Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə tətbiq edilən yanaşmalar. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin yanaşmaları və üsulları. Daşınmaz əmlaka münasibətdə fərqli dəyər növləri hansılardır

Mövzu 5. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları və onların praktiki istifadəsi

Nəzarət sualları

1. Əmlakın dəyəri, dəyəri və qiyməti arasında fərq nədir?

4. Daşınmaz əmlakın dəyərinə hansı amillər müəyyənedici təsir göstərir?

7. Qiymətləndirmə fəaliyyətini tənzimləyən əsas aktlar hansılardır?

Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsində qiymətləndirməyə üç əsas yanaşma mövcuddur ki, onların əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin konkret üsulları qurulur. Bu yanaşmalar xərc yanaşması, gəlir yanaşması və kimi tanınır bazar yanaşması(həmçinin SAP kimi tanınır - Satışların müqayisəli yanaşması). Üç yanaşmanın hər birinin mahiyyətini və tətbiq olunma sahələrini nəzərdən keçirək.

Əmlakın (daşınmaz əmlakın) qiymətləndirilməsinə qiymət əsaslı yanaşma bu növ əmlakın yaradılması və əldə edilməsi ilə bağlı olan xərclər smetasının tətbiqinə əsaslanır. Əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı əmlakın dəyərinin hesablanmasının müxtəlif üsullarından istifadə edilə bilər, məsələn, müəssisənin balans hesabatının maddələrinin təhlilindən istifadə edərək hesablama. Xərc yanaşmasını tətbiq edərək, həm müəyyən bir əmlakın alınması və istismarı ilə əlaqəli real xərclərdən, həm də oxşar əmlakın əmlakını əldə etmək üçün tələb olunan xərclərdən istifadə edə bilərsiniz.

Qiymətləndirməyə gəlir yanaşması daşınmaz əmlak obyektinin dəyəri ilə bu obyektin gətirə biləcəyi gəlir arasında müəyyən nisbətin olması ehtimalına əsaslanır. Gəlir yanaşmasına əsaslanan müxtəlif qiymətləndirmə üsulları bu nisbətin necə təyin olunduğuna görə fərqlənir. Bu, ümumi icarə multiplikatoru, birbaşa kapitallaşdırma metodu, diskontlaşdırma metodu kimi qiymətləndirmə üsullarını fərqləndirir. pul vəsaitlərinin hərəkəti.

Bir yanaşma müqayisəli təhlil satış verilmiş əmlaka oxşar və oxşar bazar satışlarının təhlili ilə xarakterizə olunur. Bu yanaşmanın konkret şəraitdə tətbiq oluna bilməsi üçün daşınmaz əmlakın satışı üzrə geniş bazar məlumatına malik olmaq lazımdır ki, bu da yalnız daşınmaz əmlak bazarı və onun informasiya infrastrukturu yüksək səviyyədə inkişaf etdikdə mümkündür.

Beləliklə, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi probleminin həllinə üç əsas yanaşmamız var. Bir qayda olaraq, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin konkret üsulları qiymətləndirmə üçün bir deyil, bir neçə yanaşmadan istifadə edir. Məsələn, məsrəf yanaşmasından istifadə edərək binanın qiymətləndirilməsi zamanı binanın tikintisində istifadə olunan materialların dəyəri bazar məlumatlarından istifadə etməklə qiymətləndirilə bilər. Və ya, məsələn, satışın müqayisəli təhlili metodundan istifadə edərkən, qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilən bu və ya digər obyektin hansı gəlir gətirməsindən asılı olaraq müxtəlif satış variantları üçün çəkilər daxil edilə bilər.

Müəyyən bir daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirilməsinə düzgün yanaşma seçimi adekvat qiymətləndirmənin açarıdır. İnkişaf etmiş bazar və informasiya infrastrukturu ilə hər üç yanaşma nəzəri olaraq daşınmaz əmlakın dəyərinə eyni qiymət verməlidir. Ancaq belə bir vəziyyət olduqca nadir bir hadisədir. Bu, daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı seqmentləri istisna olmaqla, qeyri-kamil bazar olması ilə bağlıdır. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşmaları öyrənməyə başlayaraq, ilk növbədə biz qiymət yanaşmasını nəzərdən keçirəcəyik, çünki bu, prinsipcə, hər hansı bir daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə şamil edilir. Bununla belə, belə istifadə bütün hallarda əsaslandırılmır.

Sonra əmlakın gəlir əldə etmək məqsədi ilə istifadə edilməsi planlaşdırıldığı halda tətbiq edilən gəlir yanaşmasına baxacağıq.

Sonuncu, inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarında yaxşı nəticələr verən satışın (bazarın) müqayisəli təhlili yanaşması hesab ediləcəkdir.

Müxtəlif əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmaların konseptual oxşarlığı aşkar edilmişdir. Eyni zamanda, qiymətləndirilən obyektin növü, bir qayda olaraq, yalnız özünəməxsus qiymətləndirmə problemlərindən irəli gələn spesifik metodların xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir. bu cürəmlak.

Xərc yanaşması

Xərc yanaşması, köhnəlmə və köhnəlmə nəzərə alınmaqla, bir obyektin təkrar istehsalı və ya dəyişdirilməsi üçün lazım olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan bir obyektin dəyərini qiymətləndirmək üsullarının məcmusudur.

Xərc yanaşmasında hesab edilir ki, qiymətləndirilən əmlakın hazırkı vəziyyətdə yaradılması və ya onun istehlak xassələrinin təkrar istehsalı üçün tələb olunan məsrəflər aşağıdakılara uyğundur. bazar dəyəri bu obyektin. Xərc yanaşması bir obyektin tikintisinin dəyərini hesablamağa imkan verir cari qiymətlər ah (qiymətləndirmə tarixinə) cəmi yığılmış (ümumi) amortizasiya çıxılmaqla.

1. Sərbəst və istifadədə olan torpaqların optimal istifadəsi məqsədi ilə alınması və ya uzunmüddətli icarəyə götürülməsi xərclərinin hesablanması;
2. Qiymətləndirilən binanın dəyişdirilməsi dəyərinin qiymətləndirilməsi. Əvəzetmə dəyərinin hesablanması cari qiymətlər və müəyyən bir tarixdə oxşar obyektlərin istehsalı üçün şərtlər əsasında nəzərdən keçirilən obyektin yenidən qurulması xərclərinin hesablanmasına əsaslanır;
3. Əmlakın fiziki, funksional və xarici aşınmasının miqdarının müəyyən edilməsi;
4. Sahibkarlıq mənfəətinin (investorun mənfəətinin) ölçüsünün qiymətləndirilməsi;
5. Yaranan dəyərin maya dəyəri üzrə sonrakı artması ilə amortizasiya üçün əvəzetmə dəyərinə düzəliş etməklə qiymətləndirmə obyektinin ümumi dəyərinin hesablanması torpaq sahəsi.

Gəlir yanaşması

Gəlir yanaşmasından istifadə etməklə daşınmaz əmlak obyektlərinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi gözləmə prinsipinə əsaslanır. Bu prinsipə uyğun olaraq, tipik investor, yəni əmlakın alıcısı, istifadədən gələcək gəlir əldə etmək ərəfəsində onu satın alır. İnvestisiya həcmi ilə investisiyanın kommersiya məqsədli istifadəsindən əldə edilən fayda arasında birbaşa əlaqənin olduğunu nəzərə alaraq, daşınmaz əmlakın dəyəri onun gətirdiyi gəliri almaq hüquqlarının dəyəri, başqa sözlə, dəyəri kimi müəyyən edilir. əmlakın dəyəri qiymətləndirilən əmlakın yaratdığı gələcək gəlirin cari dəyəri kimi müəyyən edilir.

Bu yanaşma ilə qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:

1. Mülkiyyət müddətində icarəyə verilən təxmin edilən sahələrin icarəsindən gələcək gəlirin proqnozlaşdırılması və əldə edilmiş məlumatlar əsasında (1) düsturu ilə hesablanan potensial ümumi gəlirin (GVR) müəyyən edilməsi:

PVD = S x Na, (1)

burada S icarəyə veriləcək sahədir, kv.m,

Nа - 1 kv.m üçün kirayə haqqı.

3. Məkandan tam istifadə edilməməsindən və icarə haqqının alınması zamanı yaranan itkilərin bazar təhlili əsasında müəyyən edilməsi, faktiki ümumi gəlirin (DVD) hesablanması. Bir qayda olaraq, uzun müddət ərzində sahibinin bina sahəsinin 100% -ni daimi icarəyə götürmək imkanı yoxdur. Kirayə haqqının itirilməsi əmlakın tam işlədilməməsi və vicdansız kirayəçilər tərəfindən icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlıdır. Gəlirli daşınmaz əmlak obyektinin işsizlik dərəcəsi icarəyə verilməyən sahələrin məbləğinin məbləğə nisbəti ilə müəyyən edilən tam istifadə edilməmə əmsalı ilə xarakterizə olunur. ümumi sahə, ərazi icarəyə verilir. Faktiki ümumi gəlirin (DVD) hesablanması (2) düsturuna əsasən aparılır:

DVD = PVD * KZ * Ks, (2)

DVD faktiki ümumi gəlirdir,

LDPE - potensial ümumi gəlir,

Кз - sahədən istifadə əmsalı,

Кс - ödəniş yığım əmsalı.

Qeyd etmək lazımdır ki, obyektin istismarından icarə ödənişlərindən artıq olan digər gəlirlər (məsələn, istifadəyə görə) əlavə xidmətlər- avtomobil dayanacağı və s.).

4. Qiymətləndirilən əmlakın istismar xərclərinin hesablanması, onun saxlanmasına dair faktiki xərclərin və/yaxud müəyyən bazarda tipik xərclərin təhlilinə əsaslanır. Xərclər şərti olaraq sabitdir (əmlak vergisi, sığorta haqları, torpaq sahəsi üçün ödənişlər), şərti olaraq dəyişən (kommunal xidmətlər, cari təmir işləri, əmək haqqı təmir işçiləri və s.), dəyişdirmə xərcləri (binanın yüksək aşınmaya məruz qalan konstruksiya elementlərinin vaxtaşırı dəyişdirilməsi xərcləri).

Beləliklə, təxmin edilən əməliyyat xərcləri DİA-dan çıxılır və nəticədə xalis əməliyyat gəliri (NPR) olur.

5. Xalis əməliyyat gəlirinin obyektin cari dəyərinə yenidən hesablanması.

Əmlakın qiymətləndirilməsi proseduru yoxlamadan başlayır. Yoxlamaya başlamazdan əvvəl obyektin mövcud texniki sənədləri ilə tanış olmaq, habelə onun istismarına cavabdeh olan texniki xidmət mütəxəssisləri ilə söhbət etmək tövsiyə olunur.

Müqayisəli yanaşma

Bazar yanaşması metodlarının tətbiqi üçün ilkin şərt əməliyyatlar haqqında məlumatın olmasıdır oxşar obyektlər müqayisəli şəraitdə (əməliyyatın vaxtı və əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri) baş vermiş daşınmaz əmlak (məqsədinə, ölçüsünə və yerləşdiyi yerə görə müqayisə edilə bilən).

Müqayisəli yanaşma daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin üç əsas prinsipinə əsaslanır: tələb və təklif, əvəzetmə və töhfə. Bazar yanaşmasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin bu prinsiplərinə əsaslanaraq, qiymətləndirilən əmlakın dəyərini modelləşdirmək üçün müqayisə elementlərinin fərqləndirilməsi və müqayisə oluna bilən əmlakların bazar məlumatlarına düzəlişlərin ölçülməsi üçün bir sıra kəmiyyət və keyfiyyət metodlarından istifadə edilir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bazar yanaşmasında əsas prinsip əvəzetmə prinsipidir ki, potensial alıcı əmlaka onun nöqteyi-nəzərindən oxşar olan əmlakı əldə etmək dəyərindən artıq qiymət ödəməyəcək.

Bazar yanaşması üsullarının tətbiqində əsas çətinliklər şəffaflığın olmaması ilə bağlıdır. Rusiya bazarı Daşınmaz əmlak. Əksər hallarda daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların real qiymətləri məlum deyil. Bu baxımdan, qiymətləndirmədə tez-tez satışa çıxarılan əmlaklar üzrə təkliflərin qiymətlərindən istifadə olunur.

Satışların Müqayisə Metodu qiymətləndirilən əmlaka ölçü və istifadə baxımından oxşar olan müqayisə edilə bilən əmlakların son satışlarının təhlili əsasında əmlakın bazar dəyərini müəyyən edir. Bu maya dəyərinin hesablanması üsulu bazarın qiymətləndirilən əmlakın qiymətini müqayisə edilə bilən, rəqabət qabiliyyətli əmlaklar üçün olduğu kimi müəyyən edəcəyini nəzərdə tutur. Satışların müqayisəsi metodunu tətbiq etmək üçün ekspertlər bir sıra qiymətləndirmə prinsiplərindən, o cümlədən əvəzetmə prinsipindən istifadə edirlər.

Satışların müqayisəsi metodunun tətbiqi aşağıdakı hərəkətlərin ardıcıl yerinə yetirilməsindən ibarətdir:

1. Müqayisə edilə bilən faydalılıq obyektləri ilə əlaqəli bütün amillər haqqında etibarlı məlumat əldə etmək üçün ətraflı bazar araşdırması;
2. Hər bir vahid üçün uyğun müqayisə və müqayisəli təhlil vahidlərinin müəyyən edilməsi;
3. Qiymətləndirilən obyektin seçilmiş müqayisə obyektləri ilə onların satış qiymətlərini tənzimləmək və ya müqayisə edilənlər siyahısından çıxarmaq üçün müqayisəsi;
4. Müqayisə olunan obyektlərin dəyərinin bir sıra düzəliş edilmiş göstəricilərinin qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinə gətirilməsi.

Əmlak ofisləri daşınmaz əmlakla bazar əməliyyatları haqqında məlumat mənbəyi kimi istifadə edilə bilər, hökumət mənbələri, öz verilənlər bazası, nəşrləri və s.

Müqayisə vahidini seçdikdən sonra əsas göstəriciləri və ya müqayisə elementlərini müəyyən etmək lazımdır ki, onlardan istifadə etməklə müqayisə olunan əmlakın alqı-satqı qiymətlərinə lazımi düzəlişlər etməklə obyektin dəyərini modelləşdirmək olar.

Qiymətləndirmə praktikasında daşınmaz əmlakın dəyəri müəyyən edilərkən, daşınmaz əmlaka ötürülən hüquqlar, daşınmaz əmlakın alınması zamanı maliyyə hesablaşmalarının şərtləri, satış şərtləri (sövdələşmənin təmizliyi) kimi əsas müqayisə elementləri fərqləndirilir. satış vaxtı, funksional məqsəd obyekt, yerləşmə, giriş yollarının rahatlığı, obyektin sahəsi, texniki vəziyyəti və binaların bitirmə səviyyəsi.

Bu üsul müntəzəm olaraq satılan əmlaklar üçün ən effektivdir. Düzəlişlərin ölçülməsi elementlərini vurğulamaq üçün kəmiyyət və keyfiyyət üsullarından istifadə olunur.

Kəmiyyət üsullarına aşağıdakılar daxildir:

· Cütlənmiş satışların təhlili (bir müqayisə elementi üçün düzəliş müəyyən etmək üçün iki müxtəlif satış müqayisə edilir);
· Statistik təhlil(metod korrelyasiya və reqressiya təhlilinin aparılması üçün riyazi statistika aparatının istifadəsinə əsaslanır);
· Təkrar bazarın təhlili (bu üsul qiymətləndirmə predmetinə və ya müqayisə obyektinə bilavasitə aid olmayan məlumatlar əsasında düzəlişlərin həcmini müəyyən edir) və s.

Keyfiyyətli texnikalara aşağıdakılar daxildir:

təsnifat (bençmarkinq) təhlili (metod qoşalaşmış satışların təhlilinə bənzəyir, ancaq düzəlişlər faiz və ya faizlə ifadə olunmur. məbləğində pul, lakin qeyri-səlis məntiq kateqoriyalarında);

paylama təhlili (müqayisəli satışlar adekvatlıq üzrə azalan ardıcıllıqla bölüşdürülür, sonra qiymətləndirilən obyektin müqayisəli satışlar seriyasındakı yeri müəyyən edilir).

Nəticələrin uyğunlaşdırılması

Qiymətləndirmənin yekun mərhələsi istifadə olunan yanaşmalar çərçivəsində müxtəlif üsullarla əldə edilmiş nəticələrin uzlaşdırılmasıdır. Bu müqavilənin məqsədi dəyərin son yekun dəyərini əldə etməkdir.

Üç qiymətləndirmə yanaşması bir-birindən müstəqildir, baxmayaraq ki, hər biri eyni prinsipə əsaslanır iqtisadi prinsiplər... İdeal (açıq və rəqabətli) bazarda hər üç yanaşma eyni dəyərə gətirib çıxarmalıdır. Bununla belə, əksər bazarlar qeyri-kamildir, tələb və təklif tarazlıqda deyil. Potensial istifadəçilər yanlış məlumatlandırıla bilər, istehsalçılar təsirsiz ola bilər. Bu və digər səbəblərə görə yanaşmalar təsdiqləmə prosedurunu həyata keçirərək qiymətləndiricinin bir-biri ilə müqayisə etdiyi müxtəlif dəyər göstəriciləri verə bilər.

-də deyildiyi kimi Federal standartlar qiymətləndirmələr (FSO No 1), qiymətləndiricinin seçdiyi təsdiq üsulu, eləcə də mühakimə nəticələrinin təsdiqinin həyata keçirilməsində qiymətləndirici tərəfindən edilən hər şey, fərziyyələr və istifadə edilən məlumatlar əsaslandırılmalıdır.

Çəkili orta hesablama, dəyərin yekun dəyərini əldə etmək üçün əldə edilmiş nəticələrin razılaşdırılması prosedurunu həyata keçirmək üçün ən əlverişli variant hesab olunur. Qiymətləndirici bu və ya digər yanaşmanın nəzərdən keçirilən obyektin qiymətləndirilməsi məqsədinə nə dərəcədə uyğun olduğunu, aparılan hesablamaların bazar məlumatları ilə təsdiq olunub-olunmadığını, onlara zidd olub-olmadığını və yekun nəticədə qiymətləndirir. daha böyük dərəcədə bütün nöqteyi-nəzərdən ən ideal yanaşma əsasında əldə edilən dəyərə əsaslanır.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində dəyərin müəyyən edilməsi üçün ümumi qəbul edilmiş üç yanaşma mövcuddur: maya dəyəri, bazar və gəlirli. Hər bir yanaşmanın öz müəyyən edilmiş metodları, texnikaları və prosedurları var. Müxtəlif əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsinə yanaşmaların konseptual oxşarlığı aşkar edilmişdir. Eyni zamanda, qiymətləndirilən obyektin növü, bir qayda olaraq, yalnız bu əmlak növünə xas olan xüsusi qiymətləndirmə problemlərindən irəli gələn spesifik metodların xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirir.

Xərc yanaşması

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə qiymət yanaşması daşınmaz əmlak obyektinin yaradılması xərclərinin qiymətləndirilən və ya müqayisə olunan obyektlərin dəyəri ilə müqayisəsinə əsaslanır. Bu yanaşma investorun daşınmaz əmlak əldə etmək qabiliyyətinin və alıcının öz mülahizəsinə uyğun olaraq əmlaka görə ödəniş etməyəcəyini bildirən əvəzetmə prinsipindən əldə edilən gəlirlərin araşdırılmasına əsaslanır. külli miqdardaəhəmiyyətli gecikmələr olmadan yaxın gələcəkdə müvafiq tikinti sahəsinin alınması və təyinatına və keyfiyyətinə görə oxşar obyektin tikintisinə başa gələcək olandan daha çox.

Bu yanaşma ilə qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:

1. Sərbəst və istifadədə olan torpaqların optimal istifadəsi məqsədi ilə alınması və ya uzunmüddətli icarəyə götürülməsi xərclərinin hesablanması;

2. Qiymətləndirilən binanın dəyişdirilməsi dəyərinin qiymətləndirilməsi. Əvəzetmə dəyərinin hesablanması cari qiymətlər və müəyyən bir tarixdə oxşar obyektlərin istehsalı üçün şərtlər əsasında sözügedən obyektin yenidən qurulması xərclərinin hesablanmasına əsaslanır.

3. Əmlakın fiziki, funksional və xarici aşınmasının miqdarının müəyyən edilməsi;

4. Sahibkarlıq mənfəətinin (investorun mənfəətinin) ölçüsünün qiymətləndirilməsi;

5. Torpaq sahəsinin dəyəri ilə nəticədə yaranan dəyərin artması ilə köhnəlməyə görə dəyişdirmə dəyərinə düzəlişlər etməklə qiymətləndirmə obyektinin ümumi dəyərinin hesablanması.

Bu yaxınlarda istifadəyə verilmiş əmlakları qiymətləndirərkən xərc yanaşması ən uyğundur, torpaq sahəsinin kifayət qədər əsaslandırılmış dəyəri və yaxşılaşdırmaların cüzi yığılmış amortizasiyası halında ən inandırıcı nəticələrə gətirib çıxarır. Planlaşdırılan obyektlərin, xüsusi təyinatlı obyektlərin və əməliyyatları bazarda nadir hallarda bağlanan, sığorta məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən istifadə oluna bilən digər əmlakın dəyəri qiymətləndirilərkən xərc yanaşması qanunidir. Bu yanaşma yenidən qurulacaq obyektləri qiymətləndirərkən, tikinti xərclərinin əməliyyat gəlirlərinin artması və ya əmlakın satışından əldə edilən gəlirlə əvəzlənəcəyini müəyyən etməyə imkan verir. Xərc yanaşmasının tətbiqi bu halda həddindən artıq investisiya riskinin qarşısını alır.

Həmçinin, maya dəyəri yanaşması hüquqi və əmlakın vergiyə cəlb edilməsi məqsədləri üçün istifadə olunur şəxslər, həbs edildikdə Daşınmaz əmlak, bir torpaq parçasının ən yaxşı və ən səmərəli istifadəsini təhlil etmək.

Torpaq sahəsinin dəyərinin müəyyən edilməsi

Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 35-ci maddəsi, başqasının torpaq sahəsində yerləşən bir bina, tikili, tikili üzərində mülkiyyət hüququ başqa şəxsə verildikdə, o, binanın işğal etdiyi torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən istifadə etmək hüququnu əldə edir. , strukturu, strukturu və onların istifadəsi üçün zəruri, əvvəlki sahibi ilə eyni şərtlərdə və eyni dərəcədə.

Bütün torpaq qiymətləndirmə üsulları arasında satış müqayisəsi üsulu həlledicidir.

Qiymətləndirilən əmlakın tikintisinin bərpa dəyəri cari qiymətlərlə yeni kimi (yığılmış köhnəlmə istisna olmaqla) hesablanır və qiymətləndirmə tarixinə istinad edilir. Əvəzetmə dəyərinin müəyyən edilməsi obyektin tikintisi və onun sifarişçiyə çatdırılması ilə bağlı xərclərin hesablanmasına əsaslanır. Bu məsrəflərin uçotu prosedurundan asılı olaraq tikinti maya dəyərində birbaşa və dolayı xərcləri ayırmaq adətdir.

Birbaşa məsrəflər tikinti ilə bilavasitə əlaqədardır (materialların dəyəri, tikinti işçilərinin əmək haqqı, tikinti maşın və mexanizmlərinin dəyəri və s.). Dolayı məsrəflər tikinti ilə bilavasitə əlaqəsi olmayan məsrəflərdir (layihə-smeta təşkilatlarına ödənişlər, torpağa qoyulan investisiyaların dəyəri, marketinq, sığorta və reklam xərcləri və s.). Tərtibatçının mənfəəti tikintinin idarə edilməsi və təşkili xərclərini, ümumi nəzarəti və inkişafla bağlı sahibkarlıq riskini əks etdirir. Sahibkarın mənfəəti obyektin satışından əldə etdiyi mənfəətin bir hissəsi kimi müəyyən edilir. Faiz məbləğindən və müvafiq əsasdan (əmlakın dəyərinin bir hissəsindən) asılı olmayaraq, sahibkarlıq mənfəətinin məbləği sabit qalır.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin maya dəyərinə dair müqayisəli məlumatların əsas mənbəyi qiymətləndirilənə oxşar strukturların tikintisi üçün tikinti müqavilələridir. Bundan əlavə, dizayn qiymətləndiriciləri adətən cari qiymətlərlə bağlı öz məlumat bazalarını saxlayırlar bitmiş evlər, ofis binaları, mənzillər, otellər, mağazalar və sənaye binaları. Hal-hazırda Rusiyada müvafiq qiymət indeksləri ilə müəyyən edilmiş standartlar və qiymət səviyyələri sistemi mövcuddur.

Müxtəlif təbii və funksional amillərin təsiri altında tikilmiş obyektlər öz iş qabiliyyətini itirir və məhv olur. Bundan əlavə, obyektin bazar dəyərinə birbaşa ətraf mühitin xarici iqtisadi təsiri və bazar mühitindəki dəyişikliklər təsir göstərir. Eyni zamanda fiziki aşınma (iş qabiliyyətinin itirilməsi), funksional qocalma (elmi-texniki tərəqqi nəticəsində texnoloji uyğunluğun və dəyərin itirilməsi), xarici və ya iqtisadi aşınma (xarici mühitin dəyişməsi baxımından obyektin cəlbediciliyinin dəyişməsi). və regionun iqtisadi vəziyyəti) fərqləndirilir. Bu amortizasiya növləri birlikdə yığılmış amortizasiyanı təşkil edir ki, bu da obyektin bərpa dəyəri ilə qiymətləndirmə obyektinin təkrar istehsalı (dəyişdirilməsi) dəyəri arasında fərq olacaq.

Bina və ya tikilinin texniki vəziyyəti haqqında ən dolğun və etibarlı məlumat mənbəyi təbii tədqiqat materiallarıdır. Bu cür sorğuların aparılmasının ilk şərti qiymətləndirmə obyektinin funksional məqsədinin dəqiq müəyyən edilməsi olmalıdır: proqram təminatının istifadəsi. birbaşa təyinat yaxud texnoloji və funksional parametrlərin dəyişməsi ilə. Eyni zamanda, binaların dəstəkləyici strukturlarına yüklərin və təsirlərin dəyişməsinin hədlərini təqdim etmək lazımdır.

Tədqiqatın aparılmasının ikinci şərti təbii-iqlim parametrləri və obyektin yerləşdiyi ərazinin təsirinin spesifik amilləri və onların texnogen fəaliyyət prosesində dəyişiklikləri haqqında tam məlumat əldə etməkdir.

Bazar yanaşması

Bazar yanaşması metodlarının tətbiqi üçün ilkin şərt, oxşar daşınmaz əmlak obyektləri ilə (məqsədinə, ölçüsünə və yerləşdiyi yerə görə müqayisə edilə bilən) müqayisəli şəraitdə (əməliyyatın vaxtı və əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri) aparılan əməliyyatlar haqqında məlumatın olmasıdır. ).

Bazar yanaşması metodlarının tətbiqində əsas çətinliklər Rusiya daşınmaz əmlak bazarının şəffaflığının olmaması ilə bağlıdır. Əksər hallarda daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların real qiymətləri məlum deyil. Bu baxımdan, qiymətləndirmədə tez-tez satışa çıxarılan əmlaklar üzrə təkliflərin qiymətlərindən istifadə olunur.

Satışların müqayisəsi metodunun tətbiqi aşağıdakı hərəkətlərin ardıcıl yerinə yetirilməsindən ibarətdir:

1. müqayisə edilə bilən faydalılıq obyektləri ilə bağlı bütün amillər haqqında etibarlı məlumat əldə etmək üçün ətraflı bazar araşdırması;

2. hər bir vahid üçün uyğun müqayisə və müqayisəli təhlil vahidlərinin müəyyən edilməsi;

3. satış qiymətlərini tənzimləmək və ya müqayisə edilənlər siyahısından çıxarmaq üçün qiymətləndirilən obyektin seçilmiş müqayisə obyektləri ilə müqayisəsi;

4. müqayisə olunan obyektlərin dəyərinin bir sıra düzəliş edilmiş göstəricilərinin qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinə gətirilməsi.

Daşınmaz əmlakla bazar əməliyyatları haqqında məlumat mənbəyi kimi daşınmaz əmlak idarələri, dövlət mənbələri, öz məlumat bazaları, nəşrlər və s.

Qiymətləndirmə praktikasında daşınmaz əmlakın dəyəri müəyyən edilərkən, daşınmaz əmlaka ötürülən hüquqlar, daşınmaz əmlakın alınması zamanı maliyyə hesablaşmalarının şərtləri, satış şərtləri (sövdələşmənin təmizliyi) kimi əsas müqayisə elementləri fərqləndirilir. satış vaxtı, obyektin funksional təyinatı, yeri, giriş yollarının rahatlığı, obyektin sahəsi, texniki vəziyyəti və binaların bitirilmə səviyyəsi.

Bu üsul müntəzəm olaraq satılan əmlaklar üçün ən effektivdir.

Düzəlişlərin ölçülməsi elementlərini vurğulamaq üçün kəmiyyət və keyfiyyət üsullarından istifadə olunur.

Kəmiyyət üsullarına aşağıdakılar daxildir:

· Cütlənmiş satışların təhlili (bir müqayisə elementi üçün düzəliş müəyyən etmək üçün iki müxtəlif satış müqayisə edilir);

· Statistik təhlil (metod korrelyasiya və reqressiya təhlilinin aparılması üçün riyazi statistika aparatının istifadəsinə əsaslanır);

· Təkrar bazarın təhlili (bu üsul qiymətləndirmə predmetinə və ya müqayisə obyektinə bilavasitə aid olmayan məlumatlar əsasında düzəlişlərin həcmini müəyyən edir) və s.

Keyfiyyətli texnikalara aşağıdakılar daxildir:

· Təsnifat (müqayisəli) təhlili (metod qoşalaşmış satışların təhlilinə bənzəyir, istisna olmaqla, düzəlişlər faiz və ya pul məbləğində deyil, qeyri-səlis məntiq kateqoriyalarında ifadə edilir);

· Bölüşdürmə təhlili (müqayisəli satışlar adekvatlığın azalan ardıcıllığı ilə bölüşdürülür, sonra müqayisəli satışlar seriyasında qiymətləndirmə obyektinin yeri müəyyən edilir).

Gəlir yanaşması

Gəlir yanaşmasının maya dəyəri və bazar yanaşmalarından üstünlüyü ondan ibarətdir ki, o, investorun daşınmaz əmlaka gəlir mənbəyi kimi baxışını daha çox əks etdirir, yəni bu əmlak keyfiyyəti əsas kimi nəzərə alınır. qiymət faktoru... Gəlir yanaşmasının əsas çatışmazlığı ondan ibarətdir ki, digər iki yanaşmadan fərqli olaraq, onun proqnozlaşdırıcı məlumatlara əsaslanmasıdır.

Bu yanaşma ilə qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələləri:

1. Mülkiyyət müddətində icarəyə verilən təxmin edilən sahələrin icarəsindən gələcək gəlirin proqnozlaşdırılması və əldə edilmiş məlumatlar əsasında 1.1 düsturu ilə hesablanan potensial ümumi gəlirin (GVR) müəyyən edilməsi:

PVD = S * Ca, (1.1)

S - icarəyə götürülmüş sahə, kv.m;

Ca - 1 kv.m üçün kirayə haqqı.

2. Məkandan tam istifadə edilməməsindən və icarə haqqının alınması zamanı yaranan itkilərin bazar təhlili əsasında müəyyən edilməsi, faktiki ümumi gəlirin (DVD) hesablanması. Bir qayda olaraq, uzun müddət ərzində sahibinin bina sahəsinin 100% -ni daimi icarəyə götürmək imkanı yoxdur. Kirayə haqqının itirilməsi əmlakın tam işlədilməməsi və vicdansız kirayəçilər tərəfindən icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlıdır. Mənfəətli daşınmaz əmlak obyektinin işsizlik dərəcəsi icarəyə verilməyən sahələrin məbləğinin icarəyə veriləcək ümumi sahənin məbləğinə nisbəti ilə müəyyən edilən tam istifadə edilməməsi ilə xarakterizə olunur.

Faktiki ümumi gəlirin (DVD) hesablanması düstur 1.2-ə uyğun olaraq aparılır:

DWD = PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - faktiki ümumi gəlir;

LDPE - potensial ümumi gəlir;

Кз - sahədən istifadə əmsalı;

Кс - ödəniş yığım əmsalı.

Qeyd edək ki, obyektin istismarından icarə ödənişlərindən artıq olan digər gəlirlər (məsələn, əlavə xidmətlərdən istifadəyə görə - parkinq və s.) yuxarıda göstərilən qaydada hesablanmış DVD-yə əlavə edilməlidir.

3. Qiymətləndirilən əmlakın istismar xərclərinin hesablanması, onun saxlanmasına dair faktiki xərclərin və/yaxud müəyyən bazarda tipik xərclərin təhlilinə əsaslanır. Xərclər şərti olaraq sabitdir (əmlak vergisi, sığorta haqları, torpaq sahəsi üçün ödənişlər), şərti dəyişkən (kommunal xidmətlər, cari təmir, xidmət işçilərinin əmək haqqı və s.), dəyişdirmə xərcləri (aşınan konstruksiya elementlərinin vaxtaşırı dəyişdirilməsi xərcləri). ).

Beləliklə, təxmin edilən əməliyyat xərcləri DİA-dan çıxılır və nəticədə xalis əməliyyat gəliri (NPR) olur.

4. Xalis əməliyyat gəlirinin obyektin cari dəyərinə yenidən hesablanması.

Birbaşa kapitallaşma metodu - bazar məlumatlarının əmsallar üzrə təhlili əsasında əldə edilən ən tipik birinci ilin gəlirinin kapitallaşma əmsalına bölmək yolu ilə birbaşa dəyərə çevrilməsinə əsaslanan gəlirli obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üsulu. xalis gəlir və bazar üsulu ilə əldə edilən qiymətləndirilən obyektə oxşar aktivlərin dəyəri.çıxarma. Bazar əməliyyatlarından kapitallaşma nisbətinin çıxarıldığı birbaşa kapitallaşma metodunun belə bir Qərb klassik versiyası məlumat toplamaqda yaranan çətinliklərə görə Rusiya şəraitində praktiki olaraq mümkün deyil (əksər hallarda əməliyyatların şərtləri və qiymətləri məxfi məlumatdır). ). Buna əsaslanaraq, praktikada kapitallaşma nisbətinin qurulması üçün cəbri üsullardan istifadə etmək lazımdır ki, bu da kapitalın gəlirlilik dərəcəsinin və onun gəlirlilik dərəcəsinin ayrıca qiymətləndirilməsini nəzərdə tutur.

Qeyd etmək lazımdır ki, bilavasitə kapitallaşdırma metodu, qiymətləndirmə tarixinə təmir və ya yenidənqurma üçün böyük kapital qoyuluşları tələb etməyən mövcud aktivlərin qiymətləndirilməsinə tətbiq edilir.

Ehtiyatların təhlili və bazar dəyərini artırmaq üçün müəssisənin gəlirliliyini artırmaq yolları (məsələn, "Gild" MMC)

Bazar və ya digər dəyər növünü müəyyən etmək üçün qiymətləndiricilər qiymətləndirmə metodları adlanan xüsusi texnika və hesablama üsullarından istifadə edirlər ...

Bazar təhlili mənzil tikintisi Rusiyada

Həyat dövrünün hər mərhələsində siz əmlakın dəyərini müəyyən edə bilərsiniz. Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsində qiymətləndirməyə üç əsas yanaşma mövcuddur ...

Bazar dəyərini müəyyən etmək üçün ev mülkiyyətinin və ona funksional olaraq aid olan torpaq sahəsinin öyrənilməsi

Uyğun olaraq Federal qanun“Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında Rusiya Federasiyası”29 iyul 1998-ci il...

Yaşayış binası nümunəsindən istifadə edərək daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi

İstirahət mərkəzinin satış məqsədi ilə qiymətləndirilməsi

Biznesin qiymətləndirilməsi: obyektlər, prinsiplər, proses, metodologiya

Qiymətləndirmə prosesi aşağıdakı əsas mərhələləri əhatə edir: - Hazırlıq mərhələsi - Məlumatların toplanması mərhələsi - Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin hesablanması mərhələsi - Yekun mərhələ Cədvəl 1.3.1. Müəssisələrin Qiymətləndirilməsi Mərhələləri...

Əmlakın qiymətləndirilməsi

Biznes dəyərinin qiymətləndirilməsi ("Yaroslavl Broyler" ASC-nin nümunəsində)

Biznesin dəyərinin qiymətləndirilməsi prosesi iki əsas komponenti - analitik və hesablanmış komponentləri əhatə edir - bunların səlahiyyətli birləşməsi elmi əsaslandırılmış rəy formalaşdırmağa imkan verir. Analitik komponent keçmişin təhlilidir ...

"Rostelecom" ASC şirkətinin dəyərinin qiymətləndirilməsi

Müəssisənin qiymətləndirilməsi (W. A. Paton, S. J. Broad, Valuation of the Business Enterprise, 1963) müəyyən bir tarixdə müəssisənin dəyərinin hesablanması və əsaslandırılmasıdır. Hər hansı digər əmlak kimi bir işin dəyərinin qiymətləndirilməsi ...

Maşın, avadanlıq və avadanlıqların dəyərinin qiymətləndirilməsi Nəqliyyat vasitəsi

Daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinin qiymətləndirilməsi

Müxtəlif mallar (əşyalar, əşyalar, əmlak) dövlətin, hüquqi və fiziki şəxslərin müəyyən ehtiyaclarını ödəmək, habelə onlara sahiblik və istifadədən fayda əldə etmək üçün yaradılır, satılır və alınır ...

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi

Dövlət daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi

Nəzəri əsas qiymətləndirmə prosesi qiymətləndirmə prinsipləri sistemidir. Dünya təcrübəsində qiymətləndirmə prinsiplərinin dörd qrupunu ayırmaq adətdir (Şəkil 1.1): 1-ci qrup: prinsiplər ...

Daşınmaz əmlakın bazar qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün üç üsul var: 1. Dəyər metodu 2. Satışın birbaşa müqayisəli təhlili üsulu 3 ...

Əmlak dəyəri

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

haqqında yerləşdirilib http://www.allbest.ru/

Giriş

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, ilk növbədə, müstəqil əmtəə kimi bazarda aktiv dövriyyədə olan obyektlərin kateqoriyaları üçün maraqlıdır. Hal-hazırda Rusiyada bu:

· Mənzillər və otaqlar;

· Ofislər və mağazalar üçün binalar və binalar;

· Torpaq sahələri olan şəhərətrafı yaşayış binaları (kotteclər və bağ evləri);

· tikinti və ya başqa məqsədlər üçün nəzərdə tutulmuş boş torpaq sahələri (qısa müddətdə);

· Anbar və istehsal müəssisələri.

Bundan əlavə, daşınmaz əmlak obyektləri, bir qayda olaraq, müəssisə və təşkilatların (xüsusən, özəlləşdirilənlərin) əmlak kompleksinin bir hissəsidir və onların dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. Daşınmaz əmlak obyektlərinin başqa kateqoriyaları da var ki, onların bazarı hələ formalaşmayıb.

Bir obyektin qiymətləndirilməsi müxtəlif şərtlər və onların birləşməsindən təsirlənir. Təsnifat əlamətlərinə nümunə.

Mənşə:

1. Təbii (təbii) obyektlər.

2. İnsan tərəfindən yaradılmış obyektlər (binalar).

Məqsəd:

1. Pulsuz torpaq sahələri (tikinti və ya digər məqsədlər üçün).

2. Onların istismarı üçün təbii komplekslər (yataqlar).

3. Binalar.

· Yaşayış üçün.

· Ofis üçün.

· Ticarət və pullu xidmətlər sahəsi üçün.

· Sənaye üçün.

· Digərləri.

Ölçek:

1. Torpaq sahələri.

2. Ayrı-ayrı torpaq sahələri.

3. Bina və tikililərin kompleksləri.

4. Çoxmənzilli yaşayış binası.

5. Bir mənzilli yaşayış binası (imarət, bağ evi).

6. Bölmə (giriş).

7. Bölmədə mərtəbə.

8. Mənzil.

9. Otaq.

10. Yay evi.

11. İnzibati binalar kompleksi.

12. Bina.

13. Binalar və ya binaların hissələri (bölmələr, mərtəbələr).

İstifadəyə hazırdır:

1. Bitmiş obyektlər.

2. Yenidənqurma və ya əsaslı təmir tələb edən.

3. Tikintinin başa çatdırılmasını tələb edən.

1. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin metodologiyası

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi texnologiyası mərhələlərə bölünə bilər:

Mərhələ 1. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin vəzifəsinin müəyyən edilməsi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi daşınmaz əmlakın dəyərinin bəyan edilmiş təyinatına, qiymətləndirmə proseduruna və qiymətləndirici etikasının tələblərinə uyğun olaraq müəyyən edilməsidir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədinin müəyyən edilməsi ilkin olaraq qiymətləndirmə üsullarının seçilməsi üçün əsasdır və müvafiq olaraq, qiymətləndirmənin nəticəsinə əhəmiyyətli təsir göstərir. Gələcəkdə, qarşıya qoyulan məqsədə uyğun olaraq zəruri olan dəyər növü müəyyən edilir.

V bazar şəraiti ayırmaq müxtəlif növlərəmlak dəyəri:

1) bazar - bu, kifayət qədər məlumatlı olan və fövqəladə vəziyyətlərin təzyiqinə məruz qalmayan alıcı və satıcı tərəfindən öz maraqlarına uyğun şüurlu və rasional hərəkətlər ilə rəqabətli və açıq bazarda obyektin ən çox ehtimal olunan satış qiymətidir;

2) investisiya - bu, müəyyən bir investor üçün qiymətləndirilən obyektin dəyəridir; investisiya nəticəsində əmlakın bazar dəyərinin artması;

3) ləğvetmə - bu, məcburi satış zamanı dəyərdir; bazar dəyəri ilə eynidir, lakin mümkün olan ən yaxşı qiyməti əldə etmək üçün zəruri olan qiymətləndirmə, bazar araşdırması və bazarın təşviqi vaxtı ilə məhdudlaşır;

4) kadastr - daşınmaz əmlak obyektinin dövlət kadastr qiymətləndirilməsi prosesində müəyyən edilmiş, kütləvi qiymətləndirmə üsulları ilə müəyyən edilmiş bazar dəyəri və ya bazar dəyərini kütləvi qiymətləndirmə üsulları ilə müəyyən etmək mümkün olmadıqda, fərdi qaydada müəyyən edilmiş bazar dəyəri deməkdir. qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq konkret daşınmaz əmlak obyekti.

Fakt dövlət qeydiyyatı daşınmaz əmlaka hüquqların yaranması və başqasına keçməsi şəhadətnamənin verilməsi ilə təsdiq edilir və əməliyyatın məzmununu ifadə edən sənədlərə xüsusi qeyd edilir. Qeydiyyat prosedurunun özü Vahid Dövlət Reyestrində hər bir əmlaka hüquqlar və onun parametrləri haqqında məlumatların qeydlərinə endirilir.

Qiymətləndirmə tarixi müəyyən edilir - qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edildiyi təqvim tarixi.

Məhdud şərtlər tərtib edilir - hesabatda əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə təsir edən maneələri və ya halları təsvir edən ifadələr

Mərhələ 2. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün plan və müqavilənin tərtib edilməsi

1. Məlumat mənbələri, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları müəyyən edilir və sonra iş planı tərtib edilir.

2. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə xərclər yekunlaşdırılır və danışıqlar aparılır pul mükafatı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün.

3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün müqavilə tərtib edilir.

3 mərhələ.Əmlak haqqında məlumatların təhlilini toplayın

Aşağıdakı məlumat və sənədlərin toplanması və işlənməsi:

1) mülkiyyət sənədləri, qiymətləndirmə obyektinin başqa şəxslərin hüquqları ilə yüklü olması haqqında məlumatlar;

2) məlumatlar mühasibat uçotu və qiymətləndirmə predmeti ilə bağlı hesabat;

3) qiymətləndirmə obyektinin texniki və istismar xüsusiyyətləri haqqında məlumat;

4) kəmiyyət və keyfiyyət xüsusiyyətləri dəyərini müəyyən etmək məqsədi ilə qiymətləndirmə predmeti, habelə qiymətləndirmə predmetinə aid olan digər məlumatlar;

5) qiymətləndirmə predmetinin aid olduğu bazarın, mövcud vəziyyətin və tendensiyaların təhlili, habelə qiymətləndirmə predmetinin analoqlarının seçilməsi və onun əsaslandırılması;

6) obyektin və ətraf ərazinin yoxlanılması, əmlakın hüquqi vəziyyətinin, fiziki və iqtisadi xüsusiyyətlərinin, yerləşdiyi yerin təsviri;

7) məlumatın təhlili və emalı.

Mərhələ 4. Daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin təhlili

1. Həm artıq tikilmiş, həm də ehtimal olunan boş torpaq sahəsinin ən yaxşı və səmərəli istifadəsinin təhlili.

2. Seçilmiş istifadə halının hüquqi qüvvəsi, fiziki mümkünlüyü və maliyyə qabiliyyəti.

3. Əmlakın ən yüksək dəyərinin müəyyən edilməsi.

5 evurun.Üç yanaşma əsasında əmlakın qiymətləndirilmiş dəyərinin hesablanması:

1) gəlir yanaşması;

2) müqayisəli yanaşma;

3) bahalı yanaşma.

Mərhələ 6. Daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirilməsinin nəticələrinin razılaşdırılması

7 mərhələ. Qiymətləndirmə hesabatının hazırlanması

Əmlakın dəyəri ilə bağlı qiymətləndiricinin rəyinin əsaslandırılmasını ehtiva edən sənədin hazırlanması.

2. Gəlir yanaşmasına əsaslanan xərclərin qiymətləndirilməsi

Gəlir yanaşması ondan ibarətdir ki, kapitalın qoyulduğu daşınmaz əmlakın dəyəri bu daşınmaz əmlakın gətirə biləcəyi gəlirin keyfiyyətinin və miqdarının cari qiymətləndirilməsinə uyğun olmalıdır. Gəlirlərin kapitallaşdırılması gələcək gəlirlə obyektin indiki dəyəri arasında əlaqəni müəyyən edən prosesdir. Əsas düstur gəlir yanaşması:

C = BH / K və ya V = 1 / R,

burada C (V) daşınmaz əmlakın dəyəridir;

ЧД (I) - qiymətləndirilən əmlakdan gözlənilən gəlir. Gəlir adətən əmlakın dövr ərzində əldə edə bildiyi xalis əməliyyat gəlirinə aiddir;

K (R) - gəlir və ya mənfəət dərəcəsi nisbət və ya kapitallaşma dərəcəsidir. Kapitallaşma əmsalı gəlirlə qiymətləndirilən obyektin dəyəri arasındakı əlaqəni əks etdirən gəlir dərəcəsidir.

Kapitallaşma dərəcəsi əmlakın bazar dəyərinin onun gətirdiyi xalis gəlirə nisbətidir.

Endirim dərəcəsi - norma mürəkkəb maraq, bu, müəyyən bir zamanda əmlakın istifadəsi nəticəsində yaranan pul vəsaitlərinin hərəkətinin dəyərini tərcümə edərkən istifadə olunur.

Gəlirlərin kapitallaşdırılması modeli

Gəlir yanaşmasının mərhələləri:

1. Müqayisə olunan əmlaklar üzrə icarə bazarında mövcud tariflərin və tariflərin təhlili əsasında obyektin istifadəsindən əldə edilən ümumi gəlirin hesablanması.

2. Natamam yüklənmədən (lizinqdən) və alınmamış icarə ödənişlərindən itkilərin qiymətləndirilməsi bazarın təhlilinə, qiymətləndirilən daşınmaz əmlaka münasibətdə onun dinamikasının xarakterinə əsaslanır. Bu şəkildə hesablanmış məbləğ ümumi gəlirdən çıxılır və cəmi faktiki ümumi gəlirdir.

3. Qiymətləndirmə predmeti ilə bağlı xərclərin hesablanması:

İstismar (istismar) - obyektin istismarı xərcləri;

Sabit - texniki xidmət xərcləri kreditor borcları(kreditlər üzrə faizlər, amortizasiya xərcləri, vergilər, ödənişlər və s.);

Müddəalar - əmlak üçün aksesuarların alınması (dəyişdirilməsi) dəyəri.

4. Obyektin satışından əldə edilən xalis gəlirin məbləğinin müəyyən edilməsi.

5. Kapitallaşma əmsalının hesablanması.

Gəlir yanaşması daşınmaz əmlakın dəyərini təxmin edir Bu an gələcək pul vəsaitlərinin cari dəyəri kimi, yəni. əks etdirir:

1) daşınmaz əmlak obyektinin xidmət müddəti ərzində gətirə biləcəyi gəlirin keyfiyyəti və kəmiyyəti;

2) həm qiymətləndirilən obyekt, həm də region üçün xarakterik olan risklər.

Gəlir yanaşması müəyyən etmək üçün istifadə olunur:

1) investisiya dəyəriçünki potensial investor obyekt üçün bu obyektdən gələcək gəlirin indiki dəyərindən artıq pul ödəməyəcək;

2) bazar dəyəri.

Variant 20.

Obyekt binadır. Sahəsi 700 m2. Yetərsiz istifadə səviyyəsi potensial ümumi gəlirin (GVP) 15%-ni təşkil edir. Kirayə haqqı 300 rubl / m2 təşkil edir. Əməliyyat xərcləri - faktiki ümumi gəlirin (DVD) 25%-i. Kapitallaşdırma əmsalı 10%. Əmlakın dəyərini müəyyənləşdirin.

1. LDPE = A * S * 12,

burada LDPE potensial ümumi gəlirdir;

A - kirayə haqqı;

S əmlakın sahəsidir.

LDPE = 300 * 700 * 12 = 2.520.000 rubl.

2. DWD = PVD (1 - k az yükləmə),

burada DVD faktiki ümumi gəlirdir;

k underload - az yüklənmə əmsalı.

DVD = 2.520.000 * (1 - 0.15) = 2.142.000 rubl.

3. CHOD = DVD - OR,

burada CHOD xalis əməliyyat gəliridir;

RR = 0,25 * DVD = 0,25 * 2,142,000 = 535,500 rubl. - əməliyyat xərcləri.

CHOD = 2142000 - 5355000 = 1606500 rubl.

4.C = CHOD / R k,

burada C əmlakın dəyəridir;

R k - kapitallaşma nisbəti.

С = 1606500 / 0.1 = 16065000 rubl.

Nəticə: 700 m 2 sahəsi olan bir qiymətləndirmə obyektinin dəyəri 16 065 000 rubla bərabərdir.

3. Müqayisəli yanaşma əsasında daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi

Qiymətləndirməyə müqayisəli yanaşma, əmlakın onlarla əməliyyatların qiymətləri haqqında məlumatı olan həmkarları ilə müqayisəsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşmanın tətbiqi şərtləri:

1. Obyekt unikal olmamalıdır.

2. Məlumat əməliyyatların şərtləri daxil olmaqla hərtərəfli olmalıdır.

3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın müqayisə edilən analoqlarının dəyərinə təsir edən amillər müqayisəli olmalıdır.

Müqayisəli yanaşma aşağıdakı prinsiplərə əsaslanır:

Əvəzetmələr;

Balans;

Tələb və təklif.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün müqayisəli yanaşmanın mərhələləri:

Mərhələ 1.

Bazar araşdırması - bazarın vəziyyətinin və tendensiyalarının, xüsusən də qiymətləndirilən obyektin aid olduğu seqmentin təhlili aparılır; nisbətən yaxınlarda satılan, qiymətləndirilən ilə ən çox müqayisə olunan daşınmaz əmlak obyektlərini müəyyən edir.

Mərhələ 2.

Əmlakın qiymətləndirilməsi obyektinin satışa çıxarılan və ya bu yaxınlarda satılan analoqları haqqında məlumatların toplanması və etibarlılığının yoxlanılması; analoq obyektlərin qiymətləndirilən obyektlə müqayisəsi.

Mərhələ 3.

Seçilmiş analoqların satış qiymətlərinin qiymətləndirmə obyektindən fərqlərə uyğun olaraq tənzimlənməsi.

Mərhələ 4.

Analoji obyektlərin düzəliş edilmiş qiymətlərini razılaşdırmaqla daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi. Müqayisə olunan obyektlər eyni seqmentə aid olmalı və onlarla əməliyyatlar bu seqment üçün xarakterik olan şərtlərlə aparılmalıdır:

1. məruz qalma zamanı. Ekspozisiya vaxtı - obyektin bazarda olduğu vaxt;

2. əqd subyektlərinin müstəqilliyi haqqında. Müstəqillik o deməkdir ki, satıcı və alıcı aşağıdakı hallarda əməliyyatların bazar qiymətləri ilə bağlanmamasıdır:

Ailə münasibətlərində olanlar;

Holdinqin və müstəqil törəmə şirkətin nümayəndələridirlər;

Fərqli qarşılıqlı asılılıq və qarşılıqlı marağa malik olmaq; girov və ya digər öhdəliklərlə yüklənmiş obyektlərlə əməliyyatlar aparıldıqda;

Onlar vəfat etmiş şəxslərin daşınmaz əmlak obyektlərinin satışı ilə məşğul olurlar və s.;

3. investisiya motivasiyası üzrə, hansılar tərəfindən müəyyən edilir:

İnvestorlar üçün oxşar motivlər;

Oxşar obyektlərin ən yaxşı və ən səmərəli istifadəsi; binanın xarab olma dərəcəsi.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində analoq obyektlərin seçilməsi üçün əsas meyarlar:

1. Daşınmaz əmlaka sahiblik. Mülkiyyət tənzimlənməsi bazar və müqavilə icarəsi arasındakı fərqdir, çünki tam sağəmlak bazar icarə haqqı və mövcud maliyyə vəsaiti əsasında müəyyən edilir.

2. Əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri. Əməliyyatın atipik maliyyələşdirmə şərtləri olduqda, hərtərəfli təhlil tələb olunur, nəticədə düzəliş edilir.

3. Satış şərtləri və satış vaxtı.

4. Yer.

5. Fiziki xüsusiyyətlər.

Qiymətləndirilən əmlakın son dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə edilə bilən satışlara düzəliş tələb olunur. Hesablama və düzəlişlər hər bir göstəricinin əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla əvvəlki hesablamaların məntiqi təhlili əsasında aparılır. Ən vacibi, düzəliş amillərinin dəqiq müəyyən edilməsidir (bax. Şəkil 1).

Şəkil 1

Faizlə bağlı düzəlişlər analoq obyektin və ya onun müqayisə vahidinin satış qiymətinin analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərində fərqlərin dərəcəsini əks etdirən əmsala vurulması yolu ilə aparılır. Qiymətləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan daha yaxşıdırsa, sonuncunun qiymətinə bir artım əmsalı əlavə olunur, daha pisdirsə - azalan.

Xərc düzəlişləri:

a) müqayisə vahidinə edilən mütləq düzəlişlər, satılan analoq obyektin qiymətini müəyyən məbləğdə dəyişir, burada analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərindəki fərq təxmin edilir. Qiymətləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan yaxşı olarsa müsbət düzəliş edilir, daha pisdirsə mənfi;

b) bütövlükdə satılan analoq obyektin qiymətinə edilən pul düzəlişləri onu müəyyən məbləğdə dəyişir, bunda xarakteristikalardakı fərqlər hesablanır. Kumulyativ faiz düzəlişləri bütün fərdi faiz düzəlişlərinin çarpılması ilə müəyyən edilir.

Ümumi qruplaşma şəklində düzəliş adətən çoxlu satışların olduğu inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarında istifadə olunur. Kumulyativ tənzimləmə seçilmiş müqayisə olunan obyektlər qrupu daxilində aparılır.

Dəyişikliklərin ardıcıllığı:

1. Maliyyələşdirmə şərtlərinə dəyişiklik

2. üçün düzəliş xüsusi şərtlər satış.

3. Satış vaxtı üçün düzəliş.

4. Məkan üçün düzəliş.

5. Fiziki xüsusiyyətlərin korreksiyası.

Müqayisəli P-nin üstünlükləriDaşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün yanaşmalar:

1. Yekun xərc tipik satıcı və alıcıların fikirlərini əks etdirir.

2. Satış qiymətləri dəyişikliyi əks etdirir maliyyə şərtləri və inflyasiya.

3. Statik əsaslı.

4. Müqayisə olunan obyektlər arasında fərqlər üçün düzəlişlər edilir.

5. İstifadəsi kifayət qədər asandır və etibarlı nəticələr verir.

Müqayisəli yanaşmanın çatışmazlıqlarıdaşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən:

1. Satışdakı fərqlər.

2. Praktik satış qiymətləri haqqında məlumat toplamaqda çətinlik.

3. Əməliyyatın konkret şərtləri üzrə məlumatların toplanmasında problemlər.

4. Bazarın fəaliyyətindən asılılıq.

5. Bazar sabitliyindən asılılıq

6. Əhəmiyyətli dərəcədə fərqli satışlar haqqında məlumatların uzlaşdırılmasında çətinlik.

Obyekt binadır. Sahəsi 700 m2. Hüquq növü: əmlak. Maliyyələşdirmə şərtləri tipik bazar şərtləridir. Sövdələşmə üçün tənzimləmə 10%. Yerləşdiyi yer - Cənub mikrorayon. Obyektdə interyerin vəziyyəti əladır. Məkanda rahatlıq birinci sıradadır. Mərtəbələrin sayı - zirzəmi. Əmlakın satış qiymətini müəyyənləşdirin.

Cədvəl 1

Satışların müqayisə üsulu

Parametr adı	Qiymətləndirmə obyekti
Satış qiyməti, rub.
Sahəsi, m2
Qiymət, rub./m2
Qanunun növü	Öz
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Maliyyələşdirmə şərtləri	Tipik bazar
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Satış şərtləri	Tipik
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Sövdələşmə tənzimlənməsi
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Məkan	Cənub mikrorayon	Cənub mikrorayon	Cənub mikrorayon	Cənub mikrorayon
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Daxili dekorasiyanın vəziyyəti
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Əlverişli yer	1-ci sıra	1-ci sıra	2-ci sıra		2-ci sıra
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Mərtəbələrin sayı
Tənzimləmə
Tənzimlənmiş qiymət, rub.
Çəki əmsalı
Yenidən hesablanmış dəyər, rub.
Ümumi qiymət, rub./m 2

Hesablamalar:

3 Rublla dəyərin müəyyən edilməsi. m 2 üçün:

1) 10 000 000 / 675 = 14 841,81 rubl / m2;

2) 12 000 000 / 730 = 61 438,36 rubl / m2;

3) 40 000 000 / 941 = 42 507,97 rubl / m2;

4) 4,500,000 / 644 = 6,987,58 rubl / m2.

Qanunun növü, maliyyələşdirmə şərtləri və əmlak və onun analoqları üçün satış şərtləri eyni olduğundan, tənzimləmə əmsalı sıfırdır, yəni m2 üçün qiymət eyni qalır.

13. Sövdələşmə üçün düzəliş:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubl;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubl;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubl;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubl.

15. OH və dördüncü analoq obyektin yeri fərqlidir.

16. Tənzimləmənin tərifi:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Düzəliş edilmiş qiymət:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Bütün analoq obyektlərin daxili bəzək vəziyyəti fərqlidir daxili dövlət OH bitir. Birinci və üçüncü analoqlar yaxşı vəziyyətdə, ikinci və dördüncülər kobud vəziyyətdədir.

20. Düzəliş edilmiş qiymət:

1) 13333.33 + 3000 = 16333.33 rubl;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubl;

3) 38,257,17 +3000 = 41,257,17 rubl;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubl.

21. İkinci və dördüncü analoq obyektlər OH-dən yerləşmə rahatlığı ilə fərqlənir.

23. Düzəliş edilmiş qiymət:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubl;

4) 14,791,92 * 1,16 = 17,158,63 rubl.

24. Birinci və üçüncü analoji obyektlər OH-dən mərtəbələrin sayına görə fərqlənirlər.

26. Düzəliş edilmiş qiymət:

1) 16333.33 * 0.81 = 13230 rubl;

3) 41,257,17 * 0,81 = 33,418,31 rubl.

28. Çəkili dəyər:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubl;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubl;

3) 33418,31 * 0,3 = 10,025,49 rubl;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubl.

29. Ümumi qiymət rublla. m 2 üçün:

6615 + 2644.16 + 10025.49 +1715.86 = 21000.51 rubl / m2.

Beləliklə, əmlakın satış qiyməti:

21.000.51 * 700 = 14.700.357 rubl.

Nəticə: 700 m 2 sahəsi olan bir əmlakın dəyəri 14.700.357 rubl təşkil edir.

4. Xərc yanaşmasına əsaslanan xərclərin qiymətləndirilməsi

Xərc yanaşması, yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla, qiymətləndirmə obyektinin bərpası və ya dəyişdirilməsi üçün tələb olunan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur. Bu, alıcının hazır obyekt üçün oxşar kommunal obyektin yaradılmasından daha çox pul ödəməyəcəyi ehtimalına əsaslanır.

Xərc yanaşmasını tətbiq etmək üçün tələb olunan məlumatlar:

1) əmək haqqının səviyyəsi;

2) qaimə məsrəflərinin məbləği;

3) avadanlıq xərcləri;

4) müəyyən bir bölgədə inşaatçıların gəlir dərəcəsi;

5) tikinti materiallarının bazar qiymətləri.

Xərc yanaşmasının mərhələləri:

1. Ən səmərəli istifadə nəzərə alınmaqla torpaq sahəsinin dəyərinin hesablanması (Sz).

2. Əvəzetmə dəyərinin və ya əvəzetmə dəyərinin hesablanması (Svs və ya Szam).

3. Yığılmış amortizasiyanın hesablanması (bütün növlər) (Həyat):

Fiziki aşınma - təbii fiziki qocalma və xarici əlverişsiz amillərin təsiri nəticəsində obyektin fəaliyyətinin azalması ilə əlaqəli aşınma;

Funksional köhnəlmə - belə qurğular üçün müasir tələblərə uyğun gəlməməsi səbəbindən köhnəlmə;

Xarici köhnəlmə - xarici iqtisadi amillərin dəyişməsi nəticəsində köhnəlmə.

4. Yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla obyektin dəyərinin hesablanması: Sleep = Svs - Life.

5. Daşınmaz əmlakın son dəyərinin müəyyən edilməsi: Sit = Cs + Sleep.

Xərc yanaşmasının üstünlükləri:

Yeni obyektləri qiymətləndirərkən xərc yanaşması ən etibarlıdır. Bu yanaşma aşağıdakı hallarda məqsədəuyğundur və ya yeganə mümkündür:

1) yeni tikintinin dəyərinin texniki və iqtisadi təhlili;

2) mövcud obyektin yenilənməsi ehtiyacının əsaslandırılması;

3) xüsusi tikililərin qiymətləndirilməsi;

4) "passiv" bazar sektorlarında obyektlərin qiymətləndirilməsi zamanı;

5) torpaqdan istifadənin səmərəliliyinin təhlili;

6) obyektin sığortası problemlərinin həlli;

7) vergitutma problemlərinin həlli;

8) daşınmaz əmlak obyektinin digər üsullarla əldə edilmiş dəyərləri razılaşdırılarkən.

Xərc yanaşmasının çatışmazlıqları:

1. Xərclər həmişə bazar dəyərinə bərabər olmur .

2. Daha dəqiq qiymətləndirmə nəticəsi əldə etmək cəhdləri əmək məsrəflərinin sürətlə artması ilə müşayiət olunur.

3. Qiymətləndirilən əmlakın alınması xərcləri ilə eyni əmlakın yeni tikintisi xərcləri arasında uyğunsuzluq, çünki qiymətləndirmə prosesi zamanı yığılmış amortizasiya tikinti dəyərindən çıxılır.

4. Köhnə tikililərin təkrar istehsalına çəkilən xərclərin hesablanmasında problemlər.

5. Köhnə tikili və tikililərin yığılmış aşınmasının miqdarının müəyyən edilməsinin çətinliyi.

6. Torpaq sahəsinin tikililərdən ayrı qiymətləndirilməsi.

7. Qiymətləndirmə problemləri torpaq sahələri Rusiyada.

5. Alınan nəticələrin əlaqələndirilməsi və əmlakın dəyərinin yekun dəyərinin çıxarılması

daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi baha başa gəlir

Bir qayda olaraq, yanaşmalardan biri əsas hesab edilir, digər ikisi əldə edilmiş nəticələri tənzimləmək üçün lazımdır. Bu, hər bir yanaşmanın konkret vəziyyətdə əhəmiyyətini və tətbiq oluna bilməsini nəzərə alır. Qiymətləndirmə hesabatında göstərilən qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin ümumi dəyəri, qiymətləndirmə hesabatının verildiyi tarixdən qiymətləndirmə obyekti ilə əməliyyatın aparıldığı tarixə qədər 6 aydan çox olmadıqda, qiymətləndirmə məqsədləri üçün tövsiyə edilmiş hesab edilə bilər.

Əmlak dəyərinin ümumi dəyəri qiymətləndirməyə müxtəlif yanaşmaların tətbiqi nəticələrinin müqayisəsi əsasında əldə edilir. İerarxiya Təhlili Metodundan (HAI) müxtəlif yanaşmalar və qiymətləndirmə metodlarından istifadə etməklə əldə edilən nəticələri uyğunlaşdırmaq üçün istifadə olunur.

1. AHP-nin ilk addımı problemin strukturlaşdırılması, nəticələrin iyerarxiya şəklində razılaşdırılmasıdır. Ən çox sadə forma iyerarxiya yuxarıdan qurulur, problemin məqsədini orta səviyyələr vasitəsilə təmsil edir, adətən ən aşağı səviyyə ilə müqayisə meyarı, ümumiyyətlə, alternativlər toplusudur.

2. Problemin iyerarxik reproduksiyasından sonra kriteriyaların müqayisəsi matrisi qurulur və kriteriyaların prioritetlərinin dəyəri hesablanır. Matris elementi - aij - iyerarxiya elementinin j iyerarxiyasına nisbətən intensivliyini təmsil edir.

Təzahürün intensivliyi adətən 1-dən 9-a qədər ballarda intensivlik şkalası ilə qiymətləndirilir:

1 - bərabər əhəmiyyət;

3 - birinin digərindən orta dərəcədə üstünlüyü;

5 - əhəmiyyətli üstünlük;

7 - əhəmiyyətli üstünlük;

9 - çox güclü üstünlük;

2,4,6,8 - aralıq qiymətlər.

Əgər ij iyerarxiyasının elementlərini müqayisə etdikdə aij = 5 alırıqsa, aji = 1/5 olar. Aşağı səviyyədə əldə edilən nəticələr müqayisə edilir, yəni. öz aralarında və hər bir seçilmiş meyar üçün ayrıca alternativlər toplusu.

Hər bir alternativin çəkisinin yekun dəyəri yerli prioritetləri meyara daha yüksək səviyyədə uyğunlaşdırma prioritetinə vurmaqla və elementin təsir etdiyi meyara uyğun olaraq hər bir element üçün daha sonra yekunlaşdırmaqla müəyyən edilir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi nəticələrinin uzlaşdırılması: iyerarxiya üzrə strukturlaşma:

A - alıcı və satıcının faktiki niyyətlərini əks etdirmək bacarığı.

B - təhlilin aparıldığı məlumatların növü, keyfiyyəti, genişliyi.

B - istifadə olunan metodların parametrlərinin bazar dalğalanmalarını nəzərə almaq qabiliyyəti.

D - metodların qiymətə təsir edən obyektin qiymətləndirilməsinin xüsusi üsullarını (ölçüsü, yeri və s.) nəzərə almaq qabiliyyəti.

Razılaşma matrisi qurulur və meyarların dəyərləri hesablanır.

Daha sonra nəticələr hər bir meyar üçün ən aşağı səviyyədə müqayisə edilir.

Hər bir meyar (A, B, C, D) üzrə qiymətləndirmədən sonra hər bir metodun çəkilərinin yekun dəyəri hesablanır. Ümumilər cədvəldə birləşdirilir.

cədvəl 2

Əmlakın qiymətini müzakirə etmək üçün son addım düsturdan istifadə edərək dəyəri hesablamaqdır:

C = (DS * HD) + (ЗС * ХЗ) + (SS * ХС),

burada DS gəlir yanaşması ilə əldə edilən əmlakın dəyəridir;

ЗС - maya dəyəri yanaşma üsulu ilə əldə edilən əmlakın dəyəri;

CC - müqayisəli yanaşma ilə alınan əmlakın dəyəri;

Xd, Xs, Xs - hər bir yanaşmanın çəkisi.

С = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 rubl.

Beləliklə, əmlakın qiymətləndirilməsində üç yanaşmanın tətbiqi və əldə edilmiş nəticələrin razılaşdırılması nəticəsində qiymətləndirilən əmlakın dəyəri əldə edilir ki, bu da qiymətləndirmə hesabatında təqdim olunacaq.

Dəyərin yekun dəyərinin çıxarılması istifadə olunan məlumatların tamlığı və etibarlılığı ilə əlaqədar fərziyyələr və məhdudlaşdırıcı şərtlər nəzərə alınmaqla müşayiət olunmalıdır.

Nəticə

Bu kurs layihəsində biz daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodologiyasını araşdırdıq və daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsini iki yanaşma ilə həyata keçirdik: gəlirli və müqayisəli. Gəlir yanaşması ilə 700 m 2 sahəsi olan bir əmlakın dəyəri 16 065 000 rubl, müqayisəli yanaşma ilə isə 14 700 357 rubl təşkil etmişdir. Nəticələr razılaşdırıldı. Nəticədə, qiymətləndirmə obyektinin dəyəri 1,5382678,5 rubl təşkil etdi.

Biblioqrafiya

1. Gryaznova AG, Fedotova MA Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: dərslik. 2-ci nəşr, Rev. və əlavə edin. M., 2008.560 s.

2. İvanova EN Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi: dərslik. təlimat / red. Dr econ. Elmlər, prof. M. A. Fedotova. M., 2007.344 s.

Allbest.ru saytında yerləşdirilib

Oxşar sənədlər

Daşınmaz əmlakdan ən səmərəli istifadənin təhlili. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müxtəlif yanaşmalarla binanın dəyərinin müəyyən edilməsi. Xərcli, müqayisəli, gəlirli yanaşmadan istifadə. Daşınmaz əmlakın dəyərinin yekun qiymətləndirilməsinin tərtib edilməsi.

kurs işi, 29/10/2007 əlavə edildi

Qiymətləndirmə predmetinin müəyyən edilməsi və təsviri. İstifadəsi müqayisəli, bahalı və gəlir yanaşmaları daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün. Alınmış dəyər göstəricilərinin daşınmaz əmlakın dəyərinin yekun qiymətləndirilməsində birləşdirilməsi və obyektin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi.

kurs işi 11/14/2013 əlavə edildi

Qiymətləndirmə obyekti kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müəyyən edilən dəyər növləri. Müqayisəli, maya dəyəri, gəlir yanaşmaları çərçivəsində metodlardan istifadə etməklə “Binalar kompleksi” əmlakının dəyərinin hesablanması. Ellwood texnikası.

kurs işi, 14/12/2010 əlavə edildi

Daşınmaz əmlakdan ən səmərəli istifadənin təhlili. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə müxtəlif yanaşmalarla binanın dəyərinin müəyyən edilməsi. Xərc, müqayisəli və gəlir yanaşmalarından istifadə. Xərc göstəricilərinin yekun xərclər smetasında konsolidasiyası.

mücərrəd, 26/03/2014 əlavə edildi

Əmlakın dəyərini təyin etmək üçün əsas yanaşmalar. Obyektin bazar dəyərinin gəlirli, müqayisəli, məsrəflərə əsaslanan yanaşma üsulları ilə qiymətləndirilməsi. Qiymətləndirmə obyektinin yeri haqqında qısa məlumat. Obyektlərin ümumi dəyərinin hesablanması.

kurs işi 09/24/2013 əlavə edildi

Ofis daşınmaz əmlakının dəyərinin qiymətləndirilməsi. Üç qiymətləndirmə yanaşmasının tətbiqinin əsas xüsusiyyətləri (müqayisəli, gəlir və xərc). Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi. Nəticələrin uzlaşdırılması və bazar dəyərinə dair nəticə.

dissertasiya, 08/04/2012 əlavə edildi

Daşınmaz əmlak obyektlərinin dəyər növlərinin öyrənilməsi. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi texnologiyası. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində gəlir, bazar və xərc yanaşmalarının təhlili. Gəlirlərin kapitallaşdırılmasının xüsusiyyətləri və pul vəsaitlərinin hərəkətinin diskontlaşdırma üsulları.

kurs işi 06/09/2013 əlavə edildi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin konsepsiyası, əsas mərhələləri və üsulları. Qiymətləndirməyə müqayisəli, gəlir və xərc yanaşmalarından istifadə etməklə daşınmaz əmlak obyektinin (dörd otaqlı mənzil) dəyərinin hesablanması. Gəlirlərin kapitallaşdırılması, onun cari dəyərlə əlaqəsi.

kurs işi 27/02/2014 əlavə edildi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi: qiymətləndirmənin əsas anlayışları, yanaşmaları, metodları, problemləri və prinsipləri. Xərc, bazar və gəlir yanaşmaları çərçivəsində bazar dəyərinin müəyyən edilməsi. Obyektin bazar dəyərinin idarə edilməsi və dəyərinin artırılması üçün tövsiyələr.

dissertasiya, 11/15/2009 əlavə edildi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müqayisəli yanaşmanın tətbiqi şərtləri. Müqayisəli yanaşmanın mərhələləri, onun üstünlükləri və çatışmazlıqları. Xərc yanaşmasını tətbiq etmək üçün tələb olunan məlumat. Gəlirlərin kapitallaşdırılması növləri. Kapitallaşdırma və uçot dərəcəsi.