วิธีการและวิธีการหลักในการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในวิธีการที่ทำกำไรวิธีหลักในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีวิธีการที่ได้รับการยอมรับโดยทั่วไปสามวิธีในการกำหนดมูลค่า: ต้นทุนตลาดและผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการเทคนิคและขั้นตอนของตัวเอง

พบความคล้ายคลึงกันของแนวทางในการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในเวลาเดียวกันประเภทของวัตถุของวัตถุโดยประมาณจะกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดขึ้นจากปัญหาการประเมินที่เฉพาะเจาะจงที่เกิดขึ้นตามกฎเฉพาะในการเป็นเจ้าของประเภทนี้เท่านั้น

วิธีการต้นทุน

วิธีการต้นทุนเป็นชุดของวิธีการในการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ขึ้นอยู่กับการกำหนดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนวัตถุโดยคำนึงถึงการสึกหรอของมัน

ในวิธีการต้นทุนสันนิษฐานว่าค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการสร้างวัตถุโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์ในสถานะที่มีอยู่หรือการสืบพันธุ์ของคุณสมบัติผู้บริโภคสอดคล้องกับมูลค่าตลาดของวัตถุนี้ วิธีการต้นทุนช่วยให้คุณสามารถคำนวณต้นทุนการสร้างวัตถุในราคาปัจจุบัน (ณ วันที่ของการประเมิน) ลบการสึกหรอทั้งหมดสะสม (ทั้งหมด)

• 1. การคำนวณต้นทุนการได้มาหรือสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวฟรีและมีอยู่เพื่อใช้งานอย่างเหมาะสม
• 2. การประเมินมูลค่าทดแทนของอาคารโดยประมาณ การคำนวณมูลค่าการลดลงบนพื้นฐานของการคำนวณต้นทุนการสร้างสรรค์ของวัตถุที่อยู่ระหว่างการพิจารณาตามราคาและเงื่อนไขปัจจุบันสำหรับการผลิตวัตถุที่คล้ายคลึงกันเป็นวันที่กำหนด
• 3. การกำหนดขนาดของการสึกหรอทางกายภาพการทำงานและภายนอกของวัตถุอสังหาริมทรัพย์
• 4. การประเมินมูลค่าของผลกำไรของผู้ประกอบการ (ผลกำไรของนักลงทุน);
• 5. การคำนวณมูลค่ารวมของวัตถุการประเมินโดยการปรับค่าทดแทนสำหรับการสึกหรอที่เพิ่มขึ้นในภายหลังในมูลค่าที่ได้จากมูลค่าของพล็อตที่ดิน

วิธีการค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมที่สุดในการประเมินวัตถุเมื่อเร็ว ๆ นี้มันนำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในกรณีที่มีมูลค่าสมเหตุสมผลเพียงพอของที่ดินที่ดินและการปรับปรุงการสึกหรอเล็กน้อย

วิธีการทำกำไร

การกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ผ่านวิธีการรายได้จะขึ้นอยู่กับหลักการของการคาดการณ์ ตามหลักการนี้นักลงทุนทั่วไปนั่นคือผู้ซื้อของอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ได้มาซึ่งความคาดหมายในการรับรายได้ในอนาคต เมื่อพิจารณาว่ามีการเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างขนาดเงินลงทุนและผลประโยชน์จากการใช้งานเชิงพาณิชย์ของการลงทุนต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงต้นทุนการได้รับรายได้จากมันกล่าวอีกนัยหนึ่งค่าใช้จ่ายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงต้นทุนปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากวัตถุการประเมิน

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินภายใต้แนวทางนี้:

• 1. ร่างการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการส่งมอบพื้นที่โดยประมาณให้เช่าระยะเวลาการครอบครองและบนพื้นฐานของข้อมูลที่ได้รับการกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (PVD) ซึ่งคำนวณโดยสูตร (1):

pvd \u003d s x na, (1)

โดยที่ S คือพื้นที่การเช่าตารางเมตร

นา - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.

3. ความมุ่งมั่นตามการวิเคราะห์ตลาดขาดทุนจากพื้นที่ที่ใช้งานอยู่และเมื่อเก็บค่าเช่าการคำนวณรายได้รวมที่ถูกต้อง (DVD) ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวไม่มีความสามารถในการเช่าพื้นที่อาคาร 100% ต่อไป การสูญเสียการเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการจ้างงานที่ไม่สมบูรณ์ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการไม่ชำระค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับของการว่างงานของวัตถุของรายได้อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะโดยค่าสัมประสิทธิ์ของการใช้งานที่อยู่ภายใต้การใช้งานกำหนดโดยมูลค่าของมูลค่าของพื้นที่ที่ไม่ได้เช่ามูลค่าของพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า การคำนวณรายได้รวมที่ถูกต้อง (DVD) ดำเนินการโดย Formula (2):

DVD \u003d PVD * KZ * KZ, (2)

ที่ดีวีดีเป็นรายได้รวมที่ถูกต้อง

PVD - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

KZ - สัมประสิทธิ์การโหลดพื้นที่

COP - ปัจจัยการรวบรวมการชำระเงิน

ควรสังเกตว่าดีวีดีที่คำนวณโดยที่กล่าวมาข้างต้นมีความจำเป็นต้องเพิ่มรายได้อื่นที่ได้รับจากการทำงานของวัตถุผ่านการจ่ายเงินเช่า (เช่นการใช้บริการเพิ่มเติม - ที่จอดรถยานยนต์ ฯลฯ )

4. การคำนวณต้นทุนการประมาณการการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของเนื้อหาและ / หรือค่าใช้จ่ายทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายคงที่ (ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, การชำระเงิน), ตัวแปรตามเงื่อนไข (ยูทิลิตี้, งานซ่อมปัจจุบัน, เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ ) ค่าใช้จ่ายทดแทน (ค่าใช้จ่ายสำหรับการทดแทนเป็นระยะสำหรับการใช้จ่ายองค์ประกอบการออกแบบที่สร้างสรรค์)

ดังนั้นมูลค่าที่คำนวณจากต้นทุนการดำเนินงานจะถูกหักออกจากดีวีดีและตัวบ่งชี้สุดท้ายคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (Chod)

5. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิให้กับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่มีรายได้ตามการเปลี่ยนแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปของปีแรกในราคาโดยการแบ่งเป็นอัตราส่วนเงินทุนที่ได้รับบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด ในอัตราส่วนของกำไรขาดทุนสุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับวัตถุโดยประมาณที่ได้รับจากการสกัดตลาด

ขั้นตอนการประมาณค่าของอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบ ก่อนเริ่มการตรวจสอบขอแนะนำให้ทำความคุ้นเคยกับเอกสารทางเทคนิคสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นเดียวกับการพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของบริการด้านเทคนิคที่รับผิดชอบในการดำเนินงาน

วิธีการเปรียบเทียบ

ข้อกำหนดเบื้องต้นที่จำเป็นสำหรับการใช้วิธีการของวิธีการของตลาดคือความพร้อมใช้งานของการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน (ซึ่งเทียบเท่ากับที่ต้องการขนาดและตำแหน่ง) ในเงื่อนไขที่เทียบเคียงได้ (เวลาในการทำธุรกรรมและข้อกำหนดของ การจัดหาเงินทุนการทำธุรกรรม)

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการพื้นฐานสามประการของการประเมินอสังหาริมทรัพย์: อุปสงค์และอุปทานการทดแทนและการมีส่วนร่วม จากหลักการเหล่านี้ของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในแนวทางการตลาดจำนวนของวิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพจำนวนสำหรับการเลือกองค์ประกอบการเปรียบเทียบและการวัดการปรับข้อมูลการตลาดของวัตถุที่เปรียบเทียบได้จะใช้ในการสร้างแบบจำลองต้นทุนของวัตถุโดยประมาณ

หลักการหลักในการประเมินวิธีการตลาดของอสังหาริมทรัพย์คือหลักการของการทดแทนซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะไม่จ่ายราคาของราคาที่เกินค่าใช้จ่ายในการรับที่คล้ายกันจากมุมมองทรัพย์สิน

ความยากลำบากหลักในการประยุกต์ใช้วิธีการของวิธีการของตลาดมีความสัมพันธ์กับความทึบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย ในกรณีส่วนใหญ่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นที่รู้จัก ในเรื่องนี้มักใช้เพื่อประเมินราคาของข้อเสนอเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกในการขาย

วิธีการเปรียบเทียบการขายจะกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุตามการวิเคราะห์ยอดขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเท่ากับวัตถุที่คล้ายคลึงกับวัตถุที่มีขนาดและการใช้งานโดยประมาณ วิธีการกำหนดต้นทุนนี้ถือว่าตลาดจะกำหนดราคาสำหรับวัตถุโดยประมาณในลักษณะเดียวกับวัตถุที่สามารถเทียบเท่ากับการแข่งขัน เพื่อที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายผู้เชี่ยวชาญใช้หลักการประเมินจำนวนมากรวมถึงหลักการทดแทน

การประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการดำเนินการต่อไปนี้อย่างสม่ำเสมอ:

• 1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุยูทิลิตี้ที่เทียบเคียงได้
• 2. การกำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและการวิเคราะห์เปรียบเทียบแต่ละหน่วย
• 3. การเปรียบเทียบวัตถุโดยประมาณด้วยวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือข้อยกเว้นจากรายการเปรียบเทียบ
• 4. การนำตัวบ่งชี้ที่ปรับได้จำนวนมากของมูลค่าของวัตถุที่เทียบเท่ากับมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมิน

สำนักงานอสังหาริมทรัพย์แหล่งที่มาของรัฐบาลฐานข้อมูลของตัวเองสิ่งพิมพ์ ฯลฯ สามารถใช้เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมตลาดกับอสังหาริมทรัพย์

หลังจากเลือกหน่วยการเปรียบเทียบมีความจำเป็นต้องกำหนดตัวบ่งชี้หลักหรือองค์ประกอบของการเปรียบเทียบโดยใช้ซึ่งคุณสามารถจำลองต้นทุนของวัตถุโดยวิธีการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นสำหรับราคาซื้อและขายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้

ในการประเมินผลการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินองค์ประกอบพื้นฐานของการเปรียบเทียบดังกล่าวได้รับการจัดสรรเป็นสิทธิที่โอนไปยังอสังหาริมทรัพย์เงื่อนไขการชำระหนี้ทางการเงินในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เงื่อนไขการขาย (ความสะอาดของการทำธุรกรรม) , เวลาการขาย, ฟังก์ชั่นของวัตถุที่ตั้งความสะดวกสบายของถนนเข้าถึงวัตถุทางเทคนิคสภาพและระดับการตกแต่งของสถานที่

วิธีนี้มีประสิทธิภาพมากที่สุดสำหรับการขายวัตถุเป็นประจำ เพื่อเน้นองค์ประกอบของการปรับการวัดเทคนิคเชิงปริมาณและเทคนิคคุณภาพสูง

วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:

• ·การวิเคราะห์ยอดขายที่จับคู่ (มียอดขายที่แตกต่างกันสองรายการเมื่อเทียบกับการปรับการปรับสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบหนึ่ง);
• ·การวิเคราะห์ทางสถิติ (วิธีการขึ้นอยู่กับการใช้เครื่องมือของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการดำเนินการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอย);
• ·การวิเคราะห์ของตลาดรอง (วิธีนี้กำหนดขนาดของการปรับการปรับขึ้นอยู่กับข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุของการประเมินหรือวัตถุของการเปรียบเทียบ) และอื่น ๆ

วิธีการเชิงคุณภาพ ได้แก่ :

การวิเคราะห์การจำแนกประเภท (เปรียบเทียบ) (วิธีการคล้ายกับการวิเคราะห์ยอดขายที่จับคู่ยกเว้นการปรับไม่ได้แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือเงินก้อน แต่ในประเภทของตรรกะที่คลุมเครือ);

การวิเคราะห์การกระจาย (การขายเปรียบเทียบมีการกระจายตามลำดับที่น้อยลงของความเพียงพอจากนั้นสถานที่ของวัตถุของการประเมินในจำนวนของยอดขายเปรียบเทียบ)

การประสานงานของผลลัพธ์

ขั้นตอนการประเมินขั้นสุดท้ายคือการประสานงานผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่าง ๆ ภายในแอปพลิเคชันที่ใช้ วัตถุประสงค์ของการประสานงานดังกล่าวคือการขอรับมูลค่ารวมสุดท้ายของต้นทุน

สามวิธีในการประเมินนั้นเป็นอิสระจากกันแม้ว่าแต่ละคนจะขึ้นอยู่กับหลักการทางเศรษฐกิจเดียวกัน ในตลาดอุดมคติ (เปิดและแข่งขัน) วิธีการทั้งสามวิธีควรนำไปสู่มูลค่าเท่ากันของค่าใช้จ่าย อย่างไรก็ตามตลาดส่วนใหญ่ไม่สมบูรณ์ข้อเสนอและความต้องการไม่ได้อยู่ในความสมดุล ผู้ใช้ที่มีศักยภาพอาจได้รับแจ้งอย่างไม่ถูกต้องผู้ผลิตอาจไม่มีประสิทธิภาพ สำหรับเหตุผลเหล่านี้และเหตุผลอื่น ๆ วิธีการสามารถให้ตัวบ่งชี้ค่าต่าง ๆ ที่ผู้ประเมินราคาเปรียบเทียบซึ่งกันและกันดำเนินการตามขั้นตอนการประสานงาน

ตามที่ระบุไว้ในมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง (FSO ฉบับที่ 1) วิธีการอนุมัติที่เลือกโดยผู้ประเมินราคารวมถึงผู้ประเมินราคาทั้งหมดที่ทำโดยการอนุมัติผลการพิจารณาข้อสมมติฐานและข้อมูลที่ใช้ควรเป็นธรรม

ศูนย์รวมที่ต้องการมากที่สุดของขั้นตอนการจับคู่ผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อให้ได้มูลค่าสุดท้ายของต้นทุนถือว่าเป็นการระงับการเฉลี่ย ผู้ประเมินราคามีบทบาทในขอบเขตที่หนึ่งหรือวิธีการใดวิธีหนึ่งตรงตามวัตถุประสงค์ของการประเมินของวัตถุที่อยู่ระหว่างการพิจารณาไม่ว่าจะเป็นการคำนวณของตลาดภายใต้การพิจารณาได้รับการสนับสนุนไม่ว่าจะไม่ขัดแย้งกับพวกเขาและด้วยข้อสรุปสุดท้าย แต่ก็เป็นมากกว่า แทนที่มูลค่าของมูลค่าที่ได้รับบนพื้นฐานของจุดที่เหมาะสมที่สุดในการมองของวิธีการ

2.5.1 วิธีการเปรียบเทียบ

วิธีการเปรียบเทียบ การประเมินเป็นชุดของวิธีการประมาณค่ามูลค่าตามการเปรียบเทียบวัตถุการประเมินที่มี analogues โดยมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมกับพวกเขา

ข้อกำหนดในการใช้วิธีการเปรียบเทียบ:

1. วัตถุไม่ควรเป็นเอกลักษณ์
2. ข้อมูลจะต้องครอบคลุมรวมถึงเงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรม
3. ปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุนการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณต้องเทียบเท่า

ข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับอะนาล็อก:

อะนาล็อกคล้ายกับวัตถุการประเมินเกี่ยวกับเศรษฐกิจหลักวัสดุเทคนิคและลักษณะอื่น ๆ
- เงื่อนไขการทำธุรกรรมที่คล้ายกัน

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการ:

การแทน;
- สมดุล;
- ความต้องการและข้อเสนอแนะ

ขั้นตอนของวิธีการเปรียบเทียบ:

การวิจัยทางการตลาด;
- การรวบรวมและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุ analogues ที่มีอยู่หรือขายล่าสุด
- การเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุ analogues และการประเมินที่เลือก;
- การปรับราคาขาย Analogues ที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุการประเมิน;
- สร้างมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

เพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณต้องมีการปรับยอดขายที่เทียบเคียงได้ การคำนวณและการปรับเปลี่ยนเป็นพื้นฐานของการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้โดยคำนึงถึงความสำคัญของแต่ละตัวบ่งชี้ ที่สำคัญที่สุดคือคำจำกัดความที่แน่นอนของสัมประสิทธิ์การแก้ไข

ข้อดีของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. มูลค่ารวมความคิดเห็นของผู้ขายทั่วไปและผู้ซื้อสะท้อนให้เห็น
2. ราคาขายสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของเงื่อนไขทางการเงินและเงินเฟ้อ
3. สมรรถงจ่ายอย่างต่อเนื่อง
4. การปรับเปลี่ยนเป็นความแตกต่างระหว่างวัตถุเปรียบเทียบ
5. ง่ายพอที่จะใช้และให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้

ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. ความแตกต่างในการขาย
2. ความซับซ้อนของการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายภาคปฏิบัติ
3. ปัญหาการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของการทำธุรกรรม
4. การพึ่งพากิจกรรมการตลาด
5. การพึ่งพาความมั่นคงของตลาด
6. ความซับซ้อนของการประสานงานของข้อมูลในการขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

2.5.2 วิธีการต้นทุน

วิธีการต้นทุน - นี่คือชุดของวิธีการประเมินตามการกำหนดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการกู้คืนหรือแทนที่วัตถุของการประเมินโดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม มันขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายสำหรับวัตถุสำเร็จรูปมากกว่าสำหรับการสร้างวัตถุของยูทิลิตี้ที่คล้ายกัน

เมื่อใช้วิธีการนี้ค่าใช้จ่ายของนักลงทุนจะถูกนำมาพิจารณาและไม่ใช่ผู้รับเหมา

พื้นฐานของวิธีการนี้คือหลักการของการทดแทน

ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการใช้วิธีการต้นทุน:

ระดับค่าจ้าง;
- ขนาดของค่าโสหุ้ย;
- ต้นทุนอุปกรณ์
- กฎของผลกำไรของผู้สร้างในภูมิภาค
- ราคาตลาดสำหรับวัสดุก่อสร้าง

ขั้นตอนของวิธีการต้นทุน:

การคำนวณมูลค่าของพล็อตที่ดินที่คำนึงถึงการใช้งานที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด;
- การคำนวณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่ของอาคารโดยประมาณ (กับนา);
- การคำนวณการสึกหรอสะสม (และ h):
- การเสื่อมสภาพทางกายภาพ - สวมใส่ที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของความเป็นกลางของวัตถุอันเป็นผลมาจากริ้วรอยทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยที่ไม่พึงประสงค์ภายนอก
- ฟังก์ชั่นการสึกหรอ - สวมใส่เนื่องจากความไม่สอดคล้องกับข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับวัตถุดังกล่าว
- ภายนอกสวมใส่ - สวมใส่เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงปัจจัยทางเศรษฐกิจภายนอก
- การคำนวณต้นทุนการปรับปรุงโดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม: SU \u003d กับ NA -C และ;
- การกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์: ด้วย ZP \u003d กับ Z + C U

ข้อดีของวิธีการต้นทุน:

1. เมื่อประเมินวัตถุใหม่วิธีการต้นทุนที่เชื่อถือได้มากที่สุด

2. วิธีการนี้เหมาะสมและ / หรือเป็นไปได้เท่านั้นในกรณีต่อไปนี้:

การวิเคราะห์ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด;
- การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐกิจของการก่อสร้างและปรับปรุงใหม่
- การประเมินผลของรัฐสังคมสงเคราะห์และสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ
- การประเมินวัตถุในตลาดที่มีประสิทธิภาพต่ำ
- การประเมินผลการประกันภัยและภาษี

ข้อเสียของวิธีการต้นทุน:

1. ค่าใช้จ่ายไม่เทียบเท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป
2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นจะมาพร้อมกับต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
3. การไม่ปฏิบัติตามค่าใช้จ่ายในการรับต้นทุนวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณสำหรับการก่อสร้างใหม่ของวัตถุเดียวกันเนื่องจากการสึกหรอที่สะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้าง
4. ปัญหาในการคำนวณค่าใช้จ่ายในการทำสำเนาอาคารเก่า
5. ความซับซ้อนในการกำหนดขนาดของการสึกหรอที่สะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า
6. การประเมินแยกต่างหากของที่ดินจากอาคาร
7. ปัญหาการประเมินแปลงที่ดินในรัสเซีย

2.5.3 วิธีการทำกำไร

วิธีการทำกำไร มันขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามการประเมินคุณภาพและจำนวนรายได้ในปัจจุบันซึ่งทรัพย์สินนี้มีความสามารถในการนำมาใช้

วิธีการทำกำไร - นี่คือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่คาดหวังจากมัน

ข้อกำหนดเบื้องต้นหลักสำหรับการคำนวณต้นทุนวิธีการดังกล่าวคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ในการแปลงรายได้ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าปัจจุบันการแปลงสภาพรายได้จะดำเนินการ

การใช้ประโยชน์จากรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ของรายได้ในอนาคตและมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

สูตรพื้นฐานสำหรับวิธีการทำกำไร (IRV - สูตร):

โดยที่ v คือต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์

ฉัน - รายได้ที่คาดหวังจากอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณ ภายใต้รายได้ปกติโดยทั่วไปโดยมีรายได้จากการดำเนินงานที่บริสุทธิ์ซึ่งมีความสามารถในการนำอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานั้น

R เป็นรายได้หรืออัตรากำไรเป็นอัตราค่าสัมประสิทธิ์หรืออัตราดอกเบี้ยเงินทุน

อัตราส่วนเงินทุนเป็นอัตรารายได้ที่สะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และต้นทุนของวัตถุการประเมิน

แยกแยะตัวพิมพ์ใหญ่สองประเภท:

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง
- รายได้ของรายได้ในบรรทัดฐานของผลตอบแทนจากเงินทุน

ด้วยการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงสองขนาดได้รับการพิจารณา: รายได้ต่อปีและอัตราดอกเบี้ยเป็นทุน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ - นี่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่นำไปยังพวกเขา

รายได้ที่คาดหวังคำนวณเป็นผลมาจากการวิเคราะห์รายได้ในช่วงเวลาของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

อัตราคิดลด- บรรทัดฐานของความสนใจที่ซับซ้อนซึ่งถูกนำไปใช้เมื่อคำนวณใหม่ในบางจุดในช่วงเวลาของค่าใช้จ่ายของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

ขั้นตอนของวิธีการของรายได้:

1. การคำนวณผลรวมของใบเสร็จรับเงินที่เป็นไปได้ทั้งหมดจากวัตถุการประเมิน
2. การคำนวณรายได้รวมที่ถูกต้อง
3. การคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับวัตถุการประเมิน:

ค่าคงที่ตามเงื่อนไข;
- ตัวแปรตามเงื่อนไข (การดำเนินงาน);
- ทุนสำรอง

4. การกำหนดมูลค่าของรายได้การดำเนินงานที่บริสุทธิ์
5. การเปลี่ยนแปลงรายได้ที่คาดหวังเป็นมูลค่าปัจจุบัน

ก่อนหน้า

บทนำ

บทที่ 1. พื้นฐานวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

1.1 แนวคิดของการประเมินต้นทุนทรัพย์สินวัตถุการประเมินประเภทมูลค่าโดยประมาณ

1.2 กรอบกฎหมายและกฎหมายวัตถุประสงค์และขั้นตอนการประเมินทรัพย์สิน

บทที่ 2 วิธีการและวิธีการขั้นพื้นฐานที่ใช้ในการประเมินทรัพย์สินและการใช้งานของพวกเขา

2.1 สาระสำคัญและคุณสมบัติของวิธีการและวิธีการประเมิน

2.2 ข้อดีและข้อเสียในการใช้วิธีการต่าง ๆ ในการประเมินทรัพย์สิน

บทสรุป

บรรณานุกรม

บทนำ

วันนี้มีการเป็นเจ้าของรูปแบบต่าง ๆ ในรัสเซียทำให้เจ้าของอยู่ในดุลยพินิจในการกำจัดทรัพย์สินที่เป็นของมัน ในเรื่องนี้คำถามที่เกิดขึ้นกับต้นทุนของทรัพย์สินจำเป็นต้องแก้ไขข้อพิพาททรัพย์สินที่คู่สัญญากำหนดมูลค่าวัตถุประสงค์ของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งหรืออื่นถูกบังคับให้ใช้บริการของอนุญาโตตุลาการราคาอิสระ

การพัฒนากิจกรรมการประเมินราคาในสหพันธรัฐรัสเซียนั้นถูกกำหนดโดยตรงจากการพัฒนาความสัมพันธ์กับความสัมพันธ์ทางการตลาด การประมาณมูลค่าของทรัพย์สินของการเป็นเจ้าของประเภทต่างๆกำลังกลายเป็นเครื่องมือสำคัญและมีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับเศรษฐกิจตลาด

ในบริบทของการพัฒนาเศรษฐกิจตลาดการประเมินเครื่องจักรอุปกรณ์และยานพาหนะที่มีความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ ความสำคัญของกิจกรรมการประเมินประเภทนี้เกิดจากทั้งการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนและความจำเป็นในการเติบโตของการลงทุน

ควรสังเกตว่าเครื่องจักรและอุปกรณ์มีลักษณะเป็นกฎด้วยพารามิเตอร์ที่แตกต่างกันจำนวนมากและการตั้งชื่อที่หลากหลาย จำนวนวัตถุเครื่องจักรและอุปกรณ์ในประเทศและแม้แต่ในภูมิภาคที่แยกต่างหากมีขนาดใหญ่มาก

การกำหนดมูลค่าตลาดของเครื่องจักรและอุปกรณ์เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนเนื่องจากบ่อยครั้งในกระบวนการประเมินผลมันเป็นไปไม่ได้ที่จะหาแบบอะนาล็อกที่เหมือนกันสำหรับวัตถุโดยประมาณ

เพื่อให้บรรลุการประเมินทรัพย์สินที่แม่นยำที่สุดเทคนิคและวิธีการพิเศษที่ใช้ในการพิจารณาในหลักสูตรนี้

การทำงานของหลักสูตรประกอบด้วยการเปิดตัวสองบทและข้อสรุป บทแรกกล่าวถึงแนวคิดในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินสิ่งอำนวยความสะดวกการประเมินประเภทมูลค่าโดยประมาณเช่นเดียวกับฐานกฎหมายของกิจกรรมการประเมินค่าเป้าหมายและขั้นตอนของการประเมินทรัพย์สิน บทที่สองกล่าวถึงแนวทางและวิธีการหลักที่ใช้ในการประเมินทรัพย์สินและแอปพลิเคชันของพวกเขา

ในระหว่างการเขียนงานหลักสูตรวัสดุต่อไปนี้ถูกใช้: กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย", มาตรฐานของรัฐบาลกลางสำหรับการประเมิน, มาตรฐานของรัฐสำหรับการประเมิน, บทเรียนการประเมินผลอสังหาริมทรัพย์, วัสดุของนิตยสารการประเมินผล ฯลฯ

บทที่ 1. พื้นฐานวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

1.1 แนวคิดของการประเมินต้นทุนทรัพย์สินวัตถุการประเมินประเภทมูลค่าโดยประมาณ

อสังหาริมทรัพย์ – วัตถุของโลกโดยรอบด้วยยูทิลิตี้และสิทธิของพวกเขา .

การประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่กำหนดเป้าหมายในการกำหนดเงื่อนไขทางการเงินของวัตถุที่เกี่ยวข้องของการเป็นเจ้าของโดยคำนึงถึงศักยภาพและรายได้ที่แท้จริงนำไปที่จุดหนึ่งในบริบทของ ส่วนตลาดเฉพาะ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นคำที่ใช้กันมากที่สุดที่ใช้กับกิจกรรมการประเมินค่าและวัตถุที่เป็นไปได้ทั้งหมด

ตามมาตรา 5 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง " ในกิจกรรมประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย»หมายเลข 135-зการประเมินคุณสมบัติอาจใช้กับวัตถุต่อไปนี้:

1. แยกต่างหากวัสดุ (อพาร์ทเมนต์, เครื่อง, คอลเลกชันของแร่ธาตุ ฯลฯ );

2. ชุดของสิ่งต่าง ๆ ที่ประกอบไปด้วยทรัพย์สินของกฎหมายหรือบุคคล (ที่นี่รวมถึงธุรกิจเป็นวัตถุของการประเมินผล);

3. ความเป็นเจ้าของและสิ่งอื่น ๆ ;

4. ข้อกำหนดด้านสิทธิหนี้สิน (หนี้);

5. งานบริการข้อมูล

6. วัตถุสิทธิพลเมืองอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการออกกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดความเป็นไปได้ของการมีส่วนร่วมในการไหลเวียนเมือง

ตามกฎแล้วการประเมินทรัพย์สินแบ่งออกเป็นสี่กลุ่มใหญ่:

1. การประเมินต้นทุนขององค์กร (ธุรกิจ);

2. การประเมินอสังหาริมทรัพย์;

3. การประเมินอุปกรณ์ (รวมถึงเครื่องจักรยานพาหนะ);

4. การประเมินมูลค่าของสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา

ประมาณการค่าใช้จ่าย - การกำหนดมูลค่าของวัตถุในบางช่วงเวลาตามมาตรฐานต้นทุนที่เลือก

ค่าใช้จ่าย - นี่คือต้นทุนของปัจจัยการผลิตที่แยกจากวัตถุนี้

มูลค่าที่กำหนดของทรัพย์สินอาจแตกต่างกัน ประเภทของมูลค่าที่กำหนดกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินและวิธีการประเมินคือการดำเนินการตามเป้าหมายการประมาณการ

เมื่อใช้แนวคิดของค่าในการดำเนินการตามประมาณค่าประเภทเฉพาะจะถูกระบุซึ่งกำหนดโดยการใช้ผลการประเมินโดยประมาณ

เมื่อใช้กิจกรรมการประเมินผลมูลค่าประเภทต่อไปนี้ของวัตถุการประเมินจะถูกใช้:

·มูลค่าตลาด

·ต้นทุนการลงทุน

·ค่าการชำระบัญชี

·มูลค่า Cadastral

1. เมื่อพิจารณา ตลาด ค่าใช้จ่ายของวัตถุการประเมินจะถูกกำหนดโดยราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งวัตถุการประเมินสามารถแปลกแยกจนถึงวันที่ประเมินในตลาดเปิดในบริบทของการแข่งขันเมื่อคู่สัญญาของพระราชบัญญัติการทำธุรกรรมอย่างชาญฉลาดมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด , และที่ขนาดของราคาของการทำธุรกรรมไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ฉุกเฉินใด ๆ มีเมื่อ:

2. เมื่อพิจารณา การลงทุน ค่าใช้จ่ายของวัตถุการประเมินจะถูกกำหนดโดยค่าใช้จ่ายสำหรับบุคคลหรือกลุ่มบุคคลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนที่จัดตั้งขึ้นโดยบุคคลนี้ (บุคคล) ของวัตถุประสงค์การลงทุน

3. เมื่อพิจารณา การชำระบัญชี ค่าใช้จ่ายของวัตถุการประเมินจะถูกกำหนดโดยมูลค่าที่คำนวณได้ซึ่งสะท้อนถึงราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งวัตถุการประเมินนี้สามารถแปลกแยกในวันที่เปิดรับของโรงงานประเมินระยะเวลาการเปิดรับแสงที่เล็กกว่าสำหรับสภาวะตลาดในสภาวะที่ผู้ขายถูกบังคับ เพื่อทำธุรกรรมเกี่ยวกับการจำหน่ายทรัพย์สิน

4. เมื่อพิจารณา เกี่ยวกับนายทหารมูลค่าของวัตถุของการประเมินถูกกำหนดโดยวิธีการประเมินจำนวนมากมูลค่าตลาดที่จัดตั้งขึ้นและอนุมัติตาม

พารามิเตอร์หลักที่กำหนดมูลค่าของทรัพย์สินคือ: ยูทิลิตี้, ความต้องการ, ข้อเสนอการขาดความเป็นไปได้ของการโอนสิทธิในทรัพย์สินค่าใช้จ่ายในการสร้างทรัพย์สิน

1.2 พื้นฐานทางกฎหมายและกฎหมายวัตถุประสงค์และขั้นตอนการประเมินทรัพย์สิน

กรอบนิติบัญญัติของกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซียคือ:

1) กฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 1998 หมายเลข 135 - FZ "ในกิจกรรมการประเมินผลในสหพันธรัฐรัสเซีย" (แดงครั้งสุดท้ายกฎหมายของรัฐบาลกลาง 24 กรกฎาคม 2550 หมายเลข 220 - FZ) บทบัญญัติพื้นฐาน

2) มาตรฐานของรัฐบาลกลางของการประเมินผล "หมายเหตุประกอบการประเมินทั่วไปวิธีการและข้อกำหนดสำหรับการประเมิน" (FSO ฉบับที่ 1) ได้รับการอนุมัติจากการเป็นคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียในวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 256. บทบัญญัติพื้นฐาน

3) มาตรฐานของรัฐบาลกลางสำหรับการประเมินผล "วัตถุประสงค์ของการประเมินและประเภทของค่าใช้จ่าย" (FSO ฉบับที่ 2) ได้รับการอนุมัติจากการสั่งซื้อกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียในวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ฉบับที่ 255. บทบัญญัติพื้นฐาน

4) มาตรฐานของรัฐบาลกลางสำหรับข้อกำหนดการประเมินความต้องการรายงาน (FSO หมายเลข 3) ได้รับการอนุมัติจากการสั่งซื้อกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียในวันที่ 20 กรกฎาคม 2550 ครั้งที่ 254 บทบัญญัติพื้นฐาน

ตามกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 135-FZ เมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 "ในการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" กิจกรรมการประเมินผลอาจมีการออกใบอนุญาตบังคับ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ทำโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับใบอนุญาตตามสัญญาเกี่ยวกับการประเมินผลการดำเนินงานของสถานที่ให้บริการด้วยการใช้งานบังคับทั้งสามวิธีในการประเมินของอสังหาริมทรัพย์ - รายได้เปรียบเทียบ (ตลาด) และต้นทุน

การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นกับกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการประเมินผลกิจกรรมในสหพันธรัฐรัสเซีย" สร้างการถ่ายโอนกิจกรรมการติดตามส่วนสำคัญในพื้นที่นี้จากหน่วยงานของรัฐไปจนถึงผู้ประเมินราคาด้วยตนเองซึ่งมีความเกี่ยวข้องกับการยกเลิกกิจกรรมการอนุมัติการอนุญาตให้มีลิขสิทธิ์ ผู้ประเมินราคาได้รับการยอมรับในฐานะสมาชิกขององค์กรที่ควบคุมตนเองของผู้ประเมินราคาโดยการแก้ไขการกำกับดูแลของวิทยาลัย สำหรับการละเมิดกฎหมายและมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลางผู้ประเมินราคาอาจถูกแยกออกจากสมาชิกขององค์กรด้วยการแก้ไขร่างกายของวิทยาลัย

ตามศิลปะ 8 FZ-135 การประเมินวัตถุการประเมินเป็นสิ่งจำเป็นในกรณีที่มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมของการประเมินที่เป็นของสหพันธรัฐรัสเซียอย่างเต็มที่หรือบางส่วนของสหพันธรัฐรัสเซียหรือเทศบาล

โดยปกติวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินคือ:

·การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินในระหว่างการแปรรูปการส่งไปยังการจัดการความน่าเชื่อถือการเช่าของชาติ;

·การใช้ทรัพย์สินเป็นวัตถุจำนำ

·การขายหรือทรัพย์สินอื่น ๆ

·การมอบหมายภาระหนี้ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุของการประเมิน;

·การโอนทรัพย์สินเป็นเงินสมทบกับทุนจดทะเบียนกองทุนของนิติบุคคล

·สินเชื่อจำนองให้กับบุคคลและนิติบุคคล

·การไถ่ถอนหรือจัดทำโดยการถอนกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเพื่อความต้องการของรัฐหรือเทศบาล

·ดำเนินการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมความถูกต้องของการชำระภาษีในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการคำนวณฐานที่ต้องเสียภาษี

·การวาดสัญญาการแต่งงานส่วนของทรัพย์สินของคู่สมรสที่มีผลผูกพันตามคำร้องขอหนึ่งในคู่กรณีหรือทั้งสองฝ่ายในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นี้

ดังนั้นวัตถุประสงค์ของการประเมินทรัพย์สินจึงเป็นสิ่งที่แตกต่างกันมากที่สุด แต่บ่อยครั้งที่การประเมินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมต่าง ๆ

การประเมินคุณสมบัติการดำเนินการรวมถึงขั้นตอนต่อไปนี้:

1) นิยามของงาน

ในขั้นตอนแรกของงานประเมินผลนี้หนึ่งในสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมิน ในกระบวนการของการสื่อสารระหว่างลูกค้าและผู้ประเมินราคาในขั้นตอนของการกำหนดปัญหาวัตถุของการประเมินจะถูกกำหนดนั่นคือว่าลูกค้าต้องการประเมินในรูปแบบของชุดของวัตถุวัสดุและ (หรือ) สิทธิ ; วัตถุประสงค์และงานของการประเมินวัตถุการประเมินผลรวมถึงประเภทของมูลค่า

ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ วิธีการประมาณค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยสามารถแบ่งได้ดังนี้: ผลกำไรต้นทุนและเปรียบเทียบ

มีความจำเป็นต้องระบุว่าการใช้วิธีการแต่ละวิธีควรให้ผลลัพธ์เดียวกันกับ "ตลาดที่สมบูรณ์แบบ" ปัจจุบันตลาดใดที่ไม่สามารถเรียกได้ว่าสมบูรณ์แบบ (ความต้องการและข้อเสนอไม่ได้อยู่ในความสมดุลผู้เข้าร่วมการตลาดข้อมูลที่ไม่สมบูรณ์องค์กรไม่ได้มีประสิทธิภาพเพียงพอ ฯลฯ ) ดังนั้นวิธีการเหล่านี้สามารถให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน

ในสาระสำคัญวิธีการประเมินที่อยู่อาศัยควรคำนึงถึงโครงสร้างของกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยคือ:

• กระแสเงินสดซึ่งก่อตั้งขึ้นในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์และการบำรุงรักษา
• กระแสเงินสดซึ่งก่อตั้งขึ้นในการขายที่อยู่อาศัยการซื้อและการขาย;
• กระแสเงินสดเพิ่มเติมที่สร้างขึ้นในการดำเนินการตามบริการของบุคคลที่สาม (ตัวอย่างเช่นงานซ่อม);
• การชำระเงินของค่าสาธารณูปโภคโดยเจ้าของ

วิธีการทำกำไร

วิธีการรายได้ส่วนใหญ่มักใช้กับการประเมินมูลค่าของมูลค่าของธุรกิจ วิธีนี้แสดงถึงการคำนวณราคาขององค์กรตามมูลค่าปัจจุบันที่คาดหวังในอนาคตของรายได้และความเสี่ยงที่ถูกกล่าวหา เป็นส่วนหนึ่งของวิธีการของรายได้วิธีการใช้กระแสเงินสดส่วนลด เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยวิธีนี้มักจะใช้บ่อยที่สุด

เป็นธรรมเนียมในการแยกแยะระหว่างกระแสเงินสดสองประเภท ครั้งแรกนี้เกิดขึ้นตามค่าใช้จ่ายของเงินทุนของตัวเอง (กระแสเงินสดที่เรียกว่าสำหรับผู้ถือหุ้นกระแสเงินสดทุนภาษาอังกฤษ, ECF) ประการที่สองเกิดขึ้นตามค่าใช้จ่ายของเงินลงทุนทั้งหมด (กระแสเงินสดสำหรับทุนการลงทุนทั้งหมด, ภาษาอังกฤษ capitalcashflows, ccf) ในทั้งสองรุ่นกระแสเงินสดสามารถคำนวณเป็นเล็กน้อย (ณ ราคาปัจจุบัน) และของจริง (ด้วยการแก้ไขอัตราเงินเฟ้อ) ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การวิเคราะห์

รูปแบบ CCF ส่วนใหญ่ใช้ในการประเมินองค์กรที่ดำเนินกิจกรรมต่าง ๆ ตัวอย่างเช่นอาจเป็น: การขุดและการขายวัตถุดิบการผลิตผลิตภัณฑ์ของตัวเองและการดำเนินการการให้บริการโลจิสติกส์ อย่างไรก็ตามในฐานะศาสตราจารย์ A.G. หมายเหตุ Gryaznova ในกิจกรรมที่ใช้งานได้จริงรูปแบบของกระแสเงินสดของผู้ถือหุ้นในขณะที่รูปแบบกระแสเงินสดของกองทุนลงทุนทั้งหมดในความเห็นมีน้อยในความต้องการในการประเมินมูลค่าของ บริษัท รัสเซีย นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าองค์กรไม่ได้ใช้แผนการระดมทุนทางการเงินที่คล้ายกับที่ใช้โดย บริษัท ในประเทศตะวันตกซึ่งมีการใช้วิธีการที่ระบุไว้ก่อน ในการประเมินที่อยู่อาศัยทั้งสองวิธีจะถูกนำไปใช้เนื่องจากความจริงที่ว่าเป็นไปได้ที่จะคำนวณปริมาณเงินลงทุนทั้งหมดเนื่องจากแต่ละวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยถูกรับรู้จากองค์กรในฐานะโครงการลงทุนอื่น

วิธีการต้นทุน

วิธีการต้นทุนเรียกอีกอย่างว่าทรัพย์สิน นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าค่าใช้จ่ายของวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสามารถพิจารณาคำนึงถึงต้นทุน

ในการเชื่อมต่อกับอัตราเงินเฟ้อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาดรวมถึงวิธีการบัญชีที่ใช้แล้วมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์และหนี้สินไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาดของพวกเขา เป็นผลให้การประเมินต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหมายถึงการปรับตัวบ่งชี้การบัญชี

ในขั้นตอนแรกมูลค่าตลาดของสินทรัพย์และภาระผูกพันทั้งหมดของ บริษัท ประมาณการ ต่อไปมูลค่าของภาระผูกพันจะถูกส่งออกจากมูลค่าตลาดที่เหมาะสมของสินทรัพย์ อันเป็นผลมาจากการดำเนินการนี้ค่าใช้จ่ายโดยประมาณของเมืองหลวงขององค์กรที่เกิดขึ้น

วิธีการเปรียบเทียบ

วิธีการเปรียบเทียบแสดงว่าการประเมินมูลค่าปัจจุบันของ บริษัท เป็นจำนวนเงินที่คาดว่าจะขายภายใต้ตลาดที่จัดตั้งขึ้น กล่าวอีกนัยหนึ่งราคาขาย บริษัท ที่เทียบเท่าถือว่าใกล้เคียงกับราคาจริงมากที่สุดซึ่งเป็นที่กำหนดโดยตลาด เนื่องจากความจริงที่ว่ามีวัตถุที่เทียบเคียงกันได้จำนวนมากในตลาดที่อยู่อาศัยวิธีนี้สามารถใช้งานได้สำเร็จในการประเมินต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์

การกำหนดต้นทุนของที่อยู่อาศัยที่มีสภาวะที่มีวัตถุประสงค์และสภาวะตลาดอิสระเป็นข้อได้เปรียบหลักของวิธีการนี้ งานของผู้ประเมินราคาในกรอบของวิธีการนี้ประกอบด้วยการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้มั่นใจในการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ในเวลาเดียวกันวิธีการทำกำไรและค่าใช้จ่ายของต้นทุนของต้นทุนที่อยู่อาศัยจะถูกใช้เพียงอย่างเดียวบนพื้นฐานของการคำนวณ

ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบ

ในขณะเดียวกันวิธีการที่พิจารณาจะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ย้อนหลังและไม่คำนึงถึงโอกาสในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งทั้งในเชิงบวกและส่งผลเสียต่อการประเมิน นอกจากนี้วิธีการเปรียบเทียบต้องการฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่วิเคราะห์วัตถุที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่มีชีวิตที่สามารถเทียบเคียงได้จากด้านต่าง ๆ การรวบรวมข้อมูลดังกล่าวมีราคาแพงมากในแง่ของเวลาแรงงานและทรัพยากรทางการเงิน การใช้วิธีการเปรียบเทียบมีความ จำกัด อย่างมากต่อการขาดวิธีการประเมินสากล นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่ากระบวนการคัดเลือกของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเท่ากับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการตัดสินเชิงอัตวิสัยของผู้ประเมินราคารวมถึงการดำเนินการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็น ควรสังเกตว่าวิธีการเปรียบเทียบโดยรวมและวิธีการของสัมประสิทธิ์เปรียบเทียบโดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ได้รับการเผยแพร่เนื่องจากการปฏิบัติของรัสเซียเนื่องจากลักษณะของตลาดซึ่งโดดเด่นด้วยความไม่สมบูรณ์และระยะเวลาการสังเกตที่ไม่มีนัยสำคัญ

การสรุปควรกล่าวว่าการใช้วิธีการเปรียบเทียบสำหรับการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนั้นยากมาก ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ภายใต้การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในการเชื่อมต่อในช่วงเวลาที่มีขนาดเล็กเพียงพอซึ่งกำหนดข้อ จำกัด บางประการเกี่ยวกับวิธีการต้นทุนสำหรับองค์กรที่มีกองทุนพื้นฐานเกิดขึ้นโดยทั่วไปบนพื้นฐานของอุปกรณ์ที่นำเข้าและขึ้นอยู่กับการระดมทุนที่ยืมมา ในกรณีนี้การคำนวณแบบไม่ต่อเนื่องของต้นทุน (ตัวอย่างเป็นรายเดือน) สามารถผลิตค่าที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญซึ่งทำให้ค่าดังกล่าวของการประเมินความเป็นจริงทางเศรษฐกิจที่ไม่เกี่ยวข้องและทำให้การก่อตัวของการก่อตัวไม่เพียง แต่ยังรวมถึงนโยบายการดำเนินงานในการจัดการต้นทุน

เอาท์พุท

ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ตามที่ผู้เขียนแนวทางที่น่าเชื่อถือที่สุดในการประเมินและการจัดการค่าใช้จ่ายของสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยมีกำไรโดยใช้วิธีการคิดลดกระแสเงินสดที่ใช้ต้นทุนเงินทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเป็นอัตราคิดลด (คำนวณโดยใช้ . Damodaran และ CAPM รุ่น) ขอบฟ้าของการคำนวณกระแสเงินสดสุทธิจากทุกทุนควรมีมูลค่าไม่เกินห้าปีด้วยการใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนในระยะเวลาหลังโอบอาตร อันเป็นผลมาจากการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในมือข้างหนึ่งแนวโน้มระยะกลางจะถูกนำมาพิจารณาและในทางกลับกันการประเมินไม่ได้อยู่ภายใต้ความผันผวนของวงเงินระยะสั้นในตัวบ่งชี้ตลาดที่อยู่อาศัย (ตามที่พวกเขามี ผลกระทบที่ไม่มีนัยสำคัญต่อการเดิมพันที่ปราศจากความเสี่ยงและการแพร่กระจายเริ่มต้นซึ่งขึ้นอยู่กับการจัดอันดับสินเชื่อของนักพัฒนา

ก่อนดำเนินการต่อเนื้อหาของเนื้อหาของวิธีการต่าง ๆ ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์และวิธีการประเมินที่นำไปใช้เราชี้แจงสิ่งที่ลงทุนในเนื้อหาของแนวคิดเหล่านี้

ภายใต้ วิธีการประมาณต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ รูปลักษณ์วิธีการบางอย่างเป็นที่เข้าใจเกี่ยวกับลักษณะของมูลค่าของทรัพย์สินสะท้อนให้เห็นถึงแนวคิดด้านเศรษฐกิจและเชิงทฤษฎีบางอย่างของต้นทุนและราคา

ตามนี้เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสามวิธีหลักในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ต้นทุน (ขึ้นอยู่กับแนวคิดของต้นทุน) รายได้ (ขึ้นอยู่กับทฤษฎีของยูทิลิตี้และความคาดหวัง) และเปรียบเทียบ (พื้นฐานทางทฤษฎีคือทฤษฎี ความต้องการและข้อเสนอแนะ)

ซึ่งแตกต่างจากวิธีการประมาณค่าวิธีการประมาณค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์- นี่เป็นวิธีการเฉพาะอัลกอริทึมสำหรับการคำนวณมูลค่าของมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ขึ้นอยู่กับวิธีการเดียวกันกับการประเมินจำนวนวิธีการหลายอย่างที่แตกต่างจากลำดับของการคำนวณที่ใช้โดยข้อมูลความถูกต้องของการคำนวณสามารถพัฒนาได้ ตัวอย่างเช่นวิธีการรายได้สามารถดำเนินการได้โดยใช้วิธีการคูณไตยบัตต์วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงวิธีการลดกระแสเงินสด ภายใต้วิธีการต้นทุนในการกำหนดต้นทุนในปัจจุบันของอาคารวิธีการคำนวณโดยประมาณวิธีการของหน่วยเปรียบเทียบ ฯลฯ สิ่งนี้ใช้วิธีการแต่ละวิธีเพื่อให้แต่ละคนแตกต่างจากวิธีการอื่น ๆ

ควรจ่ายให้กับความจริงที่ว่าไม่มีวิธีการใดที่ไม่สามารถให้สถานการณ์ทางการตลาดที่เพียงพอของการตัดสินเกี่ยวกับมูลค่าของมูลค่าของทรัพย์สิน ในทางปฏิบัตินี้แสดงให้เห็นว่าตัวเองในความจริงที่ว่าผู้ประเมินราคาควรใช้สำหรับการประเมินผลหรือทั้งสามวิธีหรือ (ขั้นต่ำ) - สองอย่างการให้เหตุผลของการเลือก ในเวลาเดียวกันการตัดสินขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุควรดำเนินการบนพื้นฐานของขนาดกลาง แต่คำนึงถึงความสำคัญของวิธีการเฉพาะในแต่ละกรณี (กระบวนการนี้เรียกว่า "ขั้นตอนการประสานงาน ")

ก่อนที่จะพิจารณาวิธีการและวิธีการประเมินต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์คุณต้องพูดอีกข้อหนึ่ง

มันได้รับการระบุไว้ข้างต้นแล้วประมาณการประมาณการค่าประมาณสามารถแบ่งออกเป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและการประเมินรายบุคคลของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

การประเมินรายบุคคลและในอดีตและวิธีการที่นำหน้าด้วยการประเมินขนาดใหญ่ แต่เทคโนโลยีพวกเขาแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ประมาณการรายบุคคล รับรองการบัญชีของทั้งหมดที่สำคัญจากมุมมองของการก่อตัวของมูลค่าของวัตถุของปัจจัยลักษณะส่วนบุคคลของวัตถุสถานะทางกฎหมายสถานะปัจจุบันของตลาด ณ วันที่ประเมิน ฯลฯ

การประเมินจำนวนมาก มันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักที่มีผลต่อต้นทุนของวัตถุและการใช้วิธีการในการประมวลผลทางสถิติของข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดในบริบทของปัจจัยเหล่านี้

การประเมินรายบุคคลให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น แต่ต้องใช้ต้นทุนสูง ดังนั้นจึงใช้เมื่อทำการแก้ปัญหาส่วนบุคคลในตลาด การประเมินจำนวนมากใช้เป็นกฎโดยรัฐในผลประโยชน์ของการเก็บภาษีบางครั้งตามที่แสดงใน ch. 6 ตำราเรียนเพื่อสร้างค่าเช่าที่มีการเช่าซื้อมวลของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ มันจะไม่คำนึงถึงลักษณะของวัตถุทั้งหมด (ตัวอย่างเช่นสภาพแวดล้อมทางสังคม)

พิจารณาวิธีการและวิธีการประเมินที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าของรายย่อยของอสังหาริมทรัพย์

วิธีการต้นทุน แนวทางที่มีค่าใช้จ่ายในแนวคิดมีค่าใช้จ่ายตามทฤษฎีต้นทุนเป็นพื้นฐานของมูลค่าของมูลค่าของสินค้าและพื้นฐานของการสมัครเป็นหลักการทดแทน

เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้

แนวคิดหลักของวิธีการต้นทุนในการประเมินอสังหาริมทรัพย์คือวัตถุนาอาจมีราคาสูงกว่าที่จำเป็นที่จะต้องสร้างสิ่งที่คล้ายกัน

อย่างจริงจัง วิธีการคำนวณจากการคำนวณต้นทุนการกู้คืน (การเปลี่ยน) ของวัตถุโดยประมาณโดยคำนึงถึงการสึกหรอและการประเมินการแยกต่างหากของมูลค่าตลาดของโลก

ขอบเขตของวิธีการต้นทุน : การก่อสร้างใหม่การฟื้นฟูการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประกันภาษีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาด "Passive"

พิจารณา อัลกอริทึมสำหรับการใช้วิธีราคาทุน.

เวที I.การประมาณค่าใช้จ่ายทดแทนปัจจุบัน (การกู้คืน ) อาคารสิ่งอำนวยความสะดวก การประเมินการเปลี่ยนราคาในปัจจุบันของอาคารสามารถดำเนินการโดยใช้วิธีการต่าง ๆ

วิธีการโดยประมาณ ประกอบด้วยการร่างต้นทุนต้นทุนการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายรวมถึง:

• ค่าใช้จ่ายโดยตรง (PZ) (วัสดุก่อสร้างและผลิตภัณฑ์ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์ค่าแรงของแรงงานและผู้เชี่ยวชาญต้นทุนและผลกำไรอื่น ๆ );
• ค่าใช้จ่ายทางอ้อม (KZ) (ค่าใช้จ่ายในการประกันการออกแบบการพัฒนาการศึกษาความเป็นไปได้การได้รับใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้างต้นทุนการส่งเสริมสินค้าให้กับตลาด ฯลฯ );
• ปกติสำหรับสถานะของตลาดนี้ของนักพัฒนา (PD)

ดังนั้นสูตรในการกำหนดต้นทุนปัจจุบันของอาคาร (TC)

ดังนี้:

TC \u003d PZ + KZ + PD

วิธีการโดยประมาณให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุด (มีข้อผิดพลาดประมาณ 5-10%) แต่เกี่ยวข้องกับเวลาแรงงานและในที่สุด - ในที่สุด - การเงินดังนั้นในทางปฏิบัติมันหายากพอ

เป็นวิธีการโดยประมาณที่สามารถใช้งานได้ วิธีการของอัตราเดียว (ฐาน - ราคาสำหรับงานและวัสดุบางประเภท) วิธีการทรัพยากร (ฐาน - ราคาตลาดสำหรับการทำงานหรือคอมเพล็กซ์ของพวกเขา) วิธีการดัชนี

วิธีการดัชนีคือการกำหนดต้นทุนการเปลี่ยนของวัตถุโดยประมาณโดยการคูณมูลค่าตามบัญชีไปยังดัชนีที่สอดคล้องกัน หนึ่งในตัวเลือกทั่วไปสำหรับการใช้วิธีการดัชนีคือการใช้สัมประสิทธิ์การสร้างที่เรียกว่าต้นทุนการก่อสร้าง (ต้นทุนผู้รับเหมารวมถึงกำไร) คำนวณโดยการคำนวณราคาขั้นพื้นฐานของการก่อสร้างในปัจจุบัน

วิธีการองค์ประกอบ (วิธีการแบ่งวัตถุไปยังส่วนประกอบแต่ละชิ้น) เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบวัตถุโดยประมาณที่มีองค์ประกอบที่คล้ายกันของต้นทุนอาคาร ต้นทุนการก่อสร้างจะถูกกำหนดในเวลาเดียวกันกับผลรวมของมูลค่าของการสร้างองค์ประกอบส่วนบุคคลของอาคาร: รากฐานโครงสร้างที่ล้อมรอบทับซ้อนหลังคาอุปกรณ์วิศวกรรม

ข้อมูลสำหรับการคำนวณสามารถดำเนินการตามการใช้ข้อมูลเกี่ยวกับอาคารที่สร้างขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้เอกสารประกอบการวัดทางเทคนิค

วิธีการองค์ประกอบให้ผลลัพธ์ที่ถูกต้องน้อยกว่าโดยประมาณ (การเบี่ยงเบนภายใน 10-15%) แต่ต้องใช้เวลาน้อยลงและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

วิธีการเปรียบเทียบ มันให้ค่าใช้จ่ายในการสร้างวัตถุที่คล้ายกันนั้นใช้เป็นพื้นฐานสำหรับหน่วยการวัดวัตถุบางอย่าง (หน่วยเปรียบเทียบ) ในฐานะที่เป็นหน่วยดังกล่าวค่าใช้จ่ายในการสร้างสถานที่ปลูกหนึ่งแห่งในร้านอาหารที่หนึ่งในโรงรถหรือซึ่งมักจะมากขึ้นในพื้นที่ที่อยู่อาศัย 1 M2 หรือพื้นที่ทั้งหมดของอาคารใน 1 m3 ของปริมาณการก่อสร้าง วิธีนี้เป็นข้อผิดพลาดที่รวดเร็วที่สุดเมื่อใช้คือ 15-20%

หากพื้นที่ทั้งหมด (ปริมาตร) ของอาคารอนาล็อกและค่าใช้จ่ายทั้งหมดเป็นที่รู้จักกันดีในการกำหนดค่าใช้จ่ายต่อ 1 m2, 1 m3

ในอนาคตผลลัพธ์ที่ได้รับถูกคูณด้วยพื้นที่ของอาคารโดยประมาณ:

tc \u003d c (v),

โดยที่ C คือมูลค่าของค่าใช้จ่ายของหน่วยเปรียบเทียบ S (v) - พื้นที่ของอาคารโดยประมาณ

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจสถานการณ์เป็นวิธีองค์ประกอบและวิธีการของหน่วยเปรียบเทียบแนะนำวิธีที่ถูกต้องของการเลือกแบบอะนาล็อก - หนึ่งประเภทประมาณหนึ่งค่า (ความผิดเพี้ยนที่สำคัญเป็นไปได้)

นอกจากนี้ควรจำไว้ว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดเป็นที่รู้จักกันว่าแบ่งออกเป็นถาวรและตัวแปร ต้นทุนต่อเนื่องรวมถึงต้นทุนการจัดการต้นทุนเพื่อสรุปการสื่อสารทางวิศวกรรม ฯลฯ ดังนั้นเมื่อใช้ข้อมูลสำหรับวัตถุที่คล้ายกันคุณจะต้องทำการปรับเปลี่ยนขนาดของวัตถุ

ขั้นตอนที่สอง ความมุ่งมั่นของการสึกหรออาคารสะสม ภายใต้การสึกหรอสะสมเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการสูญเสียของวัตถุของมูลค่าตลาดเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากผลกระทบต่อวัตถุ (ปรับปรุง) ของปัจจัยภายในและภายนอก

แนวคิดของ "สวมใส่" ในการประเมินถูกใช้ในความหมายที่แตกต่างจากการบัญชี ในการบัญชีการสึกหรอเป็นกระบวนการของการกระจายต้นทุนเริ่มต้นสำหรับอายุการใช้งานของวัตถุ

ในการประเมินการสึกหรอเป็นปัจจัยที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันการฟื้นฟูสมรรถภาพของวัตถุโดยไม่คำนึงถึงต้นทุนเริ่มต้น การสึกหรอจะพิจารณาเมื่อเทียบกับต้นทุนปัจจุบันที่คำนวณในขั้นตอนแรกของการใช้วิธีราคาทุน

ประมาณการแตกต่างกันไปสามวิธีในการกำหนดขนาดของการสึกหรอสะสม: วิธีการแยกวิธีการของชีวิตและวิธีการตลาด

วิธีการแยก มันเกี่ยวข้องกับการแยกการสึกหรอ (ล้าสมัย) เป็นสามองค์ประกอบ: การสึกหรอทางกายภาพการสึกหรอการทำงานและการสึกหรอภายนอก

การเสื่อมสภาพทางกายภาพ - การสูญเสียเป็นวัตถุของคุณภาพของผู้บริโภคเนื่องจากปัจจัยการดำเนินงานหรือธรรมชาติ (ธรรมชาติ) การสึกหรอทางกายภาพสามารถกำหนดได้ทั้งทั้งหมดบนวัตถุและในองค์ประกอบของแต่ละบุคคล

ฟังก์ชั่นการสึกหรอ - การสูญเสียโดยวัตถุของคุณภาพของผู้บริโภคในแง่ของความต้องการของผู้บริโภคมาตรฐานการตลาดที่ทันสมัย ตัวอย่างเช่นเค้าโครงที่ล้าสมัยขาดสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องการ โปรดทราบว่าการสึกหรอของฟังก์ชั่นสามารถรวมถึงจุดที่ไม่จำเป็นจากมุมมองของสถานะของตลาดและส่วนปรับปรุง

ภายนอก (บางครั้งเรียกว่าเศรษฐกิจ) สวมใส่ - การสูญเสียวัตถุของคุณสมบัติของผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อม

การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานจะถูกแบ่งออกเป็นขจัดและไม่เกี่ยวข้อง

สวมใส่ทิ้ง - การสึกหรอชนิดนี้ค่าใช้จ่ายในการกำจัดซึ่งน้อยกว่าค่าใช้จ่ายของวัตถุ การสึกหรอที่ใช้แล้วทิ้งจะถูกนำมาพิจารณาในจำนวนของค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการกำจัดมัน

สวมใส่ดี - หนึ่งที่ค่าใช้จ่ายในการกำจัดการสึกหรอนั้นเป็นไปไม่ได้หรือสูงกว่าค่าใช้จ่ายที่เพิ่มเข้ามา เห็นได้ชัดว่ามันถูกนำมาพิจารณาในขนาดของการสึกหรอ

ดังนั้นเกณฑ์การใช้งานไม่ได้ไม่เพียง แต่ความเป็นไปได้ทางกายภาพในการกำจัดการสึกหรอ แต่สิ่งสำคัญคือความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของการกำจัดดังกล่าว

เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้

จำนวนรวมของการสึกหรอสะสมเมื่อใช้วิธีการแยกจะถูกกำหนดโดยการสรุปการสึกหรอของแต่ละประเภท:

การสึกหรอที่สะสม + การสึกหรอทางกายภาพ (กำจัด + ไม่เกี่ยวข้อง) + + การสึกหรอการทำงาน (กำจัด + ไม่เกี่ยวข้อง) + สึกหรอภายนอก

วิธีการของชีวิต มันขึ้นอยู่กับการใช้แนวคิดดังกล่าวเช่นเดียวกับความยาวของชีวิตทางกายภาพของอาคารวาระการใช้ชีวิตทางเศรษฐกิจของอาคารอายุที่มีประสิทธิภาพ

ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพของอาคาร - คำว่าในระหว่างที่อาคารสามารถใช้ร่างกายได้

วาระการใช้ชีวิตทางเศรษฐกิจ - คำว่าอาคารสามารถทำกำไร (รายได้จากการใช้ประโยชน์จากต้นทุนที่สูงขึ้น)

อายุที่มีประสิทธิภาพ - อายุที่สอดคล้องกับสภาพร่างกายของอาคารในช่วงเวลาของการประเมิน เนื่องจากสถานะของอาคารขึ้นอยู่กับคุณภาพของการดำเนินงานอายุที่มีประสิทธิภาพสามารถเป็นได้ทั้งอายุทางกายภาพมากกว่า

งานของผู้ประเมินราคาคือการกำหนดอายุที่มีประสิทธิภาพของอาคารและบนพื้นฐานนี้ - ระดับของการสวมใส่:

สวมใส่ \u003d อายุที่มีประสิทธิภาพ / อายุของชีวิตเศรษฐกิจ

วิธีการตลาด มันให้การเปรียบเทียบอาคารโดยประมาณด้วย analogues ซึ่งมูลค่าของการสึกหรอ (วัตถุล่าสุดที่ขายในตลาด) ได้รับการคำนวณแล้ว

ขั้นตอนที่สาม การปรับมูลค่าที่คำนวณได้ของการแทนที่มูลค่าของการสึกหรอและใบเสร็จรับเงินของต้นทุนปัจจุบันที่ลดลงของอาคาร การปรับทำโดยสูตร

Sun \u003d tc n

ที่ดวงอาทิตย์คือค่าใช้จ่ายในปัจจุบันการฟื้นฟู; TC - ต้นทุนการทดแทน; PI ถูกสะสมการสึกหรอ

ขั้นตอนที่สี่การกำหนดมูลค่าของพล็อตที่ดิน มูลค่าของพล็อตที่ดินที่ใช้วิธีราคาแพงถูกกำหนดให้เป็นต้นทุนของพล็อตจากการพัฒนาใด ๆ ตามหลักการการใช้งานที่ดีที่สุดโดยใช้วิธีการต่อไปนี้

วิธีการเปรียบเทียบการขาย ขึ้นอยู่กับข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายที่ดินซึ่งเป็น analogues ของที่ดินโดยประมาณ

การใช้วิธีการเกี่ยวข้องกับ:

• การคัดเลือกเทียบเท่ากับแปลงที่ดินโดยประมาณที่มีราคาขายที่มีชื่อเสียง
• การแก้ไขการขายแปลงที่ดินที่เทียบเท่าเพื่อพิจารณาความแตกต่างในวัตถุของการประเมินจากวัตถุที่เทียบเคียงได้ตามปัจจัยการกำหนดราคา
• การคำนวณมูลค่าของที่ดินแปลงเป็นมูลค่าเฉลี่ยปานกลางหรือถ่วงน้ำหนักของราคาขายที่ปรับได้ของวัตถุที่เทียบเคียงได้

วิธีการขนส่ง (การแจกแจง มันให้การใช้ข้อมูลเกี่ยวกับการขายวัตถุที่อยู่ในพื้นที่ที่คล้ายกันโดยมีเงื่อนไขว่ามีหรืออาจคำนวณโดยอัตราส่วนระหว่างมูลค่าที่ดินและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง

การใช้วิธีการนั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความสมดุลตามที่มีความสัมพันธ์ปกติหรือปกติระหว่างมูลค่าที่ดินกับต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

วิธีการใช้เงินทุนเช่า มันขึ้นอยู่กับการคำนวณมูลค่าของโลกโดยใช้ประโยชน์จากขนาดการเช่าทั่วไปสำหรับแปลงที่ดินที่คล้ายคลึงกัน

วิธี (เทคนิค ) ยังคงเป็นที่ดิน มันขึ้นอยู่กับการใช้หลักการของผลผลิตที่เหลือของโลกบนพื้นฐานของการใช้งานที่ดีที่สุดของโลก

เวที V การรวมของมูลค่าของที่ดินแปลงที่ดินและต้นทุนปัจจุบันของอาคาร ค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ (CH) ถูกกำหนดโดยสูตร

ch \u003d Sun + Sz,

ที่ดวงอาทิตย์คือต้นทุนปัจจุบันการบูรณะอาคาร SZ - มูลค่าของพล็อตที่ดิน

เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้

ต้นทุนของทรัพย์สินถูกกำหนดเมื่อใช้วิธีการต้นทุนเป็นผลรวมของต้นทุนการปรับปรุงและมูลค่าของที่ดิน

การใช้อัลกอริทึมของวิธีการต้นทุนสามารถพิจารณาได้ในตัวอย่าง (ตารางที่ 8.3)

ตารางที่ 8.3

การคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินที่มีการใช้วิธีการต้นทุน

วิธีการตลาด (เปรียบเทียบ) ฐานแนวคิดของวิธีการคือทฤษฎีความต้องการและข้อเสนอแนะวิธีการปฏิบัติตามวิธีการใช้หลักการของการทดแทน

เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้

แนวคิดหลักของวิธีการคือผู้ซื้อที่มีเหตุผลจะไม่จ่ายค่าทรัพย์สินของราคาที่มากกว่าหนึ่งซึ่งสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันได้

การประยุกต์ใช้ วิธีการตลาดหมายถึงการกำหนดมูลค่าของวัตถุโดยประมาณผ่านการเปรียบเทียบกับวัตถุที่ขายในตลาดนี้สำหรับครั้งล่าสุด วิธีการตลาดเป็นไปตามข้อมูลตลาดที่เกี่ยวข้องและต้องการข้อมูลจำนวนมากเพียงพอสำหรับการใช้งาน

ขอบเขตของวิธีการตลาด - ตลาดมวลชน: ตลาดที่อยู่อาศัย, ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกิจขนาดเล็ก

การใช้วิธีการตลาดรวมถึงขั้นตอนหลักต่อไปนี้

• 1. รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับตลาดการขายล่าสุดและการเลือกการขายด้วยวัตถุที่เทียบเท่ากับวัตถุโดยประมาณ
• 2. ตรวจสอบข้อมูลที่ได้รับ (ราคาลักษณะทางกายภาพเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสถานที่ ฯลฯ )
• 3. การวิเคราะห์เปรียบเทียบวัตถุที่ขายด้วยต้นทุนการขายสถานที่ลักษณะทางกายภาพ
• 4. การแก้ไขราคาขายตามวัตถุที่เทียบเคียงได้ตามความแตกต่างที่มีอยู่ระหว่างพวกเขา
• 5. การประสานงานของราคาที่ปรับได้และการกำหนดมูลค่าของวัตถุโดยประมาณ ค่าใช้จ่ายของวัตถุโดยประมาณจะถูกคำนวณดังนั้นตามสูตรทั่วไปดังต่อไปนี้:

ch \u003d ca ±σP,

ในกรณีที่ราคาเป็นราคาของวัตถุที่คล้ายกัน (กลุ่มของวัตถุที่คล้ายกัน); P - การแก้ไขราคาของวัตถุอะนาล็อก

แต่ละขั้นตอนเหล่านี้มีความจำเป็นในการกำหนดมูลค่าของวัตถุ แต่การแก้ไขที่ถูกต้องในราคาที่มีอยู่ในราคาที่มีความสำคัญเป็นพิเศษในการกำหนดต้นทุนของวัตถุที่คาดการณ์ไว้

สำหรับการแก้ไขวิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพสามารถนำไปใช้ได้

การใช้ วิธีการเชิงปริมาณ ผู้ประเมินราคาจะต้องกำหนดจำนวนการแก้ไข เพื่อกำหนด "ราคา" เหล่านี้มีการใช้วิธีการหลายวิธี: การวิเคราะห์การขายที่จับคู่; การวิเคราะห์การถดถอย; การคำนวณมูลค่าขององค์ประกอบที่จำเป็นต้องแก้ไขเพิ่มเติม

หลังจากพิจารณาขนาดของการแก้ไขที่จำเป็นคุณสามารถย้ายไปยังนิยามของค่าของวัตถุโดยการเปรียบเทียบกับวัตถุอะนาล็อก

มูลค่าของมูลค่าของวัตถุโดยประมาณนั้นถูกกำหนดโดยการแก้ไขราคาที่รู้จักของวัตถุอะนาล็อก

การปรับ สามารถทำในสามรุ่นหลัก:

• ในแง่การเงิน
• ร้อยละ;
• การจัดกลุ่มทั่วไป

การรับที่แม่นยำที่สุดคือการใช้การแก้ไขทางการเงิน แต่นี่เป็นไปได้เฉพาะในกรณีที่สามารถกำหนดได้ หากเป็นไปไม่ได้การแก้ไขดอกเบี้ยจะถูกนำไปใช้ ตัวเลือกนี้ต้องใช้ความแตกต่างทางบัญชีในขั้นตอนการแก้ไขเพิ่มเติม

มีสองตัวเลือก:

• 1) บนพื้นฐานสะสม (แต่ละการแก้ไขที่ตามมาจะใช้กับราคาที่ได้รับการแก้ไขแล้ว);
• 2) พื้นฐานอิสระ (ยอดรวม)

ประสบการณ์ต่างประเทศ

American Institute of Real of Arevaisers แนะนำลำดับของการแก้ไขเพิ่มเติม (การปรับราคาขายของวัตถุที่เทียบเท่าสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบ):

• 1. องค์ประกอบของสิทธิในทรัพย์สิน
• 2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนการทำธุรกรรม (ใช้เมื่อซื้อทรัพยากรเครดิตตามเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับตลาด)
• 3. เงื่อนไขการขาย (แรงจูงใจผิดปกติหรือเงื่อนไขที่ผิดปกติของการทำธุรกรรมเช่นความสัมพันธ์สัมพัทธ์ของผู้ซื้อและผู้ขายขายภายใต้การล้มละลาย)
• 4. เวลาที่จะสรุปการทำธุรกรรมด้วยวัตถุอะนาล็อก
• 5. ที่ตั้งและสิ่งแวดล้อม
• 6. ลักษณะทางกายภาพ
• 7. ลักษณะทางเศรษฐกิจของวัตถุ

มันมีความสำคัญต่อคำถามของการแก้ไขใดที่ควรทำในพื้นฐานสะสมและอยู่ในความเป็นอิสระ

กฎที่พัฒนาขึ้นบนพื้นฐานของประสบการณ์การประเมินผลได้รับอนุญาตปัญหานี้ดังนี้

การแก้ไขที่สะท้อนถึงเงื่อนไขการทำธุรกรรม ควรทำบนพื้นฐานสะสม เหล่านี้รวมถึงการแก้ไข:

• ในสิทธิที่ส่ง;
• เงื่อนไขทางการเงิน (เงินสด, ไม่ใช่เงินสด, การใช้เงินที่ยืม);
• เงื่อนไขการขาย (ส่วนลดผ่อนชำระ);
• เวลาขาย (การบัญชีของการเปลี่ยนแปลงราคาสำหรับเวลาหลังการขาย)

การแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของวัตถุ ป้อนบนพื้นฐานอิสระ:

• ที่ตั้ง;
• สถานะของวัตถุ;
• องค์ประกอบเพิ่มเติม;
• นิเวศวิทยา.

ถึง วิธีการเชิงคุณภาพ คำจำกัดความของการแก้ไขรวมถึงวิธีการกลุ่มทั่วไปและวิธีการสำรวจรายบุคคล

วิธีการจัดกลุ่มทั่วไป มันถูกนำไปใช้หากมีข้อมูลในการขายจำนวนมากอย่างเพียงพอด้วยการเปลี่ยนแปลงราคาเล็กน้อย

ในกรณีนี้ผู้ประเมินราคามีสิทธิ์ที่จะไม่ทำการแก้ไขแยกต่างหาก แต่เพื่อประเมินความแตกต่างของวัตถุโดยประมาณจากตลาดที่นำเสนอในตลาด ("ดีกว่า - แย่กว่า") หากการเปลี่ยนแปลงของราคามีขนาดเล็กการใช้งานของแผนกต้อนรับนี้สามารถเป็นธรรมได้

วิธีการสำรวจบุคคล มันขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ความคิดเห็นของผู้ประกอบการตลาดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับมูลค่าของมูลค่าปัจจัยที่มีค่า

การใช้วิธีการเปรียบเทียบสามารถแสดงได้โดยตัวอย่างต่อไปนี้ มีความจำเป็นต้องกำหนดมูลค่าตลาดของกระท่อมด้วยซาวน่าและโรงรถในตัว (วัตถุหมายเลข 1) เมื่อวิเคราะห์มีการระบุยอดขายต่อไปนี้:

• 1. วัตถุหมายเลข 2 ขายในปีนี้ในราคา 2,900,000 รูเบิลมีซาวน่าและสระว่ายน้ำ
• 2. วัตถุหมายเลข 3 ขายปีที่แล้วสำหรับ 2,600,000 รูเบิลมีโรงรถในตัว
• 3. วัตถุหมายเลข 4 ขายในปีนี้สำหรับ 3,000,000 รูเบิลมีสระว่ายน้ำและโรงรถในตัว

ใช้วิธีการขายคู่มันได้รับการยอมรับว่าซาวน่ามีส่วนร่วมในค่าใช้จ่าย 50,000 รูเบิล; สระว่ายน้ำ - 60,000; โรงรถ - 90,000 รูเบิล การเพิ่มขึ้นของต้นทุนคือ 10% ต่อปี (ตัวอย่างเช่นดูตาราง 8.4.)

ตารางที่ 8.4

การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินด้วยการใช้วิธีการเปรียบเทียบ

พารามิเตอร์		หมายเลขวัตถุ 1	หมายเลขวัตถุ 2	หมายเลขวัตถุ 3
ราคาพันรูเบิล
ราคาแก้ไขในเวลาหนึ่งพันรูเบิล			2600 1,1 = = 2860
โรงรถใต้ดิน
การปรับทั้งหมด
ราคาที่ถูกแก้ไขพันรูเบิล

เนื่องจากราคาที่ถูกต้องนั้นค่อนข้างแตกต่างจากกันและกันคุณต้องคำนวณราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก น้ำหนักที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่แนบมากับวัตถุที่อยู่ในพารามิเตอร์นั้นใกล้เคียงกับการวัดมากที่สุด ระดับความสนิทสนมสามารถประเมินได้โดยใช้วิธีการประเมินผู้เชี่ยวชาญ ในกรณีที่ไม่มีผู้เชี่ยวชาญน้ำหนักของแต่ละอะนาล็อกสามารถกำหนดได้โดยจำนวนการปรับราคาที่ปรับได้ของราคา เนื่องจากการปรับแต่ละครั้งมีข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นยิ่งการปรับราคาแบบอะนาล็อกมากขึ้นเท่าใดจะมีน้ำหนักน้อยกว่าในการกำหนดมูลค่ารวมของวัตถุการประเมิน

ราคาของวัตถุแรกได้รับการปรับหนึ่งครั้งราคาของการปรับตัวที่สองและสาม - สอง พิจารณาว่าน้ำหนักของอะนาล็อกควร

ที่จะผกผันตามจำนวนการปรับเปลี่ยนกฎของการคำนวณต่อไปนี้:

ที่ไหน เค. 1เค. 2เค. 3 - จำนวนการปรับตัวของ analogues ครั้งแรกที่สองและสามตามลำดับ

เราคำนวณน้ำหนักของแต่ละสูตรอะนาล็อก (8.1):

คำนึงถึง "การบริจาค" ของแต่ละวัตถุค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินจะเท่ากันพันรูเบิล:

3190 0.5 + 3157 0.25 + 2950 0.25 \u003d 3121.75 หรือปัดเศษ 3120

• การกำหนดระยะเวลาระหว่างแนวทางการประเมินและวิธีการประเมินจะดำเนินการในมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง - ใน FSO หมายเลข 1 (ดู: URL: labrete.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-omage.htm)
• การเปลี่ยนแปลงดัชนีในการก่อสร้างมีการแก้ไขอย่างสม่ำเสมอและโพสต์บนอินเทอร์เน็ตโดยหน่วยงานราชการที่ควบคุมกิจกรรมการก่อสร้าง

  (ปัจจุบัน - Minstroy รัสเซีย)