Московские власти привлекут информаторов для выявления неплательщиков налогов с доходов от аренды жилья
Правительство Москвы не так давно объявило настоящий крестовый поход на москвичей, тайком от властей сдающих квартиры в аренду и не платящих налоги. Методы при выявлении таких недобросовестных арендодателей будут применяться почти шпионские
Председатели столичных ТСЖ уже получили «письма счастья» из мэрии, в которых их самым натуральным образом просят стать осведомителями в деле поимки злостных неплательщиков налогов. Формулировки, правда, самые благостные: «Просьба провести работу по выявлению проживающих в жилых помещениях граждан без договора аренды, а также довести до собственников, что сдача жилья в аренду облагается налогом».
«Нам предлагается сообщать о людях, которые сдают квартиру с договором, без договора и о людях, которые просто проживают без каких-либо прав», — поделился с «Известиями» председатель Московского союза ЖСК и ТСЖ Валентин Григорьев.
В свою очередь, руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников рассказал, что до конца года столичные власти намерены «отладить механизмы», и уже с 2013 года с арендодателей будут взимать все причитающиеся городу налоги. При этом если выяснится, что квартиру сдают не первый год (а это выяснится в каждом первом случае), за каждый год придется заплатить штраф.
«За второе полугодие у нас будет собрана вся информация — где и кто сдает квартиру. Мы рассчитываем, что граждане будут понимать, что вся информация о них есть в налоговой инспекции и захотят заплатить налоги, а не общаться с налоговиками», - заявил Решетников.
Впрочем, полагаться только на ТСЖ, которым до жильцов обычно нет никакого дела, поступали бы деньги исправно, власти не намерены. В качестве зорких глаз и чутких ушей московской администрации выступят также участковые милиционеры и, разумеется, соседи по дому, которые точно знают, кто и кому сдает квартиру. При этом Решетников сразу оговорился, что платить информаторам никто не будет. Значит, «стучать» на соседей гражданам придется, как говаривала Сова из мультфильма про «Винни-Пуха», безвозмездно.
Максим Решетников также рассказал, что власти надеются на сознательность «серых» арендодателей, сдающих квартиры в 2012 году. Правда, никакой пользы от выхода из тени для них не предусмотрено. Ни амнистии, ни поощрения за честность — сплошные убытки. А если выяснится, что квартира сдавалась и в 2011 году, то пиши пропало.
«Если будут подтверждены факты сдачи квартир в аренду в 2011 году, гражданам придется пообщаться с налоговыми инспекторами. Если у них не была подана декларация за 2011 год, то они должны будут объяснить, почему. За неуплату налогов предусмотрены санкции», - припугнул злостных неплательщиков Решетников.
Помогут ли «письма счастья» и бесплатные информаторы, пока не ясно. По словам Валентина Григорьева, просьба выявлять арендодателей не только
трудновыполнима, но и противоречит законам.
«Я не имею права раскрывать персональные данные граждан и разглашать их без разрешения того, кто сдает квартиру. Есть налоговая тайна. 102-я статья Налогового кодекса гласит, что нельзя раскрывать информацию о деятельности организаций и физлиц», - заявил он.
Того же мнения придерживаются и профессиональные юристы. Так, например, адвокат московской коллегии адвокатов «Александр Еким и партнеры» Роман Сорокин заявил «Известиям», что не видит законного механизма проверки частного жилья.
«Квартира — это частная собственность, она неприкосновенна, как и частная жизнь. Нельзя прийти и сказать: показывайте, кто у вас тут живет», - рассказал он.
Вероятно, поэтому власти намерены привлекать к таким проверкам участковых уполномоченных, которые по долгу службу вправе посещать жилища граждан.
Что же ждет пойманных за руку «серых» арендодателей? Согласно Налоговому кодексу РФ, штраф за неуплату налогов с прибыли от сдачи квартиры в аренду в прошлые годы взимается максимум за три года. Если владелец жилья «забыл» подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, ему придется заплатить штраф в размере от 5 тыс. рублей.
Если вскроется факт, что владелец должен был оплатить налог с аренды в 2010-2011 годах, однако решил этого не делать, на него наложат штраф за каждый день просрочки. А вот за неуплату налогов можно и реальный срок схлопотать. Правда, лишь в том случае, если сумма задолженности превышает 100 тысяч рублей за один календарный год.
Впрочем, по словам Романа Сорокина, эти санкции никогда ранее широко не применялись. Управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко также не смогла вспомнить прецедентов, когда арендодателей штрафовали бы за уклонение от налога за сдачу недвижимости.
Судя по всему, власти настроены серьезно прижать злостных уклонистов от уплаты налогов, получающих прибыль от сдачи жилья в аренду. Впрочем, предыдущие инициативы на этом поприще успехом не увенчались. Даже когда ФМС представила в налоговые органы адреса, по которым на съемных квартирах проживали нелегальные мигранты, никаких санкций в отношении владельцев жилья так и не последовало.
Посмотри, чем все закончится на этот раз.
Юрист Станислав Рыженков
Некоторые особенности сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме Товариществом собственников жилья
Жилищное законодательство позволяет товариществам собственников жилья заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдавать в аренду, передавать в пользование, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ «В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».
При этом необходимо отметить, что для передачи в аренду (пользование) общего имущества необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое решение принимается двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья вправе выступать в роли арендодателя нежилых помещений в отношениях с организациями (индивидуальными предпринимателями) - арендаторами.
Преимуществом данного варианта является то, что арендная плата поступает в собственность ТСЖ, а не собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому Налога на доходы физических лиц не возникает. Следовательно, у организаций-арендаторов отсутствует обязанность выступать в роли налоговых агентов по НДФЛ (о есть, отсутствует обязанность исчислить налог, удержать его из доходов налогоплательщика - физического лица и перечислить удержанную сумму налога в бюджет).
В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества. Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ: «На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества ».
Из приведенных норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья вправе принимать решения о порядке использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества не только путем планирования прямых статей расходов, но и путем образования специальных фондов, количество и виды которых ЖК не ограничиваются. Основанием для создания Фонда является решение о создании Фонда, принятое общим собранием членов ТСЖ.
Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийно-восстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или переустройство объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д. Основной целью создания фондов является накопление денежных средств на оплату определенных видов расходов ТСЖ.
Порядок формирования и использования средств фондов ТСЖ должен определяться специальными положениями о фондах ТСЖ, утверждаемыми общим собранием его членов.
Таким образом, доходы от сдачи нежилых помещений в аренду можно направлять в специальный Фонд ТСЖ (например, Фонд на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), средства которого будут направляться на оплату соответствующих работ, выполняемых подрядными (управляющими) организациями по договору с ТСЖ.
Отдел работы с налогоплательщиками и СМИ
Управления ФНС России по Тамбовской области
В последнее время вопрос выбора формы управления многоквартирным домом и, в частности, товариществ собственников жилья (ТСЖ), его создания и налогообложения особенно актуален.
ТСЖ достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Как гласит Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), товариществом собственников жилья признается , представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.
Напомним, что согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:
1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;
2) самоуправление. Создается (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;
3) наем частной компании или муниципальной службы и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.
Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ. Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например, по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся улучшить благоустройство своего дома, и двора. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.
Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например, добиться дотаций на содержание или ремонт дома и т.д.
Вместе с тем, необходимо учитывать и предполагаемые недостатки ТСЖ. Например, возможность банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
Лифты, лифтовые и другие шахты; - коридоры, лестницы, лестничные площадки; - технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; - ограждающие несущие и ненесущие конструкции; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; - земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.
Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50 процентов собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности. В последнем случае при голосовании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.
Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). В правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.
Начиная с 15 декабря 2007 года, государственная регистрация товариществ собственников жилья (как и ряда других некоммерческих организаций) осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в связи с вступлением в силу с этой даты Федерального закона от 29.11.2007 №278-ФЗ «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).
Т.е., с декабря прошлого года документы для государственной регистрации ТСЖ должны подаваться не в территориальное управление федеральной регистрационной службы, а в налоговую инспекцию по месту нахождения ТСЖ, где и принимается решение о госрегистрации и осуществляется внесение записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Поменялись и формы документов, представляемых в регистрирующий орган для государственной регистрации. Они определены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».
Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.
ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.
Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Из чего могут складываться дополнительные доходы товарищества.
Использование земли, переведенной в общедолевую собственность. Доходы могут быть получены от сдачи земельных участков в аренду, например под автостоянку, киоск и т.п.
Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности. Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет врача и сданные в аренду.
Правда, полученные средства могут быть либо использованы для оплаты общих расходов, либо сосредоточены в фондах, отвечающих уставу товарищества (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.
Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.
Большого внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.
Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Теперь перейдем к очень непростой теме – вопросу налогообложения ТСЖ. Хорошо известно, что с появлением новых организационно-правовых форм либо видов договорных отношений или операций возникают проблемы налогообложения, поскольку налоговое законодательство часто не учитывает их специфику. Основной вопрос, который возникает у ТСЖ, - нужно ли включать в налоговую базу по НДС и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, платежи, поступающие от жильцов и с доходов от сдачи объектов общего имущества в аренду.
Для того чтобы ответить на него, необходимо установить статус ТСЖ. Вернемся к его определению, закрепленному в Жилищном кодексе РФ. Итак, в первую очередь ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, а в соответствии с действующим налоговым законодательством все юридические лица являются налогоплательщиками и обязаны встать на учет в налоговом органе. Некоммерческие организации не являются исключением из общего правила и считаются плательщиками налогов и сборов, установленных законодательством. Основное отличие некоммерческих организаций заключается в том, что извлечение прибыли не основная цель их деятельности. Однако это не исключает возможности некоммерческих организаций заниматься предпринимательской деятельностью, если это служит достижению уставных целей. Прибыль, полученная в результате осуществления некоммерческой организацией предпринимательской деятельности, не подлежит распределению между участниками и предназначена для достижения целей, закрепленных уставом организации. В таком случае, по мнению финансовых органов, изложенному в многочисленных письмах Минфина РФ, у него возникает обязанность по уплате налога на прибыль и НДС.
Кроме того, для ТСЖ (при условии соблюдения ограничений, установленных п.3. ст. 346.12 Налогового кодекса РФ) возможен переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) и, как следствие, освобождение от уплаты налога на прибыль, НДС (за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 Налогового кодекса РФ), налога на имущество организаций и ЕСН. Организации, применяющие УСН, уплачивают на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством РФ. Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими «упрощенку», в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
При переходе на УСН товариществу собственников жилья необходимо будет определиться с объектом налогообложения. Если ТСЖ рассчитывает жить четко по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской деятельностью, целесообразнее выбирать объект «доходы». Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или оказывая какие-либо услуги. Хотя в последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда затратная часть будет сопоставима с доходной.
В аренду у ТСЖ можно взять имущество, находящееся в общем пользовании членов Товарищества и остальных владельцев жилья, если такое пользование не создает препятствия в использовании остального имущества и организации деятельности ТСЖ (ч.2 ст. 137 ЖК РФ).
Арендатор имеет право взять в аренду земельный участок, нежилые помещения, а также часть общего имущества (например, стена для размещения баннера). Бывали случаи, когда товарищество сдало площадь в подъезде для установки платежного терминала.
В практике Российских судов наметилась тенденция к тому, что любое имущество общего пользования жилого здания можно передать в пользование, за исключением коммуникаций и имущества, необходимого для осуществления деятельности Товарищества Собственников Жилья по управлению жилым домом и организации жизнедеятельности проживающих лиц (детская площадка, места сбора бытовых отходов, лифт и т. д.).
Как арендовать помещения у Товарищества?
ВАЖНО: Без одобрения собственников и членов товарищества такую сделку заключить невозможно (ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Оптимальным вариантом является ситуация, когда общее собрание собственников жилья сразу утверждает список объектов, которые жильцы позволяют сдавать и на основании этого протокола товарищество заключает договоры с любым арендатором в течение работы некоммерческой организации.
В данном случае решение собрания собственников является задачей будущего арендатора.
Как правило, арендатор сам организует созыв собрания или делает поквартирный обход и просит согласие на сдачу объекта недвижимости.
Аренда помещений подлежит регистрации в Росреестре , если срок пользования недвижимостью меньше года. Если срок не превышает года, то регистрировать право аренды не обязательно (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. - Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
От имени ТСЖ подписывает договор председатель правления, который избирается членами товарищества. Чтобы проверить полномочия, достаточно получить выписку из ЕГРЮЛ или потребовать от председателя протокол собрания, на котором он был выбран.
Если договор не будет зарегистрирован, то срок использования имущества начинается с момента утверждения сторонами передаточного акта. Исходя из даты подписания акта, стороны определяют срок пользования объектом, расчет платы и расчет неустоек.
Скорей всего, у товарищества есть проект договора, который постоянно подписывается со всеми арендаторами. При этом закон наделяет арендатора правом вносить в договор свои коррективы или предложить свой вариант.
СПРАВКА: В данном документе должен быть указан срок аренды, плата (как правило, указывается месячная стоимость), срок оплаты. В договоре как можно подробнее необходимо описать предмет сделки.
Если предметом является часть помещения или часть стены здания, то лучше всего составить схему расположения с указанием точных размеров и координат. Такую схему следует отметить как приложение, которое должно быть подписано сторонами.
Указывается ответственность сторон, форма и размер ответственности.
Договор пользования земли
В некоторых случаях помимо договора аренды необходимо заключать договор использования земельного участка. Договор пользования земли заключается в том случае, если по характеру деятельности арендатора, к арендованному имуществу проходят неограниченный круг лиц.
Например, товарищество сдало в аренду помещение под магазин и данному магазину нужно, чтобы покупатели смогли пройти в магазин. Также земля может быть использована под парковку для автомобилей.
Если арендатор будет заниматься лицензируемым видом деятельности, то скорей всего лицензионный отдел потребует такой договор.
ВНИМАНИЕ: Если собственником такого участка будет товарищество, то стороны не изменятся, а если администрация, то договор заключается на общих основаниях или устанавливается сервитут.
Нюансы и подводные камни
Основным подводным камнем в аренде у ТСЖ является отсутствие общего собрания собственников жилья или членов, на котором был одобрена сделка. Собрание может признать в суде сделку недействительной, если оно ее не одобряло и такая сделка является крупной (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
При этом, в уставе организации может быть утвержден порядок дальнейшего одобрения. Например, сделка была заключена без собрания собственников, но впоследствии на общем собрании члены товарищества одобрили сделку, то такая сделка будет действительной.
В уставе допускается установление права общего собрания передавать полномочия правлению ТСЖ, если по закону такие полномочия не относятся к исключительной компетенции собрания.
Право на сдачу в аренду нежилого помещения также может быть передано правлению.
Поэтому перед заключением договора следует читать устав данной организации.
ВАЖНО : Другим препятствием может стать нелегитимное собрание. Такое собрание может быть признано нелегитимным, если на нем присутствуют менее половины собственников жилья.
Сейчас жилье в России часто сдается и при предъявлении арендатору протокола невозможно проверить, кто подписался под фамилией, сам собственник или арендатор жилья, либо член семьи. Если в собрании принимали участие и расписывались в протоколе не собственники, то такое решение суд признает незаконным(ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческим юридическим лицом. Это значит, что его деятельность не может быть направлена исключительно на извлечение прибыли. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей. Реально ли для ТСЖ зарабатывать деньги и как это сделать, рассказывает юрист.
Основная цель деятельности ТСЖ - обслуживание жилых зданий. Для ее осуществления необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.
Субсидии и платежи членов ТСЖ станут темой отдельной статьи, сегодня речь пойдет о хозяйственной деятельности ТСЖ. Несмотря на то что по закону некоммерческие организации имеют право заниматься коммерческой деятельностью, ст. 152 ЖК РФ вводит для них ограничения. Пункт 2 указанной статьи содержит закрытый перечень допустимых для ТСЖ видов хозяйственной деятельности. К ним относятся:
Обслуживание, ремонт и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме;
Строительство дополнительных помещений и объектов в многоквартирном доме;
Сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.
Несложно догадаться, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности из упомянутых является сдача общего имущества в аренду.
Прежде всего - договор
Для того чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ обязано определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление такого договора обойдется в некоторую сумму, но заплатить придется всего один раз: впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов.
Если договор аренды долгосрочный, его придется зарегистрировать. Дело это хлопотное и долгое, поэтому лучше заключать договоры аренды на неопределенный срок или на 11 месяцев с правом неограниченного количества пролонгаций. Это позволит избежать необходимости регистрировать договор, хотя фактический срок его действия в итоге и составит намного больше года.
Также в договоре аренды ТСЖ необходимо предусмотреть порядок расторжения договора по инициативе товарищества. Как правило, арендодатели определяют, что договор расторгается ими в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет не тратить время на оформление документов.
Аренда: важные мелочи
Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.
Также следует обратиться за помощью к бухгалтеру, который подскажет, как правильно учитывать доходы от аренды и платить с них налоги. Уже после того как заключен договор, ТСЖ может предложить своим арендаторам услуги по эксплуатации помещений, их ремонту и т. д. Таким образом, арендатор получит определенный набор услуг, а товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение.
Какие сложности ожидают товарищество на этом пути? Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.
Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду: по закону ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Организация паркинга требует больших усилий. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. Если участок принадлежит ТСЖ, нужно изменить его целевое назначение.
Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят посторонние звуки в квартиры.
ТСЖ не вправе зарабатывать продажей пирожков, прокатом автомобилей или оказанием иных услуг, не предусмотренных законодательством. Но те возможности, которые предоставлены товариществам законом, позволяют извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное - правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.
