ที่จะกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีคำศัพท์ได้รับการศึกษาและสลับกันในกรณีใด ๆ : สาขามนุษย์ใด ๆ สามารถทำให้เราประหลาดใจกับหินเรือดำน้ำและรายละเอียดปลีกย่อยซึ่งเราไม่ได้สงสัย บางครั้งคนที่ต้องการสร้างข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแนวคิดที่ไม่คุ้นเคย: "ประเภทการขาย - ทางเลือก" มันคืออะไรและคาดหวังอะไรจากโฆษณาเช่นนี้?

คำนิยามและกลไกของการทำธุรกรรม

ดังนั้นการขายประเภทนี้คืออะไร - "ทางเลือก"? คำจำกัดความของแนวคิดนี้อยู่ในคำสำคัญของวลีนี้ การทำธุรกรรมดังกล่าวเป็นข้อตกลงทวิภาคีเมื่อหนึ่งในผู้เข้าร่วมไม่เพียง แต่ขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ทันทีซื้อของคนอื่นทันที โดยปกติแล้วข้อตกลงดังกล่าวจะสรุประหว่างเจ้าของทั้งสามคน: ตามอัตภาพพวกเขาสามารถเรียกผู้ซื้อชั้นนำกลางและผู้ขายที่ต่ำกว่า

จากรายการเหล่านี้เป็นที่ชัดเจนว่ามันเป็น "สื่อ" เล่น บทบาทหลักโดยส่งคืนเงินจากผู้ซื้ออันดับต้น ๆ ผู้ขายที่ต่ำกว่า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น Realtor จะนำเสนอในการดำเนินงานดังกล่าวเสมอซึ่งทำให้ขั้นตอนง่ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้สำหรับผู้เข้าร่วมทั้งหมด

ชื่อและรูปร่างอื่น ๆ

ประเภทของการขาย "ทางเลือก" หมายถึงอะไรผู้คนรู้มาก่อน รูปแบบดั้งเดิมของการทำธุรกรรมดังกล่าวคือการแลกเปลี่ยน: ผู้ซื้อได้รับอพาร์ตเมนต์ของผู้ขายและผู้ขายสำหรับเงินที่ปรับปรุงใหม่จะถูกกำหนดไว้ในที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ การแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นโดยคิดค่าใช้จ่ายมักจะเกี่ยวข้องกับความผิดปกติของเงื่อนไขการทำธุรกรรม สำหรับคำศัพท์อื่น ๆ ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก - เมืองที่รู้จักกันดีในเรื่องภาษาพิเศษ - การขายทางเลือก อพาร์ทเมนท์เรียกว่า "กำลังจะมาถึง" หรือ "การทำธุรกรรมตอบโต้" ดังนั้นอย่าแปลกใจถ้าคุณได้รับการผสมผสานที่คล้ายกันใน St. Petersburg Edition

สาเหตุของการเลือก

แต่ทำไมบางคนเลือกประเภทการขายที่เฉพาะเจาะจง (ทางเลือก)? สิ่งที่เป็นอยู่คุณจะต้องดูสำหรับผู้ที่ตัดสินใจขายอพาร์ทเมนต์ซึ่งตัวแทนของกลุ่มประชากรที่ไม่มีการป้องกันทางสังคมได้รับการกำหนด: คนพิการเด็กและผู้รับบำนาญ

นอกจากนี้การทำธุรกรรมดังกล่าวจะใช้งานในกรณีที่เจ้าของอพาร์ทเมนไม่มีอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และการขายสิ่งนี้พวกเขาพบว่าตัวเองอยู่บนถนน เพื่อที่จะยกเว้นโอกาสที่คล้ายกันและนายหน้ามีส่วนร่วมซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าการทำธุรกรรมผ่านการปฏิบัติตามพิธีการทั้งหมดของกฎหมาย

ขายสุทธิ

ประเภทของการขาย "Alternative" คืออะไรเราคิดออก ถ้าขายและในเงินเดียวกันพวกเขาซื้อทางเลือก แต่พบได้ในโฆษณาและแหล่งที่มาอื่น ๆ เกี่ยวกับสถานะของอพาร์ทเมนท์: "การขายสุทธิ" มันปรากฏเป็น "ฟรี" เพื่อให้เข้าใจดีขึ้นว่าการขายฟรีของอพาร์ทเมนท์หมายความว่าคุณสามารถผลักออกจากนิยามของทางเลือก: ด้วยรุ่นล่าสุดผู้คนที่ถูกขับออกจากอพาร์ตเมนต์หนึ่งรายการทันทีเข้าสู่อีกอพาร์ทเมนท์ทันที

ในกรณีของการขายฟรีผู้ขายมีที่อยู่อาศัยใหม่อยู่แล้วดังนั้นคุณจะไม่พบว่าตัวเองเป็นศัตรูของคนที่นำครอบครัวมาจากบ้านพื้นเมือง นั่นคือถ้าคุณซื้อครั้งแรกแล้วขายที่อยู่อาศัยเก่า - จากนั้นนี่เป็นการขายสุทธิอยู่แล้ว

ความเสี่ยงการขายทางเลือก

ประเภทของการขาย "Alternative" - \u200b\u200bมันคืออะไร? ปาร์ตี้ที่ทำกำไรได้ซึ่งค่าเฉลี่ยฆ่ากระต่ายสองตัวในครั้งเดียวหรือการทรมานสำหรับการทำธุรกรรมทุกด้าน? บางครั้งมีสถานการณ์เมื่อค่าเฉลี่ยการแต่งตั้งราคาสำหรับบ้านของพวกเขาและได้รับล่วงหน้าแล้วเริ่มค้นหาอพาร์ทเมนท์ใหม่เข้าใจว่าเขาได้รับราคาหรือว่าเขายังขาดเงินในความฝันของเขา จากนั้นเขาสามารถทำลายข้อตกลงได้อย่างง่ายดายด้วยความระมัดระวังในการรออะไรเลย

ตัวแปรยังเป็นไปได้ที่จุดบนหรือล่างในบางจุดจะปฏิเสธการทำธุรกรรมการทำร้ายสองฝ่ายอื่น ๆ แน่นอนว่าการปรากฏตัวของนายหน้าอย่างมีนัยสำคัญช่วยลดความเสี่ยงของผลลัพธ์ดังกล่าว แต่ในขณะเดียวกันก็เกิดขึ้น

การเปรียบเทียบทางเลือกและการขาดงาน

การเลือกที่ดีกว่า - การขายทางเลือกหรือการขายที่บริสุทธิ์มันคุ้มค่าที่จะพิจารณาข้อดีและข้อเสียของทั้งสองตัวเลือก ครั้งแรกด้วยการขายฟรีการทำธุรกรรมนั้นง่ายกว่ามากจากมุมมองทางกฎหมาย: บุคคลที่เล็กกว่าสามารถส่งผลกระทบต่อเธอและผู้ที่มีส่วนร่วมน้อยลง ประการที่สองการขายทางเลือกได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและภายในจำนวนมากซึ่งยังทำให้การทำธุรกรรมซับซ้อน เห็นได้ชัดว่ายอดขายสุทธิเป็นตัวเลือกที่สมบูรณ์แบบ แต่ในขณะเดียวกันในบางกรณีทางเลือกเป็นทางเลือกเดียวที่เป็นไปได้

และถ้าคุณโกง?

โดยวิธีการที่ผู้ขายบางรายไม่ต้องการสารภาพ "Alternativeness" ของการทำธุรกรรมอย่างถูกต้องพิจารณาว่าพวกเขาสามารถสูญเสียผู้ซื้อที่มีแนวโน้มที่สามารถปฏิเสธที่จะเข้าร่วมในขั้นตอนที่ค่อนข้างยาวนานของการลงทะเบียนใหม่และการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย ดังนั้นหากคุณต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ให้ตรวจสอบสถานะของอพาร์ทเมนท์ แน่นอนว่ามันไม่ใช่ความจริงที่ว่าผู้ขายหากการขายยังคงเป็นทางเลือกเพื่อให้คุณสามารถยอมรับได้ทันที แต่ก็ยังคุ้มค่าที่จะลอง

ขั้นตอนการสำรวจครั้งต่อไปคือการเยี่ยมชมอพาร์ทเมนท์ ไม่น่าเป็นไปได้ที่บางคนจะอยู่ในที่อยู่อาศัยฟรีดังนั้นจึงควรเตือนคุณ โดยวิธีหนึ่งใน เงื่อนไขบังคับ การขายที่บริสุทธิ์คือการปลดปล่อยอพาร์ทเมนท์ที่สมบูรณ์จนกระทั่งการลงนามในสัญญาระหว่างคู่กรณีดังนั้นสิ่งที่มันจะตรวจสอบอีกครั้ง

ในการรับรายชื่อผู้คนที่กำหนดในอพาร์ตเมนต์นี้ (กล่าวคือข้อสรุปที่ไม่ถูกต้องของการทำธุรกรรมพวกเขาไม่สามารถนำเสนอสิทธิของพวกเขาในตารางเมตร) เยี่ยมชมผู้ขายข้อมูลและศูนย์การตั้งถิ่นฐานเดียวที่คุณจะได้รับ ใบรับรองที่เหมาะสม (คุณไม่สามารถแม้แต่จะพยายามเจาะที่นั่นโดยไม่มีเจ้าของมันจะไม่ทำงานอยู่แล้ว)

ขั้นตอนสุดท้ายคือระยะเวลาของระยะเวลาระหว่างข้อตกลงในช่องปากในการสรุปการขายและการทำธุรกรรมโดยตรง: ในการออกแบบของทั้งหมด เอกสารที่จำเป็น อาจใช้เวลาหนึ่งหรือสองสัปดาห์ แต่ไม่มากเกินไป หากผู้ขายเกี่ยวกับเหตุผลที่เข้าใจไม่ได้เลื่อนการลงนามของเอกสารจึงมีแนวโน้มว่าจะมีส่วนร่วมในการค้นหาที่อยู่อาศัยทางเลือก

ในที่สุด

ดังนั้นสิ่งที่ดีกว่า - ขายสุทธิหรือประเภทการขาย "ทางเลือก"? มันคืออะไรเราได้คิดออกแล้ว มันยังคงสรุปไว้ข้างต้นและเลือกที่ดีที่สุด ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงหยุดในการทำธุรกรรมที่ไม่ใช่ทางเลือก: มันเร็วขึ้นในเวลาที่ซับซ้อนน้อยกว่านั้นถูกกฎหมายและมีความเสี่ยงน้อยกว่ามาก ในกรณีที่มีการขายทางเลือกโซ่จะเป็นหนวดเท่านั้นหากลิงก์ทั้งหมดมีความสัมพันธ์กัน การปฏิเสธอย่างน้อยหนึ่งในนั้นที่จะมีส่วนร่วมในการดำเนินงานเช่นเดียวกับเหตุสุดวิสัยเช่นการเสียชีวิตของเจ้าของที่อยู่อาศัยขายไม่เพียง แต่ช้าลง แต่ยังทำลายการทำธุรกรรมทั้งหมด

ในเวลาเดียวกันผู้คนถูกบังคับให้มีส่วนร่วมในการขายทางเลือกโดยไม่ต้องมีทางออกอื่น ในกรณีนี้คุณต้องมีความตั้งใจมากขึ้นและจะดีกว่าที่จะไม่ประหยัดในนายหน้าซึ่งให้พวกเขาได้รับจำนวนหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของจำนวนธุรกรรมจะสามารถติดตามการปฏิบัติของพิธีการทั้งหมดและลดความเสี่ยง ความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์ ในรูปแบบของการปรากฏตัวโดยไม่คาดคิดในการขายผู้อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์ซึ่งอาจนำไปใช้สำหรับการแบ่งปันในนั้น โดยไม่คำนึงถึงวิธีการที่คุณเลือกคุณจะยังสามารถซื้อมุมของตัวเองซึ่งอาจกลายเป็นป้อมปราการของคุณและนี่เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด

การซื้อทางเลือกหรือการขายอพาร์ทเมนท์ (เกี่ยวกับเรื่องนี้ด้านล่างนี้) - นี่เป็นตลาดธุรกรรมที่พบมากที่สุด ในมอสโกตามการประมาณการของนายหน้าในการทำธุรกรรมการซื้อและการขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดมากกว่า 70% เป็นทางเลือก ทำไมถึงเป็นอย่างนั้น? ใช่เพราะคนส่วนใหญ่ที่ขายอพาร์ทเมนท์ของพวกเขาไม่อยู่กับเงินบนถนน แต่พวกเขาซื้ออพาร์ทเมนท์อื่น ๆ ในความเป็นจริง การเปลี่ยนแปลง ที่พักของเขา การขายพร้อมกันของอพาร์ทเมนต์หนึ่งและซื้ออีกอันหนึ่งและเรียกว่า การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก.

ใน Slane Realtar มีหลายชื่อที่แตกต่างกัน ประเภทของการทำธุรกรรม อพาร์ทเมนท์ซื้อและขาย:

• ตรง ( หรือบริสุทธิ์ / ฟรี) ขาย;
• การซื้อทางเลือกหรือการขายอพาร์ทเมนต์ ("ทางเลือก");
• "โซ่" (หลาย "ทางเลือก" เชื่อมโยงกับการทำธุรกรรมเดียว)

ประเภทของการทำธุรกรรมคำแนะนำที่ความเรียบง่ายหรือความซับซ้อนเช่นเดียวกับเวลาที่จะต้องเตรียมธุรกรรมดังกล่าว เห็นได้ชัดว่าการสร้าง "ห่วงโซ่" ทำให้การจัดการซับซ้อนและต้องใช้เวลามากขึ้นในการเตรียมการเมื่อเทียบกับที่เรียบง่าย ( "สะอาด") อพาร์ทเมนท์ขาย

พิจารณา ตรง และ ทางเลือก ขายอพาร์ทเมนท์เพิ่มเติม

อพาร์ทเม้นท์ขายตรง

เป็นที่เข้าใจกันว่าผู้ขายอพาร์ทเมนท์ได้รับเงินสำหรับมันและใบไม้โดยไม่ต้องซื้ออะไรกลับมา ที่. ด้านหลังอพาร์ทเมนท์ที่ขายไม่ยืด "หาง" จากอพาร์ทเมนท์อื่น ๆ ที่ขาย / ซื้อในเวลาเดียวกันกับมัน

สำหรับ ตรง ( หรือสะอาด) การขายอพาร์ทเมนท์ มีเพียงสองด้านของการทำธุรกรรม: ผู้ขายและผู้ซื้อ พวกเขาไม่ได้ขึ้นอยู่กับอีกต่อไป เห็นได้ชัดว่านี่เป็นรูปแบบที่ง่ายที่สุดและสะดวกที่สุดของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ "ยอดขายสุทธิ" ของอพาร์ทเมนท์น่าเสียดายที่เกิดขึ้นในตลาดไม่บ่อยนัก

อพาร์ทเมนท์การขายทางเลือก ("ทางเลือก")

การซื้อและขายทางเลือก หมายความว่าเจ้าของขายอพาร์ทเมนต์ของเขาและซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นตอบแทน ( สำหรับเงินจากการขายครั้งแรก. ยิ่งไปกว่านั้นมันทำในเวลาเดียวกัน I.e. การทำธุรกรรมในอพาร์ทเมนต์ทั้งสองผ่านในหนึ่งวันทั้งสองสมัครพร้อมกันและอพาร์ตเมนต์ทั้งสองเกิดขึ้นในเวลาเดียวกัน

บ่อยครั้งที่มันปรากฎว่านี่เป็นวิธีเดียวที่จะเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ให้กับคนที่ฉันต้องการ หลังจากทั้งหมดแลกเปลี่ยนโดยตรง ( ภายใต้ตัวแทนของอพาร์ทเมนท์) มันไม่ค่อยเกิดขึ้นเพราะสิ่งนี้ควรมีความบังเอิญที่สมบูรณ์ของผลประโยชน์ของผู้ที่เปลี่ยน และนี่เป็นที่เข้าใจได้สถานการณ์ไม่น่าเป็นไปได้

ทางนี้, ในการซื้อทางเลือกและการขายอพาร์ทเมนท์ มีส่วนร่วมอย่างน้อยสามด้าน:

• ผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ -1;
• ผู้ขายอพาร์ทเมนท์ -1 ซึ่งในทางกลับกันเป็นผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ "ทางเลือก" -2;
• ผู้ขาย "Alternative" Apartments-2

ในการสนทนา "อพาร์ทเมนต์ทางเลือก" สามารถเรียกว่า Apartment-1 และ Apartment-2 นี่คือรสชาติของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมแล้ว จุดไม่เปลี่ยนแปลง ตัวอย่างเช่นเราตัวอย่างเช่นสำหรับความเข้าใจเรียก "ทางเลือก" อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาพร้อมกันนั่นคืออพาร์ทเมนต์ -2

ตามแบบฉบับ อัลกอริทึมสำหรับการทำธุรกรรมทางเลือก เรานำบันทึกแยกต่างหากเพื่อความสะดวก:

ข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกโดยธรรมชาติค่อนข้างซับซ้อนมากขึ้นในแง่ขององค์กรมากกว่า "ตรง ( หรือสะอาด) ขาย. " ใช้เวลานานขึ้นและมีความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงของตัวเอง ( เกี่ยวกับเรื่องนี้ด้านล่างนี้. แต่นี่เป็นตัวเลือกที่พบบ่อยที่สุดสำหรับการแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ผ่านการซื้อและขาย

อพาร์ทเมน "โซ่"

- นี่คือการทำธุรกรรมที่ไม่มี "อพาร์ตเมนต์ทางเลือก" แต่สองคนขึ้นไป ผู้ขายของอพาร์ทเมนท์ก่อนหน้านี้แต่ละคนเป็นผู้ซื้อต่อไปใน "ห่วงโซ่" ของอพาร์ตเมนต์

นอกจากนี้ยังไม่จำเป็นสำหรับอพาร์ทเมนท์เหล่านี้อย่างต่อเนื่องกัน ตัวอย่างเช่นเมื่อขาย 4 ห้องพักอพาร์ทเมนท์ผู้ขายของเธอเลือกตัวเองเป็นการตอบแทนสอง "Odnushki" และ "สองห้อง" ( โดยมีค่าธรรมเนียม) - สร้างขึ้นแล้ว "เชื่อมต่อ" ของสี่อพาร์ทเมนท์ที่พวกเขาซื้อสามแทนหนึ่ง "ทางเลือก".

เห็นได้ชัด ยิ่ง "Chain of Apartments" อีกต่อไปยิ่งผู้เข้าร่วมมากขึ้นและยิ่งยากที่จะสร้างข้อตกลงทั้งหมด เวลาของการฝึกอบรมการทำธุรกรรมที่ครอบคลุมเช่นเดียวกับโอกาสในการพังทลายของมัน หากหนึ่งลิงก์ "โซ่" ตกอยู่ในระหว่างการเตรียมการของการทำธุรกรรมการทำธุรกรรมทั้งหมดจะยุบและคุณต้องเริ่มต้นใหม่อีกครั้ง

ในทางปฏิบัติ "โซ่" มากกว่า 4 อพาร์ทเมนท์นั้นหายาก

ถึง จำกัด การเติบโตของ "โซ่แห่งอพาร์ตเมนต์"เป็นไปได้ในเงื่อนไขของการทำเงื่อนไขที่ผู้ขายต่อไปจะต้องเลือกอพาร์ทเมนท์เท่านั้น ขายตรง.

ความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองใหญ่เป็นเช่นนั้น อพาร์ทเมนท์ในการขายตรง พบบ่อยขึ้น "Odnushki" และ "Doubles" อพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่ ( 3-4 ห้อง) ตามกฎแล้วดึง "ทางเลือก" หรือทั้งหมด "โซ่"

♦โดยคำเกี่ยวกับการทำธุรกรรมทางเลือก♦

(ในการแลกเปลี่ยนทางไกลของที่อยู่อาศัยผ่านธุรกรรมการซื้อและการขายทางเลือก)

การคำนวณผ่านเซลล์ธนาคารในการทำธุรกรรมทางเลือก

โอนเงินในการทำธุรกรรมทางเลือกหรือในห่วงโซ่ของอพาร์ทเมนท์มักจะเกิดเป็นเงินสดโดยใช้ธนาคาร ช่างเหล็ก. เพื่อคำนึงถึงผลประโยชน์ที่แตกต่างกันของผู้เข้าร่วมให้เช่า สองเซลล์ขึ้นไปในเวลาเดียวกัน และลงนามในข้อตกลงที่แตกต่างกันในแง่ของการเข้าถึงแต่ละเซลล์

ส่วนใหญ่มักจะขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและซื้ออีกอพาร์ทเมนท์ ( ทางเลือก) S. ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม หรือในทางตรงกันข้ามรับความแตกต่างของมูลค่า จากนั้นสำหรับการคำนวณค่าเช่า สองเซลล์ธนาคาร - หนึ่งสำหรับจำนวนเงินต้นอีกอันหนึ่งค่าใช้จ่าย ( ดูรูปแบบตัวอย่าง).

♦ตัวอย่างการส่งเงินวงจรผ่านสองเซลล์♦

เมื่อเทียบกับการคำนวณในปกติ ( ตรง) การขายการขายและการขายอพาร์ทเมนท์ใน การทำธุรกรรมทางเลือก มีความแตกต่างเพราะ ที่นี่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ของหลายฝ่ายของการทำธุรกรรม ( สำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้ดูการอ้างอิง).

ความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงของการทำธุรกรรมทางเลือก

นอกเหนือจากลักษณะของการขายหรือการซื้ออพาร์ทเมนต์ปกติเมื่อสร้าง การทำธุรกรรมทางเลือก นอกจากนี้ยังมี ความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวข้องกับองค์กรของกระบวนการที่ซับซ้อนนี้ ไม่จำเป็นต้องกลัวพวกเขาคุณเพียงแค่ต้องเข้าใกล้กระบวนการเตรียมกิจกรรมนี้อย่างระมัดระวัง หลังจากนั้น ( และนี่คือ "realtor" นี้คือใคร? - ดูการอ้างอิง) จัดทำธุรกรรมดังกล่าวเป็นประจำ

ชนิดไหน ความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจง โดยธรรมชาติในการทำธุรกรรมทางเลือกกับอพาร์ทเมนท์? เกี่ยวกับเรื่องนี้ด้านล่างนี้

ในการทำธุรกรรมทางเลือก ( ในห่วงโซ่ของอพาร์ทเมนท์มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคนในครั้งเดียว กระด้างกระเดื่อง ความไม่สอดคล้องกันของการกระทำ ระหว่างพวกเขานำไปสู่การแตกของการทำธุรกรรมทั้งหมด แม้ว่าผู้เข้าร่วมเพียงคนเดียวก็คือ "เข้าใจผิด" เป็นผลให้ผู้เข้าร่วมทุกคนจะต้องทนทุกข์ทรมาน - โซ่จะกระจุย

ว่าสิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นข้อกำหนดของการทำธุรกรรมและลำดับของการกระทำจะเด่นชัดซ้ำ ๆ กับผู้เข้าร่วมทั้งหมด ในรายละเอียดทั้งหมด . และดีกว่าถ้าผู้เข้าร่วมแต่ละคนมีความสอดคล้องและเอกสาร แผนปฏิบัติการธุรกรรม (ลิงค์ แผนทั่วไป การกระทำสำหรับการทำธุรกรรมทางเลือก - ดูด้านบน).

มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะ คำขอ ( ความคาดหวัง) เจ้าของอพาร์ทเมนท์วาด "ทางเลือก" เป็น เพียงพอนั่นคือพวกเขาสอดคล้องกับราคาของตลาดและโอกาส มิฉะนั้นมีความเสี่ยงในการเพิ่มเวลาของการทำธุรกรรม ( ผู้ขายไม่สามารถเลือก "ทางเลือก") และความเสี่ยงของการเพิ่มราคาพาร์ทเมนต์แรก ( ผู้ขายไม่สามารถพบกับการซื้อ "ทางเลือก" ในราคาเริ่มต้น).

แต่ถึงแม้จะอยู่ในข้อตกลงทางเลือกที่มีการประสานงานที่ดีมีสิ่งที่เรียกว่าที่เรียกว่า "ความเสี่ยงของการลงทะเบียนบางส่วน" - เมื่อมีเพียงส่วนหนึ่งของแพคเกจทั้งหมดของเอกสารในอพาร์ทเมนท์สองรายการขึ้นไปจะลงทะเบียน ความจริงก็คือทั้งหมดที่ถูกกฎหมาย สัญญาซื้อ อพาร์ทเมนท์ในข้อตกลงทางเลือกของกันและกันไม่ได้เชื่อมต่อ ( ที่. อิสระอย่างถูกกฎหมาย. ดังนั้นนายทะเบียนอย่างเป็นทางการไม่มีเหตุผลที่จะลงทะเบียนกับ "หนึ่งแพ็คเกจ" และความต้องการจากนายทะเบียนเพื่อหยุดการลงทะเบียนหนึ่งสัญญาหากการลงทะเบียนของผู้อื่นถูกระงับ - มันไร้ประโยชน์ เป็นผลให้มีคนจากผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมสามารถอยู่ได้โดยไม่มีอพาร์ตเมนต์หรือไม่มีเงิน วิธีการป้องกันการชนเช่นนี้?

เพื่อจุดประสงค์นี้จะใช้สิ่งต่อไปนี้

ทุกวัน ติดตามหลักสูตรของกระบวนการลงทะเบียน ตามจำนวนแอปพลิเคชันสำหรับการลงทะเบียนประโยชน์ของเว็บไซต์ Rosreestra มีโอกาสที่จะออนไลน์ () และฟรี โทรศัพท์อ้างอิง Rosreestra (8-800-100-34-34) จะได้รับแจ้งให้ทราบ

ถ้า rosreestre ระงับการลงทะเบียน ตามที่หนึ่งในสัญญาการแจ้งเตือนของเรื่องนี้จะถูกส่งไปยังผู้เข้าร่วมสัญญานี้ทันที จากนั้นผู้เข้าร่วมในสัญญาอื่นทันทีเขียนคำสั่งไปยังระบบกันสะเทือนและสนธิสัญญาที่สองทันที ต่อไปจะได้รับการจัดการด้วยเหตุผล บ่อยครั้งที่เหตุผลสำหรับการระงับการลงทะเบียนอาจมีข้อสงสัยของนายทะเบียนในเอกสารใด ๆ และข้อกำหนดในการให้ข้อมูลอ้างอิงเพิ่มเติม หลังจากนั้นกระบวนการลงทะเบียนจะกลับมาทำงานต่อ แต่ในบางกรณีอาจเป็นไปได้ ปฏิเสธการลงทะเบียน .

วิธีการแก้ปัญหาอีกวิธีหนึ่งได้รับการว่าจ้างให้ลงทะเบียนแพคเกจทั้งหมดของเอกสาร ศิลปินบุคคลที่สาม. บริการเหล่านี้สำหรับการลงทะเบียนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมาก บริษัท กฎหมาย. มันมีค่าใช้จ่ายในราคาที่ไม่แพง แต่ความเป็นไปได้ของ "การลงทะเบียนบางส่วน" ในกรณีนี้ลดลงอย่างมากเนื่องจากทนายความจากสำนักงานเหล่านี้มีส่วนร่วมในการจดทะเบียนอย่างสม่ำเสมอและข้อกำหนดของสาขาในท้องถิ่นของ Rosreestra เป็นที่รู้จักกันอย่างถี่ถ้วน

แต่มากที่สุด วิธีที่เชื่อถือได้ การลงทะเบียนของแพคเกจทั้งหมดของเอกสารโดยสเก็ตด้วยการขายทางเลือกและการขายอพาร์ทเมนท์ - นี้ การทำธุรกรรมผ่านทนายความ. ทนายความมีความสัมพันธ์พิเศษกับ Rosreestrom และพลังพิเศษในการลงทะเบียนเอกสารในแผนกนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติมของทนายความของ Rosreestra ดังนั้นที่นี่จะสั้นกว่าวันที่ลงทะเบียนของเอกสาร "ธรรมดา" เมื่อทนายความต้องลงทะเบียนแพคเกจทั้งหมดด้วยตัวเองความเสี่ยงของ "การลงทะเบียนบางส่วน" อยู่ใกล้กับศูนย์

หากยังไม่ปฏิบัติตามกระบวนการและ "การลงทะเบียนบางส่วน" เอกสารในข้อตกลงทางเลือกที่เกิดขึ้นต่อไปนี้เป็นสองวิธีวิธีการหลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินหรือการสูญเสียสิทธิในอพาร์ตเมนต์:

1. แก้ไขปัญหาการกระทำที่ตกลงกันของผู้เข้าร่วมทั้งหมดในรายการทางเลือก ( หากผู้เข้าร่วมทุกคนมีความเพียงพอและมีคนดี. ตัวอย่างเช่นเพื่อให้การลงทะเบียนในข้อตกลงนี้เสร็จสมบูรณ์ซึ่งการปฏิเสธการลงทะเบียนเกิดขึ้น หรือทุกคนร่วมกันเพื่อยุติสัญญาที่เหลือและส่งคืนทุกอย่างให้กับตำแหน่งเดิม
2. แก้ปัญหาผ่านศาล ( หากผู้เข้าร่วมบางคนในการทำธุรกรรมได้รับสิ่งที่พวกเขาต้องการปฏิเสธที่จะแก้ปัญหาโดยสมัครใจ).

ควรคำนึงถึงว่าเมื่อสร้าง "โซ่อพาร์ทเมนท์" จำนวนความแตกต่างทุกชนิดปัญหาการโต้เถียงความล่าช้าและดังนั้น สัญญา (ล่วงหน้าและซื้อและขาย) คุณต้องใช้เวลากับการสำรองบางอย่าง นี้ การลวง มันจะเป็นไปได้ที่จะแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นโดยไม่ทำลายความสัมพันธ์กับผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมและไม่ต่ออายุสัญญาจำนวนมาก

สิ่งนี้ใช้กับความก้าวหน้าของความก้าวหน้าเวลาในการเข้าถึงเซลล์ด้วยเงินเวลาของการเปิดตัวทางกายภาพและทางกฎหมายของอพาร์ทเมนท์หลังการขายและอื่น ๆ

เมื่อกระทำ การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกบ่อยครั้งที่ความสับสนเกิดขึ้นในแคลคูลัส ภาษีและการหักภาษี. ผู้เข้าร่วมธุรกรรมดังกล่าวพยายามที่จะแทนที่ การหักภาษีเกิดจากการขายอพาร์ทเมนท์ตามจำนวนของค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการซื้อทางเลือก

ตัวอย่างเช่นหลายคนเชื่อว่าถ้าคุณขายอพาร์ทเมนท์ของคุณสมมติว่า 100 รูเบิลและซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นโดยมีค่าธรรมเนียม 120 รูเบิลจากนั้นความสมดุลของรายได้สำหรับระยะเวลาภาษีหนึ่งจะเป็นลบ ( ที่. ไม่มีรายได้) ดังนั้นภาษีไม่จำเป็น นี่คือความผิดพลาด

จากมุมมองของการเก็บภาษีการขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและการซื้อของผู้อื่นไม่ได้เชื่อมต่อ ในหนึ่ง ระยะเวลาภาษี สิ่งนี้เกิดขึ้นหรือแตกต่างกัน - ไม่สำคัญ

ฉัน ในข้อตกลงทางเลือกเมื่อขายอพาร์ทเมนท์ผู้ขายตกอยู่ในภาษีของ NDFL-13% จากจำนวนการขายและเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นมันเป็นเหมือนผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะหักภาษี ( ผลตอบแทนของ ndfl จากเงินเดือนในอนาคตของเขา).

กล่าวอีกนัยหนึ่งในการทำธุรกรรมทางเลือกในการสั่งซื้อทั่วไป ( อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับพวกเขา - ดูการอ้างอิง) และไม่มีความกังวลสำหรับรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนท์อื่นจะไม่เกิดขึ้น

"Secrets realtor":

กฎและลำดับของการจัดทำธุรกรรมการขายและการขาย - บนแผนที่แบบโต้ตอบจะเปิดในหน้าต่างป๊อปอัป "\u003e "คำแนะนำทีละขั้นตอน" (เปิดในหน้าต่างป๊อปอัป).

จากการศึกษาทางสังคมวิทยาตามลำดับของครอบครัวรัสเซียสี่สิบเปอร์เซ็นต์พยายามปรับปรุงที่อยู่อาศัยของพวกเขา ย้ายไปยังเมืองอื่นย้ายออกไปจากพ่อแม่ของคุณหรือขยายพื้นที่ ทุกวันมีธุรกรรมการค้าจำนวนมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้คนได้กลายเป็นมือถือมากขึ้นและจำนวนมากใช้งานประเภทนี้ตามคำสั่งของที่อยู่อาศัยซ้ำ ๆ

บ่อยครั้งที่มีพื้นที่ใช้สอยขายเพื่อซื้ออีกและทำสิ่งที่ต้องการพร้อมกันดีลอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกถือเป็นมุมมองที่พบบ่อยที่สุดและเป็นที่ต้องการ

อ้างอิง! ตามสถิติเจ้าของเกือบทุกคนหันไปใช้ความสัมพันธ์ดังกล่าวซึ่งมีที่อยู่อาศัยเดียวเพียงแห่งเดียว

ข้อยกเว้นของกระบวนการคือบุคคลที่ต้องดูที่ตัวเลือกที่เหมาะสมในครั้งเดียวและควบคู่ไปกับการมองหาผู้ซื้อสำหรับที่อยู่อาศัยของเขา นั่นคือปรากฎว่ากระบวนการของการได้มาและการตลาดมีความสัมพันธ์กันอย่างแน่นหนา มันสามารถเป็นทั้งที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่และในตลาดรอง รูปแบบดั้งเดิมของขั้นตอนดังกล่าวมีชื่อเสียงมากที่สุดเป็นเวลานาน - นี่คือการแลกเปลี่ยน ส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นกับค่าธรรมเนียมซึ่งเกี่ยวข้องกับความไม่เท่าเทียมของตารางเมตรและต่างกัน โอกาสทางการเงิน ผู้เข้าร่วม

น่าสนใจ! สายพันธุ์นี้ ข้อตกลงในหลาย ๆ วิชาของสหพันธรัฐรัสเซียเรียกว่าลักษณะของพวกเขา ตัวอย่างเช่นในสิ่งพิมพ์ St. Petersburg- "Outcoming"

คำศัพท์และกลไก

ในโฆษณาบ่อยครั้งที่คุณสามารถเห็นโน้ตที่เข้าใจไม่ได้ ผู้ชายธรรมดา มันไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะจัดการกับข้อกำหนดของ Realtor ความแตกต่างคืออะไรและความเสี่ยงใดที่รอให้ผู้ขายหรือผู้ซื้อในแต่ละกรณีบุคคลสมัยใหม่ต้องเข้าใจ

ดังนั้นสิ่งนี้หมายความว่า:

• alternative Sale Apartment - เจ้าของขายบ้านของตนและซื้อตัวเองทันทีเพื่อรับเงินที่ยอดเยี่ยมจากการขาย
• direct - ผู้ขายขายอสังหาริมทรัพย์และรับการชำระเงินสำหรับมันโดยไม่ต้องซื้ออะไรตอบแทน

แต่ละสายพันธุ์บ่งบอกถึงความเรียบง่ายหรือความซับซ้อนเช่นเดียวกับเวลาที่จะเตรียมไว้

สำหรับข้อมูลของคุณ! ตัวเลือกแรกใช้เปอร์เซ็นต์มากกว่าแปดสิบเปอร์เซ็นต์ในตลาด

อัลกอริทึมของการกระทำ

การทำธุรกรรมดังกล่าวมีสองประเภท:

• เมื่อมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่เปลี่ยนเป็นขนาดเล็ก
• ในทางตรงกันข้ามการเพิ่มขึ้นของพื้นที่

ดูสิ่งนี้ด้วย: ที่จ่ายธุรกรรมการซื้อและขาย: แผนมาตรฐาน

ตัวอย่าง

ครอบครัวเล็กมี "ห้องคู่" อยู่ตรงกลาง ถึงเวลาแล้วและพวกเขาตัดสินใจที่จะขยายพื้นที่ใช้สอยของพวกเขาโดยการซื้อ "Trejcus" ในพื้นที่อื่นและยังคงอยู่เพื่อการซ่อมแซม ในเวลาเดียวกันเจ้าของที่สองต้องการขายให้ซื้อห้องเดียว และสำหรับเงินที่เหลือในการซื้อสมมติว่าพล็อตรถยนต์และประเทศ เพื่อให้ทุกอย่างเกิดขึ้นคุณต้องหาผู้ซื้อ "สองเท่า" เป็นครั้งแรก ความก้าวหน้าที่ได้รับจากเขาเพื่อให้โฮสต์ที่สองเพื่อให้เขาในทางกลับกันจะทำให้มันเป็น "Odnushku" หลังจากนั้นมีการตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดสำหรับทั้งสามห้อง ในที่สุดทั้งสี่: เจ้าของสามคนและคนที่ได้รับ "ห้องคู่" สามารถพบกันเพื่อสรุปสัญญาและโอนเงินให้กันและกัน

สำคัญ! ทุกอย่างควรเกิดขึ้นในหนึ่งวัน

จำนวนปาร์ตี้

นี่คือการดำเนินการครั้งเดียวสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งและซื้ออื่นโดยมีส่วนร่วมของสามฝ่ายอย่างน้อย:

• หัวหน้าผู้ซื้อ;
• ผู้ขายที่อยู่อาศัยเดียว;
• ผู้ขายที่สอง

ดีแล้วที่รู้! ในการซื้อทางเลือกและการขายอพาร์ทเมนท์มีผู้เข้าร่วมมากถึงหกคนผู้ขายแต่ละวัตถุก่อนหน้านี้เป็นผู้ซื้อดังต่อไปนี้แต่กระบวนการที่ยาวนานและหลายขั้นตอนพยายามแบ่งออกเป็นชิ้นส่วนเนื่องจากการประสานงานกับทุกฝ่ายสามารถล่าช้าอย่างยิ่งและมีความคล้ายคลึงกันที่หายากมากเนื่องจากความซับซ้อนของพวกเขา

การจัดหาเงินทุนขั้นตอน

ในการทำธุรกรรมนี้ส่วนหลักทำให้ผู้ซื้อหลัก (เงินสดหรือผ่านการจำนอง) และส่วนที่เหลือของคู่กรณีเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยโดยมีค่าธรรมเนียมหรือไม่มี หลังจากนั้นสัญญาสรุปได้ว่า บังคับ ตะปู การลงทะเบียนของรัฐ. ผู้เข้าร่วมจะต้องรอสักครู่เพราะการเชื่อมโยงทั้งหมดของโซ่ที่ซับซ้อนนี้จะต้องรวมตัวกันจากเจ้าของและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและทุกคนควรหาที่อยู่อาศัยใหม่

แต่มีการเล่นที่นี่ทางเลือกมักจะถูกกว่าฟรี เมื่อโฆษณาบอกว่าเลือกทางเลือกรอเป็นเวลานาน ไม่ว่าในกรณีใดจำนวนเงินที่ไม่เปลี่ยนแปลงทุกสัปดาห์ก็สมเหตุสมผลที่จะชำระเงินล่วงหน้า หลังจากผ่านไปจำนวนเงินจะไม่เปลี่ยนแปลงอีกต่อไปคุณสามารถรอและมองหาทางเลือกได้อย่างปลอดภัย จากนั้นเขาจะตรวจสอบเอกสารเท่านั้น หากมีบางอย่างผิดปกติกับอพาร์ตเมนต์หนึ่งรายการอาจไม่ลงทะเบียน

ดูสิ่งนี้ด้วย: สร้างบ้าน: วิธีการสร้างคุณสมบัติ

กฎเกณฑ์ทางกฎหมาย

เป็นที่ควรค่าแก่การรู้ว่าตามประเภทของการขายทางเลือกเป็นธุรกรรมทนายความและความกังวลเกี่ยวกับหมวดหมู่ที่ไม่มีการป้องกันของประชากร:

• เด็กและเยาวชน;
• ติดกับดัก;
• ผู้รับบำนาญ

ในการรับรายการที่กำหนดไว้ทั้งหมดในอพาร์ทเมนท์ก็เพียงพอที่จะเยี่ยมชม EIRC กับผู้ขายที่จะออกใบรับรองที่เหมาะสม

เคล็ดลับ! หากไม่มีผู้ขายไม่มีจุดอยู่ตรงกลางไม่มีใครจะให้ข้อมูลโดยไม่มีเจ้าของในศูนย์

คุณสมบัติเฉพาะ

นอกเหนือจากสถานการณ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับลักษณะความเสี่ยงของการขายหรือการซื้อปกติเมื่อสร้างความเสี่ยงทางเลือกที่ไม่เป็นระบบอาจเกิดขึ้นนอกจากนี้ บางครั้งมีสถานการณ์ที่ทำให้ผู้มีส่วนร่วมเฉลี่ยเกิดขึ้น สมมติว่าได้รับล่วงหน้าแล้วบุคคลที่เข้าใจว่าเขารับราคาหรือเป็นประถมศึกษาไม่เพียงพอสำหรับเงินที่เลือก จากนั้นก็สามารถทำได้อย่างง่ายดายและไม่มีคำเตือนเพื่อขัดขวางการทำธุรกรรม ตัวเลือกยังเป็นไปได้ที่ใครบางคนจากผู้เข้าร่วมคนอื่น ๆ ในบางจุดจะปฏิเสธที่จะเข้าร่วม ผลลัพธ์เดียวกันยังสามารถนำไปสู่การกระทำที่ไม่สอดคล้องกันระหว่างคู่กรณี

เตือนความจำ! เพื่อป้องกันตัวเองจากการระงับการลงทะเบียนเงื่อนไขและลำดับของการดำเนินการจะต้องตกลงกันระหว่างผู้เข้าร่วมและตัวแทนของพวกเขาซ้ำ ๆ

ภาระผูกพันตามสัญญา

แม้ว่าความแตกต่างทั้งหมดได้รับการพัฒนาอย่างละเอียดความเสี่ยงที่การออกแบบยังคงอยู่ และนี่คือสิ่งที่อธิบายไว้เนื่องจากสัญญาไม่ได้เชื่อมโยงอย่างถูกกฎหมายและนายทะเบียนอาจปฏิเสธที่จะออกแบบหนึ่งในวัตถุ ในกรณีนี้มีความจำเป็นต้องขัดจังหวะกระบวนการเตรียมที่เหลือ เมื่อการลงทะเบียนบางส่วนเกิดขึ้นแล้วมีความจำเป็นต้องพยายามเจรจากับบุคคลอื่นเกี่ยวกับการเลิกจ้าง หากไม่อนุญาตให้สถานการณ์เป็นที่ควรค่าแก่การติดต่อกับศาลด้วยสิทธิ์ในการคืนค่าสิทธิไปยังอพาร์ตเมนต์

คำนิยามและคุณสมบัติ

สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีภาระผูกพันจำนองคำสั่งของการทำธุรกรรมยังคงเหมือนเดิม สิ่งเดียวที่ในแต่ละสถาบันเครดิตมีข้อกำหนดสำหรับการคำนวณทางการเงินและขั้นตอนการดำเนินการซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเงื่อนไข การลงทะเบียนโดยเฉลี่ยผ่าน:

• การจำนอง - ในสี่วัน;
• ปกติ - ในสิบวัน

ยังไงซะ! ด้วยการมีส่วนร่วมของผู้ซื้อหลายรายที่มีการจำนองคุณจะต้องเลือกหนึ่ง องค์การการเงิน หรือมองหาอสังหาริมทรัพย์อื่น.

การคำนวณที่ปลอดภัย

โดยธรรมชาติผู้ขายมีความสนใจในการรับเงินล่วงหน้า มีมืออยู่ในมือมันจะไม่ต้องกังวลกับกระบวนการลงทะเบียนในฐานะผู้ซื้อ ซึ่งในทางกลับกันมีความสนใจในการถ่ายโอนเงินหลังจากที่เขากลายเป็นเจ้าของ ตรงกลางสีทองสามารถพบได้โดยใช้วิธีเดียว:

• เซลล์ธนาคาร
• เลตเตอร์ออฟเครดิต
• บัญชี Escrow

ตามการประมาณการของนายหน้าประมาณ 70% ของผู้คนขายอพาร์ทเมนท์เพื่อซื้ออีกครั้ง ในกระบวนการผู้ขายไม่ได้รับเงินในมือและผ่านธนาคารผ่านผู้ขายอพาร์ทเมนต์ใหม่ของเขา การทำธุรกรรมดังกล่าวเรียกว่าการซื้อและการซื้อทางเลือก ในการถือครองของพวกเขาไม่มีอะไรน่ากลัว แต่มีคุณสมบัติ

ในบทความเราจะช่วยให้คุณจัดการกับคุณสมบัติของข้อตกลงทางเลือกและบอกวิธีการเตรียมความพร้อม

ข้อตกลงทางเลือกคืออะไร

ข้อตกลงทางเลือก - นี่เป็นส่วนใหญ่เป็นห่วงโซ่ของอพาร์ทเมนท์ที่เกี่ยวข้องกับกันและกัน ในห่วงโซ่สามารถเข้าร่วมอพาร์ทเมนท์ได้ไม่ จำกัด จำนวน โดยเฉลี่ยแล้ว 3-4 ของพวกเขาแม้ว่าจำนวนสามารถเติบโตถึง 10-15

ยิ่งผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมมากเท่าไหร่โอกาสที่เธอจะล่าช้าหรือไม่เพียงแค่เกิดขึ้นเพราะมีคนไม่ได้เลือกทางเลือกให้กับอพาร์ตเมนต์ของเขา เมื่อผู้เข้าร่วมโซ่ทั้งหมดพบตัวเลือกที่เหมาะสมตกลงกับเงื่อนไขและลงนามในสัญญาพวกเขาไปที่ธนาคารพร้อมกันและส่งการชำระเงินผ่านห่วงโซ่ผ่านเซลล์ธนาคาร หลังจากการโอนเงินผู้เข้าร่วมให้เอกสารแก่ MFC เพื่อลงทะเบียน ในเวลาเดียวกันทุกคนไปที่ MFC ไม่จำเป็นเนื่องจากการทำธุรกรรมทั้งหมดลงทะเบียนแยกต่างหาก

ในทางปฏิบัติตั้งแต่จุดเริ่มต้นของการทำธุรกรรมทางเลือกนั้นมาจากช่วงเวลาของการจัดวางอพาร์ทเมนท์เพื่อขายจนกระทั่งการลงทะเบียนของการทำธุรกรรมออกจากสองถึงหกเดือน คุณอาจจะโชคดีและคุณจะตกอยู่ในห่วงโซ่ที่เก็บรวบรวมจากนั้นการซื้อและการขายจะจัดขึ้นใน 2-3 สัปดาห์ ของสิ่งเหล่านี้การลงทะเบียนใน Rosreestra จะใช้มาตรฐาน 5-8 วัน

คุณสมบัติของการทำธุรกรรมทางเลือก

คอลเลกชันโซ่

บ่อยครั้งที่ปัญหาเกี่ยวกับองค์กรของการทำธุรกรรมทางเลือกเกิดขึ้นจากผู้ที่ขายอพาร์ทเมนท์อิสระ แม้ว่าคุณจะพบผู้ซื้อและหยิบขึ้นมา อพาร์ทเมนท์ใหม่คุณจะไม่สามารถคาดการณ์ว่าจะใช้เวลานานเท่าใดในการค้นหาทางเลือกให้กับผู้ขายของคุณและอื่น ๆ ในห่วงโซ่ บ่อยครั้งที่ผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมไม่สามารถมารวมกันในเงื่อนไข: เวลาเดินทางราคา ฯลฯ เป็นผลให้ผู้ซื้อออกมาจากห่วงโซ่และใหม่ ทั้งหมดนี้กำลังดึงแคมเปญไปยัง MFC เพื่อลงทะเบียนข้อตกลง

เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและเร่งความเร็วซื้อผู้คนขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ (นายหน้าหรือทนายความ) เนื่องจากผู้เข้าร่วมแต่ละคนของห่วงโซ่มีหน้าที่รับผิดชอบในการทำธุรกรรมเขาว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญสำหรับตัวเอง งานของมืออาชีพคือการแก้ปัญหาองค์กรทั้งหมดกับผู้ซื้อและผู้ขายรายอื่น

ผู้เชี่ยวชาญกำลังเจรจากับผู้ซื้อหรือผู้ขายที่มีศักยภาพช่วยให้ประเมินโอกาสในการตระหนักถึงทางเลือกในอพาร์ตเมนต์ที่เลือกอย่างถูกต้องได้สรุปสนธิสัญญาเบื้องต้นที่จำเป็นเพื่อให้คุณไม่สูญเสียเงิน

หากคุณมีส่วนร่วมในห่วงโซ่เสร็จแล้วความแตกต่างจากการซื้อตามปกติและการขายจะไม่เห็น โดยส่วนตัวแล้วนี่จะเป็นข้อตกลงง่ายๆสำหรับคุณเพราะไม่มีใครไม่ต้องรอ คุณจะต้องลงนามในสัญญาและทำตามขั้นตอนการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์

การเซ็นสัญญา

ข้อตกลงการซื้อและขายพิเศษสำหรับกรณีนี้ไม่มีอยู่จริง สำหรับการทำธุรกรรมแต่ละครั้งในห่วงโซ่สัญญาจะถูกดึงขึ้นซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับส่วนที่เหลือ แต่ละสัญญามีการลงนามแยกต่างหากและมีการลงทะเบียนแยกต่างหาก

ได้รับอนุญาตให้สรุปสัญญาการเขียนที่เรียบง่าย (ppf) หรือมีส่วนร่วมของทนายความ ตัวเลือกแรกเหมาะสำหรับการทำธุรกรรมที่ไม่บังคับให้มีใบรับรองทนายความ

• หากคุณต้องการใช้ PPF จะเป็นการดีกว่าที่จะหันไปหาทนายความที่จะตรวจสอบรายละเอียดทั้งหมดของสัญญา
• จำเป็นต้องใช้บริการทนายความหากผู้เยาว์มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมเนื้อหาตลอดชีวิตเป็นสัญญากับการพึ่งพา (ให้เช่า) ที่อพาร์ตเมนต์ของเจ้าของหลายคน ฯลฯ

โอนเงิน

การโอนเงินภายใต้สัญญาการขายผ่านในเวลาเดียวกันสำหรับผู้เข้าร่วมทั้งหมดในการทำธุรกรรม และเงื่อนไขนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม: อาจมีอย่างน้อย 10 อย่างน้อย 20 นี่เป็นเรื่องจริงสำหรับกรณีที่ไม่มีการสะกดคำว่า เงื่อนไขพิเศษ. ในการยกเว้นคุณสามารถเพิ่มรายการที่ชำระเงินได้หลังจากลงทะเบียนทั้งหมดของการทำธุรกรรมทั้งหมด

สำหรับคนที่ไม่ได้เตรียมตัวการถ่ายโอนเงินเป็นขั้นที่ยากและมีความเสี่ยงมากที่สุด มันคือเมื่อพูดถึงเงื่อนไขของเช่นผู้ขายจะได้รับการชำระเงินที่ไม่เห็นด้วยมากที่สุดเกิดขึ้น ดังนั้นบ่อยครั้งที่ไม่มีความช่วยเหลือจากทนายความไม่สามารถทำได้ที่นี่

สำคัญ!อย่าส่งเงินเป็นเงินสดจากมือในมือ ใช้เลตเตอร์ออฟเครดิตหรือเซลล์ธนาคาร เพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนที่เราบอกในบทความ " " ในกรณีนี้มันจะเป็นไปได้ที่จะได้รับเงินหลังจากการลงทะเบียนของรัฐของการโอนกรรมสิทธิ์ โปรดทราบว่าสินเชื่อจำนองและวิธีการ เมืองหลวงของมารดา สามารถใช้ธุรกรรมทางเลือกได้ภายใต้เงื่อนไขมาตรฐาน

การลงทะเบียนของข้อตกลง

การลงทะเบียนของการทำธุรกรรมใน MFC ไม่จำเป็นต้องส่งเอกสารพร้อมกันสำหรับการทำธุรกรรมทั้งหมดจากห่วงโซ่ แม้ว่าจะไม่มีใครห้ามสิ่งนี้ ด้านข้างของแต่ละธุรกรรมเลือกวันและเวลาและมาพร้อมกับเอกสารสำเร็จรูป ในการปรากฏตัวของหนังสือมอบอำนาจจากผู้เข้าร่วมทุกคนคนที่สับสนสามารถส่งเอกสาร: ญาติ, นักกฎหมาย, นายหน้า ฯลฯ

หลังจากยื่นเอกสารจะลดลงให้กับผู้รับจดทะเบียนรัฐที่แตกต่างกัน ในการติดตามการเชื่อมต่อระหว่างอพาร์ทเมนท์เครื่องบันทึกไม่สามารถดังนั้นจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการเตรียมเอกสารอย่างเหมาะสม หากหนึ่งในการทำธุรกรรมไม่ได้ลงทะเบียนโซ่ทั้งหมดจะหยุดชั่วคราวจนกว่าปัญหาจะถูกแก้ไขหรือจะไม่ถูกแทนที่ด้วยอพาร์ทเมนต์ที่มีปัญหา

ข้อมูลอ้างอิง! ก่อนหน้านี้ในมอสโกและภูมิภาคอื่น ๆ ข้อตกลงทางเลือกของอพาร์ทเมนท์หลายแห่งได้รับการจดทะเบียนหนึ่งนาย เขาเห็นการเชื่อมต่อระหว่างคู่สัญญากับสัญญาบนพื้นฐานของศิลปะ. 157 ของประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และด้วยปัญหาทางกฎหมายกับหนึ่งในอพาร์ทเมนท์ระงับการลงทะเบียนของการโอนสิทธิไปยังอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในห่วงโซ่ ตอนนี้ในเมืองหลวงการลงทะเบียนเกิดขึ้นในเขต ซึ่งหมายความว่าหากอพาร์ทเมนท์หนึ่งแห่งตั้งอยู่ใน Yuza และอื่น ๆ ในเฉาพวกเขาจะลงทะเบียนกับผู้รับผิดชอบที่แตกต่างกัน ในกรณีนี้ข้อตกลงการซื้อและการขายหมายถึงศิลปะ 157 ของประมวลกฎหมายแพ่งจะไม่ทำงาน

ภาษีสำหรับการทำธุรกรรมทางเลือก

ตั้งแต่ในข้อตกลงทางเลือกสัญญาการขายไม่ได้ขึ้นอยู่กับซึ่งกันและกันการซื้ออพาร์ทเมนท์ในห่วงโซ่ไม่ส่งผลกระทบต่อการเก็บภาษี - การหักเงินซึ่งกันและกันจะไม่เกิดขึ้น เราจะเข้าใจว่าภาษีใดที่จ่ายโดยผู้เข้าร่วมของการทำธุรกรรม

1. ผู้ซื้อไม่จ่ายภาษี งานของเขาที่จะจ่าย หน้าที่ของรัฐ สำหรับการเปลี่ยนแปลงการเป็นเจ้าของจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ (2000 รูเบิล) และให้เช่า เซลล์ธนาคาร (ขึ้นอยู่กับธนาคาร) ในระหว่างปีผู้ซื้ออาจทำการหักภาษีและกลับมาเป็นส่วนหนึ่งของจำนวนเงินที่ใช้ไป
2. ผู้ขายหมายเลข 1, 2, 3 ... - ไม่จ่ายภาษีถ้าอพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของมากกว่า 3 ปีและได้รับมรดกภายใต้สัญญาบริจาคอันเป็นผลมาจากการแปรรูปหรือตามสัญญาเช่า ในกรณีอื่น ๆ ระยะเวลาของการเป็นเจ้าของจะไม่จ่ายภาษีควรมากกว่า 5 ปี หากอพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของโดยผู้ขายน้อยกว่า 3 หรือ 5 ปีภาษีเงินได้ 13%

ในรายละเอียดเพิ่มเติมปัญหาของการจัดเก็บภาษีเมื่อซื้อ / ขายอพาร์ทเมนท์เรามีการถอดประกอบในวิดีโอของเรา: เชื่อมโยงไปยังวิดีโอ

ความเสี่ยงที่มีการขายและการขายทางเลือก

ความไม่สอดคล้องกันระหว่างคู่สัญญาเอาต์พุตของผู้เข้าร่วมรายหนึ่งจากการทำธุรกรรมสามารถทำลายโซ่หรือชะลอตัวลงได้ บุคคลสามารถละทิ้งการทำธุรกรรมด้วยเหตุผลต่าง ๆ : ความขัดแย้งในราคาของอพาร์ทเมนท์เวลาในการถ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เป็นผลให้คุณต้องมองหาการทดแทนสำหรับสมาชิกที่เกษียณอายุซึ่งจะใช้เวลาสักครู่ ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดผู้เข้าร่วมอื่น ๆ สามารถเริ่มออกจากการทำธุรกรรมภายใต้อิทธิพลของความเครียดและโอกาสในการคาดการณ์เพิ่มเติม เพื่อลดโอกาสในการสูญเสียเวลาเข้าใจข้อกำหนดทั้งหมดของการทำธุรกรรมก่อนที่จะทำการล่วงหน้า:

• วิธีการคำนวณ- ทุกฝ่ายต้องมีตัวทำละลายและตกลงที่จะใช้การชำระเงินที่เลือก;
• ธนาคาร- ใช้ประโยชน์จากคำแนะนำของทนายความหรือนายหน้าเลือกธนาคารจาก 10 อันดับแรกหรือ ธนาคารเฉพาะทางใครเป็นธุระในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
• การมีส่วนร่วมของนายหน้าและทนายความ- พูดคุยล่วงหน้ากับ Realtor และทนายความของคุณคุณสมบัติของการชำระเงินของพวกเขา
• การมีส่วนร่วมของทนายความ- ระบุความพร้อมใช้งานของภาระผูกพันจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อและในกรณีที่ผู้เยาว์มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมให้ปรึกษาทนายความเท่านั้นที่เขามีสิทธิ์ที่จะรับรองสัญญาการขาย

สำคัญ! รักษาความปลอดภัยข้อกำหนดทั้งหมดของการทำธุรกรรมในสัญญาเบื้องต้นของการขายก่อนที่จะโอนล่วงหน้า โดยp. 1 ศิลปะ 380 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เอกสารดังกล่าวบังคับให้คู่สัญญาสรุปสัญญาหลักของการขาย นอกจากนี้ในสัญญาเบื้องต้นความรับผิดชอบทางการเงินของคู่สัญญาที่ได้รับการแสดงในการปฏิเสธการปฏิบัติตามภาระผูกพัน: ผลตอบแทนการชำระเงินล่วงหน้าและบทลงโทษหากมีให้ตามเงื่อนไข สัญญาเบื้องต้น.

ทางเลือกที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงบางครั้งโซ่ไม่ได้พับด้วยเหตุผลที่แตกต่างกัน นี่คือสองหลัก:

• ข้อกำหนดที่ไม่เพียงพอของหนึ่งในปาร์ตี้ - ตัวอย่างเช่นหนึ่งในผู้ขายต้องการอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นผิวยุโรป เงินเล็ก ๆ หรือตกลงที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เขาไม่มีเงินมากพอ
• โครงการที่ซับซ้อนเกินไป - ใช้ข้อตกลงทางเลือกเป็นเรื่องยากเนื่องจากผู้เข้าร่วมจำนวนมากหรือห่วงโซ่ของการซื้อและการขายที่มีสาขา Realtor ช่วยประเมินความเป็นไปได้ในการตระหนักถึงห่วงโซ่ดังนั้นโดยไม่ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญการทำธุรกรรมทางเลือกไม่ค่อยมีขึ้น

ตัวอย่าง.Andrei ต้องการซื้อ อพาร์ตเมนต์สามห้อง. เขาพบผู้ขายของ Victor ซึ่งเป็นการตอบแทนมุ่งมั่นที่จะซื้อ Odnushki สองตัว หนึ่งในสองของ Apartments Victor ที่พบ คุณสมบัตินี้ยังเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงทางเลือกเนื่องจากผู้ขาย Veronica นั้นกำลังมองหาที่อยู่อาศัยใหม่และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ Apartment Apartment Victor ยังคงมองหา เนื่องจากโครงการที่ซับซ้อน Andrei จะให้ครึ่งปีแล้วจะออกมาจากการทำธุรกรรม

การลงทะเบียนบางส่วนการลงทะเบียนของการทำธุรกรรมทั้งหมดในห่วงโซ่นั้นไม่ได้เกิดขึ้นในเวลาเดียวกันเสมอไปดังนั้นการย้ายไปยังอพาร์ทเมนต์ใหม่สามารถล่าช้า เนื่องจากภาระผูกพันหรือเอกสารที่ดำเนินการอย่างไม่ถูกต้องการปฏิเสธสามารถมาถึงหนึ่งในสัญญาในห่วงโซ่ ในสถานการณ์เช่นนี้การทำเงินล่าช้าโดยผู้ขายเพราะในการเผชิญกับสัญญาการขายมักจะกำหนดให้รับการชำระเงินเท่านั้นหลังจากลงทะเบียนธุรกรรมทั้งหมดในห่วงโซ่ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเราขอแนะนำให้ตรวจสอบเอกสารทั้งหมดอย่างรอบคอบก่อนที่จะส่งการลงทะเบียน หากคุณสงสัยขอความช่วยเหลือจากทนายความ พวกเขาจะประทับใจกับเงื่อนไขของการทำธุรกรรมและเอกสารทั้งหมด อ่านเกี่ยวกับความเสี่ยงอื่น ๆ ในบทความของเรา " ».

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการขาย

เอกสารบังคับ

1. หนังสือเดินทางของอพาร์ทเมนท์ของเจ้าของทั้งหมด (ผู้ขาย)
2. สัญญาซื้อขายอพาร์ทเม้นท์และการขายในสามสำเนา (ตัวอย่างของผู้ขายผู้ซื้อและ Rosreestra)
3. เอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ (ของขวัญ, สัญญาขาย, ใบรับรองสิทธิในการสืบทอด ฯลฯ )
4. การได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่การปกครองและความคุ้มครองหากเด็กเล็กเข้าร่วมในการทำธุรกรรม
5. ความยินยอมของคู่สมรสสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์หากทรัพย์สินได้มาในการแต่งงาน จำเป็นแม้ว่าทั้งคู่จะหย่าร้าง ข้อตกลงไม่จำเป็นหากได้รับที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้สัญญาการบริจาคการสืบทอดและอันเป็นผลมาจากการแปรรูปอพาร์ทเมนท์ในหนึ่งในคู่สมรส
6. สกัดจากหนังสือบ้านเพื่อตรวจสอบหมายเลขและอายุของผู้คนที่กำหนดในอพาร์ตเมนต์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แต่ไม่จำเป็นต้อง

• ค่าสาธารณูปโภคแบบชำระเงิน (แยกจากบัญชีส่วนบุคคล)
• หนังสือเดินทางทางเทคนิคของอพาร์ทเมนท์เพื่อตรวจสอบว่าไม่มีการพัฒนาขื้นใหม่ที่ผิดหวัง
• สกัดจาก EGRN เพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของผู้ขายในอพาร์ทเมนท์
• ใบรับรองของความสามารถทางกฎหมายของผู้ขายจากตู้ระบบประสาทและยาเสพติดและยาเสพติด

รักษารายการอย่างระมัดระวังและทำตามเคล็ดลับ

• ชื่นชมเวลาของห่วงโซ่อย่างระมัดระวัง: ระบุจำนวนผู้เข้าร่วมระดับของความพร้อมของเอกสารความสามารถในการย้ายจากการขายโดยใช้พื้นที่ใช้สอย ฯลฯ หากผู้เข้าร่วมไม่พร้อมสำหรับการทำธุรกรรมให้กระชับกำหนดเวลาหรือรับ ออกจากห่วงโซ่ลองค้นหาอพาร์ทเมนท์อื่น ๆ
• มีความเอาใจใส่อย่างมากเมื่อลงนามในสัญญาเบื้องต้นและก้าวหน้า นี่เป็นหนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของการทำธุรกรรม ผู้เชี่ยวชาญด้านการติดต่อที่ดีขึ้น มันจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและรักษาประสาทของคุณ

การขายทางเลือกไม่ใช่ปัญหาที่ดี ปฏิเสธ ประโยคที่ดี อย่า. นี่คือการปฏิบัติตามปกตินอกเหนือจากผู้เข้าร่วมของห่วงโซ่มักจะไปที่ส่วนลดขนาดใหญ่เพื่อปิดการจัดการอย่างรวดเร็ว