Ako zohľadniť náklady na opravu a vylepšenie prenajatého majetku, prečítajte si: 2008, č. 21, s. 33
Pri prenájme miestnosti sa každý skôr alebo neskôr stretne s problémom jej opravy. Problematika účtovania nákladov na opravu prenajatých priestorov bola diskutovaná niekoľkokrát. Čo však robiť, ak spoločný majetok budovy vyžaduje opravu - vchody, chodby, schody, fasáda?
Účtovníctvo o dohodnutých a nekoordinovaných vylepšeniach prenajatého majetku je: 2009, č. 16, s. 64
Nakoniec sa môže ukázať, že ich nemáte v prenájme, a prenajímateľ nie vždy považuje takéto opravy za potrebné. Nájomcovia sú preto nútení zjednotiť sa a vykonávať opravy spoločným úsilím bez toho, aby dostali od prenajímateľa náhradu nákladov na opravy. Ako však v tomto prípade rozdeliť a formalizovať celkové náklady?
Na oprave sa dohodneme s majiteľom
Nájomca je povinný udržiavať prenajatý majetok v dobrom stave a vykonávať súčasné opravy na vlastné náklady. T Čl. 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie... Spoločné priestory ale neprenajímate, takže prenajímateľ je povinný ich opraviť a môžete od neho požadovať opravy.
Ak prenajímateľ nesúhlasí s ich opravou sám, potom je najlepšou možnosťou, ak do nájomnej zmluvy napíšete podmienku, že opravy miest bežné používanie je zodpovednosťou nájomcu. V tomto prípade nebudú žiadne problémy s odôvodňovaním nákladov.
Ak v zmluve nie je žiadna zodpovedajúca podmienka, získajte jeho písomný súhlas na vykonanie opráv, aby ste v budúcnosti nemali problémy s prenajímateľom alebo s inšpektormi. spoločné priestory a pripraviť odôvodnenie týchto nákladov.
Náklady odôvodníme
Prvá vec, na ktorú treba myslieť pred začatím opravy chodieb, vchodov, schodísk a ďalších spoločných priestorov, je, ako odôvodniť náklady na opravu priestorov, ktoré si spoločnosť neprenajíma. Koniec koncov, renovujete spoločné priestory, ku ktorým vaša organizácia vo všeobecnosti nemá priamy vzťah a daňové úrady si určite nenechajú ujsť príležitosť spochybniť tieto náklady. e List Federálnej daňovej služby Ruska pre Moskovský región zo dňa 24.03.2005 č. 22-22 / 751.
Ale súdy nezdieľajú prístup, že ak si neprenajmete, nemôžete vziať do úvahy náklady na opravy T Uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Moskovského kraja z 11. januára 2006 č. KA-A41 / 13068-05 z 27. októbra 2006 č. KA-A40 / 9971-06-2... Súd môže súhlasiť s tvrdením, že náklady na opravu sú primerané, pretože vzhľad vchodu ovplyvňuje imidž vrátane vašej spoločnosti. a Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Moskovskej oblasti z 27. októbra 2006 č. KA-A40 / 9971-06-2.
A ministerstvo financií s tým súhlasí.
Z renomovaných zdrojov
Hlavný odborník a expert z odboru politiky daňových a colných sadzieb ministerstva financií Ruska
Ako zostaviť dokumenty na opravu prenajatého majetku, prečítajte si: 2010, č. 16, s. 31„Nájomca je povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, vykonávať súčasné opravy na vlastné náklady a znášať náklady na údržbu nehnuteľnosti. a doložka 2 čl. 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Podľa môjho názoru je oprava verejných priestorov ekonomicky odôvodnená a súvisí s činnosťou daňovníka, pretože stav týchto priestorov tvorí celkový dojem klienta z organizácie a môže ovplyvniť jeho rozhodnutie týkajúce sa možnosti uzatvárania zmlúv s touto organizáciou.
Podľa mňa teda náklady na opravu spoločných priestorov v budove, kde si organizácia prenajíma kancelárske priestory, môžu byť zahrnuté do výdavkov na účely dane zo zisku, ale až po odôvodnení potreby týchto opráv “.
Dokumenty ako napr chybné vyhlásenie so zoznamom škôd a kompetentným odôvodnením požadovaných renovačné práce(napríklad, že opravy sú nevyhnutné na zaistenie bezpečnosti alebo na dodržanie hygienických noriem atď.), príkaz od hlavy o potrebe opráv. Dobrou pomôckou v takejto záležitosti bude zápisnica zo schôdze všetkých nájomcov a prenajímateľa, do ktorej sú zaznamenané zistené závady spoločných priestorov.
Delíme sa o spoločné výdavky medzi nájomníkmi
Nikde nie je povedané, ako rozdeliť náklady medzi nájomcov pri opravách spoločných priestorov, takže je nemožné dokázať nezákonnosť tohto alebo toho výpočtu. Ktorá metóda, s ktorou sa dohodnete s ostatnými nájomníkmi, je správna. Môžete napríklad rozdeliť náklady rovnomerne. Alebo ak má jeden z nájomníkov najväčší záujem o renováciu a niekto nemôže minúť viac ako určitú sumu, potom môžu byť náklady po vzájomnej dohode rozdelené úmerne k možnostiam.
Ale najčastejšie sú náklady rozdelené v pomere k prenajatému priestoru.
Výber spôsobu formalizácie vzťahov
Je jasné že daňové dôsledky pre nájomcov sa môže líšiť v závislosti od možnosti dokončenia hromadnej obnovy.
MOŽNOSŤ 1. Zmluvu o opravných prácach uzatvára prenajímateľ a nájomníci mu uhradia náklady.
UPOZORNENIE VEDÚCEHO
Nájomníci môžu mať problémy s vymáhaním DPH na vstupe pri renováciách, ak náklady na opravu prenajímateľa spoločné priestory oni uhradené dodatočnou dohodou k nájomnej zmluve.
To znamená, že prenajímateľ, ktorý vystupuje ako zákazník, uzatvorí zmluvu o dielo a vykonáva opravy. Na základe podkladov poskytnutých dodávateľom rozdelí náklady medzi všetkých nájomcov a fakturuje každému svoj podiel na nákladoch.
Ak povinnosť prenajímateľa vykonať opravy a povinnosť nájomcu nahradiť mu náklady vydáte dodatočnú zmluvu o nájme, potom to s najväčšou pravdepodobnosťou povedie k sporom s daňovými úradmi o odpočítaní DPH z náklady na opravy. V tomto prípade prenajímateľ skutočne vystaví faktúry prijaté od dodávateľa. A v podobnej situácii, iba vo vzťahu k nákladom na inžinierske siete, Ministerstvo financií verí, že prenajímateľ nemôže znova vystavovať faktúry, pretože nájomca nepredáva služby o Doložka 2 listu Federálnej daňovej služby Ruska zo dňa 04.02.2010 č. ShS-22-3 / [chránené e -mailom]; List Ministerstva financií Ruska zo 14. mája 2008 č. 03-03-06 / 2/51... V súlade s tým si nebudete môcť odpočítať DPH, ktorú vám prenajímateľ za opravu účtuje.
Bližšie informácie o tom, ako neprísť o odpočet DPH pri náhrade výdavkov, sú uvedené: 2010, č. 16, s. 32
Aby sa vec nedostala na súd a vyhli sa nárokom, je lepšie vydať povinnosti súvisiace s opravou záverom:
- <или>mnohostranná zmluva o zastúpení, podľa ktorej bude prenajímateľ - zástupca nájomcov organizovať opravy v ich mene;
- <или>ďalšiu zmluvu o dielo, podľa ktorej nájomcami budú zákazníci obnovy a prenajímateľom exekútor.
MOŽNOSŤ 2. Nájomcovia sami uzatvoria zmluvu o vykonaní opráv s dodávateľom
Nájomníci uzatvoria s dodávateľom mnohostrannú zmluvu, v ktorej každý z nich vystupuje ako spoluobjednávka Komu doložka 1 čl. 308 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie... Potom dodávateľ vyhotoví každému faktúru za jeho podiel na nákladoch v súlade s podmienkami zmluvy a dôjde k jednému aktu dokončenia, ktorý podpíšu všetci alebo jeden z nájomcov na základe písomných pokynov ostatných. Každý nájomca bude môcť vziať do úvahy náklady, ktoré vznikli pri zdaňovaní zisku, a uplatniť nárok na odpočet DPH účtovanej dodávateľom.
MOŽNOSŤ 3. Každý nájomca uzatvorí samostatnú zmluvu na opravy
Nájomníci spoločne určia písomnou dohodou, kto vykonáva akú časť rekonštrukčných prác. Niekto napríklad platí za vymaľovanie stien, niekto za opravu strechy atď. Hlavnou vecou je dohodnúť sa so susedmi, kto a aké výdavky sú dohodnuté na zaplatení a v akej výške. Ďalej každý nájomca podpíše samostatnú zmluvu s dodávateľom na svoju časť diela a každý bude mať svoje vlastné faktúry a zdrojové dokumenty vydané na jeho meno. Preto nebudú žiadne problémy ani s nákladmi, ani s odpočtom DPH.
Ako vidíte, kolektívne opravy nie sú z daňového hľadiska jednoduché. Áno, a so susednými nájomníkmi môže vzniknúť veľa sporov: ako rozdeliť náklady, ako formalizovať vzťahy, čo a ako opraviť, ktorého dodávateľa si vybrať atď. Najľahšie by bolo, keby ste sa mohli s majiteľom dohodnúť, že si opravu zariadi a zaplatí sám, a potom jednoducho zahrnie náklady na ňu do nájmu.
Organizácia plánuje uzavrieť nájomnú zmluvu na priestory. Premisa nebola nikdy predtým použitá, vyžaduje opravu, aby sa dostala do stavu vhodného na použitie. Počas procesu opravy budú vymenené niektoré systémy (káblový systém je demontovaný a vymenený) a budú vytvorené nové (klimatizácia). Okrem toho sa budú vykonávať dokončovacie práce (tmel, maľovanie, podlahy, atď.). V zmluve sa ustanovia opravy na náklady nájomcu. Po dokončení renovácie prenajímateľ akceptuje neoddeliteľné vylepšenia od nájomcu, ale za náklady výrazne nižšie ako náklady na opravy. Náklady na prevedené vylepšenia sa započítavajú do nájomného. Celkové náklady na opravy (vrátane neoddeliteľných vylepšení) sú napríklad 500 000 rubľov. Prenajímateľ je pripravený vrátiť 300 000 rubľov.
Čo je in? tento prípadúčtovníctvo a daňové účtovníctvo u nájomcu?
Po zvážení problému sme dospeli k nasledujúcemu záveru:
Neopraviteľné zlepšenia vykonané nájomcom neúčtuje nájomca do nehnuteľností, strojov a zariadení.
Prenos vylepšení na prenajímateľa je predmetom DPH. Nájomca má zároveň právo prijať na odpočítanie DPH, ktorú mu dodávatelia (zhotovitelia) uviedli pri výkone práce.
Náhrady prijaté od prenajímateľa uzná nájomca na účely dane z príjmu ako súčasť tržieb. Súčasne je možné vziať do úvahy náklady na implementáciu zlepšení v skladbe výdavkov.
Zdôvodnenie záveru:
Na základe zmluvy o nájme (nájmu majetku) sa prenajímateľ (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť nájomcovi (nájomcovi) nehnuteľnosť za poplatok za dočasné vlastníctvo a používanie alebo dočasné použitie (občiansky zákonník Ruskej federácie).
Povinnosti strán udržiavať prenajatý majetok upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie. Od všeobecné pravidlo prenajímateľ robí na vlastné náklady generálna oprava, a nájomca - aktuálne opravy. Zmluvné strany zároveň môžu v nájomnej zmluve ustanoviť odlišný postup (Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Na základe Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže nájomca na úkor vlastné prostriedky a so súhlasom prenajímateľa vykonať úpravy prenajatého majetku, ktoré môžu byť oddeliteľné a neoddeliteľné. Oddeliteľné úpravy vykonané nájomcom na prenajatom majetku sú jeho majetkom. Neoddeliteľné vylepšenia na konci nájmu je potrebné previesť na prenajímateľa. Takéto vylepšenia sú zároveň považované za neoddeliteľné, čo nemožno oddeliť bez poškodenia majetku.
Pri vykonávaní opráv v tomto prípade je teda potrebné kvalifikovať ich výsledok z hľadiska vytvorenia neoddeliteľných (oddeliteľných) vylepšení v prenajatých priestoroch.
Zástupcovia finančného oddelenia vo svojich listoch vysvetľujú, že k neodmysliteľnému zlepšeniu prenajatého majetku môže dôjsť v dôsledku kapitálových investícií spojených s dokončením, dodatočnou montážou, rekonštrukciou, modernizáciou, technickým vybavením, čiastočnou likvidáciou majetku (pozri najmä ministerstvo financií Ruska zo dňa 09.09.2013 N 03-11-06 / 2/36986, zo dňa 19.07.2012 N, zo dňa 06.06.2012 N, zo dňa 12.10.2011 N, zo dňa 03.05.2011 N).
Z viacerých súdnych rozhodnutí vyplýva, že za neoddeliteľné zlepšenia je možné považovať nasledujúce:
-zariadenie podláh s dlažbou (ôsmy odvolací arbitrážny súd z 27. októbra 2010 N 08AP-7561/2010, 08AP-7620/2010) alebo linoleum (dvadsiaty odvolací arbitrážny súd zo dňa 11.08.2011 N A09-4224/ 2010);
- montáž stien, priečok, otvorov, podláh, inžinierska komunikácia(FAS okresu Volga z 29. marca 2012 N A49-2569/2010, deviateho odvolacieho arbitrážneho súdu z 08.04.2011 N 09AP-16360/2011-AK a 09AP-16362/2011-AK);
- dokončovacie práce zamerané na zmenu charakteristík miestnosti v miestnosti, ktorá predtým nebola na tieto účely určená;
- bezpečnostný systém, klimatizačný a ventilačný systém, káblový systém (FAS Centrálny obvod zo dňa 07.04.2011 N F10-1189 / 11, sedemnásty odvolací rozhodcovský súd zo dňa 17.08.2016 N, desiaty rozhodcovský súd zo dňa 17.07.2013 N 10AP-5618 /13).
Nedokážeme jednoznačne určiť, či práce uvedené v otázke povedú k vytvoreniu neoddeliteľných vylepšení v prenajatých priestoroch. Povaha vykonanej práce však podľa nášho názoru naznačuje, že demontáž výsledkov opravy môže v priestoroch spôsobiť značné škody. Preto pri príprave odpovede vychádzame z predpokladu, že opravy vedú k vytvoreniu neoddeliteľných vylepšení.
Účtovníctvo
Podľa odseku 2 bodu 5 PBU 6/01 „Účtovníctvo dlhodobého majetku“ (ďalej len - PBU 6/01), článku 46 predpisov o účtovníctve a účtovné výkazy v Ruská federácia, schválené Ministerstvom financií Ruskej federácie z 29. júla 1998 N 34n (ďalej len - nariadenie N 34n), kapitálová investícia prenajaté položky dlhodobého majetku (ďalej len dlhodobý majetok) sa účtujú ako súčasť dlhodobého majetku. V súlade s článkom 47 predpisu č. 34n, dokončené kapitálové investície do prenajatého investičného majetku sú nájomcom pripísané na ťarchu ich vlastného dlhodobého majetku vo výške skutočne vynaložených nákladov, pokiaľ nájomná zmluva neustanovuje inak. Súčasne by sa s prihliadnutím na odsek 4 článku 5 PBU 6/01 mal taký majetok v hodnote viac ako 40 000 rubľov na jednotku v účtovníctve a účtovnej závierke premietnuť iba ako súčasť OS.
PBU 6/01 neuvádza, aké konkrétne kapitálové investície do prenajatých predmetov sa účtujú ako súčasť dlhodobého majetku nájomcu (oddeliteľné alebo neoddeliteľné, návratné alebo nevratné). To znamená, že neoddeliteľné vylepšenia vykonané nájomcom musia byť zahrnuté do ich vlastného operačného systému.
Zároveň v odseku 3 metodických pokynov pre účtovníctvo dlhodobý majetok schválený Ministerstvom financií Ruska zo dňa 13.10.2003 N 91n (ďalej len - Metodické pokyny), hovorí sa, že v dlhodobom majetku sa berú do úvahy iba tie kapitálové investície do prenajatého dlhodobého majetku, ktorý je majetkom nájomcu (pozri tiež doložky 10, 35 metodických pokynov). S prihliadnutím na ustanovenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno dospieť k záveru, že nájomcu možno považovať za dlhodobý majetok a amortizovať iba oddeliteľné zlepšenia.
Zástupcovia ministerstva financií Ruska, vedeného výlučne PBU 6/01, zastávajú stanovisko, že kapitálové investície, ktoré nájomca vykonal v prenajatom majetku (vrátane neoddeliteľných), účtuje nájomca ako súčasť PP pred ich likvidácia v súlade s nájomnou zmluvou. S prihliadnutím na ustanovenia článku 29 PBU 6/01 možno vyradenie týchto kapitálových investícií chápať aj ako ukončenie nájomnej zmluvy alebo náhradu nákladov prenajímateľa na zlepšenia vykonané nájomcom (ministerstvo financií) Ruska zo dňa 17.09.2015 N 03-05-05-01 / 53344, zo dňa 01.04.2014 N, zo dňa 19.02.2014 N, zo dňa 13.12.2012 N, zo dňa 03.11.2010 N, zo dňa 01.11.2010 N).
Súdy zastávajú podobné stanovisko (pozri napríklad Najvyšší rozhodcovský súd Ruskej federácie z 27.01.2012 N 16291/11, definícia ozbrojených síl Ruskej federácie z 15.07.2015 N 306-KG15-7133 ).
Zadali ste, že prenos vylepšení sa uskutoční bezprostredne po dokončení opravy. V takejto situácii podľa nášho názoru nebudú splnené podmienky uvedené v článku 4 PBU 6/01 a nevyhnutné na zahrnutie majetku do dlhodobého majetku.
V článku 35 Metodických pokynov na účtovanie dlhodobého majetku, schválených Ministerstvom financií Ruska zo dňa 13. októbra 2003, N 91n (ďalej len metodické pokyny) sa uvádza, že ak v súlade s uzatvorenou zmluvou o nájme nájomca prevádza kapitálové investície vykonané na prenajímateľa, náklady na povahu dokončených investičných prác, s výhradou náhrady prenajímateľom, sa odpíšu z kreditu účtu účtovania investícií v dlhodobý majetok v súlade s debetom zúčtovacieho účtu.
Na základe vyššie uvedeného sa domnievame, že v účtovníctve organizácie nájomcov je možné vykonať nasledujúce položky:
Debet 08 Kredit 10 (60, ...)
Debet 19 Kredit 60
Debet 68 Kredit 19
- DPH je akceptovaná na odpočítanie;
Debet 60 Kredit 51
Debet 76 Kredit 08
- odpísané náklady na neoddeliteľné vylepšenia, kompenzované prenajímateľom (300 000 rubľov);
- odpísané náklady na neoddeliteľné vylepšenia, ktoré nie sú kompenzované prenajímateľom (200 000 rubľov);
Debet 76 Kredit 68, podúčet DPH
- DPH bola účtovaná z celkových nákladov na neoddeliteľné vylepšenia (500 000 RUB);
Debet 60 Kredit 76
Ak sa vaša organizácia rozhodne považovať prevod neoddeliteľných vylepšení na prenajímateľa za transakciu na ich implementáciu, potom veríme, že v účtovníctve nájomcu budú vykonané nasledujúce položky:
Debet 08 Kredit 10 (60, ...)
- náklady vynaložené vo forme neoddeliteľného vylepšenia prenajatého majetku;
Debet 19 Kredit 60
- je zohľadnená DPH účtovaná dodávateľom a dodávateľmi materiálov;
Debet 68 Kredit 19
- DPH je akceptovaná na odpočítanie;
Debet 60 Kredit 51
- vyplatené dodávateľovi;
Debet 62 Kredit 91, podúčet „Ostatné príjmy“
- odráža ostatné príjmy z predaja;
Debet 91, podúčet „Ostatné výdavky“ Kredit 08
- odpísané náklady na implementáciu neoddeliteľných vylepšení;
Debet 91, podúčet „Ostatné výdavky“ Kredit 68, podúčet „DPH“
- účtovaná DPH;
Debet 60 Kredit 62
- čiastočná kompenzácia je zahrnutá v platbe za prenájom.
Daň z príjmu
Pripravená odpoveď:
Expert právnej poradenskej služby GARANT
audítor, člen RSA Kirill Zavyalov
Kontrola kvality odozvy:
Recenzent právnej poradenskej služby GARANT
Kráľovná Elena
Materiál bol pripravený na základe individuálnej písomnej konzultácie poskytnutej v rámci služby Právne poradenstvo.
Naša spoločnosť sídli na zjednodušenom daňovom systéme, podľa nájomnej zmluvy musí náš nájomca vykonať súčasné opravy na vlastné náklady. Nájomcove brány sa v prenajatých priestoroch rozbili. Nájomca sa s našou prenajímateľskou spoločnosťou dohodol, že si ju opravíme sami a on nám preplatí náklady. V tomto prípade sa táto kompenzácia nevzťahuje na výnosy z predaja. Prečo by sme teda mali platiť DPH z kompenzácií?
Odpoveď
Ak organizácia používa systém zjednodušeného zdaňovania, potom nie je potrebné účtovať DPH z nákladov na opravy, faktúra sa nevystavuje. Náhrada nákladov na opravu na účely STS sa vykazuje ako výnos.
Dôvody pre túto pozíciu sú uvedené nižšie v materiáloch „Glavbukh Systems“
Renovácia a údržba prenajatého majetku
Počas doby nájmu môže byť potrebné opraviť prenajatý majetok. Zodpovednosť za opravy je rozdelená nasledovne. Všeobecné opravy musí prenajímateľ vykonať spravidla. Nájomca vykonáva bežné opravy, udržiava nehnuteľnosť v dobrom stave a znáša náklady na jej údržbu. Strany však majú právo rozdeliť zodpovednosť iným spôsobom. Takáto podmienka by mala byť stanovená v zmluve. *
Ak zmluva neurčuje čas opravy alebo je oprava spôsobená naliehavou potrebou, musí sa vykonať v primeranej lehote. Pojem „primeraný čas“ nie je v legislatíve definovaný. Primeraný časový rámec sa obvykle vzťahuje na čas potrebný na splnenie povinnosti. Trvanie tejto lehoty je spravidla určené v každom konkrétnom prípade a je dohodnuté zmluvnými stranami. V prípade nezhody medzi stranami platí, že " rozumný čas»Určuje súd (pozri napríklad).
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť opravy, má nájomca právo:
- opravte prenajatý majetok svojpomocne, potom môžete náklady na opravu vybrať od prenajímateľa alebo započítať proti nájmu;
- požadovať primerané zníženie nájomného;
- požadovať ukončenie zmluvy a náhradu strát.
Oddeliteľné vylepšenia vykonané nájomcom sú vo všeobecnosti jeho vlastníctvom, neoddeliteľné vylepšenia patria prenajímateľovi (pretože sú neoddeliteľne spojené s predmetom nájmu). Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykoná neoddeliteľné zlepšenia, potom ich tento nahradí (pokiaľ zmluva neustanovuje inak). V opačnom prípade výdavky nájomcu nie sú predmetom náhrady (okrem nájmu spoločnosti).
Okrem toho organizácie a autonómne inštitúcie o zjednodušenom daňovom systéme nie sú uznaní ako platitelia DPH. Výnimkou je platba DPH: *
- pri vykonávaní operácií podľa dohôd o spoločnej činnosti, riadenie dôvery majetku, ako aj na základe koncesných zmlúv. Okrem toho, ak je organizácia členom jednoduchého partnerstva, ktoré vykonáva spoločné záležitosti, je správcom alebo koncesionárom, je povinná vypracovať a predložiť vyhlásenia o DPH splatné do rozpočtu na základe výsledkov činností podľa týchto dohôd. Je to uvedené v schválenom postupe a listoch Ministerstva financií Ruska;
- pri dovoze tovaru. Ak organizácia dováža tovar z krajín, ktoré nie sú členmi colnej únie, platí DPH na colnici. Pri týchto sumách nie je potrebné podávať všeobecné priznania k DPH. Ak organizácia dováža tovar z krajín - členov colnej únie, platí DPH na svojom mieste. Pre tieto sumy sa v schválenej forme predkladajú špeciálne vyhlásenia. Je to uvedené v schválenom postupe a v listoch ministerstva financií Ruska.
Elena Popová,
štátny radca daňová služba RF poradie I
2. článok:Renovácia kancelárie: ako účtovať náklady
Postup pri akceptovaní „vstupnej“ DPH na odpočet
Po uzavretí dohody, že náklady na opravy vykonané nájomcom v kancelárii uhrádza prenajímateľ, je potrebné pamätať na pravidlá odpočtu „vstupnej“ DPH.
Tieto pravidlá sa navyše vzťahujú na prenajímateľa aj na cestovnú kanceláriu - nájomcu. V tomto prípade je odpočítaním suma DPH, ktorá je v skutočnosti prevedená samostatným platobným príkazom každej zo strán na jej protistranu (). Odpočet DPH je možný len vtedy, ak zdaňovacie obdobie pri prevode sumy dane (). Preto je pre zmluvné strany po uzavretí zmluvy s podmienkou náhrady nákladov na opravy prenajímateľom výhodnejšie zdržať sa odpočítania DPH z týchto operácií, kým nebude podpísaný započítávací dokument a prevedené zodpovedajúce sumy.
Cestovná kancelária prenajíma kancelárske priestory. V nájomnej zmluve je stanovené, že nájomca si objedná a zaplatí opravu, a potom na základe predložených dokladov prenajímateľ uhradí cestovnej kancelárii náklady na prácu. Po dobu opravy cestovná kancelária neprevádza výšku mesačného nájmu na prenajímateľa.
Nájom na dva mesiace je 118 000 RUB. (vrátane DPH - 18 000 rubľov). Účet eviduje:
Debet 20
- 100 000 rubľov. - bolo účtované nájomné za marec a apríl 2008;
Debet 19
Podúčet Kredit 76 „Leasingové platby“
- 18 000 rubľov. - DPH z prenájmu je zohľadnená.
Predpokladajme, že náklady na práce vykonávané špecializovanou organizáciou boli 118 000 rubľov vrátane DPH. Dielo bolo cestovnou kanceláriou prijaté 12. mája 2008.
Podklady k vykonaným opravným prácam boli predložené prenajímateľovi 20. mája 2008. Zmluvné strany 26. mája 2008 podpísali zmluvu, v ktorej sa uvádza, že náklady na opravy sú započítané s nedoplatkami na nájomnom za marec a apríl 2008.
Účtovník cestovnej kancelárie situáciu v účtovníctve premietol nasledovne.
Debet 20 Kredit 60
- 100 000 rubľov. - dokončené opravy sú akceptované;
Debet 19 Kredit 60
- 18 000 rubľov. - odráža DPH predloženú dodávateľom;
Debet 68 Kredit 19
- 18 000 rubľov. - akceptované na odpočet DPH z opráv.
Podúčet debetu 76 „Zúčtovania za opravy“
Kredit 91
- 118 000 rubľov. - časovo rozlíšený príjem z predaja vykonaných opravných prác prenajímateľovi;
Debet 91 Kredit 68
- 18 000 rubľov. - DPH účtovaná z predaja; *
Debet 91 Kredit 20
- 100 000 rubľov. - náklady na opravy boli odpísané.
- 100 000 rubľov. - je premietnutá dohoda o započítaní nákladov na opravy na nájomné za marec a apríl 2008.
Debet 76 podúčet „Leasingové platby“
Kredit 51
- 18 000 rubľov. - DPH prenesená na prenajímateľa z nákladov na služby prenájmu;
Debet 68 Kredit 19
- 18 000 rubľov. - akceptované na odpočet „vstupnej“ DPH z nájomného.
V okamihu prijatia sumy DPH od prenajímateľa:
Debet 51
Podúčet Kredit 76 „Zúčtovania za opravy“
- 18 000 rubľov. - prijatá DPH.
3. článok:Ako môže nájomca zohľadniť náklady na opravu kapitálu?
V rámci zjednodušeného systému zdaňovania je možné náklady na opravu prenajatého dlhodobého majetku zohľadniť vo výdavkoch (). V takom prípade musia byť náklady nielen zaplatené, ale aj ekonomicky odôvodnené (, a). Náklady na opravu prenajatej nehnuteľnosti budú oprávnené iba vtedy, ak za tieto práce budete zodpovední. Bežné opravy by mal spravidla vykonávať nájomca a hlavné opravy prenajímateľ (). Ako vidíte, povinnosť vykonávať zásadné opravy je zo zákona prenajímateľom. To znamená, že ak budete vykonávať tieto opravy, potom daňové úrady budú pravdepodobne považovať náklady za neprimerané. * Existujú však najmenej dve možnosti, v ktorých môžete náklady na svoje rozsiahle opravy premietnuť do nákladov.
4. VÝROČNÁ SPRÁVA - 2013
Náklady na prenájom
1.9.10 Náklady na rozsiahle opravy prenajatých priestorov.
Kapitálové investície do prenajatých nehnuteľností formou neoddeliteľného zlepšenia, ak existuje súhlas prenajímateľa, sa vykazujú ako odpisovateľný majetok v súlade s Daňový kód RF.
A od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nehnuteľnosť po rekonštrukcii uvedená do prevádzky, musí spoločnosť účtovať poplatky odpisy odpisy ktorý bude pokračovať po celú dobu prenájmu priestorov. Sumu kompenzácie od prenajímateľa musíte zahrnúť do výnosov z predaja na daňové účely. * Túto pozíciu taktiež zastáva ministerstvo financií Ruska.
* Toto je časť materiálu, ktorý vám pomôže urobiť správne rozhodnutie.
„Účtovníctvo a banky“, 2009, N 10
Za údržbu prenajatých priestorov spravidla zodpovedá nájomca. Tieto povinnosti sú mu zverené Občiansky zákonník RF. Je pravda, že v nájomnej zmluve majú zmluvné strany právo stanoviť iný postup na udržiavanie tohto majetku v dobrom stave.
V našom článku sa budeme zaoberať situáciou, v ktorej nájomná banka, ktorá z dvoch možností stanovených v nájomnej zmluve - vykonávať súčasné opravy prenajatých priestorov alebo nahradiť prenajímateľovi náklady na túto opravu v peniazoch - zvolila druhú možnosť.
Táto situácia je z pohľadu daní dosť nejednoznačná, o čom svedčia vysvetlenia Ministerstva financií Ruska. A pokúsime sa nájsť riešenie, spoliehajúc sa na občiansku legislatívu.
O škodách prenajímateľa
Povinnosti zmluvných strán udržiavať prenajatý majetok ustanovuje čl. 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podľa tohto článku je prenajímateľ povinný urobiť na vlastné náklady generálna oprava prenajatý majetok, ak zákon, iné právne akty alebo nájomná zmluva neustanovujú inak. Nájomca je povinný udržiavať majetok v dobrom stave, vyrábať na vlastné náklady Údržba a znášať náklady na údržbu majetku, pokiaľ zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak.
Občiansky zákonník Ruskej federácie neustanovuje osobitnú zodpovednosť nájomcu za neopravenie prenajatého majetku, ak mu taká povinnosť vyplýva z nájomnej zmluvy. V čl. 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existuje iba pravidlo, že na žiadosť prenajímateľa môže súd nájomnú zmluvu predčasne vypovedať v prípadoch, keď nájomca užíva nehnuteľnosť s významným porušením podmienok. zmluvy - výrazne zhoršuje majetok. Podľa čl. 622 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca pri ukončení nájomnej zmluvy povinný vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi v stave, v akom ju dostal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie alebo v stave stanovenom súhlas. V prípade, že nájomné nepokryje straty spôsobené prenajímateľovi, môže požadovať ich náhradu.
V odseku 2 čl. 15 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie hovorí, že nahraditeľné straty sú výdavky, ktoré osoba, ktorej právo bolo porušené, vynaložila alebo budé musieť obnoviť porušené právo, stratu alebo poškodenie jeho majetku (skutočná škoda), ako aj nezaslúžený príjem, ktorý by táto osoba získala za bežných podmienok civilného obratu, ak by nebolo porušené jeho právo (ušlý zisk).
Doložka 10 spoločného uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie N 6, Plénum Najvyššieho súdu Ruskej federácie N 8 zo dňa 01.07.1996 obsahuje komentár k doložke 2 čl. 15 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Sudcovia vysvetlili, že na účely náhrady nákladov (strát) „obete“ je potrebné ich potrebu a odhadovanú sumu potvrdiť primeranými výpočtami, dôkazmi, ktorými môže byť odhad (výpočet) nákladov na odstránenie vád tovaru , práce, služby; dohoda, ktorá určuje výšku zodpovednosti za porušenie povinností a pod.
Ak je možné porušené právo obnoviť v naturáliách nadobudnutím určitých vecí (tovaru) alebo vykonávaním prác (poskytovaním služieb), potom by hodnota tohto majetku mala byť stanovená podľa pravidiel odseku 3 čl. 393 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a v prípadoch, keď v čase uplatnenia nároku na náhradu škody alebo uplatnenia nároku úsudok k tomuto nároku ešte neboli urobené skutočné náklady veriteľa (v tomto prípade prenajímateľa) (bod 49 uznesenia č. 6/8).
Doložka 3 čl. 393 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa ustanovuje, že pokiaľ zákon neustanovuje inak, pri určovaní strát sa zohľadňujú iné právne akty alebo dohoda, ceny, ktoré existovali v mieste, kde by sa mal záväzok plniť, . Tieto ceny sa určujú buď k dátumu dobrovoľného uspokojenia pohľadávky veriteľa, alebo k dátumu podania pohľadávky alebo k dátumu rozsudku.
Občiansky zákon teda definuje požiadavku prenajímateľa na nedbalého nájomcu, aby zaplatil výdavky (vrátane tých nadchádzajúcich!) uviesť prenajatý priestor do riadneho stavu ako nárok na náhradu škody. Postavenie takéhoto sporu na súd je krajnou možnosťou. Strany nájomnej zmluvy môžu tento problém vyriešiť zmierlivo, a to vrátane zahrnutia zodpovedajúcich povinností uhradiť prenajímateľovi náklady na opravu a (alebo) zaplatiť zodpovedajúcu pokutu (prepadnúť) za nesplnenie povinností vykonávať opravy v nájomná zmluva.
Podľa čl. 330 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, prepadnutie (pokuta, sankčný úrok) sa uznáva podľa zákona alebo zmluvu suma peňazí, ktoré je dlžník povinný veriteľovi zaplatiť v prípade neplnenia alebo nesprávneho plnenia povinnosti, najmä v prípade omeškania s plnením. Na základe žiadosti o zaplatenie penále veriteľ nie je povinný preukázať škodu, ktorá mu bola spôsobená.
Ak je sankcia stanovená za nesplnenie alebo nesprávne plnenie povinnosti, straty budú nahradené v časti, na ktorú sa sankcia nevzťahuje. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť prípady, keď:
- je dovolené získať späť len prepadnuté veci, nie však škody;
- straty môžu byť inkasované v plnej výške presahujúcej prepadnutie;
- podľa voľby veriteľa je možné vymáhať buď prepadnutie, alebo straty (článok 394 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Náhrada strát v prípade nesplnenia povinnosti a zaplatenie pokuty za nesplnenie povinnosti dlžníka splniť vecné plnenie, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak (odsek 2 článku 396 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).
Ak je zaplatená pokuta zjavne neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti, súd má právo pokutu znížiť (článok 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Odškodnenie a daň z príjmu
Ministerstvo financií Ruska listom zo dňa 10.06.2009 N 03-03-06 / 2/114 reagovalo na žiadosť lízingovej banky o postupe účtovania sumy, ktorú refundovala prenajímateľovi na účely dane z príjmu, nastávajúce(podľa plánovaného odhadu) výdavky posledného menovaného na vykonanie súčasnej opravy priestorov na konci nájomnej zmluvy. Náhrada nákladov na opravu prenajímateľovi je stanovená v prenájme ako v alternatíve k inej možnosti - nájomca vykonáva tieto opravy nezávisle počas doby nájmu. Nájomná banka sa zameriava na skutočnosť, že prenajímateľ mu ponúka zaplatenie predbežného odhadu za opravu a nepredloží primárne dokumenty potvrdzujúce skutočnosť o oprave. Okrem toho prenajímateľ so stanovenou platbou stanoví, že nájomca z banky nájomcov prijme neopravené prenajaté priestory na konci doby nájmu, ako aj zahrnutie do aktu prijatia a prevodu priestorov znenia, že povinnosti podľa nájomnej zmluvy boli plne splnené a zmluvné strany si navzájom nenárokujú.
Ministerstvo financií Ruska uviedlo, že výdavky vo forme preplatenia banky prenajímateľom plánovaných odhadovaných nákladov na opravu prenajatých priestorov nemožno zohľadniť vo výdavkoch na účely dane zo zisku. Tento záver bol založený na analýze noriem čl. 260 „Výdavky na opravu dlhodobého majetku“ daňového poriadku Ruskej federácie.
Podľa tejto položky sú výdavky na opravu dlhodobého majetku, ktoré daňovník vynaložil, považované za ostatné výdavky a sú daňovo uznané v vykazovacom (zdaňovacom) období, v ktorom vznikli, vo výške skutočných nákladov... Ustanovenia čl. 260 daňového zákonníka Ruskej federácie sa použijú aj na výdavky nájomcu odpisovateľného investičného majetku, ak zmluva (dohoda) medzi nájomcom a prenajímateľom nahradí tieto náklady neposkytol prenajímateľ.
Ako vidíte, v čl. 260 daňového zákonníka Ruskej federácie skutočne odkazuje na skutočné náklady nájomcu na obnovu prenajatých priestorov. Jeho normy preto nie sú vhodné pre autora žiadosti. V tomto prípade však banka z dôvodu neuskutočnenia opráv vráti priestory prenajímateľovi v horšom stave (berúc do úvahy bežné opotrebovanie), než v akom ho dostala (horšie ako v dôsledku nájomná zmluva). V dôsledku toho prenajímateľ, zdôrazňujeme, na základe nájomnej zmluvy požaduje, aby banka nájomcu uhradila svoje straty vo forme výdavkov na obnovu priestorov. A ako sme uviedli vyššie, výška strát v súlade s občianskym právom nie je určená iba skutočnými vynaloženými nákladmi. Je možné ho stanoviť vo výške budúcich výdavkov prenajímateľa podloženého rozumným výpočtom, napríklad odhadom nákladov na opravy.
Ďalšou vecou je, že náklady na opravy podľa odhadu by mali byť primerané (článok 397 občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nadmerné nároky veriteľa na náhradu škody je možné napadnúť v súdny poriadok(Definícia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 08.07.2009 N BAC-8451/09).
Nájomná banka, ktorá zaplatila podľa dohody sumu náhrady nákladov na opravu (v skutočnosti vrátila prenajímateľovi straty), môže preto použiť odseky. 13 s. 1 čl. 265 daňového poriadku Ruskej federácie. Podľa tejto normy sa náklady na náhradu spôsobenej škody pripisujú neprevádzkovým nákladom. V daňovom účtovníctve banky vykazujú príjmy a výdavky na akruálnom základe (doložka 1 článku 272 daňového zákonníka Ruskej federácie). V dôsledku toho sú výdavky vo forme náhrady strát zaúčtované v daňovom účtovníctve. ku dňu uznania bankový nájomca povinnosti nahradiť straty. Ak prenajímateľ požaduje náhradu svojich výdavkov na súde a prípad vyhrá, potom mimo prevádzkové náklady nájomca má ku dňu nadobudnutia právoplatnosti súdneho rozhodnutia (pododsek 8 ods. 7 článku 272 daňového poriadku Ruskej federácie).
Kedy môžete odpísať náklady na náhradu škody
V daňovom účtovníctve sú pravidlá pre náklady na zaplatenie penále (prepadnutie) podľa obchodnej zmluvy a pre náklady na náhradu strát (škôd) v zásade rovnaké.
V týchto pravidlách si dáme pozor na jeden dosť kontroverzný detail.
Federálna daňová služba Ruska v liste č. 2-2-09 / 121 z 26. júna 2009 vysvetlila, že platobné príkazy na zaplatenie pokút samy osebe nenaznačujú uznanie týchto sankcií daňovníkom, t.j. nedovoľte odpísať daňové výdavky zaplatiť tieto sankcie. Dokladom potvrdzujúcim uznanie penále dlžníkom môže byť jeho písomný súhlas so zaplatením dlhu v uvedenej výške.
Ministerstvo financií Ruska v liste z 23. decembra 2004 N 03-03-01-04 / 1/189 odpovedalo na podobnú žiadosť. V ktorom vykazovacie obdobie premietajú sa príjmy vo forme pokút, penále a iných sankcií za porušenie zmluvných povinností, ako aj do výšky náhrady strát alebo škôd daňovníkmi, ktorí určujú príjem na akruálnom základe? (V prípade, ktorý uvažujeme, sa nájomca v daňovom účtovníctve zaoberajúci sa nákladmi na zaplatenie uvedených sankcií a náhradu strát prenajímateľa ukáže ako zrkadlová situácia a podobná otázka vzniká aj v súvislosti s dátumom týchto výdavkov.)
Ministerstvo financií Ruska vysvetlilo, že základom pre vykazovanie mimo prevádzkových výnosov (nákladov) sú skutočnosti, ktoré vznikajú v oblasti občianskych vzťahov a svedčiť o tom, že dlžník súhlasí so zaplatením pokút, penále, ktoré prepadne veriteľovi, na základe podmienok zmluvy, v plnej výške alebo v menšej výške, napríklad dvojstranný akt podpísaný stranami, list dlžníka alebo iný dokument potvrdzujúci skutočnosť, že došlo k porušeniu povinnosti, umožňujúci určiť sumu, ktorú dlžník uznal.
V liste Federálnej daňovej služby Ruska pre Moskvu z 18. marca 2008 N 20-12 / 025119, ktorý uvádza podobné dokumenty, sa však uvádza, že okolnosť naznačujúca, že dlžník uznal povinnosť zaplatiť sumu pokuta je jeho skutočná platba organizácii protistrany alebo písomné potvrdenie vyjadrujúce ochotu zaplatiť pokutu.
Podobné postavenie rozhodcov, ktoré umožňuje variabilitu dátumu uznania nákladov, obsahuje uznesenie Federálnej protimonopolnej služby severozápadného okresu z 08.22.2007 vo veci N A56-273 / 2007. Sudcovia v ňom tvrdia, že skutočnosť, že dlžník uznal povinnosť zaplatiť sumu pokuty (penále), je buď dátum skutočnej platby veriteľovi sumu prepadnutia, alebo dátum, kedy veriteľ obdrží písomné potvrdenie od dlžníka, pričom sa jednoznačne uvedie jeho pripravenosť zaplatiť čiastku prepadnutia určenú zmluvou, alebo dátum vstupu do právna sila súdne rozhodnutia o vymáhaní penále (pokuty, penále) od dlžníka.
Ako vidíte, pozícia federálnej daňovej služby v Rusku sa odráža v liste č. 3-2-09 / 121, podľa ktorého tiché zaplatenie pokuty dlžníkom podľa obchodnej zmluvy nestačí na uznanie jeho daňové výdavky, je veľmi kontroverzný. Napriek tomu je potrebné mať na pamäti, že je to tak.
Príklad. Na konci doby nájmu banka nájomcu, ktorá si nesplnila zmluvnú povinnosť opraviť prenajaté priestory, dostala od prenajímateľa žiadosť o náhradu strát vo výške plánovaných odhadovaných nákladov na opravu, ktoré mal prenajímateľ urobiť sám. Podľa faktúry vystavenej prenajímateľom je odhad opravy na 118 000 rubľov.
30. septembra 2009 banka zaslala prenajímateľovi odpoveď na žiadosť o uznanie dlhu a 7. októbra 2009 previedla 118 000 rubľov. na jeho bankový účet.
Ak banka nájomcu nerešpektuje stanovisko Ministerstva financií Ruska z listu z 10.06.2009 N 03-03-06 / 2/114 a uzná náklady na náhradu strát prenajímateľa v daňovom účtovníctve (pododsek 13 ods. 1) článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie), potom sa to musí vykonať 30. septembra 2009 - k dátumu odpovede na reklamačný list. Výdavky v účtovníctve a daňovom účtovníctve sa teda premietnu do III. Štvrťroka 2009.
Spoločnosť prenajíma priestory používané na činnosti, ktoré sú predmetom dane z pridanej hodnoty. Všetky druhy opráv prenajatých priestorov v súlade s prenájmom sa vykonávajú na náklady nájomcu a nie sú prenajímateľom kompenzované. Nájomca v predstihu, so súhlasom prenajímateľa, uvoľní prenajaté priestory. Vzhľadom na skutočnosť, že nájomca nevykonal opravu priestorov, bola s prenajímateľom dohodnutá výška náhrady nákladov na nadchádzajúcu obnovu prenajatých priestorov. Existuje spoločný akt kontrola priestorov s cieľom určiť rozsah opravných prác. Od majiteľa domu bola prijatá faktúra na sumu náhrady za opravu. Otázka: Môže nájomca vziať do úvahy pri určovaní základ dane pre daň z príjmu sumu náhrady za opravu zaplatenú prenajímateľovi, ako aj odpočítanie zodpovedajúcej sumy DPH, ak v čase uvoľnenia priestorov prenajímateľom oprava ešte nebola vykonaná?
Odpoveď
Sme presvedčení, že vo vašej situácii je pre nájomcu riskantné zahrnúť do daňových výdavkov kompenzáciu nákladov na opravu a akceptovať odpočet DPH „na vstupe“.
Daň z príjmu
Tieto náklady nie sú zamerané na vytváranie príjmu pre vás, pretože vaša spoločnosť sa už presťahovala z priestorov a neplánuje ich použitie v budúcnosti. Ukazuje sa, že náklady na opravu nespĺňajú kritériá článku 252 daňového zákonníka Ruskej federácie. A takéto výdavky nemožno uznať pri výpočte dane z príjmu (doložka 49 článku 270 daňového zákonníka Ruskej federácie).
Skutočné náklady na obnovu priestorov navyše ešte nie sú známe, pretože prenajímateľ obnovu nedokončil. Alebo možno ani nezačal. To znamená, že sumu, ktorú nájomca previedol na prenajímateľa, nemožno považovať za náhradu. To znamená, že nemôže byť zahrnutý do neprevádzkových nákladov. Aj keď v skutočnosti ide o náhradu prenajímateľovi za spôsobenú škodu (pododsek 13 ods. 1 článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie).
Ministerstvo financií Ruska je tiež proti účtovaniu bývalého nájomcu o náhrade odhadovaných nákladov na opravy po uvoľnení priestorov (list zo dňa 10.06.2009 č. 03-03-06 / 2/114).
DPH
Náhrada nákladov na opravu uvoľnených priestorov nesúvisí s činnosťou nájomcu podliehajúceho DPH. To znamená, že jedna z podmienok požadovaných na odpočítanie DPH nie je splnená (článok 171 bod 2 a článok 172 daňového poriadku Ruskej federácie článok 1). To znamená, že nájomca nemá právo na odpočítanie „vstupnej“ DPH zo sumy zaplatenej náhrady.
