Ai ales deja un apartament și vrei să-l cumperi? Asigurați-vă că îl verificați înainte de a cumpăra!
Avocații noștri va verifica apartamentul Cu 48 de ore înainte cu scris opinie legala.
Vizualizați un exemplu de opinie juridică Exemplu
Achiziționarea unui apartament fără riscuri este achiziționarea de bunuri imobiliare care nu este asociată cu niciun fel de sarcini (de exemplu, împrumuturi, datorii) ale terților care pretind că dețin sau locuiesc în proprietate. Plata unor astfel de servicii imobiliare te va scuti de probleme, inclusiv de pierderea locuintei achizitionate.
Costul inspecției este de 25.000 de ruble, perioada este de 48 de ore Comandați un cec
Prin comandarea unei inspecții de apartament de la noi puritatea juridică Vei primi:
liniște deplină la tranzacția de cumpărare a apartamentului și fără riscuri
argumente puternice într-o dispută cu vânzătorul despre reducerea prețului
rambursare integrală dacă nu îndeplinim timpul alocat
Pentru a comanda serviciul de verificare a unui apartament înainte de a cumpăra, aveți nevoie doar de adresa acestuia.
Deci, când apar riscurile? Ce verifică mai întâi specialiștii noștri?
1. Autenticitatea documentelor pentru apartament
Verificarea purității juridice a bunurilor imobiliare în această etapă implică un studiu amănunțit nu numai a documentelor de titlu în sine, ci și a sigiliilor și formularelor. O schemă de înșelăciune populară este atunci când escrocii, sub un anumit pretext, nu furnizează documentele originale, ci duplicatele acestora. Cu toate acestea, există mai multe motive întemeiate pentru care un proprietar poate folosi copii certificate pentru a înregistra o tranzacție. Prin urmare, inspecția juridică a apartamentului ar trebui să fie încredințată unor specialiști cu o vastă experiență în acest domeniu.
2. Starea civilă a vânzătorului
Agenții noștri imobiliari află întotdeauna dacă proprietarul a fost căsătorit. Orice proprietate (inclusiv imobile) dobândită de soți în timpul căsătoriei este considerată comună. Dacă nu există consimțământul soțului/soției la efectuarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare, există riscul ca „cealaltă jumătate” să se dea în judecată și tranzacția să fie declarată invalidă.
Escrocii profită adesea de această nuanță. De exemplu, un soț cu bani din vânzarea de locuințe comune pleacă în străinătate, apoi o soție „înșelată” apare pe scenă și cere dreptate.
Uneori, vânzătorii pur și simplu nu sunt conștienți de această lege. Există un caz cunoscut când o femeie a încercat să vândă un apartament, din care jumătate aparținea de fapt soțului ei decedat.
3. Capacitatea juridică
Verificarea juridică a bunurilor imobiliare include întotdeauna verificarea capacității juridice a vânzătorului (precum și a autenticității pașaportului acestuia). Tranzacția poate fi contestată de tutorele proprietarului (sau moștenitorii în cazul decesului acestuia) dacă se dovedește că acesta a fost incompetent (sau parțial incapabil), a abuzat de alcool, a consumat droguri - într-un cuvânt, la momentul semnării acordului nu era în stare să-şi evalueze sobru acţiunile . A existat o situație în care instanța a dispus o examinare post-mortem, iar după aceea apartamentul vândut a fost restituit moștenitoarei.
4. Terții având drept de ședere sau deține o locuință
Această etapă de verificare a imobilelor pentru curățenie în practică se dovedește adesea a fi mai important decât cercetarea identitatea proprietarului. Tertul interesat poate fi o ruda.
Ultima actualizare: 03/01/2018
Desigur, trebuie să începeți cu pasapoarte. Nu totul este atât de evident aici pe cât pare la prima vedere. Cum să îl verificați și la ce să acordați atenție este descris mai jos în pasul următor. INSTRUCȚIUNI- « Verificarea pașaportului» .
Cu privire la puterile Vanzator de vanzare apartament ( are dreptul să dispună de el?), apoi sunt determinate de coincidența datelor pașaportului persoanei pe care am identificat-o și a datelor despre care am identificat „Obiect de drept/Deținător al dreptului de autor” specificate în sau în .
În practică, au existat cazuri când un apartament a fost vândut folosind un pașaport adevărat, dar proprietarul apartamentului însuși era un fals. Adică, escrocii au luat pașaportul de la adevăratul proprietar, au găsit o persoană care semăna cu el și au vândut apartamentul folosind documente reale. Această opțiune este posibilă dacă proprietarul apartamentului este o persoană singură și aparține așa-numitului „”.
Protecția aici este interogarea obișnuită a vecinilor pentru a vedea dacă cunoști această persoană. Aceleași bunici care stau lângă intrare, sau conciergerii de la intrări pot oferi informații foarte valoroase ( Ce folosesc în mod regulat ofițerii de securitate?).
Mai multe informații despre situația cu Vânzătorul de la grupurile de risc descrise la pasul corespunzător INSTRUCȚIUNI Mai departe - " Vânzător în pericol
».
Cu exceptia puterile Vânzătorul trebuie, de asemenea, să verifice complet capacitate legala . Acest lucru este de asemenea discutat mai departe, în ordine, la pas INSTRUCȚIUNI- « Capacitatea juridică a vânzătorului ».
Dacă o altă persoană acționează pentru Vânzător, împuterniciri, atunci acțiunile noastre vor fi așa cum se indică mai jos la pasul corespunzător - „ Vând apartament prin procură ».
Verificarea identității Vânzătorului de apartamente- o intrebare foarte sensibila, iar unele persoane sensibile, din cauza cresterii lor, pot fi jenate sa afle anumite detalii de la Vanzator. Dar o astfel de „delicatețe” ne poate costa foarte scump ( în prețul unui apartament, de exemplu). Și dacă Vânzătorul se dovedește a fi , atunci pentru el un Cumpărător atât de timid este doar o mană cerească.
Așa că, fără a ceda farmecul Vânzătorului nostru de apartamente și ne-am sugrumat ușor modestia înnăscută, am decis în sfârșit să verificăm ce fel de personaj este cu adevărat.
Să începem cu pașaportul - faceți clic pe următorul pas.
Buna ziua. Voi începe cu istoria. O familie m-a abordat și a decis să cumpere un apartament. L-au găsit pe cel potrivit și au decis să afle dacă vânzătorii sunt cu adevărat proprietarii. Pentru a face acest lucru, am contactat o firmă de avocatură și acolo au cerut 1.500 de ruble pentru aceste informații. Am sărit de pe scaun când am auzit această sumă. Le-am spus că proprietarii apartamentelor îi puteți afla singur și mult mai ieftin. Prin urmare, am scris despre aceste metode, la care se rezumă într-un fel sau altul.
Nu există modalități gratuite de a afla proprietarii
Informațiile despre proprietarii proprietăților sunt stocate în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (denumit în continuare EGRN). Cetățenii obișnuiți nu pot obține informații din Registrul Unificat de Stat în mod gratuit - acest lucru este scris în paragraful 2 al art. 63 din Legea privind înregistrarea. Doar agențiile de aplicare a legii, instanțele, executorii judecătoreştiși așa mai departe.
Nu căutați servicii gratuite și baze de date cu informații despre proprietarii de proprietăți. Cel mai probabil, aceste baze de date sunt depășite, deoarece informațiile din Registrul Unificat de Stat sunt actualizate în mod constant + puteți întâlni viruși.
Cel mai bun mod nr. 1 este de a găsi proprietarii în extrasul din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare
Toate metodele sunt într-un fel sau altul legate de acest extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Uită-te mai jos pentru o mostră. În secțiunea nr. 2 din clauza nr. 1.1 „Deținătorul dreptului de autor” se arată cine deține apartamentul. Apartamentul este deținut de un anume Bobkov, am pictat peste restul. Dacă apartamentul este deținut de mai multe persoane, atunci dimensiunea cotelor acestora va fi afișată cu numele lor complete.
(pentru a mari poza, click pe ea)
Numele oficial este „extras din Unificat Registrul de stat bunuri imobiliare despre principalele caracteristici și drepturi înregistrate asupra proprietății.” În cazul nostru, obiectul imobiliar este un apartament.
Serviciul pe care îl folosesc pentru a comanda un extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat
Un extras din Registrul Unificat de Stat se eliberează electronic și în formă de hârtie. Un extras electronic este perfect pentru identificarea proprietarilor: nu trebuie să mergeți nicăieri, după plată va fi trimis la e-mail; Îl puteți deschide pe computer și pe smartphone; pot fi tipărite. Orice persoană (nici măcar un cetățean al Federației Ruse) poate comanda un extras pentru orice imobil din Federația Rusă.
Anterior, am comandat o declarație electronică pe site-ul oficial al Rosreestr, dar acum folosesc serviciul său partener Ktotam.pro (instrucțiuni de comandă). Costul extraselor de pe ambele site-uri este același - 250 de ruble. Dar: 1) de la Ktotam.pro le trimit mult mai repede - in medie in 1 ora. A trebuit să așteptăm în medie 47 de ore de la Rosreestr; 2) Cu Ktotam.pro, declarațiile sunt trimise imediat într-o formă care poate fi citită - le puteți deschide pe un computer și pe un smartphone, nu programe suplimentare nu este necesar. De la Rosreestr veți primi un extras într-un format .xml imposibil de citit și va trebui să îl convertiți într-o formă care poate fi citită. 3) În Ktotam.pro este mai ușor să completați câmpurile de comandă, dintre care sunt mult mai puține. De asemenea, la comanda, datele tale pașaport nu sunt necesare. Și pe site-ul Rosreestr este greu de înțeles ce să completezi și în ce formă, plus că trebuie să completezi toate datele pașaportului.
Extrasele de pe Ktotam.pro au și o semnătură digitală electronică a registratorului Rosreestr (EDS), adică. au, de asemenea, informații oficiale și de încredere din Registrul Unificat al Statului Imobiliar.
Instrucțiuni pentru comandarea unui extras în Whotam.pro
Comanda instrucțiuni cu poze. Pentru claritate, am comandat un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare pentru un apartament la adresa Moscova, st. Vostochnaya, 13. Nu vă voi arăta numărul apartamentului.
- Accesați Whotam.pro. Suport tehnic: [email protected], [email protected]. Puteți să-mi puneți întrebări și în comentarii, dar rețineți că nu sunt proprietarul serviciului, îl folosesc doar în munca mea.
- Introduceți adresa apartamentului și faceți clic pe butonul „Găsiți”..
Asta mi s-a întâmplat.
(click pe imagini pentru a mari)
În câmpul „Strada”, introduceți doar numele străzii, aleii, bulevardului etc. Exemple de adrese: exemplul nr. 1, exemplul nr. 2, exemplul nr. 3, exemplul nr. 4.
Dacă adresa apartamentului are o clădire, atunci nu vă faceți griji pentru lipsa unui câmp corespunzător. Doar introduceți adresa fără corpul și faceți clic pe butonul „Găsiți”. În fereastra următoare, selectați adresa la care este indicată clădirea dorită.
Dacă aveți nevoie de orașul Moscova sau Sankt Petersburg, introduceți-l în câmpul „Regiune”. Pentru a căuta alte așezări, introduceți mai întâi numele regiunii, apoi așezarea.
- În fereastra care se deschide, verificați adresa și faceți clic pe „Selectați obiectul”.
Dacă se afișează mesajul „Rosreestr nu poate oferi informații despre proprietatea solicitată. Verificați corectitudinea datelor introduse și încercați din nou” - aceasta înseamnă că a fost introdusă o adresă greșită sau serverele Rosreestr „încetinesc” (se întâmplă acest lucru). Vă sfătuiesc să verificați din nou adresa, iar dacă este corectă, așteptați puțin și încercați din nou.
Dacă este afișat mesajul „Nu există informații în baza de date electronică a Registrului Unificat de Stat al Rosreestr”. Poate că ultima tranzacție pentru acest obiect a fost anterioară anului 2000 sau obiectul are o stare „înregistrată anterior”. Din păcate, nu vom putea furniza un extras pentru această proprietate” - asta înseamnă că Rosreestr din regiunea (subiectul Federației Ruse) în care se află proprietatea a început să înregistreze tranzacții în 2000 (în unele regiuni din 1998). Până în anul 2000, tranzacțiile erau înregistrate în ITO, motiv pentru care ITO conține informații despre deținătorii drepturilor de autor. Dificultatea este că doar proprietarii înșiși sau cineva cu împuternicire notarială de la aceștia pot solicita aceste informații.
- Selectați „Extract din Registrul de stat unificat al proprietăților imobiliare pentru o proprietate - 250 de ruble.”și faceți clic pe "Mai departe".
- În câmp introduceți adresa dvs. de e-mail(e-mail) la care veți primi un extras și faceți clic pe „Următorul”.
- Selectați o metodă de plată, faceți clic pe butonul „Plătiți” și plătiți comanda.
Dacă selectați „Alte metode”, atunci vi se va oferi opțiunea de plată prin Qiwi, terminal sau din soldul dvs. telefon mobil, portofel electronic etc.
Plătesc întotdeauna cu cardul de credit sau din soldul telefonului mobil. Acesta este cel mai convenabil mod pentru mine. Pentru a plăti cu card bancar bifați caseta de selectare corespunzătoare, faceți clic pe butonul „Plătiți”, introduceți detaliile cardului în fereastra care se deschide și faceți clic pe butonul „Plătiți 250 de ruble”. Pentru a plăti de pe un telefon mobil, selectați metoda de plată „Alte metode”, faceți clic pe butonul „Plătiți” și pe pagina care se deschide, selectați un operator de telefonie mobilă.
- Activează-ți contul personal.
După plată, va fi trimisă o scrisoare la adresa dvs. de e-mail, care conține datele de conectare și parola pentru contul dvs. personal în serviciul Ktotam.pro (2). În scrisoare, faceți clic pe butonul „Activați contul personal” (1). Verificați folderul Spam, uneori e-mailul ajunge acolo.
(scrisoarea arată așa)
- Este afișat un mesaj despre activarea contului. Puteți închide fereastra.
- Conectați-vă la contul personal pentru a vă asigura că comanda dvs. este procesată..
Pentru a vă introduce contul personal: 1) faceți clic pe butonul „Autentificare” din dreapta sus; 2) în fereastra care se deschide, introduceți adresa dvs. de e-mail și parola; 3) faceți clic pe „Autentificare”. Permiteți-mi să vă reamintesc că parola a fost trimisă în e-mail cu activarea contului.
Când vă conectați, veți fi imediat redirecționat către pagina „Declarațiile mele”. Derulați în jos pentru a vedea declarația dvs. Va arăta în dreapta că comanda este în curs de procesare.
În secțiunea „Profil”, puteți indica numărul dvs. de telefon pentru a primi o notificare prin SMS că extrasul dvs. este gata.
- De îndată ce declarația este gata, veți fi anunțat prin e-mail(dacă vă indicați numărul de telefon în profilul dvs., veți fi anunțat telefonic când extrasul dvs. este gata). Verificați folderul Spam.
Extrasul poate fi descărcat și de pe cont personal . Faceți clic pe butonul din mijloc „PDF”. Declarația va fi în format pdf și poate fi deschisă imediat pe telefon sau computer folosind un browser. Pentru a imprima, faceți clic pe butonul din dreapta cu semnul imprimantei. Pentru a descărca arhiva cu fișierele extrase sursă, faceți clic pe butonul din stânga „EDS”. Declarația arhivată va fi în format xml. Un fișier în format .sig este semnatura electronica registrator (EDS).
Mi-au trimis un extras la 50 de minute de la plata. i-am arătat.
Metoda nr. 2 - pe site-ul Rosreestr
Vă rugăm să rețineți că proprietarii de proprietăți nu sunt afișați gratuit pe site-ul web Rosreestr. Am scris despre asta în detaliu în articolul meu, acolo veți găsi dovezi.
Pentru a afla proprietarii, va trebui să faceți o cerere plătită pe site-ul Rosreestr sau, mai degrabă, să comandați 250 de ruble. un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilului privind principalele caracteristici și drepturile înregistrate asupra proprietății. Nu recomand să-l comandați pe site-ul Rosreestr, deoarece... Îl trimit în medie după 2 zile și într-o formă ilizibilă. Am vorbit în detaliu despre acest extract și de unde îl puteți obține în 1 oră pentru aceleași 250 de ruble.
Dacă nu mă credeți că site-ul web Rosreestr nu arată proprietarii în domeniul public, atunci vedeți singur:
- Accesați pagina „Rosreestr - informații de referință online despre imobiliare”. Aceasta este singura pagină unde poți afla gratuit informații generale despre imobiliare, nu există alte pagini similare;
Totul este la fel aici - nu vă vor spune doar proprietarii, va trebui să comandați un extras din Registrul unificat al imobiliar de stat. Cost - 400 de ruble. în formă de hârtie și 250 rub. în electronică Declarațiile sunt emise în 3-4 zile lucrătoare pot exista întârzieri. Știu unde pentru aceleași 250 de ruble. Extrasele electronice sunt trimise literalmente în 1 oră - .
Dacă totuși decideți să contactați sucursalele MFC sau Rosreestr, aveți nevoie doar de pașaport și bani pentru extras. Puteți contacta orice sucursală, indiferent unde se află apartamentul. Dacă în localitate există un MFC, apoi du-te acolo, pentru că... în acest caz, filialele Rosreestr nu acceptă direct cetăţeni. Dacă nu există MFC, atunci nu ezitați să contactați sucursalele Rosreestr. Dați angajatului adresa apartamentul dorit, va completa o cerere, va emite o chitanță și va indica data pregătirii pentru extras. De asemenea, puteți afla dacă comanda dumneavoastră este gata telefonic. În ziua stabilită, veniți pentru un extras cu pașaportul și chitanța.
Fiscul, notarii, biroul de locuințe, ITO - pur și simplu nu oferă informații despre proprietari
Sunt pur și simplu uimit de ceea ce scriu pe unele site-uri legale. Se presupune că biroul fiscal/oficiul pentru locuințe/ITO va da numele complete ale proprietarilor de imobil dacă îl convingeți pe angajat că doriți să cumpărați această proprietate și o verificați înainte de a cumpăra. Este doar o prostie completă, dar oamenii merg și scriu în comentarii că nu li s-a spus nimic.
Doar că niciuna dintre aceste organizații nu va spune unui cetățean obișnuit numele complete ale proprietarilor altor bunuri imobiliare, fie contra cost, fie gratuit. .
Toate agențiile imobiliare oferă un serviciu precum verificarea curățeniei legale a unui apartament sau a istoricului apartamentului. Dacă ei spun că apartamentul este curat, înseamnă că nu există obstacole legale în calea tranzacției, că dreptul de proprietate asupra apartamentului nu este limitat de interdicții sau sarcini, și că nu există și în viitor nu va exista. motive de contestare a legalității tranzacției și declararea ei nevalidă.
Cum verifică un agent imobiliar puritatea legală? În cele mai multe cazuri, este suficient să citiți cu atenție documentele pregătite pentru tranzacție, acestea conțin toate informațiile necesare; Iar verificarea se rezumă la stabilirea autenticității documentelor și citirea corectă a acestora. Avantajul unui agent imobiliar este că poate citi corect, adică știe exact la ce să acorde atenție.
Întreaga istorie a apartamentului este cuprinsă în registrul casei și în Registrul unificat de stat al drepturilor la imobiliareși tranzacții cu el. Astăzi singurul legal și destul mod de încredere verificare - obțineți un extras din Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (USRP) sau - un certificat de la Biroul imobiliar al orașului. De la ei puteți afla despre componența proprietarilor apartamentului, precum și dacă acesta este în arest sau grevat cu garanții și chirie...
Din 31 ianuarie 1998, drepturile asupra bunurilor imobiliare și unele tranzacții cu acesta sunt înregistrate într-un registru special - Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta. Înainte de această dată, tranzacțiile imobiliare erau procesate oarecum diferit, prin ITO, Biroul Imobiliar al Orașului.
Astfel, puritatea juridică a imobilelor, ale căror drepturi au fost înregistrate după această dată, poate fi verificată prin luarea unui extras din Registrul Unificat de Stat. Dacă drepturile imobiliare au apărut înainte de 31 ianuarie 1998, atunci pentru a obține informații, trebuie să contactați
Extras din Registrul de stat unificat pentru toată lumea, fără restricții
Deci, dacă intenționați să cumpărați bunuri imobiliare, atunci, în primul rând, trebuie să verificați puritatea legală a proprietății achiziționate.
Pentru a face acest lucru, solicitați vânzătorului un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta.
Primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este termenul limită pentru emiterea unui astfel de extras. Extractul trebuie să fie „proaspăt”. Cea mai bună opțiune este ca extractul să fie eliberat literal „acum”. Adică, vânzătorul a primit extrasul și l-a prezentat imediat cumpărătorului pentru revizuire. Rețineți: cu cât declarația este mai recentă, cu atât informațiile pe care le conține sunt mai relevante.
Dacă vânzătorul nu poate sau nu vrea să vă arate declarația, atunci o puteți obține singur. Acest lucru este destul de simplu de făcut și veți avea nevoie de un minim de documente și cheltuieli de numerar. Dacă comandați o declarație ca individual, atunci sunt necesare un act de identitate și dovada plății.
Dar pentru a primi un extras, o persoană juridică va trebui să depună mai multe documente, și anume actul constitutiv, actul constitutiv, certificatele de înregistrare, împuternicirea dacă acționează un reprezentant, din nou un document de plată etc.
Citirea extrasului
Un extras din Registrul de stat unificat, care este furnizat oricărui solicitant, conține următoarele informații:
denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor;
data semnării declarației, precum și numărul de origine;
numărul cadastral (sau condiționat) al proprietății;
scopul proprietății;
adresa (locația);
informații despre titularul dreptului de autor (titularii drepturilor de autor, dacă dreptul de proprietate comună este înregistrat);
tipul dreptului înregistrat;
restricții înregistrate (obligații) ale drepturilor, inclusiv data și numărul acestora înregistrare de stat, termenii pentru care sunt înființați, precum și informații despre persoanele în favoarea cărora sunt înființați;
Numele complet sau numele persoanei care solicită extrasul.
Riscuri la cumpărarea unui apartament pe piața primară.
Dacă vorbim de o clădire nouă, înseamnă că nu există încă un certificat de proprietate, dar există un acord, care este revândut. Daca este un contract participarea la capitaluri proprii, el protejează pe deplin interesele cumpărătorului și garantează că drepturile sale asupra acestei proprietăți vor fi înregistrate în Registrul Unificat de Stat. Adică, dacă apartamentul este vândut sub 214-FZ, atunci nu trebuie să verificați nimic.
Orice alt acord reprezintă în esență una sau alta schemă de ocolire a Legii 214 și, în acest caz, nu trebuie acordată cea mai mare atenție purității juridice a tranzacției. Cumpărarea oricărui apartament „schemă” în stadiul de construcție neterminată este destul de riscantă.
De regulă, conform schemelor, apartamentele se vând nu direct de la dezvoltator, ci printr-un fel de firmă intermediară. Aceasta poate fi fie o companie afiliată dezvoltatorului, fie o persoană juridică independentă care la un moment dat a cumpărat cu ridicata de la dezvoltator o parte a apartamentelor în faza de construcție pentru a câștiga bani și apoi le vinde publicului.
Deci, să se ocupe de asta entitate legală poate fi riscant, pentru că nu cunoaștem relația dintre dezvoltator și acest investitor - a plătit integral sau nu pentru apartamentele achiziționate?
Dacă nu, atunci dezvoltatorul poate rezilia contractul dintre ei, după care are dreptul să-și recupereze apartamentele rămase (pentru suma pentru care investitorul nu a plătit). Iar aceste apartamente pot fi deja vândute de investitor. Așa apar contractele „duble” sau vânzările „duble”, când același apartament este vândut de două ori.
Astfel de scheme au fost, sunt și vor fi. Prin urmare, cumpărătorul trebuie să restaureze întregul lanț - de la dezvoltator până la persoana care vinde apartamentul și să înțeleagă esența relației dintre dezvoltator și compania vânzătoare. Asta e Verificarea antecedentelor curățenia apartamentului.
Riscuri la cumpărarea unui apartament pe piața secundară.
Piața secundară are propriile riscuri, unul dintre principalele fiind contestarea drepturilor asupra unui apartament. De regulă, acest lucru se întâmplă atunci când:
Litigiile apar între moștenitorii unui apartament sau în timpul împărțirii bunurilor între soți;
Recunoașterea vânzătorului de apartament ca incompetent, care poate fi dependent de droguri, alcoolic sau bolnav mintal care nu este înregistrat;
Apariția unui condamnat eliberat temporar din apartament pe perioada executării pedepsei;
Prezența unui membru de familie necunoscut (dispărut) înregistrat în apartament.
Nimeni nu garantează că această persoană dispărută nu va apărea peste câțiva ani și nu va contesta înțelegerea. Acest lucru se întâmplă destul de regulat. Oamenii stau în închisoare, nu vor să le spună rudelor despre asta, apoi ies din închisoare și își declară drepturile. Prin urmare, atunci când cumpărați un apartament în care este înregistrată o persoană dispărută, vă asumați un anumit risc.
De asemenea, în pericol sunt apartamentele în care sunt înregistrați copii minori, ale căror interese trebuie respectate, sau persoanele în vârstă, care uneori nu înțeleg semnificația acțiunilor lor.
Dacă vă place un apartament pe piața secundară, atunci, pe lângă certificatul de proprietate, trebuie să solicitați proprietarului un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta (USRE) despre toate tranzacțiile efectuate. in legatura cu acest apartament.
Acest extras va reflecta întreaga istorie a apartamentului, începând din 1998, adică momentul în care a fost creat Registrul Unificat de Stat, iar acest lucru este suficient. În registru se va arăta dacă apartamentul a fost în litigiu sau nu, dacă a fost sechestrat etc. Toate procedurile privind apartamentul sunt notate în registru. Dacă găsiți dispute în istoria apartamentului, fiți atenți la câți ani au trecut de când au apărut.
De Legislația rusă, termenul maxim de prescripție pentru invalidarea tranzacțiilor, inclusiv a tranzacțiilor imobiliare, este de trei ani. Prin urmare, dacă în termen de trei anii recenti Nu au existat tranzacții cu apartamentul înainte de achiziția propusă, nu trebuie să vă faceți griji că proprietarii anteriori își vor afirma brusc drepturile.
Dar dacă găsiți dispute care au apărut în ultimii trei ani, cereți proprietarului să vă ofere hotărâre, pe baza cărora se pot trage concluzii finale cu privire la legalitatea dreptului de proprietate asupra acestui apartament. Dacă decizia instanței nu a fost încă luată, vă sfătuim să o așteptați înainte de a face o înțelegere.
Uneori se întâmplă - de obicei cu proprietăți imobiliare ale unui vechi fondul locativ- că apartamentul nu este înscris în Registrul Unificat de Stat. Daca un astfel de apartament nu este in registru inseamna ca dupa privatizarea lui nu s-au facut tranzactii cu el, adica este un apartament ideal din punct de vedere legal, absolut “curat”. Cumpărătorul poate depune o cerere la departament politica locativa pentru a verifica adevăratele drepturi ale proprietarului său. Nu trebuie să faci nimic altceva.
Ce poate și ar trebui să alerteze cumpărătorul? În primul rând, dacă descoperiți că apartamentul a fost lăsat moștenire cuiva prin moștenire sau donat, în timp ce acesta noul proprietar nu este rudă cu fostul proprietar, după care noul proprietar începe să vândă rapid acest apartament. Astfel de lucruri sunt mereu alarmante.
Un alt factor de risc poate fi o situație în care apartamentul a fost foarte des revândut și schimbat mâinile (acest lucru va fi vizibil din extrasul Registrului de stat unificat), adică, de fapt, nimeni nu a locuit în apartament pentru o lungă perioadă de timp și motivul de ce a fost vândut atât de des nu este clar. Este posibil ca tranzacțiile pe acest imobil să fie „nu curate” și în acest fel au încercat să încadreze un cumpărător de bună credință.
Cele mai mari „surprize” sunt pline de posibila incapacitate a proprietarului. Se întâmplă ca vânzătorul să fie recunoscut ca incompetent la ceva timp după finalizarea tranzacției. Acest lucru îi oferă posibilitatea de a-și contesta acțiunile trecute. Dacă se dovedește că proprietarul nu a înțeles semnificația acțiunilor sale, există riscul ca tranzacția să fie contestată. Există mulți „specialiști” pe piață care fac bani din asta. În acest caz, nici măcar un certificat al stării psihologice a vânzătorului, care confirmă că persoana era sănătoasă la momentul tranzacției, nu te va salva. Cert este că există articolul 177 din Codul civil, care prevede că „o tranzacție efectuată de un cetățean, deși capabil din punct de vedere juridic, se afla la momentul finalizării acesteia într-o stare în care nu era în stare să înțeleagă sensul acțiunilor sale. sau le îndrumă, pot fi declarate nule de instanță la cererea acestui cetățean sau a altor persoane ale căror drepturi sau interese protejate de lege au fost încălcate ca urmare a săvârșirii acesteia.”
De fapt, acest articol poate acoperi orice afacere. De asta profită escrocii și este dificil să mergi împotriva lor. Este aproape imposibil să le dai seama, deoarece se pregătesc foarte atent pentru înțelegere.
Ce părere aveți despre articolul „Cum să verificați puritatea legală a unui apartament în timpul unei tranzacții?”? Vă rugăm să comentați!
