Перепланировка пятикомнатной квартиры в панельном доме. Перепланировка квартиры в панельном доме и ее особенности. Разработка проекта на базе ТЗ

Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

Понятие

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

На что обращают внимание

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Видео: ответы по вопросам процедуры

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

переносить стены и перегородки, их снос;
оборудование проемов для дверей;
увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
наносится вред фасаду;
причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

сведения о состоянии строения и его конструкций;
оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

серии строения;
годе постройки;
особенностях эксплуатации;
этаже, где размещен объект перепланировки;
состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

несущими конструкциями строения;
разгружающими перегородками;
инженерными коммуникациями;
послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);
К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.
акт-обязательство сторон;
Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.
отметка руководителя проекта;
Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.
общие данные;
Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.
архитектурно-строительные решения;
Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.
противопожарные мероприятия;
Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.
планы объекта до перепланировки;
За основу берутся документы БТИ.
демонтажно-монтажный план;
Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.
план полов и его экспликация;
Отмечается где какое напольное покрытие.
план помещения после перепланировки;
место размещения сентехоборудования;
схема водоснабжения и канализации;
узел гидроизоляции;
усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
договор на авторский надзор;
Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.
схема переустройства гипсокартонных перегородок;
указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
тех.заключение;
заключение пожарной инспекции;
заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
согласование автора проектировавшего дом;
согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
единый жилищный документ;
согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
договор о проведении надзора за строительными работами.

Проведение перепланировки в квартире трудозатратное мероприятие, особенно если квартира расположена в панельном доме. Особенности конструкции таких домов заключаются в том, что большая часть внутренних стен выполняет роль несущих и не подлежит полному либо частичному демонтажу. Для перепланировки в панельном доме нужно знать все этапы и нюансы ее проведения и четко следовать им.

Что такое перепланировка

Перепланировка представляет собой совокупность строительных работ, в ходе которых происходит изменение имеющейся конфигурации жилого или нежилого помещения и отступление от первоначальной проектной документации, утвержденной БТИ.

К таким работам относятся:

перенос либо разбор стен и перегородок для перераспределения площадей помещений в квартире;
демонтаж помещений, выполняющих роль подсобных (коридора), для увеличения площадей основных помещений;
изменение расположения и формы дверных проемов;
когда объединяются комната и балкон (лоджия, прихожая);
объединение расположенных рядом квартир (не только по лестничной клетке, но и по этажам)

Запрета на перепланировку в панельном доме в законодательстве нет, но существует целый ряд требований, которые должны быть соблюдены.

Перед началом ремонтных работ, включающих в себя перепланировку, нужно заказать соответствующую проектную документацию (проектное решение) по типовой форме (для таких распространенных случаев как перепланировка коридора в панельном доме) либо индивидуальному плану. Для того чтобы сократить данную статью расходов необходимо знать от каких решений стоит сразу отказаться, а какие могут быть реализованы.

Что говорит закон? На законодательном уровне ответ на вопрос «можно ли делать перепланировку в панельном доме» содержится в Жилищном кодексе РФ, федеральных законах, постановлениях и распоряжениях Правительства РФ.

Запрет на перепланировку

Полный перечень работ, при которых перепланировка запрещена приведен в постановлении Правительства РФ № 508.

К ним относятся:

нарушение целостности несущих стен и иных основных конструкций здания;
работы, при которых увеличивается нагрузка на перекрытия;
внесение изменений во внешний вид фасада строения и повреждение его;
ухудшение жилищных условий совладельцев помещений, в которых производится изменения, и соседей по дому;
работы, затрагивающие общедомовую собственность, на которые не получено согласие остальных жильцов дома;
внесение изменений в общедомовые коммуникации;
перенос санузла и ванной комнаты в помещения, расположенные над жилыми комнатами нижних этажей;
вариант перепланировки с объединением жилой комнаты и кухни где есть газовая плита;
строительство лоджий на этажах выше первого;
перестройка помещений, расположенных в домах, подлежащих сносу в течение трех лет.

После исключения вышеуказанных работ, необходимо учесть иные важные моменты, связанные с подготовкой проектной документации.

Особенности

Наличие большого количества несущих стен — главная особенность панельных домов. Неправильно произведенные изменения конструкции даже в одной квартире представляют собой большой риск для всего здания, так как нарушают строительные нормы.

Важно! К отдельной группе можно отнести панельные дома старого образца — хрущевки. Несущих стен в них не так много.

В числе показателей, которые должны быть учтены при разработке проектной документации присутствуют:

Срок эксплуатации здания с момента постройки и уровень износа несущих конструкций.
Текущая нагрузка на конструктивные элементы и ее прогнозируемое изменение после ремонтных работ.
Высота здания и количество этажей, в том числе над изменяемым помещением. Количество возможных изменений в квартирах на нижних этажах значительно меньше, чем на верхних.
Были ли перепланировки в помещениях, расположенных этажами ниже.

Проектная документация изготавливается специальными организациями, состоящими в составе СРО. В том случае когда планируемая перепланировка квартиры в панельном доме будет осуществляться по типовой форме специалисты могут обойтись и без первоначального проекта всего здания ограничившись разработкой проекта изменений. Однако, если его сделать, уменьшатся риски отказа в согласовании проекта гос. службами и экономится время на хождение по службам.

Порядок согласования

Согласование перепланировки состоит из нескольких этапов, в ходе которых необходимо собрать ряд разрешительных документов.

Разрешения на перепланировку

Проект перепланировки следует передать в БТИ для подготовки технического заключения и только после этого можно обращаться за соответствующим разрешением.

Пакет документов, помимо двух вышеуказанных, будет также состоять из:

заявления на проведение перепланировки;
документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
технического и кадастрового паспортов;
выписки из единого реестра прав на недвижимое имущество.

Срок рассмотрения документов составляет не более 45 дней.

Строительные работы

В случае с перепланировкой данные работы не стоит делать своими силами, лучше привлечь специализированную бригаду. Новая планировка должна приниматься не только самим собственником, но и комиссией, состоящей из представителей городской администрации, БТИ, жилищной инспекции (в субъектах РФ состав комиссии может разниться).

При отсутствии замечаний и соответствии результата проектной документации выдается акт о приеме работ и объекта в эксплуатацию.

Получение документов в БТИ и кадастровой палате

Следующий шаг — это получение нового технического и кадастрового паспортов на перепланированные помещения. Для этого весь ранее обозначенный пакет документов плюс разрешение на перепланировку и акт приемки работ передаются сначала в БТИ, а потом в кадастровую палату.

Внесение изменений в ЕГРП

Итоговая процедура — фиксация состоявшихся изменений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Соответствующее заявление можно подать через ближайший МФЦ и там же получить готовый документ.

Нужно быть готовым к тому, что на каждом из вышеуказанных этапов в ответ на заявление может прийти ответ, что перепланировка запрещена. Причинами к этому служат:

наличие неточностей и опечаток в документах (в данных о доме, серии свидетельства);
несоответствие проектной документации строительным нормам;
допущение нарушений в ходе строительных работ (монтажа, демонтажа) и неустранение их в указанный срок.

Если уполномоченные службы запрещают проводить указанные работы безосновательно, то их решение может быть обжаловано в суде.

Несоблюдение установленного законом порядка в любом случае повлечет за собой ряд негативных последствий.

Штрафные санкции

Самовольная перестройка может очень дорого обойтись собственнику, так как помимо штрафов, которые составляют до 5 тысяч рублей, его вправе обязать восстановить первоначальный вид квартиры. Невыполнение этого требования чревато реализации недвижимого имущества через торги по решению суда с выплатой компенсации собственнику. Вот только размер этой компенсации вряд ли будет соответствовать рыночной стоимости квартиры.

Важно! Если самовольное переустройство будет выявлено и оно не создало аварийных ситуаций, необходимо в срочном порядке получать техническую документацию (заключения, проекты и т.д.) для того, чтобы узаконить перепланировку в судебном порядке постфактум.

В том случае если в результате перепланировки был нанесен вред жизни и здоровью других людей, то это основание для применения уголовной ответственности.

Каждый человек хочет сделать свое жилье максимально комфортным и уютным, но в ряде случаев такое обустройство должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Это полностью относится к проведению перепланировки в помещениях, расположенных в панельных домах, так как от этого зависит не только комфорт жильцов, но и их здоровье и жизнь.

Архитектурно-проектное бюро №1 разрабатывает проекты перепланировок квартир в панельных домах всех серий! Мы также консультируем по любым вопросам, связанным с перепланировкой жилых и нежилых помещений в панельных домах и помогаем с в Мосжилинспекции и БТИ.

Распространенность типовых домов из железобетонных плит объясняется дешевизной и быстротой их сооружения. Но с точки зрения проведения панельные дома являются самыми проблемными: будьте готовы, что далеко не все ваши пожелания удастся воплотить в жизнь. Дело в том, что большинство внутренних поперечных стен в типовой панели - несущие, следовательно, их полный или частичный демонтаж категорически запрещён, и максимум, на что можно рассчитывать - сооружение проемов, да и то не всегда. Поэтому перепланировка квартиры в панельном доме редко проходит по упрощенной схеме - как правило, приходится заказывать разработку проекта с техническим заключением.

План секции современного панельного дома : почти все стены несущие. Основная масса панельных многоквартирных домов имеет схожую конструктивную схему

Лишь хрущевки и некоторые ранние панельные многоэтажки на основе хрущевок имеют минимум несущих стен в квартире, что очень облегчает и удешевляет проектирование и согласование перепланировок:

План рядовой секции старой панельной серии : все стены кроме межквартирных - это перегородки

Особенности перепланировки квартир в панельных домах

Задумывая перепланировку в панельном доме с объединением помещений, первым делом . Наиболее простой способ это сделать - измерить их ширину: если она превышает 12-14 см, то скорее всего стена капитальная, если меньше - перегородка.

При затрагивании несущих стен придётся заказывать инженерное обследование с оформлением в организации, занимавшейся разработкой проекта дома. Скорее всего, это будет институт , хотя некоторый процент панельных домов разрабатывался и другими институтами - Моспроект, ЦНИИЭП Жилища, и др.

Помимо текущего состояния здания и его конструктивных особенностей, на возможность перепланировки в панельном доме влияют и другие факторы, например, этаж. Чем выше расположена квартира, тем меньшая нагрузка приходится на стены и перекрытия, и соответственно, проем в несущей стене организовать проще. В то же время на нижних этажах аналогичный проем могут и не разрешить, либо «урежут» его до минимального размера. Еще одним важным фактором, который может вам помешать, является наличие подобных перепланировок у соседей сверху или снизу.

Кстати сказать, ГУП МНИИТЭП запрещает устраивать любые проемы в несущих стенах некоторых своих домов, построенных после 2007 года, за исключением специально размеченных при строительстве проектных ниш (в т.н. «стенах-трансформерах»).

Помимо разработки проектной документации, для согласования перепланировки в панельном доме, вам потребуется собрать комплект документов (список см. в п.п. 2.10 и 2.11 ) и сдать его в Мосжилинспекцию. Если к документам и проекту не будет претензий, вам выдадут распоряжение с разрешением на перепланировку вашей панельной квартиры.

Получив данный документ на руки, можно приступать к работам, выполнять которые должна строительная организация с допуском СРО в строительстве. Это даст гарантию, что в процессе производства работ не будет допущено нарушений СНиПов и СанПиНов, а также не произойдет отступлений от согласованного проекта. Кроме того, только сертифицированные подрядчики имеют право оформлять после монтажа усиления проемов или укладки гидроизоляции. Подписывать эти акты должны представители подрядчика и проектного бюро. Последние также осуществляют , т.е. контролируют соответствие проводимых работ проекту перепланировки.

Готовый ремонт сдается приемочной комиссии Мосжилинспекции. Если все произведённые работы соответствуют тем, что были указаны в проекте, и присутствует вся необходимая документация, которая по всем правилам заполнялась на протяжении всего процесса переустройства, то комиссия подпишет акт о завершенной перепланировке. На его основании БТИ оформит новый техпаспорт квартиры, на плане которого будут зафиксированы все изменения планировки. Только после этого перепланировка в панельном доме, равно как и в любом другом, будет считаться полностью законной. Данный порядок един для всех типов жилых многоквартирных домов.

Перепланировка панельной хрущевки

Как мы отмечали выше, не во всех панельных домах все межкомнатные стены - несущие. Есть серии, где комнаты отделяются друг от друга тонкими перегородками, которые можно безболезненно сносить или делать в них проемы. К таким домам относятся прежде всего, хрущевки, например, распространенные серии , II-32 и другие. Несущую функцию в них выполняют фасадные стены и одна продольная стена по центру дома, а межквартирные стены играют роль диафрагм жесткости. Большинство межкомнатных стен исключены из силовой схемы и выполняются из легких материалов. Их демонтаж можно согласовать по эскизу, без техзаключения и проекта.

Проект перепланировки панельной хрущевки, 3 комнаты (серия 1605АМ):

квартира 56 кв.м

Перепланировка кухни в панельном доме

Почти во всех хрущевках, а также во многих более поздних сериях панельных домов, на кухнях стоят газовые плиты. Данное обстоятельство не позволяет собственникам полностью объединять такие кухни с комнатами. Даже когда есть возможность сломать разделяющую помещения стенку или устроить в ней проем, вам все равно придется установить взамен снесенной стены раздвижную перегородку, а на проем поставить дверь. Этого требует жилищное законодательство (см. п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ). Также не стоит забывать и о запрете на перенос кухни над жилыми комнатами соседей снизу (ПП РФ 2006г. №47).

Существует также ограничение для «однушек»: кухню с комнатой полностью соединять нельзя, поскольку единственное жилое помещение в квартире утратит при этом свой статус и будет считаться нежилым. При перепланировке трехкомнатной квартиры панельного дома, равно как и двухкомнатной, кухню с комнатой соединять можно - но с соблюдением всех условий и ограничений, касающихся несущих стен, газовых плит и прочего. Относительно «прочего» приведем такой пример: бывает так, что в стене между кухней и комнатой могут находиться системы отопления и (редко) вентиляции - в этом случае проем в ней либо не разрешат, либо автор дома введет в проект множество условий по габаритам проема и сложному усилению простенков металлическими профилями.

Пример перепланировки кухни в панельной однокомнатной квартире 35 кв. м:

Перепланировка ванной в панельном доме

Обычно связана с объединением или расширением этих помещений. Это достигается путем сноса разделяющей их перегородки или сантехкабины, а также присоединением площади смежного нежилого помещения (коридор, холл, темная комната, гардероб). Расширять «мокрые точки» с заходом на жилую площадь или переносить их так, чтобы они находились над жилыми комнатами и кухнями соседей - нельзя. Это запрещено нормативами - СаНПиН2.1.2.2645-10 и СНиП 31-03-2003. Кроме того, расширение ванной и уборной требует обязательной укладки гидроизоляции, что является вмешательством в конструкцию полов и согласуется по проекту, как и проемы в несущих стенах, затрагивание инженерных коммуникаций и другие сложные и потенциально опасные работы.

Несмотря на скромный размер штрафа для граждан при изменении несущих конструкций или изменения их функционального назначения, согласовывать перепланировку все же нужно. Какие особенности связаны с переустройством помещений в панельном доме, как оформить разрешение и какие работы нельзя делать в квартирах, в подробностях в публикации.

Особенности

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Главной опасностью и в то же время особенностью является панельная конструкция дома, в котором находится помещение, подлежащее перепланировке. Это связано с тем, что элементами зданиями являются связанные между собой панельные блоки.

При нарушении целостности одного из них возможно разрушение нескольких этажей или полностью здания. Такие действия могут причинить вред имуществу, здоровью и даже жизням граждан.

Отличие от монолитной конструкции заключается в том, что при сносить в ней нельзя только несущие блоки, в остальном обустроена кирпичная кладка, которую допускается частично сносить или расширять выложенные в ней проемы с учетом давления верхних этажей на конструкцию с целью недопущения разрешения стены и здания.

Что можно менять

Запрещены в общем все действия, связанные с проведением перепланировки, если они противоречат действующим строительным нормам и законодательству. Важно, что некоторые виды работ оцениваются как реконструкция, а это считается переустройством помещения и для его проведения требуется получения согласования с уполномоченными инстанциями.

В процессе перепланировки можно совершать следующие действия:

переносить кухню или увеличивать площадь за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора);
расширение санузла за счет не используемых в жилых целях помещений с учетом особенностей укладки гидроизоляции;
изменять конструкцию перегородок, в том числе не несущих, к примеру, из гипсокартона или ДСП, обустроенных в коридорах, гардеробных, кладовых и других вспомогательных помещений;
производить демонтаж подоконника двери или лоджии, совмещенного с жилой площадью в домах монолитного типа либо домах панельного типа, построенных по проектам до 2007 года;
обустраивать оконные проемы в домах монолитного типа без проведения предварительного исследования и усиления металлоконструкциями;
делать проемы в стенах с конструкциями до 2007 года, допускается выполнение таких работ в домах с поздними конструкциями, если их разработкой не занимался МНИИТЭП;
проводить установку кондиционеров и остекление балконов – согласование для этого не требуется;
переустанавливать сантехническое оборудование в «мокрых» зонах;
соединять кухни с электроплитой с жилыми помещениями;
осуществлять демонтаж и переносить батареи в другие комнаты, не предназначенные для отопления – коридоры, гардеробные и др.;
объединять соседние квартиры по одной площадке, верхние или нижние по этажам, если они оформлены в собственность одного гражданина или юридического лица;
устанавливать лоджии на первых этажах на придомовой территории – допускается только с согласия общего собрания собственников.

Как согласовать перепланировку квартиры в панельном доме

Алгоритм процедур по переустройству жилых помещений включает:

Заказ техпаспорта в БТИ с планом дома. Необходимость сбора таких документов продиктована тем, что при согласовании изменений в несущих конструкциях требуется оценка нагрузка на стены после сноса или расширения дверных проемов, установки арок или оконных блоков на элементы здания, верхние и нижние этажи. Для этих целей служит конструктивный план, который получить можно в управлении капитального строительства при администрации города.
Обращение в ГУП МНИИЭТЭП преследует цель проверки проекта на предмет соответствия техническим нормам, используемым при возведении многоквартирного здания определенной серии для снижения опасности обрушения или нарушения целостности строения к нулю.
Техническое заключение отражает текущее состояние дома на момент проведения работ по перепланировке на момент строительно-технической безопасности. Обследованию подлежит как ремонтируемое помещение, так и находящиеся выше и ниже этажом квартиры или офисы, иные объекты. При выявлении дефектов указывается состояние здания и его конструкций, возможность проведения перепланировки, изучается подробно документация на здание и проектная декларация, разработанная на момент возведения строения. Техзаключение выступает основанием для оформления акта о перепланировке БТИ.

Согласование перепланировки включает несколько этапов:

Осуществляется сбор и анализ документов в БТИ.
Обращение собственника помещения в жилищную инспекцию для получения разрешения. Предоставляются технический паспорт, справки БТИ, в том числе поэтажный план и справки, проект перепланировки, заключения технической службы, СЭС, МЧС, автора проекта, согласование собственников соседних домов, свидетельство о собственности в копии, заверенной нотариусом, согласование балансодержателя дома – ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ или управляющей компании и др.

Посещение и обследование помещения представителями Жилищной инспекции происходит в последнюю очередь. В заявлении указывается на необходимость проведения комиссионного осмотра. При отсутствии нарушений подписывается акт о выполненных работ по перепланировке.

В ином случае направляется уведомление о несогласовании строительно-монтажных работ. В документе перечисляются нарушения с описанием дефектом. На их устранение, если такое возможно, назначается срок, после выполнения назначается вновь обследование.

Несмотря на сложности согласования перепланировки в жилом панельном доме проводить такие действия необходимо, поскольку при согласии и осмотре будут выявлены сложные и недопустимые моменты при осуществлении перепланировки.

Это позволит избежать обрушения здания, результатом которого может стать не только причинение ущерба имуществу других граждан и организаций, но и при самом плохом исходе – гибель людей.

Необходимые документы

Перед обращением в жилищную инспекцию и регистрирующий орган следует собрать пакет документов:

технический паспорт БТИ с поэтажным планом здания и экспликацией помещения;

проект перепланировки, разработанный организацией, имеющей лицензией на проведение такого вида работ;

техническое заключение о безопасности переустройства;
заключение пожарной инспекции – отделения МЧС;
согласование Роспотребнадозора;
согласие собственников соседних помещений, если работы задевают соединяющие квартиры конструктивные элементы;
свидетельство о собственности, заверенное нотариусом;

разрешение управляющей компании дома или обслуживающей организации;
договор на осуществление надзора за проведением строительно-монтажных работ.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы, которые затребуются по запросу жилищной инспекции.

Когда могут отказать

деформировать несущие стены, совершать любые действия по их разрешению;
изменять фасад здания или портить его;
делать переустройство, наносящее вред владельцам нижней квартиры;
отсутствие согласия на использование объектов в общедомовом использовании или придомовой территории;
проведение строительно-монтажных работ в объектах, в отношении которых запланирован снос в течение последующих 3 лет;
обустройство с использованием общих коммуникаций дополнительных помещений при отсутствии индивидуального вывода с целью усиления внутриквартирных конструкций, к примеру, вывод электропроводки или системы отопления;
изменение системы вентиляции или газификации, отводы на стояках с водоснабжением без получения соответствующих разрешений уполномоченных органов;
воспрещается оборудование санузла над жилыми помещениями нижних этажей.

При наличии этих оснований администрация отказывает в проведении перепланировки и уведомляет об этом собственника помещения. В случае несогласия хозяина квартиры он может подать жалобу в суд и согласовать перепланировку в принудительном порядке предварительно оплатив штраф.

С вступившим в силу постановлением необходимо обратиться в органы кадастрового учета для изготовления нового паспорта, в котором отражены выполненные изменения. Далее требуется обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства, если таковое требуется.

Отказ также может последовать:

при допущении опечаток, ошибок, несоответствии сведений в представленной документации, в том числе заявлении;
при несоответствии проекта требованиям технических и строительных норм;
при нарушении технологии проведения монтажных работ по факту и отсутствии их устранения в установленные сроки и др.

При выполнении самовольной перепланировки могут налагаться санкции:

штраф для граждан в размере от 2 до 2,5 тыс. руб., для организаций – от 300 тыс. руб.;
приведение за собственный счет помещения в первичное состояние на основании узаконенной проектной декларации;
выставление недвижимости на торги с выселением при несоблюдении требований законодательства, использовании жилья не по назначению;
при выполнении работ в объекте муниципальной собственности последует расторжение договора социального найма с выселением граждан, прописанных на основании договора социального найма;