Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:
потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;
неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;
преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.
Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.
С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс
Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.
В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.
Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.
Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.
Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.
Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:
1. «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.
ции», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.
3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.
Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
В Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работает несколько профессиональных союзов риэлтеров: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (АПРИ), объединения риэлтерских компаний «Большая семерка», «Первая десятка», «Городская корпорация риэлтеров» (ГКР), Балтийский союз риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. Объединения профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга постоянно изменяются. Так, например, АПРН создана год назад на базе Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Балтийского союза риэлтеров. Факт этого объединения ставил точку в противостоянии в 1998 г. двух общественных организаций риэлтеров. Предполагалось, что в единую ассоциацию вольется и ГКР, но ее члены в последний момент отказались от вхождения в новый союз, объясняя это боязнью раствориться среди крупных компаний и потерять все то хорошее, что было достигнуто ими за время работы в ГКР. За год работы АПРН растеряла около половины своих членов, но продолжает работать в стабильном составе. Сейчас в ней состоит около 40 фирм.
Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга работает с органами государственной власти (например, договорилась с лицензионной палатой о создании аттестационной комиссии, которая будет проверять на профпригодность агентства недвижимости - в нее вошли специалисты из АПРН, Нотариальной палаты и из госорганов).
Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:
Обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;
Установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.
Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.
Например, в Москве к ним относят:
Посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;
Управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;
Заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.
Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:
Сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;
Сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;
Сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.
Действие лицензии прекращается в следующих случаях:
По истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;
В случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя - владельца лицензии;
В случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.
Лицензированием риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге занимается лицензирующий орган - Лицензионная палата Санкт-Петербурга которая осуществляет 29 видов предпринимательской деятельности. Риэлтерами занимается управление лицензирования проектно-строительной деятельности.
Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии:
Фирма предоставляет в Лицензионную палату пакет документов;
Сотрудники палаты проводят экспертную проверку документации и выезжают на место, чтобы выяснить, может ли лицензиат заниматься данным видом предпринимательской деятельности;
Эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче лицензии или отказе.
Информация о наличии лицензии в риэлтерской фирме выдается по запросу любому гражданину в течение месяца (плата за услуги 3 МРОТ). Всего в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 600 лицензированных агентств недвижимости.
Право принимать решения о приостановке действия лицензии или ее аннулировании дано Экспертному совету по лицензированию риэлтерской деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и риэлтерской фирмой.
Поводом для инспектирования риэлтерской фирмы служит, как правило, жалоба заказчика о неправомерных действиях фирмы. Лицензионная палата также практикует и плановые рейды. За различные нарушения у семи агентств недвижимости приостановлены лицензии.
По закону фирме дается полгода "на устранение выявленных недостатков. В случае невыполнения следует аннулирование лицензии через суд.
Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов.
Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:
1. Получение заявки по услуге:
а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулирование ограничительных условий.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:
а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;
б) составление плана выполнения работ по договору
3. Сбор и анализ данных об объекте:
а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
4. Юридическое сопровождение сделки:
а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;
б) определение рисков, сопутствующих сделке;
в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.
5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;
б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;
в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.
Основные направления деятельности риэлтеров.
1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;
Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.
4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).
5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:
- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
Предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;
Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.
8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.
9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.
11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров подряда;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектов недвижимости.
4 мая 1998 г. Государственная Дума приняла проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» в первом чтении.
До середины 1999 г. лицензированием риэлтерской деятельности занималось КУГИ на основании распоряжения «О порядке лицензирования риэлтерской деятельности» от 14 мая 1997 г. № 436-р.
| Предыдущая |
👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?
Николай - предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.
Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей.
Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.
Что на это возразил предприниматель?
Вот какие аргументы привел мужчина:
- Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
- Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
- Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
- В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.
Что сказали суды?
👎 Арбитражный суд
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина - это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
👎 Апелляция
Налоговая права
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе - плати налог от его продажи как ИП .
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи - это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?
Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .
Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.
С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .
Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?
Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.
Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.
Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?
Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?
Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.
Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения,
Инспекция привлекла предпринимателя к ответственности за неуплату налогов. В ходе проверки было установлено, что плательщик не отразил в декларации доход от продажи автотранспортных средств. Спорные автомобили использовались в предпринимательской деятельности. Это повлекло неуплату налога в бюджет. В итоге ИП был начислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, и штраф за налоговое нарушение. Предприниматель оспорил решение инспекции в суде. Кассация отказалась удовлетворять требования ИП.
Суд указал, что объектом налогообложения при упрощенной системе налогообложения признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ ). Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных (п. 1 ст. 249 НК РФ ).
В то же время при продаже домов, квартир, участков и иного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета. Вычет по НДФЛ предоставляется в сумме, полученной при продаже данного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ ). Данная льгота не распространяются на доходы ИП от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Из материалов дела следовало, что ИП учел доход от основной деятельности по УСН и от продажи восьми автомобилей. В инспекцию была представлена налоговая декларация по НДФЛ. В ней были отражены доходы от продажи автотранспортных средств. При этом предприниматель воспользовался имущественным вычетом по НДФЛ. Сумма облагаемых налогом доходов в размере 2,4 млн руб. была уменьшена на сумму расходов в размере 2,8 млн руб., связанных с приобретением автомобилей. В результате этого сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составила 0 руб.
Обосновывая свою правоту, ИП указал, что налогообложение в рамках УСН осуществляется только в отношении предпринимательской деятельности, заявленной при регистрации. Кроме того, ИП пояснял, что сделка по реализации автомобилей носила разовый характер и не была направлена на получение прибыли. По факту она принесла убыток. Суд признал эти доводы несостоятельными.
Судьи пояснили, что приобретение имущества с целью извлечения прибыли от его использования или реализации свидетельствует о наличии предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимателем деятельности по реализации автотранспортных средств не запрещено законом. Отсутствие сведений в едином государственном реестре о таком виде деятельности не означает, что граждане не могут заниматься продажей автомобилей.
Статус ИП подтверждается соответствующим свидетельством. Причем он не связан с видами деятельности, перечисленными в свидетельстве. Следовательно, отсутствие в свидетельстве конкретного вида деятельности не означает, что лицо в отношении его не приобрело статус предпринимателя.
Спорные автомобили приобретались ИП для осуществления предпринимательской деятельности. Они использовались при ее осуществлении и были реализованы другому предпринимателю. На основании этого суд сделал вывод о том, что доходы от реализации данных автомобилей, как и расходы по их приобретению, не должны были учитываться при исчислении НДФЛ. Следовательно, заключила кассация, доначисление единого налога по УСН являлось правомерным.
Предприниматель пытался сэкономить на налогах по сделке за счет своего двойственного статуса. Он одновременно является и предпринимателем-упрощенцем, и физлицом. По сделке, которая не приносит прибыли, выгоднее платить налоги как физлицо.
Главным фактором, влияющим на исход подобных споров в суде, является цель приобретения имущества. В рассмотренной выше ситуации ИП реализовал 8 автомобилей. Такое количество транспортных средств нереально использовать в личных целях. В тех же случаях, когда, например, ИП продает единственное жилье, право на имущественный вычет должно реализовываться в полном объеме.
О необоснованности применения имущественных вычетов при продаже коммерческого имущества заявлял и Президиум ВАС РФ. В постановлении от 16.03.10 № 14009/09 отмечается, что ИП в любом случае обязан уплатить налог при продаже имущества, используемого в коммерческих целях. При этом не играет роли ни момент приобретения этого имущества, ни факт учета расходов на его приобретение.
С другой стороны, встречаются злоупотребления и со стороны налоговиков. Например, когда в расчет принимается абсолютно любой доход от продажи любого имущества, в том числе личного. Встречаются случаи, когда налог доначисляют по факту продажи имущества уже после прекращения ИП.
ИП, применяющий УСН с объектом обложения "доходы", осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственного имущества - нежилого помещения. ИП планирует продать данное нежилое помещение. Помещение находится у него в собственности более 3-х лет. В рамках какой системы налогообложения (УСН или НДФЛ) будет облагаться данная сделка, если ИП перестанет использовать помещение в предпринимательской деятельности, расторгнет все договоры аренды и затем продаст помещение, сохраняя или не сохраняя статус ИП? Существует ли срок давности в данной ситуации (например, через год после прекращения использования помещения в предпринимательской деятельности оно считается собственностью физического лица и облагается не УСН, а НДФЛ)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.
При этом "срок давности" использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.
Обоснование вывода:
Продажа недвижимости ИП в период применения УСН
При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со НК РФ ( НК РФ).
При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.
Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.
До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности ( Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N ).
В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по НК РФ ( Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N , от 08.09.2011 N , от 05.12.2011 N , от 14.04.2011 N ).
При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), должны выполняться 2 условия:
При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" или "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.
В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N по делу N А05-7156/2010).
С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).
Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.
Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.
При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП
Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации ( Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).
При этом, как разъясняет Минфин России ( от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами - I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.
То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с НК РФ "Налог на доходы физических лиц".
При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.
Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.
В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
