Betrachten wir nun bestimmte Arten von Gebrauchswerten, die im Gegensatz zu den oben diskutierten Werten keine marktüblichen Werte sind. IVS 2 beschreibt andere Wertgrundlagen als Marktwert, aber zu Nichtmarktpreisen nicht alle, sondern nur solche, für deren Berechnung interne (marktfremde) Informationen und Vorstellungen über den Wert des Bewertungsgegenstandes eines bestimmten Marktteilnehmers und nicht des Marktes insgesamt sind weitgehend genutzt.
Der wichtigste Repräsentant des Nutzungswerts ist der Investitionswert.
Investitionskosten- Dies ist der Wert der Immobilie, die für einen bestimmten Investor oder eine Gruppe von Investoren für bestimmte Anlagezwecke bewertet wird.
Der Anlagewert wird anhand ermittelt Individuell Anforderungen an Investitionen, so dass deren Berechnung zugrunde liegt von diesem Investor verlangt Einkommen und einen bestimmten Satz ihrer Kapitalisierung.
Im Gegensatz zu Markt Wert, der einen „typischen“ Käufer und einen „typischen“ Verkäufer impliziert, basiert der Investitionswert auf den Bedürfnissen und Eigenschaften eines Anlegers, dessen Motive für den Markt untypisch sind. Das subjektiv Konzept, dessen Berechnung die Tatsache widerspiegelt, dass dieser Wert aufgrund von gebildet wird eigen Präferenz, Individuell Investitionsanforderungen und persönlich Beweggründe des Anlegers, die nicht die eines typischen Käufers oder Verkäufers sind, bei der Bestimmung berücksichtigt werden Markt Wert, der die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Kosten setzt nicht marktüblicher Typ.
Der Investitionswert befasst sich mit der Bestimmung des Barwerts zukünftiger Einkommensströme, die aus dem Betrieb der Immobilie erwartet werden, deren Art festgelegt ist. Investitionspläne. Für einen Investor wichtige Faktoren Risiko, Volumen und Kosten der Finanzierung, zukünftige Wertsteigerung oder Wertminderung von Immobilien und steuerliche Erwägungen.
Manchmal gibt es in der Literatur in den Listen von Bewertungszwecken, die den Investitionswert verwenden, solche, die überhaupt nicht mit dem Begriff des Investitionswerts zusammenhängen oder ihm eindeutig nicht entsprechen. Beispielsweise spricht eine Bewertungsfunktion wie „Handel mit dem bewerteten Unternehmen unter einer einzigen Gegenpartei“ nur von einem begrenzten Markt und nicht von den besonderen Möglichkeiten und Anlegerzielen, die mit dem Begriff des Anlagewerts verbunden sind.
Der Investitionswert wird, wie alle Nutzungswerte, durch Anwendung berechnet Einkommensansatz und die Konzentration auf die Individualität der Bewertungsparameter impliziert nicht die Verwendung des vergleichenden (Markt-)Ansatzes.
Es gibt eine Reihe von Gründen, warum der Anlagewert davon abweichen kann Markt. Hauptgründe können die Unterschiede sein, die sich bei der Anwendung des Income Approach in der Höhe der Cashflows und der Höhe des Abzinsungssatzes widerspiegeln. Sie bestehen aus:
- bei der Beurteilung der zukünftigen Rentabilität (erforderlich individuelle Norm Kapitalrendite);
- individuelle Vorstellungen über die Höhe des Risikos (nicht der Marktdurchschnitt);
- das Vorliegen einer atypischen Steuersituation ( steuerliche Anreize, besonderer Steuerstatus);
- das Vorhandensein eines Vorzugskreditsystems, das nicht von diesem bestimmten Eigentümer entfremdet ist (d. h. das nicht auf einen neuen Eigentümer übergeht);
- die Möglichkeit der Kompatibilität von Eigentum in seiner spezifischen Verwendung mit anderen Objekten, die ebenfalls Eigentum oder Kontrolle des Eigentümers sind (Synergieeffekt, der aufgrund einiger Effekte Risiken reduzieren kann).
Der Anlagewert für einen bestimmten Anleger kann davon abweichen Markt Kosten auch durch unterschiedliche Einschätzungen von Prestige, Standortaussichten etc.
Der effektive Einsatz einer Reihe individueller Tools und Fähigkeiten des Eigentümers kann sich reduzieren Investitionsrisiken und dementsprechend der Abzinsungssatz. Somit kann der Investitionswert des Objekts zahlenmäßig höher sein. Markt Wert aufgrund seiner breiteren Fähigkeiten, die sich von denen des durchschnittlichen Marktkäufers unterscheiden.
Dieser Wert kann auch aufgrund des spezifischen Interesses des Anlegers höher sein als der Marktwert. Es kann aber auch weniger sein Markt Wert aufgrund des besonderen Interesses des Verkäufers (günstiger verkaufen, aber richtige Person) oder im Falle der Verwendung eines anderen Objekts als NEI, aber streng durch Investitionspläne definiert.
Der Investitionswert sollte nicht mit verwechselt werden Markt der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, d. h. die Immobilie, in die investiert wird, die sich in der Phase der Investitionsauswirkung befindet.
Nutzwert- ein weiterer Repräsentant des Nutzungswerts, wenn der Wert des Grundstücks als Teil des Unternehmensvermögens bei der Durchführung der Ermittlung des Betriebswerts des Unternehmens ermittelt wird (d. h. in der Regel für den derzeitigen Eigentümer und mit derzeitiger Gebrauch, die möglicherweise nicht ihrem NEI entspricht). Typischerweise wird eine solche Bewertung zu den Zwecken durchgeführt Finanzberichterstattung oder die Erstellung interner Managementpläne. Oftmals kann das bewertete Objekt (Immobilien oder Ausrüstung) nur für eine bestimmte (Produktions-)Funktion verwendet werden und sein Gebrauchswert wird geschätzt Zuweisungsverfahren(Zuteilung) vom Wert des gesamten Unternehmens.
- Synergistischer Effekt(aus dem Wort Synergie(griechisch συνεργία, aus dem Griechischen. syn- zusammen, ergos- Handeln, Handeln)) führt dazu, dass die Summe der Kosten mehrerer Teile geringer ist als die Kosten des neuen Ganzen. Die Kosten des Synergieeffekts ermittelt durch Kapitalisierung der Einsparungen aus verschiedenen Ursachen in verschiedene Arten Fusionen (horizontal, vertikal, Konglomerat usw.).
- Siehe Unterabsatz 5.5.5.
Herkömmliche Methoden können zur Berechnung des Investitionswerts verwendet werden, sie verwenden jedoch Nicht-Marktdaten. Beispielsweise kann ein Anleger eine Rendite anwenden, die kein Marktsatz ist und für diesen Anleger spezifisch ist.
Bei Verwendung der diskontierten Methode Cashflows Zur Wertermittlung kommt der Gutachter auf den Schätzwert des Anlagewertes und nicht auf den Verkehrswert. Somit kann der Anlagewert je nach den Anforderungen des Anlegers höher oder niedriger als der Marktwert sein.
Barwert(rein gegenwärtiger Wert, Kapitalwert, engl. Barwert angenommen in internationale Praxis zur Analyse Investitionsprojekte Abkürzung - NPV oder NPV) ist die Summe der diskontierten Werte des Zahlungsstroms, die bis heute gegeben sind.
Der NPV-Indikator ist die Differenz zwischen allen Geldzuflüssen und -abflüssen, reduziert auf den aktuellen Zeitpunkt (der Moment, in dem das Investitionsprojekt bewertet wird). Es zeigt den Wert Geld die ein Investor von einem Projekt zu erhalten erwartet, nachdem die Mittelzuflüsse seine anfänglichen Investitionskosten und die mit dem Projekt verbundenen periodischen Mittelabflüsse wieder hereingeholt haben. Soweit Barzahlungen nach Zeitwert und Risiken bewertet, kann NPV als Wertschöpfung des Projekts interpretiert werden. Er kann auch als Gesamtgewinn des Anlegers interpretiert werden. Netto reduziert NPV-Kosten berechnet nach der Formel:
wo ist der diskontsatz
wo ist die Zahlung in Jahren () und die Anfangsinvestition IC (Das investierte Kapital) in der Größe
In einer verallgemeinerten Version sollten auch Investitionen diskontiert werden, da sie in realen Projekten nicht auf einmal (in der Nullperiode) durchgeführt werden, sondern sich über mehrere Perioden erstrecken. Die Barwertberechnung ist eine Standardmethode zur Bewertung der Effektivität eines Investitionsvorhabens und zeigt eine auf den gegenwärtigen Zeitpunkt reduzierte Einschätzung der Wirkung einer Investition unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Zeitwerts des Geldes. Wenn der NPV größer als 0 ist, dann ist die Investition kosteneffektiv, und wenn der NPV kleiner als 0 ist, dann ist die Investition wirtschaftlich nicht tragfähig (d. h. ein alternatives Projekt, dessen Rendite als Diskontsatz angenommen wird, erfordert weniger Investitionen einen ähnlichen Einkommensstrom generieren).
NPV kann auch verwendet werden, um die vergleichende Effizienz alternativer Investitionen zu bewerten (bei gleicher Anfangsinvestition ist das Projekt mit dem höchsten NPV rentabler). Aber immer noch für vergleichende Analyse zutreffender sind relative Leistung. In Bezug auf die Analyse von Investitionsprojekten ist ein solcher Indikator die interne Rendite.
Im Gegensatz zur Barwertkennzahl wird bei der Berechnung des Barwerts die Anfangsinvestition berücksichtigt. Daher unterscheidet sich die Barwertformel von der Barwertformel um die Höhe der Anfangsinvestition.
Beim Investieren, wie bei jedem Professionelle Aktivität eine eigene Terminologie entwickelt. Ich schlage vor, dass Sie die Konzepte verstehen, die für rentable Investitionen wichtig sind.Der Zweck der Investition besteht darin, die investierten Mittel zu vervielfachen. Die Rentabilität des Projekts kann anhand des Investitionswerts der Immobilie bestimmt werden. Lassen Sie uns im Detail überlegen, wie dies geschehen kann.
Was ist marktwert
Immer wieder kommt es zu Situationen, in denen sich ein unerfahrener Kaufmann auf den Marktwert eines Objekts verlässt oder gar einen Fachmann beauftragt, diesen zu berechnen. Formulierungsungenauigkeiten werden im besten Fall im weiteren Gespräch aufgedeckt. Aber es kommt vor, dass ein Investor, der Immobilien zu einem bestimmten Preis erwirbt, Verluste erleidet.
Was ist der Unterschied zwischen Investitionswert und Marktwert? Der Marktkurs ist derjenige, zu dem der Kauf und Verkauf einer Wohnung durch die Transaktionsteilnehmer wahrscheinlicher ist. Und der Investitionswert ist die persönliche Wahrnehmung der Immobilie durch einen bestimmten Investor. Lassen Sie mich erklären: Jeder Unternehmer investiert eine bestimmte Menge an Geldern, kann bestimmte Risiken tragen und plant, ein bestimmtes Einkommen zu erzielen. Alle diese Parameter werden für einzelne Anleger unterschiedlich sein. Daher kann der Wert des Anlagewerts desselben Objekts für verschiedene Anleger erheblich voneinander abweichen.
Die Bedeutung der Investition hängt ganz von den Interessen des Anlegers ab und kann über oder unter dem Marktwert liegen. Im Wesentlichen ist dies der zukünftige Wert des Vermögenswerts. Mit anderen Worten, der Wert wird auch von den Faktoren beeinflusst, die die Transaktion begleiten: mögliche Risiken, Amortisationszeit, erwartete Kosten (einschließlich Reparaturarbeiten und Steuern). Um gewinnbringend in Immobilien zu investieren, ist es wichtig, den Marktwert des Grundstücks oder Grundstücks zu ermitteln und mit den zu erwartenden Erträgen in Beziehung zu setzen.
So ermitteln Sie den Investitionswert
Es ist sehr schwierig, die Investitionsquote von Immobilien selbst zu bestimmen. Für solche Berechnungen verwenden Fachleute drei Methoden:
- Teuer. Das Wesentliche ist, dass die Kosten für den Kauf von Räumlichkeiten die Kaufkosten nicht übersteigen sollten Grundstück und Bau einer ähnlichen Anlage.
- Profitabel. Hängt von der Höhe des erwarteten Gewinns ab. Je höher die geplanten Einnahmen, desto höher können die Kosten ausfallen.
- Vergleichend. Basierend auf dem Substitutionsprinzip, d.h. Es ist notwendig, den Marktwert ähnlicher Objekte zu analysieren.
Investoren-Spezialisten schlagen vor, die erhaltenen Zahlen nach dem Schema zu vergleichen:
- teuer - 40%,
- profitabel - 30%,
- Vergleich - 30%.
Zum Beispiel sieht es so aus: Eine Wohnung in St. Petersburg kostet nach der Anschaffungskostenmethode 5 Millionen, nach der Einkommensmethode 6,2 Millionen und nach der Vergleichsmethode 5,4 Millionen. Wir verwenden die Formel:
5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 Millionen Rubel.
Es stellt sich heraus, dass es sinnvoll ist, ein Objekt für fünfeinhalb Millionen Rubel oder weniger zu erwerben.
Was ist investitionsattraktivität
Der Anlagewert und die Attraktivität einer Anlage hängen eng zusammen. Um die Ziele zu erreichen, muss der Investor beide Konzepte berücksichtigen. Sie ergänzen sich.
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie also den Return on Investment ermitteln, mögliche Bedrohungen abschätzen und den tatsächlichen Gewinn berechnen. Berücksichtigen Sie unbedingt die Wirtschaftslage des Immobilienmarktes, Branchentrends, die Stabilität der politischen Situation sowie persönliche Erfahrung Investor für die Arbeit mit ähnlichen Projekten.
Wir helfen bei der Ermittlung des Return on Investment an bestimmten Standorten. Hinterlassen Sie einfach eine Anfrage
Beim Investieren, wie auch in anderen Bereichen des Finanzsektors, gibt es eine bestimmte Terminologie. Um das Konzept des Investitionswerts zu verstehen, müssen Sie verstehen, was Investitionen im Allgemeinen sind.
Das Phänomen, Geld in etwas zu investieren, um Einkommen als solches zu erzielen, ist in der Wirtschaft unseres Landes erst vor relativ kurzer Zeit aufgetreten. Bei der Planwirtschaft unter der Sowjetunion gab es keine Investitionen als solche. Privateigentum wurde nicht begrüßt, und der Staat vergab Subventionen an verstaatlichte Unternehmen.
Daher Investition als eine Art finanzielle Aktivitäten kam zu uns mit der Umstrukturierung der Wirtschaft im westlichen kapitalistischen Modus. In einer solchen Wirtschaft ist es eine gute Möglichkeit, Geld zu verdienen, wenn Sie Ihre Ersparnisse in ein Objekt investieren, um einen Gewinn zu erzielen.
Was ist Investitionswert? Dieser Begriff sollte vom Marktpreis unterschieden werden, da es sich um völlig unterschiedliche Konzepte handelt.
Der Marktwert eines Objekts ist der Preis, zu dem es verkauft, getauscht oder gekauft werden kann. Das heißt, dies ist seine tatsächliche Einschätzung. Der Investitionswert ist etwas ganz anderes. Dieser Begriff spiegelt zukünftige Renditen für jeden einzelnen Anleger wider. In diesem Fall wird der zukünftige Nutzen der Gegenwart zugesprochen.
Dass der Anlagepreis für verschiedene Anleger unterschiedlich ausfällt, ist durchaus verständlich und einfach zu erklären. Jeder konkrete Investor investiert einen bestimmten Geldbetrag in ein Objekt. Jeder von ihnen hat eine andere Anzahl von Einzahlungen. Auch für jeden Einzelnen Finanzunternehmen Risikoniveaus variieren. Dementsprechend wird auch der Gewinn aus dem Anlageobjekt unterschiedlich sein.
Diese Art von Wert kann gegen den Markt gehen. Dies geschieht aus folgendem Grund: Die geschätzten Erträge aus dem Objekt können höher als der Marktpreis des Unternehmens oder niedriger sein. Es ist ein subjektives Maß für den Wert eines Vermögenswerts. Es spiegelt die Absichten des Einlegers wider, die sich nicht auf den Kauf und Verkauf beziehen kommerzielle Aktivitäten bezüglich des Objektes.
Grad
Wenn wir den Investitionspreis eines Unternehmens bewerten, kann dieser Faktor umfangreich und ausreichend sein nützliche Informationenüber Entwicklung und Perspektiven diese Produktion. Es kann zeigen, wie attraktiv es für Investitionen ist, und bei der Entwicklung eines Finanzierungsplans helfen.
Die folgenden Faktoren werden verwendet, um die Kosten zu schätzen:
- Steuerstatus und dementsprechend die Höhe der vom Unternehmen gezahlten Steuern;
- Der Entwicklungsgrad der Prognose;
- Menge u Gesamtbetrag Materialkosten;
- Schätzung des Werts zukünftiger materieller Einnahmen und Ströme;
- Rendite;
- Bestimmung der Anzahl und des Ausmaßes der für dieses Projekt spezifischen Risiken in Bezug auf Einlagen.
Wenn sich als Ergebnis der Bewertung herausstellt, dass der Investitionspreis viel höher ist als der Marktpreis, bedeutet dies, dass das Unternehmen für zukünftige Investoren äußerst attraktiv ist.
Beobachtet man den umgekehrten Fall, so ist die Attraktivität für Investoren gering. Und das bedeutet, dass es schwieriger wird, Leute zu finden, die Geld investieren würden.
Die Hauptaufgabe eines Spezialisten, der sich mit der Gewinnung von Investoren für die Entwicklung eines Unternehmens befasst, besteht darin, den Investitionswert mit allen verfügbaren Mitteln zu steigern. Dies wird eine Vielzahl von Beiträgen anziehen, die eine noch intensivere Entwicklung des Unternehmens ermöglichen. Diese Aufgabe wird durch die Untersuchung der Beitragspolitik erfüllt und sichert die Wettbewerbsfähigkeit der Produktion oder der Unternehmen.
Dieser Faktor ist sehr wichtig für die Beurteilung der Rationalität von Investitionen. Er wird dem zukünftigen Investor zeigen, ob es notwendig ist, in dieses Projekt zu investieren, oder ob es sich um einen weiteren "Dummy" handelt.
Investitionswert ist ein spezifisches Konzept. Dieser Indikator wird je nach Aufgabenstellung durch eine individuelle Ansprache jedes potenziellen Investors berechnet praktische Anwendung Anhangsobjekt. Es kann nicht einmal berechnet und dann veröffentlicht werden. Letztendlich wird die Höhe der Investition in Abhängigkeit vom Zweck des Investors bestimmt.
Was ist investitionswert
Der Investitionswert kann als der Wert des geistigen Eigentums für jeden einzelnen Mitwirkenden interpretiert werden. Bei seiner Bestimmung werden die Anlagebedingungen und das Endziel des Anlegers berücksichtigt. Es ist bemerkenswert, dass dieser Indikator radikal vom Marktpreis des Objekts abweichen kann. Das ist fällig potenzielles Einkommen, die entweder den Marktwert deutlich übersteigen können oder umgekehrt.
Der Anlagewert spiegelt in erster Linie die Ziele des Anlegers wider, die nicht mit der späteren Veräußerung des Anlageobjekts in Zusammenhang stehen. Um diesen Indikator zu bestimmen, werden eine Reihe von Schlüsselfaktoren berücksichtigt:
- die Höhe der Besteuerung, die dem Unternehmen auferlegt wird;
- Gesamtwert der Sachausgaben;
- Identifizierung und Bestimmung von Einlagenrisiken;
- Berechnung der Rendite;
- Einschätzung von potentiellem Gewinn und Umsatz.
Kostenarten
Neben dem Markt- und Investitionswert kann der Preis eines Objekts sein:- Liquidation - bestimmt durch eine Auktion. Dies ist der reale Preis, zu dem ein in Konkurs gegangenes Unternehmen oder durch ein Gerichtsurteil festgenommenes Eigentum verkauft werden kann. Bei der Beantragung eines durch dieses Objekt besicherten Darlehens kann neben dem Marktwert auch der Liquidationswert eines Objekts ermittelt werden.
- Nutzung - wird nach Ausfall des Objekts oder am Ende der praktischen Nutzungsdauer oder bei Vorliegen erheblicher Schäden festgestellt, aufgrund derer der bestimmungsgemäße Betrieb des Objekts unmöglich ist.
- Restorative - zur Bestimmung der Steuerhöhe oder zur korrekten Verwaltung Buchhaltung.
- Special - ein Preis, der zusätzlich zum Marktwert des Objekts ist. Sie wird berechnet, wenn der Gegenstand in einem physischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem zu verkaufenden Grundstück steht.
Zuordnung des Beteiligungswertes des Unternehmens
Der Investitionswert des Unternehmens wird abhängig vom konkreten Investor oder Personenkreis unter Berücksichtigung der Gewissheit der Aufgaben strategischer Investitionen für den weiteren Betrieb des Objekts möglicher Investitionen ermittelt. Es gibt einen bestimmten Unternehmenswert, ab dem die Transaktion für den Investor an Bedeutung verliert.
Der Investor ist immer daran interessiert, einen höheren Gewinn zu erzielen, daher weicht der Investitionswert in der Praxis während der Verhandlungen zwischen den Parteien nicht wesentlich vom Marktwert ab. Um diesen Prozess zu verstehen, sollte man die Hauptgründe für strategische Investitionen in Russland berücksichtigen und verstehen:
- vertikale Integration des Unternehmens, die den Erwerb von Einrichtungen zur Erweiterung der industriellen Basis beinhaltet;
- Entwicklung eines Oligopols oder Monopols durch Eliminierung von Konkurrenten durch Erwerb ihres kommerziellen Eigentums;
- Aufkauf vielversprechender Vermögenswerte unter Marktwert während der Wirtschaftskrise;
- Erhöhung des Kapitals des Unternehmens aufgrund der Umstrukturierung des internen Vermögens;
- Bringen der Produkte des Unternehmens in angrenzende Märkte, was die Umsetzung einer Diversifizierungsstrategie in Bezug auf potenzielle Kunden ermöglicht;
- Erwerb neuer Marketing- und Managementtechnologien;
- Identifizierung möglicher synergistischer Effekte.
Bewertung des Investitionswerts
Die Ermittlung des Beteiligungswerts eines Unternehmens ist in folgenden Fällen relevant:- wenn geplant ist, das Bewertungsunternehmen in Anwesenheit einer Gegenpartei zu verkaufen;
- wenn das Objekt als Investition betrachtet wird;
- bei der Durchführung von Aktivitäten zur Reorganisation des Unternehmens;
- zur Analyse oder Begründung Investitionspotential Firmen.
- aktuelle und potenzielle Materialkosten/-einnahmen;
- Einschätzung des zukünftigen Wertes des Unternehmens;
- aktueller Steuerstatus;
- Maß an Vorhersagbarkeit.
Buchwert der Beteiligungen
Buchwert - der Wert, der dem Preis des Vermögenswerts in der Zeile entspricht Bilanz. Im Wesentlichen dies aktueller Preis Unternehmen ohne Abschreibungen und Mehrwert. Was heißt das Original bzw Anschaffungskosten, wird in IFRS als brutto aufgeführt Buchwert. Investitionsobjekte können sein:
- Mittel;
- Lager;
- industrielle Ausrüstung;
- Privatunternehmen oder Großunternehmen.
Der Buchwert des Unternehmens wird gemäß den Geschäftsbüchern ermittelt. Dies sind in der Regel die Anschaffungskosten des Objekts nach Abzug der für die Abschreibung aufgewendeten Mittel. Diese Zahl kann die gleiche sein wie Marktpreis erst zum Zeitpunkt des Erwerbs des Vermögenswerts. In anderen Fällen kann der Buchpreis erheblich vom Marktwert des Unternehmens abweichen.
Investitionswert - der Preis eines Vermögenswerts, der von den Zielen des Investors und den Investitionsbedingungen abhängt. Sie wird jeweils individuell festgelegt. Der Hauptzweck besteht darin, die Aussichten für die Entwicklung des Unternehmens zu ermitteln, um den Grad der Attraktivität für Investoren zu ermitteln. Daher kann der IP-Indikator erheblich vom Marktwert des Beteiligungsunternehmens abweichen. Der Investitionswert wird unter Berücksichtigung bewertet Marktbedingungen, sowie die Ziele und Absichten des Investors.
