การขายอพาร์ตเมนต์ทางเลือกคืออะไร ความเสี่ยงของผู้ซื้อ การขายอพาร์ตเมนต์ทางเลือก: ความหมาย ชื่อและรูปแบบอื่นๆ

ตามการประมาณการของผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากถึง 70% ของการทำธุรกรรมทั้งหมดในตลาดที่อยู่อาศัยรอง - ข้อเสนอทางเลือก.

ดังนั้นการซื้อหรือขาย ที่อยู่อาศัยรองผู้เข้าร่วมตลาดรายใดมีโอกาสสูงมากที่จะเผชิญกับธุรกรรมประเภทนี้อย่างแน่นอน

นอกจากนี้ยังสามารถทำหน้าที่เป็นง่าย คนขายหรือ ผู้ซื้อและ ผู้ซื้อและผู้ขายในเวลาเดียวกัน.

มาวิเคราะห์กันว่าคืออะไร ธุรกรรมทางเลือกในการซื้อและขายอพาร์ตเมนต์และนำไปใช้ที่ไหน

เรียนผู้อ่าน!บทความของเรากล่าวถึงวิธีแก้ปัญหาทั่วไป ประเด็นทางกฎหมาย... ถ้าอยากรู้ วิธีแก้ปัญหาของคุณ - โทรทางโทรศัพท์ ปรึกษาฟรี:

ข้อตกลงทางเลือก: มันคืออะไร?

ข้อตกลงทางเลือก- ธุรกรรมการซื้อและขายซึ่งผู้ขายอพาร์ทเมนต์ได้บ้านสำหรับตัวเองพร้อม ๆ กัน

การค้าทางเลือกมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

• จัดขึ้นพร้อมกัน ธุรกรรมการซื้อและขายอย่างน้อย 2 รายการและประการที่สอง ผู้ขายคือผู้ขายของธุรกรรมแรก
• ข้อเสนอ เชื่อมต่อถึงกันการยกเลิกดีลแรกจะส่งผลให้ดีลที่สองแตกโดยอัตโนมัติ

หลักการเหล่านี้ แยกแยะธุรกรรมทางเลือกจากธุรกรรมทั่วไปโดยที่ผู้ขายรับเงินไม่ทันเหตุการณ์ใดๆ

ในอนาคตเขาสามารถ กำจัดทิ้งตามดุลยพินิจของคุณเองและยกตัวอย่างเช่น ซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วย ในการทำธุรกรรมทางเลือก หลักการสำคัญคืออย่างแม่นยำ ความเชื่อมโยงและ พร้อมกัน.

ตามกฎแล้วสถานการณ์นี้พัฒนาในหนึ่งเดียว เหตุผล - คนขายไม่มีที่อยู่ถ้าเขาเพิ่งขายอพาร์ตเมนต์

และการขายคือแนวทาง ทำให้ดีขึ้นหรือ เปลี่ยนของพวกเขา สภาพความเป็นอยู่.

ตัวเลือกดีล

ธุรกรรมทั้งหมดในตลาดรองสามารถแบ่งคร่าวๆ ได้เป็นสามประเภท:

1. ขายตรง (สุทธิ);
2. ข้อตกลงทางเลือก;
3. "โซ่" ของอพาร์ทเมนท์

ขายตรง- ธุรกรรมที่ผู้ขายเพียงแค่ได้รับเงินแล้วจำหน่ายตามดุลยพินิจของเขาเอง

มัน ประเภทธุรกรรมที่ง่ายที่สุดโดยหลักการไม่ต่างจากการซื้อบ้านในตลาดหลักมากนัก

ข้อตกลงทางเลือก- การขายอพาร์ทเมนต์พร้อมการซื้อที่อยู่อาศัยอื่นพร้อมกัน

ข้อตกลงดังกล่าวมี ผู้เข้าร่วมขั้นต่ำ 3 คน:
ผู้ซื้อ - ผู้ขาย / ผู้ซื้อ - ผู้ขาย.

เงินได้รับโดยผู้ขาย / ผู้ซื้อจากผู้ซื้อจะถูกโอนทั้งหมดหรือบางส่วน สำหรับผู้ขาย.

วิธีอื่นในการจัดระเบียบข้อตกลง:

• การปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ตัวอย่างเช่น การขายอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องและการซื้ออพาร์ตเมนต์แบบสองห้อง
• การเปลี่ยนแปลงสภาพความเป็นอยู่โดยไม่มีการปรับปรุงคุณภาพอย่างชัดเจน เช่น การย้ายไปยังพื้นที่อื่น เปลี่ยนชั้น ฯลฯ
• ผ่านเมื่อขายอพาร์ทเมนต์หลายห้องและซื้อบ้าน 2 หลัง
• รัฐสภา- ตัวเลือกที่ค่อนข้างหายากเมื่อขายบ้านสองหลังขึ้นไปพร้อมกันและซื้อหนึ่งหลัง

ตัวเลือก รัฐสภาค่อนข้างหายากเนื่องจากเป็นการยากที่จะหาผู้ซื้อตั้งแต่สองคนขึ้นไปพร้อมกันสำหรับวัตถุที่จะขาย

นอกจากนี้ โดยปกติผู้ที่ย้ายเข้ามาสามารถขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องเพื่อขายตรงได้อย่างไม่เจ็บปวดเพื่อ อย่าทำให้ข้อตกลงอื่นซับซ้อน.

เมื่อทำข้อตกลงทางเลือก ข้อตกลงที่สองการซื้อและขายอยู่เสมอ "ขายสุทธิ"มิฉะนั้นจะก่อตัวขึ้น "โซ่" ของอพาร์ทเมนท์.

ประกอบด้วยข้อตกลงทางเลือกหลายข้อที่ลงท้ายด้วย " ขายสุทธิ».

คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับกฎการเจรจาต่อรองเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์จาก

ขั้นตอน

ข้อตกลงทางเลือกโดยเนื้อแท้ประกอบด้วย ข้อเสนอปกติหลายรายการที่มีคำสั่ง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าร่วม.

หากมีสามคน (ผู้ซื้อ ผู้ขาย / ผู้ซื้อ ผู้ขาย) คุณสามารถอธิบายคร่าวๆ ได้ คำสั่งของทุกฝ่าย.

ขั้นตอนของ

ขั้นตอนของธุรกรรมทางเลือกมีความแตกต่างเล็กน้อยเมื่อเทียบกับธุรกรรมซื้อและขายตรง:

1. ผู้ขายนำอพาร์ทเมนท์ขึ้นเพื่อขาย ระหว่างที่มองหาทางเลือกอื่น (ทางเลือกตรงข้าม)... เมื่อพบว่า ผู้ซื้อในที่สุดเขาก็ต้องตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ของเขา
2. ผู้ขาย ผู้ซื้อ สรุปข้อตกลงการชำระเงินล่วงหน้า / เงินมัดจำ กับผู้ซื้อพื้นที่ใช้สอยของคุณซึ่งระบุข้อกำหนดและเงื่อนไขเบื้องต้นของธุรกรรมที่จะเกิดขึ้น

สำหรับข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการจัดทำข้อตกลงการฝากเงินอย่างถูกต้องเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อ่านใน

3. พร้อมกันนั้นได้ทำสัญญาเงินล่วงหน้าหรือเงินมัดจำกับผู้ขายอพาร์ทเมนต์ที่เลือกข้อตกลงระบุกำหนดเวลาเดียวกันสำหรับการทำธุรกรรมกับหน่วยงานของรัฐ การลงทะเบียน;
4. กำลังเกิดขึ้น การรวบรวมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับธุรกรรมทั้งสอง หลังจากรวบรวมเอกสารแล้วจะมีการตั้งค่าวันของการทำธุรกรรมที่จะเกิดขึ้นและ กำลังเตรียมสัญญาการขาย;
5. ในวันที่กำหนดเป็นที่น่าพอใจสำหรับผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมทั้งหมด มาพร้อมกันเพื่อไม่ให้เกิดการหยุดชะงักโดยไม่คาดคิด ลงนามในสัญญาซื้อขายทั้งสัญญา, เงินถูกโอนไปตามห่วงโซ่(เป็นเงินสดหรือโดยการจำนำใน ตู้เซฟ);
6. สัญญาการขายพร้อมกับของจำเป็น เอกสารส่งไปยัง หน่วยงานของรัฐ การลงทะเบียน.

ดูวิดีโอเกี่ยวกับวิธีการทำธุรกรรมการซื้ออพาร์ทเมนท์อย่างปลอดภัยผ่านตู้เซฟ:

เอกสารที่ต้องใช้

ในการดำเนินการซื้อขายทางเลือกอื่น คุณต้อง รายการเอกสารเดียวกันกับรายการมาตรฐาน.

ผู้ขายทั้งสองรายต้องจัดเตรียม:

• สิทธิ์เอกสาร (สารสกัดจาก USRN);
• , ตามที่อพาร์ตเมนต์กลายเป็นทรัพย์สิน (การขายและการซื้อ, การแปรรูป, การบริจาค, ฯลฯ );
• เกี่ยวกับที่ดินหนังสือเดินทาง;
• ช่วยขายจาก ZhSK(ในกรณีที่ไม่มีหนี้จำนวนและองค์ประกอบของบุคคลที่ลงทะเบียน);
• หนังสือมอบอำนาจทั่วไป, ความยินยอมของผู้ปกครอง, ความยินยอมของคู่สมรส (ถ้าจำเป็น).

ผู้เข้าร่วมทั้งหมดในการทำธุรกรรมสำหรับการลงทะเบียนจะต้องให้ บัตรประจำตัวประชาชน. ผู้ซื้อ - ข้อตกลงคู่สมรสที่จะซื้อ

"โซ่" ของอพาร์ทเมนท์: มันคืออะไร?

"โซ่"อพาร์ตเมนต์เป็นธุรกรรมทางเลือกที่ จำนวนผู้เข้าร่วมเกิน3และสามารถเข้าถึงโหลหรือมากกว่านั้นได้

แม้ว่าในทางปฏิบัติ กรณีดังกล่าวหายาก โดยปกติ "โซ่"เรียกว่า รายการที่เกี่ยวโยงกันซื้อและขายผู้เข้าร่วมอย่างน้อย 4 คน

ธุรกรรมนี้สามารถแสดงได้โดยสูตรต่อไปนี้:

ลูกค้า - ผู้ขาย / ผู้ซื้อ 1 - ผู้ขาย / ผู้ซื้อ 2 - พนักงานขาย

ใด ๆ "โซ่"ลงท้ายด้วย "การขายสุทธิ" นั่นคือธุรกรรมการขายและการซื้อซึ่ง ไม่มีทางเลือกอื่นที่ซื้อ.

"โซ่" ของอพาร์ทเมนท์- ตัวเลือกที่ยากยิ่งกว่าข้อตกลงอื่น เนื่องจากจำนวนผู้เข้าร่วมในข้อตกลงนั้นมากกว่า และ ความน่าจะเป็นของความล้มเหลวของ "ห่วงโซ่" ทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ

ดังนั้นผู้ขายหรือผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์จำนวนมาก ไม่ค่อยเห็นด้วยที่จะเข้าร่วมใน "โซ่" เนื่องจาก มีโอกาสล้มเหลวสูงธุรกรรมการซื้อและขายส่วนบุคคลโดยความผิดพลาดของหนึ่งในผู้เข้าร่วมใน "ห่วงโซ่"

ความเสี่ยงและสิทธิพิเศษ

ข้อตกลงทางเลือกมีของตัวเอง ข้อดีและ minusesแต่ที่สำคัญที่สุดคือเธอ ผู้สนใจที่ ขายและซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวลาเดียวกัน.

ผู้ซื้อและผู้ขายรายอื่นเข้าเป็นภาคีในข้อตกลงดังกล่าว อย่างไม่เต็มใจเนื่องจากการหาทางเลือกโดยตรงสำหรับที่อยู่อาศัยหรือผู้ซื้อที่เหมาะสมกับพวกเขา ล้มเหลว.

หลัก ความเสี่ยงของการทำธุรกรรมทางเลือกคือความซับซ้อนขององค์กรและการออกแบบ

ยิ่ง ผู้เข้าร่วม- ธีม ยากขึ้นจัดระเบียบพวกเขาตกลงในเงื่อนไขและข้อกำหนดจัดทำและลงนามในข้อตกลงการขายและการซื้อเบื้องต้นและขั้นพื้นฐานและในขณะเดียวกันก็ลงทะเบียนธุรกรรมกับหน่วยงานจดทะเบียนของรัฐ

ดังนั้นธุรกรรมดังกล่าวจึงแทบจะไม่มีวันสมบูรณ์หากไม่มี นายหน้าในขณะที่คุ้มกันสามารถดำเนินการได้ สิ่งหนึ่งหรือแม้กระทั่ง หลายหน่วยงานตามจำนวนผู้เข้าร่วม

ข้อตกลงดังกล่าวอาจ เลิกกันไม่เพียงแต่ในขั้นตอนการเตรียมการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหลังการโอนเอกสารสำหรับการลงทะเบียนด้วย

ตัวอย่างเช่น if เจ้าหน้าที่ลงทะเบียนจะระงับธุรกรรมหนึ่งรายการจากนั้นผู้เข้าร่วมในข้อตกลงที่สองจะต้องยื่นขอระงับด้วย

ผู้เข้าร่วมจำนวนมากในการทำธุรกรรมโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ "โซ่" ของอพาร์ทเมนท์อย่างรวดเร็ว เพิ่มโอกาสที่ผู้เข้าร่วมไม่เพียงพอเนื่องจากการที่ข้อตกลงทั่วไปทั้งหมดสามารถผิดหวังได้

ดังนั้นในการทำธุรกรรมทางเลือก คุณควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับ จิตวิทยาและ คุณธรรมของคู่กรณีเนื่องจากผู้เข้าร่วมรายหนึ่งสามารถทำลาย "ห่วงโซ่" ทั้งหมดได้

บุคคลที่ซื้อและขายที่อยู่อาศัยตกอยู่ในอันตรายโดยเฉพาะ พร้อมกัน.

ผู้เข้าร่วมคนอื่น ๆ ในข้อตกลงทางเลือกมี ดอกเบี้ยน้อยในการดำเนินการเนื่องจากง่ายกว่าสำหรับพวกเขาในการทำธุรกรรมขายตรงธรรมดา

บ่อยครั้งที่ผู้ขาย / ผู้ซื้อต้องจัดหาให้ ส่วนลดสำหรับอพาร์ตเมนต์ของคุณและ ซื้อบ้านแพงกว่านิดหน่อย มูลค่าตลาด , เพื่อให้ผู้เข้าร่วมท่านอื่นเห็นด้วยเพื่อเข้าร่วมในการทำธุรกรรมทางเลือก

การขายและการซื้อทางเลือกในทางทฤษฎี สามารถแบ่งออกเป็นสองธุรกรรมง่าย ๆอย่างไรก็ตาม ตัวเลือกนี้ก็มีข้อเสียเช่นกัน

ถึง ข้อดีของข้อตกลงทางเลือกรวมถึงความเป็นไปได้ของการย้ายถิ่นฐานโดยตรงและการลงทะเบียนที่ที่อยู่ใหม่ โดยจะข้ามพื้นที่อยู่อาศัยระดับกลาง

นอกจากนี้ในกรณี การหยุดชะงักของการซื้อผู้ขายไม่เสี่ยงที่จะ "ติดค้าง" กับเงินและมองหาตัวเลือกการซื้อใหม่อย่างเมามัน

ทำการซื้อขายปกติสองครั้ง จะไม่ปกป้องผู้ขายจากการมาขัดขวางการซื้อซึ่งเป็นเรื่องพิเศษ อันตรายในตลาดที่ไม่มั่นคงด้วยราคาที่สูงขึ้น

ในช่วงเวลาที่มีการค้นหาตัวเลือกการซื้อใหม่ ราคาสามารถเพิ่มขึ้นได้ 10 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าซึ่งไม่อยู่ในความสนใจของผู้ขาย

การเก็บภาษี

ตามภาษารัสเซีย กฎหมายภาษีอากร ,การขายบ้านถือเป็นรายได้และต้องเสียภาษี ภาษีรายได้ส่วนบุคคลในอัตรา 13% ถ้าตรงตามเงื่อนไขสองข้อ:

1. ที่อยู่อาศัยเป็นเจ้าของ น้อยกว่า 5 ปี(สำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อก่อน 01.01.2016 - น้อยกว่า 3 ปี);
2. ค่าที่อยู่อาศัย เกิน 1 ล้านรูเบิลในขณะที่รายได้ถูกเก็บภาษีเกินจำนวนนี้ (1 ล้าน - ขนาด การหักทรัพย์สินปลอดภาษี).

เป็นที่เชื่อกันอย่างกว้างขวางว่าเมื่อทำธุรกรรมซื้อและขายสองครั้งหากราคาซื้อ เท่ากับหรือมากกว่ามูลค่าการขายแล้วบุคคลนั้นได้รับการยกเว้นจาก ภาษีรายได้ส่วนบุคคล.

ความเห็นนี้มีน้อย ผิดพลาด, เพราะ ผู้เสียภาษีอากรไม่ได้รับการยกเว้นภาษี

แต่เขาสามารถใช้ประโยชน์จาก ชดเชยถ้ายังไม่เคยใช้สิทธิรับ การหักภาษี เมื่อซื้อบ้าน

ในกรณีนี้คุณสามารถออก คืนภาษีจำนวน 13%ของราคาบ้านที่ได้มาในขณะที่จำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีไม่เกิน 2 ล้านรูเบิล.

เมื่อทำการหักล้างขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขายและซื้อคุณสามารถ ลดจำนวนที่ต้องเสียภาษีให้เป็นศูนย์และสมบูรณ์ เป็นอิสระจากภาระผูกพันในการเสียภาษี แต่เฉพาะในกรณีที่บุคคลนั้นไม่เคยได้รับการลดหย่อนภาษีมาก่อน

ข้อตกลงทางเลือก, และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง "โซ่" ของอพาร์ทเมนท์- หนึ่งในตัวเลือกที่ยากที่สุดสำหรับการซื้อและขายในตลาดรอง

มันจะไม่ฟุ่มเฟือยที่จะให้น้อย คำแนะนำ ผู้เข้าร่วมมืออาชีพตลาดอสังหาริมทรัพย์.

นายหน้าให้คำแนะนำ:

• เมื่อทำธุรกรรมอื่นควรติดต่อ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้เนื่องจากนายหน้าพบธุรกรรมประเภทนี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่า

  ดำเนินการอย่างอิสระธุรกรรมดังกล่าวและควบคุมผู้เข้าร่วมทั้งหมด หนักพอ;

• คุณไม่ควรสร้าง "โซ่" ยาว ๆ ของอพาร์ตเมนต์ซึ่งเกือบตลอดเวลา ถึงวาระที่จะพังทลาย... ยิ่งมีลิงก์น้อยลงในข้อตกลงอื่นยิ่งดี

  ควรให้ความสนใจเกี่ยวกับลักษณะของตัวละครของผู้เข้าร่วมทั้งหมดในการทำธุรกรรมและในกรณีของการเชื่อมโยงที่ไม่น่าเชื่อถืออย่างน้อยหนึ่งรายการ จะเป็นการดีกว่าที่จะไม่เสียเวลาสร้างห่วงโซ่ทั้งหมด

• ข้อตกลงทางเลือก - วิธีสุดท้ายสำหรับผู้เข้าร่วมทุกคนหากมีโอกาสที่จะขายหรือซื้ออพาร์ทเมนต์ก็ไม่ควรเข้าร่วม

  อีกด้านหนึ่งถ้าความตั้งใจแน่วแน่และทั้งหมดลงนามแล้ว ข้อตกลงเบื้องต้นดังนั้นจึงควรคิดหลายครั้งก่อนที่จะยกเลิกข้อตกลงดังกล่าว เนื่องจากในกรณีนี้ คุณจะปล่อยให้คนจำนวนมากผิดหวัง

• เวลาที่ดีที่สุดที่จะใช้จ่ายข้อเสนอทางเลือก - ระยะเวลา ราคาคงที่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการกระโดดของมูลค่าอาจส่งผลต่อความตั้งใจของผู้เข้าร่วมบางราย

ในบรรดารูปแบบต่าง ๆ ของการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้นควรเน้นที่การขายอพาร์ทเมนต์ทางเลือกเนื่องจากรูปแบบการทำธุรกรรมนี้เป็นหนึ่งในตัวเลือกยอดนิยมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ (ถ้าเราพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์รองแน่นอน).

ภายในกรอบของบทความนี้ เราจะพูดถึงว่าการขายอพาร์ทเมนต์ทางเลือกคืออะไร วิเคราะห์ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อและผู้ขายอาจเผชิญ และพิจารณาข้อดีและข้อเสียของธุรกรรมในรูปแบบนี้ด้วย

การขายทางเลือกหมายถึงการขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งรายการพร้อมกับการได้มาซึ่งวัตถุอื่นพร้อมกัน

อย่างเป็นทางการ จากมุมมองทางกฎหมาย คู่สัญญาในการทำธุรกรรมได้ทำสัญญาขายแบบธรรมดาโดยสมบูรณ์ และของพวกเขา ความสัมพันธ์ทางกฎหมายปกครองเหมือนกัน นิติบัญญัติ (มีข้อยกเว้นบางประการซึ่งจะกล่าวถึงด้านล่าง)

ข้อตกลงทางเลือก: ใครได้ประโยชน์จากมัน

สาเหตุที่พบบ่อยที่สุดในการเลือกขายทางเลือกคือความจำเป็นในการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ การเดินทาง (บุตร, คู่สมรสเมื่อหย่าร้าง), การตั้งถิ่นฐานใหม่ของผู้อยู่อาศัยในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง, การซื้ออพาร์ทเมนต์จากผู้รับบำนาญและบุคคลอื่น ๆ ที่ได้รับการคุ้มครองไม่ดีในแง่ของสังคม

นอกเหนือจากความสะดวกในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้แล้ว การขายทางเลือกมักเป็นวิธีเดียวที่จะเปลี่ยนสภาพความเป็นอยู่ ตัวอย่างเช่น หากตัวแทนของกลุ่มประชากรเช่นผู้รับบำนาญ ผู้เยาว์ หอผู้ป่วย มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม เงื่อนไขหลักประการหนึ่งสำหรับการขายทรัพย์สินของพวกเขาคือความพร้อมของการค้ำประกันที่พวกเขาจะไม่ถูกทิ้งไว้โดยปราศจากสถานการณ์ใด ๆ หลังคาเหนือศีรษะของพวกเขา

เมื่อทำข้อตกลงกับตัวแทนประเภทที่ระบุไว้ (เช่นเดียวกับการขายห้องชุดและหุ้น)การรับรองเอกสารของสัญญาเป็นข้อบังคับอันที่จริงความนิยมของการขายทางเลือกนั้นอธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่ามันต้องใช้เวลาในการขายบ้านตามปกติ และจำเป็นต้องใช้เงินในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรณีของการขายทางเลือก (ส่วนใหญ่มักจะเป็นการแลกเปลี่ยน)คุณไม่จำเป็นต้องเก็บเงินจำนวนหนึ่งและคุณสามารถย้ายเข้าบ้านใหม่ได้ในวันที่ลงนามในสัญญา

สาระสำคัญของการทำธุรกรรมทางเลือกและประเภทของผู้เข้าร่วม

เจ้าของอพาร์ทเมนท์หลายแห่งมักจะทำธุรกรรมแบบครั้งเดียวบางครั้งเรากำลังพูดถึงอพาร์ทเมนต์โหลซึ่งเจ้าของต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหรือโอน อสังหาริมทรัพย์เป็นเงิน อย่างไรก็ตาม นายหน้าพยายามที่จะจำกัดจำนวนผู้เข้าร่วมให้มากที่สุด: ในกรณีหนึ่ง ผู้ชมที่น่าประทับใจมารวมตัวกันเพื่อลงนามในสัญญา ซึ่งประกอบด้วยเจ้าของ เจ้าของหุ้น นายหน้าของพวกเขา เพียงประมาณ 20 คน

ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำให้คนเหล่านี้เห็นด้วยในเวลาเดียวกัน ในขณะที่การมีข้อตกลง "แต่ละฝ่าย" เป็นเงื่อนไขหลักสำหรับห่วงโซ่การขายพร้อมกันที่เป็นจริง

ให้เราตรวจสอบประเภทของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมในการขายทางเลือกในกลุ่มการขายมีกลุ่ม "บน" - ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงอะไรเลยและจ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยด้วยเงิน "คนกลาง" คือผู้เข้าร่วมคลาสสิกเนื่องจากพวกเขาซื้อและขายในเวลาเดียวกันและ "ล่าง" - ผู้เข้าร่วมดังกล่าวโอน ทรัพย์สินของตนและรับเงินจากตู้เซฟธนาคาร ...

คุณสมบัติของการขายทางเลือก

รูปแบบของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบการขายทางเลือกนี้มีลักษณะเฉพาะของตัวเอง ข้อได้เปรียบที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคือเมื่อแลกเปลี่ยนเจ้าของบ้านที่ขายไม่มีความเสี่ยงที่จะเผชิญกับสถานการณ์ที่ทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์อื่นได้ อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน ธุรกรรมประเภทนี้ค่อนข้างซับซ้อน ความเสี่ยงในการ “ไม่ทำข้อตกลง” นั้นสูงเกินไป เนื่องจากแม้เจ้าของเพียงคนเดียวจะเปลี่ยนใจที่จะสรุปข้อตกลงทั้งห่วงโซ่ จะยุบ เมื่อพิจารณาถึงความละเอียดอ่อนทางกฎหมายที่หลากหลาย รวมถึงปัญหาขององค์กร นายหน้าจึงต้องการประสบการณ์ที่ยอดเยี่ยม การดำเนินการดังกล่าวยากเกินไปสำหรับผู้เริ่มต้น

มีความจำเป็นไม่เพียงแต่ต้องเทียบท่าเจ้าของเท่านั้น แต่ยังต้องทำการประเมินด้วย ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของแต่ละทรัพย์สิน ประเมินความเป็นไปได้ของผลลัพธ์และดำเนินการสนับสนุนด้านเอกสารเพื่อที่ว่าหลังจากเสร็จสิ้นการทำธุรกรรมแล้ว ผู้เข้าร่วมจะไม่มีปัญหาใดๆ อันตรายหลักคือศาลอาจรับรู้ธุรกรรมที่ผิดกฎหมาย (เช่น หากถูกละเมิดสิทธิในทรัพย์สินของผู้อื่น)

ข้อดีและข้อเสียของการขายทางเลือก

ถึงเวลาพิจารณาข้อดีและข้อเสียของการขายอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบธุรกรรมทางเลือก จากมุมมองของผู้ขายและผู้ซื้อ คุณสมบัติที่เป็นประโยชน์และด้านลบจะแตกต่างกัน ดังนั้นเราจะพิจารณาในทางกลับกัน

สำหรับผู้ขาย

ข้อดี

ในสภาวะความไม่แน่นอนของราคาตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ขายไม่เสี่ยงที่จะถูกทิ้งให้ไร้บ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อหลังจากการซื้อผู้ขายมีเงินอยู่ในมือและในขณะนั้นเงินมีค่าเสื่อมราคาอย่างรวดเร็วซึ่งเป็นสาเหตุของความเป็นไปไม่ได้ในการซื้อบ้านอีกหลัง การย้ายและการลงทะเบียนจะดำเนินการทันที สำหรับสิ่งนี้คุณไม่จำเป็นต้องเสียเวลาในการสร้างข้อตกลงแยกต่างหาก ทั้งหมดนี้มีการระบุไว้ในสัญญาแล้ว

ข้อเสีย

ด้วยการขายแบบอื่นราคาจะต้องลดลงเนื่องจากในกรณีนี้ความสนใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลดลง ต้องใช้เวลามากขึ้น - คุณต้องหาผู้ซื้อ รอให้นายหน้าสร้างกลุ่มผู้เข้าร่วม ยอมรับเงื่อนไขของข้อตกลงกับแต่ละคน

สำหรับผู้ซื้อ

ข้อดี

การเพิ่มทางเลือกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถประเมินตัวเลือกที่น่าสนใจอีกมากมาย การเพิ่มขึ้นของราคา เนื่องจากมีการกำหนดราคาที่สูงกว่าในระหว่างการขายตรงมากกว่าในระหว่างการขายอพาร์ทเมนท์ "ทางเลือก" นอกจากนี้ การมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของนายหน้าในขั้นตอนการเตรียมธุรกรรมช่วยให้คุณค้นหาแง่มุมต่าง ๆ ได้ทันเวลาและบรรลุข้อตกลงได้อย่างรวดเร็ว หากการทำธุรกรรมดำเนินการโดยมีส่วนร่วมของธนาคารหรือหน่วยงานผู้ปกครอง ในกรณีนี้ จะมีการตรวจสอบทรัพย์สินเพิ่มเติมเพื่อความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย

ข้อเสีย

มีความเสี่ยงสูงที่ข้อตกลงจะพังเนื่องจากการพูดเกินจริง (เทียบกับตลาด)ความคาดหวังของผู้ขาย ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้ก่อนที่ธุรกรรมจะเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากความขัดแย้งในกรณีที่คู่สัญญาเริ่มตกลงกันนอกเหนือจากนายหน้า

เจ้าของที่ลงทะเบียนและไม่ใช่เจ้าของ

ในช่วงเวลาของการทำธุรกรรมทางเลือก เจ้าของส่วนใหญ่มักจะยังคงจดทะเบียนใน ตารางเมตรเปลี่ยนเจ้าของ คุณสามารถลงทะเบียนที่ตำแหน่งใหม่ได้หลังจากที่เจ้าของถูกยกเลิกการลงทะเบียนตามที่อยู่เดิมในทางกลับกัน เจ้าของสามารถเช็คเอาท์ก่อนกำหนด ความแตกต่างนี้มีกำหนดในสัญญา ตามกฎแล้วสัญญากำหนดให้ผู้ขายต้องออกจากอพาร์ตเมนต์ (ถูกกฎหมาย ยกเลิกการลงทะเบียนผู้เช่าทั้งหมด)ภายในสิบสี่วันนับแต่วันที่โอนที่อยู่อาศัยตามพระราชบัญญัติ และไม่ว่าการโอนจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ก็ตาม (เช็คอิน)หรือไม่.

นอกจากเจ้าของที่จดทะเบียนตามที่อยู่ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายแล้ว บุคคลที่อาจมีสิทธิ์ใช้อพาร์ตเมนต์แต่ไม่ใช่เจ้าของอาจลงทะเบียนได้ ต่างจากเจ้าของ ผู้ใช้ที่ลงทะเบียนไม่มีภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงที่สรุปโดยเจ้าของ และอาจละเมิดภาระผูกพันตามสัญญา ไม่มีการยกระดับเหนือพวกเขา ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีความอ่อนไหวอย่างยิ่งเกี่ยวกับปัญหานี้ และยืนยันว่าผู้ใช้ทั้งหมดจะถูกยกเลิกการลงทะเบียน มิฉะนั้น จะเป็นการยากมากที่จะบังคับให้ผู้ใช้ออกจากพื้นที่อยู่อาศัย แม้จะผ่านศาล - ผู้ซื้อไม่มีความสัมพันธ์ทางสัญญากับผู้ใช้ ดังนั้นจึงไม่มีใครพูดถึงการละเมิดในภายหลังได้

การเข้าถึงตู้นิรภัย

ผู้ซื้อถอนออก เงินผู้ขายวางไว้ที่นั่นเป็นวิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในการทำธุรกรรมทางเลือกหลายประเด็น ซึ่งบางครั้งก็มีความสำคัญมาก ด้วยเหตุผลต่างๆ นานานั้นไม่ได้สะท้อนให้เห็นในสัญญา และการปฏิบัติตามเงื่อนไขจำนวนหนึ่งจะควบคุมโดยเงื่อนไขของการเข้าถึงเซลล์โดยตรง รวมถึง - และคำถามของคำชี้แจงของผู้ใช้ วิธีหนึ่งในการบรรลุข้อตกลงที่เชื่อถือได้กับผู้ใช้คือการรับรองภาระหน้าที่ในการยกเลิกการลงทะเบียน อย่างไรก็ตาม เอกสารดังกล่าวมีข้อจำกัดทางกฎหมาย เนื่องจากศาลอาจไม่ได้รับการยอมรับจากศาลว่ามีผลใช้บังคับเมื่อพิจารณาคดี

การมีส่วนร่วมของเจ้าของรายย่อย

หากผู้เยาว์ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมทางเลือกหลังจากการจำหน่ายที่อยู่อาศัยแล้วพวกเขาควรได้รับอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่ากัน (หรือสูงกว่า)ที่ถูกขายออกไป หากหุ้นมีขนาดเล็กมาก การโอนเงินไปยังบัญชีธนาคารของผู้เยาว์ในจำนวนที่ตรงกันสามารถทำหน้าที่แทนได้ ก่อนการสรุปสัญญา ประเด็นดังกล่าวต้องได้รับการพิจารณาโดยหน่วยงานผู้ปกครองและตกลงกับพวกเขา มิฉะนั้น ธุรกรรมจะไม่เกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายโอนหุ้นให้ผู้เยาว์ผ่านการบริจาคโดยไม่ได้รับความยินยอมจากหน่วยงานผู้ปกครองด้วยเหตุผลบางประการ ฝ่ายหลังอาจขอให้ยกเลิกธุรกรรมดังกล่าว การบริจาคอสังหาริมทรัพย์แม้จะเป็นการดำเนินการโดยเปล่าประโยชน์ก็ตาม ถือเป็นธุรกรรม และตามกฎหมายแล้ว ธุรกรรมใดๆ ระหว่างวอร์ดกับผู้ปกครองนั้นผิดกฎหมาย

การโอนอพาร์ทเมนท์ในการทำธุรกรรมทางเลือก

การโอนอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของการย้ายจริงจะดำเนินการในทิศทางตรงกันข้ามกับการเคลื่อนไหวของเงินทุนนั่นคือคนแรกที่ย้ายคือฝ่ายที่ "บนสุด" ของการทำธุรกรรม - ผู้ที่ให้เงินและไม่ได้ให้อสังหาริมทรัพย์เป็นการตอบแทน และข้างหลังนั้น ผู้เข้าร่วมที่เหลือก็นั่งลงที่ห่วงโซ่

ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นด้วยการขายทางเลือก

ความเสี่ยงในการทำธุรกรรมทางเลือกเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในห่วงโซ่ จำเป็นต้องจดจำสิ่งนี้และประเมินสถานการณ์ที่มีอยู่อย่างมีสติสัมปชัญญะตลอดจนปัจจัยที่อาจนำไปสู่การเกิดขึ้นของสถานการณ์อื่น ๆ ความเสี่ยงเหล่านี้เพิ่มความตึงเครียดระหว่างคู่สัญญาในการทำธุรกรรมและส่งผลกระทบต่อความสัมพันธ์ เนื่องจากผู้เข้าร่วมใหม่แต่ละคนนำเสนอความคาดหวังและระดับความไม่พอใจในเงื่อนไขของตนเอง การเกิดขึ้นของแต่ละคน คำถามที่ยากพร้อมกับความเสี่ยงที่ผู้เข้าร่วมจะถูกปฏิเสธจากการทำธุรกรรมตามลำดับ ความเสี่ยงของการทำลายห่วงโซ่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ไม่สามารถดำเนินธุรกรรมได้

บทสรุป

แม้จะมีปัญหาบางอย่างในการทำธุรกรรมทางเลือก แต่รูปแบบความสัมพันธ์นี้อาจไม่เพียง แต่ให้ผลกำไรสูงสุดเท่านั้น แต่ยังเป็นความสัมพันธ์เดียว ทางที่เป็นไปได้เปลี่ยนอพาร์ตเมนต์ พลเมืองจำนวนมากที่ต้องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของตนอย่างใดก็ไม่มีเงินเพียงพอเช่นเดียวกับความสามารถในการดึงดูดเงินจำนวนนี้ (สินเชื่อธนาคาร ฯลฯ )

อย่างไรก็ตาม พึงระลึกไว้เสมอว่าผลประโยชน์จะถูกชดเชยด้วยความเสี่ยงแต่ละอ็อบเจ็กต์ที่เพิ่มเข้าไปในเชนควรได้รับการตรวจสอบในเชิงคุณภาพในแง่ของความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย มิฉะนั้น เกือบทุกฝ่ายในการทำธุรกรรมจะมีปัญหา

การมีอยู่ของความเสี่ยงอย่างชัดเจนซึ่งเป็นสาเหตุของความจำเป็นในการดึงดูดนายหน้าที่มีความสามารถ และควรขอความช่วยเหลือจากทนายความมืออาชีพที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่อยู่อาศัย

Igor Vasilenko

การขายทางเลือกของอพาร์ตเมนต์คืออะไร?

สวัสดีผู้อ่านที่รักของบล็อกของฉัน

เมื่อวานนี้ Ivan Vasilyevich มาที่หน่วยงานของเรา ในวัยชราเขาตัดสินใจที่จะเพิ่มพื้นที่ใช้สอย (เห็นได้ชัดว่าเด็ก ๆ ช่วยเหลือด้านการเงิน) และในเรื่องนี้เขาสนใจ - การขายอพาร์ทเมนต์ทางเลือกที่เสนอให้เขาในตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งคืออะไร?

ในขั้นต้นทัศนคติของเขาต่อ "ทางเลือก" ใด ๆ นั้นเป็นลบอย่างเคร่งครัด แต่ค่อยๆ เจาะลึกลงไปในแผนงาน เขาเปลี่ยนความคิดเห็นของเขาเป็นตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิง

มาดูกันดีกว่าว่าตัวเลือกนี้สำหรับขายอพาร์ทเมนต์คืออะไรและแตกต่างจากอพาร์ทเมนต์ปกติอย่างไร

ทางเลือก (ทางเลือกภาษาฝรั่งเศส จากภาษาละติน alternatus - อื่น) - ความจำเป็นในการเลือกความเป็นไปได้ที่ไม่เกิดร่วมกันอย่างใดอย่างหนึ่งจากสองอย่างหรือมากกว่า รวมทั้งความเป็นไปได้แต่ละอย่างเหล่านี้

แนวคิดของ "ทางเลือกในการขายอพาร์ตเมนต์"

การซื้อและการขายอพาร์ตเมนต์ทางเลือกเป็นธุรกรรมครั้งเดียวสำหรับการขายทรัพย์สินหนึ่งและการได้มาซึ่งอีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยปกติแล้ว คำสแลงจะใช้การผสมผสาน "การขายทางเลือก" เนื่องจากการซื้อจะเป็น "ปกติ" เสมอ

การขายทางเลือกมักจะเป็นธุรกรรมเดียวที่เป็นไปได้หากอพาร์ทเมนต์หรือส่วนร่วมในอพาร์ตเมนต์นั้นเป็นของเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ผู้รับบำนาญ (นั่นคือ "เจ้าของที่ไม่มีการป้องกันทางสังคม")

แบบฟอร์มรับรองของสัญญา

การทำธุรกรรมกับผู้เยาว์หรือผู้ปกครองของเจ้าของจะดำเนินการในรูปแบบการรับรองเอกสารเท่านั้น การขายความเป็นเจ้าของร่วมกันนั้นได้รับการรับรองเท่านั้น ซื้อใน เจ้าของร่วมกันเป็นไปได้ในการเขียนง่ายๆ

มันเป็นสิ่งสำคัญ!
นอกจากนี้ การทำธุรกรรมทางเลือกเป็นเรื่องปกติในกรณีที่เจ้าของไม่มีบ้านอื่นและต้องออกจากบ้านที่ซื้อตามเงื่อนไขของการทำธุรกรรม ในช่วงเวลาของการทำธุรกรรม เจ้าของจะ "ลงทะเบียน" ตามที่อยู่เดิม และพวกเขาจะลงทะเบียนและขนส่งสิ่งของไปยังที่อยู่ใหม่ทันที

มีธุรกรรมทางเลือกมากมายในตลาด - อย่างน้อยครึ่งหนึ่งของอพาร์ทเมนท์ในตลาด: การขยายพื้นที่อยู่อาศัย, การประชุมของครอบครัว, การเดินทางไปยังที่อยู่ 2 แห่ง, การเดินทางของอพาร์ตเมนต์ส่วนกลาง, อพาร์ตเมนต์ที่มีเจ้าของรายย่อย (การแปรรูป, ทุนมารดา) อพาร์ตเมนต์กับเจ้าของที่เกษียณอายุหรือป่วย

โครงการขายทางเลือก

มี "ผู้ซื้อรายใหญ่" ที่มีเงินและผู้ขายอพาร์ทเมนท์หลายราย ในทางเทคนิค อาจมี "ผู้ซื้อรายใหญ่" หลายคน (เช่น เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์หลายรายการพร้อมกันและการประชุมกับอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่ง) หรือ "ผู้ซื้อรายอื่น" (หากพวกเขาซื้ออพาร์ตเมนต์ในเครือ)

“คนขายล่าง” ขายแต่อพาร์ทเมนต์และรับเงินจากเซลล์เท่านั้น

"เฉลี่ย" ขายและซื้อพร้อมกันด้วยตัวเลือกต่อไปนี้:

• ด้วยการชำระเงินเพิ่มเติมด้วยเงินของคุณเองหรือเงินที่ดึงดูด - การจำนองเงินช่วยเหลือ
• ปลดเปลื้องเงิน
• เก็บไว้ในเงินจากการขาย

ข้อตกลง- "หัวรถจักร" เป็นทางเลือก: มีอพาร์ตเมนต์หลายห้องและแต่ละฝ่ายมีวิกฤต จำเป็นเพื่อทำธุรกรรมแบบครั้งเดียวทั้งหมดให้เสร็จสิ้น

ด้วยจำนวนผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น ความซับซ้อนก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ฉันรับทราบข้อตกลง "รถจักรไอน้ำ" ซึ่งมีอพาร์ทเมนท์ 16 ห้องเข้าร่วม โดยปกตินายหน้าพยายามที่จะจำกัดจำนวนผู้เข้าร่วมจนถึงจุดที่สถานการณ์ทั้งหมดปล่อยให้ตัวเองควบคุมได้ดี: ในทางปฏิบัติของฉัน 5 อพาร์ทเมนท์พร้อมผู้ซื้อเข้าร่วมในการทำธุรกรรมครั้งเดียวและประมาณ 20 คนเจ้าของและนายหน้าซื้อขาย .

คุณสมบัติของธุรกรรมทางเลือก

ลักษณะเฉพาะของธุรกรรมดังกล่าวคือการลงทะเบียนครั้งเดียวของทั้งการขายและการซื้อ ไม่มีความเสี่ยงที่ลูกค้าจะขายอพาร์ทเมนต์และรับเงิน แต่ด้วยเหตุผลบางอย่างจะไม่สามารถซื้อวัตถุอื่นได้

สถานการณ์ที่การซื้ออาจล่มสลาย

ความเสี่ยง: ค่าเงินเสื่อมราคา, การปฏิเสธผู้ขายอพาร์ทเมนต์ที่พวกเขาชอบจากการขาย, การขาดหนึ่งในผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมและอื่น ๆ
เนื่องจากความซับซ้อนขององค์กรสูงและความซับซ้อนทางกฎหมาย มีเพียงนายหน้าเท่านั้นที่มีส่วนร่วมในธุรกรรมทางเลือก สำหรับธุรกรรมดังกล่าว ประสบการณ์ของธุรกรรมหนึ่งหรือสองรายการไม่เพียงพอ ความรู้ที่ลึกซึ้งเพียงพอเป็นสิ่งจำเป็นในการประเมินเงื่อนไขของธุรกรรม "ความสะอาด" ของอพาร์ทเมนท์ และคาดการณ์ผลลัพธ์ที่ดีของธุรกรรม

เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่จดทะเบียน

ในการทำธุรกรรมทางเลือก เจ้าของที่ลงทะเบียนมักจะยังคงลงทะเบียนในขณะที่ทำธุรกรรม การลงทะเบียนสามารถทำได้ทันทีตามที่อยู่ของอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อ สามารถทำได้หลังจากยกเลิกการลงทะเบียนจากที่อยู่ของอพาร์ทเมนต์ที่ขาย ช่วงเวลานี้ถูกกล่าวถึงโดยคู่กรณีในการทำธุรกรรม

ระยะเวลาปกติของการยกเว้นตามกฎหมายคือ 14 วัน โดยจะต้องระบุไว้ในสัญญาการขายและไม่ขึ้นอยู่กับการโอนห้องชุดจริงตามโฉนด

ผู้ที่ลงทะเบียนไม่ใช่เจ้าของ (เรียกว่า "ผู้ใช้")

ผู้ใช้คือบุคคลที่ลงทะเบียนตามที่อยู่ของอพาร์ตเมนต์ที่ขาย แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของ บุคคลดังกล่าวมีสิทธิใช้ ที่อยู่อาศัยนั่นเป็นเหตุผลที่พวกเขาตั้งชื่ออย่างนั้น การขายทางเลือกเป็นทางเลือกสำหรับผู้ใช้ที่ลงทะเบียน แม้ว่าเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะจะลงทะเบียน

และคุณควรรู้ว่าหากเจ้าของอพาร์ทเมนท์ดำเนินการยกเลิกการลงทะเบียนภายใต้เงื่อนไขของข้อตกลงการขายและการซื้อ ผู้ใช้จะไม่เป็นฝ่ายในข้อตกลงและไม่มีภาระผูกพันดังกล่าว "ผู้ใช้" สามารถทำลายข้อตกลงได้ และผู้ซื้อไม่มีเลเวอเรจที่สำคัญ ดังนั้นผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์จึงระมัดระวังอย่างมากเกี่ยวกับบุคคลที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์

เงื่อนไขสำหรับการปล่อยตัวอพาร์ตเมนต์ตามกฎหมายคือ เงื่อนไขสำคัญสัญญาการขาย เป็นไปได้ที่จะบรรลุการปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าในสถานการณ์ที่ขัดแย้งกันผ่านทางศาลเท่านั้น และเป็นการยากมากที่จะฟ้องผู้ใช้ที่ผู้ซื้อไม่มีความสัมพันธ์ทางสัญญา

เงื่อนไขของธุรกรรมทางเลือกยังถูกควบคุมโดยข้อกำหนดในการเข้าถึงเนื้อหาของตู้เซฟ ปัญหาสำคัญหลายประการของการทำธุรกรรม รวมถึงคำชี้แจงของผู้ใช้ ได้รับการแก้ไขนอกข้อความของข้อตกลงการซื้อและขาย และอยู่ภายใต้เงื่อนไขในการเข้าถึงตู้นิรภัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานร่วมกัน

วิธีหนึ่งในการแก้ไขสถานการณ์กับบุคคลที่ลงทะเบียนคือภาระผูกพันที่รัดกุม ซึ่งได้รับการยืนยันโดยข้อความรับรองเอกสาร การสมัครรับรองเอกสารมีข้อจำกัดบางประการ และต้องได้รับการสนับสนุนโดยเงื่อนไขที่เหมาะสมสำหรับการเข้าถึงตู้นิรภัย

ภายใต้เงื่อนไขบางประการสำหรับการเกิดขึ้นของความเป็นเจ้าของ (เช่น การปฏิเสธที่จะเข้าร่วมหรือขาดงานชั่วคราวในขณะที่มีการแปรรูป) ผู้ใช้จะมีสิทธิใช้ที่อยู่อาศัยได้ตลอดชีวิต และตามที่ศาลระบุว่าเป็นการยากอย่างเหลือเชื่อในการสมัครผู้ใช้ดังกล่าว ในกรณีเช่นนี้ ผู้ใช้จะต้องยกเลิกการลงทะเบียนก่อนทำธุรกรรม

การดูแลกับเจ้าของรายย่อย

เจ้าของที่เป็นเด็กเล็กๆ เพื่อแลกกับอพาร์ทเมนต์หรือการขายร่วมกัน จะต้องได้รับอพาร์ทเมนต์อื่นหรือแบ่งปันด้วยมูลค่าที่เท่ากันกับอพาร์ทเมนต์ที่ขายหรือสูงกว่า ในกรณีที่มีส่วนแบ่งเพียงเล็กน้อย เด็กสามารถรับเงินในบัญชีธนาคารได้ ตัวเลือกต้องตกลงกับลูกจ้างของหน่วยงานในการปกครอง การอุปถัมภ์ และอำนาจในการปกครอง

การให้เจ้าของผู้เยาว์มีทรัพย์สินในอพาร์ตเมนต์ "ภายในครอบครัว" ผ่านการบริจาคอาจเป็นเรื่องยากเนื่องจากตำแหน่งของเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง จุดยืนของบางคนคือการให้ถือเป็นธุรกรรม และกฎหมายห้ามมิให้มีการทำธุรกรรมระหว่างผู้ปกครองกับวอร์ด มีตัวเลือกวิธีแก้ปัญหา แต่นี่อยู่นอกเหนือขอบเขตของบทความนี้

ทางเลือกสำหรับ SALE

ข้อดีสำหรับผู้ขายอพาร์ตเมนต์ทางเลือก:

1. ไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกทิ้งให้ไร้ที่อยู่อาศัยท่ามกลางราคาที่ผันผวน
2. ไม่มีความเสี่ยงจากค่าเสื่อมราคาของเงินและค่าเงินที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากเงินไม่ได้ถูกเก็บไว้ แต่โอนทันทีสำหรับวัตถุที่ซื้อ
3. การลงทะเบียนและย้ายไปยังที่อยู่ใหม่ทันทีโดยไม่มีวิธีแก้ปัญหา

ทางออกเดียวหากเจ้าของคนใดคนหนึ่งจดทะเบียนกับหน่วยงานปกครอง ผู้อุปถัมภ์ และผู้ปกครอง นี่คือประเภทของพลเมืองที่มีความเปราะบางทางสังคม

บันทึก!
โดยเฉพาะผู้เยาว์ที่เป็นเจ้าของเด็กอาจไม่ได้รับการจดทะเบียน แต่ ข้อกำหนดเบื้องต้นการจดทะเบียนซื้อขายเป็นความยินยอมของหน่วยงานผู้ปกครอง

และหน่วยงานผู้ปกครองในมอสโกให้ความยินยอมในการขายทรัพย์สินของเจ้าของเด็กเฉพาะเมื่อเด็กได้รับทรัพย์สินอื่น - การซื้อหรือการบริจาค

ข้อเสียสำหรับผู้ขายอพาร์ตเมนต์ทางเลือก:

1. ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากผู้ซื้อและผู้ขายให้ความสนใจต่ำ
2. เงื่อนไขการขายนั้นยาวกว่ามาก: ค้นหาผู้ซื้อ การเลือกวัตถุ และข้อตกลงในการทำธุรกรรมกับทุกฝ่าย

คุณลักษณะที่สำคัญของธุรกรรมทางเลือกคือการดำเนินการล่วงหน้าที่ถูกต้องจากผู้ซื้อไปยังลูกค้าและจากลูกค้าไปยังผู้ขาย การออกแบบที่ถูกต้อง- การรับประกันการทำธุรกรรมที่สงบและความปลอดภัย ทุนของตัวเองลูกค้า.

ทางเลือกสำหรับการซื้อ

ข้อดีสำหรับผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ทางเลือก:

1. ตัวเลือกที่กว้างกว่าในตลาด (เทียบกับตัวเลือก "ฟรี" หนึ่งรายการมี "ทางเลือก" 2-4 รายการ) หรือราคาที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากอพาร์ทเมนท์ "ฟรี" ค่อนข้างแพงกว่าทางเลือกอื่น
2. การมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมของนายหน้ามืออาชีพที่ "เรียบออกความผิดปกติ" ของความสัมพันธ์
3. การมีส่วนร่วมของธนาคาร (และดังนั้น บริษัทประเมินและประกันภัย) และหน่วยงานผู้ปกครองในการทำธุรกรรมนี้เป็นการตรวจสอบเพิ่มเติมเกี่ยวกับ "ความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย" ของวัตถุ แต่ไม่รับประกัน!
4. การรับประกันแบบสัมพัทธ์ของผู้ใช้ ("ไม่ใช่เจ้าของ") ที่ลงทะเบียน

ข้อเสียสำหรับผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ทางเลือก:

1. ความเสี่ยงสูงที่จะ "ไม่เข้าสู่ข้อตกลง" เนื่องจากผู้ขายคาดหวังตัวเลือกในตลาดหรือราคาสูงเกินไป
2. ความเสี่ยงสูงที่ราคาจะสูงขึ้นก่อนการซื้อขาย "ผู้ขายเลือกอพาร์ตเมนต์เพียงแห่งเดียว แต่เราผ่านราคาได้ก็ต่อเมื่อคุณจ่าย 50-200,000" - สามารถได้ยินจากนายหน้าของผู้ขาย
3. ความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างคู่สัญญากับข้อตกลงพหุภาคีเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

การโอนอพาร์ทเมนท์หลังจากทำธุรกรรมในลำดับย้อนกลับของการเคลื่อนไหวของเงิน เนื่องจากผู้คนกำลังย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อและพร้อมอยู่ ผู้ซื้อระดับบนจึงเป็นคนสุดท้ายที่จะย้าย สิ่งนี้ควรนำมาพิจารณาเมื่อวางแผนข้อตกลง

การประเมินความเสี่ยงสำหรับการขายทางเลือก

ควรจำไว้ว่าความเสี่ยงเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณด้วยการเพิ่มจำนวนวัตถุของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม แต่ละ วัตถุใหม่ในห่วงโซ่ของอพาร์ทเมนท์เพิ่มความตึงเครียดในความสัมพันธ์ระหว่างบุคคล แต่ละ สมาชิกใหม่นำความคาดหวังและความไม่พอใจมาสู่ข้อตกลง ความเสี่ยงในการปฏิเสธการทำธุรกรรมโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเพิ่มขึ้นในแต่ละปัญหาที่ซับซ้อน

บริการของนายหน้าและค่าใช้จ่ายในการซื้อและขายทางเลือก

บริการนายหน้าประกอบด้วยสองส่วน:

• ขายวัตถุ ผู้ขายจะได้รับเงินจริงสำหรับอพาร์ตเมนต์ของเขา
• ซื้อวัตถุ นายหน้าเลือกวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ

ดังนั้น ค่าคอมมิชชั่นสำหรับบริการจะถูกเรียกเก็บจากทั้งสองส่วนของบริการ - การขายและการซื้อ หักส่วนลดสำหรับบริการคู่ 0.5%

ที่มา: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

จุดอ่อนในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก

ข้อตกลงที่พบบ่อยที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมอสโกคือข้อเสนอทางเลือกเมื่อซื้ออีกอันหนึ่งแทนที่จะเป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยทั่วไป ข้อตกลงทางเลือกคือการแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์ผ่านข้อตกลงการซื้อและการขาย

การแลกเปลี่ยนทางเลือกจะดำเนินการเมื่อมีคนขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องและซื้ออีกห้องหนึ่งทันทีนั่นคือวัตถุอสังหาริมทรัพย์หลายรายการมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมในครั้งเดียว

บ่อยครั้งที่อพาร์ทเมนท์ 4-6 ห้องมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม มันเกิดขึ้นที่อพาร์ทเมนท์มากถึง 12 ห้องมีส่วนร่วมในห่วงโซ่ซึ่งยืนยันอีกครั้งว่าธุรกรรมเหล่านี้ซับซ้อนเพียงใด ความรู้และทักษะที่จำเป็นจากนายหน้ามากแค่ไหน ค่าใช้จ่ายเส้นประสาทจากทั้งหมด ผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมเพราะยิ่งโซ่ยาวเท่าไหร่ก็ยิ่งแตกง่ายเท่านั้น

ก่อนหน้านี้ใน สมัยโซเวียตการแลกเปลี่ยนเกิดขึ้นโดยใช้ข้อตกลงการแลกเปลี่ยน เงินไม่ได้เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมดังกล่าว แต่มีการแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ระหว่างคู่กรณีกับการทำธุรกรรม Mena จำกัดขอบเขตการค้นหาตัวเลือกการแลกเปลี่ยนให้แคบลงอย่างมาก เนื่องจากเป็นการยากมากที่จะหาอพาร์ทเมนต์ที่คุณจะชอบโดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของที่อยู่อาศัยนี้จะชอบอพาร์ตเมนต์ของคุณและเขาจะตกลงที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในนั้น

ข้อตกลงทางเลือกที่ทันสมัย ​​ดังที่เราได้กล่าวไปแล้วว่า การแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์โดยใช้สัญญาจะซื้อจะขาย ข้อดีของข้อตกลงทางเลือกคือผู้เข้าร่วมสามารถเลือกอพาร์ตเมนต์จากข้อเสนอหลายหมื่นรายการ ในปัจจุบัน ธุรกรรมทางเลือกคือที่สุด วิธีที่ไม่แพงให้ชาวมอสโกหลายคนแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย

นายหน้ายอมรับว่าแม้ว่าส่วนแบ่งของสิงโตในการทำธุรกรรมได้คำนึงถึงทางเลือกเสมอ แต่ในช่วงวิกฤตจำนวนของพวกเขาเพิ่มขึ้นและในปีต่อ ๆ ไปหลังจากเกิดวิกฤตเพิ่มขึ้นเท่านั้น เหตุผลง่ายๆ คือ รายได้ของประชากรลดลง การลดโครงการจำนอง

ความนิยมของทางเลือกนั้นชัดเจน การขายอพาร์ทเมนต์สุทธิมักเกิดขึ้นสำหรับผู้ที่ออกจากเมือง (ประเทศ) หรือได้รับมรดกและต้องการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินให้เป็นเงิน การซื้ออพาร์ตเมนต์ไม่ใช่การดำเนินการทั่วไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีเพียงไม่กี่คนที่มีเงินซื้ออพาร์ตเมนต์ฟรี

คำแนะนำที่เป็นประโยชน์!
คนส่วนใหญ่ย้ายเข้า ออก ขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่ขนาดเล็กและซื้อที่อยู่อาศัยที่ใหญ่กว่าเช่น ชอบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก วันนี้ธุรกรรมทางเลือกคิดเป็น 80% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรองในมอสโก

ขณะนี้เป็นเวลาที่เหมาะสมสำหรับข้อเสนอทางเลือก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้มีเสถียรภาพ เป็นอีกเรื่องหนึ่งเมื่อราคาเพิ่มขึ้นทุกสัปดาห์ จากนั้นนายหน้ามักจะต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่พวกเขาได้พบผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ของลูกค้าแล้วแก้ไขมูลค่าและเริ่มมองหาตัวเลือกการแลกเปลี่ยนและในระหว่างการค้นหาราคาที่เพิ่มขึ้นและลูกค้าตามที่นายหน้าพูดแล้ว "ทำ ไม่เข้ากับทางเลือกอื่น" กล่าวคือ พูดง่ายกว่า พวกเขาไม่มีเงินพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่เหมาะสมสำหรับการย้ายอีกต่อไป

“ มีความเป็นไปได้สูงที่การทำธุรกรรมจะอยู่ภายใต้การคุกคามของความล้มเหลวตลอดเวลาและทำให้เราเสนอบริการ“ แลกเปลี่ยนตามรูปแบบใหม่” ในช่วงที่ราคาสูงขึ้นในตลาด - Oleg Igorevich Zenkin หัวหน้าฝ่าย กรมการเคหะรองของหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารมอสโก - ปารีส - ก่อนอื่นเราเริ่มมองหาตัวเลือกการย้ายสำหรับลูกค้าของเรา จากนั้น - ผู้ซื้อทรัพย์สินของพวกเขา เพื่อหลีกเลี่ยงการเพิ่มขึ้นของราคาและช่วยประหยัดเวลาและเงินของลูกค้า"

แต่ช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำหรือมีเสถียรภาพเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดสำหรับข้อเสนอทางเลือก อย่างแรกคือมีผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ของคุณราคาคงที่และในขณะที่คุณกำลังมองหาทางเลือกอื่นราคาจะลดลงเล็กน้อย ในเวลาเดียวกัน แน่นอน คุณชนะด้วยเงิน เพราะจำนวนเงินที่จ่ายเพิ่มเติมสำหรับบ้านใหม่จะลดลง

ข้อตกลงทางเลือกมีข้อบกพร่องมากมาย ประการแรก - ช่องโหว่ของข้อตกลงดังกล่าวและเวลาที่คาดเดาไม่ได้ ประการที่สอง เป็นไปไม่ได้ที่จะคาดการณ์จำนวนผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม และด้วยเหตุนี้ กระบวนการในการหาผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ของคุณและทางเลือกอื่นสำหรับคุณจะใช้เวลานานแค่ไหน ความเสี่ยงของการพังทลายของโซ่มีสูงมาก หากหนึ่งในผู้เข้าร่วมในห่วงโซ่เปลี่ยนใจหรือปัญหาบางอย่างเกี่ยวกับเอกสารถูกเปิดเผย ห่วงโซ่ทั้งหมดซึ่งถูกประกอบอย่างอุตสาหะมาหลายเดือนจะกระจุย

นอกจากนี้ เมื่อหลายฝ่ายมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม และแต่ละฝ่ายมีตัวแทนของตนเอง นายหน้า ฝ่ายต่างๆ อาจไม่เห็นด้วย ระหว่างการทำธุรกรรม ข้อพิพาทอาจเกิดขึ้นตามเงื่อนไขของข้อตกลงในการเข้าถึงห้องขัง ระยะเวลาในการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้กับเจ้าของใหม่ หรือข้อขัดแย้งอื่นๆ

เป็นที่ชัดเจนว่าแต่ละฝ่ายจะปกป้องผลประโยชน์ของตน แต่ทั้งหมดนี้ทำให้ข้อตกลงทางเลือกมีความเสี่ยงมากขึ้น นอกจากนี้ ตอนนี้หลายคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินกู้จำนอง ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงดังกล่าวจะอยู่ภายใต้การคุกคามหากธนาคารไม่อนุมัติในนาทีสุดท้าย อีกครั้งห่วงโซ่ทั้งหมดจะประสบ

ข้อตกลงทางเลือกมีความหลากหลายมาก: อาจเป็นรัฐสภา, เข้าข้าง, การตั้งถิ่นฐานใหม่ของอพาร์ตเมนต์ส่วนกลาง ข้อตกลงทางเลือกประเภทอื่นที่พบบ่อยที่สุดคือการเดินทาง นี่คือการขายอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องและการซื้ออพาร์ตเมนต์ตั้งแต่สองห้องขึ้นไปพร้อมกัน สาเหตุหลักของการย้ายคือ ข้อพิพาทในครอบครัว การหย่าร้าง ความจำเป็นในการแยกกันอยู่ การแบ่งทรัพย์สินระหว่างทายาท คู่สมรส ฯลฯ

ข้อตกลงทางเลือกประเภทอื่นที่ซับซ้อนกว่า แม้ว่าจะไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนักก็ตาม แต่เป็นแบบแผน สาระสำคัญอยู่ที่การขายอพาร์ทเมนท์สองห้อง (หรือมากกว่าสองห้อง) และแทนที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์หนึ่งห้องโดยมีหรือไม่มีค่าบริการ ความซับซ้อนของการประชุมอยู่ที่ข้อเท็จจริงที่ว่าเมื่อขายอพาร์ทเมนท์สองห้องพร้อมกัน หายากมากที่จะหาผู้ซื้อทั้งสองอย่างพร้อมกัน

ดังนั้นในตอนแรก การชำระเงินล่วงหน้าสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องจึงเป็นที่ยอมรับในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และพวกเขายังคงมองหาผู้ซื้อในพาร์ทที่สองต่อไป ปัญหาคือเวลาที่แม่นยำเพราะการชำระเงินล่วงหน้าทำขึ้นในช่วงเวลาสั้น ๆ ที่เฉพาะเจาะจงมากที่สุด (ไม่เกินหนึ่งเดือน) และหากในช่วงเวลานี้ไม่มีผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ที่สองการทำธุรกรรมอาจไม่เกิดขึ้น .

ที่มา: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

การขายทางเลือกมีทางเลือกอะไรบ้าง?

การเก็บเงินเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในมอสโกเป็นงานเยาะเย้ยสำหรับคนส่วนใหญ่ เพราะพวกเขาจะต้องเก็บเงินไว้จนหลานๆ ชราภาพ ดังนั้นบ่อยครั้งที่อพาร์ทเมนต์อื่นกลายเป็นกระดานกระโดดน้ำทางการเงินสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์การขายซึ่งผูกติดอยู่กับการซื้อใหม่

ในเวลาเดียวกัน ห่วงโซ่การขายอพาร์ทเมนต์ก็เกิดขึ้น ซึ่งหนึ่งในผู้เข้าร่วมทำหน้าที่เป็นผู้ขายและผู้ซื้อในเวลาเดียวกัน นี้เรียกว่าการขายทางเลือก เธอจะกล่าวถึงในบทความนี้

ประโยชน์ของข้อตกลงทางเลือก

ต้นกำเนิดของข้อตกลงทางเลือกคือการแลกเปลี่ยนโดยตรงและข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งมีอยู่จนถึงทุกวันนี้ แต่ไม่บ่อยนักเนื่องจากความซับซ้อนของการเลือกตัวเลือก การแลกเปลี่ยนโดยตรงสามารถทำได้เฉพาะกับอพาร์ทเมนท์ที่ไม่ได้แปรรูป (เทศบาล รัฐ) ในขณะที่ผู้เช่าทั้งหมด (ที่ลงทะเบียน) ของอพาร์ตเมนต์ A จะกลายเป็นผู้เช่า (ลงทะเบียน) ในอพาร์ตเมนต์ B และผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ B ได้รับการจดทะเบียนใหม่เต็มจำนวนในอพาร์ตเมนต์ A

มันเป็นสิ่งสำคัญ!
ขั้นตอนยุ่งยากและใช้เวลานาน ต้องมีการรวบรวมเอกสารและการพิจารณาที่ State Unitary Enterprise "Moscow City Center for Rent Housing" หากอพาร์ทเมนท์ทั้งสองเป็นเจ้าของ เจ้าของอพาร์ทเมนท์หนึ่งทุกคนสามารถสรุปข้อตกลงแลกเปลี่ยนฉบับอื่นกับเจ้าของทั้งหมดได้ ความยากลำบากอยู่ที่การหาทางเลือกที่เหมาะสมร่วมกันสำหรับการแลกเปลี่ยน การได้รับความยินยอมจากเจ้าของทั้งหมด และตกลงเรื่องค่าธรรมเนียม หากมี

เมื่อเทียบกับการแลกเปลี่ยนและการแลกเปลี่ยน การขายทางเลือกช่วยลดความยุ่งยากในการค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสม: การหาผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์และอพาร์ตเมนต์ทางเลือกที่เหมาะสมนั้นง่ายกว่ามาก: เพื่อเชื่อมโยงเงื่อนไขการซื้อและการขายและทำข้อตกลง .

นอกจากความแปรปรวนที่มากขึ้นแล้ว ธุรกรรมทางเลือกยังช่วยให้คุณขายของเก่าและซื้อได้ อพาร์ตเมนต์ใหม่ในเวลาเดียวกันในหนึ่งวันให้โอกาส "ทางเลือก" ที่จะไม่ออกไปหาเงินฟรีเมื่อขายอพาร์ตเมนต์ของเขา

นี่เป็นสิ่งสำคัญโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากผู้ขายทางเลือกส่วนใหญ่กลัวที่จะขนส่งและเก็บไว้ในธนาคาร เงินก้อนใหญ่เงินและการเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหันที่เป็นไปได้ในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและราคาอสังหาริมทรัพย์ทำให้พวกเขาหวาดกลัวมากยิ่งขึ้น

การลงทะเบียนสถานะของสัญญาสำหรับการขายและการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ขายและซื้อเกิดขึ้นอย่างเป็นอิสระจากกัน ยกเว้นในกรณีที่มีการกำหนดธุรกรรมในสัญญาภายใต้เงื่อนไข (จะมีบทความแยกต่างหากเกี่ยวกับข้อตกลงแบบมีเงื่อนไข ดังนั้นอย่าลืมสมัครรับการอัปเดตไซต์ทางไปรษณีย์ อีเมล หรือ RSS)

และถึงแม้ว่าสัญญาซื้อขายและซื้ออพาร์ทเมนต์เก่าและใหม่อย่างเป็นทางการจะไม่เกี่ยวข้องกัน แต่อย่างใด ขั้นตอนการลงทะเบียนของพวกเขานั้นขนานกัน นอกจากนี้ ในการทำธุรกรรมทางเลือก เงื่อนไขทางกฎหมาย (การยกเลิกการลงทะเบียนที่ที่อยู่เดิมและการย้ายที่ตั้ง) และข้อกำหนดทางกายภาพ (การย้ายที่อยู่จริง) มักจะถูกกำหนดโดยคู่สัญญาในการทำธุรกรรมที่เพียงพอเพื่อให้ตัวแทนทางเลือกสามารถลงทะเบียนใหม่และย้ายจาก อพาร์ตเมนต์เก่าสู่ห้องใหม่ข้ามพื้นที่อยู่อาศัยระดับกลาง

ดังนั้น จำเป็นต้องมีธุรกรรมทางเลือกเพื่อย้ายจากอพาร์ตเมนต์หนึ่งไปยังอีกอพาร์ตเมนต์หนึ่ง พร้อมกันทำธุรกรรมสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์เก่าและการซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ ในขณะที่ลดความเสี่ยงในการรับและจัดเก็บธุรกรรม และความไม่สะดวกที่เกี่ยวข้องกับการขนย้ายและ การลงทะเบียนใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดเหล่านี้สำหรับ "ทางเลือก" อาจส่งผลให้เกิดปัญหาเพิ่มเติมสำหรับฝ่ายอื่นในการทำธุรกรรมและหากมีอพาร์ทเมนท์ทางเลือกหลายแห่งในห่วงโซ่การจำหน่ายอพาร์ทเมนท์ความน่าจะเป็นของการทำธุรกรรมดังกล่าวจะถูกนำไปสู่ข้อสรุปเชิงตรรกะจะผกผัน สัดส่วนกับจำนวนผู้เข้าร่วม

คุณสมบัติของการขายทางเลือก

ดังนั้นเราจึงดูการขายทางเลือกโดยใช้ตัวอย่างของเครืออพาร์ทเมนท์สองแห่ง เพื่อความเรียบง่ายที่เรียกว่า "เก่า" และ "ใหม่" อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อาจมีอพาร์ทเมนท์หรือห้องอื่นในเครือหลายห้องเช่นกัน จำนองจากผู้ซื้อรายใดรายหนึ่งหรือความจำเป็นในการดูแล

ตัวอย่าง.ลูกค้าของฉัน A. หันมาหาฉันเพื่อขอความช่วยเหลือในการขายห้องสองห้องใน อพาร์ตเมนต์ส่วนกลางเพื่อซื้อแยกต่างหาก อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้อง... ผู้ซื้อห้องหนึ่งใช้เงินโดยตรง และผู้ซื้อห้องที่สองก็กลายเป็น "ทางเลือก" ผู้ซื้อใช้การจำนอง เราเลือกอพาร์ตเมนต์ที่ส่วนแบ่งนั้นเป็นของเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ซึ่งกำหนดให้ผู้ขายต้องผ่านคณะกรรมการดูแลทรัพย์สินและจัดหาที่อยู่อาศัยอื่นๆ ให้กับเด็ก ข้อตกลงนี้ดำเนินไป 10 เดือนหลังจากเริ่มทำงาน

ครอบครัวหกคน (!) อสังหาริมทรัพย์ห้าแห่งมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม กระบวนการนี้ประสานงานโดยนายหน้าสี่รายและผู้ซื้อจำนองอิสระหนึ่งราย

บันทึก!
ยิ่งมีผู้เข้าร่วมในธุรกรรมทางเลือกมากเท่าใด ก็ยิ่งต้องพิจารณาถึงความสนใจมากขึ้นเมื่อเตรียมธุรกรรมเดียว การสูญเสียลิงก์อย่างน้อยหนึ่งลิงก์จากห่วงโซ่การขายทางเลือก (การปฏิเสธที่จะขายหรือซื้อ เหตุสุดวิสัย การปฏิเสธที่จะออกเงินกู้ของธนาคารหรือหน่วยงานผู้ปกครองในการออกมติ) อาจทำให้ข้อตกลงทั้งหมดเกี่ยวกับการจัดเตรียมธุรกรรมเป็นโมฆะ

ความเสี่ยงจากการล่มสลายของธุรกรรมเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดในกรณีของการขายทางเลือก ขั้นตอนการขายทางเลือกอาจใช้เวลานานตั้งแต่ 1 เดือนถึง 1 ปีในการทำธุรกรรมที่ซับซ้อน

ด้วยการเพิ่มจำนวนผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมรูปแบบทางการเงินของการทำธุรกรรมก็ยุ่งยากมากขึ้นการเคลื่อนไหวของการชำระเงินล่วงหน้าสำหรับอพาร์ทเมนท์จากลิงค์ไปยังลิงค์การชำระผ่านตู้นิรภัยการเข้าถึงตู้เซฟด้วยเงินควบคุม การลงทะเบียนของรัฐในข้อตกลงการขายและการซื้อมีความซับซ้อนมากขึ้นความกังวลใจและความกดดันทางจิตใจกำลังเพิ่มขึ้น

ทั้งหมดนี้อธิบายว่าทำไม อพาร์ตเมนต์ทางเลือกโดยปกติแล้วจะมีราคาถูกกว่าแบบฟรี 5-10% และค่าธรรมเนียมตัวแทนสำหรับธุรกรรมทางเลือกจะสูงกว่าการขายทั่วไป 1.5-3 เท่า

ข้อตกลงทางเลือกเป็นเรื่องปกติใน ตลาดรัสเซียอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ในสหรัฐอเมริกา โครงการดังกล่าวไม่ได้ใช้เลย สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้วในสหรัฐอเมริกาอนุญาตให้คุณกู้เงินเพื่อซื้อบ้านหลังจากนั้นลูกค้าสามารถย้ายไปที่ บ้านใหม่แล้วเอาอันเก่าไปขาย เงินจากการขายจะถูกนำมาใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ในภายหลัง ในรัสเซียแผนการขายดังกล่าวไม่ค่อยได้ใช้ สาเหตุหลักมาจากการที่น้อยกว่ามาก เงื่อนไขที่เอื้ออำนวยการให้ยืม

เพื่อหลีกหนีจากการขายทางเลือก ในบางกรณี ข้อตกลงทางเลือกจะแบ่งออกเป็นสองข้อตกลงง่ายๆ - การขายและการซื้อเพิ่มเติม โดยจะตามมาภายหลัง ทำให้สามารถวางตำแหน่งการขายอพาร์ทเมนท์ที่มีราคาแพงกว่ากรณีทางเลือก 5-10% รวมทั้งสามารถเข้าร่วมในการซื้อด้วยเงินฟรีในอนาคต และทำให้ได้รับการต่อรองมากขึ้น

แน่นอน การแบ่งส่วนในกรณีนี้เกี่ยวข้องกับความไม่สะดวกบางประการ: ตามกฎแล้ว ผู้ซื้อต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ว่างทั้งทางร่างกายและทางกฎหมายในการขายแบบง่ายๆ ในการทำเช่นนี้ คุณต้องเช็คเอาท์อพาร์ทเมนท์ล่วงหน้า บางทีอาจจะ "ขึ้นไปในอากาศ" และขนส่งของใช้ส่วนตัวของคุณไปที่อื่น

หากเป็นไปได้ ในตลาดที่มีเสถียรภาพ การแบ่งดังกล่าวสามารถก่อให้เกิดประโยชน์ 10 ถึง 20% ของราคาขาย ในตลาดที่ไม่มั่นคง ไม่ควรมีการยักย้ายถ่ายเทเพราะ การซื้อขายที่ต่อเนื่องกันจะถูกทำลายในเวลาอย่างน้อยหนึ่งเดือน และสภาพแวดล้อมด้านราคาอาจเปลี่ยนแปลงอย่างมาก

มีเพียงไม่กี่คนที่รู้ว่านอกเหนือจากข้อตกลงมาตรฐานในการขายและการซื้อแล้ว อพาร์ตเมนต์สามารถซื้อได้ภายใต้ธุรกรรมทางเลือก
แต่มีความเสี่ยงบางอย่างที่ต้องนำมาพิจารณาเพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของการฉ้อโกง ในบทความด้านล่าง เราจะบอกคุณในรายละเอียดเกี่ยวกับธุรกรรมทางเลือกเฉพาะและวิธีดำเนินการเพื่อดำเนินการธุรกรรมอย่างรวดเร็วและถูกต้องที่สุด

✔
✔

✔
✔

✔
✔

✔
✔

○ ธุรกรรมทางเลือกคืออะไร?

ธุรกรรมประเภทนี้เป็นการแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ผ่านสัญญาซื้อขาย ความจำเพาะอยู่ที่การขายพื้นที่ใช้สอยครั้งเดียวนั่นคือเอกสารลงนามพร้อมกัน ผู้เข้าร่วมหลายคนมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมซึ่งไม่ขัดแย้งกับบทที่ 9 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

คุณยังสามารถสรุปข้อตกลงทางเลือกโดยการแลกเปลี่ยน แต่ในที่นี้ควรระลึกไว้เสมอว่าสามารถแลกเปลี่ยนได้เฉพาะอพาร์ทเมนท์ที่ให้เช่าเพื่อสังคมเท่านั้น (มาตรา 72 ของ RF LC) นอกจากนี้ แทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมกับทั้งสองฝ่าย ดังนั้นการแลกเปลี่ยนมักเกิดขึ้นกับการชำระเงินเพิ่มเติม

○ ลักษณะของการขายทางเลือก

ในการขายทางเลือก เจ้าของคนหนึ่งขายอพาร์ตเมนต์ของเขาในขณะที่ซื้ออีกห้องหนึ่ง และผู้ขายพื้นที่ใช้สอยสุดท้ายสามารถเป็นผู้ซื้อสำหรับบุคคลที่สามได้ ลองพิจารณาโครงร่างของข้อตกลงดังกล่าวด้วยตัวอย่าง

เจ้าของ อพาร์ตเมนต์แบบสามห้องต้องการขายและซื้ออพาร์ทเมนท์หนึ่งห้องสองห้อง และหนึ่งในผู้ขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องกำลังจะซื้อ อพาร์ตเมนต์แบบสองห้อง... อันเป็นผลมาจากการทำธุรกรรมดังกล่าวได้สรุปสัญญาซื้อขาย 4 ฉบับ

✔ ทางเลือก.

อีกทางเลือกหนึ่งหมายความว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์ขายมันในขณะที่ซื้ออีกห้องหนึ่งไปพร้อม ๆ กัน เป็นพื้นที่ใช้สอยที่ได้มาที่สองซึ่งเป็นทางเลือก การลงนามในสัญญาการขายและของพวกเขา การลงทะเบียนของรัฐเกิดขึ้นในวันเดียวกัน ธุรกรรมประเภทนี้มีผู้เข้าร่วมสามคน:

• ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์แรก
• ผู้ขายอพาร์ทเมนต์แห่งแรกซึ่งเป็นผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ "ทางเลือก" แห่งที่สองในเวลาเดียวกัน
• ผู้ขายอพาร์ทเมนต์ "ทางเลือก"

✔ ห่วงโซ่ทางเลือก

ไม่มีพื้นที่อยู่อาศัยใดที่ถูกสร้างขึ้นที่นี่ แต่มีหลายแห่ง ในเวลาเดียวกัน ผู้ขายของแต่ละคนก็ทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอื่นๆ ซึ่งเป็นห่วงโซ่ทางเลือก พึงระลึกไว้เสมอว่าไม่ควรขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดตามลำดับ

ตัวอย่างเช่น เจ้าของอพาร์ทเมนท์สี่ห้องต้องการขายและซื้ออพาร์ทเมนท์สามห้องเป็นการตอบแทน: อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องสองห้องและอพาร์ตเมนต์แบบสองห้องหนึ่งห้อง (มีค่าบริการ) มีการสร้างอพาร์ทเมนท์จำนวน 4 ห้องที่นี่ ซึ่งสามห้องเป็นทางเลือก

ความซับซ้อนของการทำธุรกรรมยังขึ้นอยู่กับความยาวของห่วงโซ่ จำนวนอพาร์ทเมนท์ที่สามารถเข้าร่วมในโครงการไม่ จำกัด แต่ในทางปฏิบัติจำนวนของพวกเขาไม่เกิน 4

○ ความเสี่ยงโดยทั่วไปของการขายอพาร์ตเมนต์

การขายอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงอยู่เสมอ ส่วนใหญ่มักจะเป็น:

• มูลค่าต่ำเกินไปเนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ไม่ถูกต้อง
• พบกับนักต้มตุ๋นที่ต้องการขโมยของจากอพาร์ตเมนต์โดยอ้างว่ากำลังตรวจสอบอพาร์ตเมนต์
• ร่วมงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไร้ยางอาย
• ข้อผิดพลาดในการดำเนินการเอกสาร (โดยเฉพาะสัญญาการขาย)

แต่ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ขายเกิดขึ้นเมื่อโอนเงิน เนื่องจากการชำระเงินเกิดขึ้นหลังจากการจดทะเบียนสัญญา เขาอาจจะไม่มีเงินเลยหากผู้ซื้อเปลี่ยนใจกะทันหัน ขั้นตอนในการท้าทายการทำธุรกรรมอาจใช้เวลานานและไม่รับประกันความสำเร็จ นอกจากนี้ คุณไม่สามารถลงนามในเอกสารการชำระเงินเพิ่มเติม นอกเหนือจากใบเสร็จรับเงิน การคำนึงถึงความแตกต่างทั้งหมดเท่านั้นที่สามารถลดความเสี่ยงทั้งหมดให้เหลือน้อยที่สุด

○ ความเสี่ยงเฉพาะของการขายบ้านทางเลือก

นอกเหนือจากความเสี่ยงทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ธุรกรรมทางเลือกยังเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงเฉพาะบางประการที่เกิดขึ้นเนื่องจากความซับซ้อนขององค์กรของกระบวนการ สิ่งที่ควรค่าแก่การกลัวอย่างแน่นอนจะมีรายละเอียดด้านล่าง

✔ ความไม่สอดคล้องกันของการกระทำ

มีฝ่ายที่เกี่ยวข้องมากกว่าสองฝ่ายในธุรกรรมทางเลือกอื่นๆ ดังนั้น ความขัดแย้งใดๆ ระหว่างกันอาจทำให้กระบวนการทั้งหมดแตกสลายได้อย่างสมบูรณ์ เป็นสิ่งสำคัญมากที่ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในการทำธุรกรรมต้องมีคำขอที่เพียงพอและประเมินราคาอพาร์ทเมนท์ที่เขาต้องการขายและที่เขาวางแผนจะซื้อตามความเป็นจริง

สิ่งสำคัญคือข้อกำหนดต้องสอดคล้องกับราคาตลาดจริงและความสามารถของผู้เข้าร่วมรายอื่น มิฉะนั้น อาจมีความเสี่ยงที่เงื่อนไขการทำธุรกรรมจะเพิ่มขึ้น หรือแม้กระทั่งการยกเลิก

✔ การลงทะเบียนบางส่วนหรือการปฏิเสธที่จะลงทะเบียน

ความเสี่ยงดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรมไม่เกี่ยวข้องกัน (จดทะเบียนภายใต้ข้อตกลงแยกต่างหาก) ดังนั้นจึงมีอันตรายที่นายทะเบียนอาจระงับการจดทะเบียนสัญญาฉบับใดฉบับหนึ่ง อันเป็นผลมาจากการที่ฝ่ายหนึ่งมีความเสี่ยงที่จะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีอพาร์ตเมนต์และไม่มีเงิน

เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ คุณต้องตรวจสอบขั้นตอนการลงทะเบียนเป็นประจำ (บนเว็บไซต์ Rosreestr ตามหมายเลขแอปพลิเคชัน) ในกรณีที่เกิดปัญหากับข้อตกลงฉบับหนึ่ง ฝ่ายอื่นๆ ในการทำธุรกรรมจะเขียนคำชี้แจงเกี่ยวกับการระงับข้อตกลงอื่นๆ ทันที แล้วจึงดำเนินการตามเหตุผล ถ้าไม่เกี่ยวกับการระงับ แต่เกี่ยวกับการปฏิเสธการลงทะเบียน ขั้นตอนก็เหมือนเดิม

○ จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้อย่างไร?

เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงดังกล่าว คุณสามารถใช้บริการของทนายความหรือทำตามคำแนะนำของนายหน้า

✔ ทนายความช่วย

การติดต่อทนายความมีความสำคัญเป็นพิเศษในเรื่องของการทำธุรกรรมทางเลือก นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าหากสัญญาสำหรับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการรับรองแล้วจะไม่ได้รับการตรวจสอบเพิ่มเติมจากทนายความ ดังนั้นระยะเวลาการลงทะเบียนจึงสั้นลง และความเสี่ยงของการขึ้นทะเบียนบางส่วนหรือการปฏิเสธก็ลดลง

เป็นการดีกว่าที่จะมอบความไว้วางใจให้ดำเนินการธุรกรรมทางเลือกแก่ผู้เชี่ยวชาญ เพราะใน กรณีนี้, จำนวนเอกสารที่ต้องตรวจสอบความถูกต้องมีมากขึ้น ปัญหาอาจเกิดขึ้นกับองค์กรของกระบวนการลงนามในสัญญาทั้งหมด นั่นคือเหตุผลที่เพื่อเพิ่มความเป็นไปได้ของการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จสูงสุด การติดต่อนายหน้าที่มีความสามารถเป็นสิ่งที่ควรค่าแก่การ