Здравствуйте. Начну с истории. Ко мне обратилась семья, которые решили себе купить квартиру. Они подобрали себе подходящую и решили узнать, действительно ли продавцы являются собственниками. Для этого обратились в одну юридическую фирму и там у них запросили за эту информацию 1 500 рублей. Я аж подпрыгнула с кресла, когда услышала эту сумму. Я им рассказала, что узнать владельцев квартир можно самостоятельно и гораздо дешевле. Поэтому написала про эти способы, которые так или иначе сводятся к .
Есть бесплатные способы узнать владельцев?
У собственников недвижимости должны быть на руках документ, которые подтверждает право собственности. Просто попросите показать этот документ. Это может быть свидетельство о регистрации права (образец) или выписка из ЕГРН (образец). Если нет желания и возможности обратиться к владельцам, то выписку из ЕГРН можно получить самостоятельно и идти никуда не нужно — .
Развею популярный миф. Во многих форумах и юридических сайтах написано, что якобы в налоговой инспекции / в ЖЭКе / в паспортном столе назовут ФИО владельцев недвижимости, если вы убедите сотрудника, что хотите купить эту недвижимость и проверяете ее. Это полный бред. Запомните — просто так бесплатно собственников не назовут, ни в этих организациях, ни где-либо еще. А ведь многие идут туда и потом в комментариях пишут, что им там ничего не сказали. Надо было воспользоваться с выпиской ЕГРН.
Информация о владельцах недвижимости хранятся в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН). Согласно п. 2 ст. 63 Закона о государственной регистрации, бесплатный запрос в ЕГРН могут сделать сотрудники правоохранительных органов, прокуратуры, судебный пристав, нотариусы и т.п. Простым гражданам можно сделать платный запрос и получить выписку. В ней как раз и отображены владельцы — все подробности ниже.
Лучший онлайн способ №1 — собственников найдете в электронной выписке из ЕГРН
Все способы так или иначе связаны именно с выписками из ЕГРН. Их бывает нескольких видов, нужная из них называется так — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Посмотрите ниже на образец. В разделе №2 в пункте №1.1 «Правообладатель» показано кому принадлежит квартира . Если квартирой владеют несколько человек, то с ФИО будет показаны и размеры их долей.
Один собственник
Несколько собственников
Сервис для заказа выписки из ЕГРН, который я использую
Заказать выписку может любой человек (даже не гражданин РФ) на любую недвижимость в РФ. Их предоставляют в электронном и в бумажном виде. Мне удобнее электронная выписка: 1) она стоит 250 р., а бумажная уже 400р; 2) идти никуда не нужно — после оплаты выписку отправят на электронную почту; 3) легко открывается на компьютере или телефоне — никаких дополнительных программ устанавливать не нужно. Можно распечатать.
Раньше я заказывала электронные выписки на официальном сайте Росреестра, сейчас же пользуюсь его партнерским сервисом Ктотам.про (причины указала в следующем абзаце). Стоимость выписок на обоих сайтах 250 рублей , но в Ктотам.про можно заказать 5 выписок по 150р . Как заказать выписку написано , как заказать пакет выписок — . Ктотам.про берет официальные сведения из ЕГРН, а не из какой-либо своей базы, ведь вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).
Почему я начала пользоваться Ктотам.про? 1) выписки присылают в среднем через 1 час. С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов; 2) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется. С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате.xml и придется ее переделать в читабельный вид . 3) Легче заполнить поля для заказа и их немного. Сайт Росреестра неудобный, полей для заказа много и нужно вводить свои паспортные данные.
Инструкция заказа выписки в Ктотам.про
Инструкция заказа с картинками. Для наглядности я заказала выписку из ЕГРН на квартиру по адресу г. Москва, ул. Восточная, д. 13. По понятным причинам, номер квартиры не покажу.
- Перейдите на Ктотам.про . Техподдержка: [email protected], [email protected]. Вопросы также можете задать мне в комментариях, но учтите - я не владелец сервиса, я им только пользуюсь в своей работе.
- Введите адрес квартиры и нажмите на кнопку «Найти»
.
Вот что вышло у меня.
(нажмите на картинки для увеличения)
В поле «Улица» введите только название улицы, переулка, бульвара и т.п. Примеры адресов: пример №1 , пример №2 , пример №3 , пример №4 .
Если в адресе квартиры есть корпус, то не беспокойтесь из-за отсутствия соответствующего поля. Просто введите адрес без корпуса, нажмите на кнопку «Найти». В следующем окне выберите тот адрес, в котором указан нужный корпус.
Если нужен город Москва или Санкт-Петербург, то в поле «Регион» так и наберите. Для поиска остальных населенных пунктов сначала введите название региона, потом населенного пункта.
- В открывшемся окне сверьте адрес и кликните на «Выбрать объект»
.
Пакетные предложения в Ктотам.про
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Пакет действует 1 год. Заказывается так:
Онлайн способ №2 — на сайте Росреестра
Учтите, что бесплатно на сайте Росреестра владельцы недвижимости не показаны. Об этом я подробно написала в своей статье , там найдете доказательство.
На сайте Росреестра придется сделать платный запрос, а точнее заказать всю ту же выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 400р стоит бумажная, 250р стоит электронная. Не советую заказывать электронную выписку на сайте Росреестра, т.к. присылают ее в среднем через 2 дня и в нечитабельном виде. Выше в способе №1 ;
- Внизу введите капчу и нажмите на кнопку «Сформировать запрос»;
- На открывшееся странице нажмите на адрес квартиры. Как видите, в справочной информации нет ФИО правообладателей и так со всей недвижимостью.
Для примера ввела адрес — г. Москва, ул.Валовая, д.6, кв.15 и вот какие справочные сведения из ЕГРН я получила .
Способ №3 — в МФЦ или отделениях Росреестра
Здесь все тоже самое — просто так вам собственников не назовут, нужно будет заказать выписку из ЕГРН. Стоимость — 400 р. в бумажном виде и 250 р. в электронном. Выписки выдают через 3-4 рабочих дня, но бывают задержки из-за загруженности отделения. Я знаю где за те же 250 р. электронные выписки присылают буквально за 1 час — .
Если вы все же решили обратиться в отделения МФЦ или Росреестра — нужны только паспорт и деньги за выписку. Обращаться можно в любые отделения, не важно где находится квартира. Если в населенном пункте есть МФЦ, то идите туда, т.к. в этом случае отделения Росреестра напрямую граждан не принимают. Если же МФЦ нет, то смело обращайтесь в отделения Росреестра. Назовите сотруднику адрес нужной квартиры, он заполнит заявление, выдаст расписку и назовет дату готовности выписки. Также готовность заказа можно узнать по телефону. В назначенный день приходите за выпиской вместе с паспортом и распиской.
В соответствии с российским законодательством собственником квартиры признается физическое или юридическое лицо, которое получило объект недвижимости в результате , покупки, или мены.
Правомочия собственника
Права собственника квартиры сводятся к трем основным:
- Владение. Подразумевает обладанием объектом недвижимости и удержанием его. Владелец жилья имеет полное право ограничить доступ посторонних лиц в квартиру и на лестничную площадку (при согласии других жильцов).
- Пользование. Владелец может использовать объект недвижимости в качестве инструмента, приносящего прибыль. Он имеет право сдать его в аренду как физическому, так и юридическому лицо. В квартире можно организовать ИП, что позволит экономить средства на найме офисного помещения. Законодательство не запрещает использовать объект недвижимости в качестве залога по кредитам.
- Распоряжение. Судьба квартиры зависит от волеизлияния собственника. Он может ее продать, подарить, обменять.
Категорически нельзя:
- Нарушать права соседей. Не допускается громкая музыка с 22:00 до 08:00, неприятные запахи и т.д.
- Бесхозно обращаться с инженерными конструкциями и коммуникациями, делать незаконные . Данные мероприятия могут нанести ущерб всему имуществу жилого дома.
- Использовать квартиру не для проживания. Закон не запрещает создания офиса или другого объекта малого бизнеса в ней, но лишь в том случае, если будут не нарушены права на спокойное проживание других жильцов многоквартирного дома. Например: статья 288 Жилищного Кодекса запрещает размещение производства.
Владелец квартиры и прописанные лица: общие права
Не всегда лица, проживающие в квартире, являются ее собственниками. Как правило, владелец объекта недвижимости один. Остальные являются или его членами семьи, или лица, проживающие в силу договора пожизненного содержания. В некоторых случаях на жилплощади зарегистрировано лицо, которое получило помещение в свою пользу в силу завещательного отказа.
В соответствии с Жилищным Кодексом права собственника и прописанного равны, если второй является членом его семьи. Законодательно закреплено, что членами семьи признаются лишь супруги, дети и их родители. Однако при желании заняться в квартире индивидуальным предпринимательством, сдать комнату в аренду, сделать перепланировку они должны заручиться согласием владельца жилья.
Если семейные отношения прекратились, то бывшие члены семьи не имеют право претендовать на жилплощадь, за исключением:
- если в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, то ее владелец не имеет право его выселить;
- право пользования объектом недвижимости может быть оставлено судом, если бывшие члены семьи не могут самостоятельно обеспечить себя жильем. Нередко судебные разбирательства сводятся к принуждению собственника обеспечить иным жильем его бывшую семью.
В то же время есть бывший супруг (а) может законно проживать, если он не снялся с регистрации и нет соответствующего решения суда. В этом случаи выселить бывшего члена семьи можно только при продаже квартиры, но потребуется обращение в суд. Таким образом, права собственника квартиры при разводе ограничены имущественным положением второй стороны и наличием детей. В соответствии с Семейным Кодексом последние могут продолжать пользоваться жильем дальше.
Довольно не редким явлением является проживание на жилплощади родственников. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ нельзя лишить любого человека жилья. Таким образом, если их имущественное положение желает лучшего, то они имеют полное право пользоваться квартирой, в которой зарегистрированы.
Нередко между владельцами и прописанными лицами возникают конфликты, связанные с совместным пользованием жильем. Обезопасить себя от головной боли можно при заключении брачного контракта со второй половинкой, договора ренты или пожизненного содержания. В этом случае каждая сторона будет руководствоваться правами на жилье, зафиксированными в официальном документе.
Если жилье является неприватизированным, то при его приватизации все прописанные автоматически становятся собственниками. В соответствии с ФЗ № 189 снять с регистрации физическое лицо, которое на момент приватизации было прописано в квартире, невозможно. При этом выселить его не может ни нынешний собственник, который стал владельцем жилья в процессе приватизации, ни собственник, получивший квартиру в качестве дарственной, по завещанию или при покупке.
Правомочия собственника в многоквартирном доме
Права собственника квартиры в многоквартирном доме определяются Жилищным кодексом и Правилами пользования жилым помещением.
- Пользование квартирой предполагает проживание в ней с учетом соблюдения интересов соседей, требований противопожарной безопасности, экологических и санитарно-гигиенических норм.
- Основное право собственника — распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению. Закон не запрещает сдачу его в аренду при условии оплаты им налогов в бюджет.
- Права членов семьи озвучены в статье 292 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с ней они могут пользоваться и владеть жильем, а распоряжаться им может только собственник.
Если дом подлежит сносу
Снести многоквартирный дом можно как по решению муниципалитета, так и при освоении территории застройщиками. Рассмотрим каждый вариант.
Дом подлежит сносу для удовлетворения государственных нужд
Это мероприятия может быть вызвано необходимостью нового строительства, благоустройства территории, расширении соседних комплексом и т.д. Следует помнить, что такое изъятие территории законно только в том случае, если нельзя использовать земельный участок в дальнейшем для новых целей, например: нельзя проложить трассу без сноса дома.
Изъятие жилья в соответствии с законодательством должно быть компенсировано. Соответствующий орган, принявший решение о сносе, обязан зарегистрировать его в ЕГРП и письменно уведомить собственников об освобождении своих помещений. Причем сделать это необходимо в срок не менее одного года. Важным моментом является факт получения собственником уведомления.
Право собственника квартиры при сносе дома на равноценное жилье зафиксировано нормами Жилищного Кодекса. Он должен получить объект недвижимости такого же метража, куда он сможет въехать без проведения дополнительных ремонтных работ. Если его не заинтересует данное предложение, то исполнительный орган обязан выкупить его жилье по стоимости, включающей рыночную цену квартиры и упущенную выгоду.
При переезде в новое жилье физическое лицо становится автоматически его собственником.
Снос жилья происходит по инициативе застройщика
Если снос жилья происходит по инициативе застройщика, который занимается обновлением жилищного фонда, то бывший владелец квартиры получает или денежную компенсацию, или новое жилье. Жильцы должны быть предупреждены за полгода до проведения работ по сносу. Им отправляется извещение.
Что касается частных застройщиков, то они не могут снести дом при несогласии даже одного собственника квартиры в нем. В этом ситуации они ищут обоюдный компромисс.
Знание своих прав как собственника жилья или прописанного в нем позволит избежать неприятных конфликтных ситуаций.
КТО ТАКОЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ? Собственником жилого (нежилого) помещения является физическое либо юридическое лицо, обладающее правом собственности на основании закона либо договора (приватизации, купли-продажи, мены и др.). ЧТО ТАКОЕ ТСЖ? Товарищество собственников жилья является объединение собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления комплексом недвижимого имущества , обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме . Как показывает практика, гораздо выгоднее зачастую создавать , куда входят несколько , объединенных одним двором или кварталом. Во-первых, их жители будут гораздо меньше платить за содержание управленческого аппарата товарищества: затраты на это неизбежны. Во-вторых, такое ТСЖ сэкономит немало средств на оплате тех жилищно-коммунальных услуг, что оказываются не отдельному дому, а всему жилому массиву: вывоз мусора, благоустройство детской или спортивной площадок, обрезка деревьев и кустарников, асфальтирование и т.д. В-третьих, гораздо проще в нескольких домах, нежели в одном, найти инициативного и грамотного председателя ТСЖ. Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Собственник помещения в многоквартирном доме владеет и пользуется не только своей квартирой (офисом, магазином), но имеет право на свою долю в составе общего имущества. Состав общего имущества закреплен в Жилищном кодексе РФ (ст. 36), а также Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и приведен в рис. 1. Крыши Технические этажи, чердаки с инженерными коммуникациям Лифты, лифтовые и иные шахты коридоры Ограждающие несущие и Лестничные ненесущие площадки и лестницы конструкции Механическое, электрическое, санитарно - техническое иное оборудование находящееся в данном доме за пределами Подвалы или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения И иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки). Объекты недвижимости, которые могут находиться в управлении ТСЖ (ст. 136 ЖК РФ) ЦЕЛЯМИ СОЗДАНИЯ ТСЖ ЯВЛЯЮТСЯ: - эффективное совместное использование общего имущества; - поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания; - предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; -минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги ; -получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; -оказание жителям дополнительных услуг; - представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами; - совместный контроль за соблюдением правил проживания. Создание товарищества собственников жилья позволит: - более точно определить законные права жильцов и обеспечить их юридическую защиту; - создать работоспособный механизм принятия решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией дома и отдельных квартир; - повысить качество обслуживания дома, что, в свою очередь, повысит первоначальную стоимость квартир; - принять участие в целевой программе по проведению капитального ремонта ; - дать каждому жильцу возможность участвовать в принятии решений по управлению жильем. При этом не следует забывать, что создание товарищества - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания и психологии жителей, их отношения к собственности. Для обеспечения создания и деятельности ТСЖ требуется подготовка определенного комплекта документов, разработка и оформление которых регламентируется законодательством Российской Федерации . Права товарищества собственников жилья Права товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ) КАК СОЗДАТЬ ТСЖ? Решение о создании ТСЖ может быть принято только собственниками помещений многоквартирного дома и только на общем собрании. Для проведения общего собрания необходимо уведомить всех собственников путем размещения объявлений на подъездах, стендах и других специальных местах. Объявление должно включать в себя дату, время и место проведения собрания, вопросы повестки дня и сведения (Ф.И.О., адрес, контактный телефон) о лице, которое является инициатором собрания. Если в доме есть неприватизированные квартиры и нежилые помещения, то на собрание нужно пригласить представителя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Копейска. Правда, скорее всего, он не придет и тогда кому-нибудь из инициативной группы необходимо будет получить доверенность представлять этот орган на собрании. Собрание признается легитимным, если свое участие в нем подтвердили не менее пятидесяти процентов плюс один голос собственников. Регистрацию жителей дома на общем организационном собрании проводят члены инициативной группы. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины собственников жилых и нежилых помещений . Председателем первого организационного собрания согласно закону является инициатор собрания, на которого и ложится основная нагрузка. На собрании нужно рассказать жителям дома о том, что такое ТСЖ, каковы цели его создания, преимущества членов ТСЖ, с какими проблемами они, возможно, столкнутся, какую поддержку могут получить от местных органов власти. Общее собрание избирает правление ТСЖ, которое будет вести текущую работу по управлению домом. Собрание определяет, каким образом избирается председатель правления ТСЖ . Если голосованием на общем собрании, то тут же выбирается и председатель. Далее всю работу по регистрации и управлению домом берут на себя правление и председатель ТСЖ. Данные о проведении собрания заносятся в протокол № 1 общего собрания. В выписке из протокола № 1 должны быть отражены следующие разделы: Слушали. Решили. Голосовали. В разделе "голосовали" необходимо указать количество "за", "против", "воздержалось" в процентном содержании голосов (долей участия). Каждый собственник обладает на общем собрании количеством голосов, пропорциональным доле его квартиры в общей площади квартир в доме. Выписку из протокола № 1 подписывают председатель и секретарь собрания. ДЛЯ СОЗДАНИЯ ТСЖ НЕОБХОДИМО: - Создать инициативную группу; - Заручиться предварительным согласием на создание ТСЖ большинства жителей дома и договориться с ними об участии в собрании; - Получить от каждого жителя дома подтверждение права собственности на недвижимость (приложение № 1); - Подготовить проекта Устава; - Ознакомить жильцов с проектом Устава; - Сообщить жильцам о проведении общего собрания; - Организовать и провести общее собрание; - Избрать правление ТСЖ и председателя правления, если так установлено в Уставе; - Подготовить комплект документов для создания и регистрации ТСЖ. ЭТАПЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ Создание инициативной группы Подтверждение домовладельцем своего права собственности на недвижимостьПодтверждение участия домовладельца в общем собрании своей подписьюПодготовка проекта Устава инициативной группойОзнакомление жильцов с проектом УставаУведомление жильцов о проведении общего собранияОрганизация и проведение общего собранияИзбрание правления ТСЖИзбрание председателя правленияРазработка комплекта документов для создания ТСЖ Компетенция общего собрания собственников жилья (ст. 145 ЖК РФ) Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ (решения, по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей) Внесение изменений в устав товариществаОбразование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товариществаУтверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана Установление размера обязательных платежей и взносов членов товариществаРассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ Принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда Определение размера вознаграждения членов правления товарищества Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ (решения, по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества) Принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖОпределение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ Принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитовПринятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ТСЖ? Для того, чтобы созданное вами товарищество собственников жилья получило право на все необходимые действия по распоряжению и управлению домом, нужно пройти процедуру регистрации. В соответствии с Гражданским (ст. 51) и Жилищным (п. 3 ст. 136) кодексами ТСЖ является юридическим лицом , следовательно, подлежит государственной регистрации . Государственная регистрация ТСЖ осуществляется теперь только в соответствии с Федеральным законом о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей . На основании указанного Закона регистрацию ТСЖ осуществляет территориальный орган Федеральной налоговой службой по месту нахождения ТСЖ в пятидневный срок с момента предоставления всех необходимых документов . Согласно ст. 12 ФЗ о регистрации в регистрирующий орган должны быть представлены следующие документы: а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме 11001. В данном заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом ТСЖ: - название; - адрес (им является адрес председателя правления ТСЖ, что также должно быть отражено в уставе); - виды экономической деятельности в соответствии с уставом ТСЖ; - информация о лице, имеющем право действовать от имени ТСЖ без доверенности (им является председатель), и об учредителях, которыми в целях создания ТСЖ являются избранные члены правления; - также в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя в нотариальном порядке; б) решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания; в) учредительные документы (для ТСЖ это устав); д) документ об уплате государственной пошлины (2000 руб.). Следует отметить, что регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов, кроме установленных Законом о регистрации. ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в ЕГРЮЛ едином государственной реестре юридических лиц). В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи, а в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации самостоятельно передает сведения о создании ТСЖ в государственные внебюджетные фонды. В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о регистрации отказ в регистрации ТСЖ возможен только при наличии двух обстоятельств: - непредставление необходимых для государственной регистрации документов; - представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган. Срок для принятия решения об отказе равен сроку государственной регистрации, а значит, составляет пять дней. Порядок регистрации ТСЖ Подготовка комплекта документов для регистрации Оплата госпошлины Подача заявления с подготовленного пакета документов в территориальный орган Федеральной налоговой службы Регистрация ТСЖ Отказ от регистрации Выдача свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ Коррекция пакета документов КТО БУДЕТ УПРАВЛЯТЬ ТСЖ? Жизнеобеспечение многоэтажного дома - сложное и многогранное дело. В него входят содержание, ремонт и обслуживание различных систем, сетей, организация вывоза мусора и уборки подъездов, расчет тарифов на тепло и договоры с его поставщиками... Все это - сфера приложения сил, опыта, знаний и энтузиазма членов правления ТСЖ и, прежде всего, его председателя. Четко разработанного положения о том, каковы права и обязанности председателя и правления ТСЖ нет. Обычно само определяет их круг. Необходимо четко определить, за что отвечает выбранный и какую ответственность несет избираемый собранием председатель. Это позволит объективно оценить деятельность председателя и одновременно защитить его от неправомерных, излишних требований со стороны членов ТСЖ. Полномочия правления определены законодательными актами и непосредственно указаны в Уставе товарищества. Положение о работе председателя должно быть утверждено на общем собрании членов ТСЖ в виде должностной инструкции председателя товарищества. И каким оно будет, зависит от самих жильцов дома. Предлагаемое нами в приложении № 5 Положение основано на имеющемся опыте уже действующих ТСЖ. Обязанности товарищества собственников жилья (ст. 138 ЖК РФ) ВЫБОРЫ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ТСЖ И ОТСТРАНЕНИЕ ЕГО ОТ ДОЛЖНОСТИ Как мы уже говорили, председатель правления - выборное лицо. Уставом товарищества определяется порядок его избрания. Он может избираться непосредственно на общем собрании членов товарищества или из состава правления. В первом случае председатель считается выбранным, если за него проголосовало большинство присутствующих на общем собрании, где был соблюден кворум (более половины членов ТСЖ). Во втором случае - если за него проголосовало большинство членов правления. Председатель, выбранный общим собранием, может быть отстранен от руководства только решением общего собрания опять же при наличии кворума. Организовывать собрание необходимо и в случае, если председатель по своей инициативе решил отказаться от должности, своего рода подать в отставку. Реальность такова, что обеспечить кворум на общем собрании членов ТСЖ - дело проблематичное. Поэтому практика показывает, что проще и эффективнее закрепить в Уставе порядок избрания председателя из состава правления: тогда оно вправе его переизбрать, а необходимость организовывать для этого общее собрание отпадает. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ И ЕГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ Члены правления ТСЖ, председатель правления, управляющая организация или управляющее лицо - все они несут ответственность перед ТСЖ за убытки, причиненные их виновными действиями (бездействием). Ответственность нескольких лиц является, солидарной. Члены правления, голосовавшие против таких решений или не голосовавшие вовсе, ответственности не несут. В суд с иском к лицам, входящим в органы управления ТСЖ , может обратиться любой собственник или группа собственников, являющийся членом ТСЖ. Обязанности правления товарищества собственников жилья (ст. 148 ЖК РФ) УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ ТСЖ дома (или группы домов) может создать собственное домоуправление. Оно будет называться собственной службой ТСЖ по эксплуатации дома (или группы домов), эта служба сама будет подбирать наиболее выгодных подрядчиков на ремонт и обслуживание жилфонда, заключать договоры на поставку тепла, вывоз мусора и т.п. В этом случае ТСЖ на основании договора, заключенного с собственной эксплуатационной службой, сможет полностью контролировать и направлять ее работу. ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ НОВИЧКУ ТСЖ? Вы приобрели в собственность квартиру в доме, которым управляет ТСЖ? Поздравляем! Но в этом случае имейте в виду, что вы автоматически принимаете все правила игры и заранее согласны с решением большинства новых соседей о форме и порядке управления домом. Ваше согласие должно быть осознанным. Обязательно ознакомьтесь с условиями вашего теперешнего проживания. А еще лучше, если вы смогли это сделать до приобретения жилья: в таком случае вы не скажете себе, что купили кота в мешке. К кому идти за информацией? Конечно же, к председателю ТСЖ. Он обязан предоставить вам следующие документы: - заявление о вступлении в члены ТСЖ (см. приложение № 2); - памятку приобретшему квартиру в доме ТСЖ (см. приложение № 3); - устав товарищества; - смету расходов ТСЖ; - расчеты затрат по предоставляемым услугам или нормативные документы, на основании которых установлены ставки и тарифы; - обязательство по платежам (см. приложение № 4). При покупке квартиры в доме, управляемом ТСЖ, председатель для вас - просто незаменимый человек. У него вы сможете получить и другие необходимые вам документы для совершения сделки: - данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию квартиры и общего имущества; - сведения о страховании общего имущества (если они имеются); - финансовый отчет ТСЖ за прошедший квартал (год); - сведения о предстоящих капитальных затратах, сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. СМОЖЕТ ЛИ ТСЖ ОБУЗДАТЬ РОСТ ТАРИФОВ? Структура платы за жилое помещение включает в себя: Плату за пользование жилым помещением. Жильцы неприватизированных квартир платят за наем, а собственники жилья - налог на собственность. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, которая может включать в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества (рис.2). Тут все платят одинаково, т.к. услуги по управлению жилым домом , содержанию и текущему ремонту общего имущества едины для обеих форм собственности: частной и муниципальной. Важно помнить, что капитальный ремонт общего имущества производится за счет собственника помещения и не входит в данный платеж. Плата за коммунальные услуги. Различные организации поставляют в наш дом тепло, воду и электроэнергию. Такие услуги, естественно, должны быть нами оплачены. Сколько же нужно платить? По первой и третьей статьям размеры платежей зависят от нормативов, установленных органами государственной власти и местного самоуправления . Что касается второй статьи, то тут мы сможем ощутимо сэкономить. Как? Сегодня у нас есть возможность точно определять по каждому дому - сколько денег собирать по этой статье и как ими распорядиться для того, чтобы истрачены они были по-хозяйски. Инструмент для этого есть - ТСЖ. Но тут возникает вопрос: а стоит ли экономия по второй статье хлопот, связанных с организацией и работой ТСЖ? Наше качество жизни целиком и полностью зависит от того, кто стоит у руля - от председателя. Разница в оплате за одинаковые квартиры в рядом стоящих домах может быть в разы! Хороший председатель - разумная квартплата, чистые подъезды, бесперебойное тепло и водоснабжение. Плохой - обратная картина. Чем грамотнее, энергичнее, дотошнее будет руководитель ТСЖ, тем большую экономию мы станем получать по второй статье. Это не удивительно, ведь своим добром мы (через человека, которому доверяем и который достоин нашего доверия) управляем гораздо бережливее. рис. 2 Плата за содержание и ремонт жилого помещения Устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК (ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного годаРазмер платы за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домомРазмер платы для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько гражданРазмер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо ЖСК (ЖК) или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.Органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской ФедерацииУстанавливается собственниками указанных жилых помещенийОпределяется органами управления ТСЖ, ЖСК (ЖК) или органами управления иного специализированного потребительского кооператива (СПК) в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом ЖСК (ЖК) или уставом иного СПК Приложение №1 Правоустанавливающие документы на квартиру Они подтверждают право собственности или иное вещное право на жилье. Эти документы должны находиться непосредственно у собственника жилья. В случае их утраты необходимо немедленно сообщить об этом в регистрационную палату и получить дубликаты. К правоустанавливающим документам относятся: 1. Свидетельство о праве собственности на жилье. 2. Свидетельство о праве на наследство по завещанию. 3. Свидетельство о праве на наследство по закону. 4. Договор купли - продажи. 5. Договор дарения. 6. Договор мены. 7.Договор ренты. 8. Копия вступившего в законную силу решения суда. Приложение № 2 Общему собранию членов ТСЖ "_____________________________________" (наименование) от_________________________ (ф.и.о. заявителя) проживающего по адресу: ___________________ Заявление о вступлении в ТСЖ Прошу принять меня в члены ТСЖ "________________". С Уставом и правилами ознакомлен (а) и обязуюсь их выполнять. " "____________________ 200 г. подпись_____________________ Приложение № 3 ПАМЯТКА приобретшему квартиру в доме ТСЖ Приобретя квартиру в доме по адресу:_________, Вы обязаны: Предоставить в правление товарищества оригинал и копию правоустанавливающих документов на жилое (нежилое) помещение. Копия представленного документа остается в бухгалтерии правления. 2. Заключить договор либо соглашение с товариществом о содержании и ремонте общего имущества дома. Принимать участие в расходах и осуществлять обязательные платежи, необходимые для покрытия затрат, связанных с управлением, содержанием, реконструкцией, эксплуатацией и капитальным ремонтом недвижимого имущества жилого дома, пропорционально размеру занимаемой площади или долей участия. При обнаружении серьезных неисправностей в квартире немедленно принимать все возможные меры к их устранению. Сообщить о неисправности диспетчеру ОДС (объединенная диспетчерская служба), если с нею заключен договор, или управляющему домом. Соблюдать порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования . Соблюдать правила пожарной безопасности (загромождение коридоров, проходов, запасных выходов и т.п. - запрещено). При несоблюдении правил пожарной безопасности к виновным применяются административные санкции. Не производить переоборудование, перепланировку жилых, подсобных помещений, а также помещений общего пользования без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления. При несоблюдении данных правил к виновным применяются административные санкции. 8. Производить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, предусмотренных договорами и решениями общего собрания ТСЖ. 9.Допускать в занимаемое жилое помещение работников эксплуатационных организаций и членов правления. 10.При распоряжении жилым помещением уведомлять другую сторону (покупателя, арендатора и т.п.) о наличии договорных обязательств и задолженностей по ним. При возникновении протечек на сантехническом оборудовании немедленно сообщать в диспетчерскую службу (при наличии договорных отношений) для устранения аварии или управляющему домом для составления акта, подтверждающего факт залива. 12.Сообщать в бухгалтерию товарищества сведения об изменении количества проживающих в квартире. Представить в бухгалтерию товарищества документы, подтверждающие право на льготы: удостоверение или справки. Их необходимо переоформлять ежегодно, если иное не оговорено действующим законодательством. Заявки по обслуживанию Вашей квартиры Вы должны подавать в диспетчерскую службу или управляющему домом. При невыполнении Вашей заявки проверьте по журналу регистрации, отмечена она там или нет. Если заявка не зарегистрирована, потребуйте сделать это и сообщите о случившемся в правление. Если заявка зарегистрирована, но не выполнена, обратитесь с заявлением в правление. При Вашем длительном отсутствии просьба сообщить в правление номер телефона Ваших близких родственников или знакомых, с которыми можно связаться при возникновении аварийной ситуации в Вашей квартире. Телефон правления: Телефон ОДС: Телефон участкового инспектора Телефон государственной Копейской области Правление С памяткой ознакомлен. Обязуюсь выполнять требования, изложенные в памятке. Жилец квартиры № (подпись) (Ф.И.О. полностью) Приложение № 4 Обязательство по платежам г. Копейск ""200г. Я,____________________________________, проживающий по адресу:__ (фамилия, имя, отчество -полностью)________________________________ __Обязуюсь: 1.Использовать приобретенное жилое (нежилое) помещение в доме ТСЖ "____" под жилые (нежилые) цели (ненужное зачеркнуть). За счет собственных средств оплачивать расходы по капитальному ремонту, содержанию и текущему ремонту дома, его инженерного оборудования и придомовой территории , а также коммунальные (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов , обслуживание лифтового хозяйства и др.) и прочие услуги в порядке, установленном законодательством. За счет собственных средств оплачивать расходы, предусмотренные сметой ТСЖ, а также договором (соглашением) о содержании и ремонте общего имущества. Оплату расходов по капитальному ремонту, за содержание и текущий ремонт дома, его инженерного оборудования и придомовой территории, а также коммунальные (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.) и прочие услуги производить не позднее 10 числа текущего месяца за прошедший месяц. При несоблюдении сроков выполнения данных обязательств обязуюсь оплатить пени в размере, равном ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. Я извещен, что в случае невыполнения указанных в соглашении обязательств буду нести ответственность, предусмотренную данным соглашением и действующим законодательством Российской Федерации. Подпись владельца (собственника) Приложение № 5 Должностная инструкция председателя правления ТСЖ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Председатель является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями. Председатель ТСЖ: - может избираться или переизбираться непосредственно на общем собрании или из числа членов правления путем голосования, на срок, установленный Уставом товарищества, но не более чем на два года; - руководит деятельностью правления, в связи с чем имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны; - обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления; действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с действующим законодательством, Уставом товарищества подлежат сначала обязательному утверждению правлением или общим собранием; - разрабатывает и вносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка работы правления и обслуживающего персонала товарищества, а также положение об оплате их труда; - руководствуется в своей работе законодательными и нормативными актами, Уставом товарищества, настоящим положением, решениями общего собрания, правления и другими документами; - является представителем товарищества без доверенности во всех исполнительных, представительных и судебных органах власти. 2. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ Председатель правления обязан: 1. Изучить и знать: законодательные акты Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, Устав ТСЖ, настоящую инструкцию, договоры на обслуживание и предоставление коммунальных и прочих услуг, а также другие документы, относящиеся к деятельности ТСЖ. 2.Организовать деятельность правления в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава ТСЖ и решениями общего собрания и правления. 3.Выполнять функции по организации обслуживания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных и прочих услуг членам ТСЖ. 4.Контролировать предоставление жильцам дома коммунальных и других услуг установленного качества. 5.Обеспечить жильцам дома в установленном порядке перерасчет платежей при предоставлении коммунальных услуг низкого качества либо их не предоставления. 6.Добиваться от обслуживающих организаций выполнения работ по ремонту, обслуживание оборудования помещений дома. 7.Обеспечить хранение копий правоустанавливающих документов, подтверждающих права собственности членов ТСЖ на жилые и нежилые помещения. 8.Обеспечить учет и хранение хозяйственных и иных договоров, связанных с деятельностью ТСЖ. 9.Выдавать, в пределах своих полномочий, жителям дома расчетные документы за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и другие документы. 10.Представлять интересы ТСЖ в государственных, муниципальных и других учреждениях, связанные с управлением и эксплуатацией дома. 12.Вести соответствующую техническую документацию на дом, контролировать составление бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводить банковские операции. 13.Осуществлять руководство и контроль деятельностью бухгалтерии. 14.Проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, а также исполнение ими обязательств по платежам. 15.Своевременно информировать надзорные органы о несанкционированном переоборудовании и перепланировке жильцами дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений. 16.Осуществлять периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства дома. Ежемесячно: лично контролировать уборку территории домовладения, мест общего пользования; совместно с управляющим (управляющей компанией : далее- управляющий) или членом правления проверять состояние кровли дома, технические этажи и системы водостоков; совместно с управляющим или членом правления проверять состояние инженерного оборудования на технических этажах и в подвалах. Обо всех выявленных неисправностях председатель правления сообщает в обслуживающую организацию и требует их устранения. 17.Подготавливать и обобщать предложения по содержанию и сохранению дома. 18. Вести прием жителей дома, а также учет и регистрацию жалоб и заявлений, поступивших от них, по вопросам управления домом, оформления документов, регистрации и правильности расчетов по платежам, рассматривать их лично и принимать решения. 19.Осуществлять контроль за проведением текущего или капитального ремонта здания. При необходимости привлекать специалистов сторонних организаций. 20.Организовывать закупку материалов и оборудования, необходимых для текущего ремонта и содержания дома. 21.Контролировать ведение журнала учета и движения материальных средств , принадлежащих ТСЖ. 22.Организовывать обучение персонала. 23.Руководить работой управляющего и помогать ему в случаях, предусмотренных техникой безопасности при выполнении сложных работ. 24.Подготавливать акты на списание материальных средств и представлять их на утверждение правлению. 25.Участвовать в работе инвентаризационных комиссий. 26. Составлять квартальный план работ с обязательной отчетностью о его выполнении перед правлением в конце квартала. 27. Согласовывать в установленном порядке документы для получения членами ТСЖ разрешения на перепланировку жилых и нежилых помещений и их переоборудование (установку, подключение и использование электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети , дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру; подключение и использование бытовых приборов и оборудования, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств). 28.Выдавать жителям дома разрешения, согласованные с обслуживающей организацией, на слив воды из систем и приборов отопления, а также приостановку поставки коммунальных услуг. 29.Использовать по решению общего собрания и правления нежилые помещения в интересах ТСЖ, не ущемляя при этом прав жителей дома. 30.По требованию жителей дома предъявлять документы, регламентирующие деятельность товарищества. 31.Проводить заседания правления. 32.При принятии общим собранием или правлением решений, противоречащих действующему законодательству, требовать отмены данных решений. 33.Требовать от жильцов квартир своевременного обращения в обслуживающую организацию при обнаружении ими неисправностей внутриквартирного оборудования (свищи, ржавчина, протечки и пр.) и несущих стен (сколы, трещины и пр.). Права председателя Председатель правления имеет право: 1. Заключать от имени товарищества и с разрешения правления: хозяйственные договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, а также организациями, предоставляющими коммунальные и прочие услуги; соглашения о передаче прав по управлению, совместному владению домом и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению с собственниками жилья. 2. Осуществлять контроль за целевым использованием собственниками своих (жилых и нежилых) помещений и применять меры, не противоречащие нормам действующего законодательства, в случаях использования этих помещений не по назначению. 3. В случаях возникновения аварийной ситуации в помещении, находящемся в собственности физических или юридических лиц (при отсутствии собственника в момент аварии), грозящей повреждением имуществу других собственников и владельцев дома, имеет право проникновения в помещение с согласия собственника. 4. В установленном законом порядке возмещать ТСЖ убытки, понесенные в результате нарушения собственником жилья уставных обязательств или обязательств, предусмотренных в Соглашении о передаче прав по управлению, совместному владению домом и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению, а также иные убытки, причиненные собственником жилья ТСЖ. 5. Осуществлять подбор персонала с последующим утверждением его на заседании правления. 6. Руководить деятельностью персонала. 7. Давать членам правления отдельные поручения и требовать их выполнения. 8. Обладать решающим голосом при голосовании на заседании правления при равенстве голосов. 9.Досрочно освободить занимаемую должность. Председателю правления дополнительно могут быть предоставлены правлением следующие права: - самостоятельно распоряжаться определенной суммой денежных средств , установленных решением общего собрания товарищества для оплаты канцелярских принадлежностей , регистрационных сборов и т.п.; - представлять лично интересы товарищества во всех судебных, государственных, общественных и других организациях; - предъявлять иски в суд в случае невыполнения членами товарищества своих обязательств или нарушения ими законодательства; - оформлять и выдавать жильцам дома документы установленных образцов; - осуществлять подбор персонала; - единолично руководить деятельностью персонала; - подбирать подрядные организации. Председатель правления не имеет права: - Производить платежи, не утвержденные правлением, а также не предусмотренные сметой. - Входить в квартиры жильцов дома без их волеизъявления. - Увольнять работников без решения правления. - Выполнять решения общего собрания и правления, если они противоречат действующему законодательству. - Заключать договоры без решения правления, если иное не предусмотрено Уставом или должностной инструкцией . Ответственность председателя правления. Председатель правления несет персональную ответственность за: - организацию делопроизводства в правлении; - организацию учета и хранения документации; - правильность заключения договоров; - непринятие решений по содержанию и эксплуатации ремонту дома; - своевременность и полноту оплаты налогов и других обязательных платежей. Председатель правления освобождается от занимаемой должности в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных данной должностной инструкцией, а также по основаниям, изложенным в Трудовом кодексе РФ. От председателя правления в очень большой степени зависит то, насколько уютно и спокойно каждому из нас будет жить в нашем общем доме . Поэтому председателем не может быть случайный человек. Избираемый на эту должность должен обладать определенными качествами и знаниями. Желательно, чтобы он имел: - высшее (как минимум - среднее) образование, - опыт работы в аналогичной должности не менее одного года, - прошел обучение на курсах по управлению, содержанию, обслуживанию и ремонту жилых домов. Права граждан на получение субсидии Члены ТСЖ, как и все другие граждане, имею право на пользование субсидией на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. На основании Жилищного кодекса РФ правом на субсидии обладают: 1. пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, 2. наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, 3. члены жилищных кооперативов, 4. собственники жилых помещений. К основным условиям получения субсидии относятся: 1. в случае, если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов граждан на их оплату, в зависимости от совокупного дохода семьи, 2. в случае отсутствия у граждан задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, 3. при наличии заключенного и выполняемого гражданами соглашения по погашению задолженности за оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются органами социальной защиты по месту жительства граждан.
19 мая 2009 года, Софья Калмыкова: Только собственник жилого помещения в полной мере определяет судьбу своего жилья. Собственник - это полноправный хозяин в квартире. Но вместе с владельцем в квартире могут проживать и другие граждане, например, члены семьи собственника. А какие права есть у них? Может ли собственник запросто выгнать из квартиры неугодных родственников и насколько легко это сделать? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Права и обязанности собственников квартир
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса, жилое помещение предназначено для проживания. Но в квартире можно не только жить, можно осуществлять в нем профессиональную деятельность. Собственник (или его присные) может создать в квартире студию, или приспособить комнату под пошив одежды, или просто трудиться дома за компьютером. Но такое использование жилья не должно нарушать права и затрагивать законные интересы живущих рядом.
Хозяин квартиры вправе не только проживать и заниматься профессиональной деятельностью в своей квартире, он также вправе сдать свою собственность в аренду, и не только гражданам, но и юридическому лицу. В этом случае с юридическим лицом должен заключаться договор аренды, а квартира, предоставленная по договору аренды, может использоваться только для проживания граждан, например, сотрудников организации.
Помимо прав у собственника есть и обязанности, о которых наверняка знают все. Он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть обязан производить в квартире своевременный ремонт, платить за коммунальные услуги, платить установленные законом налоги. Оплачивать придется не только квартиру, но и общее имущество в многоквартирном доме.
Кто является членом семьи собственника?
Помимо собственника с ним могут проживать и другие граждане, которые хоть и не являются сособственниками жилого помещения, но в соответствии с законом именуются членами семьи собственника.
К членам семьи собственника относятся проживающие совместно с хозяином квартиры его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи. То есть если собственник прописал людей в квартире, то они (в правовом смысле) автоматически приравниваются к членам его семьи.
Законом установлено, что члены семьи имеют право пользования квартирой наравне с собственником. Они также обязаны использовать помещение по назначению и обеспечивать сохранность квартиры. Дееспособные и ограниченно дееспособные граждане несут с собственником солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования. Они тоже обязаны оплачивать коммунальные услуги и участвовать в других обязательных платежах по содержанию имущества. Исключение составляет налог на квартиру, который лежит только на собственнике имущества.
Если вы стали бывшим членом семьи…
Наверняка каждый слышал о норме закона, которой предусмотрено, что при прекращении семейных отношений бывший член семьи собственника теряет право пользования квартирой - это предусмотрено п. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Более всего прекращение семейных отношений применимо к супругам. Скажем, супруг - собственник квартиры, а супруга прописана им к себе. Что будет с правами супруги, если брак распадется? По закону она потеряет право пользования жилым помещением. Есть ли у нее надежда пожить хотя бы временно в прежней квартире?
Не спешите сниматься с учета, то есть не выписывайтесь. Прописка дает вам право проживать в квартире на законных основаниях, а без вашего согласия собственник не сможет вас выписать. Снять гражданина с регистрационного учета по месту жительства можно, только если он выписывается добровольно или по решению суда.
Если дело дошло до суда, то необходимо знать о следующем. Законом предусмотрено, что если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья (ну некуда деться человеку!), а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования квартирой может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. К сожалению, конкретный срок, в течение которого можно еще пожить в квартире, не определен, в каждом случае суд будет решать этот вопрос индивидуально.
Также Жилищным кодексом предусмотрено, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Если суд примет решение, которое позволяет бывшему члену семьи проживать в квартире, то собственник никак не сможет его выселить. Хотя все же один шанс на выселение у собственника есть: до истечения указанного срока выселить можно лишь в том случае, если собственник продаст (подарит и т. д.) указанную квартиру. Но опять же для этого придется обращаться в суд.
А что делать, если в браке родился ребенок? Ведь чаще всего дети после развода остаются с матерями. Неужели и ребенок признается бывшим членом семьи собственника?
К сожалению, после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а точнее п. 4 ст. 31 ЖК РФ, суды именно так и считали - признавали ребенка бывшим членом семьи собственника и выселяли вместе с матерями на улицу. Пример тому содержится в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за 3 квартал 2005 года, где в п. 18 прямо сказано: «Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ».
В 2007 году данное мнение было признано ошибочным, а п. 18 вышеназванного Обзора Верховного суда был признан утратившим силу.
Сейчас законодательство отвечает на вопрос о правах ребенка так:
«Сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака?
Ответ: Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.
Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.
Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
Приватизация и бывшие члены семьи
При приватизации жилого помещения граждане вправе как стать собственниками квартиры, так и не стать ими.
Если супруги решили приватизировать квартиру, но при этом собственником квартиры становится один из них, а второй отказывается от приватизации, то им следует знать: п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в этом случае не действует! То есть даже если супруги решили развестись, то бывший супруг собственника все равно будет иметь право пользоваться жилым помещением.
Фото: фотобанк "Лори"
В Москве и в других городах России - это довольно простая процедура. Но при этом собственников такого жилья зачастую может быть несколько. И тогда возникает вопрос о разделе совместно приватизированного имущества.
Кто является собственником приватизированной квартиры?
Собственник подобного жилья - это человек, который проживал на данной площади согласно договору социального найма. При этом учитывается только постоянное проживание . Также, собственником приватизированной квартиры является тот, кто участвовал в процессе перехода недвижимости из городского фонда в личное пользование.
Если на постоянной основе в квартире (до момента приватизации) проживала семья из нескольких человек, то они все могут стать ее собственниками. А в том случае, когда недвижимость была приватизирована в процессе брака, муж и жена имеют на нее абсолютно равные права.
Как делится приватизированная квартира между собственниками?
В этом можно выделить два варианта развития событий: раздел имущества через суд и раздел при помощи специального договора. Причем, второй вариант возможен только тогда, когда собственники не имеют никаких претензий друг к другу.
В случае раздела с помощью суда, все владельцы жилья получают по одной комнате в квартире. При этом местами для общего пользования являются:
Ванная комната
Коридор (прихожая)
Если же владельцев квартиры больше чем жилых комнат или же речь идет об однокомнатном жилье, то здесь недвижимость делится поровну. Но при этом не идет речи о разграничении комнат. То есть все собственники имеют равные права на все жилье. , а вырученные деньги делятся поровну.
Что касается урегулирования отношений с помощью договора, то здесь необходимо оформить соглашение при помощи нотариуса. А затем, зарегистрировать это соглашение в органах юстиции. В необходимо просто прописать, что полагается каждой из сторон. Заключить такую «мировую» могут абсолютно любые собственники жилья, которым исполнилось 18 лет.
Стоит отметить, что если у одного из собственников есть несовершеннолетние дети, то без суда в данном вопросе обойтись не удастся.
Супруги и раздел квартиры
Если при приватизации оба супруга жили в квартире на постоянной основе, то при разводе она делится на две равные части. А вот если недвижимость перешла в личную собственность супруга (супруги) до брака, то второй член семьи не имеет на нее прав.
Также, если приватизация оформлена на одного супруга, то второй также не может рассчитывать на свою долю в квартире.
Но нельзя забывать и о детях. Ведь даже если квартира полностью принадлежит одной стороне, то совместные дети супругов также имеют право на данную недвижимость. И если тот член семьи, с которым остались дети, лишен таковых прав, то он получает их за счет своих подопечных.
Как и любое совместно приобретенное имущество, приватизированное жилье делится между всеми его собственниками в равных частях. Здесь все абсолютно равны. Поэтому не стоит бояться, что вашу честно нажитую квартиру когда-нибудь отсудит ваш совладелец.
Самое популярное
Могут потребоваться в самых разных ситуациях.
Начиная от сделок с объектом недвижимости до обращения в судебные органы по различным основаниям.
Выясним, как узнать, кто является собственником квартиры.
Навигация по статье
Источники получения информации
Надо отметить, что сведения о владельце жилой площади являются публичными и их вправе узнать любой гражданин России для своих целей. Куда обращаться для выяснения интересующей :
- Компании, осуществляющие эксплуатацию жилья (управляющие организации, ЖЭУ и т. д.). В них концентрируются все сведения о лицах, являющихся собственниками жилья, а также зарегистрированных в нем. Приведя неоспоримые причины необходимости выдачи такой информации возможно, что она и будет получена. Но, надо отметить, что в обязанности сотрудников таких компаний не входит её предоставление. К тому же, скорее всего официально оформленного документа выдано не будет и, соответственно, обратиться в нужные инстанции не представится возможным.
- Бюро технической инвентаризации также архивирует данные о собственниках жилых помещений и может предоставлять их в соответствии с запросами нотариата или суда, либо по заявлению её хозяина.
- Органы налогового контроля, осуществляющие расчет на недвижимое имущество и рассылающие счета для его оплаты. Сведения о собственниках квартир у них также имеются. Они удовлетворяют обращения лиц.
- Нотариусы вправе запросить необходимые сведения о собственниках жилья при удостоверении сделки, связанной с объектом недвижимости.
- Регистрационная служба Росреестр, удостоверяющая совершаемые сделки с жилыми помещениями. В ней можно найти наиболее актуальные данные, которые будут сформированы в виде самостоятельного и может служить юридически значимым фактом.
Выписка из Единого государственного реестра прав
Она носит справочный характер и предоставляет все необходимые сведения, касающиеся определенного недвижимого объекта. Их источником является государственный реестр, сформированном на основании требований Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», учет которого ведется с 1996 года.
Справка содержит все о бывших и существующих хозяевах , о их долях в имущественном массиве, об обременениях, наложенных на неё (залог, арест и т. д.).
Как получить справку о хозяевах недвижимости
Будем исходить из того, что не являясь ни нотариусом, ни представителем службы, в функции которой входит возможность подготовки запросов, а обычным гражданином страны.
Тогда сведения о собственниках в нужном формате можно истребовать только обратившись в Росреестр либо в многофункциональный центр, выполняющий по сути те же функции и организующий подготовку необходимых данных.
При этом, документацию можно получить разными .
Например, обратиться лично в одно из подразделений регистрационной службы. Для этого потребуется:
- Паспорт.
- Оплаченная квитанция с государственной пошлиной в размере 200 (двести) рублей.
Сотрудником органа будет составлено заявление, которое нужно подписать обратившемуся с приложением документации. В назначенное время следует обеспечить свою явку, либо представителя, и получить подготовленный ответ.
Также это можно сделать при помощи официального сайта Росреестра. Надо отметить, что если заинтересованное лицо не обладает нужным временем либо не хочет этим заниматься, можно привлечь посредников, оказывающих услуги по предоставлению справочных данных.
При этом выписку можно получить даже быстрее, чем если бы занимался сам. Но услуги посредников будут стоить дополнительных материальных затрат с учетом оплаты необходимой пошлины.
Как запросить выписку онлайн
Как же узнать, кто является собственником квартиры через госуслуги? Надо отметить, что при использовании сервиса не потребуется никаких документов.
Необходимо будет сделать следующее:
- Найти на указанном сервисеподраздел «Электронные услуги».
- В нем выбрать нужную вкладку, формирующую запрос о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП.
- Заполнить открывшуюся форму.
- Определить нужный вид выписки.
- Внести данные об объекте.
- Выбрать способ получения – отправление почтовыми услугами связи, в отделении службы, при помощи электронной почты.
- Заполнить личные данные обращающегося лица и направить задание;
- Совершить оплату госпошлины при помощи дебетовой карты банка, посредством платежного терминала или систем оплаты онлайн. Размер платежа составит 150 рублей.
- Электронный вариант выписки будет отправлен на указанную адрес почты. Надо отметить, что этот вариант документа будет представлять информацию, не имеющую официального статуса.
Для обращения в органы исполнительной власти либо судебные инстанции понадобится выписка из с реквизитами и печатью организации и удостоверением ответственного должностного лица. Её возможно получить либо средствами почтовой связи или в территориальном подразделении МФЦ или Росреестра.
Следующим этапом оформления заявки будет служить проверка заполненных данных. После проведения сверки система направит код запроса, который понадобится для контроля подготовки ответа.
Существуют ли менее затратные методы
Как узнать, кто является собственником квартиры бесплатно? И возможно ли такое?
Можно поинтересоваться собственником квартиры у его соседей.
Если хозяин жилплощади проживает достаточно долго, его могут знать.
Но для этого, вопросы должны быть достаточно аргументированы, чтобы люди захотели помочь, а не смотрели с подозрением.
А, вот, в новостройке такую информацию вряд ли удастся раздобыть. Надо отметить, что собираемые таким образом сведения могут быть очень далеки от истины.
Ведь соседи могут не владеть истинной ситуацией и не знать, как и на кого оформлена недвижимость.
Другим получения данных могут стать платежные документы за услуги жилищно-коммунального хозяйства, в них всегда указываются собственники жилья, их фамилию и инициалы, хотя и здесь информация может оказаться устаревшей. Их частенько раскладывают по почтовым ящикам и они находятся в свободном доступе.
В заключение хочется добавить, что обязательно нужно проверять собранные сведения разными путями, например, о наличии и количестве зарегистрированных лиц в квартире, основание перехода прав собственности на объект и другое.
Можно констатировать, что выписка из ЕГРП, полученная из официальных источников, наиболее достоверный документ, из которого можно почерпнуть все необходимое. При этом лучше все же прибегать к услугам МФЦ либо Росреестра, с гарантией того, что эти организации выдадут правильно оформленный, достоверный документ.
В видеоинструкции — запрос сведений из ЕГРП:
Задайте свой вопрос в форму ниже
