Máte už vybraný byt a chcete si ho kúpiť? Pred kúpou si to určite skontrolujte!
Naši právnici skontrolovať byt do 48 hodín s vystavením písomného právny názor.
Zobraziť vzorový príklad právneho stanoviska
Kúpa bytu bez rizika je kúpa nehnuteľnosti, s ktorou nie sú spojené žiadne vecné bremená (napríklad úvery, dlhy), tretie osoby tvrdiace, že objekt vlastnia alebo v ňom bývajú. Platba za realitné služby tohto druhu vám ušetrí problémy až po stratu kupovaného bývania.
Náklady na kontrolu sú 25 000 rubľov, termín je 48 hodín Požiadajte o kontrolu
Objednaním obhliadky bytu u nás za právna čistota Získate:
úplný pokoj pri transakcii kúpy bytu a žiadne riziká
pádne argumenty v spore s predávajúcim o zníženie ceny
plnú náhradu, ak nedodržíme pridelený čas
Na objednanie služby preverenia bytu pred kúpou vám stačí jeho adresa.
Kde sú teda riziká? Čo naši odborníci skontrolujú ako prvé?
1. Pravosť dokladov k bytu
Kontrola právnej čistoty nehnuteľností v tejto fáze zahŕňa dôkladné preštudovanie nielen samotných titulných dokumentov, ale aj pečatí a hlavičkových papierov. Populárna podvodná schéma je, keď podvodníci pod nejakou zámienkou neposkytnú originálne dokumenty, ale ich duplikáty. Existuje však niekoľko dobrých dôvodov, prečo vlastník môže použiť overené kópie na zaznamenanie transakcie. Právne overenie bytu by preto malo byť zverené odborníkom s rozsiahlymi skúsenosťami v tejto oblasti.
2. Rodinný stav predávajúceho
Naši realitní makléri sa postarajú o to, aby zistili, či bol majiteľ ženatý. Akýkoľvek majetok (vrátane nehnuteľností), ktorý manželia nadobudli počas manželstva, sa považuje za spoločný. Ak pri nákupe a predaji neexistuje súhlas manžela alebo manželky, existuje riziko, že „druhá polovica“ bude žalovať a transakcia bude vyhlásená za neplatnú.
Túto nuansu často využívajú podvodníci. Napríklad manžel s peniazmi z predaja spoločného bývania odchádza do zahraničia, potom sa na scéne objaví „podvedená“ manželka a dožaduje sa spravodlivosti.
Niekedy predajcovia jednoducho o tomto zákone nevedia. Známy je prípad, keď sa žena pokúsila predať byt, z ktorého polovica skutočne patrila jej zosnulému manželovi.
3. Spôsobilosť na právne úkony
Právna previerka nehnuteľnosti vždy zahŕňa overenie právnej spôsobilosti predávajúceho (ako aj pravosti jeho pasu). Transakciu môžu napadnúť poručníci vlastníka (alebo dedičia v prípade jeho smrti), ak sa ukáže, že bol práceneschopný (alebo čiastočne práceneschopný), požíval alkohol, bral drogy – jedným slovom, v čase pri podpise zmluvy nebol schopný triezvo posúdiť svoje počínanie. Nastala situácia, keď súd určil pitvu a následne bol predaný byt vrátený dedičke.
4. Tretie osoby oprávnené na pobyt alebo vlastné bývanie
Táto fáza kontroly čistoty nehnuteľností sa v praxi často ukazuje ako dôležitejšie ako výskum osobnosť majiteľa. Dotknutá tretia strana môže byť príbuzný.
Posledná aktualizácia: 01.03.2018
Musíte začať, samozrejme, s pasy. Nie všetko je také samozrejmé, ako sa na prvý pohľad zdá. Ako to skontrolovať a čo hľadať je popísané neskôr, v ďalšom kroku. INŠTRUKCIE- « Kontrola pasu» .
Čo sa týka autorita Predajca na predaj bytu ( má právo ju ovládať), potom sú určené zhodou pasových údajov nami zistenej totožnosti a údajov o "Predmet zákona / držiteľ práv"špecifikované v alebo v .
V praxi sa vyskytli prípady, keď bol byt predaný so skutočným pasom, ale samotný majiteľ bytu bol falošný. To znamená, že podvodníci odobrali pas skutočnému majiteľovi, našli osobu, ktorá sa naňho podobala a byt podľa týchto dokumentov predali. Táto možnosť je možná, ak je vlastníkom bytu jediná osoba a je zaradený do tzv.
Ochranou je tu obvyklý prieskum susedov na tému, či túto osobu poznáte. Tie isté babičky sediace pri vchode alebo vrátnici vo vchodoch môžu poskytnúť veľmi cenné informácie ( Čo pravidelne používajú strážcovia zákona?).
Viac o situácii u Predajcu od rizikové skupiny vysvetlené v príslušnom kroku INŠTRUKCIEĎalej -" Predajca v ohrození
».
okrem autorita Predajca, musíte tiež overiť jeho plnosť kapacita . Toto je tiež diskutované ďalej, v poradí, v kroku INŠTRUKCIE- « Právna spôsobilosť Predávajúceho ».
Ak za Predávajúceho koná iná osoba, splnomocnenia, potom budú naše kroky také, ako je uvedené nižšie v príslušnom kroku - " Predaj bytu prostredníctvom splnomocnenca ».
Overenie totožnosti Predávajúceho bytu- veľmi citlivá záležitosť a niektorí citliví ľudia, vzhľadom na ich výchovu, môžu byť v rozpakoch zisťovať niektoré podrobnosti u Predajcu. Takáto „pochúťka“ nás však môže vyjsť draho ( v cene bytu napr). A ak sa ukáže, že Predávajúci je, potom je pre neho taký plachý Kupujúci len darom z nebies.
A tak sme nepodľahli kúzlu nášho Bytového predajcu a mierne priškrtili svoju vrodenú skromnosť, rozhodli sme sa overiť, aký je v skutočnosti charakter.
Začnime s pasom - kliknite na ďalší krok.
Ahoj. Začnem históriou. Oslovila ma rodina, ktorá sa rozhodla kúpiť si byt pre seba. Vybrali si pre seba toho pravého a rozhodli sa zistiť, či predajcovia sú naozaj vlastníkmi. Aby to urobili, obrátili sa na jednu právnickú kanceláriu a tam od nich za tieto informácie požiadali 1 500 rubľov. Keď som počul tú sumu, vyskočil som zo stoličky. Povedal som im, že vlastníkov bytov si môžete zistiť sami a oveľa lacnejšie. Preto som písal o týchto metódach, ktoré sa nejakým spôsobom zišli.
Žiadne bezplatné spôsoby, ako nájsť vlastníkov
Informácie o vlastníkoch nehnuteľností sú uložené v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností (ďalej len USRN). Bežní občania nemôžu dostávať informácie z USRN zadarmo – píše sa o tom v odseku 2 čl. 63 zákona o matrikách. Len orgány činné v trestnom konaní, súdy, súdnych exekútorov atď.
Nehľadajte žiadne bezplatné služby a databázy s informáciami o vlastníkoch nehnuteľností. S najväčšou pravdepodobnosťou sú tieto databázy zastarané, pretože informácie v USRN sa neustále aktualizujú + môžete naraziť na vírusy.
Najlepší spôsob číslo 1 - majiteľov nájdete vo výpise z USRN
Všetky metódy sú nejakým spôsobom spojené s týmto výpisom z USRN. Pozrite si ukážku nižšie. V časti č.2 v odseku č.1.1 "Držiteľ autorských práv" je uvedené, kto je vlastníkom bytu. Byt vlastní istý Bobkov, zvyšok som premaľoval. Ak je byt vo vlastníctve viacerých osôb, potom sa veľkosť ich podielov zobrazí s celým menom.
(pre zväčšenie obrázku kliknite naň)
Oficiálny názov je „výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k nehnuteľnosti“. V našom prípade ide o byt.
Služba na objednanie výpisu z USRN, ktorý používam
Výpis z USRN sa vydáva elektronicky a papierová forma. Elektronický výpis je ideálny na zistenie vlastníkov: nemusíte nikam chodiť, po zaplatení vám bude zaslaný email; možno otvoriť na počítači a na smartfóne; možno vytlačiť. Každá osoba (dokonca ani občan Ruskej federácie) si môže objednať výpis pre akúkoľvek nehnuteľnosť v Ruskej federácii.
Kedysi som si objednával elektronický výpis na oficiálnej stránke Rosreestr, no teraz využívam jej partnerskú službu Ktam.pro (návod na objednávku). Náklady na výpisy na oboch stránkach sú rovnaké - 250 rubľov. Ale: 1) s Ktotam.pro sú odosielané oveľa rýchlejšie - v priemere po 1 hodine. Na druhej strane Rosreestr musel čakať v priemere 47 hodín; 2) S Ktam.pro sa výpisy odosielajú okamžite v čitateľnej forme - otvoríte ich na počítači a smartfóne, nie doplnkové programy nevyžaduje sa. Od Rosreestr dostanete výpis v nečitateľnom formáte .xml a budete ho musieť prerobiť do čitateľnej podoby. 3) V Ktotam.pro je jednoduchšie vyplniť políčka pre objednávku, ktoré sú oveľa menšie. Taktiež pri objednávke nie sú potrebné údaje o vašom pase. A na webovej stránke Rosreestr je ťažké pochopiť, čo a v akej forme vyplniť, navyše musíte vyplniť všetky údaje o pase.
Výpisy z Ktotam.pro majú aj elektronický digitálny podpis registrátora Rosreestr (EDS), t.j. majú tiež oficiálne a spoľahlivé informácie z USRN.
Pokyny na objednanie extraktu v Ktam.pro
Pokyny na objednávku s obrázkami. Pre prehľadnosť som si objednal výpis z USRN pre byt v Moskve, ul. Vostočnaja, 13. Číslo bytu vám neukážem.
- Prejdite na stránku Whotam.pro. Podpora: [e-mail chránený], [e-mail chránený] Otázky mi môžete klásť aj v komentároch, ale upozorňujem, že nie som vlastníkom služby, používam ju len pri svojej práci.
- Zadajte adresu bytu a kliknite na tlačidlo „Nájsť“..
Tu je to, čo sa mi stalo.
(kliknutím na obrázky zväčšíte)
Do poľa „Ulica“ zadajte iba názov ulice, pruhu, bulváru atď. Príklady adries: príklad #1, príklad #2, príklad #3, príklad #4.
Ak sa na adrese bytu nachádza budova, nemusíte sa obávať absencie príslušného poľa. Stačí zadať adresu bez tela, kliknúť na tlačidlo „Nájsť“. V ďalšom okne vyberte adresu, ktorá obsahuje požadovaný kryt.
Ak potrebujete mesto Moskva alebo Petrohrad, zadajte do poľa „Región“. Ak chcete vyhľadať ďalšie sídla, zadajte najskôr názov regiónu a potom názov sídla.
- V okne, ktoré sa otvorí, skontrolujte adresu a kliknite na "Vybrať objekt".
Ak sa zobrazí správa „Rosreestr nemôže poskytnúť informácie o požadovanej nehnuteľnosti. Skontrolujte správnosť zadaných údajov a skúste to znova "- to znamená, že je zadaná nesprávna adresa alebo servery Rosreestr "spomaľujú" (toto sa stáva). Odporúčam vám ešte raz skontrolovať adresu a ak je správna, chvíľu počkajte a skúste to znova.
Ak sa zobrazí správa „V elektronickej databáze USRN Rosreestr. Možno posledná transakcia pre tento objekt bola pred rokom 2000, alebo má objekt stav „predtým zaznamenané“. Bohužiaľ nebudeme môcť poskytnúť výpis pre tento objekt “- to znamená, že Rosreestr v regióne (subjekt Ruskej federácie), kde sa nehnuteľnosť nachádza, začal evidovať transakcie od roku 2000 (v niektorých regiónoch od roku 1998). Do roku 2000 sa transakcie registrovali v ZINZ, takže ZINZ má informácie o držiteľoch autorských práv. Problém je v tom, že o tieto informácie môžu požiadať iba samotní vlastníci alebo niekto s notársky overenou plnou mocou od nich.
- Vyberte "Výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností pre nehnuteľnosť - 250 rubľov." a kliknite na "ďalej".
- V teréne Vložte svoju e-mailovú adresu(e-mail), na ktorý dostanete výpis, a kliknite na "Ďalej".
- Vyberte spôsob platby, kliknite na tlačidlo "Zaplatiť" a zaplaťte za objednávku.
Ak vyberiete možnosť „Iné spôsoby“, dostanete zo zostatku na výber platbu cez terminál Qiwi mobilný telefón, elektronická peňaženka a pod.
Vždy platím kreditnou kartou alebo zostatkom mobilného telefónu. Je to pre mňa najpohodlnejšie. Za platbu od banková karta začiarknite príslušné políčko, kliknite na tlačidlo „Zaplatiť“, v okne, ktoré sa otvorí, zadajte podrobnosti o karte a kliknite na tlačidlo „Zaplatiť 250 rubľov“. Ak chcete zaplatiť z mobilného telefónu, vyberte spôsob platby „Iné spôsoby“, kliknite na tlačidlo „Zaplatiť“ a na stránke, ktorá sa otvorí, vyberte mobilného operátora.
- Aktivujte si svoj osobný účet.
Po zaplatení Vám bude na Váš e-mail zaslaný email s prihlasovacím menom a heslom k Vášmu osobnému účtu v službe Ktotam.pro (2). V liste kliknite na tlačidlo „Aktivovať osobný účet“ (1). Skontrolujte priečinok so spamom, niekedy tam končia e-maily.
(list vyzerá takto)
- Zobrazuje sa správa aktivácie skrinky. Môžete zavrieť okno.
- Prihláste sa do svojho účtu, aby ste sa uistili, že vaša objednávka sa spracováva..
Ak chcete zadať svoj osobný účet: 1) kliknite na tlačidlo „Prihlásiť sa“ vpravo hore; 2) v okne, ktoré sa otvorí, zadajte svoj e-mail a heslo; 3) kliknite na „Prihlásiť sa“. Pripomínam, že heslo bolo zaslané v liste s aktiváciou účtu.
Po prihlásení budete okamžite presmerovaný na stránku "Moje výpisy". Prejdite nadol a zobrazte svoje vyhlásenie. Vpravo sa zobrazí, že objednávka sa spracováva.
V sekcii "Profil" môžete zadať telefónne číslo, na ktoré chcete dostávať SMS upozornenie o pripravenosti výpisu.
- Akonáhle bude výpis pripravený, budete informovaní e-mailom(ak v profile uvediete telefónne číslo, budete telefonicky upozornení, že výpis je pripravený). Skontrolujte priečinok Spam.
Výpis je možné stiahnuť aj z osobný účet . Kliknite na stredné tlačidlo "PDF". Výpis bude vo formáte pdf, môžete si ho ihneď otvoriť v telefóne a počítači pomocou prehliadača. Pre tlač kliknite na pravé tlačidlo so znakom tlačiarne. Pre stiahnutie archívu so zdrojovými súbormi výpisu kliknite na ľavé tlačidlo "EDS". Výpis bude v archíve vo formáte xml. Súbor .sig je elektronický podpis registrátor (EDS).
Výpis mi poslali 50 minút po zaplatení. Ukázal som jej.
Metóda číslo 2 - na webovej stránke Rosreestr
Upozorňujeme, že majitelia nehnuteľností sa na webovej stránke Rosreestr neuvádzajú zadarmo. Podrobne som o tom písal vo svojom článku, tam nájdete dôkaz.
Ak chcete zistiť vlastníkov, budete musieť požiadať o platenú žiadosť na webovej stránke Rosreestr, alebo skôr objednať za 250 rubľov. výpis z USRN o hlavných charakteristikách a registrovaných právach k majetku. Neodporúčam objednávať na webovej stránke Rosreestr, pretože. posielajú v priemere po 2 dňoch a v nečitateľnej podobe. Podrobne som hovoril o tomto extrakte a o tom, kde ho môžete získať za 1 hodinu za rovnakých 250 rubľov.
Ak mi neveríte, že webová stránka Rosreestr neukazuje vlastníkov vo verejnej doméne, presvedčte sa sami:
- Prejdite na stránku "Rosreestr - online referenčné informácie o objektoch nehnuteľností. Toto je jediná stránka, prostredníctvom ktorej sa môžete učiť zadarmo informácie o pozadí o nehnuteľnostiach neexistujú žiadne iné podobné stránky;
Všetko je tu rovnaké - neuvedú vám len mená vlastníkov, budete si musieť objednať výpis z USRN. Cena je 400 rubľov. v papierovej forme a 250 r. v elektronickom. Výpisy sa vydávajú do 3-4 pracovných dní, dochádza k oneskoreniam. Viem, kde za rovnakých 250 rubľov. Elektronické výpisy sa odosielajú doslova za 1 hodinu -.
Ak sa predsa len rozhodnete kontaktovať kancelárie MFC alebo Rosreestr, potrebujete iba pas a peniaze na výpis. Obrátiť sa môžete na ktorúkoľvek pobočku bez ohľadu na to, kde sa byt nachádza. Ak v lokalite tam je MFC, tak tam choďte, pretože v tomto prípade pobočky Rosreestr priamo neprijímajú občanov. Ak neexistuje žiadny MFC, neváhajte kontaktovať kancelárie Rosreestr. Povedzte zamestnancovi adresu požadovaný byt, vyplní žiadosť, vystaví účtenku a pomenuje dátum, kedy je výpis pripravený. Pripravenosť objednávky si môžete skontrolovať aj telefonicky. V určený deň si príďte po výpis s pasom a účtenkou.
Daň, notári, bytový úrad, ZINZ - len neposkytujú informácie o vlastníkoch
Len sa čudujem, čo píšu na niektorých právnických stránkach. Údajne daňový / bytový úrad / ZINZ uvedie mená vlastníkov nehnuteľnosti, ak presvedčíte zamestnanca, že chcete túto nehnuteľnosť kúpiť a pred kúpou si to overíte. To je len úplný nezmysel, ale ľudia chodia a píšu do komentárov, že im tam nič nepovedali.
Len tak, žiadna z týchto organizácií bežnému občanovi nepomenuje celé meno vlastníkov iných nehnuteľností ani za poplatok, ani zadarmo. .
Všetky realitné kancelárie ponúkajú takú službu ako preverenie právnej čistoty bytu či histórie bytu. Ak hovoria, že v byte je čisto, myslia tým, že transakcii nebránia žiadne právne prekážky, vlastníctvo bytu nie je obmedzené zákazmi ani vecnými bremenami a neexistujú a ani v budúcnosti nebudú dôvody na napadnúť zákonnosť transakcie a vyhlásiť ju za neplatnú.
Ako realitný maklér kontroluje právnu čistotu? Vo väčšine prípadov si stačí pozorne prečítať dokumenty pripravené na transakciu, obsahujú všetky potrebné informácie. Overenie spočíva v overovaní pravosti dokumentov a ich správnom čítaní. Výhodou makléra je, že vie správne čítať, teda vie, na čo presne si treba dať pozor.
Celá história bytu je obsiahnutá v domovej knihe a Jednotnom štátnom registri práv nehnuteľnosť a zaoberá sa tým. K dnešnému dňu jediný legálny a celkom spoľahlivým spôsobom kontroly - získať výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (EGRP), alebo - osvedčenie Mestského úradu nehnuteľností. Z nich sa môžete dozvedieť o zložení vlastníkov bytu, ako aj o tom, či je zatknutý alebo zaťažený záložným právom a nájomným ...
Od 31. januára 1998 sú práva k nehnuteľnostiam a niektoré obchody s nimi evidované v osobitnom registri - Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a obchodom s nimi. Pred týmto dátumom sa transakcie s nehnuteľnosťami spracovávali trochu iným spôsobom, prostredníctvom ZINZ, Mestského úradu pre nehnuteľnosti.
Právnu čistotu nehnuteľností, ku ktorým sú práva zapísané po tomto dátume, je teda možné skontrolovať výpisom z USRR. Ak práva k nehnuteľnostiam vznikli pred 31.01.1998, potom pre získanie informácií by ste sa mali obrátiť na
Výpis z USRR pre každého bez obmedzení
Ak sa teda chystáte kupovať nehnuteľnosť, tak si v prvom rade treba preveriť právnu čistotu kupovanej nehnuteľnosti.
Za týmto účelom požiadajte predávajúceho o výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi.
Prvá vec, ktorú by ste mali venovať pozornosť, je lehota na vydanie takéhoto výpisu. Extrakt musí byť „čerstvý“. Najlepšou možnosťou je vydať výpis doslova „práve teraz“. To znamená, že predávajúci dostal výpis a okamžite ho predložil kupujúcemu na kontrolu. Pamätajte: čím čerstvejšie je vyhlásenie, tým relevantnejšie sú informácie v ňom obsiahnuté.
Ak vám predajca nemôže alebo nechce ukázať výpis, môžete si ho zaobstarať sami. Je to celkom jednoduché, pričom budete potrebovať minimum dokladov a hotovostných nákladov. Ak si objednáte extrakt ako individuálny, potrebujete doklad totožnosti a doklad o zaplatení.
Právnická osoba však bude musieť na získanie výpisu predložiť viacero dokumentov, a to zakladateľskú listinu, zakladateľskú zmluvu, osvedčenia o registrácii, splnomocnenie, ak koná zástupca, opäť doklad o zaplatení atď.
Čítanie úryvku
Výpis z USRR, ktorý sa poskytuje každému žiadateľovi, obsahuje tieto informácie:
názov orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv;
dátum podpísania výpisu, ako aj výstupné číslo;
katastrálne (alebo podmienené) číslo nehnuteľnosti;
účel nehnuteľnosti;
adresa (miesto);
údaje o nositeľovi práv (nositeľoch práv, ak je zapísané právo spoločného vlastníctva);
druh zapísaného práva;
zapísané obmedzenia (bremená) práva vrátane dátumu a počtu ich štátna registrácia, podmienky, na ktoré sa zriaďujú, ako aj údaje o osobách, v prospech ktorých sa zriaďujú;
Celé meno alebo titul osoby žiadajúcej o výpis.
Riziká pri kúpe bytu na primárnom trhu.
Ak sa bavíme o novostavbe, tak tam ešte nie je list vlastníctva, ale je tam dohoda, ktorá sa ďalej predáva. Ak je toto zmluva majetková účasť, plne chráni záujmy kupujúceho a zaručuje, že jeho práva k tomuto majetku budú zapísané v Jednotnom štátnom registri. To znamená, že ak sa byt predáva pod 214-FZ, potom nemôžete nič skontrolovať.
Akákoľvek iná zmluva je v skutočnosti jedným alebo druhým obchádzaním 214. zákona av tomto prípade by sa právnej čistote transakcie nemala venovať najväčšia pozornosť. Kúpa akéhokoľvek "schémového" bytu v štádiu rozostavanosti je dosť riskantná.
Podľa schém sa byty spravidla nepredávajú priamo od developera, ale cez nejakú sprostredkovateľskú spoločnosť. Môže to byť buď spoločnosť pridružená k developerovi, alebo nezávislá právnická osoba, ktorá naraz vo fáze výstavby od developera odkúpila časť bytov vo veľkom, aby zarobila a následne ich predávala verejnosti.
Takže riešiť takéto právnická osoba môže to byť riskantné, pretože nepoznáme vzťah medzi developerom a týmto investorom - zaplatil plne za kúpené byty alebo nie?
Ak nie, tak developer môže zmluvu medzi nimi vypovedať, po čom má právo získať späť svoje zvyšné byty (za sumu, ktorú investor nezaplatil). A tieto byty už môže investor predať. Takto vznikajú „dvojité“ zmluvy alebo „dvojité“ predaje, keď sa ten istý byt predáva dvakrát.
Takéto schémy boli, sú a budú. Preto kupujúci potrebuje obnoviť celý reťazec - od developera až po osobu, ktorá predáva byt a pochopiť podstatu vzťahu medzi developerom a predávajúcim. Tak to je vďaka pracovitostičistota bytu.
Riziká pri kúpe bytu na sekundárnom trhu.
Sekundárny trh má svoje riziká, jedným z hlavných je napadnutie práv na byt. Spravidla sa to stane, keď:
Vznik sporov medzi dedičmi bytu alebo rozdelenie majetku medzi manželmi;
Uznanie nespôsobilosti predávajúceho bytu, ktorý sa môže ukázať ako narkoman, alkoholik alebo duševne chorý, neevidovaný;
Vystúpenie odsúdeného dočasne prepusteného z bytu na dobu výkonu trestu;
Prítomnosť nezvestného (chýbajúceho) člena rodiny evidovaná v byte.
Nikto nezaručuje, že sa táto nezvestná osoba o pár rokov neobjaví a nebude spor spochybniť. To sa deje celkom pravidelne. Ľudia sú vo väzení, nechcú o tom informovať svojich príbuzných a potom vychádzajú z väzenia a deklarujú svoje práva. Kúpou bytu, v ktorom je evidovaná nezvestná osoba, teda podstupujete určité riziko.
Ohrozené sú aj byty, kde sú prihlásené maloleté deti, ktorých záujmy treba dbať, či starší ľudia, niekedy nechápajúci význam svojho konania.
Ak sa vám páčil byt na "vedľajšom", musíte okrem listu vlastníctva požiadať majiteľa o výpis z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (EGRP) o všetkých uskutočnených transakciách. vo vzťahu k tomuto bytu.
Tento výpis bude odrážať celú históriu bytu, počnúc rokom 1998, teda okamihom vytvorenia USRR, a to úplne stačí. Z registra bude zrejmé, či bol byt v spore alebo nie, či sa na ňom zatýkali a podobne. Všetky konania o byte sa zaznamenávajú do registra. Ak v histórii bytu nájdete nejaké spory, všímajte si, koľko rokov ubehlo od ich vzniku.
Autor: Ruská legislatíva, maximálna premlčacia lehota pri neplatnosti obchodov vrátane obchodov s nehnuteľnosťami je tri roky. Preto ak do troch v posledných rokoch pred navrhovanou kúpou neprebehli s bytom žiadne transakcie, nemusíte sa báť, že by sa predchádzajúci vlastníci zrazu prihlásili o svoje práva.
Ak však stále nájdete spory, ktoré sa vyskytli za posledné tri roky, požiadajte vlastníka o poskytnutie informácií rozsudok, na základe čoho je možné vyvodiť konečné závery o legálnosti vlastníctva tohto bytu. Ak súdne rozhodnutie ešte nepadlo, odporúčame vám počkať naň a až potom uzavrieť obchod.
Niekedy sa to stane - zvyčajne s nehnuteľnosťami starého bytový fond- že byt nie je uvedený v registri. Ak takýto byt nie je v registri, znamená to, že po jeho privatizácii sa s ním nerobili žiadne transakcie, čiže je to z právneho hľadiska ideálny byt, absolútny „čistý“. Kupujúci môže podať žiadosť na odd bytová politika overiť skutočné práva jeho vlastníka. Nič viac netreba robiť.
Čo môže a má kupujúceho upozorniť? Po prvé, ak zistíte, že byt bol niekomu odkázaný alebo darovaný, kým ona nového majiteľa nie je príbuzným predchádzajúceho majiteľa, po čom nový majiteľ začne tento byt rýchlo predávať. Takéto veci sú vždy znepokojujúce.
Ďalším rizikovým faktorom môže byť situácia, keď sa byt veľmi často predával a odovzdával z rúk do rúk (vyplýva to z vyjadrenia USRR), teda v skutočnosti v byte dlhodobo nikto nebýval, pričom dôvod, prečo sa tak často predáva, nie je jasný. Je pravdepodobné, že transakcie s touto nehnuteľnosťou neboli „čisté“ a týmto spôsobom sa pokúsili vytvoriť dobromyseľného kupujúceho.
Najväčšie „prekvapenia“ sú plné možnej neschopnosti majiteľa. Stáva sa, že predajca je po určitom čase po transakcii uznaný za nekompetentného. To mu dáva príležitosť spochybniť svoje minulé činy. Ak sa preukáže, že majiteľ nepochopil zmysel svojho konania, hrozí, že transakcia bude napadnutá. Na trhu je veľa „špecialistov“, ktorí na tom zarábajú. Zároveň vás nezachráni ani potvrdenie o psychologickom stave predajcu, ktoré potvrdzuje, že v čase transakcie bola osoba zdravá. Faktom je, že existuje článok 177 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že „transakcia uskutočnená občanom, hoci schopným, ale v čase jej dokončenia v takom stave, keď nebol schopný pochopiť zmysel svojho konania alebo ich spravovať, môže byť súdom uznaná za neplatnú na pohľadávku tohto občana alebo iných osôb, ktorých práva alebo právom chránené záujmy boli v dôsledku jej spáchania porušené.
V skutočnosti sa tento článok môže týkať akéhokoľvek obchodu. To využívajú podvodníci, proti ktorým je ťažké ísť. Je takmer nemožné ich zistiť, pretože sa na dohodu veľmi starostlivo pripravujú.
Čo si myslíte o článku „Ako skontrolovať právnu čistotu bytu pri transakcii?“? Komentujte to, prosím!
