Intocmirea documentelor pentru vanzare. Ce acte sunt necesare la vânzarea unui apartament? Să ne pregătim din timp! Ofertă de la început până la sfârșit

Dacă vă gândiți să vă vindeți apartamentul în viitorul apropiat, acum este cel mai bun moment pentru a începe să colectați documentele pentru tranzacție.

Acest lucru vă va permite, odată ce este găsit un cumpărător, să înregistrați imediat afacerea și să primiți numerar în curând.

Și cumpărătorilor, de regulă, nu prea le place să aștepte până când proprietarul colectează toate documentele necesare. Prin urmare, trebuie să fii complet înarmat și să știi ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament.

Vom vorbi despre ce acte sunt necesare pentru a cumpăra și vinde un apartament, de unde să le obținem și cât costă în acest articol.

Să ne uităm la ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament. Prima nuanță la care merită să acordați atenție este perioada de valabilitate a multor documente.

Aproximativ jumătate din setul standard este nelimitat, unele trebuie primite cu câteva săptămâni înainte de tranzacție, iar altele sunt valabile aproximativ trei luni.

Pentru a nu trece prin autorități de zece ori, este recomandabil să faceți declarații cu o perioadă de valabilitate limitată imediat înainte de a încheia o înțelegere.

Dar totul va depinde de cumpărător: cineva va fi de acord să vadă un extras din registrul casei în timpul tranzacției, iar cineva îl poate solicita în etapa de luare a deciziei de cumpărare.

Lista documentelor pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament:

Pașaportul proprietarului(sau toți proprietarii, dacă apartamentul aparține mai multor proprietari). Original, valabil, fără semne străine care l-ar putea invalida.
Documente care confirmă baza pentru apariția drepturilor de proprietate asupra locuințelor. Acestea sunt: un testament, un certificat de moștenire, un contract de privatizare a locuinței, donație, schimb, cumpărare și vânzare.
Certificat de proprietate. Dacă nu l-ați primit la înregistrarea tranzacției sau l-ați pierdut, va trebui să îl restaurați. O tranzacție neînregistrată de cadou sau moștenire nu vă va permite să dispuneți de suprafață, deoarece de fapt nu sunteți proprietarul acesteia.
Pașaport cadastral al apartamentului. Conține informații despre valoarea cadastrală a obiectului, planul apartamentului, informații despre filmarea acestuia și numărul cadastral. Puteți comanda un extras de la Rosreestr: online (informațional) sau pe hârtie cu ștampilă (necesar pentru tranzacție).
Fișă tehnică și explicație. Nu este necesar direct pentru tranzacție, dar este necesar atunci când comunicați cu cumpărătorul. Reflectă toate reamenajările, dacă există, și legalitatea acestora.
Certificat de la serviciul fiscal. Confirmă că nu există nicio datorie la impozitul pe proprietate.
Certificate de la locuințe și servicii comunale și companii de administrare. Confirmați că nu există datorii pentru utilități (electricitate, gaz, apă, telefon, chirie).
Extras de cont personal al apartamentului. Confirmă absența restanțelor de chirie, obținute de la compartimentul contabilitate locuințe și servicii comunale. Trebuie să fie certificat de către șef (semnătură și sigiliu). Fără aceasta este invalid.
Extras din registrul casei. Oferă informații despre toate persoanele înregistrate în apartament. Înainte de tranzacția de cumpărare și vânzare, toți cei înregistrați în zonă trebuie să verifice. Acest lucru se face numai după ce cumpărătorul a efectuat o plată în avans. Nu merită să verificați mai devreme, mai ales că ofertele tind să se epuizeze.
Extras din Registrul Unificat de Stat. Afișează „istoria” apartamentului: schimbarea proprietarilor, prezența, îndepărtarea sau absența sarcinilor.
Consimțământul soțului/soției la tranzacție, certificat de notar. Necesar dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei. Chiar dacă ești divorțat, vei avea nevoie de el. Nu este necesar dacă apartamentul a fost primit cadou, transmis prin testament sau moștenire, precum și dacă există un contract de căsătorie între soți.
Consimțământul tutorilor și autorităților tutelare pentru tranzacție. Obligatoriu atunci când proprietarul proprietății sau unul dintre proprietari este minor.
Certificat de la o clinică de psihoneurologie și dependență de droguri. Confirmarea adecvării și capacității vânzătorului. De obicei, este necesar în timpul unei tranzacții ipotecare sau dacă cumpărătorul are îndoieli. Un permis de conducere obișnuit poate fi potrivit în schimb. Dacă este necesar un certificat, acesta este comandat contra cost la dispensarele specificate.

Aceasta este lista principală de documente de care veți avea nevoie pentru tranzacția de înstrăinare.

Vând apartament cu numerar

Acum să vorbim mai detaliat despre opțiunile de vânzare a unei case și despre documentele suplimentare care pot fi necesare pentru aceasta.

Când vinde o locuință în numerar, vânzătorul va avea nevoie de documente conform listei de mai sus și a contractului de cumpărare și vânzare în sine. Dacă a fost efectuată o plată în avans pentru locuință, atunci o chitanță care confirmă transferul plății în avans.

Un acord privind procedura de plată se întocmește și direct la tranzacție.

Vânzătorul poate solicita plata integrală la semnarea documentelor sau poate primi fonduri după ce are loc înregistrarea oficială a transferului de proprietate. În acest din urmă caz, banii sunt de obicei plasați într-o cutie de valori închiriată de cumpărător.

Contractul de închiriere va trebui să fie atașat la documentele enumerate mai sus. Se va putea avea acces la bani după ce vânzătorul și cumpărătorul vin la bancă și prezintă un document care permite accesul la fonduri. Acesta este de obicei un certificat de titlu emis pe numele cumpărătorului.

Dacă decontarea se face în ziua semnării contractului, includeți în acesta o clauză privind procedura de returnare a fondurilor dacă tranzacția nu este înregistrată dintr-un motiv oarecare.

Vând apartament cu ipotecă

În timpul unei tranzacții ipotecare, este de obicei necesar să colectați o listă foarte impresionantă de documente.

Fără ele, banca pur și simplu nu va permite părților să încheie o tranzacție.

Pe lângă pachetul standard de documente, vor fi necesare următoarele documente:

Certificat de evaluare a valorii imobilului. De regulă, cumpărătorul plătește pentru evaluare, dar din partea dvs. va trebui să oferiți evaluatorilor acces la apartament la ora stabilită. Rețineți că valoarea de evaluare a proprietății poate diferi de cea pe care ați stabilit-o la vânzare.
Adeverință de la PDN și ND (dispensare psihoneurologice și narcologice). Într-o tranzacție cu ipotecă, prezentarea este strict necesară, deoarece aceasta este o cerință a băncii.
Contract de asigurare imobiliara. Cumpărătorul plătește asigurarea imediat înainte de a intra în tranzacție. De obicei, aceasta este asigurare împotriva riscurilor de pierdere a proprietății și de deteriorare a locuințelor.
Certificat de căsătorie. Dacă sunteți căsătorit și ați achiziționat apartamentul în această perioadă. Trimis în funcție de disponibilitate.

Vânzarea unui apartament este un eveniment responsabil și foarte important pentru majoritatea cetățenilor. De obicei este precedat de o anumită pregătire, atât morală, cât și materială.

În condițiile actuale, este important să vă gândiți la fiecare pas al viitoarei tranzacții, să studiați cu atenție toate subtilitățile și nuanțele posibile și să aflați ce trebuie făcut pentru aceasta.

Și trebuie să începeți pregătirea pregătind un anumit pachet de documente.

Mai mult decât atât, documentația corect executată și strânsă integral necesară vânzării este poate cea mai importantă etapă a tranzacției și cheia succesului acesteia. Pentru a vă asigura că nu apar dificultăți în timpul procesului de vânzare, această problemă trebuie abordată în prealabil.

Deci, de ce are nevoie un proprietar pentru a vinde cu succes un apartament în 2019?

Cine poate fi vânzătorul unui apartament?

Mai întâi trebuie să vă dați seama cine poate acționa ca vânzător de spații rezidențiale. Dreptul de a incheia o tranzactie de vanzare de spatiu de locuit are doar proprietarul său real.

Adică, persoana indicată în documentele pentru apartament (de exemplu, în certificatul de proprietate, în, în, în certificatul de înregistrare a drepturilor asupra spațiilor rezidențiale).

Se întâmplă ca proprietarul direct al apartamentului să nu poată acționa personal ca vânzător sau să nu aibă posibilitatea de a fi prezent în timpul tranzacției. Apoi în numele lui un proxy poate acționa.

Dar acest lucru este posibil numai dacă există o împuternicire, care trebuie eliberată de însuși proprietar. O altă condiție indispensabilă este ca acesta să fie legalizat.

Absolut orice persoană capabilă din punct de vedere juridic poate primi o astfel de împuternicire, fie că este o rudă, un prieten, o cunoștință sau alții.

Adesea, atunci când vindeți un apartament se pune întrebarea: ce să faceți? dacă proprietarul este un cetăţean minor. În acest caz, dacă copilul nu are încă 14 ani, atunci toate tranzacțiile pentru el sunt efectuate de părinții săi, tutorele sau alți reprezentanți legali.

Dacă un adolescent are între 14 și 18 ani, atunci are dreptul de a acționa în nume propriu, dar numai cu acordul reprezentanților săi legali.

Pachetul de bază de documente

Există o anumită listă de documente fără de care este imposibil să se încheie o tranzacție de vânzare a unui apartament sau pur și simplu va fi considerat invalid.

Prin urmare, înainte de a lua orice acțiune în această direcție, este necesar să aflăm ce fel de documente sunt acestea și pregătiți-le în avans.

Lista documentelor necesare pentru vânzarea unui apartament este următoarea:

În multe cazuri, cumpărătorii sunt mai dispuși să fie de acord cu achiziția, iar procesul este mult mai rapid dacă documentele necesare sunt deja în mâinile vânzătorului.

Documente care confirmă puritatea tranzacției

Puteți verifica puritatea tranzacției pentru vânzarea unui apartament citind totul:

extins (Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare);

Primul document vă permite să urmăriți întreaga istorie a apartamentului, și anume toate tranzacțiile efectuate cu participarea sa.

Al doilea reflectă toate persoanele care locuiesc în prezent sau care au fost înregistrate vreodată în acest spațiu de locuit. Din el puteți afla dacă apartamentului i s-a impus vreo arestare, restricție sau grevare.

Exact aceste documente pot arăta cel mai pe deplin „curățenia” spațiului de locuit. La urma urmei, principalele dificultăți și suspiciuni de necinste sunt de obicei cauzate de istoricul spațiilor rezidențiale și de reședința terților în acesta.

Dacă în ultimii ani apartamentul a fost revândut în mod repetat, acest lucru nu poate decât să ridice îndoieli cu privire la legalitatea tuturor tranzacțiilor anterioare.

Dacă nu urmăriți pe toată lumea, se poate dovedi că nu toți rezidenții au fost externați în timpul vânzării. Persoanele înregistrate în mod permanent se pot califica foarte bine pentru a locui pe el împreună cu noul proprietar.

Dar atunci când faceți o tranzacție, nu doar aceste documente trebuie să le acordați atenție. Fiecare document este supus unui studiu atent.

Documente aditionale

Pentru a vinde cu succes un apartament, pot fi necesare o serie de documente suplimentare:

Documente pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate

Procedura necesită următoarele documente:

Vânzarea unui apartament nu este o procedură obișnuită sau obișnuită. Pentru a evita căderea în mâinile escrocilor și pentru a evita pierderea atât a bunurilor imobiliare, cât și a banilor Se recomandă insistent să nu vă angajați în activități de amatori, ci să apelați la profesioniști.

Poate ajuta la colectarea documentelor necesare, verificarea autenticității fiecărui document și a „purității” tranzacției în ansamblu. Părțile contractului de vânzare-cumpărare vor trebui doar să semneze documentele necesare.

Video: Ce documente pentru un apartament vor fi necesare pentru a-l vinde?

În videoclip, agentul imobiliar explică ce pachet de documente va fi solicitat proprietarului la vânzarea unui apartament.

Acesta descrie ce cerințe pentru aceste documente sunt impuse în practică, cum să le pregătiți corespunzător și să le obțineți în caz de absență.

La cumpărarea sau vânzarea unui apartament, despre autoritățile de la care pot fi obținute, precum și despre acordul preliminar de cumpărare și vânzare de spații rezidențiale și importanța acestuia.

Pentru vânzător

Vânzătorul trebuie să furnizeze următoarele documente:

Documente care confirmă identitatea fiecărui apartament (pașaport).
Dacă este disponibil, un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra spațiilor rezidențiale.
Un document pe baza căruia puteți confirma drepturile vânzătorului la. Un astfel de document poate fi fie o cumpărare, fie o vânzare, precum și documente privind proprietatea, o hotărâre judecătorească, un certificat de intrare în drepturi de moștenire a bunurilor imobiliare.
În caz de pierdere, restaurarea poate fi efectuată la Camera Înregistrării sau la ITO (pentru contracte de privatizare).
Contract de cumparare si vanzare spatiu de locuit. Vă recomandăm să întocmiți un acord doar cu un avocat care vă va ajuta la redactarea corectă și va putea, de asemenea, să țină cont de toate nuanțele tranzacției și de interesele participanților. Documentul în sine este semnat la Camera Înregistrării în prezența registratorului tranzacției.
Un certificat de componență a familiei sau un extras din registrul casei, care indică persoanele înscrise în apartament sau absența acestora.
Dacă unul dintre proprietarii apartamentului este permisiunea autorităților de tutelă și tutelă.

Pentru a obține ultimul document, este necesar ca ambii părinți (cu excepția cazurilor în care unul dintre părinți este lipsit de drepturile părintești) sau tutorele să se prezinte la autoritățile de tutelă și tutelă și să depună documentele necesare.

Lista documentelor: certificat de proprietate asupra bunurilor imobiliare, certificate de înregistrare a spațiilor de locuit vândute, actul de identificare al copilului (pașaport sau certificat de naștere), precum și pașapoartele ambilor părinți. În continuare, trebuie să scrieți o cerere pentru vânzarea de bunuri imobiliare și cumpărarea unuia nou. În termen de două săptămâni, autoritățile tutelare vor analiza situația și vor lua decizia.

Dacă proprietatea rezidențială a fost achiziționată în timpul căsătoriei, atunci vânzarea acesteia necesită acordul soțului/soției pentru vânzare, care va fi certificat de către un notar. Chiar și în cazurile în care soții sunt deja divorțați. În cazurile în care apartamentul a fost primit ca dar sau moștenire, sau a fost semnat un contract de căsătorie, nu este necesar acordul. Dacă unul dintre soți a decedat, este necesar un certificat de deces.

Pentru cumpărător

Cumpărătorul trebuie să furnizeze următoarele documente:

Contract de cumparare si vanzare de spatii rezidentiale.
Cumpărătorul trebuie să se asigure că toate datele specificate în contract sunt adevărate și că nu există erori în contractul în sine. Contractul trebuie să conțină în mod obligatoriu următoarele date: informații despre identificarea fără ambiguitate a proprietății (adresă, locație, zonă etc.), prețul imobilului care este cumpărat și vândut, despre proprietarii apartamentului, precum și despre aceștia. extras din spațiul de locuit care se vinde.
Documentul care verifică identitatea cumpărătorului este un pașaport.
Dacă achiziția este făcută de un cuplu căsătorit în părți egale, atunci trebuie furnizat un certificat de căsătorie.

Dacă spațiile rezidențiale sunt achiziționate ca proprietate unică, atunci trebuie să furnizați consimțământul soțului/soției, certificat de un notar, pentru a încheia un acord.

Dacă achiziționarea unui apartament are loc cu fonduri primite dintr-un împrumut: subvenție etc., atunci trebuie depuse documente suplimentare:

Contract de credit (ipotecar sau altul).
Credit ipotecar.
Adeverințe de la două instituții medicale: narcologic și psihoneurologic, care vor confirma că vânzătorul nu este înregistrat la aceste instituții.
Alte documente, dacă sunt solicitate de bancă.

Contractul preliminar de cumpărare și vânzare: rol și semnificație

Un astfel de acord este un fixator al înțelegerii și un garant al intențiilor pentru ambele părți în condițiile convenite anterior.

Un astfel de document simplifică relația dintre vânzător și cumpărător în cazurile în care tranzacția nu poate fi finalizată momentan.

Datorită contractului, cumpărătorul primește o garanție că imobilul de locuit va fi vândut numai lui și în condițiile convenite anterior, iar vânzătorul primește o garanție că va putea vinde apartamentul într-o anumită perioadă și în conformitate cu conditii.

Conform legislației în vigoare, preacordul indică informații de bază privind tranzacția: informații despre apartamentul în sine (suprafață, stare, etc.), preț și mecanism de desfășurare a tranzacției în sine - plata. Trebuie indicați și termenii tranzacției în care trebuie semnat acordul principal.

După expirarea termenului limită și acordul principal nu a fost semnat, una dintre părți se poate adresa în instanță și poate solicita încheierea unei tranzacții de vânzare-cumpărare pe baza unui acord preliminar. Acest lucru trebuie făcut în termen de șase luni de la data expirării.

Posibile riscuri asociate cu achiziționarea unui apartament printr-un acord preliminar

Lipsa reală de garanții serioase

Subiectul unui astfel de document este intenția de a încheia un contract principal în viitor, și nu cumpărarea sau vânzarea directă a locuinței, ceea ce înseamnă că în viitor nu există garanții reale că cumpărătorul va primi apartamentul dorit la timp.

De asemenea, este imposibil să se recunoască dreptul de proprietate asupra apartamentului prin instanță, din cauza faptului că acordul preliminar în sine nu indică transferul spațiului rezidențial către cumpărător. În cazul în care cazul este depus în continuare în instanță, există riscul unei cereri reconvenționale pentru declararea unui astfel de acord neîncheiat sau invalid.

Contractul poate fi declarat nul sau neîncheiat

Acordul preliminar trebuie să indice toți parametrii apartamentului, precum și termenii principali ai tranzacției.

În cazul în care parametrii specificați în acord sunt eronați sau lipsesc, un astfel de acord poate fi declarat neîncheiat sau invalid după depunerea în justiție.

Vanzare dubla apartament

Documentul nu indică transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, iar acordul preliminar nu este supus înregistrării la Camera Înregistrării, ceea ce înseamnă că un vânzător fără scrupule poate ulterior să negocieze cu cineva în condiții mai favorabile și să-i vândă apartamentul.

Posibilă pierdere de bani dacă se semnează un acord cu dezvoltatorul

Prin intermediul instanței, cumpărătorul poate returna doar fondurile investite, ținând cont de plata unei penalități minime, însă dacă dezvoltatorul a fost declarat faliment, există posibilitatea pierderii fondurilor fără posibilitatea returnării acestora.

Drept urmare, semnarea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare oferă ambelor părți niște garanții, precum și posibilitatea de a-și proteja interesele prin instanțe, dar necesită o mare precizie în execuție, totuși, există o serie de riscuri care sunt greu de realizat evita.

Făcând clic pe butonul de trimitere, sunteți de acord cu prelucrarea datelor dumneavoastră cu caracter personal.

Cumpărarea unui imobil (apartament, casă, cameră) pentru orice familie sau cetățean este cu siguranță un pas semnificativ și plăcut, dar în plus, este și extrem de responsabil.
Pentru a nu vă afla ulterior într-o situație neplăcută (de exemplu, contestarea unei tranzacții sau apariția persoanelor îndreptățite să locuiască într-un apartament), este necesar nu numai să se evalueze starea tehnică și parametrii locuinței, ci și să se evalueze verificați cu atenție documentele de titlu pentru acesta, precum și analizați istoricul tranzacțiilor anterioare cu el.

Ce acte trebuie să aibă vânzătorul unui apartament?

Pentru a finaliza o tranzacție de cumpărare a unui apartament (încheierea unui contract de cumpărare și vânzare și apoi înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, este necesar să se pregătească un întreg pachet obligatoriu de documente: titluri de proprietate, titluri de proprietate - din partea al vânzătorului și documente care confirmă identitatea vânzătorului și cumpărătorului (sau a vânzătorilor și cumpărătorilor Acesta este în primul rând:

Documentul prin care apartamentul a fost achiziționat la un moment dat (transfer de proprietate (privatizare), schimb, donație, cumpărare și vânzare etc.);
Certificat de proprietate (dacă a fost eliberat înainte de 15 iulie 2016) sau un extras din Registrul de stat unificat/Registrul de stat unificat care confirmă înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare;
Documente din ITO (explicație și plan).

Documentele specificate pentru cumpărarea imobilului trebuie să fie la vânzător.

În plus față de acestea, veți avea nevoie de documente despre identitatea vânzătorului și a cumpărătorului (pentru cetățenii Federației Ruse - pașapoarte, pentru personalul militar - un act de identitate militar, certificate de naștere pentru copiii sub 14 ani, pentru străini - o permis de rezidenta).

Ce documente sunt necesare la momentul tranzacției:

Extras din registrul casei (certificat de locuitori);
Certificat de stare de cont personal (absența sau prezența datoriilor pentru locuințe și servicii comunale);
Consimțământul notarial al soțului/soției (dacă apartamentul este proprietate comună);
Permisiunea autorităților de tutelă pentru tranzacție dacă sunt implicați copii minori;
Extras din Registrul Unificat al Statului Imobiliar, cu informații despre absența grevelor și arestărilor. Poate fi primit în termen de 3 zile la filiala Rosreestr, la MFC, sau solicitat de către notar (în formă electronică, a doua zi după depunerea cererii). Pentru a-l obține, se plătește o taxă de stat (750 de ruble pentru un certificat de hârtie, 300 de ruble pentru un document electronic).
Consimțământul pentru vânzarea unui apartament în care sunt înregistrați minorii este eliberat de autoritatea de tutelă și tutelă în termen de o lună de la depunerea documentelor (gratuit).
Certificat de evaluare a apartamentului (de la 2000 de ruble, pentru piața secundară);

Este interesant că aproape toate documentele din lista de documente de mai sus trebuie să fie pregătite de vânzător, în timp ce cumpărătorul va avea nevoie doar de pașapoarte la cumpărare (dacă problema nu se referă la o ipotecă etc.)

Ce acte sunt necesare pentru a cumpăra un apartament?

În prezent, contractele de vânzare și cumpărare de locuințe nu necesită înregistrarea de stat (Legea nr. 302-FZ din 30 decembrie 2012), dar apoi transferul de proprietate trebuie înregistrat în Rosreestr (). La efectuarea acțiunilor de înregistrare, specialiștii Rosreestr verifică autenticitatea și conformitatea documentelor de proprietate cu cerințele stabilite și pot returna documentele părților la tranzacție fără înregistrarea dreptului. Pentru a preveni acest lucru, ar trebui să vă asumați întreaga responsabilitate pentru completarea pachetului de documente.

Este important de știut că lista de documente pentru o tranzacție este deschisă, adică în fiecare caz specific, în funcție de componența părților la tranzacție sau de statutul proprietății (cladire nouă, secundară etc.), documentele trebuie (pot fi) diferite.

Procedura de intocmire a documentelor la achizitionarea bunurilor imobiliare si lista acestora

În general, la înregistrarea achiziției și vânzării unei locuințe, aceasta constă în următorii pași pentru vânzător:

Desigur - un pașaport.
Consimțământul pentru tranzacție de la soț, dacă este cazul.
Când cumpărați cu un credit ipotecar - certificate de venit, depozite, precum și proprietăți care pot servi drept garanție etc. Diferite bănci pot avea cerințe diferite, așa că întrebați-vă agentul sau un angajat al organizației bancare cu care lucrați.
Un contract de cumpărare și vânzare, care va specifica toți termenii tranzacției.

Doar după primirea documentelor curente va fi posibilă începerea executării efective a contractului de cumpărare și vânzare.

Dar in unele cazuri pot exista si specificatii... Cumpararea unei locuinte in casa noua, cu ipoteca, sau pe piata secundara sunt situatii diferite!

Cladire nouă

La achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, tranzacția poate fi formalizată ca aport de investiții, participare la construcție comună (DDU), aderarea la un parteneriat, aport de acțiuni, cesiune de drepturi de creanță.

În oricare dintre cazurile enumerate, se semnează mai întâi un contract preliminar de cumpărare și vânzare, iar înainte de aceasta este necesar să se verifice pachetul de documente al dezvoltatorului (rezoluție și permisiunea autorităților pentru construcție, certificat de teren (închiriere/proprietate), contract de investiții, acord de strângere de fonduri).

La finalizarea construcției, se întocmește un certificat de acceptare a locuinței și se semnează contractul principal (cumpărare și vânzare).

Locuinta secundara

Tocmai pe piața secundară sunt mai mari riscurile de a contesta achiziția de către terți.

Motivele unei astfel de contestații pot fi conflicte între foștii moștenitori ai locuinței, foștii soți, incapacitatea fostului proprietar, apariția persoanelor înregistrate (din locurile de închisoare sau persoane dispărute), înregistrarea/excluderea minorilor fără permisiunea autorităţile tutelare. Pentru a minimiza astfel de riscuri, pe lângă titlurile și documentele de proprietate ale părții vânzătoare, se verifică absența pretențiilor terților prin obținerea ():

Extrase din registrul casei cu lista tuturor persoanelor înregistrate;
Extrase din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (imediat înainte de tranzacție, pentru ca un astfel de extras să nu devină depășit).

Important: dacă apartamentul a fost privatizat înainte de 1998, atunci nu s-au făcut tranzacții cu acesta, este posibil ca informațiile să nu fi fost înscrise în Registrul Unificat de Stat. O tranzacție cu un astfel de apartament este cea mai sigură, deși pentru a-l cumpăra va trebui mai întâi să introduceți proprietatea în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar, ceea ce va dura ceva timp.

Când cumpărați de la un dezvoltator

La achiziționarea unei proprietăți în construcție de la un dezvoltator, se folosește adesea o schemă de bilet la ordin, atunci când cumpărătorul cumpără un bilet la ordin (securitate) de la dezvoltator și ulterior îl schimbă cu un apartament nou. Cu această schemă se încheie două acorduri: un contract de cumpărare și vânzare a cambiei și un acord preliminar.

La cumpărarea cu capital de maternitate

Folosind fonduri matkapital în Federația Rusă, puteți achiziționa un apartament, o cameră, o casă, adică o proprietate rezidențială separată. O listă specifică de documente pentru achiziționarea de obiecte este dată în Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 862 din 12 decembrie 2007 „Cu privire la regulile de alocare a fondurilor (o parte din fonduri) a capitalului de maternitate (familie) pentru a îmbunătăți condiții de locuință.”

Confirmarea dreptului de a utiliza bani din capitalul maternității pentru îmbunătățirea condițiilor de locuință este un certificat personal. O referire la acesta trebuie să fie în contractul de cumpărare și vânzare.

Desigur, pentru o astfel de tranzacție trebuie obținut consimțământul vânzătorului, deoarece fondurile îi vor fi transferate de la Fondul de pensii (PFR al Federației Ruse) prin transfer bancar (în contul specificat de vânzător). În plus, între semnarea contractului și primirea banilor pot trece până la două luni. O parte din fondurile pentru proprietate este plătită din fondurile cumpărătorului.

Este important ca la achiziționarea cu capital de maternitate, locuințele să fie înregistrate cu acțiuni alocate tuturor copiilor (din 29 decembrie 2006).

Dacă cumpărăm pentru un copil

Achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale pentru un copil minor este posibilă, iar până la vârsta de 14 ani se realizează fără participarea acestuia (reprezentanții săi legali (părinți/tutori/administratori) acționează pentru copil, iar de la 14 ani el are dreptul de a semna el însuși documente (în prezența reprezentanților legali Puteți să-l cumpărați ca întreg spațiul de locuit și să înregistrați o cotă în el pentru copil).

Vânzătorul va avea nevoie de un set standard de documente pentru tranzacție, dar cumpărătorii vor avea nevoie de permisiunea autorităților de tutelă, mai ales dacă copilul avea deja o cotă în proprietate.

Când cumpărați cu un credit ipotecar

Dacă cumpărătorul are o ipotecă, vânzătorul oferă un set de documente pentru vânzare, ținând cont de cerințele unei anumite bănci. În acest caz, banca va verifica și puritatea legală a proprietății.

Cel mai adesea, setul standard de documente va trebui să fie însoțit de o evaluare a costului locuinței, un contract preliminar de cumpărare și vânzare.

Deoarece aceste documente sunt necesare pentru ca cumpărătorul să aprobe tranzacția, cumpărătorul plătește și primește documentele.

Acord de cumpărare

Cerințele pentru proiectarea și conținutul contractului de cumpărare și vânzare pentru un apartament/loc de locuit sunt stabilite în,. Este necesar să se indice informații despre obiectul care îl descrie fără ambiguitate (adresă, tip de imobil, suprafață, alte caracteristici ale proprietății).

Este necesară o formă scrisă a contractului. Nu este necesară legalizarea notarială, cu excepția cazurilor în care în tranzacție sunt implicați minori/persoane incapabile din partea vânzătorului, precum și la vânzarea simultană a acțiunilor de către toți participanții la proprietate comună.

Legalizarea este supusă unei taxe de stat în funcție de valoarea proprietății (,).

Ne înregistrăm în Rosreestr

Contractul de vânzare-cumpărare, documentele de bază, pot fi depuse pentru înregistrare la filiala Rosreestr personal, prin intermediul MFC, la o recepție la fața locului a unei persoane autorizate a Rosreestr, prin poștă sau în formă electronică (la Rosreestr, sau prin portalul serviciilor guvernamentale).

Taxa de stat pentru acțiunile de înregistrare este de 2000 de ruble (). La înregistrarea prin portalul serviciilor guvernamentale, se aplică un coeficient de 0,7 (adică serviciul costă 1.400 de ruble). Interesant este faptul că solicitantul poate să nu prezinte chitanță pentru taxa de stat, deoarece informațiile despre plată sunt conținute în sistemul informațional de stat privind plățile de stat și municipale.

Se emite o chitanță cu privire la primirea documentelor pentru înregistrarea se finalizează în 7-9 zile lucrătoare, iar la cererea prin notar - a doua zi.

Confirmarea înregistrării transferului de drepturi este un extras din Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare (pe hârtie sau electronic), în conformitate cu 62 din Legea nr. 218-FZ).

Costul documentelor la achiziționarea unui apartament

Pentru un cumpărător imobiliar, costul actelor este de obicei scăzut, iar de multe ori singura cheltuială este întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare cu un avocat sau o agenție imobiliară și pentru acțiunile de înregistrare în Rosreestr.

Astfel, cheltuielile cumpărătorului rareori depășesc 6-10 mii de ruble.

Pentru vânzătorul unui apartament, costurile de timp și bani pentru pregătirea documentelor sunt semnificativ mai mari.

Etapa pregătitoare pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare de locuințe este un proces destul de intensiv în muncă, poate fi realizat fie independent, fie cu implicarea specialiștilor. În orice caz, trebuie amintit că liniștea și încrederea în legalitatea tranzacției vor depinde de pregătirea, verificarea și evaluarea atentă a tuturor documentelor și niciun șoc nu va umbri șederea noilor proprietari în noul apartament.

Verificăm proprietatea în curs de cumpărare

Verificarea imobilelor (documente pentru achizitionarea unui apartament) poate fi incredintata unor specialisti calificati, sau o puteti face singur.

În acest caz, ar trebui să efectuați următorii pași:

Aflați cum a primit proprietarul anterior locuința vândută (privatizată, cumpărată, moștenită etc.). Acest fapt trebuie confirmat prin documente relevante (acord de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire etc.). Este foarte recomandabil să studiați extrasul din Registrul de stat unificat pentru spațiile rezidențiale, acordând atenție frecvenței tranzacțiilor anterioare, faptelor de grevare și confiscării proprietății. Dacă nu au fost comise acțiuni îndoielnice în ultimii trei ani (trei ani este termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare nevalide), puteți lua în considerare această opțiune de cumpărare.
Verificati starea tehnica si calitatea apartamentului. Dacă o locuință necesită reparații, aceasta este vizibilă cu ochiul liber, dar este mult mai important să verificați starea ei reală cu documente tehnice (plan BTI etc.). Dacă există reamenajare sau reconstrucție, acestea trebuie aprobate („legalizate”).
Verificați autoritatea persoanei care acționează în numele vânzătorului (dacă vând prin împuternicire, aceasta trebuie să fie certificată de un notar și să nu aibă pete sau ștersături). Dacă proprietarul însuși este implicat în tranzacție, este recomandabil să se verifice valabilitatea pașaportului său (pe site-ul web al Oficiului pentru probleme de migrație din cadrul Ministerului Afacerilor Interne al Rusiei), precum și să se evalueze adecvarea/capacitatea vânzător. Dacă capacitatea lui de a vorbi și de a acționa în mod rațional este pusă sub semnul întrebării, ar trebui să caute o altă opțiune de locuință.
Aflați prezența terților care au drepturi asupra spațiilor de locuit. Aceștia pot fi cetățeni care ispășesc pedepse, copii minori sau alte persoane. Un vânzător căsătorit trebuie să ceară acordul soțului/soției pentru a vinde. Cel mai simplu mod de a verifica un apartament este obținerea unui extras extins din registrul casei, care indică toate persoanele înregistrate și care își păstrează dreptul de ședere.

Atenția și acuratețea cumpărătorului în etapa de pregătire pentru achiziționarea unui apartament va ajuta să se asigure de surprize neplăcute în viitor.