В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.
Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
- 1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
- 2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
- 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
- 4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
- 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.
Доходный подход
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1):
ПВД=S x Na, (1)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м,
Nа - арендная ставка за 1 кв.м.
3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2):
ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)
где ДВД - действительный валовой доход,
ПВД - потенциальный валовой доход,
Кз - коэффициент загрузки площадей,
Кс - коэффициент сбора платежей.
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.п.).
4. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.
Сравнительный подход
Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- 1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
- 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
- 4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.
Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов. Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.
К количественным методикам относят:
- · анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
- · статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
- · анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.
К качественным методикам относятся:
классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
Согласование результатов
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.
2.5.1. Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения
сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости,
должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или
недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями
от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
2.5.2. Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного
использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ
- износ, связанный со снижением
работоспособности объекта в результате естественного физического старения и
влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ
- износ из-за несоответствия
современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ
- износ в результате изменения внешних
экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым
ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости
затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе
оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и
сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
2.5.3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта
оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
| Предыдущая |
Введение
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества
Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение
2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества
2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества
Заключение
Список литературы
Введение
На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.
Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.
Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.
Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.
В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. .
Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.
Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. Право собственности и иные вещные права;
4. Права требования, обязательства (долги);
5. Работа, услуги, информация;
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:
1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
2. Оценка недвижимости;
3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.
Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.
Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки :
· рыночная стоимость;
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества
Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:
1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.
2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.
3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.
4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.
Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.
Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Обычно целями оценки стоимости имущества являются:
· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
· использование имущества в качестве предмета залога;
· продажа или иное отчуждение имущества;
· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;
· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.
Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:
1) Определение задач.
На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.
В зависимости от переменных факторов методы оценки стоимости жилья могут быть разделены следующим образом: доходный, затратный и сравнительный.
Необходимо указать, что на «совершенном рынке» использование каждого метода должно давать одинаковый результат. В настоящее время ни один из рынков нельзя назвать совершенным (спрос и предложение не находятся в равновесии, участники рынка владеют неполной информацией, организации недостаточно эффективно функционируют и т.п.). Таким образом, данные методы могут давать разные результаты.
В сущности, методика оценки жилья должна учитывать структуру денежных потоков, которые формируются на рынке жилья, а именно:
- денежный поток, который формируется при строительстве недвижимости и ее обслуживании;
- денежный поток, который формируется при сделках купли-продажи жилья;
- дополнительный денежный поток, генерирующийся при реализации сторонних услуг (например, проведение ремонтных работ);
- оплата коммунальных платежей собственником.
Доходный подход
Доходный подход чаще всего применяется к оценке стоимости бизнеса. Данный метод подразумевает расчет цены организации исходя из ее текущей стоимости, ожидаемых в будущем доходов и предполагаемых рисков. В рамках доходного подхода используется метод дисконтированных денежных потоков. При оценке жилой недвижимости такой подход используется наиболее часто.
Принято различать два вида денежных потоков. Первый формируется за счет собственного капитала (так называемый денежный поток для собственного капитала, англ. Equity Cash Flows, ECF). Второй формируется за счет всех инвестированных средств (денежный поток для всего инвестированного капитала, англ. CapitalCashFlows, CCF). В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как номинальный (в текущих ценах) и реальный (с поправкой на темп инфляции) в зависимости от целей анализа.
Модель CCF применяется в первую очередь при оценке организаций, которые осуществляют различные виды деятельности. Например, это могут быть: добыча и реализация сырья, производство собственной продукции и ее реализация, оказание логистических услуг. Однако, как отмечает профессор А.Г. Грязнова, в практической деятельности более популярна модель денежного потока собственного капитала, в то время как модель денежного потока всех инвестированных средств, по ее мнению, менее востребована для оценки стоимости российских компаний. Это обусловлено тем, что организации не реализуют схемы привлечения средств финансирования, аналогичные тем, которые используются компаниями в западных странах, где указанный метод был впервые внедрен. Для оценки жилья применяются оба метода, в связи с тем что можно рассчитать объем всех инвестированных средств, так как каждый объект жилой недвижимости воспринимается организацией как очередной инвестиционный проект.
Затратный подход
Затратный подход также называют имущественным. Это обусловлено тем, что стоимость объекта жилой недвижимости может быть рассмотрена с учетом произведенных расходов.
В связи с инфляцией, изменениями рыночной конъюнктуры, а также применяемых методов учета балансовая стоимость активов и обязательств не соответствует их рыночной стоимости. Вследствие этого оценка стоимости жилой недвижимости подразумевает корректировки показателей бухгалтерского учета.
На первоначальном этапе оценивается рыночная стоимость всех активов и обязательств компании. Далее из обоснованной рыночной стоимости активов вычитается стоимость обязательств. В результате данного действия формируется оценочная стоимость собственного капитала организации.
Сравнительный подход
Сравнительный подход подразумевает, что оценка текущей стоимости компании представляет собой предполагаемую сумму ее продажи при сформированном рынке. Иначе говоря, наиболее близкой к реальной цене считается цена продажи сопоставимой компании, которая зафиксирована рынком. В связи с тем, что на рынке жилья присутствует большое число сопоставимых объектов, такой метод может успешно использоваться при оценке стоимости объектов жилой недвижимости.
Определение стоимости жилья объективными и независимыми рыночными условиями является основным преимуществом данного подхода. Задача оценщика в рамках данного подхода состоит только во внесении изменений в целях обеспечения сопоставимости объектов жилой недвижимости. В то же время доходный и затратный подходы оценки стоимости жилья используются исключительно на основе расчетов.
Недостатки сравнительного подхода
Одновременно рассматриваемый подход основывается исключительно на ретроспективных результатах и не учитывает перспективы развития рынка жилья, которые могут как положительно, так и отрицательно отразиться на оценке. Также сравнительный подход требует обширной базы данных, которая анализирует объект жилья и потенциально сопоставимую с ним жилую недвижимость с разных сторон. Сбор таких данных является крайне затратным с точки зрения времени, трудовых и финансовых ресурсов. Использование сравнительного подхода сильно ограничено отсутствием универсальных методик осуществления оценки. Это обусловлено тем, что процесс отбора сопоставимых объектов недвижимости в основном предполагает субъективное суждение оценщика, равно как и осуществление необходимых изменений. Необходимо отметить, что сравнительный подход в целом и метод сравнительных коэффициентов в частности не получили должного распространения в российской практике в силу специфики рыночной конъюнктуры, которая характеризуется неполнотой информации и несущественными периодами наблюдения.
Подводя итог, следует сказать, что использование сравнительного метода оценки объектов жилой недвижимости крайне затруднительно. Жилищные рынки подвержены существенным изменениям конъюнктуры в течение достаточно небольших промежутков времени, что накладывает определенные ограничения на затратный подход для тех организаций, основные фонды которых сформированы в целом на базе импортного оборудования и зависят от крупного заемного финансирования. В этом случае дискретный расчет стоимости (например, на ежемесячной основе) может давать существенно различающиеся значения, что делает подобные значения оценки не соответствующими экономической реальности и осложняет формирование не только долгосрочной, но и операционной политики по управлению стоимостью.
Вывод
В этих условиях, по мнению автора, наиболее надежным подходом к оценке и управлению стоимостью объектов жилья является доходный с использованием метода дисконтированных денежных потоков, где в качестве ставки дисконтирования применяется средневзвешенная стоимость капитала (рассчитана путем использования методики А. Дамодарана и модели CAPM). Горизонтом расчета чистого денежного потока от всего капитала следует принимать значения не более пяти лет с применением показателя стоимости в постпрогнозный период. В результате оценки жилой недвижимости, с одной стороны, учитываются среднесрочные тенденции, а с другой – оценка не подвергается краткосрочным предельным колебаниям показателей жилищного рынка (так как они оказывают несущественное влияние на безрисковые ставки и дефолт-спред, который зависит от кредитного рейтинга девелоперов.
Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий.
Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены .
В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).
В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – понятие прикладное.
Метод оценки стоимости недвижимости – это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости.
На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов. Например, доходный подход может быть реализован с помощью метода валового рентного мультипликатора, метода прямой капитализации дохода, метода дисконтирования денежных потоков. При затратном подходе для определения текущей стоимости зданий может быть использован метод сметных расчетов, метод сравнительной единицы и пр. При этом применение каждого из методов даст индивидуальный, отличный от других методов, результат.
Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три подхода, либо (минимум) – два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название "процедура согласования").
Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще одно замечание.
Выше уже указывалось на то, что оценка стоимости недвижимости может быть разделена на массовую оценку стоимости недвижимости и индивидуальную оценку стоимости недвижимости.
Индивидуальная оценка и исторически, и методологически предшествует массовой оценке, но технологически они заметно отличаются.
Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.
Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.
Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и бо́льших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка применяется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, как показано в гл. 6, учебника, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она, безусловно, не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения).
Рассмотрим подходы и методы оценки применительно к индивидуальной оценке стоимости недвижимости.
Затратный подход. Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основе величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения.
Важно запомнить
Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости состоит в том, что объект нс может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Практически подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного подхода : новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на "пассивных" рынках.
Рассмотрим алгоритм применения затратного метода .
Этап I. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления ) здания, сооружения. Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов.
Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают в себя:
- прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);
- косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку технико-экономического обоснования, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);
- нормальную для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).
Таким образом, формула определения текущей стоимости здания (ТС)
выглядит следующим образом:
ТС = ПЗ + КЗ + ПД.
Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5– 10%), но связан с большими затратами времени, труда и в конечном счете – финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.
В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа – расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основа – рыночные цены на работы или их комплексы), индексный метод.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение так называемых строительных коэффициентов, при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие .
Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.
Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.
Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10–15%), но требует существенно меньше времени и иных затрат.
Метод сравнительной единицы предусматривает, что за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание одного посадочного места в ресторане, одного места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 м2 жилой или общей площади здания, на 1 м3 строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет 15-20%.
Если известны общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2, 1 м3.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:
ТС = С S(V),
где С – величина затрат на единицу сравнения; S(V) – площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).
Помимо этого следует помнить, что все затраты, как известно, подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным издержкам относятся затраты на управление проектом, на подведение инженерных коммуникаций и пр. Поэтому при использовании данных по аналогичным объектам необходимо вносить корректировки на масштаб объекта.
Этап II. Определение накопленного износа здания. Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов.
Понятие "износ" в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.
В оценке износ – фактор, обусловливающий восстановительную текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.
В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа: метод разделения, метод срока жизни и рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющие: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ. – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.
Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.
Внешний (иногда его называют экономическим) износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.
Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.
Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.
Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное – экономическая целесообразность такого устранения.
Важно запомнить
Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:
Накопленный износ + Физический износ (устранимый + неустранимый) + + Функциональный износ (устранимый + неустранимый) + Внешний износ.
Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.
Срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:
Износ = Эффективный возраст / Срок экономической жизни.
Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. Корректировка производится по формуле
ВС = ТС-НИ,
где ВС – восстановительная текущая стоимость; ТС – стоимость замещения; ПИ – накопленный износ.
Этап IV. Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как, стоимость участка, свободного от какой-либо застройки, на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов.
Метод сравнения продаж базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Использование метода предполагает:
- подбор сопоставимых с оцениваемым участков земли с известными ценами продаж;
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам;
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.
Метод переноса (распределения ) предусматривает использование данных о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым существует нормальное, или типичное, соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.
Метод капитализации ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
Метод (техника ) остатка для земли базируется на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.
Этап V. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Стоимость недвижимости (СН) определяют по формуле
СН = ВС + СЗ,
где ВС – восстановительная текущая стоимость здания; СЗ – стоимость земельного участка.
Важно запомнить
Стоимость объекта недвижимости определяется при использовании затратного подхода как сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка.
Применение алгоритма затратного подхода может быть рассмотрено на примере (табл. 8.3).
Таблица 8.3
Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода
Рыночный (сравнительный) подход. Концептуально основу подхода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.
Важно запомнить
Основная идея подхода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену бо́льшую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.
Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.
Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов недвижимости для малого бизнеса.
Применение рыночного подхода включает в себя следующие основные этапы.
- 1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
- 2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
- 3. Сравнительный анализ проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
- 4. Корректировка цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
- 5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается, таким образом, по следующей общей формуле:
СН = Ца± ΣП,
где Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов); П – поправки к ценам объектов-аналогов.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
Для внесения поправок могут применяться количественные и качественные методы.
При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих "цен" используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.
Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.
Корректировка может производиться в трех основных вариантах:
- в денежном выражении;
- процентах;
- общей группировке.
Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить. Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.
Возможны два варианта:
- 1) на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
- 2) независимой основе (суммированием).
Зарубежный опыт
Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует такую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):
- 1. Состав имущественных прав.
- 2. Условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
- 3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства).
- 4. Время заключения сделки с объектом-аналогом.
- 5. Местоположение и окружение.
- 6. Физические характеристики.
- 7. Экономические характеристики объекта.
Существенным является вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.
Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.
Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. В их число входят поправки:
- на передаваемые права;
- условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);
- условия продажи (скидки, рассрочки);
- время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).
Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:
- местоположение;
- состояние объекта;
- дополнительные элементы;
- экология.
К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.
В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом ("лучше – хуже"). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.
Использование сравнительного метода может быть проиллюстрировано следующим примером. Нужно определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и встроенным гаражом (объект № 1). При анализе были выявлены следующие продажи:
- 1. Объект № 2 продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн.
- 2. Объект № 3 продан год назад за 2600 тыс. руб., имеет встроенный гараж.
- 3. Объект № 4 продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и встроенный гараж.
С использованием метода парных продаж установлено, что вклад сауны в стоимость 50 тыс. руб.; бассейна – 60 тыс.; гаража – 90 тыс. руб. Прирост стоимости составляет 10% в год. (Решение примера см. в табл. 8.4.)
Таблица 8.4
Определение стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода
|
Параметр |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
|
|
Цена, тыс. руб. |
||||
|
Цена, откорректированная на время, тыс. руб. |
2600 1,1 = = 2860 |
|||
|
Подземный гараж |
||||
|
Итого корректировок |
||||
|
Откорректированная цена, тыс. руб. |
Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Поскольку каждая корректировка содержит в себе потенциальную ошибку, то чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при определении итоговой стоимости объекта оценки.
Цена первого объекта была подвергнута одной корректировке, цена второго и третьего – двум корректировкам. Учитывая, что вес аналога должен
быть обратно пропорционален количеству корректировок, используется следующее правило его расчета:
где k 1, k 2, k 3 – количество корректировок цеп первого, второго и третьего аналогов соответственно.
Рассчитаем веса каждого аналога по формуле (8.1):
С учетом "вклада" каждого объекта стоимость объекта недвижимости будет равна, тыс. руб.:
3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, или округленно 3120.
- Разграничение между подходами к оценке и методами оценки проводится и в Федеральных стандартах оценки – в ФСО № 1 (см.: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
- Индексы изменения цен в строительстве регулярно пересматриваются и размещаются в Интернете государственными органами, регулирующими строительную деятельность
(в настоящее время – Минстрой России).
