Równie istotną różnicą jest dopuszczalna kompozycja podmiotowa transakcji. Mogą więc osobiście uczestniczyć w sprzedaży i kupnie wszelkie podmioty prawa którzy posiadają zdolność prawną do zawierania transakcji (wszyscy, z wyjątkiem ubezwłasnowolnionych, małoletnich - art. i kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). W odniesieniu do darowizny, oprócz powyższych ograniczeń, ma to również zastosowanie zakazy uczestnictwa dla podmiotów na podstawie ich działalność zawodowa (klauzule 2, 3, 4, ust. 1 art. 575 kc), co podyktowane jest istotą darowizny.
Inne ważny czynnik przy wyborze sposobu zbycia i nabycia mienia jest to reżim prawny własności wynikające z nowego właściciela. Tak więc przy zakupie i sprzedaży, jeśli nowy właściciel nieruchomości jest w związku małżeńskim, w odniesieniu do nabytej nieruchomości, zgodnie z ust. 1 art. 256 kc, istnieje współwłasność tego majątku, niezależnie od tego, kto i z czyich środków została nabyta. Niemożność zastosowania tej zasady jest dozwolona tylko w obecności akt małżeństwa na odpowiednich warunkach... Przekazując darowiznę, zgodnie z ust. 1 art. 36 Kodeksu rodzinnego (SK) Federacji Rosyjskiej nowy właściciel jest właścicielem nieruchomości sam.
Dodatkowo trzeba zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych(art. i Kod podatkowy(kod podatkowy) RF). Powstaje ona przy przeprowadzaniu obu transakcji, jednak przy sprzedaży i kupnie obowiązek jej zapłaty spoczywa na sprzedającym, a w przypadku darowizny na obdarowanym. Jedynym wyjątkiem jest darowizna między bliscy krewni(klauzula 18.1 art. 217 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej), która nie ma zastosowania do kupna i sprzedaży. Dla niej w przypadku posiadania nieruchomości (najczęściej nieruchomości) od ponad trzech lat obowiązują normy odliczenie podatku(art. 220 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) (z wyjątkiem przypadków sprzedaży i zakupu między krewnymi).
dodatkowo
Ponadto dla darowizny ustawodawca określił listę przyczyn, które pozwalają na zakończenie transakcji po jej zakończeniu, nawet przy spełnieniu wszystkich istotnych warunków (art. 578 kc), co jest niedopuszczalne przy kupnie i sprzedaży.
Umowa darowizny
Oprócz standardowych szczegółów - data, miejsce nazwy i zakres odpowiedzialności stron - w tym dokumencie należy wskazać przedmiot umowy... Najczęściej działają rzeczy, które nie zostały wycofane z obiegu, ale mogą działać również prawa majątkowe (przeniesienie prawa autora utworu do otrzymywania tantiem od wytwórni fonograficznej), a także zwolnienie z zobowiązań (umorzenie długu). . Przedmiot musi być określony w umowie, brak takiego bezpośredniego odniesienia do konkretnej rzeczy, prawa lub metody zwolnienia pociąga za sobą nieważność umowy (klauzula 2 art. 572 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ponadto umowa określa warunki określające procedurę przekazania, odpowiedzialność za niewłaściwe użytkowanie, ograniczenia w takim użytkowaniu, jak również może zawierać zawieszające lub znoszące warunki otrzymania prezentu.
Forma umowy
Jednym z tych najważniejszych warunków jest: przedmiot umowy- towary, których przestrzeganie przewiduje określenie ich nazwy i ilości (klauzula 3 artykułu 455 Kodeksu Cywilnego, klauzula 2 artykułu 465 Kodeksu Cywilnego). Mogą być obiektami świata materialnego, papiery wartościowe lub prawa własności.
Częstym warunkiem jest również: zgodność z jakością towarów, który jest określony w umowie (klauzula 1 art. 469 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) lub nadaje się do realizacji celów, do których wykorzystywany jest tego rodzaju przedmiot (klauzula 2 art. 469 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Równie ważnym warunkiem jest: Cena przedmiotu, który jest określany za zgodą stron (z wyjątkiem tych regulowanych przez państwo). W przypadku braku tego w umowie cena naliczona za podobne towary podlega zapłacie (klauzula 3 art. 424 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Ponadto warunkiem ważności umowy jest wskazanie obowiązki stron, z których główne to:
- przekazanie towaru przez sprzedającego kupującemu;
- przyjęcie towaru przez kupującego i zapłata jego ceny sprzedającemu. W umowie mogą zostać określone wszelkie inne warunki, które nie są zakazane przez prawo.
Forma umowy
Jest określany na podstawie tematu, jego skład kosztowy i tematyczny... Dozwolone są 3 formy:
- ustny (najczęściej używany w zakupach detalicznych);
- pisemne (dostawa, kontraktowanie, udział jako strona osoby prawnej itp.);
- poświadczone notarialnie (sporządzone za zgodą stron).
Ponadto niektóre umowy podlegają: rejestracja państwowa (art. i kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).
Plusy i minusy umowy sprzedaży
DO plusy alienacja nieruchomość zawierając umowę kupna-sprzedaży powinna zawierać:
- prostota i szybkość wykonania – większość umów można zawrzeć ustnie, bez notarialnego i państwowego wpisu;
- brak ograniczeń co do składu przedmiotu, z wyjątkiem ogólnie przyjętych zakazów dotyczących ubezwłasnowolnionych i nieletnich (art. i kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej);
- uciążliwy charakter transakcji pozwala stronie zbywającej nieruchomość domagać się jej roszczenia nagroda pieniężna- jego cena;
- minimalna liczba warunków anulowania transakcji przez osoby trzecie.
DO Cons transakcje kupna-sprzedaży obejmują:
- uciążliwy charakter zobowiązuje kupującego do zapłaty na rzecz sprzedającego Pieniądze;
- potrzebować zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 208 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej), z wyjątkiem przypadków, w których stosuje się zasady odliczania podatku (art. 220 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej);
- pojawienie się wspólnego reżimu własności nabytej nieruchomości, gdy kupujący jest w związku małżeńskim (klauzula 1 artykułu 256 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), z wyjątkiem przypadków zawarcia umowy małżeńskiej;
- konieczność powiadomienia współwłaścicieli o sprzedaży ich udziału w nieruchomości i uwzględnienia ich prawa pierwokupu (art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Nieważność sfingowanej umowy
Wniosek
Dawanie, kupowanie i sprzedawanie - zasadniczo różne transakcje mające na celu zbycie własności.
Darowizna jest nieodpłatna, a kupno i sprzedaż to transakcja płatna.
Obie umowy w większości przypadków zawierane są ustnie, nie wymagają formy notarialnej i rejestracji państwowej, z wyjątkiem przypadków sprzedaży lub darowizny nieruchomości, a także darowizny towarów warte ponad 3000 rubli w imieniu osób prawnych i obietnice darowizny.
Nabywanie nieruchomości poprzez kupno i sprzedaż tworzy reżim współwłasność.
Obie transakcje podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem sprawy zastosowanie odliczenia podatku oraz darowizny między krewnymi.
Dla darczyńcy ustawodawca ustalił listę przyczyn anulowania darowizny, która nie ma zastosowania przy sprzedaży i kupnie.
Prezent pozwala ominąć zasadę pierwszeństwa.
Pokrycie sprzedaży i kupna transakcją darowizny wiąże się z: nieważność umowy w sprawie darowizny i obowiązku stosowania zasad
W ustawodawstwie cywilnym Federacji Rosyjskiej istnieje wiele różnych sposobów przenoszenia własności, z których właściciele mogą korzystać według własnego uznania. Co więcej, każda transakcja ma swoje zalety i wady, a także charakterystyczne cechy. Ponadto rozważymy bardziej szczegółowo takie rodzaje umów, jak prezent oraz zakup i sprzedaż, a także je porównamy.
Pojęcie i cechy prezentu
Umowa darowizny lub akt darowizny to dokument, zgodnie z którym jedna strona transakcji (darczyńca) przekazuje drugiej stronie (obdarowanej) określoną rzecz lub majątek. W takim przypadku transfer odbywa się bezpłatnie, tzn. odbiorca prezentu nie powinien niczego w zamian dawać właścicielowi: ani pieniędzy, ani towarów lub usług.
Bezinteresowność transakcji jest jej najważniejszym wyróżnikiem – bez zachowania tego warunku dokument zostanie unieważniony.
Umowa darowizny przewiduje spełnienie pewnych zasadniczych warunków, a mianowicie:
1. Identyfikacja przedmiotu transakcji (tj. darowanej nieruchomości). W przypadku nieruchomości należy wskazać następujące dane:
- powierzchnia obiektu (w tym suma);
- jego lokalizację (czyli dokładny adres, aż do wskazania piętra i liczby kondygnacji budynku, jeśli mówimy o mieszkaniu lub jego udziale);
- numer katastralny (dla działki).
Oznacza to, że powinny to być takie dane, które mogłyby pomóc w dokładnej i jednoznacznej identyfikacji przesyłanego obiektu wśród wielu innych.
2. Wniesienie cech stron umowy. Te cechy obejmują wskazanie:
- Pełne nazwy stron;
- adresy ich zameldowania i faktycznego zamieszkania;
- obywatelstwo każdego z nich itp.
Pozostałe warunki umowy strony mogą wybrać według własnego uznania. Jedynym wymogiem jest ich zgodność z przepisami obowiązującego prawa. W szczególności zabrania się wprowadzania do niej warunków nakładających na obdarowanego jakiekolwiek obowiązki, np.:
- w sprawie wypłaty środków;
- o przekazaniu w zamian innych rzeczy;
- zapewnienie darczyńcy pewnych usług;
- w sprawie przeniesienia własności dopiero po wystąpieniu jakiegoś zdarzenia (na przykład po śmierci właściciela).
We wszystkich tych sytuacjach przewidziane są inne rodzaje transakcji cywilnych, które należy zastosować. Dlatego też, jeśli te warunki są obecne w dokumencie, zainteresowane strony będą mogły go zakwestionować.
Pojęcie i cechy sprzedaży i zakupu
Umowa kupna-sprzedaży to dokument, zgodnie z którym właściciel nieruchomości przekazuje ją innej osobie na stałe i za opłatą. Tą nieruchomością mogą być nieruchomości (dom, mieszkanie, pokój, ich udział), działki, pojazdy i wiele innych obiektów. Jednak transakcja ta jest najczęściej stosowana w odniesieniu do nieruchomości.
Umowa kupna-sprzedaży wraz z darowizną przewiduje również spełnienie pewnych istotnych warunków. W szczególności powinna zawierać również dane dotyczące cech sprzedawanej nieruchomości, a także stron transakcji.
Jest jednak jeszcze jeden zasadniczy warunek zawarcia umowy kupna-sprzedaży - uwzględnienie w niej ceny nieruchomości. Bez podania dokładnej wartości transakcja zostanie unieważniona.
W takim przypadku cenę nieruchomości ustala właściciel, jednak nie powinna ona być niższa niż określone prawem granice. Jeśli podczas sprawdzania umowy w Agencja rządowa jej przedstawiciele będą wątpić w wskazaną kwotę wartości, mogą zainicjować dodatkową wycenę nieruchomości.
Główne różnice
Transakcje prezentowe i sprzedażowe mają wiele podobnych cech, a mianowicie:
- służą do przeniesienia własności z właściciela na osobę trzecią;
- muszą być zarejestrowane w odpowiednim urzędzie rejestracyjnym;
- wchodzą w życie po oficjalnej rejestracji;
- żądać własności przenoszonej nieruchomości;
- są sporządzone w formie pisemnej i nie wymagają obowiązkowego poświadczenia notarialnego.
Jednak pomimo tych wszystkich podobieństw, tego typu umowy mają pewne różnice, i to bardzo istotne. Różnice te można przedstawić w formie tabeli porównawczej:
Kryterium porównania Donacja Skup i sprzedaż Zemsta Koniecznie jest bezpłatny Warunkiem koniecznym jest otrzymanie określonej zapłaty za towar. Dostępność zobowiązań podatkowych Konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% dla rezydentów lub 30% dla nierezydentów. Podstawą opodatkowania w tym przypadku jest wielkość otrzymanej nieruchomości, ponieważ jest to dochód. Konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w tej samej wysokości. Jednak w tym przypadku dochód to wpływy ze sprzedaży nieruchomości, więc od tej kwoty odliczany jest procent. Jednocześnie podatek nie jest pobierany od nieruchomości, którą sprzedający posiadał dłużej niż trzy lata. Strona podatkowa Odbiorca majątku (czyli obdarowany) Właściciel nieruchomości (tj. sprzedawca) Możliwość wypowiedzenia Osoba obdarowana może odmówić przyjęcia prezentu, a darczyńca może odstąpić od umowy, ale tylko wtedy, gdy istnieją ku temu podstawy wymienione w przepisach prawa. Tylko wtedy, gdy kupujący nie zapłaci pieniędzy lub jeśli nieruchomość jest obciążona. Dodatkowe warunki o wypowiedzeniu można określić w umowie Ryzyko wyzwania Wysoki ponadto zarówno sam darczyńca, jak i inne zainteresowane osoby (na przykład krewni lub inni ubiegający się o część majątku) mogą zakwestionować dokument Praktycznie nieobecny, ponieważ transakcja jest równa dla stron Ograniczenia Umowa nie może zostać zawarta między osoby prawne którzy są zaręczeni? działalności komercyjne, a także w imieniu przedstawiciela małoletniego obywatela. Uzdolnionym nie może być również lekarz ani nauczyciel instytucji państwowej, jeżeli otrzymanie prezentu jest związane z jego działalnością zawodową. Nie ma specjalnych ograniczeń, z wyjątkiem tych ustanowionych dla ogólnych czynności cywilnoprawnych (np. zdolność do czynności prawnych) Możliwość uzyskania ulgi podatkowej Zaginiony Pod warunkiem, że stronami transakcji nie byli bliscy krewni Dokumenty wymagane w obu przypadkach są w przybliżeniu takie same i obejmują:
- paszport;
- otrzymanie zapłaty cła państwowego;
- wniosek (sporządzony tylko dla darowizny);
- dokumenty dotyczące tytułu własności;
- pozwolenie na transakcję od współmałżonka;
- zgoda innych właścicieli nieruchomości, jeśli jest ona współwłasnością;
- zaświadczenie o braku długów na rachunkach za media.
Inne dokumenty mogą być wymagane w zależności od konkretnej sytuacji. Ponadto strony muszą dostarczyć samą umowę w kilku egzemplarzach, których konkretna liczba zależy od liczby jej stron.
Jak wybrać odpowiedni rodzaj umowy?
Zastosowanie dedykacji jest najkorzystniejsze w następujących sytuacjach:
1. Transakcja odbywa się między bliskimi krewnymi. Jest to najkorzystniejsza sytuacja dla stron, gdyż w tym przypadku obdarowana osoba nie musi płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej bliskimi krewnymi zwolnionymi z płacenia tego podatku są członkowie rodziny pierwszego stopnia pokrewieństwa, a mianowicie:
- dzieci;
- mąż czy żona;
- rodzice.
2. Darczyńca chce, aby mienie było wyłącznie własnością osoby darowanej. Podobnie jak w przypadku każdej innej nieodpłatnej transakcji (na przykład testamentu), przedmiot lub majątek otrzymany w prezencie nie będzie podlegał podziałowi (w szczególności w przypadku rozwodu).
Umowę sprzedaży najlepiej stosować na następujących warunkach:
- Mieszkanie jest własnością sprzedającego od ponad trzech lat. W takim przypadku jest zwolniony z konieczności płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
- Transakcja nie zawiera się między bliskimi krewnymi. W takiej sytuacji nabywca będzie mógł otrzymać odliczenie od podatku, którego wysokość zależy od limitu ustalonego prawem i faktycznie przez niego zapłaconego podatek dochodowy za Poprzedni okres(maksymalnie trzy lata).
Warto pamiętać, że transakcja kupna-sprzedaży bardziej chroni prawa stron, dlatego nie należy jej zastępować fikcyjną umową darowizny, jak to często ma miejsce, aby zaoszczędzić na podatku dochodowym od osób fizycznych. Rzeczywiście, w tym przypadku kupujący może okazać się nieuczciwy i nie wywiązać się ze swoich zobowiązań do zapłaty, a sprzedawca nie będzie mógł zakwestionować jego działań, ponieważ dokument naprawi bezpodstawność tych relacji.
Oczywiście decydującym czynnikiem przy wyborze między darowizną a kupnem i sprzedażą będą osoby, które są stronami tej transakcji. Jeśli mówimy o członkach tej samej rodziny lub bliskich krewnych, najbardziej opłaca się dokonać darowizny, ponieważ w tym przypadku transakcja będzie kosztować prawie za darmo. W innych sytuacjach najlepiej jest zawrzeć umowę kupna-sprzedaży, która maksymalnie chroni prawa wszystkich uczestników i praktycznie nie stwarza ryzyka podważenia.
Niemal każdy z nas prędzej czy później staje przed koniecznością podjęcia decyzji o przekazaniu mieszkania dzieciom lub innym bliskim krewnym. Są trzy najczęstsze sposoby: dawanie, kupowanie i sprzedawanie oraz dziedziczenie. Który z nich jest najwygodniejszy i najbardziej opłacalny?
FAŁSZYWA WYPRZEDAŻ!
Transakcja kupna i sprzedaży jest najczęstszą transakcją na rynku mieszkaniowym. Zgodnie z artykułem 549 Kodeks cywilny RF definicja umowy kupna-sprzedaży nieruchomości jest następująca: zgodnie z umową sprzedający zobowiązuje się do przejścia na własność kupującego działka, budynek, budowla, mieszkanie lub inna nieruchomość za opłatą. Oczywiście w przypadku przeniesienia mieszkania w ten sposób między krewnymi nie może być mowy o pieniądzach. Jednak w tym przypadku istnieje wiele niuansów związanych z opodatkowaniem.
Po pierwsze, sprzedający mieszkanie otrzymuje dochód w postaci kosztów mieszkania. Nawet jeśli pieniądze nie zostały faktycznie przekazane, koszt mieszkania musi być wskazany w umowie odpowiednio, były właściciel mieszkania będzie musiał zapłacić podatek dochodowy osoby fizyczne(Podatek dochodowy). Jeśli mieszkanie było własnością matki przez mniej niż trzy lata, podatek w wysokości 13% zostanie zapłacony od kwoty ponad 1 miliona rubli. Wydawałoby się, że nie ma nic prostszego - wskazać w umowie sprzedaży niższą kwotę, a nie trzeba płacić żadnych podatków. Ale nie tak łatwo oszukać fiskusa. Według Vladimira Spasskiego, dyrektora departamentu prawnego agencji nieruchomości MIAN, transakcja kupna-sprzedaży pomiędzy krewnymi może przyciągnąć uwagę organów podatkowych, ponieważ dochodzi do zawarcia umowy między osoby współzależne... Na tej podstawie organy podatkowe mają prawo sprawdzić prawidłowość zastosowania ceny transakcyjnej. „W przypadku ujawnienia odchylenia ceny transakcji w górę lub w dół o więcej niż 20% ceny rynkowej, organ podatkowy ma prawo naliczyć odpowiednią kwotę podatku i odsetek karnych naliczonych w taki sposób, jakby skutki transakcję tę oszacowano na podstawie zastosowania cen rynkowych ”, - ekspert cytuje art. 40 ust. 3 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Po drugie, transakcja kupna-sprzedaży pomiędzy osobami bliskimi uniemożliwia kupującemu uzyskanie odliczenia od podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 220 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej nabywca, który na podstawie kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej pozostaje w związku ze sprzedającym, nie ma takiego prawa.
Innym niuansem, który może wymusić decyzję niekorzystną dla tej opcji przekazania mieszkania krewnym, jest taka koncepcja, jak „wspólna własność małżonków”. Wielu rodziców, którzy myślą o przekazaniu mieszkania swojemu żonatemu/zamężnemu dziecku, raczej nie wybierze tej opcji, ponieważ w tym przypadku mieszkanie będzie wspólnie nabytą własnością, a w przypadku rozwodu małżonek będzie miał prawo do roszczenia połowa mieszkania. Nie jest to jednak jedyna opcja, gdy problemy mogą pojawić się z powodu trudnych relacji w rodzinie. „Relatywnie rzecz biorąc, matka i córka posiadają mieszkanie w równych częściach, a matka chce przekazać swój udział innemu dziecku, na przykład synowi, który nie ma mieszkania. Jeśli nie da mu tego udziału, ale go sprzeda, to zgodnie z prawem musi najpierw zaproponować, że kupi ten udział swojej córce. Ponadto na tych samych warunkach, na jakich zawrze z synem umowę kupna-sprzedaży. I tylko jeśli w ciągu miesiąca córka nie wyrazi chęci wykupienia tego udziału, w takim przypadku możesz bezpiecznie sprzedać swój udział innym krewnym ”- mówi Olga Rykova, dyrektor działu prawnego w Panorama Estate. Ponadto relacje między sprzedającym a kupującym mogą ulec pogorszeniu. Na przykład, jeśli matka sprzedaje swoje mieszkanie córce, może nadal w nim mieszkać. Ale jeśli córka chce sprzedać mieszkanie, to matka nie będzie w stanie jej tego przeszkodzić. Ponadto, zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, przeniesienie własności budynku mieszkalnego lub mieszkania na inną osobę jest podstawą do wygaśnięcia prawa do użytkowania Pomieszczenia mieszkalne członkowie rodziny byłego właściciela. Dlatego jeśli nagle pogorszy się relacja między matką a córką, matka w każdej chwili może być na ulicy.
PREZENT OD CZYSTEGO SERCA
Przekazywanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny nie jest tak powszechne na rynku jak kupno i sprzedaż, ale dla bliskich jest bardziej opłacalne. W rzeczywistości wszystkie te wady, które zostały wymienione powyżej dotyczące sprzedaży, w przypadku darowizny zamieniają się w zalety. Po pierwsze, podatki. Zgodnie z art. 217 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej dochód otrzymany w prezencie jest zwolniony z opodatkowania, jeżeli dawca i obdarowany są członkami tej samej rodziny lub bliskimi krewnymi zgodnie z IC Federacji Rosyjskiej. Kodeks rodzinny obejmuje małżonków, rodziców, dzieci, w tym rodziców adopcyjnych i dzieci adoptowane, dziadków, babcie, wnuki, braci i siostry pełnoprawnych i przyrodnich (mających wspólnego ojca lub matkę). Jeśli mówimy o dalekich krewnych, do których zaliczają się wujkowie, ciotki, kuzyni/siostry itd., to odbiorca „prezentu” będzie musiał zapłacić 13% podatku dochodowego. Ponadto do niedawna istniały spory dotyczące sposobu naliczania podatku. „W umowie darowizny najczęściej koszt mieszkania nie jest wskazany lub jest wskazany przez WIT. Odpowiednio wcześniej Organy podatkowe nie mogłem zrozumieć, ile obliczyć podatek od darowizn ”- wyjaśnia Irina Shugurova, zastępca dyrektor generalny MIEL-Brokerage w kwestiach prawnych. Dokładnie rok temu, 9 października 2008 r., wprowadzono zmiany w procedurze obliczania podatku od nieruchomości otrzymanej w prezencie: „Jeżeli osoba otrzymała mieszkanie w prezencie od innej osoby, która nie jest członkiem rodziny lub bliskim krewnym i w umowie darowizny nie jest określony koszt mieszkania, podstawa opodatkowania w przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych obliczany jest przez podatnika w oparciu o obowiązujące w dniu darowizny ceny za tę samą lub podobną nieruchomość, obsługa podatkowa w Moskwie.
Po drugie, dawanie jest znacznie wygodniejsze z punktu widzenia relacji między bliskimi. Jeśli weźmiemy ten sam przykład z dzieckiem w związku małżeńskim, to rodzice mogą być tutaj spokojni – w przypadku rozwodu były małżonek nie będzie mógł ubiegać się o udział w mieszkaniu. Zasada ta wynika z art. 36 RF IC, zgodnie z którym majątek otrzymany przez jednego z małżonków podczas małżeństwa w prezencie jest wyłącznie jego własnością. W przypadku rozwodu małżonek nie będzie mógł żądać podziału mieszkania. Co prawda po rozwodzie małżonek może żądać zwrotu nakładów na remont mieszkania, w tym obrony tego prawa w sądzie.
Są inni w prezencie pozytywne punkty... „Prawo cywilne daje darczyńcy pewne gwarancje bezpieczeństwa własnego życia i zdrowia, dając mu prawną możliwość anulowania darowizny, jeśli obdarowany dokona zamachu na jego życie, życie któregokolwiek z członków jego rodziny lub bliskich krewnych, lub celowo powoduje uszkodzenie ciała dawcy. Gwarancje dotyczą również bezpieczeństwa przedmiotu darowizny: darczyńca ma prawo żądać anulowania darowizny, jeśli obchodzenie się z darowanym przedmiotem stwarza zagrożenie jego nieodwołalnej utraty” – mówi Sergey Lushkin, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Posiadłość Kvartal.
MIESZKANIE PO ŚMIERCI
Innym powszechnym sposobem przekazania mieszkania krewnym jest dziedziczenie. Jakie są zalety i wady tej metody? Główną i być może jedyną wadą jest to, że przeniesienie mieszkania na nowego właściciela jest możliwe dopiero po śmierci poprzedniego. Co więcej, jeśli spadkodawca chce umorzyć mieszkanie konkretnemu krewnemu, testament należy sporządzić z notariuszem, ale jeśli jedynym spadkobiercą jest dziecko, to obecność testamentu nie jest konieczna.
Do zalet należy zaliczyć fakt, że podobnie jak w przypadku darowizny spadkobierca będzie jedynym właścicielem majątku, małżonek w żadnym wypadku nie będzie mógł domagać się podziału takiego majątku. Jeśli chodzi o opodatkowanie, teraz podatek od nieruchomości otrzymany w drodze spadku został anulowany, to znaczy nie będziesz musiał płacić.
PRZECIĘTNY
Konieczne jest wybranie jednej lub drugiej metody przeniesienia mieszkania między krewnymi, w zależności od każdej konkretnej sytuacji. Jeśli porównamy ich atrakcyjność na podstawie wymienionych przez nas zalet i wad, możemy dokonać pewnego rodzaju oceny: najmniej akceptowalną opcją jest kupno i sprzedaż, bardziej preferowana, ale także niepożądana, dziedziczenie. Cóż, liderem parady hitów jest darowizna. Eksperci zauważają jednak, że w niedalekiej przyszłości umowa darowizny może stracić „żółtą koszulkę lidera”. Zostanie zastąpiona umową dożywotnią, która jest rodzajem zestawienia wszystkich wymienionych opcji. „Umowa najmu przewiduje transakcję kupna-sprzedaży mieszkania na określonych warunkach obciążających kupującego, zgodnie z którymi kupujący zobowiązuje się do utrzymania sprzedającego do końca życia, a były właściciel zachowuje prawo do zamieszkania w tym mieszkaniu do końca życia. jego śmierć – wyjaśnia Olga Rykova. Umowa ta musi być zawarta w formie notarialnej. Podlega również rejestracji państwowej. I określa wszystkie warunki, na jakich sprzedawca zgadza się sprzedać tę nieruchomość: od kwoty miesięcznego utrzymania, po rodzaje leczenia, zatrudnienie pielęgniarki, mieszkanie w tym lub innym mieszkaniu itp. Główną zaletą tej transakcji jest to, że majątek przechodzi natychmiast na nowego właściciela, ale jednocześnie prawa poprzedniego właściciela są chronione prawem, co jest ważne, ponieważ relacje między bliskimi mogą z czasem ulegać diametralnym zmianom. Wygrywają obie strony - jedna jest pewna, że jest właścicielem tego mieszkania lub domu, a druga jest pewna, że nie zostanie na ulicy bez kawałka chleba.
(na podstawie materiałów Urbanus.ru)
Każda umowa ma zarówno zalety, jak i wady, w zależności od konkretnej sytuacji. Darowizny, kupno i sprzedaż nie są wyjątkiem. Często osoby zainteresowane wywłaszczeniem swojego majątku starają się zatuszować jedną transakcję drugą w celu uzyskania określonej korzyści, zapominając, że takie transakcje są nieważne.
Należy zauważyć, że wybór sposobu sformalizowania przeniesienia własności majątku, w postaci darowizny lub kupna i sprzedaży, zależy bezpośrednio od tego, kto jest stronami transakcji. Jeśli są to krewni, konieczne jest uciekanie się do darowizn, jeśli nie - do kupowania i sprzedawania. To zalecenie dotyczy każdej nieruchomości.
Plusy i minusy poświęcenia
W związku z tym darowizna ma pewne zalety i wady charakterystyczne dla wszystkich przedmiotów (rzeczy ruchomych i nieruchomych), które należy bardziej szczegółowo omówić.
Korzyści z umowy darowizny:
- Aby sfinalizować transakcję, wystarczy proste pisanie, w wielu przypadkach dopuszczalna jest również ustna forma zawarcia umowy (art. 574 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
- Prezent jest tylko własność skończonego, tj. nie podlega reżimowi wspólnego majątku wspólnego małżonków (klauzula 1 artykułu 36 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej - IC Federacji Rosyjskiej)
- Zwolnienie dawcy z opodatkowania (ponieważ darowizna jest transakcją nieodpłatną), a także obdarowanego, jeśli jest jego bliskim krewnym (klauzula 18.1 ust. 1 art. 218 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej - kodeks podatkowy Rosji Federacja).
- Własność darowanego przedmiotu przechodzi na obdarowanego z chwilą zawarcia umowy (z wyjątkiem przypadków przyrzeczenia darowizny lub darowizny nieruchomości).
- Darowizna pozwala na przeniesienie własności z pominięciem niektórych aspektów obecnego ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej.
Jeżeli dana osoba chce sprzedać udział w mieszkaniu, to jednocześnie jest zobowiązana do przestrzegania zasady prawa pierwokupu (Sztuka. 250 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej), aby tego uniknąć, sprzedający musi jedynie zawrzeć darowiznę z potencjalnym nabywcą akcji. Ale jednocześnie nie możemy zapominać, że taka transakcja może zostać unieważniona i uznana za fikcyjną (ust. 1 art. 572 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).
Wady umowy darowizny:
- Dawca może w każdej chwili anulować prezent... W przypadku rozwiązania umowy lub uznania jej za nieważną, wykonawca jest zobowiązany do zwrotu prezentu dawcy (klauzula 5 art. 578 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 2 art. 167 Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska).
- Istnieje pewien stopień kwestionowania transakcji w sądzie, w szczególności, gdy dawcą jest osoba w podeszłym wieku lub osoba pobierająca jest nieuczciwa.
- Darczyńca nie otrzymuje niczego w zamian za darowiznę, ponieważ taka transakcja jest jednostronnie wiążąca.
- Darczyńca nie może obciążać darowanego majątku, ponieważ obdarowany, stając się jego właścicielem, ma prawo rozporządzać nim według własnego uznania.
- Zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) dla osób niebędących krewnymi darczyńcy.
Plusy i minusy umowy sprzedaży
Kupno i sprzedaż zajmują najczęstsze miejsce w codziennym życiu ludzi, a to ze względu na to, że istnieje kilka jego rodzajów. pkt 5, art. 454 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej reguluje następujące rodzaje umów dla tej transakcji: sprzedaż detaliczna, dostawa towarów, kontraktacja, dostawa energii, sprzedaż nieruchomości i przedsiębiorstw.
dodatkowo
Mimo tak wielu rodzajów umów kupna-sprzedaży, wspólnym dla nich wszystkich jest to, że sprzedający zobowiązuje się do przekazania towaru (rzeczy) kupującemu, który z kolei go przyjmie i zapłaci ustaloną cenę.
Dokonując takich transakcji należy pamiętać, że każda z nich ma swoją własną plusy i minusy.
Dawcą jest koniecznie właściciel mieszkania.
Obowiązkowe(Art.551 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, Art.574 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przeprowadza go ten sam organ państwowy - Urząd Federalnej Służby Rejestracji na temat Federacji Rosyjskiej, dokumenty są składane do Federalnej Służby Katastralnej Urzędu Federalnej Służby Rejestracji na przedmiot Federacji Rosyjskiej pakiet dokumentów jest praktycznie taki sam (wyjątkiem jest akt przyjęcia i przekazania mieszkania), wielkość cła państwowego - 2000 rubli(klauzula 22, klauzula 1, art. 333.33 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Procedura państwowej rejestracji przeniesienia własności jest przeprowadzana zgodnie z wymogami Prawo federalne Nr 122-ФЗ z dnia 21 lipca 1997 r. „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”Na podstawie proponowanej analizy norm obowiązującego ustawodawstwa cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie kupna i sprzedaży nieruchomości oraz jej darowizny należy stwierdzić, że w zasadzie obie te umowy praktycznie nie różnią się procedurą rejestracja i rejestracja.
Ważny
Jednocześnie istotna różnica pojawia się przy rozstrzyganiu kwestii, kto będzie działał po drugiej stronie transakcji. Te. jeśli strony są krewnymi, to najbardziej najlepsza opcja dla każdego z nich będzie zarejestrowanie wywłaszczenia mieszkania w formie aktu podarunkowego oraz korzystanie ze sprzedaży i kupna dla osób, które są względem siebie obce.
Co jest bardziej opłacalne - kupno i sprzedaż czy podarowanie samochodu?
Pytania o to, jak najlepiej zaaranżować konkretną transakcję, można spotkać nie tylko w sytuacji z nieruchomościami, ale również wtedy, gdy przedmiotem transakcji jest samochód.
U podstaw umowy sprzedaży pojazd niewiele różni się od podobnej umowy mieszkania, to samo dotyczy umów darowizny.
W związku z tym skupimy się na kluczowych punktach dokonywania transakcji darowizn oraz kupna i sprzedaży samochodu:
- z reguły takie umowy zawierane są w: proste pisanie(obowiązkowe poświadczenie notarialne nie jest wymagane, dopóki same strony tego nie chcą);
- przedmiotem transakcji jest pojazd(tj. jego indywidualne cechy będą obejmować informacje określone w paszporcie pojazdu (PTS): marka (model) samochodu, numer identyfikacyjny(VIN), rok produkcji, numer silnika, nr podwozia (ramy), nadwozie, kolor, informacje o numerach rejestracyjnych;
- W celu warunki obowiązkowe które powinny znaleźć odzwierciedlenie w takich umowach obejmują: informacje o TCP(jako dokument tytułu własności), wskazanie ponownej rejestracji w policji drogowej;
- dla umowy sprzedaży jest obowiązkowe wskazanie wartości(ceny) samochodu jest warunkiem koniecznym, ponieważ transakcja jest uciążliwa;
- wraz z przekazaniem pojazdu darczyńca (lub sprzedający) jest zobowiązany do przeniesienia na drugą stronę transakcji wszystkich Wymagane dokumenty(PTS, karta diagnostyczna itp.);
- jako załącznik do umów można dołączyć świadectwo odbioru pojazdu.
Jak widać, nie ma praktycznie żadnej różnicy w realizacji umów darowizny oraz kupna i sprzedaży pojazdu mechanicznego. W takim przypadku decyzja o tym, które z nich należy rozstrzygnąć w konkretnym przypadku, należy podjąć po przeanalizowaniu norm Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Wszystko, co jest wykonywane na podstawie takiej umowy, musi zostać zwrócone „na swoje miejsce”, tak jak istniało przed jej zawarciem.
W tym przypadku zasady transakcji, o których strony naprawdę miały na myśli, powinny mieć zastosowanie do transakcji pozorowanej.
Wniosek
Na zakończenie chciałbym jeszcze raz zwrócić uwagę na takie okoliczności jak:
- Darowizna oraz kupno i sprzedaż nieruchomości są prostymi transakcjami przy rejestracji, nie wymagają obowiązkowe poświadczenie notarialne. Są podobne w swojej treści.
- Główną różnicą między nimi jest znak zemsty.
- Zastąpienie kupna i sprzedaży darowizną lub odwrotnie pociąga za sobą nieważność transakcji. Ona jest nieistotna.
- Oba rodzaje transakcji charakteryzują się obecnością opodatkowania.
- Możliwe jest zwolnienie z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych lub zastosowanie innych świadczeń zgodnie z Kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej.
Pytanie odpowiedź
Mój ojciec jest właścicielem 4/5 udziałów w mieszkaniu, spłaciłem wszystkie jego długi za narzędzia i mieszkam z nim. Teraz chce zarejestrować dla mnie swój udział. Jak najlepiej zorganizować taką transakcję: kup i sprzedaj czy darowizna?
W takim przypadku lepiej jest przekazać darowiznę na udział w mieszkaniu. W takim przypadku nie musisz przestrzegać wymogu pierwokupu, a ani Ty, ani Twój ojciec nie będziecie opodatkowani, ponieważ jesteście bliskimi krewnymi.
Chcę podarować mamie samochód, który mam krócej niż rok. Czy muszę to poświadczyć u notariusza i sporządzić operat szacunkowy?
Te wymagania nie są obowiązkowe dla samochodu darowizny.
Przy rejestracji prawa do przeniesienia własności pojawia się pytanie: wybrać przeniesienie poprzez darowiznę lub umowę kupna-sprzedaży. Co jest lepsze, zależy od wielu niuansów i konkretnych warunków. Jeśli sprzedaż odbywa się na zasadzie zwrotu kosztów, wówczas proces darowizny nie przewiduje żadnych płatności w zamian za nieruchomość otrzymaną w prezencie. Stosunki prawne wynikające z tych sposobów przenoszenia prawa są odmienne.
Nie ma więc jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, co jest lepsze – umowa sprzedaży czy umowa darowizny. Rozwiązanie dylematu, jak najlepiej zaaranżować, pozwoli na szczegółowe rozważenie wszystkich aspektów tych procedur, a także określenie ich mocnych stron i Słabości... Każda umowa ma swoje zalety i wady. Duże znaczenie ma relacja pomiędzy stronami transakcji.
W niektórych przypadkach obywatele są zaangażowani w alienację swojej własności, zastępując prawdziwe znaczenie ich intencji w celu uzyskania korzyści. Jednak podczas sprawdzania takiej transakcji zostanie ona unieważniona. Istnieje ogólne zalecenie dotyczące ponownej rejestracji praw: jeśli uczestnikami procesu są bliscy krewni, należy sformalizować fakt darowizny, jeśli prawa zostaną przeniesione na osoby nieuprawnione, należy sporządzić umowę kupna-sprzedaży.
