เคล็ดลับในการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์เพื่อขาย ฉันควรทำการซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนท์หรือไม่? มาดูกันว่าควรซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนท์หรือไม่

1) การซ่อมแซมไม่น่ากลัวเลย

อย่าฟัง "การซ่อมแซมไม่สามารถทำได้" ทั้งหมดนี้ "ทุกอย่างจะใช้เวลานานเป็นสองเท่าและมีราคาแพงกว่าสองเท่า" ทั้งหมดมาจากข้อผิดพลาดในการวางแผน ก่อนอื่นคุณต้องปลุกทักษะของผู้จัดการโครงการในตัวคุณเองและเขียนรายการงานที่ต้องทำในอพาร์ทเมนต์อย่างใจเย็นกำหนดเส้นตายโดยประมาณสำหรับความสำเร็จความสามารถในการทำงานเหล่านี้ควบคู่กันไป กลุ่มต่างๆคนงานประเมินค่าใช้จ่ายตามแหล่งต่างๆ และวางแผนต้นทุนวัสดุซึ่งจะต้องปฏิบัติตามในอนาคต ข้อมูลทั้งหมดนี้มีอยู่บนอินเทอร์เน็ตและการรวบรวมนั้นไม่ใช่เรื่องยาก

2) อย่าไล่ตามอุดมคติ

การซ่อมแซมครั้งแรกมักเป็นการประนีประนอมเสมอ

คุณอาจมีเงินน้อยมาก เวลาและประสบการณ์น้อยมาก ไม่จำเป็นต้องล้อมรั้วโครงสร้างเพดานที่ซับซ้อน โพเดียม ย้ายอ่างล้างจานในครัว และพัฒนาใหม่ จะใช้เวลาและเงินจำนวนมากและอาจจะไม่ได้ผลตอบแทนเมื่อขายต่อ มันฉลาดกว่ามากที่จะทำตอนนี้อย่างง่ายๆ และในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าเพื่อประหยัด โอกาสทางการเงินเก็บเกี่ยวประสบการณ์และย้ายไปยังอพาร์ทเมนต์ที่คุณไม่ต้องทำงานสามคนในห้องเดียว

3) อย่าไล่ตามการตกแต่งที่มีราคาแพง

ลามิเนตทั้งราคาแพงและราคาถูกดูเก่าเท่ากันหลังจากผ่านไปห้าปี ความจริงที่ว่าคุณใช้สีที่มีราคาแพงมากจะเป็นที่รู้จักสำหรับคุณและเพื่อนของคุณเท่านั้น ซึ่งคุณจะเล่าให้ฟังทุกครั้งที่คุณไปเยี่ยมชม

อพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองที่ห่างไกลของมอสโกวพร้อมการซ่อมแซมซึ่งเงินที่ได้รับการลงทุนเหมาะสมกับต้นทุนยังคงเป็นอพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองที่ห่างไกลจากมุมมองของตลาดรอง

คุณสามารถตอบได้ว่าคุณกำลังซ่อมแซมตัวเอง แต่ฉันรับรองกับคุณว่าหลังจากใช้ชีวิตสองสามเดือนแม้แต่ภายในความฝันของคุณก็จะถูกมองว่าเป็นที่อยู่อาศัยและถุงเท้าสกปรกขยะบนโต๊ะ เสื้อผ้าบนเก้าอี้และสิ่งประดิษฐ์ในการดำรงชีวิตอื่น ๆ จะมีส่วนช่วยในเรื่องนี้เท่านั้น

4) สำหรับผิวหยาบ ครั้งหนึ่งฉันเคยค้นพบว่าเทคโนโลยีก้าวหน้าไปมากในด้านนี้

มีสิ่งที่เรียกว่าการพูดนานน่าเบื่อและปูนปลาสเตอร์แบบยานยนต์ซึ่งตอนนี้มีส่วนร่วมใน บริษัท หลายสิบหรือไม่ใช่หลายร้อยแห่ง รถพร้อมปั๊มคอนกรีตมาถึง ท่อที่มีสุขภาพดีถูกเสียบเข้าที่หน้าต่างของคุณ ซึ่งเป็นท่อที่ส่งสารละลายมาให้ ผลก็คือ ในตอนท้ายของวัน คุณก็จะได้ผนังที่เรียบและเรียบเนียนเกือบสมบูรณ์แบบ และหลังจากสามวัน คุณก็สามารถเริ่มตกแต่งได้ สิ่งนี้เพิ่มความเร็วในการซ่อมแซมอย่างมากและอย่างน้อยก็ไม่เพิ่มค่าใช้จ่าย (ฉันเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่านิยายเกี่ยวกับวีรชนทั้งหมดอย่างมากด้วยการจัดส่งและการยกถุงส่วนผสมและการจ่ายเงินให้กับคนงานในภายหลัง)

5) คุณสามารถลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมได้โดยการละทิ้งการจัดตำแหน่งสุดท้ายของผนังและติดวอลล์เปเปอร์ที่มีลวดลายหนา ๆ แทนการทาสี

ความไม่สม่ำเสมอของผนังเกือบจะมองไม่เห็นบนวอลล์เปเปอร์ แต่มันทำงานใน บ้านแผงในหินใหญ่ก้อนเดียวคุณยังต้องฉาบพาร์ติชันภายใน

6) ดูการขายในไฮเปอร์มาร์เก็ตการก่อสร้างหลัก

มักจะปรากฏอย่างมาก ข้อเสนอที่มีกำไร. ตัวอย่างเช่น ฉันซื้อไม้ลามิเนตพร้อมส่วนลดก้อนโตเมื่อสองเดือนก่อนที่ฉันจะเริ่มปรับปรุงใหม่ และตลอดเวลาที่เขากำลังรอตาของเขาอยู่ในประเทศนี้

ใช่ วัสดุตกแต่งมีตรงไปตรงมา ประเภทงบประมาณแต่ถ้าคุณเลือกอย่างชาญฉลาดก็ไม่โดดเด่นมากนัก

ณ จุดนี้ เป็นการดีที่จะจดจำงบประมาณที่วางแผนไว้ และเลือกวัสดุเฉพาะจากกลุ่มราคาที่วางแผนไว้ทันที และอย่าแม้แต่จะมองไปที่อื่น ไม่ว่าคุณต้องการอย่างไร มิฉะนั้น งบประมาณจะคืบคลานอย่างรวดเร็วในทุกด้าน

7) ควรเลือกวัสดุราคาถูกสำหรับการตกแต่งที่ไม่ฉูดฉาดเพื่อไม่ให้ความเลวของพวกเขาดึงดูดสายตา

ไม่มีแผงดอกไม้ติดผนัง ไม่มีประตูที่มีการแทรกกระจกที่ซับซ้อน เข้าไว้อย่างเรียบร้อย กรณีนี้ดูเป็นมินิมอล

ราคาของอพาร์ทเมนต์นั้นพิจารณาจากปัจจัยสำคัญสองประการ: ที่ตั้งและประเภทของบ้าน อย่างไรก็ตาม สภาพของอพาร์ทเมนต์ การซ่อมแซมและการตกแต่ง (หรือการขาดหายไปทั้งหมด) สามารถปรับต้นทุนของอพาร์ทเมนต์ได้มากถึง 10-15% นั่นคือเหตุผลที่คำถามที่มักเกิดขึ้นในใจของผู้ขายอพาร์ทเมนต์: มันคุ้มไหมที่จะทำการซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์? และคุณต้องลงทุนเท่าใด (และที่ไหน) เพื่อให้สิ่งนี้นำไปสู่การขายอพาร์ทเมนต์ก่อนกำหนดและอย่างน้อยเงินที่ลงทุนก็ได้รับคืน (ดียิ่งขึ้นพร้อมกำไร) หรือบางทีคุณไม่ควรทำการซ่อมแซมเลย แต่ขายอพาร์ทเมนต์ในรูปแบบที่เป็นอยู่ตอนนี้?

การซ่อมแซมเครื่องสำอาง: ราคาถูกและร่าเริง

สามารถเริ่มเตรียมการขายอพาร์ทเมนท์ล่วงหน้าได้ จากการซ่อมแซมเครื่องสำอาง. เงินที่ลงทุนใน "เครื่องสำอาง" มักจะจ่ายออกและมีส่วนทำให้มากขึ้น ขายด่วนอพาร์ตเมนต์

วอลล์เปเปอร์ราคาไม่แพง แต่ใหม่ทันสมัย ​​"เน้น" ข้อดีของที่อยู่อาศัย เสื่อน้ำมันที่ฉีกขาดและชำรุดในทางเดินสามารถเปลี่ยนได้ด้วยอันใหม่ กระดานรอบไม้เก่า ๆ สามารถเปลี่ยนได้ด้วยพลาสติกราคาไม่แพง ประตูภายในไม้เก่า กรอบหน้าต่าง ขอบหน้าต่าง สามารถทำความสะอาดและทาสีได้ รอยเปื้อนบนเพดานที่ทิ้งไว้หลังจากน้ำท่วมอพาร์ทเมนต์โดยเพื่อนบ้านเมื่อสิบปีก่อน ต้องกำจัดออก งานหลักของการซ่อมแซมเครื่องสำอางคือการทำให้อพาร์ทเมนท์ดูน่าดึงดูดและเรียบร้อยยิ่งขึ้น การซ่อมแซมเครื่องสำอางส่วนใหญ่สามารถทำได้ด้วยตัวคุณเองหรือโดยการจ้างทีมผู้สร้างที่เป็นแขกรับเชิญ

ในกรณีส่วนใหญ่ การใช้จ่ายในการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ครั้งใหญ่ก่อนที่จะขายนั้นจะไม่สมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ. ตัวอย่างเช่นพื้นที่ที่อยู่อาศัยถือว่าห่างไกลจากความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยไม่มีชื่อเสียง หรืออพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่ที่ชั้นหนึ่ง (สุดท้าย) หรืออพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่ใน "Khrushchev" สี่หรือห้าชั้น หากคุณกำลังขาย "ครุสชอฟพื้นเมือง" ของคุณ การลงทุนที่เหมาะสมที่สุดคือการติดวอลเปเปอร์ ทาสีประตูและหน้าต่างโดยไม่ต้องเปลี่ยนใหม่ นั่นคือเครื่องสำอางที่ถูกที่สุดและน่าโมโหที่สุด และไม่มีอะไรมากไปกว่านี้!

ซ่อมแซมทุน.

หากสถานที่ตั้งที่อยู่อาศัยมีความต้องการสูง คุณสามารถรับความเสี่ยงและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น: เปลี่ยนท่อน้ำ ใส่ หน้าต่างพลาสติก, เปลี่ยนประตูภายใน, หุ้มฉนวนระเบียง (ชาน), วางลามิเนตบนพื้น, สั่งตู้เสื้อผ้าบานเลื่อน

ผู้ขาย-ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใน ข้อตกลงทางเลือกเลือกอพาร์ทเมนต์ที่คุณสามารถย้ายเข้าและขนส่งของใช้ส่วนตัวได้ทันที นอกจากนี้ ด้วยความยินดีอย่างยิ่ง ผู้ที่ไม่ต้องการทำจะซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมการซ่อมแซม ("การซ่อมแซมสองครั้งเท่ากับไฟไหม้ครั้งเดียว" "ใครจะจัดการกับการซ่อมแซมนี้" "เด็กเล็กในครอบครัว - ไม่มี ได้เวลาซ่อมแซม") ผู้ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่อีกกลุ่มหนึ่งที่ต้องการที่อยู่อาศัยพร้อมซ่อมแซม เนื่องจากมีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถชำระเงินกู้และรับภาระค่าซ่อมแซมได้ ผู้ซื้อประเภทนี้มีแนวโน้มที่จะสามารถกู้คืนส่วนสูงสุดของต้นทุนได้ ยกเครื่องอพาร์ทเมนต์ก่อนขาย (สูงสุดไม่เกิน 70-100% ของเงินลงทุน)

มีความคิดเห็นที่ดีในหมู่ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์: ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมครั้งใหญ่ก่อนขายอพาร์ทเมนต์สามารถบวกเข้ากับต้นทุนได้หลังจากหารด้วยอย่างน้อยสอง ในแง่หนึ่ง เชื่อว่าการลงทุน (เช่น ในระบบประปา หน้าต่างโลหะพลาสติก เตาแก๊สและเตาไฟฟ้าปูกระเบื้องห้องน้ำหรือฝักบัวใหม่) มีสึกบ้างแล้ว คุณสามารถเปรียบเทียบกับรถใหม่ที่สูญเสีย 10-15% ของมูลค่าทันทีหลังจากที่เจ้าของออกจากตัวแทนจำหน่าย

ในทางกลับกัน มีผู้ซื้อประเภทหนึ่งที่ไม่ว่าในกรณีใดๆ จะ "ทิ้ง" การปรับปรุงที่มีอยู่ในอพาร์ทเมนต์ เนื่องจากพวกเขาต้องการทำทุกอย่างตามความชอบ "ตั้งแต่เริ่มต้น" นอกจากนี้ ความคิดเห็นของผู้ซื้อและผู้ขายมักไม่เห็นด้วยเกี่ยวกับการซ่อมแซมและสภาพของอพาร์ทเมนต์ที่ "ควรเป็น" และราคาเท่าไหร่ในตอนนี้ การซ่อมแซมที่เสร็จสมบูรณ์มักจะมี "มูลค่า" ที่แตกต่างกันในสายตาของผู้ซื้อ อีกสิ่งหนึ่งคือหากมีการขายอพาร์ทเมนต์ที่มีเลย์เอาต์ "พิเศษ" และการออกแบบ "ของผู้แต่ง" และในขณะเดียวกันรสนิยมของผู้ซื้อและผู้ขายก็ตรงกัน ในกรณีนี้มีโอกาสที่ผู้ซื้อจะจ่ายเพิ่มสำหรับการซ่อมแซม แต่เท่าที่เขาต้องการ (หรือเท่าที่เขาชอบการซ่อมแซม)

ไม่ว่าในกรณีใด ผู้ขายไม่ควรลืมว่าเวลาของ "ตลาดของผู้ขาย" นั้นหมดไปนานแล้ว ควรคิดอย่างรอบคอบก่อนที่จะลงทุนอย่างจริงจังเพื่อเตรียมการขายที่อยู่อาศัย หลักความเป็นไปได้ทางเศรษฐศาสตร์ระบุว่า เงินที่ลงทุนควรจะจ่ายออกไม่มีใครยกเลิก

ไม่ว่าจะคุ้มกับการซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์, ไม่ว่าจะเพิ่มต้นทุน, ไม่ว่ามันจะอนุญาตให้คุณขายแพงขึ้น, ไม่ว่าเกมจะคุ้มค่ากับเทียนหรือไม่ - เราหา!

เหตุผลในการขายอพาร์ทเมนต์อาจแตกต่างออกไป - ย้ายไปเมืองหรือภูมิภาคอื่น, ซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีมากกว่านั้น พื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้น. ในทุกกรณีเหล่านี้ บทบาทสำคัญเล่นการเงินที่เจ้าของอพาร์ทเมนต์วางแผนที่จะได้รับจากการขายที่อยู่อาศัย

เจ้าของอพาร์ทเมนท์ทราบดีอยู่แล้วว่าการตกแต่งใหม่ก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนท์สามารถเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในการขาย

เมื่อไร การซ่อมแซมที่มีคุณภาพอพาร์ทเมนต์มีโอกาสที่จะขายทรัพย์สินในราคาที่น่าดึงดูดใจหรือปรับเงื่อนไขการขายได้อย่างอิสระและสะดวกยิ่งขึ้น

แต่ด้วยข้อได้เปรียบที่เห็นได้ชัดเจน มีเพียงไม่กี่คนที่รู้วิธีหลีกเลี่ยง ข้อผิดพลาดทั่วไปในการก่อตัวของราคาและต้นทุนทางการเงินสำหรับการซ่อมแซม นี้จะกล่าวถึงต่อไป

มาดูกันว่าควรซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนท์หรือไม่

ค่าซ่อมก่อนขาย

อันดับแรกเกี่ยวกับเวลา จากนั้นเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย เดดไลน์ไม่ต้องกลัว! การซ่อมแซมมีแนวโน้มที่จะเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพด้วยวิธีการที่เหมาะสม

ตอนนี้หลังจากใช้เวลาสองสามชั่วโมง คุณสามารถคำนวณต้นทุนของวัสดุก่อสร้าง ทีมซ่อม ได้โดยอิสระ หากคุณตั้งค่าพารามิเตอร์การซ่อมแซมอย่างถูกต้อง

ราคาเฉลี่ยสำหรับการซ่อมแซมอพาร์ทเมนต์อาจอยู่ที่ 250,000 ถึง 1 ล้านรูเบิล การซ่อมแซมอพาร์ทเมนต์ราคาแพงไม่น่าจะกลับมาหาคุณเมื่อคุณขายบ้าน

ผู้ซื้อบางรายหลังจากได้บ้านแล้วจะสร้างใหม่ตามความชอบของเขาเป็นเวลาหลายปี บางคนจะพอใจกับสิ่งที่เขาซื้อและในอีก 3-5 ปีข้างหน้าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงทั่วโลก โดยทั่วไปแล้วใครบางคนกำลังมองหาอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีการซ่อมแซม

จำนวนเงินที่ใช้ในการซ่อมแซมก่อนการขายจะรวมอยู่ในราคาของอพาร์ทเมนต์

และการขายนี้จะคงอยู่ได้นานแค่ไหนหากราคาเมื่อเทียบกับแอนะล็อกกลายเป็นว่าเกินราคา

วิธีการซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์อย่างประหยัด

เพื่อไม่ให้ใช้เงินในการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์มากเกินกว่าที่จำเป็นต้องรู้สิ่งต่อไปนี้:

• หากที่อยู่อาศัยอยู่ในสภาพปานกลางมากหรือน้อยก็ไม่สมเหตุสมผลที่จะเริ่มซ่อมแซมอพาร์ทเมนต์แม้ว่าจะเป็นเครื่องสำอางก็ตาม ก็เพียงพอแล้วที่จะเตรียมขาย จัดของ ล้าง ขันสกรูหลอดไฟที่หายไป
• หากสภาพแย่กว่าค่าเฉลี่ยคุณสามารถทำการซ่อมแซมอพาร์ทเมนต์แบบเบา ๆ ได้ซึ่งจะทำให้วัตถุนั้นสดชื่น
• หากสภาพของวัตถุไม่น่าพอใจก็ไม่มีเหตุผลที่จะทำการตกแต่งอพาร์ทเมนต์ใหม่ - คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเท่านั้นและมีเพียงไม่กี่คนที่จะพอใจกับการซ่อมแซมดังกล่าว มักจะมีผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ดังกล่าวที่ต้องการซื้อวัตถุโดยไม่ต้องซ่อมแซม

หากคุณยังคงตัดสินใจที่จะซ่อมแซมคุณไม่ควรคิดว่าวัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพงจะได้รับการชื่นชมจากผู้ซื้อ หลายคนไม่รู้ถึงความแตกต่างระหว่างการปูผนังราคาถูกและมีราคาแพง

จำไว้ว่าคุณมีร้านค้าวัสดุก่อสร้างมากมายในเมืองของคุณ และพวกเขาแข่งขันกันเพื่อจัดโปรโมชั่นและมอบส่วนลด! ใช้ประโยชน์จากข้อเสนอเหล่านี้สำหรับการซื้อวัสดุก่อสร้าง

นอกจากนี้อย่าลืมว่ามีการขายของเหลือและการแต่งงานเล็กน้อย นี่คือตัวเลือกของคุณ! โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าอพาร์ทเมนต์เป็นแบบห้องเดียวและคุณต้องการทุกอย่างเล็กน้อย

งานที่ "สกปรก" ที่สุดคือการเปลี่ยนท่อประปาและท่อน้ำทิ้งเช่นเดียวกับการฉาบผนังและการพูดนานน่าเบื่อพื้น สั่งเทปูนฉาบผนังยานยนต์ประหยัดกว่าจ้างคนงาน

เพื่อไม่ให้ใช้เงินในการปรับระดับผนังให้กาววอลล์เปเปอร์ที่มีแถบกว้าง 1 เมตร - พวกเขาจะปกปิดข้อบกพร่องทั้งหมดได้อย่างสมบูรณ์แบบ

และโดยวิธีการเพราะ วัสดุจะไม่แพง เลือกสีพาสเทล โทนสีอ่อน สร้างการตกแต่งภายในในสไตล์มินิมอล

กฎทั่วไปสำหรับการซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์

การตกแต่งภายในห้องชุดต้องเข้ากับระดับภายนอกของบ้าน

คุ้มไหมที่จะซ่อมแซมก่อนขายบ้านชั้นประหยัดสไตล์ดีไซน์แพง? ไม่แน่นอน! วิธีการนี้สมเหตุสมผลสำหรับธุรกิจหรือชนชั้นสูง

มิฉะนั้นผู้ซื้อจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในบริเวณใกล้เคียงที่ถูกกว่าและทำการซ่อมแซมตามความชอบ

การซ่อมแซมที่มีคุณภาพสูงจะได้รับความนิยมมากขึ้นเมื่อระดับของบ้านสูงขึ้น

คุ้มไหมที่จะเลื่อนนัด?

การพัฒนาขื้นใหม่เป็นสิ่งที่ดี แต่คุณต้องระมัดระวังมากขึ้นในการนำการตัดสินใจด้านวิศวกรรมและการออกแบบมาใช้เพราะ เป็นการยากที่จะหาเพื่อนที่มีความชอบเหมือนกัน และอาจมีไม่กี่คนที่มีรสนิยมคล้ายกับคุณ

นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจไม่ชำระในระหว่างการขายเพราะ บางคนจะไม่ชอบแท่น บางคนจะย้ายอ่างล้างจานไปที่อื่น

หากคุณมีการพัฒนาขื้นใหม่ที่ผิดกฎหมายให้ลองสร้างเอกสารขึ้นมาใหม่

หากคุณเคยปรับปรุงอพาร์ทเมนต์และส่งผลกระทบต่อผนังรับน้ำหนัก อพาร์ทเมนต์สามารถขายได้เป็นเวลานาน มีคนน้อยมากที่ต้องการจัดทำเอกสารและจ่ายค่าปรับ

คุ้มไหมที่จะซ่อมก่อนขาย ถ้าไม่มี?

มีตัวเลือกอื่นซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของคุณในการเลือกช่วงของลูกค้าที่คุณกำหนดเป้าหมายไปยังสถานที่ให้บริการของคุณ

มีกลุ่มผู้ซื้อที่ค่อนข้างใหญ่ที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องซ่อมแซม แม้แต่ชุดอุปกรณ์ตกแต่งอพาร์ทเมนต์สมัยใหม่ขั้นต่ำ เช่น หน้าต่างพลาสติกและประตูหน้าที่ดี ก็ไม่มีความสำคัญต่อพวกเขา

พวกเขาทำตามขั้นตอนนี้อย่างมีสติและจะไม่จ่ายเงินมากเกินไปสำหรับการทำความร้อนใต้พื้นในที่พักชั้นประหยัด สำหรับที่อยู่อาศัยที่หรูหรา ในกรณีนี้ ลูกค้าดังกล่าวได้รับแรงบันดาลใจจากแนวคิดที่จะรวบรวมโซลูชันการออกแบบดั้งเดิมของพวกเขา

สรุป

ดังนั้นในฐานะผู้ขายอสังหาริมทรัพย์คุณต้องเข้าใจสิ่งต่อไปนี้ด้วยตัวคุณเอง - หากการซ่อมแซมในอพาร์ทเมนต์ทำตามประเภทของที่อยู่อาศัยหรือมุ่งเน้นไปที่ลูกค้ารายใดรายหนึ่งการขายอพาร์ทเมนต์สามารถนำมาเพิ่มเติมได้ กำไรหรือเร่งการแสดงออกของวัตถุ

คุณได้เรียนรู้ว่าควรซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่และควรเป็นอย่างไร แบ่งปันบทความกับเพื่อนของคุณ บุ๊คมาร์คเว็บไซต์ในเบราว์เซอร์ของคุณ!

ทวีตประจำวัน: หลานๆ ของคุณยายวัย 120 ปี คลั่งซื้ออพาร์ตเมนต์ของตัวเอง

ก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนต์ผู้คนมีคำถามมากมายและไม่ใช่เฉพาะเรื่องทางกฎหมายเท่านั้น หนึ่งในนั้นซึ่งอาจทำให้ปวดหัวและทำให้คุณสงสัยได้นานกว่าหนึ่งวันคือควรซ่อมแซมก่อนขายห้องชุดหรือไม่ ในแง่หนึ่ง ฉันไม่ต้องการเสียเงินและเวลา ในทางกลับกัน ดูเหมือนว่าพวกเขาควรให้เงินมากกว่านี้สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่สะอาดและเป็นระเบียบเรียบร้อย และพวกเขาจะซื้อได้เร็วขึ้นและมีความสุขมากขึ้น ฉันจะเพิ่มข้อโต้แย้งสองสามข้อเพื่อสนับสนุนมุมมองหนึ่งและอีกมุมมองหนึ่งโดยไม่อ้างว่าเป็นความจริงสูงสุด

แพงกว่าหรือเร็วกว่า

เป้าหมายใดที่คุณต้องการบรรลุด้วยการซ่อมแซมก่อนการขายในอพาร์ตเมนต์ วิธีที่คุณตอบคำถามนี้จะเป็นตัวตัดสินว่าการซ่อมแซมนั้นคุ้มค่าหรือไม่ โดยปกติแล้วเจ้าของต้องการขายอพาร์ทเมนต์ให้เร็วขึ้นหรือแพงกว่าที่เป็นอยู่ตอนนี้ หรือทั้งสองอย่าง แต่ก่อนอื่นเรามากำหนดสิ่งที่มีผลต่อราคาของอพาร์ทเมนต์ ตามกฎแล้วปัจจัยหลักคือที่ตั้งและประเภทของบ้าน สภาพของอพาร์ทเมนต์การมีหรือไม่มีการซ่อมแซมที่ดี (หรือการซ่อมแซมโดยหลักการซึ่งอาจเป็นเช่นหลังจากเกิดไฟไหม้หรือผู้อยู่อาศัยที่มีสถานะทางสังคมที่สอดคล้องกัน) สามารถปรับจำนวนผลลัพธ์ได้ 10-15% ด้วยราคาปัจจุบัน นี่เป็นโบนัสที่น่าพอใจเมื่อขาย อย่างไรก็ตาม คุณไม่ควรคิดว่าถ้าคุณติดวอลล์เปเปอร์ในกระท่อมร้าง ราคาของมันจะพุ่งทันที บางครั้งก็ง่ายกว่าที่จะทิ้งและขายทุกอย่างตามที่เป็นอยู่

อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเมนต์ที่เป็นระเบียบเรียบร้อยนั้นน่าเข้าไปมากกว่าอพาร์ทเมนต์ที่ตายแล้วเสมอ ดังนั้นหากเป้าหมายคือการขายทรัพย์สินให้เร็วที่สุด การตกแต่งใหม่เล็กน้อยก่อนการขายอพาร์ทเมนต์จะมีประโยชน์ ฉันเน้นคำว่า "เครื่องสำอาง" ฉันไม่แนะนำให้เปลี่ยนท่อและท่อประปาในกรณีนี้ สูงสุดที่สามารถทำได้คือล้างเพดาน, กาวใหม่ (และไม่จำเป็นต้องแพง, คุณสามารถทำได้ดี) วอลล์เปเปอร์, สีอ่อนและผงสำหรับอุดรูในบางแห่ง สิ่งสำคัญที่นี่คืออพาร์ทเมนท์ดูดีและไม่ทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพกลัวที่จะกลัว อย่างที่คุณทราบ ความประทับใจแรกนั้นแข็งแกร่งที่สุด ดังนั้นจะเป็นการดีกว่าหากเป็นไปในทางบวก

ใครสามารถดูแลการซ่อมแซมดังกล่าวได้? ตามกฎแล้วผู้ที่จำเป็นต้องย้ายเข้าทันทีและผู้ที่ไม่ต้องการซ่อมแซมทันทีหลังจากการซื้อ เหล่านี้คือผู้เข้าร่วมการแลกเปลี่ยน ผู้กู้จำนองผู้ที่มีเด็กเล็ก หรือผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า อย่างที่คุณเห็น รายการค่อนข้างใหญ่ และในกรณีนี้การใช้จ่ายเงิน 5-10,000 เพื่อขายอพาร์ทเมนต์อย่างรวดเร็วจะค่อนข้างสมเหตุสมผล

วิธีขายอพาร์ทเมนต์ให้มากขึ้น

ที่นี่สถานการณ์ซับซ้อนมากขึ้นและอาจขึ้นอยู่กับโชค อย่างไรก็ตามหากอพาร์ทเมนท์ พื้นที่ที่ดีคุณสามารถลองเพิ่มมูลค่าและรับประโยชน์จากมันได้

ให้ฉันบอกคุณอีกเล็กน้อยเกี่ยวกับการซ่อมแซมเครื่องสำอาง เป็นไปได้มากว่าเขาจะไม่เพียง แต่ช่วยขายอพาร์ทเมนต์ได้เร็วขึ้น แต่ยังไม่ยอมให้คุณขายราคาถูกเกินไป บ่อยครั้งที่ผู้ขายต้องยอมลดราคาเนื่องจากสภาพห้องไม่เอื้ออำนวย ราคาของ "ขั้นตอน" สามารถเป็นได้ทั้ง 50 หรือ 100,000 ดังนั้นหากคุณเก็บในจำนวนที่น้อยลง คุณก็จะได้เงินสำหรับค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ

แต่ที่นี่ สิ่งที่จะไม่พิสูจน์ตัวเองอย่างแน่นอนคือการยกเครื่องครั้งใหญ่การเปลี่ยนท่อใส่หน้าต่างใหม่ - ทั้งหมดนี้จะมีผลที่ยอดเยี่ยมต่อความเร็วในการขาย แต่ส่วนใหญ่ราคาอพาร์ทเมนท์จะสูงขึ้นตามราคาซ่อมแซม แม่นยำยิ่งขึ้น: การซ่อมแซมจะชำระ 70-100% ในขณะเดียวกันประเภทของผู้ซื้อจะเหมือนกัน - ผู้ที่ไม่ต้องการหรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ในขณะนี้ - แต่มีโอกาสทางการเงินที่มากกว่าเล็กน้อย

นอกจากนี้ยังมีผู้คนจำนวนมากที่ต้องการทำการซ่อมแซมด้วยตนเองใน อพาร์ตเมนต์ใหม่. อย่างที่คุณทราบมันเป็นเรื่องยากที่จะหาสหายที่มีรสนิยมและสีสันเราจะพูดอะไรได้บ้าง รูปร่างอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นลองนึกภาพว่าวอลเปเปอร์ที่คุณเลือกด้วยความรักจะถูกฉีกออกหลังจากขายไปหนึ่งสัปดาห์ และสัปดาห์ที่คุณใช้ไปในการติดนั้นเป็นการเสียเวลาและความพยายามของคุณโดยเปล่าประโยชน์

แน่นอนว่ามีข้อยกเว้น สิ่งนี้ใช้กับอพาร์ทเมนต์หรูหราที่มีรูปแบบเฉพาะตัวพร้อมการปรับปรุงโดยนักออกแบบ หากคุณพบผู้ซื้อที่เหมาะสมคุณสามารถทำเงินได้ดีจากการซ่อมแซมดังกล่าว ซึ่งโดยวิธีการบางอย่างทำบนพื้นฐานมืออาชีพ

เกิดอะไรขึ้น.จากมุมมองของฉัน การปรับปรุงใหม่ก่อนการขายสามารถสมเหตุสมผลได้ หากอพาร์ทเมนต์อยู่ในสภาพไม่ดีและคุณต้องการขายอย่างรวดเร็ว "เครื่องสำอาง" ก็เหมาะ - ราคาถูกและร่าเริง หากอพาร์ทเมนต์ดูดีอยู่แล้วจะเป็นการดีกว่าที่จะทิ้งทุกอย่างไว้เหมือนเดิม ในกรณีที่รุนแรง คุณสามารถลดราคาลงได้เล็กน้อย แต่อย่าเสียเวลาและพลังงานไปกับการซ่อมแซมที่ไม่จำเป็น

ก่อนขายอพาร์ทเมนต์ ผู้ขายอพาร์ทเมนต์มีคำถามที่สำคัญมากข้อหนึ่ง: “ วิธีขายอพาร์ทเมนต์ของคุณให้แพงขึ้นและมีกำไรมากขึ้น»?
ขายตามสภาพหรือปรับปรุงใหม่? ในแง่หนึ่งสำหรับ อพาร์ทเมนต์ที่ดีการซ่อมแซมก็ต้องจ่ายมากขึ้น ในทางกลับกัน เงินที่ลงทุนไปในการซ่อมแซมอาจใช้ไม่หมด ปรากฎว่าเสียเวลาและไม่ได้รับผลประโยชน์ใดๆ จะเป็นผู้ขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไร?

ลองคิดดูด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ

Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group: “การซื้ออพาร์ทเมนต์โดยที่มีการปรับปรุงใหม่ของผู้อื่นนั้นเป็นการประนีประนอมเสมอ ซึ่งไม่ใช่ว่าลูกค้าทุกรายจะพร้อมสำหรับสิ่งนี้ แม้ว่าการซ่อมแซมจะมีคุณภาพสูงมาก แต่ตามกฎแล้วผู้ซื้อรู้สึกเสียใจที่ต้องทำซ้ำ แต่เขาไม่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์แบบนี้จริง ๆ หลายคนต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับรสนิยมของพวกเขา นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการทำงานให้เสร็จอาจไม่คุ้มค่า โดยเฉพาะในกลุ่มชนชั้นสูง ทุกอย่างขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของต้องการขายทรัพย์สินเร็วแค่ไหน”

Dmitry Ovsyannikov ผู้อำนวยการ IPOTEK, RU: "อย่างที่รู้กันว่า"เจอกันบนเสื้อผ้า". และเมื่อมีการประชุมของอพาร์ทเมนต์กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพเกิดขึ้น อพาร์ทเมนต์ควรสร้างความประทับใจที่ดีให้กับผู้ซื้อ ความขัดแย้งของสถานการณ์คือตามกฎแล้วผู้ซื้อที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ทันทีหลังจากซื้อ (หรือหลังจากนั้นไม่นาน) ทำการซ่อมแซมโดยทำการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ "เพื่อตัวเขาเอง" และในเวลาเดียวกันผู้ซื้อก็ให้ความสนใจกับสภาพของอพาร์ทเมนท์ไม่น้อย ดูเหมือนว่า: ทำไมต้องใส่ใจกับสภาพของอพาร์ทเมนต์ถ้าอย่างไรก็ตามการซ่อมแซมโดยผู้ขายเป็นไปได้มากว่าผู้ซื้อจะทำซ้ำ

คุณสามารถแนะนำอะไรให้กับผู้ขายอพาร์ทเมนต์ได้บ้าง? มีทางเลือกอื่นนอกเหนือจากการซ่อมแซมที่มีราคาแพงหรือไม่?

มาเรีย ลิติเนตสกายา : « ตัวเลือกที่ดีที่สุด- ทำการซ่อมแซมเครื่องสำอางเพียงผิวเผินเพื่อ "รีเฟรช" อพาร์ตเมนต์ เนื่องจากทุกคนมีรสนิยมที่แตกต่างกันผู้ซื้อจึงมีแนวโน้มที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในสภาพที่ "ถูกฆ่าตาย" แต่ถูกกว่าเพื่อทำการซ่อมแซมตามรสนิยมของเขามากกว่าอพาร์ทเมนต์ราคาแพงกว่าพร้อมการตกแต่งสำเร็จรูปที่จะทำให้คุณรำคาญ”

มีอพาร์ทเมนท์ที่เรียกว่า "การซ่อมแซมของคุณยาย": เมื่อการซ่อมแซมเสร็จสิ้นในศตวรรษที่ผ่านมา นั่นคืออพาร์ทเมนต์สะอาด แต่วอลล์เปเปอร์ไม่โอ้อวดในบางสถานที่มองเห็นการรั่วไหลจากเพื่อนบ้านพื้นไม้ปาร์เก้หลุดออกไป ...

จะต้องทำอะไรในอพาร์ทเมนท์เพื่อให้อพาร์ทเมนท์มีราคาเพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายน้อยที่สุด?

มาเรีย ลิติเนตสกายา:“ในกรณีของการขายอพาร์ทเมนต์ที่มีการปรับปรุงเก่า ควรทำการตกแต่งให้สวยงาม หรือแม้กระทั่งทำด้วยตัวเอง สิ่งนี้จะทำให้ราคาของอพาร์ทเมนต์อยู่ในระดับที่ยอมรับได้และในขณะเดียวกันก็ประหยัดเงิน ประการแรก การรั่วไหลเป็นสิ่งที่ควรกำจัด เพราะจะทำให้ผู้ซื้อ "กลัว" มากที่สุด - การรั่วไหลสามารถเปิดขึ้นใหม่ได้เสมอ

Dmitry Ovsyannikov: "การเตรียมตัวก่อนการขายของอพาร์ทเมนท์เป็นสิ่งจำเป็น ประกอบด้วยการจัดสิ่งต่าง ๆ ในอพาร์ตเมนต์และการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามกฎแล้วการซ่อมแซมที่ดีและละเอียดถี่ถ้วนจะไม่ได้ผล และจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องดำเนินการซ่อมแซมเล็กน้อยในราคาประหยัด: ติดวอลล์เปเปอร์ที่ลอกออกในสถานที่ต่าง ๆ ปกปิดรอยรั่วบนเพดาน (ถ้ามี) หล่อลื่นบานพับประตูเพื่อไม่ให้ประตูส่งเสียงดังเอี๊ยดเมื่อเปิด

อพาร์ทเมนต์ที่มี "การปรับปรุงใหม่ของคุณยาย" พบเจอในตลาดที่อยู่อาศัยชั้นยอดหรือไม่? หรือใช้กับอพาร์ตเมนต์ชั้นประหยัดเท่านั้น จะทำอย่างไรในกรณีนี้?

มาเรีย ลิติเนตสกายา: “เห็นได้ชัดว่ามีข้อเสนอเพียงเล็กน้อยในตลาดที่อยู่อาศัยชั้นยอดที่มี อย่างไรก็ตามมีสิ่งเหล่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องขายอพาร์ทเมนต์ในตึกระฟ้าของสตาลินซึ่งบางครั้งที่อยู่อาศัยก็อยู่ในสภาพที่น่าเสียดาย อย่างไรก็ตามสำหรับการขายวัตถุในบ้านประวัติศาสตร์และตำนานนั้นไม่จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมเลย - พวกเขาจะมีความต้องการสูงเสมอ เจ้าของอพาร์ทเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่มีแผนจะทำการซ่อมแซมครั้งใหญ่อยู่แล้ว

เป็นที่น่าสังเกตอีกอย่างหนึ่ง ตัวแปรที่เป็นไปได้- เมื่อเจ้าของบ้านขายบ้านที่ไม่ดังในตำนาน คอมเพล็กซ์ยอดเยี่ยม, ยังไง ตึกระฟ้าสตาลินและจบในอพาร์ตเมนต์มากว่าสิบปี สำหรับลูกค้าจำนวนมากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู สิ่งสำคัญคือที่อยู่อาศัยจะต้องตรงตามมาตรฐานคุณภาพที่ทันสมัยทั้งหมดจากมุมมองทางภาพและทางเทคนิค หาก "การบรรจุ" ในอพาร์ทเมนต์ล้าสมัยผู้ซื้ออาจจู้จี้จุกจิก บางทีในกรณีนี้ การพิจารณาวิธีดึงดูดลูกค้าก็สมเหตุสมผล ตัวอย่างเช่น สามารถซ่อมแซมเครื่องสำอางได้: ขัดและขัดพื้น ตามด้วยการเคลือบผิวใหม่ บางคนเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ล้าสมัยสำหรับอันใหม่ มีคนทำประตูที่ผิดปกติ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับจินตนาการและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้ขาย รวมถึงความรวดเร็วในการขายอพาร์ทเมนท์”

Svetlana Birina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองของ NDV-Nedvizhimost:“เกณฑ์ราคามีความสำคัญมากสำหรับลูกค้า ผู้คนแทบจะไม่มีงบประมาณที่เหมาะสม จากนั้นจึงมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับมุมมองที่ดี การตกแต่งที่สวยงาม และข้อดีอื่นๆ ด้วยเหตุนี้การขายอพาร์ทเมนต์ที่ "ถูกฆ่า" ในระบบเศรษฐกิจจึงง่ายกว่าในกลุ่มอื่น แม้ว่าแน่นอนว่าเพื่อลดเวลาในการเปิดรับแสง เราแนะนำให้คุณทำให้ห้องดูเป็นระเบียบเรียบร้อย - ซ่อมท่อประปา กำจัดรอยรั่ว ทาสีเพดาน ปูพื้นเรียบๆ และแน่นอน ทำความสะอาด แน่นอนว่าราคาจะไม่พุ่งสูงขึ้นจากนี้ แต่ผู้ซื้อจะเต็มใจที่จะตอบสนองต่อข้อเสนอในราคาที่เพียงพอ

การซ่อมแซมต้องเสียเงิน อพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่มีราคาสูงกว่า ผู้ขายควรทำการซ่อมแซมในห้องชุดก่อนขายหรือไม่? จะไม่กลายเป็นว่าอพาร์ทเมนต์จะแพงขึ้นเช่น 100,000 และ 200,000 จะใช้ในการซ่อมแซม?

สเวตลานา บิริน่า:“ ผู้ขายทำการซ่อมแซมเครื่องสำอางในอพาร์ตเมนต์ก็เพียงพอแล้วเพื่อให้ผู้ซื้อมองเห็นได้ ค่าใช้จ่ายจำนวนมากอาจไม่คุ้มค่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งในความเป็นจริงของตลาดในปัจจุบัน ในการหาผู้ซื้อ เจ้าของจะต้องให้ส่วนลด และผลที่ตามมาคือการลงทุนในการซ่อมแซมที่มีราคาแพงจะไม่คุ้มค่า ทำไมผู้ซื้อถึงใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 200,000-500,000 รูเบิล ในเมื่อมีตัวเลือกที่เหมาะสมกว่ามากมายในตลาดและการซ่อมแซมสามารถทำได้ในภายหลังโดยคำนึงถึงความชอบในการออกแบบที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญยังทราบด้วยว่าจำเป็นต้องคำนึงถึงสถานการณ์ในตลาด: ไม่ว่าพวกเขาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง: ในช่วงที่ราคาลดลง อาจกลายเป็นว่าในขณะที่การซ่อมแซมกำลังดำเนินอยู่ ราคาก็ตกลงมากจนอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ ตอนนี้ราคาถูกกว่าอพาร์ทเมนต์เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมาโดยไม่มีการซ่อมแซม

Svetlana Birina: "ตัวอย่างที่เด่นชัดคือครอบครัวได้ซื้อ "ชิ้นส่วน kopeck" ที่ถูกสังหารที่ Nagatinskaya ในราคา 10.5 ล้านรูเบิล ณ สิ้นปี 2557 แต่หลังจากซ่อมแซมเสร็จจึงตัดสินใจขายในช่วงกลางปี ​​2558 วันนี้การโทรอยู่ที่ระดับ 9.5 ล้านรูเบิลและถึงอย่างนั้นก็ไม่มีการใช้งานมากนัก”

เกิดอะไรขึ้น? หากอพาร์ทเมนต์อยู่ในสภาพไม่ดีจำเป็นต้องทำการซ่อมแซมเครื่องสำอาง และถ้าเธอดูดีอยู่แล้วคุณก็สามารถทำได้โดยไม่ต้องปล่อยให้ทุกอย่างเหมือนเดิม สบายใจทั้งคนซื้อและคนขาย