Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.- С помощью нотариуса
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление
- С помощью риелтора
- помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Необходимые документы
Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
- Основные документы:
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
- Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .
- Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
- Доверенность и удостоверение личности продавца.
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
- Документы, подтверждающие чистоту сделки:
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).
- Дополнительный пакет документов:
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.
Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .
Куда подаются документы
Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:- В Многофункциональном центре (МФЦ).
- В Регистрационной палате.
Порядок оформления сделки
Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.- На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
- На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
- Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:
Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:- Купля-продажа у нотариуса
- С помощью риелтора
- Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры
Список расходов:
Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:- Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
- Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
- Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю. - Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
- Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:- Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
- Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
- Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
- Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Купля-продажа с участием родственников
Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.Новые правила продажи квартиры
С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.Изменения условий продажи:
- Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
- При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
- Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).
Из следующей статьи вы узнаете, .
Покупка жилой квартиры – это не только заключение договора с продавцом, этому шагу предшествует проверка документов и юридической чистоты недвижимого имущества. Если этим этапом пренебречь, могут возникнуть проблемы с регистрацией прав собственности, а также велик риск столкновения с прочими неприятными ситуациями.
Вы, как покупатель, должны знать, какие нужны документы для покупки квартир в каждом случае, с которым можете столкнуться. Но самое важное – знать, на что именно обращать внимание при проверке наличия и содержания этих бумаг.
В процессе проверки документов анализируются несколько ключевых моментов:
Чем лучше вы подготовитесь, тем меньше риск возникновения проблем в дальнейшем.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Основной пакет документов для покупки квартиры
Договариваясь с продавцом об осмотре квартиры до её покупки, у последнего уже должны быть готовы основные документы, которые вам следует посмотреть. Какие это бумаги, рассмотрим ниже:
Это основной перечень тех документов, которые при будут необходимы. Для безопасности приобретения объектов недвижимости в ваших интересах запрашивать дополнительные, расширенные справки и обращать внимание на нюансы в каждом отдельном случае.
Договор купли-продажи
Даже если все детали с продавцом оговорены и вас всё устраивает, никогда не подписывайте договор купли-продажи, предварительно не прочитав каждый его пункт и не сверив информацию с данными в документах. Оригинал договора должен иметь минимум три экземпляра, то есть по одному для каждого участника сделки и один для Росреестра. Пункты могут быть включены на усмотрение сторон, но к обязательным данным относятся:
Без этих пунктов договор признаётся незаконным и сделка аннулируется.
Экземпляр договора купли-продажи входит в обязательный перечень документов при покупке квартиры и перерегистрации собственнических прав. Для больших гарантий между сторонами может быть подписан также акт приёма-передачи объекта, чтобы после не было претензий, но перед этим его и сам договор желательно показать юристу.
Расписка
Условия передачи денежных средств должны быть прописаны в договоре отдельным пунктом чётко и без двусмысленности: когда, какую сумму и каким способом передаёт покупатель продавцу.
Сам договор является лишь подтверждением наличия между сторонами взаимных обязательств, но не подтверждает их выполнение. Поэтому в интересах покупателя зафиксировать передачу денег распиской об их получении.
В случае возникновения спора между сторонами этот документ будет служить в пользу покупателя.
Требования к составлению расписки как официального документа:
Те, кто ранее покупал квартиру и имел после спор с продавцом, могут подтвердить, что документы, подтверждающие факт оплаты, нужны, какие бы ни были отношения между сторонами изначально, даже если родственные. При этом суд не станет учитывать расписку, если в ней нет всех перечисленных выше сведений, так как даже без одного из них юридической силы она иметь не будет.
Как проверить на юридическую чистоту
До покупки квартиры документы вы можете проверять на юридическую чистоту самостоятельно, но, если подобного опыта у вас нет и вам сложно чётко выстроить последовательность своих действий, лучше доверить эту задачу профессионалу. Наличие проблем выдают несоответствия в документах и данные в бумагах, которые оформляются по вашему дополнительному запросу для покупки интересующей квартиры. Какие моменты нужно проверить:
Не торопитесь, проверяя юридическую чистоту сделки, чтобы не столкнуться после с неприятным сюрпризом.
Покупка новостройки
Приобретения жилплощади в новостройке имеет два основных варианта заключения сделки:
Договор долевого участия готовит застройщик по стандартному для него образцу. Обратите внимание, чтобы в нём были все обязательные реквизиты, полная информация о сторонах, внесённая денежная сумма, срок строительства, подписи и печати. Для большей уверенности покупатель имеет право заверить ДДУ в нотариальной конторе.
Необходимые документы для покупки квартиры в новостройке застройщик обязан также предоставить в виде копии разрешения на строительство и проекта многоквартирного дома с адресом, площадью квартир.
Следующий важный документ – описание квартиры и её схема, за которую вы вносите взнос. Оно подписывается и продавцом, и покупателем.
Проверить также важно документы, дающие застройщику право на землю, где ведутся строительные работы. Посмотрите и договор страховки, она должна быть в любом случае. Точно также от вас не могут скрывать документы о компании, приказы о назначении руководящего лица.
Вы также получаете на руки акт приёма и передачи, который подписывается после постройки дома и сдачи его в эксплуатацию.
Вторичное жилье
Риск оспаривания сделок с отчуждением недвижимого имущества, которое было куплено на вторичном рынке, существенно выше, чем в случае с новостройками. Что нужно, чтобы покупка квартиры стала безопаснее и не повлекла за собой нежелательных последствий, так это обратиться к профильному юристу до того, как подписывать документы и вносить задаток.
Зачастую оспаривают договора, если имеют место споры между наследниками со стороны продавца, конфликт бывших супругов, недееспособность нынешнего владельца объекта, прописка и нарушение прав несовершеннолетних лиц, зарегистрированные лица, которых выселить без суда невозможно. Именно поэтому важно требовать не только базовые документы на покупку квартиры, но и расширенные выписки из ЕГРН и домовой книги. При этом дата их выдачи должна быть максимально свежей, так как фактически это всего один день.
Покупка в ипотеку
Если вы хотите приобрести жилплощадь с помощью ипотеки, вам нужно будет подготовить не один пакет документов, а два: один для банка и второй для Росреестра. Сначала вы выбираете вариант для покупки квартиры, просите основные бумаги продавца на недвижимость (копии) и предоставляете их банку, в котором вам будет выдан кредит. Дополнительно потребуется разве что нотариальное согласие законного супруга на покупку жилья в ипотеку. Банк проверяет юридическую чистоту объекта самостоятельно, контролирует сбор бумаг, после чего выносит своё решение.
Если банк принимает положительное решение, вы заключаете сделку с продавцом и готовите аналогичный пакет бумаг для перерегистрации прав. Обратиться для оформления вы можете в Росреестр или в Многофункциональный центр, где обе сделки (покупка и ипотека) будут зарегистрированы как одна. Кредит будет в дальнейшем служить как обременение, которое снимут лишь после полного погашения займа. Взимается единственная государственная пошлина, которую оплачивает покупатель.
Покупка от застройщика
Для покупки жилой квартиры у застройщика основной документ, который вам выдают на руки, это договор долевого участия. Полный список документов вы собираете для подачи в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права собственности на недвижимость. Это возможно исключительно после сдачи дома эксплуатацию. Понадобятся:
- Заявление на регистрацию и квитанция об уплате государственной пошлины;
- Зарегистрированный ранее ДДУ;
- Акт приёма-передачи;
- Выписка о том, что уплачена вся сумма за квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Паспорт покупателя.
Бумаги, касающиеся разрешений и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, подаёт застройщик самостоятельно.
Особенно ответственно стоит подойти к приёму квартиры и подписанию акта. Если у вас есть какие-либо замечания, вы заметили недоделки, несоответствия заявленному, это нужно указать в акте, зафиксировав сроки, в которые застройщик должен устранить недостатки.
Покупка с материнским капиталом
Программа предоставления помощи по материнскому капиталу позволяет потратить всю его сумму на покупку жилплощади для семьи. Остальная часть денежных средств доплачивается либо из собственных сбережений, либо оформляется ипотека. Покупка без кредита, но с материнским капиталом, по закону возможна лишь в том случае, если ребёнку, на которого получался сертификат, исполнилось полных три года.
Изначально вам нужно заключить сделку с продавцом, после чего обратиться в Пенсионный фонд с заявлением, чтобы получить одобрение использовать материнский капитал. Какие документы нужны при покупке квартиры с маткапиталом:
- Паспорт получателя сертификата;
- Оригинал самого сертификата;
- Страховой номер лицевого счёта (СНИЛС);
- Свидетельства о рождении детей;
- Копия договора купли-продажи;
- Выписка из ЕГРН о правах собственности на жилплощадь.
Сама сделка стандартная, с одним нюансом – в договоре важно указать, что часть оплаты будет произведена за счёт материнского капитала и прописать сумму. Если это условие не выполнено, Пенсионный фонд деньги не перечислит.
В данном случае есть две сложности:
- Пенсионный фонд рассматривает ваши бумаги в течение месяца, а деньги перечисляются на счёт продавца в течение двух месяцев, поэтому найти продавца, который согласен ждать, бывает не так просто;
- Если недостаточно внимательно отнестись к требованиям касательно жилья, которое можно купить за маткапитал, есть риск, что ПФ вам откажет, и погашать остаток суммы вам придётся своими силами.
При оформлении на ребёнка
Для оформления покупки квартиры в собственность несовершеннолетнего ребёнка требуются такие же документы, как и для обычной сделки с приобретением жилой недвижимости. Есть лишь малые нюансы в данном случае:
Оформить договор по покупке квартиры нужно, зафиксировав в нём, что в интересах несовершеннолетнего действует родитель. Среди документов, что подаются при регистрации прав, должно быть свидетельство о рождении ребёнка или его личный паспорт. Разрешение органов опеки требуется только в том случае, если вы продали предыдущее жильё, принадлежащее ребёнку, чтобы купить другую квартиру.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Последнее обновление Январь 2019
Для покупки квартиры недостаточно заключения одного договора купли-продажи. Сделка купли-продажи подлежит гос. регистрации и только с момента такой регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. Для того, что бы зарегистрировать покупку необходимо представить определенный пакет документов в рег. службу.
Конечно, основную часть документов предоставляет продавец, покупателю нужно лишь представить свой паспорт, заплатить госпошлину и написать заявление. Однако, если не проявить заботу и не проконтролировать продавца, то сдавать документы в регистрационную придется несколько раз, пока все недостатки не будут устранены. А это время и нервы.
Какие документы нужны при покупке квартиры
1. Заявление о государственной регистрации . Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.
2. Государственная пошлина . Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.
3. Договор купли-продажи квартиры . Этот договор составляется в трех экземплярах для сторон и регистрационного управления. Договор должен содержать необходимую информацию:
- дата и место составления договора;
- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
- о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязанность оплатить ее стоимость;
- полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
- сведения о гос.регистрации права продавца;
- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
- об отсутствии долгов, обременений и арестов;
- о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
- об отсутствии прописанных лиц;
- о том, что у посторонних лиц нет притязаний, и квартира не является предметом судебного спора.
Без таких сведений договор может быть признан ненадлежащим и не зарегистрирован, либо в дальнейшем у покупателя с такой квартирой возникнут трудности вплоть до лишения его права собственности.
К договору обязательно приобщается акт приема-передачи жилья. Договор будет не полноценен без акта. Регистратор обязательно его потребует, так как акт подтверждает факт передачи квартиры.
4. Кадастровый паспорт . Если ранее он не сдавался в регистрационную службу, то теперь его представление является обязательным. В том случае, когда в росреестре имеется копия паспорта, повторное предъявление не требуется. Обратите внимание, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для регистрационки они вообще не нужны.
5. Согласие супруга продавца . Если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак, и сделка совершается от имени одного из супругов, то требуется согласие от мужа/жены (бывшего мужа/жены). Согласие получается у нотариуса на специальном бланке.
6. Выписка из домовой книги . Этот документ содержит сведения о прописанных лицах (см. ).
7. Паспорт гражданина . Все участники сделки (продавец, покупатель) представляют свои паспорта регистратору для подтверждения своей личности.
Следует знать, что такой пакет документов для покупки квартиры необходим в большинстве случаев. Однако, в зависимости, от участников сделки, особых условий договора, способа покупки квартиры потребуется представлять (помимо указанных документов) дополнительные.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры
- Покупка доли в квартире;
- Оформление на ребенка;
- В ипотеку;
- В новостройке.
Покупаем долю в квартире
Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть существенные отличия .
- Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
- Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.
Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:
- кто отказывается;
- от какой доли отказывается;
- какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
- стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.
Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.
Если покупается квартира для ребенка
Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:
- согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
- договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка , если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.
И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка .
Еще одно уточнение. Если ребенок до этого не являлся собственником жилья, то разрешение опеки на сделку не требуется. Такое разрешение понадобится, если несовершеннолетний приобретает квартиру в связи с продажей другой, принадлежавшей ему квартиры.
Покупка квартиры в ипотеку
Следует отметить, что для ипотеки необходимо представлять два пакета документов:
- в банк;
- для регистрации.
Касаемо банка, документы представляются для выдачи согласия на кредитование. У каждого банка свои требования и, в зависимости от конкретного случая, перечень документов может варьироваться. В любом случае сбор документов осуществляется под контролем банковского работника, поэтому трудностей в их перечне и содержании не возникает.
Когда принципиально вопрос о кредите решен, встает необходимость о подготовке документов на регистрацию.
В регистрационной службе покупку квартиры в ипотеку оформляют как две сделки в одной. То есть регистрируют покупку и ипотеку квартиры, причем одновременно. Для этого представляют документы на покупку квартиры, которые были указаны выше и дополнительно пакет на ипотеку:
- заявления банка и покупателя на регистрацию ипотеки . Как правило, работники банка при подготовке к регистрации помогают заполнять заявление заемщику. Поэтому проблем с составлением этого документа не возникает;
- документ об оплате государственной пошлины
. В отличии от пошлины на покупку квартиры, ипотека предусматривает уплату, как банком, так и покупателем-заемщиком. Размер госпошлины:
- для покупателя составляет 500 руб.;
- для банка 2000 руб.
Таким образом, общий размер госпошлины для покупателя (за регистрацию квартиры и ипотеки) составляет 1500 руб.
- договор ипотеки (закладная). Указанные документы составляются банком и представляются в регистрационку. Иногда банки требуют нотариального заверения договора.
- кредитный договор (договор займа). Эти документы также изготовляются банком, заемщик лишь может согласиться с его условиями или отказаться от подписания договора. Возможность определять содержание и условия договора заемщиком, как правило, не предоставляется.
- согласие второго супруга на получение кредита и оформления ипотеки. Такие согласия получаются в нотариате за счет покупателя. Бывает, что банки требуют получения от покупателя (заемщика) нотариального согласия на взыскание ипотеки во внесудебном порядке. Такое требование незаконно об этом можно сообщить работнику банка. С Вас такую обязанность снимут.
Покупка квартиры в новостройке
Существует два варианта приобретения жилья в новостройке:
- покупка уже готовой квартиры в доме, сданном в эксплуатацию;
- участие в долевом строительстве квартиры.
В первом случае квартира уже имеет собственника, будь это застройщик или лицо, на которое по указанию застройщика оформлена собственность. Поэтому покупка будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.
Касаемо участия в долевом строительстве, то для окончательной покупки нужно пройти два этапа:
- регистрация договора долевого участия;
- оформление собственности на квартиру на себя.
Какие документы нужны на квартиру в новостройке при заключении договора на долевое участие:
- заявление о регистрации договора . Такой документ представляется как застройщиком, так и покупателем. Как правило, помощь в заполнении заявления оказывается юристом застройщика. Также образцы можно найти на сайте росреестра или на стенде в регистрационном управлении.
- квитанция о государственной пошлине . Застройщик платит 2000 рублей, покупатель – 100 рублей. Каждый оплачивает сам за себя.
- договор о долевом участии
. Такой договор предусматривает:
- сведения о сторонах;
- информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться;
- сроки строительства;
- размер денежных вливаний покупателя.
Договор сдается в трех экземплярах; на двух экземплярах для сторон ставится отметка о регистрации, третий остается в росреестре.
По желанию покупателя такой договор может быть заверен нотариусом. - разрешение на строительство . Этот документ получается в муниципалитете застройщиком. В нем указывается, где и в какие сроки построится дом.
- проект на дом и квартиру в этом доме
- план многоквартирного дома , включающий сведения об адресе, о квартирах с их площадью, о других нежилых помещениях в доме.
- описание квартиры . Документ подписывает застройщик и покупатель. Описание представляется в виде схемы нахождения кварты в доме, с комментариями о том какая площадь квартиры, этаж и пр.
- документ на землю, где строится дом . Речь идет о собственности застройщика или арендуемом им земельном участке, на котором возводится новостройка.
- договор страхования . Продавец должен застраховать свои риски в случае неисполнения договора строительства. Страхование производится за счет застройщика.
- паспорт покупателя
- учредительные документы застройщика
:
- устав;
- свидетельства о государственной регистрации и ИНН;
- протокол (решение) о назначение директора;
- выписка из госреестра юридических лиц.
Из указанных документов в регистрационную службу покупатель представляет только заявление, госпошлину и договор.
Остальные документы предоставляются застройщиком. Покупателю следует лишь убедиться, что они собраны и проконтролировать их предоставление в росреестр, чтобы не было отказа в регистрации.
Какие документы нужны для оформления собственности в новостройке
- заявление о регистрации собственности . Заявление подается только покупателем.
- квитанция о госпошлине (размер 1000 руб.);
- ранее зарегистрированный в регистрационном управлении договор долевого участия ;
- передаточный акт . Документ о передачи квартиры от застройщика к покупателю. В росреестр предоставляется два оригинальных экземпляра.
- справка об оплате всей суммы за квартиру . Справку готовит застройщик и передает покупателю.
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома , в котором находится квартира. Этот документ в росреестр предоставляет застройщик.
- кадастровый паспорт на квартиру . При сдаче дома заказчика в БТИ заказывает такие паспорта и позже передает их покупателю.
Куда указанные документы сдаются
В вышеприведенных ситуациях документы следует сдавать в:
- территориальный отдел регистрационной службы;
- отдел МФЦ по месту жительства заявителя.
При сдаче документов должен присутствовать сам покупатель, либо лицо по нотариальной доверенности.
Готовые документы получаются в том же учреждении, куда сдавались при предъявлении расписки, выданной работником регистрационной службы (МФЦ) при приемке документов. Срок регистрации составляет не более 18 рабочих дней.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
Покупка недвижимости – вопрос серьёзный, и очень нежелательно что-нибудь напутать при его составлении. Сегодня этот рынок не настолько рискованный, как в 90-х, хотя ежедневно тысячи людей платят деньги агентам по недвижимости и прочим «специалистам», надеясь, что это добавит сделке «надёжности».
В этом есть значительная доля иллюзии: агент оказывает «информационные услуги», правовой и финансовой ответственности чаще всего не несёт.
Поэтому именно вам необходимо разобраться во всех документах, требующихся для сделки: это в ваших интересах.
Какие документы нужны при покупке квартиры
Недвижимость мы покупаем на первичном или вторичном рынке. Согласно закону 250-ФЗ срок регистрации договора в Росреестре – 18 календарных дней.
При покупке жилья в новостройке возможны два варианта:
- в уже сданном доме.
- Участие в долевом строительстве.
При покупке квадратных метров в сданном доме – процедура та же, что и при оформлении квартиры на вторичке.
Если же вы участвуете в долевом строительстве, то сначала регистрируется договор долевого участия, затем, после ввода здания в эксплуатацию, оформляется право собственности.
Для регистрации ДДУ от покупателя требуется предоставить:
- Заявление (бланк выдадут на месте).
- Свой экземпляр договора ДУ.
- Квиток об уплате госпошлины в 100 рублей и его копия.
При покупке квартиры на вторичном рынке большая часть документов предоставляется продавцом.
Регистрируется сделка в Росреестре (ранее – в ФРС).
Документы купли-продажи можно разделить на два пакета. Первый – те, что требуются для предоставления в Росреестр. Второй – те бумаги, которые ещё стоит запросить покупателю от продавца для большей безопасности сделки.
Список документов при покупке квартиры для предоставления в местное отделение Росреестра:
Не начинайте процедуру без проверки юридической чистоты квартиры.
Дополнительный пакет документов, необходимых при покупке
Перечень документов, не требующихся для предоставления в Росреестр, но интересных для покупателя:
Если квартира отвечает вашим запросам и вы решили дать залог за неё продавцу, то не забудьте правильно оформить договор задатка .
Если вы не уверены, что продавец предоставил вам полный пакет бумаг или сомневаетесь в их подлинности, то доверьте проверку документов юристу, специализирующемуся на сделках с жилой недвижимостью.
Доверенность на покупку квартиры
Купить квартиру может доверенное лицо.
При этом покупка может производиться по генеральной доверенности или по доверенности с ограничением действий.
Оформление документа происходит у нотариуса. Для того, чтобы оформить доверенность необходимо предоставить паспорта доверителя и доверенного, документы на квартиру (обычно достаточно свидетельства на право собственности и документа, на основании которого этот объект принадлежит собственнику).
Стоимость оформления доверенности зависит от степени родства. Например, доверенность на супруга обойдется дешевле, чем на агента по недвижимости.
Жилое помещение может продаваться через доверенное лицо, например, если продавец живет за рубежом. В таком случае необходимо:
- Внимательно изучить содержание доверенности (есть ли у доверенного лица право на продажу, и на каких условиях он может осуществлять сделку).
- Желательно запросить у нотариуса, заверявшего документ, действительно ли он выдавался.
- Постараться убедиться в том, продавец на момент сделки жив и находится в здравом уме.
При покупке квартиры через доверенное лицо продавца не стоит прописывать сумму сделки ниже реальной: велик риск того, что продавец опротестует сделку в суде, мотивируя тем, что его интересы были нарушены (цена, например, в 2 раза ниже рыночной).
Продажу признают неправомерной и вам вернут сумму, проставленную в договоре.
Согласие супруга на покупку квартиры
После 01.03.2013 согласие мужа или жены на покупку квартиры получать не требуется.
Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.
Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.
Документы при покупке квартиры в новостройке
Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.
Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.
Покупка жилья по соглашению о долевом участии
Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:
- инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
- проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
- техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
- допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.
Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю . Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.
Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.
При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика . Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.
Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.
Документы на квартиру в готовой новостройке
Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:
- свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
- поэтажный план здания и экспликация;
- договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
- выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения олномочий застройщика;
документ приема-передачи недвижимости.
После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.
При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.
Документы для покупки квартиры на вторичном рынке
В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.
Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:
- свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
- технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
- расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
- документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
- (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.
Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.
Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.
В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.
Другие нюансы
Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.
Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.
Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.
Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.
Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.
Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
