรทัดที่ 1	บรรทัดที่ 2		บรรทัดที่ 2
การปรับตัว
ปรับราคาถู
จำนวนชั้น
การปรับตัว
ปรับราคาถู
ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก
ต้นทุนที่คำนวณใหม่ถู
ราคาสุดท้าย rub./m 2

การคำนวณ:

3 .การกำหนดต้นทุนในรูเบิล ต่อ ม. 2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841.81 rubles / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438.36 rubles / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507.97 rubles / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987.58 rubles / m 2

เนื่องจากประเภทของกฎหมาย เงื่อนไขทางการเงิน และเงื่อนไขการขายสำหรับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์และแอนะล็อกเหมือนกัน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าเป็นศูนย์ ซึ่งหมายความว่าราคาต่อ m 2 ยังคงเท่าเดิม

13. การปรับการซื้อขาย:

1) 14814.14 - (14814.81 * 0.1) = 1333.33 รูเบิล;

2) 16438.36 - (16438.36 * 0.1) = 14794.52 รูเบิล;

3) 42507.97 - (42507.97 * 0.1) = 38357.17 รูเบิล;

4) 6987.58 - (6987.58 * 0.1) = 6288.82 รูเบิล

15. ตำแหน่งของ OH และวัตถุอะนาล็อกที่สี่ต่างกัน

16. คำจำกัดความของการปรับ:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. ราคาที่ปรับแล้ว:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. สภาพการตกแต่งภายในของวัตถุอะนาล็อกทั้งหมดแตกต่างจาก สภาพภายในโอ จบ. อะนาล็อกที่หนึ่งและสามอยู่ในสภาพดี อะนาล็อกที่สองและสี่อยู่ในสภาพที่หยาบ

20. ราคาที่ปรับแล้ว:

1) 13333.33 + 3000 = 16333.33 รูเบิล;

2) 14794.52 + 8000 = 22794.52 รูเบิล;

3) 38257.17 +3000 = 41257.17 รูเบิล;

4) 6791.92 + 8000 = 14791.92 รูเบิล

21. วัตถุแอนะล็อกที่สองและสี่แตกต่างจาก OH ในแง่ของความสะดวกของตำแหน่ง

23. ราคาที่ปรับแล้ว:

2) 22794.52 * 1.16 = 26441.64 รูเบิล;

4) 14791.92 * 1.16 = 17158.63 รูเบิล

24. วัตถุที่คล้ายคลึงที่หนึ่งและสามแตกต่างกันในจำนวนชั้นจาก OH

26. ราคาที่ปรับแล้ว:

1) 16333.33 * 0.81 = 13230 รูเบิล;

3) 41257.17 * 0.81 = 33418.31 รูเบิล

28. ต้นทุนถ่วงน้ำหนัก:

1) 13230 * 0.5 = 6615 รูเบิล;

2) 26441.64 * 0.1 = 2644.16 รูเบิล;

3) 33418.31 * 0.3 = 10025.49 รูเบิล;

4) 17158.63 * 0.1 = 1715.86 รูเบิล

29. ราคารวมในรูเบิล ต่อ ม. 2:

6615 + 2644.16 + 10025.49 +1715.86 \u003d 21000.51 rubles / m 2

ดังนั้น ราคาขายของทรัพย์สินคือ:

21000.51 * 700 = 14700357 รูเบิล

สรุป: ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 คือ 14,700,357 รูเบิล

4. การประมาณราคาตามวิธีต้นทุน

วิธีต้นทุนคือชุดของวิธีการประเมินตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการกู้คืนหรือเปลี่ยนวัตถุของการประเมิน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาสะสม ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุสำเร็จรูปมากกว่าการสร้างวัตถุของยูทิลิตี้ที่คล้ายคลึงกัน

ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน:

1) ระดับค่าจ้าง;

2) จำนวนต้นทุนค่าโสหุ้ย;

3) ค่าอุปกรณ์

4) อัตรากำไรของผู้สร้างในภูมิภาคที่กำหนด;

5) ราคาตลาดสำหรับวัสดุก่อสร้าง

ขั้นตอนของแนวทางต้นทุน:

1. การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยคำนึงถึงการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (Cz)

2. การคำนวณต้นทุนทดแทนหรือต้นทุนทดแทน (Svs หรือ Szam)

3. การคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม (ทุกประเภท) (Sizn):

ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ - ค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของประสิทธิภาพของวัตถุอันเป็นผลมาจากอายุทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยภายนอกที่ไม่พึงประสงค์

ฟังก์ชั่นล้าสมัย - การสึกหรอเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับวัตถุดังกล่าว

ความล้าสมัยจากภายนอก - การสึกหรออันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงปัจจัยทางเศรษฐกิจภายนอก

4. การคำนวณต้นทุนของวัตถุโดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม: Sleep = Svs - Sizn

5. การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์: Sit = Sz + Sleep

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

เมื่อทำการประเมินออบเจ็กต์ใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด แนวทางนี้เหมาะสมหรือเป็นวิธีเดียวที่เป็นไปได้ในกรณีต่อไปนี้

1) การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐกิจของต้นทุนการก่อสร้างใหม่

2) เหตุผลความจำเป็นในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่;

3) การประเมินอาคารเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ

4) เมื่อประเมินวัตถุในภาคตลาด "แฝง";

5) การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

6) การแก้ปัญหาการประกันภัยวัตถุ

7) การแก้ปัญหาภาษีอากร

8) เมื่อตกลงกันในมูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาโดยวิธีอื่น

ข้อเสียของแนวทางต้นทุน:

1. ต้นทุนไม่เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป .

2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

3. ความคลาดเคลื่อนระหว่างต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่มีมูลค่ากับต้นทุนการก่อสร้างใหม่ของวัตถุเดียวกันทุกประการเพราะ ค่าเสื่อมราคาสะสมหักออกจากต้นทุนการก่อสร้างระหว่างกระบวนการประเมิน

4. การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาอาคารเก่าที่มีปัญหา

5. ความยากลำบากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า

6. แยกการประเมินแปลงที่ดินจากอาคาร

7. การประเมินปัญหา ที่ดินในประเทศรัสเซีย.

5. การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับและที่มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าทรัพย์สิน

ต้นทุนการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง

ตามกฎแล้ว วิธีใดวิธีหนึ่งถือเป็นพื้นฐาน ส่วนอีกสองวิธีจำเป็นในการแก้ไขผลลัพธ์ที่ได้รับ โดยคำนึงถึงความสำคัญและการบังคับใช้ของแต่ละแนวทางในสถานการณ์เฉพาะ มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าของวัตถุประเมินที่ระบุในรายงานการประเมินอาจได้รับการยอมรับตามที่แนะนำสำหรับวัตถุประสงค์ในการประเมิน หากไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันที่ในรายงานการประเมินจนถึงวันที่ทำธุรกรรมกับวัตถุประเมิน

มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าทรัพย์สินได้มาจากการเปรียบเทียบผลลัพธ์ของการใช้แนวทางต่างๆ ในการประเมิน วิธีการวิเคราะห์ลำดับชั้น (HAI) ใช้เพื่อกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้วิธีการและวิธีการประเมินที่แตกต่างกัน

1. ขั้นตอนแรกของ AHP คือการจัดโครงสร้างปัญหา การยอมรับผลลัพธ์ในลำดับชั้น มากที่สุด แบบง่ายๆลำดับชั้นสร้างขึ้นจากระดับบนสุดเพื่อแสดงถึงเป้าหมายของปัญหาจนถึงระดับกลาง โดยปกติแล้วจะเป็นเกณฑ์เปรียบเทียบระดับต่ำสุด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นชุดของทางเลือกอื่นๆ

2. หลังจากการทำซ้ำของปัญหาตามลำดับชั้น จะมีการสร้างเมทริกซ์การเปรียบเทียบเกณฑ์และคำนวณค่าของลำดับความสำคัญของเกณฑ์ องค์ประกอบเมทริกซ์ - aij - แสดงถึงความเข้มขององค์ประกอบลำดับชั้น i ที่สัมพันธ์กับลำดับชั้น j

ความรุนแรงของการสำแดงมักจะได้รับการจัดอันดับในระดับความเข้มในคะแนน 1 ถึง 9:

1 - ความสำคัญเท่าเทียมกัน

3 - ความเหนือกว่าในระดับปานกลางของอีกฝ่ายหนึ่ง

5 - เหนือกว่าอย่างมีนัยสำคัญ;

7 - เหนือกว่าอย่างมีนัยสำคัญ;

9 - เหนือกว่าแข็งแกร่งมาก

2,4,6,8 - ค่ากลาง

ถ้าเมื่อเปรียบเทียบองค์ประกอบของลำดับชั้น ij ได้ aij = 5 แล้ว aji = 1/5 เปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้ในระดับล่าง กล่าวคือ ชุดทางเลือกระหว่างกันและสำหรับแต่ละเกณฑ์ที่เลือกแยกกัน

ค่าสุดท้ายของน้ำหนักของแต่ละทางเลือกจะถูกกำหนดโดยการคูณลำดับความสำคัญในท้องถิ่นด้วยลำดับความสำคัญของการจับคู่เกณฑ์ที่ระดับที่สูงกว่าและการสรุปเพิ่มเติมสำหรับแต่ละองค์ประกอบตามเกณฑ์ที่ได้รับผลกระทบจากองค์ประกอบ

ประสานงานผลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: การจัดโครงสร้างตามลําดับชั้น:

เอ - ความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ซื้อและผู้ขาย

ประเภท B, คุณภาพ, ความกว้างขวางของข้อมูลบนพื้นฐานของการวิเคราะห์

B - ความสามารถของพารามิเตอร์ที่ใช้โดยวิธีการคำนึงถึงความผันผวนของตลาด

D - ความสามารถของวิธีการในการพิจารณาวิธีการเฉพาะสำหรับการประเมินวัตถุที่ส่งผลต่อต้นทุน (ขนาด ที่ตั้ง ฯลฯ )

สร้างเมทริกซ์ข้อตกลงและคำนวณค่าเกณฑ์

จากนั้นจึงเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ระดับล่างของแต่ละเกณฑ์

หลังจากการประเมินแต่ละเกณฑ์ (A, B, C, D) ค่าสุดท้ายของน้ำหนักของแต่ละวิธีจะถูกคำนวณ ผลลัพธ์จะถูกรวมไว้ในตาราง

ตารางที่ 2

ขั้นตอนสุดท้ายในการตกลงราคาอสังหาริมทรัพย์คือการคำนวณต้นทุนโดยใช้สูตร:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS)

โดยที่ DS - มูลค่าของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีรายได้

ZS - ต้นทุนของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีต้นทุน

CC - มูลค่าของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีการเปรียบเทียบ

Xd, Xs, Xs - น้ำหนักของแต่ละวิธี

C \u003d (16065000 * 0.5) + (14700357 * 0.5) \u003d 15382678.5 รูเบิล

ดังนั้น จากการใช้สามวิธีในการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการยอมรับผลลัพธ์ที่ได้ มูลค่าของวัตถุที่กำลังประเมินจะได้รับ ซึ่งจะนำเสนอในรายงานการประเมินมูลค่า

ข้อสรุปของมูลค่าสุดท้ายของต้นทุนควรมาพร้อมกับสมมติฐานและเงื่อนไขการจำกัดอันเนื่องมาจากความครบถ้วนและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้

บทสรุป

ในโครงการหลักสูตรนี้ เราตรวจสอบวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สองวิธี: รายได้และการเปรียบเทียบ ด้วยแนวทางรายได้มูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 มีจำนวน 16,065,000 รูเบิลและด้วยวิธีเปรียบเทียบ - 14,700,357 รูเบิล ผลลัพธ์ถูกจับคู่ เป็นผลให้ค่าใช้จ่ายของวัตถุประเมินมีมูลค่า 15382678.5 รูเบิล

บรรณานุกรม

1. Gryaznova A. G. , Fedotova M. A. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน ฉบับที่ ๒ ปรับปรุงแก้ไข และเพิ่มเติม ม., 2551. 560 น.

2. Ivanova E. N. การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน เบี้ยเลี้ยง / ed. ดร.อีคอน. วิทยาศาสตร์ ศ. M.A. Fedotova ม., 2550. 344 น.

โฮสต์บน Allbest.ru

เอกสารที่คล้ายกัน

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การกำหนดมูลค่าอาคารด้วยวิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบ รายได้ ร่างการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นสุดท้าย

ภาคเรียนที่เพิ่ม 10/29/2007

การระบุและคำอธิบายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน การใช้การเปรียบเทียบ ต้นทุน และ แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การลดตัวบ่งชี้ต้นทุนที่ได้รับในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นสุดท้ายและการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ

ภาคเรียนที่เพิ่ม 14/11/2556

คุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายของการประเมิน ประเภทของมูลค่าที่กำหนดในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณต้นทุนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ "ความซับซ้อนของอาคาร" โดยใช้วิธีการภายในกรอบของวิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและรายได้ เทคนิคเอลล์วูด

กระดาษภาคเรียนเพิ่ม 12/14/2010

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การกำหนดมูลค่าอาคารด้วยวิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบ และรายได้ การรวมตัวบ่งชี้ต้นทุนเข้าเป็นการประมาณการต้นทุนขั้นสุดท้าย

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 03/26/2014

แนวทางหลักในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน การประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุโดยใช้วิธีรายได้ วิธีเปรียบเทียบ วิธีต้นทุน ข้อมูลโดยสังเขปเกี่ยวกับตำแหน่งของวัตถุในการประเมิน การคำนวณมูลค่าสุดท้ายของต้นทุนของวัตถุ

ภาคเรียนที่เพิ่มเมื่อ 09/24/2013

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน ลักษณะสำคัญของการใช้แนวทางการประเมินมูลค่าสามวิธี (เปรียบเทียบ ทำกำไร และต้นทุนสูง) การกำหนดราคาตลาดของที่ดิน การประสานงานของผลลัพธ์และข้อสรุปเกี่ยวกับมูลค่าตลาด

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 08/04/2012

ศึกษาประเภทมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์แนวทางรายได้ ตลาด และต้นทุนในการประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะของวิธีการบันทึกรายได้เป็นทุนและส่วนลดกระแสเงินสด

ภาคเรียนที่เพิ่ม 06/09/2013

แนวคิด ขั้นตอนหลัก และวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ทเมนต์สี่ห้อง) โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบ รายได้ และต้นทุนในการประเมินมูลค่า การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ ความสัมพันธ์กับมูลค่าปัจจุบัน

ภาคเรียน, เพิ่ม 02/27/2014

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: แนวคิดพื้นฐาน แนวทาง วิธีการ ปัญหาและหลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การกำหนดมูลค่าตลาดในวิธีต้นทุน ตลาด และรายได้ คำแนะนำสำหรับการจัดการและเพิ่มมูลค่าของมูลค่าตลาดของวัตถุ

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 11/15/2009

เงื่อนไขการใช้แนวทางเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนของวิธีการเปรียบเทียบข้อดีและข้อเสีย ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน ประเภทของรายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราคิดลด