Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.
В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.
Заказчик
- Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
- Заказчик - юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу - изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).
- Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Застройщик
- Застройщик согласно п. 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 214-ФЗ – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
- Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Такое определение дается в пп. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса.
Заказчик-застройщик
- В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
- Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее - заказчики-застройщики), могут являться:
- а) государственные или муниципальные учреждения, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме учреждения (далее - дирекция);
Б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее - дирекция);
В) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
Г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
(п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».
Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Заказчиком в государственных закупках является лицо, напрямую закупающее товары, а также работы или услуги, требуемые для обеспечения нужд государства или конкретного предприятия, организации или учреждения и заключающее с исполнителем контракт.
Однако понятие «заказчик» не имеет точного определения в законодательных документах, регламентирующих проведение закупочной деятельности. Для получения более конкретной информации необходимо рассмотреть, как трактуется это понятие Федеральными законами № , .
Заказчик по 44-ФЗ
Государственный заказчик
Государственным заказчиком является ЮЛ, которое действует в интересах РФ и ее субъектов, принимает к исполнению бюджетные обязательства от лица РФ и проводит закупки. Госзаказчиком может быть госорган, государственное казенное учреждение, орган госвласти, а также орган, осуществляющий управленческую деятельность внебюджетным фондом.
Муниципальный заказчик
Муниципальным заказчиком является ЮЛ, которое принимает к исполнению бюджетные обязательства и проводит закупочную деятельность с соблюдением интересов конкретного муниципалитета. К муниципальным заказчикам относятся муниципальные орган или казенное учреждение.
Бюджетные учреждения
Бюджетное учреждение может являться заказчиком при проведении закупочных мероприятий, если не наблюдается противоречий с законом о ФКС (ФЗ “О контрактной системе...” (ч. 1 ст. 15)). Согласно 44-ФЗ в роли заказчика не будет выступать то бюджетное учреждение, которое:
- Разработало до начала календарного года Положение о закупке по ФЗ №223-ФЗ, утвердило и выложило его в единую информационную систему.
- Планирует осуществлять закупочную деятельность на собственные доходы или полученные гранты.
- По контракту является исполнителем.
Юр. лица инвестируемые из бюджета
Другие ЮЛ, не принадлежащие к муниципальным или госучреждениям, при их инвестировании из бюджета.
Унитарные предприятия
Унитарные предприятия муниципального или государственного уровней и автономные учреждения, если они инвестируют принадлежащие государству или муниципалитетам объекты.
Заказчик по 223-ФЗ
Заказчиком по 223 ФЗ будет являться ЮЛ, половину уставного капитала которого составляют объекты госсобственности, собственности субъектов РФ или муниципалитетов. Группу таких заказчиков согласно 223-ФЗ образуют:
- естественные монополии, госкорпорации и госкомпании;
- организации, занимающиеся регулируемыми видами деятельности в области газо-, электро-, водо- и теплоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, захоронения (утилизации) твердых отходов бытового уровня;
- хозяйственные общества дочернего типа;
- заказчики, попадающие под это определение по трактовке 44-ФЗ, у которых финансирование закупок проходит из негосударственных источников (2014 г.).
Ресурсы заказчика по 223 ФЗ для проведения тендеров
Изменения в законах, регламентирующих закупочную деятельность, требуют от заказчика проявления некоторой “гибкости”, которая обеспечит ему проведение тендеров и неконкурентных закупочных процедур в рамках установленного регламента. По закону заказчик для обеспечения
Участник закупки это любой хозяйствующий субъект. Или почти любой. Кто может участвовать в госзакупках, а кто – нет, и по каким причинам, читайте в статье ниже.
Участник закупки - это: определение в законе 44-ФЗ
На вопрос, кто может быть участником закупки, есть четкий ответ в основном нормативно-правовом акте контрактной системы. Согласно статье 3 закона 44-ФЗ, участник закупки это любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, либо физическое лицо – как со статусом ИП, так и без него.
Априори госзакупки недоступны только оффшорным компаниям, зарегистрированным в странах и территориях с льготным режимом налогообложения и неполным раскрытием информации по финансовым операциям. Перечень таких территорий ведет Минфин РФ. Юрлица с оффшорной пропиской ни при каких условиях и ни в каких госзакупках участвовать не могут. Но не надо путать с иностранными юрлицами в целом: компании, зарегистрированные в «нормальных», не оффшорных юрисдикциях участвовать в российских тендерах могут – за исключением случаев, специально оговоренных Постановлениями Правительства РФ.
Участником закупки может быть только правоспособное лицо. В то же время субъекту хозяйственной деятельности мало не быть оффшорной компанией, чтобы претендовать на получение государственных или муниципальных контрактов. Нужно соответствовать общим требованиям к участникам из части 1 статьи 31 закона о контрактной системе. Это непроведение ликвидации, неприостановление деятельности в порядке, установленном КоАП РФ, отсутствие недоимок по налогам и сборам и ряд других.
ЕРУЗ: алгоритм регистрации для участника закупок
В прошлом году всех пугали новым реестром в ЕИС, который называется ЕРУЗ - единый реестр участников закупок. Не было до конца понятно, кому это нужно, какие документы, куда нести, и что будет, если вообще проигнорировать нововведения. Редакция отыскала ответы на эти вопросы и публикует их вместе с пошаговым алгоритмом для регистрации в новом реестре. А еще разберем баги, которых на самом деле не надо бояться.
Кроме того, заказчик может закрыть участие в закупке для организаций, ИП и физлиц, занесенных в реестр недобросовестных поставщиков (пункт 1.1 статьи 31) и практически в 100% случаев этим правом пользуется.
Бывает, что для участия в закупке нужна специальная правоспособность – лицензия на выполнение определенных работ или оказание услуг. Перечень можно посмотреть в Федеральном законе «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 №99-ФЗ. Список очень широк – от медицины и фармацевтики до речных перевозок и охраны. Если закупаемые ТРУ лицензируются, заказчик в обязательном порядке включает такое требование в документацию о закупке. Нет лицензии по конкретным работам или услугам, которые составляют объект закупки – участвовать не получится.
Может ли филиал быть участником закупки
Чтобы разобраться, надо смотреть Гражданский кодекс РФ. Выше говорилось, что в соответствии с 44-ФЗ участник закупки это любое юридическое лицо. Но, согласно ст.55 ГК РФ, представительства и филиалы юридического лица самостоятельными юрлицами не являются. Значит, участником закупки филиал быть не может.
Заказчики и участники закупок: конфликт интересов
Между участником закупки и заказчиком не может быть аффилированности и конфликта интересов , говорят нормы ст.17 закона 135-ФЗ и нормы ст.31 закона 44-ФЗ. А может ли специализированная организация быть участником закупки работ и услуг? Зависит от конкретного случая.
Если речь идет о закупке, которую сама специализированная организация и обеспечивает, выполняя отдельные функции заказчика, то участвовать в такой процедуре ей нельзя – это тоже разновидность конфликта интересов. В то же время никто не мешает заказчику самостоятельно выбирать специализированную организацию на конкурсной основе, куда такая компания в качестве участника и придет.
На какие действия участник закупки имеет право по закону о контрактной системе
Помимо самого участия в конкурентной процедуре, участник закупки имеет право подавать запросы на разъяснение положений документации и отстаивать свои интересы в надзорном органе или суде. Подавать жалобу на действия (бездействия) заказчика, комиссии заказчика и должностных лиц, обжаловать итоги закупки в ФАС.
Первый закон регулирует закупки бюджетных компаний, которые полностью принадлежат государству. Второй - закупки компаний, которыми государство владеет на 50% и больше. В проведении закупок тех и других есть принципиальные отличия, разобраться в которых поможет наша статья.
Чем отличается 44-ФЗ от 223-ФЗ?
№ 44-ФЗ
Этот закон действует на закупки всех государственных заказчиков. Они должны планировать торги на 3 года вперед, готовить подробные технические задания для каждой закупки, проводить тендер в определенные сроки и вовремя платить поставщикам, выполнившим контракт. Поставщики, согласно закону, должны денежно подтверждать свои намерения участвовать в аукционе и исполнять контракт, а также не срывать сроки поставки товара или услуг.
44-ФЗ устанавливает сроки для каждого этапа закупки и регулирует детали сделки. Закон гарантирует победителю тендера, что с ним будет заключен контракт, а после его исполнения он получит оплату. При этом отступление от правил грозит поставщикам попаданием в Реестр недобросовестных поставщиков — в течение двух лет они не смогут участвовать в госзакупках. А заказичкам нарушение закона чревато штрафами и отменой уже состоявшихся тендеров.
Чтобы начать выигрывать и избежать конфликтных ситуаций, компаниям-поставщикам нужно знать свои обязанности и права. Так что без прочтения 44-ФЗ не обойтись.
№ 223-ФЗ
Закон 223-ФЗ устанавливает для заказчиков лишь общие принципы закупок. При этом главное требование закона: госкомпания-заказчик должна самостоятельно разработать собственное положение, где прописывает способы определения поставщика, с помощью которых будет проводить закупки, устанавливает требования к участникам и т.д.
223-ФЗ дает заказчикам определенную свободу. План закупок составляется на один год и может быть изменен в любое время. Не требуется обосновывать в закупке начальную максимальную цену контракта. Заказчик вправе указывать конкретную марку и модель товара, без эквивалентов.
Таким образом, первое, с чем следует ознакомиться при участии в торгах по федеральному закону №223-ФЗ, — положение о закупке каждого конкретного заказчика.
Кто заказчики и поставщики?
Заказчики и поставщики по 44-ФЗ
Заказчики — муниципальные и государственные бюджетные учреждения. Поставщиком может стать юридическое лицо, индивидуальные предприниматели (ИП), а также физические лица. Организации-поставщики должны соответствовать нескольким требованиям, например, не быть офшором, не проходить процесс банкротства или ликвидации.
Заказчики и поставщики по 223-ФЗ
- Государственные компании, у которых доля участия государства более 50%,а также «дочки» и «внучки» таких компаний.
- Бюджетные учреждения, проводящие закупки за счет собственных средств, средств субподряда или грантов.
- Организации, которые занимаются регулируемыми видами деятельности, такими как энергетика и водоснабжение.
- Субъекты естественных монополий (к примеру, РЖД, нефтегазовые компании и т д.).
В торгах по 223-ФЗ так же участвовать могут как организации, так и частные лица. Требования к участникам каждой конкретной закупки устанавливает заказчик.
На каких ЭТП проводят торги?
Заказчики по 44-ФЗ
Для работы по закону № 44-ФЗ выбраны восемь федеральных электронных торговых площадок (ЭТП). Это «РТС-тендер», «Сбербанк-АСТ», Национальная электронная площадка (НЭП), Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП), Агентство по государственному заказу Республики Татарстан (Заказ.рф), Российский аукционный дом (lot-online), ТЭК-Торг и торговая площадка Газпромбанка (ЭТП ГПБ).
Чтобы получить аккредитацию на ЭТП госзаказа, нужно зарегистрироваться в Единой информационной системе закупок (ЕИС) на официальном сайте госзакупок zakupki.gov.ru. Регистрация бесплатна и действует три года, нужно только предоставить сканы документов организации и подтвердить регистрацию усиленной квалифицированной электронной подписью .
Заказчики по 223-ФЗ
Список площадок для проведения торгов по федеральному закону № 223-ФЗ нигде не зафиксирован. Сейчас таких площадок больше 300, но на государственном уровне сейчас обсуждается унификация требований к ним и сокращение их числа.
На некоторых ЭТП по 223-ФЗ, а также для коммерческих торгов взымается плата за регистрацию или ежемесячная абонентская плата. Читайте регламент каждой площадки и выбирайте оптимальный для себя вариант.
Каждая ЭТП устанавливает свои требования к сертификатам электронной подписи поставщиков. Чаще всего это с дополнительными расширениями, но может быть и неквалифицированная подпись.
Способы закупок
В федеральном законе №44-ФЗ установлено 10 способов закупок и условия выбора победителя, а главное — он ограничивает перечень и случаи закупок у единственного поставщика.
Конкурентные закупки
- конкурсы (открытые, с ограничением участия, закрытые, многоэтапные, закрытые с ограничением участия);
- аукционы (электронные, закрытые);
- запросы предложений;
- запросы ценовых котировок.
С 2019 года почти все конкурентные госзакупки проводятся в электронном виде. Чтобы участвовать в электронных торгах по госзаказу, поставщику нужна квалифицированная электронная подпись .
Неконкурентные закупки
К данному виду закупок относится только закупка у единственного поставщика. Они могут проводиться
Способы закупок по 223-ФЗ
В положении о закупке у каждого заказчика обязательными являются только два вида процедур — электронный аукцион и конкурс. Все остальное способы закупки заказчик может выбрать по своему усмотрению.
Отметим, что закон № 223-ФЗ никак не ограничивает возможность закупаться у единственного поставщика, но при этом нужно лишь отразить в положении случаи и основания для таких закупок.
Отчетность заказчиков торгов
Отчетность по федеральному закону № 44-ФЗ
Заказчик обязан размещать в ЕИС следующие отчеты:
- Отчет об исполнении контракта;
- Отчет об объеме закупок у субъектов малого предпринимательства, социально ориентированных некоммерческих организаций по итогам года;
- Отчет с обоснованием закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).
Отчетность по федеральному закону № 223-ФЗ
Заказчик размещает на сайте госзакупок zakupki.gov.ru не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, следующий перечень отчетов:
- отчет об общей стоимости заключенных договоров;
- отчет об общей стоимости договоров, заключенных с единственным поставщиком;
- отчет об общей стоимости заключенных договоров с субъектами малого и среднего предпринимательства.
- отчет об общей стоимости заключенных договоров по закупкам, сведения о которых составляют государственную тайну;
Обеспечение исполнения обязательств по контракту
Федеральный закон 44-ФЗ
С победителем аукциона или конкурса (вне зависимости от его цены) заказчик не может заключить контракт, если тот не предоставит финансового обеспечения контракта. Размер обеспечения варьируется от 5 до 30 % от начальной максимальной цены контракта (НМЦК). Если НМЦК превышает 50 млн руб., заказчик обязан установить обеспечение в размере от 10% до 30% НМЦК.
Как именно предоставить обеспечение, решает сам поставщик. Он может внести деньги на счет заказчика, на спецсчет в банке или предоставить банковскую гарантию. В последнем случае гарантия должна быть выдана банком, из списка одобренных Минфином банков, и внесена в реестр банковских гарантий.
Для субъектов малого предпринимательства и социально ориентированных НКО требования к обеспечению контракта мягче. Раззмер обеспечения рассчитывают от итогой цены контракта, а не НМЦК. А поставщикам, которые подтвердят опыт исполнения контрактов (за последние 3 года), можно совсем не предоставлять обеспечение. Главное — сумма предоставленных контрактов должна быть не меньше НМЦК текущего контракта.
Если обеспечение предоставить деньгами, то заказчик вернет его в течение 30 календарных дней с исполнения контракта (в течение 15 дней — для СМП и СОНКО). Если договор исполнялся поэтапно, то и обеспечение вернут по частям — после завершения каждого этапа.
Федеральный закон 223-ФЗ
Обеспечение контракта в торгах по 223-ФЗ остается полностью на усмотрение заказчиков. Требуется ли оно, в каком объеме предоставляется — все эти условия прописаны в документации закупки.
Расторжение контракта и возможность внести изменения
Федеральный закон 44-ФЗ
Федеральный закон № 44-ФЗ дает возможность расторгнуть контракт по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если такая возможность прописана в контракте. Изменить существенные условия контракта (цену, сроки поставки, характеристиками товара) нельзя. Исключение — строительные закупки, в них можно изменить объем и срок работ не более чем на 30%.
Если в проекте контракта есть ошибки, то поставщик и заказчик могут составить протокол разногласий.
Федеральный закон 223-ФЗ
Федеральный закон № 223-ФЗ предоставляет возможность компании-заказчику изменить договор в части сроков, объемов и цен товаров, работ и услуг. В каких именно случаях возможны какие-либо изменения, поставщик может узнать из положения о закупках конкретного заказчика.
Обжалование действий заказчика
Федеральный закон 44-ФЗ
Федеральный закон № 44-ФЗ не только закрепляет такое право за поставщиком, но и прописывает алгоритм действий:
- В первую очередь участник подает заявку в письменном виде в территориальное отделение ФАС. Сделать это нужно не позже 5 рабочих дней со даты размещения в ЕИС протокола о рассмотрении заявок.
- Затем ФАС публикует на своем сайте жалобу в течение 2-х рабочих дней. Найти жалобу можно по наименованию или номеру закупки, заказчику, участнику или номеру жалобы.
- Наконец, за следующие 5 рабочих дней комиссия рассматривает жалобу и выносит предписание по ней.
В 2018 году ФАС признала обоснованными 30% всех жалоб (по данным мониторинга Минфина РФ за 2018 год).
Федеральный закон 223-ФЗ
Как и по 44-ФЗ, жалобы на заказчиков по 223-ФЗ рассматривает ФАС. Однако в этом случае следует заранее из положения о закупке заказчика выяснить сроки подачи жалобы и иметь в виду, что комиссия по рассмотрению жалоб будет руководствоваться данным положением и Гражданским кодексом.
Можно предварительно ознакомиться с жалобами на конкретного заказчика (по поиску в реестре жалоб на сайте zakupki.gov.ru). Это поможет оценить риски от работы с ним.
В функции технического заказчика входит:
- подготовка всех видов разрешительных документов;
- получение всех необходимых согласований;
- экспертиза строительных площадок и консультации по вопросам их организации;
- выполнение всех технических условий, необходимых для подключения к инженерным сетям;
- финансовый контроль.
Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.
Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.
В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик - это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).
Нормативно-правовая база
Нормативно-правовая база деятельности технического заказчика появилась в 2011 году, когда были приняты соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. С тех пор под термином технического заказчика официально стало пониматься физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени и в его интересах на профессиональной основе.
Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:
- заключение контрактов на инженерные изыскания, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию и капремонт зданий и сооружений;
- подготовка зданий к реконструкции и капремонту;
- предоставление контрагентам, проводящим строительство, ремонт и реконструкцию, необходимой документации и материальной базы для надлежащего выполнения их деятельности;
- утверждение проектной документации;
- подготовка и оформление документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию;
- другие функции, предусмотренные Кодексом.
При этом важно отметить, что застройщик имеет абсолютное право реализовывать все перечисленные функции технического заказчика самостоятельно.
Роль технического заказчика в возведении объекта
Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика - своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.
Практический пример работы технического заказчика
Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:
- заключить договор аренды на земельный участок;
- заключить договор срочного безвозмездного использования данным участком на период проектирования, подготовки к строительству, период строительства объекта;
- подготовить и подписать документацию о переводе земли в нужную категорию.
Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.
После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.
Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.
После выбора проектировщика технический заказчик берет на себя подготовку и подписание с ним договора о разработке проектной и сметной документации в определенные сроки. Полученную документацию техническому заказчику также придется ее согласовывать с различными департаментами, проводить различные экспертизы.
На заключительном этапе проектной подготовки вся проектная и сметная документация, все разрешительные и согласительные бумаги передаются инвестору для выбора подрядчиков, поставщиков стройматериалов и необходимого оборудования. Технический заказчик необходим и на этом этапе: именно он активно участвует в процессе подбора нужных организаций, отслеживает все этапы и сроки конкурса или торгов по выбору этих объединений.
После выбора подрядчиков и поставщиков технический заказчик оформляет на всю «команду» разрешение на строительство. Для этого он сначала проводит всю документационную работу по отводу выбранного земельного участка под строительные работы. На время выполнения всех строительных работ оформляет разрешение на использование инженерных коммуникаций от федеральной или муниципальной власти. Особенно много бумаг приходится оформлять в случае, если строительная площадка располагается рядом с автомобильной или железной дорогой, подземными коммуникациями и инженерными сооружениями.
Для реализации всех вышеприведенных функций самому техническому заказчику желательно (но необязательно) иметь допуск СРО. Однако, наличие такого допуска позволяет заказчику контролировать качество работ на проекте, осуществлять технический надзор и контроль, проверять качество конструкций и материалов, исправность применяемого оборудования.
После завершения стройки технический заказчик сдает объект в эксплуатацию и передает инвестору (заказчику) полный пакет документации для регистрации права собственности, в том числе гарантийные обязательства и бумаги для БТИ.
Уровень компетенции технического заказчика
Ряд лиц в наше время воспринимают объединение технического заказчика как вспомогательное, необходимое только для быстрого оформления всех разрешительных и согласовательных процедур. Но это не так. Объединение технического заказчика на экспертном уровне разбирается в следующих вопросах:
- организация строительной площадки и деятельности на ней;
- получение технических условий для подключения к существующим коммуникациям и сетям;
- технический надзор за всеми этапами строительства;
- финансовый надзор за расходованием денежных средств;
- передача построенного объекта в эксплуатацию.
Таким образом, использование функций технического заказчика в полном объеме позволяет добиться высокого качества строительных работ, а также соблюдение всех сроков по заранее намеченному плану.
Отдельное направление деятельности технического заказчика - это финансовый контроль. Он включает в себя следующие функции:
- согласование с инвестором стоимости всех работ;
- проверка счетов и квитанций за выполненные услуги и проведенные работы;
- мониторинг расходования финансовых средств в рамках утвержденной сметной документации;
- отчет о своевременности применения выделенных финансовых средств;
- контроль за работой бухгалтерского учета.
Учитывая многостороннюю работу заказчика с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами в большинстве случаев технический заказчик - не одно лицо, а целая организация, работающая в форме ООО.
