Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.
Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:
- покупка или продажа;
- необходимость страхования недвижимого имущества;
- внесение постройки в уставный фонд;
- переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
- получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
- выполнение решений судовых инстанций.
Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.
Законодательное основание
Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.
Особенности при выяснении стоимости помещения
Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:
- тип строения;
- предназначение объекта;
- состояние недвижимого имущества;
- месторасположение постройки;
- размеры строения;
- доступность транспортного сообщения с объектом.
Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:
- рыночную оценку недвижимости;
- затратную оценку на объект;
- доходную оценку объекта недвижимости.
Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.
Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.
Характеристика этапов
Процедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.
Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:
- определяются характерные особенности объекта недвижимости.
- Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
- Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
- Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
- Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.
Расчетная цена недвижимости
Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.
В расчетной цене постройки учитывается:
Какой бывает дата процедуры?
Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.
Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.
Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.
Если объектом является квартира
Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.
При проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:
- выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
- Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
- документ, подтверждающий право собственности;
- техпаспорт или справка ЕГРН;
- поэтажный план;
- паспорт;
- экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
- Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
- Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.
Корректировки при установлении стоимости
Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.
Вносимые поправки учитывают:
Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.
На тип постройки
Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.
К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.
Учет расходов
Оценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части
.
Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.
Операционные расходы
Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:
- расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.
Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.
- Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
- Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.
Что подлежит оценке?
Объект недвижимости
Каждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.
Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.
Ремонта квартиры
Для того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.
На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:
- представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
- Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
- Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
- На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.
Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.
Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.
Домашней мебели
Чтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.
Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.
Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:
- покупка или продажа помещения;
- аренда;
- дарение;
- включение мебели в уставный фонд;
- налогообложения;
- раздела имущества;
- процесс получения страховки.
Комнаты
Отличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.
Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:
- паспорта владельцев помещения;
- документ, утверждающий права на жилое помещение;
- техпаспорт либо справка из ЕГРН;
- план поэтажный;
- экспликация.
Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.
Загородных зданий
Рынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.
Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.
Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.
Независимые оценочные компании
Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.
Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.
Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:
- однокомнатная квартира – 2500 рублей;
- двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
- трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
- более четырех комнат – 5000 рублей;
- частные жилые дома – 7500 рублей;
- коттеджи – 7500 рублей;
- сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
- размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
- размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
- размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
- размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
- размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.
Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.
СРО
Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135 .
Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.
СТК
Основанная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.
Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.
Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.
ЦНС
Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.
Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.
Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта . Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.
Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.
При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.
Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.
Профессиональная независимая оценка недвижимости проводится с использованием установленных методов исследования стоимости и позволяет рассчитать наиболее актуальную и объективную цену.
Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации .
Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях :
Основные критерии
Важными параметрами оценки жилья являются:
Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.
Правила проведения процедуры
Кто её проводит
Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов . В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности . Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.
Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ» . Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг. Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.
С заказчиком заключается соглашение о проведении работ
.
Методы
Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода :
Порядок осуществления
Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются :
- Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
- Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый .
Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.
Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:
Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.
После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки . Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг .
Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.
Стоимость
Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей .
Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.
Самостоятельное выполнение работ
Самостоятельная оценка предполагает применение упрощенного порядка сравнительного анализа продаваемых квартир с аналогичными параметрами.
В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов
, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в , в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.
Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.
Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.
Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.
Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка . Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене. В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию. Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.
О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:
Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.
Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального . Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.
Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.
Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.
С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.
В него входят:
- Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
- Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры - документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
- Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
- Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
- Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
- Копия своего паспорта и контактные данные.
Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет - оценка предмета ипотеки.
Методы оценки
Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод - сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе - затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.
Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры - ипотека) - доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.
При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном - ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.
Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.
Также обязательно учитываются следующие факторы:
- престижность и экологичность района;
- наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
- новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
- из каких материалов построено здание;
- количество этажей в доме;
- обустроенность и облагороженность двора.
Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:
- площадь;
- количество комнат и их месторасположение (планировка);
- состояние отделки и коммуникаций;
- этаж;
- отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.
Готовый отчет
На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:
- В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
- Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
- Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
- Сравнительный анализ рынка недвижимости.
- Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
- Приложение.
Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.
Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.
Срок действия отчета об оценке - 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.
Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.
Сколько стоит
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу - заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Где заказать оценку квартиры для ипотеки
Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:
- Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
- Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
- Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.
Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата - представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.
Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.
Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.
Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк - получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.
Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.
Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.
Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.
Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.
Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.
Заключение
Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.
Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.
Также вам будет интересно и важно узнать о том, как его правильно оформить и зачем она нужна.
Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.
Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.
1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.
Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.
Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.
2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.
В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.
Такж
3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.
Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.
В завершении вся собранная и предоставленная информация анализируется специалистом.
4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.
5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:
- доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
- Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
- Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.
6 этап.
Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.
7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.
В нем должна быть обязательно указана следующая информация:
- дата составления отчета;
- сведения об оценщике;
- основание на проведение оценочных работ;
- описание недвижимости;
- перечень использованных методов и способов проведения оценки;
- допуски и ограничения при определении стоимости;
- перечень документации;
- итоговая стоимость объекта.
Критерии стоимости объекта
На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:
Для недвижимости существенное влияние на стоимость оказывает год постройки здания, а также материал, из которого оно возведено.
Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры
Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.
Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.
Причем при проведении оценочных работ независимым специалистом банк может отказать в принятии такого отчета.
Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.
14.03.2008 08:36 [ Оценочная компания "Корпорацией ОЦЕНКА" ]
Данная статья посвящена оценке недвижимости и адресована, прежде всего, людям, интересующимся вопросами ценообразования на рынке недвижимости, а так же методологическими и юридическими основами оценки недвижимости.
Недвижимое имущество, или недвижимость , - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это понятие также включает в себя права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами недвижимости.
Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что часто порождает потребность в оценке его стоимости. По определению, оценка - это совокупность действий, направленных на установление стоимости объекта оценки. Что же может выступать в качестве объекта оценки, если говорить об оценке недвижимости? Конечно, в первую очередь, это вещи, то есть различные объекты недвижимого имущества. Но это могут быть и отдельные права в отношении объекта недвижимости, например право аренды, и обязательства (долги), а также работы или услуги.
Наиболее часто в практике оценки недвижимости в качестве объектов оценки фигурируют следующие виды недвижимого имущества:
* земельные участки;
* здания (жилые и нежилые);
* помещения (жилые и нежилые);
* объекты незавершенного строительства;
* сооружения;
* участки недр;
* леса, многолетние насаждения;
* обособленные водные объекты.
При оценке любого объекта недвижимости необходимо установить, какое право на данный объект оценивается в данном случае. Например, на одно и то же здание можно оценить и право собственности и право аренды. Очевидно, что величины стоимостей этих двух видов права кардинально различны.
Бывают ситуации, когда на объект недвижимости существуют законные права третьих лиц, не являющихся собственниками объекта. В этом случае говорят, что у объекта есть обременение. Например, если здание сдано в долгосрочную аренду, то помимо права собственности, которое принадлежит собственнику здания, существует и право арендатора, обусловленное договором аренды и действующим законодательством. Другой пример обременения - это земельный участок, собственник которого, из-за особенностей расположения участка, обязан предоставлять право прохода (проезда) по своему участку. При оценке недвижимости необходимо обязательно учитывать наличие любых обременений, поскольку они, как правило, уменьшают стоимость объекта.
Но объектами оценки могут выступать не только вещи, но и права, обязательства, долги, работы, услуги. Уже упомянутое выше право аренды недвижимого имущества есть не что иное, как вид обязательства в отношении данного имущества и может выступать в качестве объекта оценки. Более того, такого рода объект (право аренды) может быть продан, передан в залог или внесен в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.
Главная задача, которая решается в процессе оценки недвижимости - это определение стоимости объекта. Но какую именно стоимость нужно определять в каждом конкретном случае? На этот вопрос оценщик должен ответить до того как приступить к оценке. Существует много различных видов стоимости, из которых наиболее распространенный - это рыночная стоимость.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость имеет чрезвычайно широкую область применения и определяется в случаях купли - продажи или залога объекта недвижимости, внесения его в уставный капитал или постановки на бухгалтерский учет, в случаях наследования или дарения объекта, при определении налогооблагаемой базы и во многих других ситуациях. Стандарт рыночной стоимости настолько часто используется, что даже на законодательном уровне закреплено положение, согласно которому, если в официальных документах (текстах законов, постановлений правительства и т.п.) употреблено слово «стоимость» без каких - либо пояснений, то следует иметь ввиду именно рыночную стоимость. Словосочетания «действительная стоимость», «справедливая стоимость», «фактическая стоимость», встречающиеся в документах, также следует понимать как «рыночная стоимость».
Любя оценка начинается с заключения договора на проведение оценки и заканчивается составлением и передачей заказчику письменного отчета об оценке. Рассмотрим более подробно процесс оценки недвижимости на примере оценки здания. Оценка здания включает в себя следующие этапы:
* Заключение с заказчиком договора на оценку.
* Установление количественных и качественных характеристик здания.
* Анализ рынка недвижимости в районе расположения оцениваемого здания.
* Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых оценочных расчетов.
* Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из оценочных подходов, и определение итоговой величины стоимости здания.
* Составление и передача заказчику отчета об оценке.
При проведении оценки оценщик использует информацию из следующих документов:
* Свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемое здание.
* Выписка из паспорта БТИ на здание, экспликация и поэтажный план.
* Договор аренды или свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположено оцениваемое здание.
* Справка правообладателя об отсутствии или наличии обременений.
* Справка о балансовой стоимости здания (для собственников - юридических лиц).
Информация из этих документов, а также результаты осмотра здания, проведенного оценщиком, являются информационной базой для объективной оценки.
В общем случае, для оценки стоимости зданий применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения здания, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит больше, чем стоимость строительства здания, аналогичного по своей полезности оцениваемому.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от эксплуатации здания. Определение стоимости здания с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого здания (предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимость ю). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене здания, равной текущей стоимости будущих доходов.
Наиболее наглядным, и в полной мере учитывающим соотношение спроса и предложения на рынке, является сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении оцениваемого здания с аналогичными зданиями, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта, имеющего аналогичную полезность. При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому здания, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого здания, если бы оно предлагалось для продажи на открытом рынке.
Как видно, оценка недвижимости представляет собой довольно сложный процесс, проведение которого требует специальных знаний. Проводить оценку и выдавать отчеты об оценке имеют право только оценщики, удовлетворяющие требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Не так давно в этот закон были внесены изменения и согласно ныне действующему порядку, оценщиками признаются лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом, саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Для того, что бы стать членом саморегулируемой организации, каждый оценщик должен удовлетворять следующим требованиям:
* иметь высшее образование;
* иметь специальное образование по утвержденной государственными органами программе в области оценочной деятельности;
* регулярно (не менее одного раза в три года) обучаться по специальным программам повышения квалификации;
* не иметь неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Результатом работы оценщика является отчет об оценке, в котором содержится результат оценки, а также описан весь процесс оценки. В отчете об оценке обязательно должны быть указаны:
* дата проведения оценки;
* используемые стандарты оценки;
* цели и задачи проведения оценки;
* дата составления и порядковый номер отчета;
* основание для проведения оценки (таким основанием, как правило, является договор на оценку);
* место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии;
* точное описание объекта оценки, а в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данных объектов;
* стандарты, использованные для определения соответствующего вида стоимости оцениваемого объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
* последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
* дата определения стоимости объекта;
* перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Потребителям оценочных услуг следует помнить, что только такой документ, оформленный с соблюдением всех требований законодательства и действующих стандартов оценки, будет являться настоящим отчетом об оценке, который будет принят во всех официальных инстанциях.
При необходимости получить подробную профессиональную консультацию по оценке недвижимости, вы можете обратиться в оценочную компанию "Корпорация "ОЦЕНКА" по телефону: +7-495-7268674
