Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В

16. Определение размера рынка и создание рынка (Эванс) ИнструментРазмер все-таки имеет значение.Без знания размера рынка вы не сможете определить размер рыночной доли. Без знания относительной рыночной доли вам будет трудно судить о конкурентной позиции и вы

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем как действовать;

Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора и мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют развитие национальной экономики. Объекты рынка недвижимости составляют 70 – 80 процентов национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда и рынок капитала вряд ли могут существовать сами по себе, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного по вертикали на следующие секторы:

Товар в виде конкретных объектов недвижимости;

Работы, т.е. строительство, реконструкция;

Услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Основное свойство недвижимости – ее неподвижность – обусловливает индивидуальный характер любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные в одно время, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, представленных в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.3.

Таблица 1.3 - Классификация рынков недвижимости

На рынке недвижимости принято выделять две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок соответствует экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, основных заказчиков новых жилых объектов и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Разделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо причинам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке, и наоборот.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рисунок 1.3).

Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Разумеется, такое деление на группы достаточно условно. Один и тот же объект в различных городах может быть отнесен, например, к типовому жилью и к жилью улучшенной планировки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рост платежеспособной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Рисунок 1.3 – Сегменты рынка недвижимости

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости к местам отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности личного имущества, а также региональных особенностей.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка таких помещений очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам;

2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных хорошо отремонтированных квартирах большого размера (то, что в России называют помещениями с "евроремонтом"). Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Следует отметить, что в настоящее время на рынке наблюдается дефицит офисных помещений подобного типа, что ведет к увеличению их стоимости;

3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Эти помещения обычно предлагаются без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития.

Рынок торговых помещений также занимает определенную нишу на рынке недвижимости. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное местоположение, именно оно определяет объем товарооборота. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра - обычно аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста.

Рынок промышленной недвижимости имеет большое значение для вновь образующихся производственных структур. Большая часть производственных площадей обычно предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, а также удаленности от транспортных путей.

Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение рынка недвижимости.

2. Каковы особенности рынка недвижимости?

3. Какие сегменты выделяют на рынке недвижимости?

4. Дайте характеристику первичного и вторичного рынков недвижимости.

5. Каковы особенности рынка производственной недвижимости?

6. Каковы особенности рынка офисной недвижимости?

Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность
механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов
недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей нацио­нальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вооб­ще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобре­тающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуа­тации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обес­печения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Таблица 1

Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Окончание табл. 1

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и ос­новными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следую­щие факторы:

1) экономические;

2) социальные;

3) административные;

4) окружение;

5) политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономиче­ских субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использова­ния) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механиз­мов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка вклю­чает:

Объекты недвижимости субъекты рынка;

Процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо­лее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспро­изводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типич­ных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятель­ный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - полу­чим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка не­движимости:

Органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуще­ствляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

Институт независимой оценки недвижимости;

Девелопмент;

Банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового креди­тования;

Институт управляющих недвижимостью;

Институт риэлторов;

Государственный и частный нотариат;

Строительные организации; арендаторы недвижимости;

Продавцы недвижимости;

Саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные со­оружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реа­лизуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

Рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

Рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежи­лых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерче­ской, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

Строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, техно­логий и пр.;

Рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использо­вание одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, на­пример: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства не­движимости. С достаточной степенью условности они могут быть пред­ставлены тремя группами отношений:

Отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объ­екта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор разви­тия объектов недвижимости);

Отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они со­ставляют сектор потребления объектов недвижимости);

Наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недви­жимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижи­мость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на не­движимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических ха­рактеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости воз­никают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общест­венные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуа­тацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами не­движимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физиче­ского существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные за­дачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижи­мой собственности либо через приобретение новых прав на объекты не­движимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводствен­ную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следую­щие функции:

Эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и ис­пользованием полезных свойств недвижимости;

Отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты не­движимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

Свободное формирование цен на объекты и услуги;

Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной эконо­мики подтверждается:

Колоссальной стоимостью национального богатства, материализован­ного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, регио­нальные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

Достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в вало­вом национальном продукте;

Достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли);

Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сде­лок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимо­сти.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную спе­цифику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объек­тов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределе­ны политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потен­циальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в це­лом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промыш­ленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государствен­ной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единст­венного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости вы­полняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собствен­ность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье по­зволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, на­рушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилиза­ции и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее сво­бодного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшиф­рован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур дви­жения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитываю­щих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики фе­дерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регио­нов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муни­ципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать по­пытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо усло­вий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не эко­номической целесообразностью, а политическими предпочтениями регио­нальных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первич­ной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижи­мости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных но­вых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно ис­пользовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую оче­редь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической ба­зы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости под­разделяется на четыре основные составляющие:

Рынок земли (земельных участков);

Рынок жилья;

Рынок нежилых помещений;

Рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опира­ется на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет суще­ственные различия в политике приватизации государственной и муници­пальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замо­роженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целево­го назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана за­стройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслужи­вания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транс­портного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и куль­турный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух состав­ляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и мест­ных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое коли­чество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по од­ному из следующих вариантов:

На постоянной основе, то есть приобретение в собственность или пере­дача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

На временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имущест­вом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему ус­мотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сда­вать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ве­дения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имущест­вом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, опреде­ляет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином от­чуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимо­сти 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расши­рения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барье­ров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кре­дитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникаю­щие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инве­стиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые уста­новлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, куп­ли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказы­вается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестицион­ной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энер­гии.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучше­нии жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:

Приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;

Более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;

17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м 2 на человека при санитарной норме 9 м 2 .

На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных кате­горий.

Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

Предоставления муниципального бесплатного жилья социального ис­пользования;

Продажи жилья.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь на­правляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим зако­нодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участни­ков ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, ту­беркулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жи­лье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого ка­чества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубе­жья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и рес­публик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от ка­питальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в не­достаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного меха­низма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объ­ективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан ис­кать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Институциональный подход описывает каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т.е. как самостоятельный институт, а также взаимосвязи между институтами. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

институт независимой оценки недвижимости;

банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

институт управляющих недвижимостью;

институт риэлторов и девелоперов;

государственный и частный нотариат;

строительные организации;

арендаторы недвижимости;

продавцы недвижимости;

саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости;

девелопмент.

Объектный подход классифицирует деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). При объектном подходе правомерно будет выделить:

рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды (который также делится на первичный и вторичный) и другие формы закрепления участков земли в пользование;

рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

Воспроизводственный подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (сектор развития объектов недвижимости). Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости;

отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (сектор потребления объектов недвижимости). Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает потребление - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. От организации потребления недвижимости зависят длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи;

отношения перераспределения прав на недвижимость (сектор оборота прав на недвижимость). Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего - платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно разделить по различным признакам:

1. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости .

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав), строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т.е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

2. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

3. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

4. По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

5. По степени готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство.

6. По форме собственности: государственные и муниципальные объекты, частные, др.

7. По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

8. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.