По договору аренды государственного и муниципального имущества арендатор берет в аренду имущество, которое принадлежит публично-правовому образованию. Поэтому стороной по договору всегда выступает его уполномоченный орган, который вправе издавать нормативно-правовые акты, непосредственно связанные с договором аренды. Эти акты могут влиять на размер арендной платы и порядок ее расчета.

Как устанавливается и изменяется размер арендной платы

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом. Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют специфику в части регулирования арендной платы.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций - в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Правда, в договоре аренды стороны могут согласовать, что арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12-24416/2009).

Вопрос: может ли арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества устанавливаться из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы?

Ответ: да, может.

Правила статьи 614 Гражданского кодекса РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом. Поэтому цена по договору аренды может состоять из двух частей, обе из которых являются единой арендной платой (постановление Президиума ВАС РФ от 18 сентября 2012 г. № 5081/12).

В связи с этим допускается установление размера арендной платы таким образом, когда государственное регулирование может относиться лишь к одному или нескольким элементам установленного в договоре порядка определения размера арендной платы. При этом другие элементы арендной платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, который установлен в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ).

При этом размер другой части арендной платы, которая по условиям договора аренды, заключенного по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате (п. 18 постановления № 73).

Вопрос: если арендная плата определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества, будет ли она регулируемой?

Ответ: нет, не будет.

Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

В случаях когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 постановления № 73).

Стороны могут согласовать условие об изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. В таком случае арендатору важно проверить, при наличии каких именно обстоятельств арендодатель может воспользоваться этим правом. Отличие этого условия договора от изменения арендной платы в соответствии с формулой расчета заключается в следующем:

• при определении арендной платы формулой расчета стороны в договоре ссылаются на нормативно-правовой акт, которым такая формула установлена, и указывают, что арендная плата изменяется в случае изменения определенной этим правовым актом формулы расчета. То есть арендатор и арендодатель согласовали порядок изменения арендной платы в договоре по формуле, закрепленной в нормативно-правовом акте;

• в случае изменения арендной платы в одностороннем порядке стороны прямо указывают в договоре, что арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке. И такое изменение арендной платы не обязательно связано с нормативно-правовым актом. Это может быть, например, изменение размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы.

r />

Пример из практики : суд пришел к выводу, что одностороннее изменение арендной платы, закрепленное в договоре, правомерно

ОАО «Х.» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными уведомлений о повышении размера арендной платы.

Суд установил, что договором аренды стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы арендодатель направляет арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, и это является основанием для внесения арендатором арендных платежей в соответствии с этим отчетом. Также суд пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера арендной платы, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а является исполнением условий договора.

Таким образом, поскольку договор аренды содержит условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, увеличение размера арендной платы правомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г. по делу № А33-1331/2010, определением ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. № ВАС-16451/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах. Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы».

Как часто может изменяться размер арендной платы по договору

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления № 73).

Обоснование. Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66).

Однако в пункте 21 постановления № 73 ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год.

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Для арендаторов действует еще одна важная гарантия. Даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора (постановление ФАС Московского округа от 21 октября 2011 г. по делу № А40-95945/10-157-828).

Установление арендной платы при аренде земельных участков (регулируемая арендная плата)

Арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте.

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

• Правительство РФ;

• органы государственной власти субъектов РФ;

• органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

Пример из практики : суд указал, что арендная плата является регулируемой ценой и должна применяться в соответствии с законом и на условиях, предусмотренных договором

Администрация (арендодатель) и ЗАО ОФ «Ч.» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По условиям этого договора арендодатель передал арендатору по акту земельный участок для использования под отстойник. По условиям договора аренды изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке в случае установления субъектом РФ базовых ставок арендной платы.

Уведомлением администрация направила ответчику протокол определения величины арендной платы. Арендная плата была рассчитана на основании значения, исчисленного по правилам определения кадастровой стоимости земельного участка. В связи с образованием задолженности ЗАО ОФ «Ч.» по арендной плате в измененном размере администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Рассматривая исковое заявление, суды исходили из следующего.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А27-13717/2010, постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09, определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-1312/12).

Если стороны заключили договор аренды до вступления в силу закона, который регулирует размер арендной платы (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу в следующих случаях:

• если в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров;

• если стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Если стороны заключили договор аренды уже после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73).

Вопрос: публично-правовое образование приобретает право собственности на объект аренды. Может ли арендная плата автоматически стать регулируемой?

Ответ: нет.

Переход к публично-правовому образованию права собственности на вещь, находившуюся ранее в частной собственности, сам по себе не означает, что плата по заключенному ранее договору аренды этой вещи становится регулируемой.

Аналогичная ситуация складывается и в другом случае, когда земельный участок переходит из публичной собственности в частную. Стороны также имеют право в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы (п. 17 постановления № 73).

Каким образом определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в публичной собственности, рассчитывается в соответствии с основными принципами определения платы, установленными Правительством РФ (ст. 39.7 ЗК РФ). Такие принципы определяет постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582).

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление № 582):

• на основании кадастровой стоимости земельных участков;

• по результатам торгов (проводимых в форме аукционов);

• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;

• на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Внимание! С 1 марта 2015 года изменился порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки. Размер платы для договоров, заключенных на торгах, определяется по результатам торгов.

В связи с изменением порядка предоставления в аренду земель, находящихся в публичной собственности, изменился и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Ранее при определении размера арендной платы действовало общее правило, а именно: порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливают соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). С 1 марта 2015 года это положение утратило силу.

Теперь закон разделил способы определения размера платы за аренду земельного участка в зависимости от того, в каком порядке заключается договор аренды. Это означает, что определение размера арендной платы с 1 марта 2015 года зависит от порядка заключения договора аренды: на торгах или без торгов. Так, если договор аренды земельного участка заключен (п. 2 и 3 ст. 39.7 ЗК РФ):

• на торгах (на аукционе) - арендная плата определяется по результатам аукциона;

• с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным принявшим участие в аукционе участником - размер арендной платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона;

• без торгов - арендную плату определяет орган, которому принадлежит земельный участок (орган власти субъекта РФ - для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления - для муниципальных земель).

Размер платы для договоров, которые заключены без торгов, рассчитывается:

• по кадастровой стоимости земельного участка, в процентах, которые устанавливает постановление № 582;

• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.

По договорам аренды земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка (п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением № 582).

При проведении торгов начальная цена устанавливается в размере (п. 14-15 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки или

• не менее 1,5% кадастровой стоимости, но только в том случае, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;

• первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключается для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

При повторных торгах начальная цена может быть снижена, но не более чем на 30 процентов начальной цены (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос. К примеру, постановление правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее - постановление № 273-ПП).

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и расположены за его пределами, определяется для участков, расположенных (п. 2.1 постановления № 273-ПП):

• в России - в соответствии с приложением 1 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка);

• за ее пределами - на основании отчета независимого оценщика.

Также постановление № 273-ПП определяет порядок установления арендной платы при строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков. Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23-3010).

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Вместе с тем если стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, то с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не может приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2011 г. № 9069/11).

Также арендная плата должна соответствовать принципам:

• предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

• недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на землю;

• запрета необоснованных предпочтений.

Вопрос: может ли различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки (т. е. участки, которые отнесены к одной категории земель, используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности, предоставляются по одним и тем же основаниям)

Ответ: нет, не может. Поскольку действует принцип запрета необоснованных предпочтений (постановление № 582).

Принципы, которые закрепляет постановление № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, для всех случаев, когда размер этой платы устанавливают компетентные органы в качестве регулируемой цены. Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11.

Если стороны заключили договор аренды после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то арендная плата по нему является регулируемой, то есть определяется актом публичного органа (п. 16 постановления № 73). Принятие уполномоченными органами правовых актов, которые изменяют нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды. Причем это изменение происходит независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров изменений на основании этих правовых актов.

Акты публичного органа, которые предусматривают различные методики определения регулируемой арендной платы, что приводит к установлению различного размера арендной платы за аналогичные участки, нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений. Поэтому в соответствии с этим принципом не должен различаться порядок расчета арендной платы за участки, которые:

• отнесены к одной категории земель;

• используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности;

• предоставлены по одним и тем же основаниям.

На это указал ВАС в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 9707/13.

Пример из практики : Президиум ВАС РФ разъяснил, что установление различных методик расчета регулируемой арендной платы и, соответственно, применение разного размера арендной платы за аналогичные земельные участки неправомерно

Министерство (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Из договора следует, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства этого региона.

Позже правительство субъекта РФ приняло новое постановление, в котором установило другой порядок расчета. Причем арендаторы, которые заключили договоры до вступления в силу нового постановления, продолжают рассчитывать арендную плату в прежнем порядке еще два года.

Предприниматель рассчитал плату за арендуемый им земельный участок в соответствии со старыми и новыми правилами и обнаружил, что по новому порядку она стала почти вдвое меньше. В связи с этим он обратился в суд, поскольку правительство создало дискриминационные условия в отношении арендаторов, которые заключили договоры аренды до вступления в силу нового постановления.

Президиум ВАС РФ встал на сторону предпринимателя и указал, что постановление, которое закрепляет различные методики определения регулируемой арендной платы, приводит к установлению разного размера платы за аналогичные участки. Это нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений.

Следовательно, новое постановление правительства региона нарушает законные интересы заявителя, а также иных хозяйствующих субъектов, которые заключили договоры аренды до 1 января 2012 года (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 9707/13).

Нужно иметь в виду, что предельный размер арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства любых объектов с предварительным согласованием места их размещения, составляет 2 процента от кадастровой стоимости. Это правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Такую правовую позицию содержит постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10782/13.

Пример из практики : арендная плата по договору аренды земельного участка, предоставленному для любого строительства, когда он заключен с предварительным согласованием места размещения объекта, не может превышать 2 процента от его кадастровой стоимости

На основании распоряжения министерства (арендодатель) о предоставлении земельного участка в аренду без торгов министерство и ООО «Ю.» (арендатор) заключили договор аренды участка, государственная собственность на который не разграничена. Участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Как следует из договора, размер арендной платы подлежит изменению ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете. В этом случае арендатор исчисляет и уплачивает арендную плату на основании дополнительных соглашений к договору. В дальнейшем стороны заключили несколько таких дополнительных соглашений.

Впоследствии министерство (продавец) и ООО «Ю.» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка. Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды с даты государственной регистрации права собственности арендатора на участок.

Министерство одновременно обратилось в суд с иском к ООО «Ю.» о взыскании долга по договору аренды. Арендатор предъявил встречное требование о взыскании неосновательного обогащения.

Арендатор ссылался на то, что размер арендной платы с момента вступления в силу постановления № 582 не должен превышать предельно допустимый размер (в данном случае установленный подпунктом «д» пункта 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, для аналогичных случаев в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций взыскали долг в пользу министерства и отказали в удовлетворении встречных требований арендатора. Президиум ВАС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и указал, что принципы, закрепленные в постановлении № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой (п. 16 постановления № 73). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий договора аренды без внесения в его текст изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды (на основании дополнительных соглашений) не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Размер регулируемой арендной платы за земельные участки, которые относятся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных правилами для аналогичных земельных участков из земель федеральной собственности.

Размер арендной платы по спорному договору аренды значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (подп. «д» п. 3 Правил, утвержденных постановлением № 582). Следовательно, у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате. По мнению Президиума ВАС РФ, нижестоящие суды необоснованно удовлетворили иск арендодателя и не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения. В связи с этим Президиум направил дело на новое рассмотрение, а также указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в этом постановлении толкованием, могут быть пересмотрены (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 10782/13).

Как предотвратить повышение арендной платы

Еще на стадии согласования условий договора арендатор может попробовать уменьшить вероятность повышения арендной платы. Хотя в случае аренды государственного и муниципального имущества этого добиться сложнее, чем при заключении договора аренды непубличного имущества (т. е. договора аренды с обычной организацией или предпринимателем).

Так, в договоре аренды непубличного имущества стороны не обязаны устанавливать условия об определении размера арендной платы на основании показателей, закрепленных нормативно-правовыми актами. В таком договоре можно определить сроки направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы, в случае пропуска которых размер арендной платы не подлежит изменению. Также можно установить предельный размер, на который будет увеличена арендная плата. В договоре аренды публичного имущества это практически невыполнимо, поскольку размер арендной платы определяется на основании нормативно-правового акта. И если в договоре размер арендной платы поставлен в зависимость, например, от кадастровой стоимости земельного участка, может оказаться, что предельный размер платы, предусмотренный тем же договором, будет превышен.

Вопрос: какие условия в договоре помогут помешать повышению арендной платы в договоре аренды государственного (муниципального) имущества?

В процессе переговоров о заключении договора аренды арендатор может снизить риск повышения размера арендной платы путем согласования такого условия договора об арендной плате, которое бы отвечало его интересам. Однако это не всегда возможно.

Чего необходимо избегать в договоре аренды:

• не стоит устанавливать в договоре аренды право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Что лучше предусмотреть:

• если в договоре аренды стороны предусмотрят, что повышение арендной платы без согласия арендатора возможно только при определенных условиях, то при отсутствии таких условий действия арендодателя по увеличению размера арендных платежей могут быть оспорены в суде. Например, договор предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы могло быть произведено только в результате соглашения сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 г. № 7121/11);

• стороны могут сформулировать условия об арендной плате таким образом, чтобы арендодатель мог только изменять в одностороннем порядке коэффициенты при расчете, но не вносить коррективы в саму методику расчета арендной платы.

5178

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

• Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
• Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
• Земельные участки ().
• Финансовые активы (лизинг).
• Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

• Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
• Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
• Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
• Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
• Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

• Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
• Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
• Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
• Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале - снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па - арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф - коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР "О плате за землю", постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли" от 25.02.92 N 112, Инструкцией "О порядке применения Закона РСФСР "О плате за землю", утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ------- 100 где: N ам - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6.1. Объектом оценки являются здания - памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

Исторический период постройки памятника;

Историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: К <п> - интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп - коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик - коэффициент историко-культурной ценности памятников

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема 10.4).

Схема 10.4.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендодателю встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы - обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Л") можно устанавливать двумя способами:

o на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 м2 помещения (минимум 1000 руб.) по формуле

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

o па основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле, приведенной на схеме 10.5.

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схемах 10.5 и 10.6.

При определении коэффициента качества нежилого помещения (КНЖ) в Москве дополнительно к указанным на схеме 10.6 факторам учитываются еще два параметра:

• o коэффициент удобства коммерческого использования (Ук): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м - нулю;
• o коэффициент выхода на общегородские магистрали города (Вм): при Ук = 0,54 принимается равным 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 1,0 на окраинах города до 2,0 в центре.

Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).

По методике Росстроя годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

где А" - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м2 общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м; И;(- индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; /Гкр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е" - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от

Схема 10 .5.

Схема 10.6.

0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности); А -годовая амортизация в расчете па 1 м2 общей полезной площади здания (помещения), руб/м2; 5 - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м2; А3 - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); Иинф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (А3), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в расчете на 1 м2 общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

где На - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Спб - первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м2 общей полезной площади, руб/м2 (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Таблица 10.1. Значения коэффициента вида деятельности (Кд) для расчета арендной платы за помещения в г. Москве

Виды деятельности и организации		Значение Кд
Некоммерческие организации
Коммерческие организации:
банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы
- нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации - центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов
Гостиницы, мотели, кемпинги
- фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам - сыскные и охранные бюро - предприятия оптовой торговли - рестораны, бары - бани и сауны - парикмахерские и косметические кабинеты типа люкс
- закусочные типа "Макдоналдс", пиццерии - склады, базы, терминалы по растаможиванию - информационные агентства, киностудии, видео-и аудиостудии
- автосервис - радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, телефонные станции, почта, телеграф, телефон - экскурсионные и турбюро - залы игровых автоматов, дискотеки
- автошколы - предприятия розничной торговли - кафе - НИИ и проектные организации, проводящие прикладные исследования и опытно-конструкторские разработки
- транспортные организации - редакции газет и журналов, издательства - спортклубы, спортзалы - художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию - цирк, театр, редакции телевидения и радиовещания - лечебницы, клиники, медкабинеты - учебные заведения, дающие высшее, среднее, среднее специальное образование - научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы
- фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению города - предприятия всех отраслей промышленности - фабрики-кухни - конторы вторсырья, пищевых отходов - строительство - кулинарии, столовые
Группы дошкольного воспитания
Виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

Величина арендной платы за нежилые помещения федеральной собственности, расположенные в г. Москве, определяется по формуле

где Ам - величина годовой арендной платы за 1 м.

1.5 - арендуемая площадь помещений в здании......................м2

в том числе:

• - площадь помещений в подвале, на чердаке, в мезонине........;
• - площадь помещений на цокальном этаже....................................;
• - площадь помещений в наземной части..........................................

Схема 10.7.

Схема 10.8. Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, образования, здравоохранения и культуры

2. Абаз - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м - 1000 руб.

Примечание: размер базовой ставки головой арендной платы за 1 м может изменяться но решению Росимущества, но не чаще одного раза в год.

3. К" - коэффициент пригодности здания:

Примечание: коэффициент пригодности не может быть ниже 0,5.

• 4. Кт - коэффициент типа здания:
  • - производственное и пр. - 1,0;
  • - складское (отапливаемое) - 0,8;
  • - складское(неотапливаемое)- 0,6.
• 5. Ку - коэффициент удобства расположения помещения издания:

• 5.1. Ку1 - коэффициент удобства расположения помещения в здании:
  • - в наземной части - 0,9;
  • - на цокольном этаже - 0,85;
  • - в подвале, на чердаке, в мезонине - 0,8.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные /Су1, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 5.2. Ку2 - коэффициент удобства расположения здания в Москве:
  • - в пределах Бульварного кольца, на Бульварном кольце и в радиусе 200 м от станции метро -1,0;
  • - в пределах Садового кольца, на Садовом кольце, на транспортных магистралях, идущих от Садового кольца, на площадях, шоссе и проспектах - 0,9;
  • - на прочих транспортных магистралях - 0,75.
• 6. К., - коэффициент территориальной зоны г. Москвы:
  • - 1а-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Примечание: границы зон территории г. Москвы устанавливает Правительство Москвы.

• 7. К" - коэффициент цени использования арендуемых помещений:
  • - все помещения коммерческого и сберегательного банков и их учреждений (филиалов), фондовой и товарно-сырьевой биржи, брокерского агентства, казино, ресторана, бара, ночного клуба - 3,0;
  • - офисы страхового, инвестиционного и рекламного агентства, агентства недвижимости, коллегия и юридическая консультация адвокатов, аудиторская и нотариальная конторы - 2,4;
  • - все помещения гостиницы, мотеля и кемпинга, офисы представительства и филиала юридического лица - 2,0;
  • - все помещения охранного бюро, автосервиса, скупки драгоценных камней и металлов, бани, сауны, парикмахерской, косметического салона, оптовой базы (склада) и терминала, офис сыскного агентства, компьютерный и интернет-салоны, видеосалон, художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию, зал игровых автоматов, дискотека 1,8;
  • - все помещения ломбарда и товарного склада (кроме терминала, оптового и аптечного склада) -1,6;
  • - все помещения магазина розничной торговли, редакции, издательства, информационного агентства, радиостанции, студий видео- и звукозаписи, теле- и киностудий, почты, телеграфа и телефонной станции, офисы экскурсионного и туристического бюро - 1,4;
  • - все помещения столовой, буфета, кулинарии, аптеки, аптечного склада, гаража, негосударственного лечебно-профилактического учреждения, негосударственного научного учреждения (аккредитованного) и негосударственной организации в сфере бытового обслуживания, цех негосударственной организации в сфере материального производства - 1,2;
  • - все помещения спортивного клуба, негосударственного зрелищного предприятия, негосударственного образовательного учреждения, государственного (федерального) унитарного предприятия, спортивный и тренажерный залы, выставочный зал, не ведущий реализацию, - 1,0;
  • - все помещения негосударственного детского внешкольного учреждения, офис общественного объединения - 0,8;
  • - все помещения под иные цели - 1,5.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные КИ, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 8. К0 - коэффициент типа организации:
  • - для общественных объединений - 0,75;
  • - для субъектов малого предпринимательства - 1,0;
  • - для иных организаций - 1,25.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП с 01.01.2002 введен особый порядок установления арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, в целях реализации политики органов государственной власти столицы по стимулированию:

• o деятельности учреждений и организаций, осуществляемой в интересах города и жителей Москвы, в том числе работающих с детьми, инвалидами;
• o развития сети учреждений и организаций, оказывающих медицинские услуги, доступные людям среднего и ниже среднего уровня доходов;
• o развития малого и среднего предпринимательства, прежде всего в областях инновационной деятельности, производства, бытового и социального обслуживания населения города;
• o реализации городских целевых программ Москвы.

Размер арендной платы в этих случаях может определяться путем:

• o умножения на понижающий коэффициент расчетной величины арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы;
• o установления базового (минимального) размера арендной платы, утверждаемого постановлением Правительства Москвы;
• o установления арендной платы, кратной минимальному размеру оплаты труда.

Способ определения размера арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства Москвы и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти г. Москвы с обязательным указанием:

• а) обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
• б) заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
• в) прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
• г) размера площадей, ими используемых;
• д) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке;
• е) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, установленной в особом порядке.

В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 27.01.2004 № 27-ПП, утвердившее Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливалась ставка арендной платы в особом порядке (табл. 10.2).

Таблица 10.2. Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливается ставка арендной платы в особом порядке

				Корректирующий коэффициент
		Государственные учреждения культуры, финансируемые из бюджета г. Москвы
		Негосударственные образовательные учреждения, осуществляющие работу с детьми
		Центр по профилактике безнадзорности, преступности, алкоголизма и наркомании среди несовершеннолетних
		Объединение ветеринарии г. Москвы
		Предприятия легкой промышленности и предприятия, применяющие труд инвалидов, с численным составом инвалидов не менее 50% общего количества работающих
		Государственные унитарные предприятия, осуществляющие работы в сфере городского заказа
		Организации Всероссийского общества слепых (ВОС), Всероссийского общества глухих (ВОГ), Всероссийского общества инвалидов (ВОИ)
		Московский городской фонд обязательного медицинского страхования
		Предприятия сферы потребительского рынка: 1) школьно-базовые столовые и предприятия, обслуживающие учебные и специальные заведения, малообеспеченные слои населения 2) книжные магазины
		Субъекты малого предпринимательства, включенные в Реестр субъектов малого предпринимательства: 1) предприятия бытового обслуживания 2) организации, занимающие объекты производственного назначения 3) субъекты ремесленничества 4) организации, занимающие объекты непроизводственного назначения		0,5 0,5
	Организации РФ; органы юстиции; суды; прокуратура; Московская городская коллегия адвокатов, се юридические консультации; организации МВД России; организации ГУВД г. Москвы; войсковые части; пожарная охрана; органы налоговой инспекции; органы налоговой полиции; государственные архивы; библиотеки Научно-исследовательские, опытно-конструкторские организации РАН Органы государственной статистики (Мосгорстат) Федеральное государственное унитарное предприятие "Главкосмос" Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая начата по г. Москве"
	Общественные организации и объединения Ветеранские организации Общественные организации инвалидов, инвалидов с детства, родителей детей-инвалидов Общественные организации инвалидов и участников ликвидации аварии на ЧАЭС и других техногенных аварий Общественные организации детей, подростков, молодежи Благотворительные организации г. Москвы, имеющие паспорт благотворительности Женские общественные организации Творческие общественные организации
	Организации инфраструктуры поддержки субъектов малого предпринимательства
	Организации и предприятия - исполнители комплексных программ поддержки малого предпринимательства
	Государственные унитарные аптечные предприятия г. Москвы
	Подрядные организации, занятые па работах в жилом фонде
	Партии, общественные движения и союзы, зарегистрированные как общественные организации
	Творческие союзы Московского союза художников

В методическом плане рассмотрим постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 68-ПП, которым была введена методика расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы. Она определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателям, и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

• - затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
• - доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей формуле:

где Ап 1(1Д - годовая ветчина арендной платы; А.,аф - затратная составляющая арендной платы; Ада - доходная составляющая арендной платы; От - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года):

(СШ|В - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); Кт - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05); Нкл - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц - оценка рыночной стоимости 1 м арендуемого объекта; 5 - площадь арендуемого объекта; Кдх - коэффициент доходности 1 м2 аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом г. Москвы на текущий год; /Скор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (Ап изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г. Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, - Кот, Нкл, Кдх, Ккор - обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию па страхование нежилого фонда.

Оценка (Оц) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (К1Х) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

• - категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккир = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды па общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки нрав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Минимальная арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2008 г. составляла 1000 руб., в 2009 г. - 1070 руб., в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:

• o субъектам малого предпринимательства;
• o оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;
• o ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;
• o адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;
• o образовательным учреждениям;
• o организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.

Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:

• o для творческих союзов;
• o государственных аптек;
• o подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;
• o ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;
• o социальных магазинов;
• o социальных предприятий бытового обслуживания и питания;
• o предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;
• o предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;
• o фирм, предоставляющих ритуальные услуги;
• o организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;
• o фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.

Для малых предприятий арендная плата 1 м2 в 2011 г. установлена в размере 1800 руб. в год (в 2010 г. она составляла 2000 руб.). Теперь малые предприятия могут выкупать у Москвы до 300 м2 (раньше они имели право па 100 м2)

Оплата аренды парковочных машино-мест и индивидуальных гаражей в 2008 г. составляла 160 руб. за 1 м2 в год, в 2009 г. - 210 руб., в 2010 г. 260 руб.:

• - для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;
• - для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил РФ;
• - родителей детей-инвалидов;
• - общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.

Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 предусмотрена.льготная аренда государственного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства на условиях:

• o срок аренды не менее пяти лет;
• o в первый год аренды предприниматели вносят 40% размера арендной платы;
• o во второй год - 60%;
• o в третий год - 80%;
• o в четвертый и далее - 100% размера арендной платы.

За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:

o методом рыночных сравнений - путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;

Таблица 10.3.

o в виде фиксированного процента (3-12% в год) от стоимости жилого помещения.

Во втором случае сначала надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два - официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.

В основе методики расчета стоимости квартиры, разработанной, например, компанией "Ратибор", лежат следующие положения.

• 1. Типовые дома в Москве делятся на четыре категории: старые - сталинские и пятиэтажки, панельные и новые - кирпичные и панельные.
• 2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на 14 районов: 13 - по линиям метро и Центр.
• 3. Средняя стоимость 1 м2 жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета "Из рук в руки" и др.).
• 4. На стоимость квартир влияют как минимум 14-15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м2 жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам (табл. 10.4).

Допустим, что нас интересует 2-комнатная квартира в Жулебино (станция метро "Выхино") общей площадью 50 м в новом кирпичном доме. Выясняем, что средняя цена 1 м2 2-комнатной квартиры в этом районе - 2800 ден. ед. Внесем корректировку в цену по коэффициентам, приведенным в табл. 10.4.

Таблица 10.4.

Квартира далеко от Центра (-15%) и от метро (-3%), балкон есть (+1%), телефона нет (-3%), санузел раздельный (+0,5%), окна выходят на улицу (-2%), лифт есть (+1%), экология неблагоприятная (-8%), комнаты изолированные (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумме: -25,5%. Реальная цена 1 м2 будет 2086 ден. ед. Перемножив на общую площадь, получим возможную цену квартиры - 104 300 ден. ед. (2086 х 50). Арендная плата за год может быть 5215 ден. ед. (104 300 х 5%), а за месяц - 434,6 ден. ед. (5215: 12).

Теперь рассмотрим в методическом плане расчет цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома".

Обоснование проводится в четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м общей площади па основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С,{д) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 и занесенная в технические паспорта строений.

Для учета износа строения в процессе сто эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м2 общей площади строения как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.2000 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м2:

где С() - остаточная стоимость 1 м2; Свд - восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа; 5 - общая площадь дома, м2.

На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.

Цена 1 м2 общей площади дома определяется, исходя из его остаточной стоимости, по формуле

где С0 - остаточная стоимость 1 м2 общей площади дома; Куя - коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м2 общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, к стоимости 1 м2 общей площади па 01.01.2000.

Цена жилья определяется по формуле

где Ц<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

На третьем этапе определяется цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Цтм).

Цена 1 м2 общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:

где Ксож - коэффициент, характеризующий отношение общей площади квартиры к жилой ее площади, который равен:

• 0,95-1,00 при отношении менее 1,50; 1,00-1,05 от 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 от 1,66 до 2,00; 1,10-свыше 2,00; /Сбл - коэффициент, характеризующий наличие балкона: 1,00 - при наличии балкона;
• 1.05 - при наличии лоджии; 0,95 - при отсутствии;
• 1,10 - при наличии двух балконов или лоджий и более; /Сэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях -1,00;

Кт - изолированность комнат:

• 1.04 - все комнаты изолированные;
• 0,96 - смежные комнаты в 2-комнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-комнатных квартирах;
• 1,00 - во всех остальных случаях; лиф - наличие лифта:
• 1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 0,97 - пет в домах, имеющих более 5 этажей; Кьш. - коэффициент высоты помещений:
• 0,98 - менее 2,5 м;
• 1,00 - от 2,5 до 2,8 м;
• 1,02-от 2,8 до 3,00 м;
• 1,04-от 3,00 до 3,40 м;
• 1.06 - свыше 3,40 м;

мус - наличие мусоропровода:

• 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;
• 0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей; Км - материал стен:
• 1,10 - кирпич;
• 1.05 - монолит;
• 1,00 - сборный железобетон; Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни: 0,95 - при площади кухни до 6 м2; 1,00-от 9 до 12 м2; 1,10 - свыше 12 м2.

Цена 1 м2 общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 м2 общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Ц,к) составляет

где 5К - общая площадь квартиры.

На четвертом этапе рассчитывается цена 1 м2 общей площади (Цмм) исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры, с применением коэффициентов, учитывающих местоположение дома, по следующей формуле:

гдс/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Кжт - коэффициент оценочной зоны, который определяется в зависимости от того, в какой оценочной зоне расположен дом (табл. 10.5).

Цепа 1 м2 общей площади с учетом месторасположения дома должна превышать цену 1 м2 общей площади в домах-новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией, в данной оценочной зоне (Цкон). В противном случае эти цены принимаются равными.

Цена жилья с учетом месторасположения дома (Цмк) составляет

На основе установленной цепы жилого помещения в заключение определяется арендная плата в размере 5-12% от ее величины. Например, если цена 1-комнатной квартиры 67 000 ден. ед., то арендная плата за год может составить 4020 ден. ед. (67 000 х 6%), или 335 ден. ед. за месяц. Процент принимается опытным путем: для квартир в центре города и в престижных районах он достигает максимума, а в неблагоприятных районах - обычно не превышает 5-6%.

Таблица 10.5. Коэффициенты оценочных зон в г. Москве

Применяются и другие методики определения арендной платы на основе учета спроса, предложения и потребительских качеств помещений.

За земельные участки арендную плату в общем случае можно определить на основе цены земли (Ц3), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (П) с единицы земельной площади по формуле

где Т - срок аренды в годах. Поскольку

С учетом формулы сложного процента

Например, если прибыль с 1 га земли составит 1000 руб. (П = =1000), ссудный процент С = 3%, а срок аренды 50 лет, то арендная плата за 1 га составит

В таком случае с увеличением ссудного процента арендная плата за землю снижается, с уменьшением срока аренды - повышается.

Методика расчета арендной платы за земельные участки в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.6.

В Московской области ежегодная арендная плата за землю, занимаемую различными предприятиями, рассчитывается по формуле

где С31| - ставка земельного налога (на основании справки, выданной районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; 5 - площадь участка, м2; Кл - коэффициент вида деятельности:

• а) 1 - для предприятий промышленности, транспорта, связи, обслуживающих сельскохозяйственное производство;
• б) 1,5 - для посреднических, торгово-закупочных, сервисных, совместных предприятий, страховых компаний, банков, предприятий частного бизнеса;
• в) 2 - за аренду земельных участков, занятых экологически опасными, непрофильными для Московской области предприятиями, подлежащими (но решению администрации Московской области) выводу за пределы области;

Таблица 10.6.

г) 1,2 - прочие предприятия, не относящиеся к категориям 1, 2, 3;

К3 - коэффициент застроенности территории:

• 90% и более - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

менее 20% - 2.

Процент застройки определяется арендодателем на основании справки, выданной службой земельного кадастра.

Размер ставок земельного налога в г. Москве установлен Законом г. Москвы от 24.11.2004 № 74 "О земельном налоге" (табл. 10.7).

Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель и ставки арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведены соответственно в табл. 10.8 и 10.9.

Приказом Минфина России от 20.06.2005 № 75-Н утверждены Рекомендации по заполнению формы "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу", которые представляют органы Роснедвижимости в налоговую службу.

Таблица 10.7. Ставки земельного налога по г. Москве

Налоговая ставка, % кадастровой стоимости участка	Характеристика земельных участков
	Земли в составе зон сельскохозяйственного использования, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводчества, огородничества, животноводства
	Земли, занятые автостоянками для долговременного хранения автотранспорта и многоэтажными гаражными стоянками; жилищным фондом и объектами инженерной структуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленные для жилищного строп
	Прочие земельные участки
		Земли для объектов социально-реабилитационного, оздоровительного, учебно-воспитательного названия, строительства инженерной и жилищно-коммунальной инфраструктуры (электро и теплостанций), объектов ЖКХ
1 Постановление Правительства Москвы от 07.06.2011 № 254-1111

Приказом МНС России от 29.12.2003 № БГ-2-21/725 была введена форма налоговой декларации по земельному налогу и инструкция по ее заполнению. С 2004 г. декларацию по земельному налогу должны представлять все организации и физические лица, в том числе перешедшие на единый сельхозналог (в ред. гл. 26 НК РФ они стали плательщиками земельного налога) и на упрощенную систему учета, а также организации, освобожденные от уплаты земельного налога.

Таблица 10.8. Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель

№ п/п					Базовые ставки арендной платы за землю, руб/га
		Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов, финансируемые Правительством Москвы
		Проведение работ по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования
		Земельные участки, занимаемые под размещение аварийно-спасательных служб
		Капитальный ремонт и реконструкция тепловых и газовых сетей, кабельных и воздушных линии электропередачи, водопровода и канализации
		Земли под фонтанами и водными устройствами
			Земельные участки, используемые предприятиями и организациями для предоставления ритуальных услуг населению
			Приусадебные участки индустриальной жилой застройки и приходящиеся на жилые помещения доли в нраве аренды неделимых земельных участков
			Заказчики-застройщики, осуществляющие реализацию программы реконструкции пятиэтажных жилых домов первых лет индустриального домостроения
			Общественные организации инвалидов, участников ВОВ и лиц, к ним приравненных
			Офисы общественных организаций (за исключением указанных в п. 9)
			Сельскохозяйственные организации (за исключением тепличных комбинатов) и садово-огородные товарищества
			Тепличные компоненты
			Многоэтажные и подземные гаражи-стоянки для индивидуального автотранспорта
			Одноэтажные (плоскостные) гаражи-стоянки, муниципальные платные автостоянки
			Дачи за границами МКАД
			Дачи в границах МКАД
			Организации и объекты здравоохранения, образования, кинематографии, культуры и искусства, физической культуры и спорта, социального обеспечения, используемые в соответствии с основным профилем деятельности
			Объекты инженерного обеспечения города (по перечню, утверждаемому Правительством Москвы)
	Организации бытового обслуживания населения (за исключением автотехобслуживания, ремонтно-строительных, коммерческих ломбардов)
	Организации промышленности: а) государственные и муниципальные унитарные предприятия г. Москвы
	Организации торговли: а) непродовольственными товарами и товарами смешанного ассортимента (за исключением указанных в подп. "б", "в", "г" и п. 22, 27 настоящей таблицы) б) рынки, ярмарки в) рынки, входящие в систему оптовых продовольственных рынков г. Москвы (с момента выделения участка до окончания нормативного срока строительства) г) киоски, палатки, торговые павильоны (за исключением указанных в подп. "д") д) киоски и палатки Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, прохладительных (безалкогольных) напитков, кваса, хлебобулочных изделий, церковной утвари, театральных касс, быстрого питания			216 000 270 000 180 000 900 000 180 000
	Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, организации автотехобслуживания, магазины сопутствующих товаров
	Гостиницы (за исключением 4- и 5-звездных), мотели, кемпинги, а также кафе, бары, рестораны и другие организации общественного питания с реализацией алкогольных напитков (за исключением класса люкс)
			Байки, биржи, брокерские и иные посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риелторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, платные автостоянки кратковременного хранения (кроме муниципальных)
			Нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации
			Автосалоны, выставки-продажи (за исключением художественных)

Таблица 10.9.

• 2. Срок действия ставок арендной платы за землю, установленных п. 5 и 6 указанного приложения, определяется договором аренды.
• 3. Процент от средней по городу ставки арендной платы заземлю, приведенный в указанном приложении (графа 4), носит справочный характер и при расчете арендной платы за землю не применяется.

К базовым ставкам арендной платы применяются поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель, т.е. использование их для определенных целей (целевое назначение) с учетом ограничений и обременении (сервитутов) для отдельных категорий, отраслей и объектов (табл. 10.10. 10.11),

В случаях нарушений, несоответствия режиму разрешенного использования арендуемых земельных участков в расчетах арендной платы заземлю не применяются понижающие коэффициенты, а значения повышающих коэффициентов удваиваются, как удваивается и размер базовых ставок для лиц, расчет арендной платы которым производится без применения коэффициентов.

Таблица 10.10. Поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель

№ п/п			Поправочный коэффициент
		Государственные бюджетные учреждения (социально-культурных отраслей, науки, органов государственной власти, Минобороны России, МВД России, ФСБ России, прокуратуры, судебных органов) и религиозные объединения, на землях которых размещены здания, охраняемые государством как историко-культурные памятники	0,01, но не более 10 тыс. руб. ежегодной арендной платы за весь земельный участок
		Физические липа (за земельные участки под все виды использования, за исключением коммерческого): участники ВОВ, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников ВОВ; инвалиды I и II группы Герои СССР, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на ЧАЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения	0,005 0,005 0,005
	военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы и имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более, члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца при исполнении им служебных обязанностей
	Коммерческие банки, биржи, брокерские конторы, учреждения шорного и шоу-бизнеса, предприятия автосервисного обслуживания, гостиницы и рестораны высшей категории обслуживания, супермаркеты, ломбарды, частные учреждения страхования, рекламные конторы, частные нотариальные конторы, риелторские фирмы, выставки-продажи (кроме художественных), туристические бюро (агентства), платные парковки автомашин и другие сверхприбыльные предприятия и организации
	Торговля и общественное питание: - предприятия торговли непродовольственными товарами и товарами смешанного ассортимента (продовольственными и непродовольственными товарами), кроме перечисленных ниже рынки, ярмарки - киоски, палатки, павильоны мелкорозничной торговли (за исключением киосков Мосгорсправки, Мосгортранса, периодической печати, аптечных, мороженого, прохладительных (безалкогольных) напитков, хлебобулочных изделий и театральных касс) Кафе, бары, рестораны и другие предприятия общественного питания с реализацией алкогольных напитков		1,5 5,0
	Промышленные предприятия: - муниципальные предприятия общественных организаций - государственные, казенные предприятия - коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, в том числе унитарные		0,8 1,2
	Учреждения, предприятия и организации иностранных юридических (физических) лиц и российских юридических лиц с долей иностранных инвестиций в уставном капитале 50% и более
		Учреждения отраслей социально-культурной сферы (здравоохранения, образования, физкультуры и спорта, культуры и искусства, кинематографии и социального обеспечения), финансируемые за счет внебюджетных источников
		Предприятия городского пассажирского транспорта (кроме такси), объекты инженерного обеспечения города
		Внешний транспорт (аэродромы, аэропорты, речные порты, пристани, автовокзалы)
		Железнодорожный транспорт	По средневзвешенной базовой ставке
		Предприятия бытового обслуживания населения (за исключением предприятий автосервисного обслуживания, ремонтно-строительных организаций, ломбардов)
		Автозаправочные станции
		Одноэтажные гаражи, стоянки и "ракушки" для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм) Многоэтажные гаражи и стоянки для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм)
		Дачи: - в границах Московской кольцевой автодороги (в пределах установленных норм) - за границами Московской кольцевой автодороги (в пределах установленных норм)
		Жилые кварталы, микрорайоны, приусадебные участки индивидуальной жилой застройки
		Сельское хозяйство, в том числе садово-огородные товарищества (за исключением тепличных комбинатов, арендная плата которым начисляется, исходя из полных базовых ставок)

Исключается применение понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за землю в случае, когда арендатор передаст земельный участок (его часть) или здание, сооружение, помещение (его часть), расположенные на этом участке, в аренду другому лицу или в качестве компенсации за услуги, или по договору о совместной деятельности.

Таблица 10.11. Перечень коэффициентов, применяемых в расчетах арендной платы за землю к ежегодным базовым арендным ставкам

№ п/п	Наименование коэффициента		Основание	Значение коэффициента		Примечание
	Коэффициент использования участков общегородской территории (земель общего пользования)		Использование общегородских территорий в период строительных, ремонтно-восстановительных и реставрационных работ за пределами площадей земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов: - за проезжую часть магистралей, площадей, улиц и переулков - за тротуары - за прочие земли общего пользования	20 10		В случае использования указанных земель исключительно в вечернее, ночное и утреннее время суток (с 20.00 до 8.00) размер арендной платы уменьшается на 50%. В случае превышения нормативных сроков строительства арендная плата ежемесячно удваивается за основной и дополнительные участки по отношению к предыдущей установленной арендной плате
	Коэффициент коммерческой эффективности использования участков		Использование земельных участков под размещение банков, бирж, брокерских контор, предприятий автосервисного обслуживания, учреждений игорного бизнеса и шоу-бизнеса, ресторанов и гостиниц высшей категории обслуживания
	Коэффициент плотности (интенсивности) застройки участка, жилого и нежилого фондов		Выявление излишков занимаемой площади земельных участков			Размер применяемого коэффициента определяется на основании расчета, производимого НИиПИ Генплана г. Москвы согласно методике, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 30.12.1993 № 768-РМ (приложение 3). В случае изменения градостроительных параметров арендуемого участка в расчет арендной платы вносятся соответствующие корректировки
	Коэффициент экологического воздействия		Использование земельных участков под размещение экологически опасных, непрофильных для Москвы предприятий, подлежащих вывод}" (ликвидации) согласно принятым решениям органов администрации города Использование участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения в целях, несоответствующих установленному режиму охраны			С момента выхода распорядительного документа. По истечении установленного срока вывода (ликвидации) предприятия применяемый коэффициент удваивается
	Коэффициент нецелевого использования земель	Нецелевое использование земельных участков, в том числе сдача в субаренду без регистрации договора субаренды в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы
	Коэффициент использования земельных участков при строительстве метрополитена	Использование земельных участков под производственные нужды (линии метрополитена, станции, наземные вестибюли, электрические подстанции и т.п.) Использование земельных участков под бытовки, душевые павильоны и другие вспомогательные сооружения, в том числе сданные в аренду сторонним организациям

На территории г. Москвы плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для дачных участков в границах МКАД взимается в размере 50% базовых ставок, для дачных участков за границами МКАД - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для одноэтажных гаражей, стоянок и "ракушек" индивидуального автотранспорта - в размере 80% базовых ставок, для многоэтажных - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Размеры нормативных площадей земельных участков для расчета арендной платы:

• - под гаражи для личного автотранспорта в зависимости от этажности (м2 на одно машино-место):
  • 30 - для 1-этажных;
  • 20 - 2-этажных;
  • 14 - 3-этажных;
  • 12 - 4-этажных;
  • 10 - 5-этажных и выше;
• - под наземные автостоянки для личного автотранспорта - 25 м2 на одно машино-место;
• - для индивидуального садоводства - 600 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи в границах МКАД - 400 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи за границами МКАД - 600 м2.

Нормативные площади земельных участков для прочих видов использования устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами, градостроительными заданиями.

Приведенные в табл. 10.12 поправочные коэффициенты относятся к фактическому использованию земель, но не к уставной деятельности юридического лица. Поэтому поправочный коэффициент должен устанавливаться не по Уставу землепользователя, а по конкретному использованию земель. Например, по детскому саду завода коэффициент устанавливается именно по детскому саду, но не по заводу.

Если земельный участок имеет несколько функциональных целей использования (кафе К = 2 и шиномонтаж К = 3), то возможны следующие решения:

• а) выбирается один из возможных коэффициентов: максимальный из повышающих или минимальный из понижающих, который учитывается при расчете арендных платежей;
• б) если известны площади частей земельного участка с различными коэффициентами их использования (К), то размер арендной платы вычисляется как сумма арендных платежей по частям участка:

где С6аз - базовая ставка для данной экономической зоны; 5(и 52 - площади частей земельного участка;

в) определяются доли земельного участка под каждый конкретный вид использования и вычисляется средневзвешенное значение коэффициента. Например, если кафе и шиномонтаж с учетом мест парковки автомашин занимают по 50% площади земельного участка, то

Рассмотрим небольшой пример (табл. 10.12).

На первом этапе проведения земельной реформы применяются два основных показателя, по которым рассчитывается коэффициент эффективности использования земельного участка:

• - суммарная площадь производственных помещений;
• - площадь территории, занятой всеми видами застройки. Формула расчета коэффициента эффективности использования земельного участка

где йп - диспропорция по производственным помещениям; й$ - диспропорция по территориям, занятым всеми видами застройки.

Диспропорции рассчитываются следующим образом:

где Пиерсм и 5иерС11 - показатели перспективного уровня использования соответственно площади, запятой производственными помещениями, и территории, занятой всеми видами застройки; Псуш - суммарная площадь существующих производственных помещений; 5сущ - площадь участка, занятая всеми видами существующей застройки.

Итоговая арендная плата за землю с учетом эффективности использования земельного участка составит

где А:[ - итоговая арендная плата за землю; К:у - коэффициент эффективности использования территории; - базовая ставка арендной платы за землю.

Таблица 10.12. Пример расчета арендной платы за земельный участок под автостоянкой в районе "Орехово-Борисово Северное" г. Москвы

	Показатель	Единица измерения	Количество
	Базовая ставка ежегодной арендной платы
	Площадь земельного участка В том числе:
	В пределах установленной нормы отвода
	В пределах двойной нормы отвода
	Коэффициент разрешенного использования земель, применяемый: - в пределах установленной нормы отвода земельного участка - в пределах двойной нормы отвода земельного участка
	Ежегодная арендная плата:
	За земельный участок в пределах установленной нормы отвода
	За земельный участок в пределах двойной нормы отвода
	Ежегодная арендная плата за весь земельный участок

Согласно ст. 22 и 65 ЗК РФ общие правила определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливает Правительство РФ, которое только 16 июля 2009 г. приняло соответствующее постановление № 582. Теперь подходы к определению арендной платы за государственные или муниципальные земли унифицированы. Они основаны на пяти принципах, которые должны учитываться во всех регионах и районах страны (табл. 10.13).

Таблица 10.13. Принципы определения арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки

№ п/п	Принцип
	Экономическая обоснованность	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка с учетом категории земель и разрешенного использования
	Предсказуемость расчета размера	Порядок расчета арендной платы в случаи возможного одностороннего пересмотра ее размера устанавливается в нормативных правовых актах органов государственной власти или местного самоуправления
	Предельно допустимая простота расчета	Возможность определения арендной платы по кадастровой стоимости участка
	Недопустимость ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав па участок	Размер арендной платы, устанавливаемый при переоформлении прав на участок, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога
	Учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Размер арендной платы устанавливается в пределах, не превышающих размер земельного налога

Для аренды федеральных земель установлены более четкие правила определения годового размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения (схемы 10.9, 10.10).

Схема 10.9.

Расчет арендной платы по ставкам или методическим указаниям по ее определению, утвержденным Минэкономразвития России, применяется для земельных участков, предоставленных для размещения:

o автомобильных дорог и дорожных сооружений;

Схема 10.10

• o инфраструктуры железных дорог;
• o линий метрополитена;
• o линий электропередачи и связи;
• o трубопроводов и иных объектов в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• o объектов для утилизации твердых бытовых отходов;
• o нефтепроводов и газопроводов;
• o гидроэлектростанций, тепловых и других электростанций;
• o объектов космической инфраструктуры;
• o объектов в особых экономических зонах;
• o аэродромов, аэрофлотов и посадочных площадок;
• o инфраструктуры морских и речных портов, терминалов.

При определении размера арендной платы по рыночной стоимости земельного участка расчеты производятся по формуле

где А" - арендная плата за год, руб.; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности не позже чем за шесть месяцев до заключения договора аренды, руб.; Р - ставка рефинансирования Центрального банка РФ на начало года, %.

В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка возможно изменение арендной платы, но не чаще чем один раз в год. Перерасчет осуществляется с 1 января следующего года, в котором была проведена оценка стоимости, в срок до шести месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае если после трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за участок устанавливается в размере не менее двукратной ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ. Это правило не распространяется на аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Ставка арендной платы - объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

Ставка арендной платы - общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров - свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

Особенности ставки арендной платы:

Размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

Величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

Арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

Главная обязанность арендатора - своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное возникает после передачи имущества в пользование;

При нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность - надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

1. Уровня предложения и спроса на рынке.

2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

Административные расходы, на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

Рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

Затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

Ставка арендной платы ограничена:

Выплатой по займу для покупки такого же объекта;

Рентабельностью средств, вложенных в объект.

Ставка арендной платы: оценка и расчет

Оценка ставки арендной платы - процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы :

Достаточность периода экспозиции объекта аренды;

Наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

Повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

Предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

Оценка ставки арендной платы - обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

Суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

Суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

Постоянной - без изменений в течение всего срока договора;

Переменной - с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом :

Арендная плата = П*Ки*Б, где

П - площадь,

Ки - коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

Б - базовая ставка аренды.

Базовая ставка арендной платы:

Б = Сап*К, где

К - показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

Сдап - средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы:

Тип застройки;
- территориальное расположение;
- организационно-правовая форма;
- состояние помещений и прочие факторы.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш